Fast Ejendom Danmark — Annual Report 2021

Mar 10, 2022

FASTEJENDOM - 2021

Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby

CVR. NR. 28 50 09 71

Ringager 4A, 2605 Brøndby

EJENDOM DANMARK A/S
FAST

Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby

CVR-nr.: 28 50 09 71
Hjemsted: Brøndby Kommune

FAST EJENDOM DANMARK A/S
ÅRSRAPPORT 2021

1. regnskabsår

Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 21. april 2022

Som dirigent

---

Poul Jagd Mogensen
Advokat

INDHOLDSFORTEGNELSE

Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Øvrige forhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20
Forventninger til 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Langsigtede finansielle mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27
Måltal for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2021 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
Balance pr. 31. december 2021 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
Balance pr. 31. december 2021 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38
NOTE OVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Selskabsoplysninger

Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby

CVR-nr.: 28 50 09 71
Hjemsted: Brøndby Kommune
Telefon: 70 22 80 30
www.fastejendom.dk

Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen
Fondskode/ISIN, DK0060522746
Navn: Fast Ejendom Danmark
Kortnavn: FED

Bestyrelse
Niels Roth, formand
Peter Olsson, næstformand
Søren Hofman Laursen

Direktion
Torben Schultz

Revision
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
Dirch Passers Alle’ 36
2000 Frederiksberg

Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes den 21. april 2022 fra kl. 16:00 på adressen c/o Accura Advokatpartnerselskab, Tuborg Boulevard 1, 2900 Hellerup.

LEDELSESBERETNING

I Bredebjergvej, Taastrup

Hoved- og nøgletal

Hovedtal i DKK ’000

	2021	2020	2019	2018	2017
Totalindkomstopgørelse
Lejeindtægter	77.498	48.494	83.160	131.654	119.766
Resultat af ejendommenes drift	56.084	45.994	39.791	-11.708	34.286
Værdireguleringer af investeringsejendomme	45.994	39.791	-11.708	34.286	29.496
Bruttoresultat	102.078	85.785	28.083	22.578	63.782
Resultat af primær drift	77.005	54.431	43.302	23.664	-8.892
Resultat af primær drift før værdireguleringer	110.187	77.005	54.431	43.302	23.664
Finansielle poster, netto	-11.708	-34.410	-25.865	-76.035	-45.995
Resultat før skat	98.479	42.595	28.566	-52.371	-22.331
Årets resultat	76.035	45.995	30.034	76.029	64.011
Balance
Langfristede aktiver	1.126.210	1.019.703	889.130	868.200	959.686
Kortfristede aktiver	141.399	45.628	84.655	91.486	91.486
Balancesum	1.267.609	1.065.331	973.785	959.686	1.051.172
Egenkapital	485.011	407.818	383.964	345.542	314.460
Langfristede gældsforpligtelser	741.944	602.617	598.609	613.480	726.648
Kortfristede gældsforpligtelser	40.654	54.900	70.811	100.668	10.064
Selskabskapital	5.319	5.319	5.319	5.482	5.482
Investering i langfristede aktiver	5.319	5.319	5.482	5.482	5.482
Antal aktier i omløb, stk.	2.570.979	2.570.979	2.652.442	2.677.531	2.570.979
Pengestrøm fra Driftsaktivitet	26.599	-13.806	8.984	24.656	-69.489
Investeringsaktivitet	42.489	-2.344	26.609	-100.131	32.585
Finansieringsaktivitet	-69.489	42.489	-100.131	23.757	20.415
Årets pengestrømme	-21.936	26.339	-64.538	-51.718	-16.490

---

Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000)

	2021	2020	2019	2018	2017
Værdi	110.187	77.005	54.431	43.302	23.664

Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000)

	2021	2020	2019	2018	2017
Værdi	26.599	-13.806	8.984	24.656	-69.489

Nøgletal

	2021	2020	2019	2018	2017
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)	6,5 %	6,5 %	3,2 %	4,0 %	3,5 %
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)	10,3 %	10,1 %	3,2 %	3,8 %	5,4 %
Forrentning af egenkapital %	17,2 %	12,5 %	6,9 %	6,9 %	9,8 %
Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi 3)	80,1 %	77,1 %	77,1 %	66,7 %	56,8 %
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav	6,7 %	6,9 %	7,0 %	7,0 %	7,0 %
Resultat af ejendomme, udlejet 3)	183.221	171.209	151.903	152.154	171.209
Husleje, udlejet 4)	330 kr/m2	244 kr/m2	303 kr/m2	321 kr/m2	372 kr/m2
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering 4)	528 kr/m2	455 kr/m2	500 kr/m2	521 kr/m2	584 kr/m2
Dagsværdi af ejendomme	6.557 mio kr	6.002 mio kr	5.956 mio kr	5.853 mio kr	5.706 mio kr
Omkostningsprocent	0,99	1,00	1,18	1,26	1,16
Resultat pr. aktie kr	29,95	10,06	17,28	12,54	10,89
Udvandet resultat pr. aktie kr	29,91	10,04	17,28	12,54	10,89
Gennemsnitlig lånerente %	1,27	1,24	1,24	1,33	1,89
Loan to Value %	54,6 %	56,8 %	56,8 %	56,4 %	59,5 %
Gennemsnitlig antal ansatte	7	7	7	6	7
Indre værdi kr	188,65	158,62	148,33	130,27	117,44
Tilvækst i indre værdi, årlig	18,9 %	10,5 %	13,9 %	10,9 %	10,6 %
Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år	12,3 %	12,0 %	12,0 %	12,0 %	12,0 %
Børskurs ultimo året	119,00	141,00	131,00	86,50	97,00
’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi	37 %	25 %	12 %	34 %	17 %

Definitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis.

1) Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstal for årene 2017 - 2018 i forbindelse med implementering af IFRS 9, IFRS 15 og IFRS 16.
2) I 2021 er arealet reduceret med 1.469 m2 primært som følge af salg af en enkelt ejendom. I 2019 blev arealet øget væsenligt som følge af tilgang af ejendommen Ringager.
3) Udlejningsgrad for 2019 og 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej og i 2019 af ejendommen Baltorpvej og ejendommen Ringager. Udlejningsgraden inkl. udviklingstunge ejendomme udgør for 2020 og 2019 henholdsvis 72,9% og 79,0%. Faldet i udlejningsgrad fra 2019 til 2020 skyldes overførsel af ejendommen Ringager til den almindelige investeringsportefølje.
4) Nøgletal for 2019 og 2020 er tilpasset, således at disse beregnes på baggrund af udlejningsgraden af investeringsejendomme ekskl. udviklingstunge ejen- domme.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I Overordnet økonomisk overblik

Det har været et travlt og godt år for Selskabet, hvor vi har reetableret udlejningsgraden fra primo 2020, og skabt fundamentet for fremtiden med hensyn til yderligere udlejning og dermed yderligere nedbringelse af vores tomgang. Selskabet har indgået aftale om udvikling af lejligheder på Baltorpvej i Ballerup, som ved færdiggørelse om ca. to år, vil bidrage væsentligt med yderligere stabil indtjening og et stabilt cash flow. Vi har solgt ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund med det formål at styrke vores finansielle struktur i forbindelse med udviklingsprojektet i Ballerup.

Efter at beskæftigelsen igennem de seneste år toppede i 2019 med næsten 3 millioner i job, og en ledighedsprocent på 3,7 pct., faldt den i 2020 som følge af COVID-19. Ved udgangen af 2020 var ledigheden steget til 4,7 pct. på grund af pandemi og nedlukninger.

Set i et mere overordnet perspektiv, blev 2021 på mange måder en fortsættelse af tidligere år. Ikke mindst effekten og betydningen af COVID-19 kom endnu klarere til udtryk, og gjorde 2021 til endnu et turbulent år, hvor en række ejendomsaktører fortsat blev positivt påvirket af pandemien. Året startede således med massive nedlukninger og restriktioner som følge af en ny DELTA variant. Disse påvirkninger blev rimeligt hurtigt absorberet, og det stod klart, at samfundet – ikke mindst det danske – var ganske godt forberedt denne gang. Ultimo året blev verden så præsenteret for endnu en variant – OMICRON varianten. Den viste sig heller ikke at have en hverken større eller længerevarende effekt på markederne, selvom også denne variant medførte restriktioner og nedlukninger især af ”de sædvanlige” brancher i turist – og oplevelsesindustrien.

Inflationen er tiltaget efter genåbningen af samfundet, hvilket bl.a. skyldes COVID-19 afledte problemer med de globale forsyningslinjer, som har medført forsinkelser med at skaffe en lang række varer, kombineret med stærkt stigende energipriser. Stigende inflationsforventninger i eurozonen og USA øger forventningerne til fremtidige stigninger i markedsrenterne, eftersom centralbankerne anvender inflationsniveauet som pejlemærke i forbindelse med rentefastsættelsen. På trods af dette, var den økonomiske vækst kraftigere end set i mange år. I takt med at landet genåbnede, begyndte beskæftigelsen igen at stige. Udrulningen af vaccinerne og dermed også immunitet blandt befolkningen betød, at samfundet kunne vende tilbage til mere normale tilstande i store dele af 2021. Danmark har været et af de hurtigste lande til at vende tilbage til normaliserede tilstande.

Danmark var præget af restriktioner og nedsat aktivitet ved indgangen til 2021. På grund af en bred politisk velvilje, hurtig udrulning af vacciner og andre tiltag vendte dansk økonomi i løbet af året og endte med en fremgang i BNP, som ifølge økonomisk redegørelse fra Finansministeriet endte på 3,9 pct. For sammenligningens skyld var BNP i 2020 for første gang siden finanskrisen negativ med -2,1 pct. I 2022 og 2023 forventer Finansministeriet, at BNP stiger med henholdsvis 2,8 pct. og 2,1 pct. Om end det økonomiske tilbageslag i 2020 var hårdt, var det ganske kortvarigt, og på trods af usikkerheden omkring den fremtidige udvikling i COVID-19 situationen, står dansk økonomi ved indgangen til 2022 lige så stærkt som før pandemien.

Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked var i 2021 historisk høj, og den er i stigende grad drevet af udenlandske aktører, dog i sund konkurrence med mange store danske aktører på ejendomsmarkedet. Den samlede transaktionsvolumen rundede for første gang nogensinde 100 mia. kr., og boligejendomme handles ultimo 2021 helt ned til 3 pct. i afkast. Og det er værd at bemærke, at ud af den samlede transaktionsvolumen var næsten halvdelen (47 mia. kr.) transaktioner uden for Storkøbenhavn.

Der er således fortsat meget kapital i investeringsmarkedet, hvilket kombineret med gode forretningsvilkår i Danmark, det stabile politiske system og den robuste økonomi (AAA rating hos de store analysefirmaer) er medvirkende til at Danmark betragtes som en ”safe haven” af mange internationale investorer.

Andet kvartal i 2021 bød på en rekordhøj stigning i beskæftigelsen, og ifølge Danmarks Statistik faldt ledigheden yderligere igennem sidste halvdel af 2021 og endte året med en ledighedsprocent på 2,5 pct. af arbejdsstyrken. Dette er det lavest niveau siden september 2008. I 2022 forventer regeringen at ledigheden falder yderligere til 2,4 pct. Beskæftigelsen nåede således nye højder, virksomhederne tjente flere penge, og lønningerne steg. Dermed steg også efterspørgslen efter flere og større boliger, samt flere kontor-, lager- og produktionslokaler.

Renten var ved indgangen til 2021 fortsat historisk lav, men igennem året har den lange rente vist en svagt stigende tendens. På trods af COVID-19 var således fortsat et væsentligt tema i 2021, men den medførte langtfra samme panik som første gang verden stiftede bekendtskab med pandemien tilbage i marts 2020. Til gengæld blev et af de helt stor buzz words, som en konsekvens af pandemien, ”disruption”, og i dette tilfælde i forbindelse med forsyningskæder og leverance stabilitet på verdensplan. Også bygge – og anlægssektoren blev ramt, hvilket har medført den stigende inflation fastholdt ECB sin ledende korte rente på minus 0,5 pct. Alt i alt er dansk økonomi kommet hurtigt og stærkt ud af krisen. En ekspansiv finanspolitik, en effektiv udrulning af vacciner samt en række hjælpepakker til de ramte dele af erhvervslivet afdæmpede de økonomiske tilbageslag og sikrede at en større grad af liv.

Bolig

Boligmarkedet er fortsat meget stabilt, og står ifølge Colliers Markedsrapport for 56 pct. af investeringsvolumen i 2021. Den store interesse fra både danske og udenlandske investorer har presset afkastene ned på meget lave niveauer. Boligejendomme i de større byer, herunder særligt København, oplever fortsat stor interesse både fra såvel lejere som investorer og opfattes generelt som ejendomsinvesteringer med et stabilt cash flow, lav risiko samt et godt belåningspotentiale.

Gennem en årrække er indbyggertallet i København steget, men på trods af opførelse af en lang række boligejendomme, har udbuddet ikke kunne følge med efterspørgslen. Det har resulteret i underskud af boliger, og deraf stigende priser og lejeniveauer. Efter flere år med store stigninger bliver lejeniveauerne i nogle segmenter (større og dyrere lejligheder) dog udfordret af lejerne. Dette har medført, at interessen for lejeboliger i omegnskommunerne af især København og Århus, men også i den øvrige provins, er øget væsentligt. Boligejendomme i dette geografiske segment har også påkaldt sig investorernes interesse.

Som følge af den hårde konkurrence og de meget lave afkast i de større byer, vælger flere danske og udenlandske investorer i stigende grad at investere uden for de større byer. Dette billede tegnede sig allerede i 2021, men den geografiske spredning er steget i 2021 i takt med investorernes interesse for provinsen kombineret med de ekstremt lave afkast i de større byer.

Lager og logistik

Foruden boligmarkedet har især lager og logistikmarkedet været i fokus i 2021. Den accelererende udvikling som startede i 2020 inden for nethandlen, homeware, streaming og andre brancher tog yderligere til i styrke i 2021, så en lang række producenter og transporterhverv har fortsat haft særdeles gode tider. IT og software virksomheder, som har vist vejen til en anden måde at ”mødes” på, har ligeledes fortsat gode tider. I mange henseender har 2021 været en kopi af 2020, blot med en accelererende effekt.

Lager og logistik ejendomme har således været særdeles eftertragtet i 2021, og ifølge Colliers Markedsrapport er transaktionsvolumen i dette segment vokset til mere end det dobbelte af 2020 niveauet. Interessant er det at notere sig, at aktiviteterne i højere grad finder sted uden for de store byer.

Denne fortsatte stærke vækst i e–handlen har vist sig at have en betydelig positiv indvirkning på lager- og logistiksektoren, da det kræver en effektiv forsyningskæde og et effektivt distributionsnetværk. Dette billede er som sagt en fortsættelse af den klare tendens som tog fart i 2020. Effekten, og konsekvenserne heraf i form af højere lejeniveauer og større efterspørgsel efter denne type ejendomme, er blot blevet endnu tydeligere og større i 2021. Flere virksomheder har udvidet lager – og logistiklokaler som følge af øget efterspørgsel. Ligeledes opleves større investorinteresse for dette segment, og investeringsmarkedet oplevede fortsat faldende afkastkrav i løbet af 2021.

Interessen for lager- og logistikejendomme i de sekundært beliggende områder omkring storbyerne, og med let adgang til den offentlige infrastruktur, har været stigende efter at rystelserne fra coronakrisen har lagt sig, og tomgangsprocenten inden for dette segment har tilsvarende været faldende siden efteråret 2020. Tomgangen er dog meget forskellig imellem nybyggede og mere effektive ejendomme sammenholdt med ældre og ofte mere utidssvarende ejendomme. Men interessen for denne type ejendomme er ikke desto mindre stigende, hvilket påvirker lejen i det sekundære segment i opadgående retning.

Kontor

De fleste udbydere af kontorlejemål, er efterhånden enige om, at fremtidens kontor bliver påvirket af COVID-19. Det er nu kun et spørgsmål om, hvordan kontormarkedet påvirkes, og hvordan aktørerne skal agere. COVID–19 har ført til, at arbejdstagere og arbejdsgivere har fået øjnene op for de muligheder, der er ved at arbejde hjemmefra, samt hvordan digitale løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og mere effektivt.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

Det resulterer i større autonomi, øget effektivitet, sparet transporttid og en bedre balance imellem arbejde og familieliv for størstedelens vedkommende. Det medfører et naturligt øget fokus på fleksibilitet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden for kontor segmentet, som har medført stigende interesse for kontorfællesskaber og kontorhoteller. Disse giver mindre såvel som større virksomheder mere fleksibilitet i forhold til deres lokalebehov. Derfor forventes efterspørgslen efter kontorfællesskaber og kontorhoteller også fortsat at være høj, og de færreste tvivler efterhånden på at denne effekt på efterspørgslen kun har været midlertidig. E-handlens fortsatte stigende andel af det samlede forbrug på verdensplan har ligeledes blot taget til i styrke. Også danskerne handler mere og mere online, og generelt er e-handlen blevet en fast integreret del af vores forbrugermønster. Det nye er, at kunderne hurtigere tager digitale og teknologiske muligheder til sig. Butikker, distributionsselskaber, betalingsudbydere og sociale medier leverer stribevis af tiltag, som giver forbrugerne mulighed for at handle online. Og forbrugerne har taget det hurtigt til sig. I dag er den generelle forventning blandt forbrugerne, at varer bestilt online kommer inden for 1-2 dage. For ikke så længe siden var forventningerne 3-4 dage, men den stærkt stigende e-handel har åbnet for nye spillere og muligheder, ikke mindst på distributionen, så dag-til-dag levering er allerede normalt. Inden for dagligvare sektoren leveres nu flere steder inden for 9.

Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis koncentreret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og effektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder for individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og hvor lejerne har mulighed for at up-/downsize i forhold til deres løbende behov. Virksomhedernes fokus på effektive kvadratmeter.

De aktuelle markedstendenser efter reaktionerne på Corona og fleksible lejevilkår har øget interessen for kontorhoteller og servicerede flerbrugerhuse. Coronakrisen har forstærket denne tendens, og mange forventer at nogle af de arbejdsmønstre som krisen har medført, med bl.a. forstærket tendens til hjemmearbejdspladser evt. kombineret med free seating ordninger i større eller mindre grad, vil vise sig at blive af permanent karakter. Det er endnu meget svært at vurdere den samlede effekt, blandt andet fordi en vis faglig sparring med kolleger i nærheden og daglig social kontakt også har sine fordele. Tendensen til mere hjemmearbejde – og deraf et afledt behov for mindre efterspørgsel på kontorkvadratmeter - vil formentlig modvirkes af vores øget fokus på sundhed. For at begrænse smitterisiko ved at have en vis fysisk afstand kan det være nødvendigt at øge kontorareal pr. ansat, og reorganisere indretning af kontorer. I tillæg hertil er der på baggrund af mangel på kvalificeret arbejdskraft som følge af den meget høje beskæftigelsessitua- tion, kommet yderligere fokus på at indrette yderst attraktive kontomål, samt at kunne tilbyde en række fællesfaciliteter.

På baggrund af denne vurderer Colliers i deres markedsrapport at det samlet set vil trække i retning af øget efterspørgsel på kontorkvadratmeter. Mere plads og bedre indretning, og som er positive over de tiltag, som vi påbegyndte implementering af for flere år siden. Større fleksibilitet i form af bl.a. fremlejemulighed og kortere bindingsperioder samt ”hybride” løsninger i storrumskontorer, hvor medarbejdere kan bevæge sig rundt til forskellige zoner i kontoret som endda kan være indrettet til specifikke formål er de helt centrale ønsker. Der er således fortsat et betydeligt incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for at kunne opfylde lejernes fokus på indretning, effektivitet og fleksibilitet, og Selskabet arbejder målrettet for at imødekomme tendenserne og efterspørgslen.

For både kontor- samt lager- og logistikejendomme gælder, at en del af de mere sekundært beliggende arealer i stigende grad kan tiltrække efterspørgsel som følge af gennemførelsen af infrastrukturprojekter, som f.eks. den nye letbane ved Ring 3 uden for København.

Hvordan er vi positioneret

Hovedaktiviteterne er fortsat udlejning, udvikling og drift af erhvervslejemål omkring København og de større byer i provinsen. Ligeledes påtager Selskabet sig også gerne investering i ejendomme, hvor der som et centralt element, vil kunne indgå en værdiskabende udviklingsopgave af den enkelte ejendom. Dette medfører, at Selskabet i søgningen efter nye investeringer også søger ejendomme med et større udviklingspotentiale end tidligere, hvorved selskabet selv realiserer det økonomiske udbytte af udviklingsarbejdet, samt udnytter kompetencerne i Selskabets organisation til at tilføre en ejendom yderligere værdi.

I 2021 er der, som beskrevet i Børsmeddelelse nr. 11, kommet yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige forretningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021 indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende opførsel af 96 lejligheder på Baltorpvej i Ballerup. Denne form for rendyrket udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke noget som Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for Selskabets almindelige aktivitet i forbindelse med de til branchen hørende normale løbende forhandlinger med lejere, ind– og fraflytninger samt vedligeholdelsesaktiviteter for porteføljens ejendomme, blev således yderligere stimuleret af en betydelig efterspørgsel i 2021. Selskabet har på den baggrund indhentet den tomgang, som de mange fraflytninger medførte i 2020.

Væsentlige aktiviteter i året

Udlejning

Reducering af tomgangen efter de omfattende fraflytninger som Selskabet stod overfor i 2020 og af tomgangsarealer i øvrigt har fortsat været et kernefokusområde. Selskabet modtog en række opsigelser i 2019, til fraflytning i 2020. Opsigelserne var i forvejen ventet eller strategisk besluttet. Det lykkedes i løbet af 2020 at udleje et ganske betragteligt antal m2, og den reelle og fulde helårseffekt har for de fleste nyudlejninger haft fuld effekt i 2021. Selskabet er således lykkedes med at indhente den ”tabte” lejemasse, og udlejningsgraden er, såfremt vi ikke indregner effekten fra Ringager jf. nedenfor, i 2021 kommet tilbage på niveau med tidligere, hvilket igen har medført en ganske tilfredsstillende lejeindtægt i 2021.

Ledelsen er af den opfattelse, at det omfattende niveau af udlejninger i 2020 og 2021, er udtryk for at strategien, med en mere aktiv udvikling og bearbejdning af de enkelte ejendomme sammenholdes med fraflytninger i 2021 på 0,2 mio. kr. (3 i porteføljen, har virket efter hensigten, og ledelsen vil fortsætte disse tiltag med henblik på en fortsat forbedring af såvel udlejningsmulighederne som lejeniveauerne.

Den samlede tilgang i 2021 udgjorde 7,1 mio. kr. (48 indflytninger, 10.095 m2). Fraflytninger udgjorde -2,7 mio. kr. (19 fraflytninger, 4.721 m2). Ultimo 2021 er der modtaget varslinger om fire fraflytninger i 2022 med samlet leje på 3,7 mio. kr. (3.732 m2). Ultimo februar 2022 er der indgået aftaler til indflytning med en samlet tilgang i året på 3,5 mio. kr. (15 indflytninger).

Selskabet rapporterer udlejningsgraden ekskl. på udlejning af lokalerne. Fast Ejendom Danmark A/S flyttede sin adresse til Brøndby den 1. december 2020.

Ejendommen er på ca. 22.000 m2, heraf 18.000 m2 kontor og 4.000 m2 kælder og blev anskaffet for 84,6 mio. kr. Som prisen afspejler, var der et betydeligt potentiale i ejendommen som følge af en markant tomgang, kombineret med et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. Realiseringen af dette potentiale er Selskabet godt i gang med, og i 2021 er der foretaget udlejning af 3,1 mio. kr. (26 indflytninger, 2.583 m2), hvilket kan sammenholdes med fraflytninger i 2021 på 0,2 mio. kr. (3 fraflytninger, 231 m2). Ejendommen er ved udgangen af 2021 tæt på 50 pct. udlejet, hvilket kan sammenholdes med godt 10 pct. udlejning efter fraflytning af ejendommens tidligere største lejer – Bane Danmark – ultimo 2018.

Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kontorhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål, attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center, moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restaurant, fitnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet de seneste par år, bl.a. stærkt accelereret af Coronakrisen.# LEDELSESBERETNING

projektejendomme

Projektejendomme som ultimo 2021 alene udgøres af Baltorpvej. Tidligere betragtedes også ejendommen Ringager 2–4 i Brøndby som projektejendom, men som resultat af en forbedret udlejningssituation samt en fremskreden opgradering af ejendommen, betragtes denne ejendom, fra primo 2020, på lige fod med den øvrige portefølje af investeringsejendomme, på trods af at der helt som forventet fortsat er en betydelig tomgang og et betydeligt udviklingspotentiale i ejendommen. Udlejningsgraden af investeringsejendomme er herefter øget fra 77,1 pct. primo året til 80,1 pct. ultimo året. Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden m.v. vil som konsekvens af købet af Ejendomsselskabet Ringager ApS være negativt påvirket i et par år endnu, omend vi oplever et positivt udlejningsscenarie.

Udlejningsgrad, pct.	2021	2020
Investeringsejendomme	80,1	77,1
Investeringsejendomme ekskl. Ringager	89,2	86,4

Det er således lykkedes at kompensere for den ret betragtelige afgang, som ramte Selskabet primo 2020. Såfremt Ringager 2-4 ikke indgår i beregningen af udlejningsgraden, vil udlejningsgraden udgøre 89,2 pct. Hjørnekontoret, Brøndby. Der konstateres fortsat en tilfredsstillende udlejningsaktivitet i porteføljen, hvorfor det er ledelsens forventning, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 83 pct. ultimo 2022.

Ringager 2-4, Brøndby

Den fortsatte istandsættelse og opgradering af Ringager 2 – 4, Brøndby har som oprindeligt planlagt udgjort en væsentlig del af Selskabets aktiviteter i 2021, på lige fod med bestræbelserne

I Baltorpvej, Ballerup

Selskabet blev ultimo 2018 præsenteret for Ballerup Kommunes ide for en ny rammelokalplan, som muliggør konvertering af Selskabets eksisterende ejendom på Baltorpvej fra ren erhvervsejendom til boliger eller en kombination af boliger og erhverv. Kommunens overordnede helhedsplan er at konvertere Ballerup Erhvervspark til Baltorp Bykvarter. Selskabet ejer en større ejendom på Baltorpvej i Ballerup, som er en del af pågældende område. Såfremt helhedsplanens tanker omkring udnyttelse af området gennemføres i dets tidligere præsenterede form, medfører det bl.a. byggeret på over 22.000 m2 boliger. Vi har siden 2019 i samarbejde med arkitekter, rådgivende ingeniører, øvrige rådgivere og kommunen arbejdet videre med denne mulighed. En række af de oprindelige forudsætninger og det oprindelige idegrundlag blev af kommunen ændret primo 2020, og en del af det påbegyndte – og næsten færdiggjorte – projekteringsmateriale måtte ændres væsentligt.

Baltorpvej, Ballerup

Det lykkedes imidlertid at opnå byggetilladelse i 2020 vedrørende en del af projektet, og ultimo 2021 indgik Selskabet en totalentrepriseaftale med HHM A/S, om opførsel af 96 lejligheder med sammenlagt 8.129 m2 i første etape. Sideløbende med opførslen af første etape boliger, vil Selskabet i samarbejde med kommunen udarbejde plangrundlaget for den resterende del af ejendommen, som, såfremt det fortsat bliver muligt med en 100% byggeret, vil udgøre yderligere næsten 14.000 m2.

Kærup Industrivej, Ringsted

I oktober måned 2019 indgik Fast Ejendom Danmark en 11-årig lejeaftale med møbelproducenten MUUTO A/S. Aftalen er en forlængelse af en eksisterende lejeaftale på 13.988 m2 lager- og logistikejendom kombineret med en ny og moderne lager- og logistikejendom på 10.800 m2 samt udvidelse af eksisterende udlejningsareal med 1.512 m2. Nybyggeriet er i 2020 gennemført som forventet og budgetteret og blev færdigt før tid, og MUUTO A/S kunne således tage de nye flotte og moderne logistiklokaler i brug en måned før forventet. Lejeaftalen er den største enkeltstående lejeaftale som Selskabet har indgået, og vil bidrage betydeligt til Selskabets drift og likviditet i de næste mange år. Såvel resultat – som cash flow effekten fra lejeforholdet har haft fuld effekt i år 2021, og aftalen har været en væsentlig bidragsyder til Selskabets resultat i 2021. Når byggeriet af første etape står færdigt ultimo 2023, vil projektet overgå til investeringsejendom. Det forventes at projekt- summen inkl. grundværdi, baseret på de nuværende markeds- vilkår, vil være i niveauet + 250 mio. kr. og den forventede bruttoleje baseret på nuværende lejeniveauer vil fra 2024 blive i niveauet +13 mio. kr. Den regnskabsmæssige effekt af projektet vil materialisere sig i takt med byggeriets fremdrift, forudsat at dagsværdien af projektet kan skønnes pålideligt. Indtil da vil projektet blive indregnet til kostpris. Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk for en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat primært er investering i erhvervsejendomme. Men omdannelsen af Baltorpvej rummer en gunstig mulighed for at skabe et attraktivt afkast for Selskabet, ikke mindst set i lyset af den efterspørgsel, der er på boliger i de københavnske omegnskommuner. Som følge af ovenstående har Selskabet undladt udlejnings- bestræbelser på ejendommen de seneste år. Dette har påvirket udlejningsgraden i 2020 og 2021, og som en konsekvens heraf også resultat og likviditet.

Kærup Industrivej, Ringsted

Rådhusvej, Charlottenlund

Selskabet underskrev i december 2021 en aftale med Viga Real Estate om salg af Selskabets tidligere domicilejendom i Charlottenlund (3.000 m2). Ejendommen blev overdraget til den nye ejer pr. den 1. februar 2022. Ejendommen har været et værdifuldt aktiv for Selskabet igennem mange år med en lav tomgang og et væsentligt bidrag til Selskabets lejeindtægter og likviditet. Ejendommen er løbende blevet værdireguleret til dagsværdi, og salget medfører således kun en beskeden yderligere gevinst i forhold til den bogførte værdi i december 2021. Da ejendommen var ubelånt, vil der tilflyde Selskabet en væsentlig likviditet i 2022. En del af denne likviditet vil indgå som egenkapital i forbindelse med finansieringen af første etape af entreprisen i Ballerup, jf. ovenfor.

Rådhusvej, Charlottenlund

Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen

Hovedaktiviteter

Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”) udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og de fire helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS, Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark 2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende ”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,2 mia. kr. bestående af erhvervsejendomme på sekundære beliggenheder hovedsagelig i eller omkring de større byer i Danmark. Hovedaktiviteterne er investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af porteføljen. ”Datterselskaberne”). Baltorpvej er stiftet pr. den 30. juni 2021, som et 100% ejet datterselskab til FED 1, ved tilførsel af ejendommen Baltorpvej i Ballerup.

Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsopgaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karakteristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige

Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejendom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2021 er udviklingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes Koncernens 17. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke etableret bestyrelse i datterselskaberne.

der aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter mindre og fleksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af fællesydelser og faciliteter. Flere ejendomme er under istandsættelse til flerbrugerhuse, kontorhotel eller til anden anvendelse.

Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet

Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens fire datterselskaber. Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsomkostningerne så som gager, bestyrelseshonorar, husleje og kontorhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkostninger, der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne, fordeles mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel af lejeindtægterne. Ud af de samlede administrationsomkostninger i 2021 på 12,1 mio. kr. (2020: 11,7 mio. kr.), er 10,3 mio. kr. (2020: 9,5 mio. kr.) således omfordelt. Resultat af datterselskaberne udgør 11,3 mio. kr. (2020: -0,8 mio. kr.) og finansielle poster netto, er indtægtsført med 3,4 mio. kr. (2020: 2,8 mio. kr.). De finansielle indtægter består af renter på koncernlån og de finansielle omkostninger består af negative renter af indeståender i banken samt leasingrenter. Moderselskabets resultat før skat i 2021 udgør 13,1 mio. kr. (2020: 0,2 mio. kr.).

Årets resultat og formue

Lejeindtægterne i 2021 udgør 77,5 mio. kr. svarende til en stigning på 12,6 mio. kr. (+19,5 pct.; 2020: 64,9 mio. kr.). Lejeindtægterne er realiseret på et højere niveau end de seneste fire år.

Fordeling af lejeindtægter på geografi og ejendomstype, pct.	Lejeindtægter i alt	Lejeindtægter Realiseret 2021	Lager og logistik	Kontor	Bolig	Andet
Sjælland	61,1%		23,5%	24,2%	11,8%	0,5%
Jylland	26,6%		3,8%	0,0%	0,0%	0,0%
Fyn	12,2%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

En støt stigende interesse for lejemålene i 2021 og ibrugtagning af en nyopført lagerbygning ultimo 2020, medførte både en øget udlejningsgrad og fremgang i lejeindtægterne. Året 2020 var kendetegnet ved nogle større fraflytninger i første halvår med efterfølgende genudlejninger i andet halvår. Den løbende genudlejning, der er fortsat igennem hele 2021, ses som et udtryk for at det er lykkedes at reetablere udlejningsgraden til niveauet 80 pct. efter fraflytningerne i 2020 (2020: 77,1 pct.).# Lejeindtægter

Lejeindtægter i alt	36,1%	59,6%	3,8%	0,5%	100,0%
Lejeind- tægter i alt	Udvikling i 2021	Lager og logistik	Kontor	Bolig	Andet
Sjælland	Jylland	Fyn
6,3%	-0,5%	0,5%	7,7%	2,7%	2,7%

Særligt lager- og logistikejendomme, som porteføljen indeholder en væsentlig del af, oplevede en generel forbedret udlejningssituation og står således for godt 2/3 af stigningen i årets lejeindtægter, hvoraf knap halvdelen kan relateres til det nyopførte lager i Ringsted. Kontorlejemål har ligeledes, om end i mindre grad end lager- og logistikejendomme, oplevet en stigende efterspørgsel. Især på Sjælland hvor en bevidst strategi om ’gentænkning’ og udvikling af tidligere domicillejemål til mindre kontorlejemål og/eller kontorfællesskaber imødekommer en stigende efterspørgsel.

Lejeindtægter i alt | 6,2% | 13,1% | 0,1% | 0,0% | 19,5%

Den indgåede aftale med salget af Rådhusvej medfører at ’Bolig’ segmentet udgår i 2022. Salget af ejendommen Lykkesholms Alle i Århus blev gennemført i oktober kvartal og har derfor alene påvirket lejeindtægterne i ubetydelig grad.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme udgør 29,0 mio. kr. (2020: 30,1 mio. kr.) svarende til en besparelse på 1,1 mio. kr.

BELØB I DKK '000	2021	2020	2019	2018	2017
Ejendommen Baltorpvej blev i 2021 overført fra porteføljen af investeringsejendomme til projektejendomme og afholdte projekt- og finansieringsomkostninger tillægges ejendommen til kostpris indtil dagsværdien kan skønnes pålideligt. Korrigeres der herfor er omkostninger vedrørende investeringsejendommene i 2021 samlet set på niveau med 2020.
Løbende og planlagt vedligehold	5.405	3.091	-194	3.476	5.196
Lejerindretninger	-103	8.714	4.995	-726	8.581
Modtaget fra fraflyttede lejere	4.554	-917	7.387	4.844	-978
Lejerindretninger og vedligehold i alt	8.302	8.569	12.983	12.218	11.253

En væsentlig andel af omkostninger vedrørende investeringsejendomme anvendes til lejerindretninger og vedligeholdelse. I 2021 er disse poster samlet realiseret med 8,3 mio. kr. (2020: 8,6 mio. kr.).

15 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING

I årsregnskabet for 2020 blev behovet for de fremadrettede vedligeholdelsesarbejder vurderet til, at skulle være på et lavere niveau i de kommende år end i de foregående tre år, da et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb på enkelte ejendomme skøntes at være indhentet. Dette er lykkedes med udført vedligehold på 5,4 mio. kr. dog uden helt at nå niveauet på 3,5 mio. kr. fra 2020, hvor fokus primært var på lejerindretning ved genudlejning af årets fraflytninger. Omkostninger til lejerindretninger er, efter fradrag af beløb modtaget fra fraflyttede lejere, samtidig reduceret fra 5,1 mio. kr. til 2,9 mio. kr. Og de samlede omkostninger til såvel vedligehold som lejerindretninger er således realiseret på niveau med sidste år.

Det er vores vurdering, at der er en vis usikkerhed knyttet til værdiansættelsen, idet enkelte af ejendommene kan være vanskelige at omsætte, ligesom der er indregnet byggeretsværdier, der ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked. Det er derfor vores vurdering, at porteføljens samlede værdi skal angives med et vist spænd, svarende til +/- 5 pct. Markedsværdien af porteføljen kan herefter fastsættes i spændet mellem ca. 1.165 mio. kr. og kr. 1.288 mio. kr.”

Bestyrelsen finder, at den interne værdiansættelse på 1.201,3 mio. kr. ligger komfortabelt inden for det af Colliers anførte interval.

For en nærmere gennemgang af metode og principper ved den interne værdiansættelse henvises til note 2.

Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende investeringsejendomme udgør herefter 48,5 mio. kr. (2020: 34,8 mio. kr.).

Administrationsomkostninger

Årets administrationsomkostninger udgør 11,9 mio. kr. (2020: 11,1 mio. kr.). Stigningen i omkostninger kan i al væsentlighed henføres til øgede hensættelser til skyldig bonus relateret til den positive udvikling i årets resultat. Korrigeret for hensættelse til skyldig bonus udgør administrationsomkostningerne 10,8 mio. kr.

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Værdireguleringer af investeringsejendomme er positive med 83,2 mio. kr. (2020: 19,6 mio. kr.) heraf +2,7 mio. kr. i 1. kvartal, +40,7 mio. kr. i 2. kvartal, +7,1 mio. kr. i 3. kvartal samt +32,7 mio. kr. i 4. kvartal. Den i 2020 konstaterede større efterspørgsel, særligt efter lager- og logistikejendomme, er fortsat igennem 2021. Og den positive udvikling i udlejningsaktiviteterne ses som et resultat af en positiv udvikling i såvel efterspørgsel fra potentielle lejere som i markedsleje. Ligeledes ses fortsat en tendens fra investorer til, i endnu højere grad, at efterspørge lager- og logistikejendomme, hvilket medfører en positiv påvirkning på afkastkravet på denne type ejendomme. I 2021 har der gennemsnitligt været syv ansatte svarende til 2020.

Resultat af primær drift

Årets resultat af primær drift udgør 119,8 mio. kr. (2020: 43,3 mio. kr.) svarende til en stigning på 76,5 mio. kr. Korrigeret for værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resultatet af primær drift før værdireguleringer 36,6 mio. kr. (2020: 23,7 mio. kr.).

Ejendomsporteføljen, inkl. ejendomme bestemt for salg, er ultimo 2021 bogført til en dagsværdi på 1.201,3 mio. kr. (2020: 1.106,2 mio.kr.) ved et gennemsnitligt vægtet forrentningskrav på 6,5 pct. (2020: 6,9 pct.). Værdien svarer til gennemsnitligt 6.557 kr. pr. m2 (2020: 6.002 kr. pr. m2). Af den samlede stigning på +95,2 mio. kr. kan +28,0 mio. kr. henføres til forbedringer af ejendommene, +83,2 mio. kr. til urealiserede dagsværdireguleringer samt -16,0 mio. kr. til salget af Lykkesholms Alle.

I årsrapporten for 2020 var bestyrelsens forventning til resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2021 i niveauet 31 mio. kr. Denne forventning blev opjusteret to gange i 2021 til henholdsvis i niveauet 33 mio. kr. den 15. april ved delårsrapporten for 1. kvartal (børsmeddelelse nr. 4) og efterfølgende til niveauet 37 mio. kr. den 20. oktober ved en justering af forventningerne til årets resultat (børsmeddelelse nr. 7).

Ejendomsmægler- og valuarfirmaet Colliers International Danmark A/S (Colliers) har, i lighed med tidligere år, gennemgået værdiansættelserne inkl. de underliggende forudsætninger og har besigtiget et antal ejendomme udvalgt af Colliers. Honoraret for dette arbejde har været fast og dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. Colliers har anført: ”Markedsværdien af den samlede portefølje på de 35 ejendomme kan herefter opgøres til ca. 1.227 mio. kr.

16 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING

Finansielle poster, netto.

Driftsmidler og inventar er øget med 1,0 mio. kr. hvilket kan relateres til en udvidelse af kontorhotellet Hjørnekontoret i Brøndby.

Årets finansielle poster netto er omkostningsført med 9,6 mio. kr. (2020: 8,9 mio.kr.) svarende til en stigning på 0,7 mio. kr. I prioritetsgælden er der heraf omkostningsført værdireguleringer på 0,6 mio. kr. (2020: 0,3 mio. kr.).

Lejerestancer

Lejerestancer har gennem hele året befundet sig på et stabilt lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede tilgodehavender fra lejerne 8 t.kr. (2020: 0,5 mio. kr.). Der er i 2021 ikke realiseret tab på udeståender (2020: 0,4 mio. kr.), men der er i året afsat 0,1 mio. kr. til imødegåelse af nye tab, og de samlede hensættelser til tab udgør således 0,1 mio. kr. ultimo 2021.

Egenkapitalen

Prioritetsrenterne er positivt påvirket af såvel de løbende afdrag og heraf faldende gæld, som et mindre fald i det generelle renteniveau. Den vægtede prioritetsrente/bidragssats udgjorde 1,21 pct. ultimo 2020 men faldt til 1,14 pct. i første halvår og 1,03 pct. i andet halvår hvilket samlet medførte en besparelse, inkl. effekten fra årets afdrag og indfrielser, på 0,7 mio. kr.

Besparelsen modsvares imidlertid af øgede bankrenter fra finansieringen af den nye lagerbygning i Ringsted samt den igangværende ombygning af Ringager. Bankrenter er således, inkl. etableringsomkostninger, omkostningsført med 2,9 mio. kr. (2020: 1,8 mio. kr.) svarende til en stigning på 1,1 mio. kr.

Egenkapitalen udgør ultimo året 485,0 mio. kr. (2020: 407,8 mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets resultat (77,0 mio. kr.) og det igangværende aktieoptionsprogram jf. note 6 (0,2 mio. kr.).

Bestyrelsen iværksatte i 2017 et 5-årigt aktietilbagekøbsprogram i overensstemmelse med generalforsamlingsbemyndigelsen af 20. april 2017. Under dette program er der, til og med april 2020, samlet erhvervet 88.463 stk. egne aktier, svarende til 3,33 pct. af det samlede antal aktier. De 88.463 stk. aktier er samlet erhvervet for 10,0 mio. kr. svarende til en gennemsnitlig kurs på 113,04.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat er sammensat af 2,7 mio. kr. i aktuel skat og 30,5 mio. kr. som ændring i udskudt skat (2020: henholdsvis 0 mio. kr. og 8,5 mio. kr.). Den skattepligtige indkomst, efter modregning af rest underskud fra tidligere år, udgør 12,0 mio. kr. og kan primært relateres til salget af Rådhusvej og Lykkesholms Alle. Den resterende andel af den skattemæssige værdi af underskud til fremførsel på 0,1 mio. kr. (2020: 1,3 mio. kr.) er, jf. note 24, nedskrevet til 0 kr.

Det samlede tilbagekøb svarer til en buy-back yield, defineret som tilbagekøbsbeløbet i forhold til den samlede børsværdi af de udestående aktier, på 3,16 pct., beregnet ud fra kursen pr. den 30. december 2020 (119,00). Der er ikke erhvervet aktier i 2021.

Resultat efter skat er herefter et overskud på 77,0 mio. kr. (2020: 25,9 mio. kr.).

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2021. Af beholdningen af egne aktier skal 36.000 aktier anvendes til det igangværende aktieoptionsprogram, der udløber oktober 2022, såfremt optionerne udnyttes fuldt ud.# LEDELSESBERETNING I

Anlægsaktiver

Indre værdi

Anlægsaktiverne sammensættes i al væsentlighed af investerings- og projektejendomme samt i mindre omfang af øvrige driftsaktiver bestående af leasingaktiver og inventar. Der er i lighed med tidligere år, med bistand fra valuarmæglerfirmaet Colliers International Danmark A/S ('Colliers'), foretaget en vurdering af dagsværdien af ejendomsporteføljen. Værdiansættelsesprocessen og Colliers’ konklusion er nærmere beskrevet ovenfor samt i note 2. Den indre værdi per aktie udgør ultimo året 188,65 (2020: 158,62).

Investeringsejendommene, opgjort til dagsværdi ultimo året, udgør 1.046,7 mio. kr. (2020: 1.106,2 mio. kr.). Den reducerede værdi på -59,5 mio. kr. sammensættes af forbedringer (+28,0 mio. kr.), dagsværdireguleringer (+83,2 mio. kr.), salg af Lykkesholms Alle (-16,0 mio. kr.), overførsel af ejendommen Baltorpvej til projektejendom (-75,9 mio. kr.) samt ejendommen Rådhusvej til aktiver bestemt for salg (-78,8 mio. kr.).

Langfristede forpligtelser

De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til finansieringsinstitutter på 651,7 mio. kr. (2020: 645,1 mio. kr.), udskudte skatteforpligtelser på 60,1 mio. kr. (2020: 29,6 mio. kr.), deposita på 29,7 mio. kr. (2020: 27,7 mio. kr.) samt leasingforpligtelser på 0,4 mio. kr. (2020: 0,2 mio. kr.).

Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel, udgør ultimo året 671,9 mio.kr. (2020: 665,2 mio. kr.). Gældsporteføljen er sammensat af prioritetslån (546,8 mio. kr.) og banklån (125,1 mio. kr.).

Prioritetslånene er optaget med kort finansiering med rentesættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 0,53 år ved udgangen af 2021 (2020: 0,55 år). Banklånene er optaget som stående lån indtil COVID-19 hjælpepakker. Det positive resultat af den primære drift samt relativt lave finansieringsomkostninger sikrer fortsat en solid og positiv 2023/2024 med en variabel rente. Efter afsluttede forhandlinger likviditet fra driftsaktiviteten, trods en midlertidigt negativ i 2021 om vilkår for afdrag udgør den vægtede restløbetid for banklånene 16,3 år (2020: 2,25 år). forskydning i driftskapital. Nettooptagelse af ny bankgæld på 34,7 mio. kr. fratrukket udførte forbedringer af investeringsejendommene, køb af Bestyrelsen og direktionen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket driftsmidler og inventar samt afdrag på og indfrielse af prio- omfang, det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaf- ritetsgæld bevirker, at årets pengestrømme i alt bliver positiv taler. Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats med 21,8 mio. kr. (2020: -2,3 mio. kr.). inklusive bidrag på prioritetsgæld 1,00 pct. (2020: 1,00 pct.). En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil Den likvide beholdning udgør ultimo året 59,1 mio. kr. (2020: medføre en stigning i de årlige renteomkostninger fra prio- ritetsgælden før skat på ca. 5,4 mio. kr. men samtidig udløse en modsatrettet urealiseret regulering af gældsporteføljen på ca. 2,6 mio. kr. således, at den samlede resultatpåvirkning vil udgøre ca. -2,8 mio. kr. (2020: -2,9 mio. kr.). 37,3 mio. kr.). Herudover foreligger der bekræftede, uigenkaldelige låne- og kreditfaciliteter i størrelsesordenen af 7,8 mio. kr. (2020: 8,0 mio. kr.) som det er valgt ikke at udnytte indtil videre. Det samlede likviditetsberedskab ultimo 2021 udgør således 66,9 mio. kr. (2020: 45,8 mio. kr.). I forhold til ejendomsporteføljens værdi, ekskl. aktiver bestemt for salg, udgør den nettorentebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 54,6 pct. (2020: 56,8 pct.).

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser udgør 40,7 mio. kr. (2020: 40,1 mio. kr.). Forskydningen i forhold til 2020 kan primært henføres til anden gæld (-3,5 mio. kr.), leverandørgæld (+3,9 mio. kr.), periodeafgrænsningsposter (-1,6 mio. kr.), skyldig skat (+0,8 mio. kr) og aktiver bestemt for salg (+0,8 mio. kr.). Anden gæld er primært påvirket af tilbagebetalingen af udskudte ejendomsskatter og A-skat som følge af tidligere påtvungne COVID-19 hjælpepakker samt påbegyndt anvendelse af tilbageholdte beløb til istandsættelse fra fraflyttede lejere.

Pengestrøm fra driftsaktivitet

Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet udgør 26,6 mio. kr. (2020: 24,7 mio. kr.). Udviklingen i pengestrømmen fra 2020 til 2021 afspejler på den ene side et øget resultat før værdireguleringer og på den anden side en negativ påvirkning fra ændringerne i driftskapitalen. Driftskapitalen udviklede sig positivt i 2020 primært som følge af et fald i huslejerestancer, en stigning i tilbageholdte beløb til istandsættelse fra fraflyttede lejere samt påbudt udskudt betaling af ejendomsskat og A-skat pga. COVID-19. I 2021 er det lykkedes at fastholde det positive niveau for huslejerestancerne og tillige øget leverandørgælden, men der er ikke tilbageholdt beløb fra fraflyttede lejere i samme omfang som i 2020 kombineret med en planmæssig tilbagebetaling af de i 2020 påtvungne.

Porteføljesammensætning

Udlejning af ejendomme

Porteføljen sammensættes ultimo 2021 af i alt 33 ejendomme og 2 mindre byggegrunde. Det samlede udlejningsareal udgør 183.221 m2. Ejendommene er karakteriseret ved en sekundær beliggenhed hovedsagelig uden for centrum af de større byer. Den største ejendom, målt til dagsværdi, er Kærup Industrivej i Ringsted. De fem største ejendomme udgør til sammen knap 47 pct. (2020: 46 pct.). Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 77,1 pct. primo året til 80,1 pct. ultimo året svarende til +3,0 procentpoint. Stigningen kan relateres til to forhold:

• Reduktion i tomgang (+2,4 procentpoint)
• Nettostigning i den samlede husleje (+0,6 procentpoint)

Med en udlejningsgrad på 80,1 pct. er det lykkedes at indfri ledelsens tidligere udmeldte forventning (delårsrapporten for 1. - 3. kvartal 2021) om en udlejningsgrad, der ville overstige 80,0 pct.

Tomgangslejen for samtlige ejendomme er de sidste to år øget fra 21,0 pct. ultimo 2019 til 24,2 pct. ultimo 2021. Det kunne i løbet af 2020 konstateres, at de ultimo 2019 kendte opsigelser blev realiseret som forventet. Men med en støt stigende efterspørgsel og medfølgende udlejning fra medio 2020 er det lykkedes at nedbringe tomgangen fra 34,8 pct. medio 2020 til 24,2 pct. ultimo 2021.

Der har i 2021 været stor aktivitet i porteføljen hvor der er gennemført 48 indflytninger (+ 7,1 mio. kr. / 10.095 m2), 19 fraflytninger (-2,7 mio.kr. / 4.721 m2) samt reguleringer af tomgangslejen (-2,4 mio. kr.) op til markedsleje niveau.

Ejendomstype (pct. af værdi, afrundet)

Ejendomstype	Andel	Langsigtet mål
Lager og logistik	53	20-60
Kontor	36	20-60
Bolig	6	0-20
Øvrigt	5	0-20
Total	100

Udlejningsgrad for investerings- og projektejendomme

Ejendom	Kontant- beholdning mio. kr.	Tomgang mio. kr.	Udlejnings- grad, pct. 1)
	2021	2020	2021
Kærup Industrivej 1	85,1	8,6	16,9
Ringager	82,3	8,6	18,9
Brøndby
Taastrup
Ballerup
Charlottenlund
Bredebjergvej 1
Baltorpvej 154-158
Rådhusvej
Investeringsejendomme
Projektejendomme
Portefølje i alt

1) Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december.

Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på beliggenhed ultimo 2021.

• Storkøbenhavn 53%
• Århus 14%
• Odense 13%
• Øvrig Sjælland 15%
• Øvrig Jylland 5%

Udvikling i tomgang i årene 2019 og 2020 for den samlede portefølje

	2021	2020	2019
Tomgangareal	24,2%		21,0%
Tomgangleje

Køb og salg af ejendomme

Ved udgangen af 2021 er der opsagt fire lejemål med et samlet areal på 3.732 m2 til fraflytning i 2022. Den årlige leje for de opsagte lejemål udgør 3,7 mio. kr. Der opleves fortsat stor interesse og søgning på samtlige ledige lejemål i porteføljen og ledelsen er optimistisk med hensyn til genudlejning og aktivering af de ledige lejemål. Ultimo februar måned er der indgået aftaler med en samlet tilgang på 3,5 mio. kr. (15 indflytninger).

I 2021 er der solgt to ejendomme. Ejendommen beliggende Lykkesholms Alle 100 - 102 i Viby Jylland blev solgt for 16,0 mio. kr. pr. den 31. oktober 2021. Salget medførte en positiv effekt på resultat før skat med +1,7 mio. kr. og likviditeten med +7,7 mio. kr. ekskl. handelsomkostninger.

Ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund blev pr. den 13. december 2021 solgt for 78,8 mio. kr. ekskl. handelsomkostninger med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Salget har regnskabsmæssigt først effekt i 2022 men er i 2021 løbende blevet dagsværdireguleret med en ultimo værdi svarende til salgspris. I 2022 forventes en positiv effekt på likviditeten i niveauet +78 mio. kr.

De 10 største lejere udgør 37,4 pct. (2020: 36,6 pct.) af årets lejeindtægt. Heraf udgør den største lejer 9,4 pct. (2020: 9,8 pct.).

Varighed på kontraktporteføljen

Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med kortere opsigelsesvarsler. Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekontrakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder, mens f.eks. 60 pct. af kontrakterne har et opsigelsesvarsel på et år eller derover.

Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2021

Kontraktvarighed	Procent
3 måneder
1 år eller derover	60%
100%
90%
80%
70%
60%

Øvrige forhold

På den ordinære generalforsamling den 15. april 2021 blev Niels Roth, Peter Olsson og Søren Hofman Laursen genvalgt til bestyrelsen. En nærmere omtale af bestyrelsens tillidshverv, kompetencer m.v. kan findes i note 37.

Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til offentliggørelsen af denne årsrapport, indtruffet begivenheder, som vurderes at have væsentlig indflydelse på den finansielle stilling pr. den 31.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

december 2021.

Salget af Rådhusvej er gennemført som forventet og ejendommen er overdraget pr. den 1. februar 2022. Uopsigelighed, år

Den store udlejningsaktivitet i 2020 løftede varigheden i kontraktbeholdningen væsentligt og på trods af at genudlejninger med lang uopsigelighed også blev prioriteret højt i 2021, lykkedes det ikke helt at holde det høje niveau fra 2020. Dette ses som en naturlig konsekvens af, at vi imødekommer lejerne med hensyn til fleksibilitet, hvilket vi oplever står blandt de øverste ønsker hos lejerne. Hertil kommer at øvrige allerede indgåede kontrakter med uopsigelighed helt planmæssigt er kommet et år nærmere udløbsdatoen.

Konverteringen af Baltorpvej fra kontor- til boligejendom er påbegyndt planmæssigt i januar 2022. Projektet forventes at strække sig over knap to år.

COVID-19 er nedgraderet til at være en ikke samfundskritisk sygdom. Selskabet har alene i uvæsentlig grad været påvirket af pandemien og lejere, leverandører samt personalet har i 2022 genoptaget sædvanlige rutiner.

Kort før offentliggørelsen af denne årsrapport, har krisen i Ukraine medført en vis usikkerhed omkring eventuelle afledte økonomiske konsekvenser. Selskabet forventer dog for nuværende ingen væsentlig negativ påvirkning på lejeindtægterne på kort og mellemlangt sigt som følge af krisen i Ukraine.

Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på minimum 61 pct. af kontraktbeholdningen (2020: 73 pct.). Tilsvarende tal for henholdsvis 3, 7 og 10 års uopsigelighed er minimum 31 pct. (2020: 32 pct.), 16 pct. (2020: 18 pct.) og 3 pct. (2020: 14 pct.).

20 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I

Forventninger til 2022

Langsigtede finansielle mål

For året 2022 forventer bestyrelsen et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 34 mio. kr. (2021: realiseret 36,6 mio. kr.). Reduktionen i resultatet, på knap 3 mio. kr., kan i al væsentlighed henføres til det gennemførte salg af Lykkesholms Alle i 2021, overdragelse af Rådshusvej pr. den 1. februar til nye ejere samt allerede kendte fraflytninger primo året korrigeret med årets forventede nye udlejninger.

Bestyrelsen introducerede i 2019 to langsigtede finansielle mål, som medvirker til at sikre fokus på at skabe værdi for aktionærerne. De langsigtede finansielle mål er finansielle ambitioner i et ikke nærmere defineret tidsrum:

• Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med minimum 10 pct. i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt udloddet udbytte. I 2021 blev indre værdi pr. aktie øget med 18,9 pct. I den seneste 5 års periode, 2017 til 2021, er indre værdi pr. aktie øget med 12,3 pct. i gennemsnit pr. år, og er dermed komfortabelt i overensstemmelse med de langsigtede mål.

Med udgangspunkt i den nuværende efterspørgsel og aktivitet i porteføljen er ledelsen positiv omkring fortsat nedbringelse af tomgang, og ledelsen forventer, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 83 pct. ultimo 2022.

Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i niveauet 20 mio. kr. (2021: 26,6 mio. kr.). Et reduceret resultat af primær drift før værdireguleringer, øgede finansielle omkostninger samt forskydninger i øvrig driftskapital udgør den forventede reduktion i pengestrømmen fra driftsaktiviteten.

• Selskabets Loan to Value (LtV) har de to forrige år udgjort 56,8 pct., og er i løbet af 2021 faldet til 54,6 pct. Selskabet har tidligere meldt ud, at det langsigtede mål for LtV er intervallet 60 – 65 pct. Ved opgørelsen af LtV modregnes likvide beholdninger i gælden. Med indgåelse af projektet på Baltorpvej i Ballerup, hvor selskabet forventer en finansiering ved færdiggørelse af byggeriet på omtrent 80 pct., forventer selskabet en stigende LtV.

Selskabet har igen i 2021 alene været indirekte og begrænset negativt påvirket af COVID-19. Enkelte lejere fik i forbindelse med den første bølge af corona pandemien i 2020 rabat eller henstand i en periode. Der har i 2021 ikke været henvendelser på baggrund af eller som følge af de efterfølgende nye varianter af COVID-19. I relation til COVID-19 ses der optimistisk på fremtiden omend usikkerheden knyttet til forventningerne ikke nødvendigvis er overstået.

Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2022 vil kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt ovenfor. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat, alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resultatet efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af værdireguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i de finansielle poster, herunder rente- og kursudviklingen i 2022. Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 31.

21 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I

2021 Indre værdi

Den indre værdi offentliggøres kvartalsvis via NASDAQ Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet særskilt meddelelse herom. Indre værdi opgøres som egenkapitalen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenkapitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtelser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift.

Indre værdi

Børskurs

Særlige risici

Væsentlige samarbejdsaftaler

Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark (finansiering), Ringkjøbing Landbobank (finansiering), Jyske Realkredit (finansiering) samt Nykredit (finansiering og udstederaftale), Danske Bank (gældsovervågning) samt HHM A/S (entrepriseaftale).

Forretningsmæssige risici

De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter, forøgede omkostninger samt tidsmæssige forsinkelser ved udvikling af projektejendomme, stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt stigende renter. De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved betalingsstandsning eller konkurs. I de fleste lejeforhold er effekten af svigtende lejeindtægter reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita. Endvidere øges omsætteligheden i tomme lejemål ved at konvertere domicilejendomme til flerbrugerejendomme.

Langt de fleste lejeindtægter reguleres én gang årligt med udviklingen i nettoprisindekset. Desuden indeholder størstedelen af lejekontrakterne betingelser om en minimumsregulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Denne type vilkår reducerer samlet den driftsmæssige risiko i perioder med inflation. Endelig er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler.

De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdelsesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og ombygningsudgifter i forbindelse med udskiftning af lejere. Det vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer.

Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.

Forsikringsforhold

Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde nyværdi.

Udbytte og udbyttepolitik

Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforventningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapitalstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Udlodning og tilbagekøb tilrettelægges desuden under hensyn til bestyrelsens langsigtede målsætning om en netto LTV Ratio i intervallet 60 – 65 pct.

Selskabskapital

Selskabets kapital udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af 2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.570.979 stk. aktier i omløb pr. den 31. december 2021. Der er ikke erhvervet aktier under tilbagekøbsprogrammet i 2021, og beholdningen af egne aktier udgør således fortsat 88.463 stk. aktier ultimo. Heraf anvendes 36.000 stk. aktier til det igangværende aktieoptionsprogram når det udløber oktober 2022 såfremt alle optioner udnyttes. Aktierne er ikke opdelt i klasser. Aktierne er noteret på NASDAQ Copenhagen under ISIN DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark.

22 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a

Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for Selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed. Selskabets aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, leverandører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndigheder, organisationer m.fl. Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvarlige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således med til at styrke Selskabets attraktivitet, konkurrenceevne, værdi og værdiskabelse.

For Selskabet handler samfundsansvar om at tage ansvar for medarbejdertilfredshed.

Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet denne anses for at være forbundet med størst risiko.

Handlinger: Gennemført årlige medarbejdersamtaler samt løbende dialog mellem ledelse og medarbejdere. Der har ikke været gennemført en tilfredshedsundersøgelse idet antallet af medarbejdere ikke er tilstrækkeligt til at sikre anonymitet.

Der er etableret en whistleblowerordning, der bliver administreret af advokatfirmaet Lund Elmer Sandager.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat)

Miljø- og klimaforhold

Politik: Selskabet har fortsat fokus på miljøbesparende tiltag og medtænker miljøet i alle handlinger, blandt andet ved:
* løbende at analysere ejendommenes energiforbrug med øje for energimæssige forbedringer.
* at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved renovering og nybygning.
* at pap-, papir- og madaffald genanvendes.
* at anvende energibesparende løsninger på it-området og sørge for, at it-udstyr genanvendes.

Risici, handlinger: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig til renovering, nybyg og energiforbrug. Der er implementeret en politik for området, herunder en whistleblowerordning, og ledelsen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Samtlige løbende renoveringer, vedligeholdelsesarbejder samt eventuelle nybyggerier sker under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger.

Resultater: Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. Gensidige konklusioner fra medarbejdersamtalerne tages løbende til efterretning.

Sociale forhold og medarbejderforhold

Politik: Selskabets aktiviteter foregår i Danmark, hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen lægger stor vægt på at sikre, at der overalt i Selskabet er et tilfredsstillende og tidssvarende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selskabet. Derfor tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelsesforhold og løbende kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø. Alle medarbejdere er omfattet af en virksomhedsbetalt sundhedsforsikring. Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt andet:
* at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannelsestilbud.
* at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og fritidsliv.
* at indgå individuelle aftaler om blandt andet flextid, deltid og seniorordninger.

Risici, handlinger: Der har i 2021 været gennemført medarbejdersamtaler samt ajourført viden på eksterne kurser. Endvidere anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid.

Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og ledelsen er afstemt løbende. Kompetencerne er ajourført ved deltagelse i eksterne kurser. Trivslen blandt Selskabets medarbejdere skønnes at være tilfredsstillende, men ledelsen vil til stadighed arbejde for at forbedre trivslen blandt medarbejderne og øge den generelle. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.

Respekt for menneskerettigheder

Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accepterer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn, alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget mere.

Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettigheder relaterer sig til diskrimination og mangel på diversitet.

Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle, kvalificerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder, religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledelsen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Vi forventer at fortsætte arbejdet med anti-diskrimination i 2022.

Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod Selskabets politik for området eller normal ordentlighed i øvrigt. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.

Antikorruption og anti-hvidvask

Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herunder bestikkelse, organiseret kriminalitet, finansiering af terror og hvidvask af penge.

Risici: Selskabets største risici ift. antikorruption relaterer sig til indkøb herunder returkommission og rabataftaler med leverandører.

Handlinger: Der er implementeret en politik for området, herunder en whistleblowerordning, og ledelsen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Vi forventer at fortsætte arbejdet med antikorruption og anti-hvisvask i 2022.

Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod Selskabets politik for området og der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.

COVID-19

Politik: Selskabet ser med alvor på den igangværende pandemi og har løbende fulgt de henstillinger som regeringen har meldt ud. Herunder hjemsendelse af medarbejdere, ugentlige tests og mindst mulig fysisk tilstedeværelse på arbejdspladsen. Ledelsen har stor opmærksomhed på medarbejdernes fysiske og psykiske trivsel i denne periode.

Risici: Smitte af og mellem personale, leverandører og kunder anses for at være den største risiko.

Handlinger: I perioder med særlig høj smitte i samfundet arbejdes der hjemmefra og møder afholdes via Teams. Selv-tests, håndsprit og værnemidler i øvrigt stilles frit til rådighed for såvel personale som gæster. Retningslinjer om afstandskrav ved fysisk fremmøde er indført. Konstaterede tilfælde med smitte er håndteret efter udstukne retningslinjer fra sundhedsmyndighederne.

Resultater: Samtlige medarbejdere har, i perioder med særlig høj smitte, arbejdet hjemmefra og/eller koordineret fysisk fremmøde således, at afstandskrav har været overholdt. Der har ikke været opsigelser eller databrud i perioden, der kan relateres til pandemien.

---

II Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b

Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b for Selskabet omhandler året 2021. Redegørelsen omfatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg, en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Sammensætning af ledelsesorganerne og deres udvalg samt disses funktion

Generalforsamlingen

Selskabets øverste myndighed, der vælger Selskabets besty- relse.

Bestyrelsen

Består af i alt tre medlemmer, heraf pt. ingen kvinder, der alle vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen. Bestyrelsen skal varetage aktionærernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og afbalanceret udvikling af Selskabet på kort og lang sigt. Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske ledelse af Selskabet. Bestyrelsens kompetenceprofil og sammensætning er beskrevet på https://www.fastejendom.dk/om-os og i note 37. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, handlingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi, og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væsentlige informationer til bestyrelsen. Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at ændre politikken på området.

Revisionsudvalg

På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be- grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgøre revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisionsudvalget. Udvalgets kommissorium kan findes på https://www.fastejendom.dk/images/pdf/kommissorium_28_ august_2017.pdf. Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regnskabsaflæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer, lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst fire gange årligt.

Nomineringsudvalg

Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg, idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af den samlede bestyrelse.

God selskabsledelse

Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af Komitéen for god Selskabsledelse og offentliggjort på https://corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter:

Evaluering af bestyrelsen

På baggrund af bestyrelsens begrænsede størrelse har bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evaluering af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer. Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet. Beskrivelse af proces og resultat heraf er offentliggjort på Selskabets hjemmeside (https://www.fastejendom.dk/images/ FJ_dokumenter/corporate-governance/Evalueringsprocedu- re_2021.pdf).

Loft på variable vederlag

I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken på Selskabets hjemmeside hvortil der henvises.# Vederlagsudvalg

Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk

Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til bestyrelsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet. Vederlagspolitik og rapport kan findes på https://www.fastejendom.dk/investor/43-selskabsledelse/vederlagsudvalg.

Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensætning ikke nødvendiggør, at der offentliggøres årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.

En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigelser fra anbefalingerne kan findes på https://www.fastejendom.dk/images/FJ_dokumenter/corporate-governance/Corporate-governance-2021.pdf

Direktionen

Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige

25 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat) note 31, hvortil der henvises.

Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen. Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvigelser, mangler m.v.

Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen (compliance). Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er designet med henblik på effektivt at styre snarere end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsystemerne kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås.

Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfatter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger, funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk gennemgang, sikring af aktiver og andre verifikationer. Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl. afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.

Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indflydelse på regnskabsaflæggelsesprocessen.

Information og kommunikation

Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf- læggelsen og til den eksterne finansielle rapportering i over- ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplysningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er dækkende, fuldstændige og præcise.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman- dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Herudover vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis og de væsentligste regnskabsmæssige skøn. Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Overvågning

Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapportering fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller overtrædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller. Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi- kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes behov for intern revision.

Bestyrelsen har med baggrund i Selskabets størrelse, kompleksitet og organisering indtil videre vurderet at etablering af intern revision ikke er påkrævet. De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisionsprotokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management Letters til direktionen.

Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger løbende, at direktionen reagerer effektivt på eventuelle svagheder og/eller mangler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og interne kontroller i relation til regnskabsaflæggelsesprocessen implementeres som planlagt.

Risikovurdering

Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager årlig en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro- cessen. Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indflydelse på regnskabsaflæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og

26 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I

Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d

I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed i samtlige processer relateret hertil. Selskabet har imidlertid valgt ikke udarbejdet en politik for dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begrænsede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen. Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på indsamling og udnyttelse af store mængde data. Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik for området.

27 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I

Måltal for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b

Bestyrelsen anerkender vigtigheden af differentierede kompetencer og baggrunde i såvel ledelsen som i medarbejderstaben. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for alle.

Bestyrelsen bør altid bestå af de mest egnede kandidater og bestyrelsen henstiller derfor til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende kandidater.

Bestyrelse har sat som måltal, at der inden år 2025 skal være mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen, der er på nuværende tidspunkt ingen kvinder i bestyrelsen. Bestyrelsen har ikke opfyldt målsætningen i 2021, idet der ikke har været udskiftning i bestyrelsen i 2021. Måltallet søges opfyldt i forbindelse med næste udskiftning af et eller flere bestyrelsesmedlemmer.

Da Selskabet beskæftiger færre end 50 ansatte, er der ikke opstillet politik for at fremme andelen af det underrepræsenterede køn på de øvrige ledelsesniveauer.

28 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Koncern- og årsregnskab

Hjørnekontoret, Brøndby

29 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Ledelses- og revisionspåtegninger

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2021 for Fast Ejendom Danmark A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti- viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Brøndby, den 10. marts 2022

Direktion
Torben Schultz
Adm. direktør

Bestyrelse
Niels Roth
Formand
Peter Olsson
Næstformand
Søren Hofman Laursen

30 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som revisor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 8 år frem til og med regnskabsåret 2021.

Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Centrale forhold ved revisionen# Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskaberne for regnskabsåret 2021. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pen- gestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn- skabsloven.

Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions- handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores konklusion om regnskaberne som helhed. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Koncernen har pr. 31. december 2021 indregnet investerings- ejendomme til dagsværdi for i alt 1.046.700 t.kr. Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væ- sentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejen- domsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4, 15 og 31.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati- onale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl- dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel- sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget efter discounted cash-flow modellen, og sammenholdt de af ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo- del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inflati- onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds- data.

De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter for årene 2022 til 2032 og en terminalværdi samt værdien af modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op- gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 31 i forhold til krav i regnskabsstandarder.

Uafhængighed

Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter- national Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers faglige adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for- ordning (EU) nr. 537/2014.

Valg af revisor

Efter Fast Ejendom Danmark A/S fik optaget aktier til notering

31

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Udtalelse om ledelsesberetningen

forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af regnskaberne. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses- beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

• I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an- svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn- skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor- mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel- ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon- klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma- tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude- ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
• Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabslo- ven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel- sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetnin- gen.

• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun- ne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.
• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs- mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska- berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med be- gegeven eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin- ger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele- vant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs- princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak- tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

Ledelsens ansvar for regnskaberne

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens- stemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvi- gelser eller fejl.

Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber- ne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions- påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af regnskaberne.

• Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forret- ningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.
• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab.
• For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for- ordningen.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a.

32

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt.# Revisorspåtegning

Udtalelse om årsrapporten

Vi har revideret Fast Ejendom Danmark A/S' årsrapport for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, som omfatter koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet. Årsrapporten, som er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), består af:

• En resultatopgørelse
• En balance
• En egenkapitalopgørelse
• En pengestrømsopgørelse
• Noter, herunder en oversigt over anvendt regnskabspraksis

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for finansiel informa-
  tion, som er inkluderet i årsrapporten.

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, baseret på de udførte revisionshandlinger. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale revisionsstandarder og de yderligere krav i revisionsbekendtgørelsen samt de yderligere revisionsstandarder, der gælder for revision af årsrapporter udarbejdet i ESEF-format.

Vores revision omfattede en vurdering af de planlagte revisionshandlinger, herunder vurdering af risikoen for væsentlige fejl i årsrapporten, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Vores planlagte revisionsomfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu-
elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs-
opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op-
sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig-
vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli-
hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.
ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for-
  mat
• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen
• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet
• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret
• Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien
• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde-
lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele, den offentlige interesse har af sådan kommunikation.

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordnin-
gen

Som et led i revisionen af regnskaberne for Fast Ejendom Dan-
mark A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, med filnavnet fastejendom-
2021-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHT-
ML-format, og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabets hovedopgørelser.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, med filnavnet fastejendom-
2021-
12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.

København, den 10. marts 2022

EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28

Henrik Reedtz statsaut. revisor mne24830
Kennet Hartmann statsaut. revisor mne40036

33

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2021

(BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Note	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Lejeindtægter	811	77.498	3	-631	-29.004
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme	180	48.494		0	64.857
Resultat af ejendommenes drift	0	-30.064		0	-34.793
Værdireguleringer af investeringsejendomme	0	131.654	4	0	54.431
Bruttoresultat	180	19.638		180	131.654
Administrationsomkostninger	-12.130	-11.734	5,6,7	-11.888	-11.129
Andre driftsindtægter	10.294	9.829	8	0	0
Resultat af primær drift	-1.905	119.766		43.302	0
Resultat af dattervirksomheder	0	43.302		0	0
Finansielle indtægter	11.327	2.958	9	3.635	-126
Finansielle omkostninger	-8.982	-8.564	10	-599	-328
Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser	0	0	11	0	0
Resultat før skat	13.097	110.187		171	34.410
Skat af årets resultat	-320	-33.182	13	-180	-8.545
ÅRETS RESULTAT	12.777	77.005		-9	25.865
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Årets resultat	12.777	77.005		-9	25.865
Anden totalindkomst efter skat	0	0		0	0
ÅRETS TOTALINDKOMST	12.777	77.005		-9	25.865
Resultat pr. aktie i kr.	29,95	10,06	14	29,91	10,04
Udvandet resultat pr. aktie i kr.			14
Forslag til fordeling af årets resultat
Overført til næste år	12.777	77.005		-9	25.865

34

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Balance pr. 31. december 2021 - Aktiver

(BELØB I DKK '000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Note	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Investeringsejendomme	1.046.700	1.106.200	15	0	5.135
Projektejendomme	75.900	0	15	0	436
Leasingaktiver	638	1.194	15	371	338
Driftsmidler og inventar	2.972	1.564		1.928	1.108
Anlægsaktiver	1.126.210	1.108.466		5.571	1.564
Kapitalandele i dattervirksomheder	175.828	164.500	9, 15	345.828	324.500
Ansvarlig lånekapital til dattervirksomheder	170.000	160.000	15	0	0
Finansielle aktiver	0	0		0	0
Langfristede aktiver	351.399	326.065		326.065	324.500
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser	0	463	16	0	127
Tilgodehavender hos dattervirksomheder	278	0	17	230	144
Andre tilgodehavender	27	448	18	265	666
Tilgodehavende skat	1.516	204		0	0
Periodeafgrænsningsposter	1.424	2.476	19	3.546	2.125
Tilgodehavender	3.245	3.591		3.809	2.962
Likvide beholdninger	3.308	59.103	20	13.496	37.326
Aktiver bestemt for salg	0	0	21	0	0
Kortfristede aktiver	3.308	59.103		13.496	37.326
Aktiver	1.480.962	1.500.234		345.871	368.391

35

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Balance pr. 31. december 2021 - Passiver

(BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Note	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Selskabskapital	5.319	5.319	22, 23	5.319	5.319
Overført resultat	343.453	479.692		330.488	402.499
Egenkapital i alt	348.772	485.011		335.807	407.818
Udskudte skatteforpligtelser	6	60.099	24	18	526.560
Deposita	237	29.735	25, 26	92	125.124
Prioritetsgæld	0	426		0	29.567
Bankgæld	0	27.731		0	27.731
Leasingforpligtelser	4.222	554.718		0	90.380
Anden gæld	0	0		0	221
Langfristede forpligtelser	4.465	772.709		110	800.091
Skyldig selskabsskat	801	216		1.047	2.172
Prioritetsgæld	0	0		0	0
Leasingforpligtelser	0	25		0	0
Leverandørgæld	351	536	27	351	2.929
Anden gæld	170	8.357		170	9.620
Periodeafgrænsningsposter	2.172	649	28	2.172	800
Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg	0	0		0	2.276
Kortfristede forpligtelser	2.693	9.783		3.740	17.797
Passiver	355.930	1.268.203		339.657	1.225.906

36

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021

KONCERN

(BELØB I DKK ’000)

	Selskabskapital	Overført resultat	Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2020	5.319	378.645	383.964
Årets resultat	0	25.865	25.865
Anden totalindkomst	0	0	0
Totalindkomst i alt	0	25.865	25.865
Aktieoptionsprogram	0	220	220
Årets køb af egne aktier	0	-2.231	-2.231
Egenkapital 31. december 2020	5.319	402.499	407.818
Egenkapital 1. januar 2021	5.319	402.499	407.818
Årets resultat	0	77.005	77.005
Anden totalindkomst	0	0	0
Totalindkomst i alt	0	77.005	77.005
Aktieoptionsprogram	0	188	188
Egenkapital 31. december 2021	5.319	479.692	485.011

MODERSELSKAB

(BELØB I DKK ’000)

	Selskabskapital	Overført resultat	Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2020	5.319	332.508	337.827
Årets resultat	0	-9	-9
Anden totalindkomst	0	0	0
Totalindkomst i alt	0	-9	-9
Aktieoptionsprogram	0	220	220
Årets køb af egne aktier	0	-2.231	-2.231
Egenkapital 31. december 2020	5.319	330.488	335.807
Egenkapital 1. januar 2021	5.319	330.488	335.807
Årets resultat	0	12.777	12.777
Anden totalindkomst	0	0	0
Totalindkomst i alt	0	12.777	12.777
Aktieoptionsprogram	0	188	188
Egenkapital 31. december 2021	5.319	343.453	348.772

37

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Pengestrømsopgørelse

(BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Note	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Resultat af primær drift	-1.656	-1.905		2.862	119.766
Tilbageførsel af ikke likvide poster	0	0		0	43.302
Tilbageførsel af værdireguleringer	-83.160	-19.638	4	-34	9.017
Ændring i driftskapital	215	30		-2.010	-1.848
Betalt selskabskat	-1.848	-1.848		35.579	30
Pengestrøm fra primær drift	-84.399	-23.351		36.417	170.267
Finansielle indtægter	3.635	2.958		-209	-126
Finansielle omkostninger	-8.982	-8.564		-599	-328
Pengestrøm fra driftsaktivitet	-90.746	-29.057		35.609	169.813
Ændring af mellemværende med tilknyttede virksom-	-10.000	-20.586		0	-27.990
heder
Forbedringer af investeringsejendomme	-218	-162		0	-1.816
Køb af driftsmidler	0	0		-67.662	-1.826
Salg af investeringsejendomme	16.000	16.000		-1.816	0
Pengestrøm fra investeringsaktivitet	-13.806	-4.748		-69.478	-31.632
Afdrag på prioritetsgæld	0	0		-20.143	-20.514
Indfrielse af prioritetsgæld	0	0		-8.283	-23.648
Optagelse af bankgæld	34.744	90.380		-138	-170
Afdrag på leasinggæld	-889	-782		-2.231	-138
Køb og salg af egne aktier, netto	0	-2.231		0	0
Deposita, lejere	42.489	8.984		145	2.804
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet	76.344	96.351		-30.450	-42.706
Årets pengestrøm	-28.208	62.546		-63.329	95.475
Likvider 01.01.	3.308	13.496		-19.635	33.131
Likvider 31.12.	-10.188	37.326		13.496	59.103

38

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Hjørnekontoret, Brøndby

39

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Noteoversigt

1. Anvendt regnskabspraksis
   2.
   3.
   4.
   5.# Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder

2. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme

3. Værdiregulering af investeringsejendomme
4. Administrationsomkostninger
5. Aktiebaseret vederlæggelse
6. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
7. Andre driftsindtægter
8. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder
9. Finansielle indtægter
10. Finansielle omkostninger
11. Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser
12. Skat af årets resultat
13. Resultat pr. aktie
14. Langfristede aktiver
15. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
16. Tilgodehavender hos dattervirksomheder
17. Andre tilgodehavender
18. Periodeafgrænsningsposter
19. Likvide beholdninger
20. Aktiver bestemt for salg
21. Egne aktier
22. Selskabskapital
23. Udskudt skat
24. Prioritetsgæld
25. Leasingforpligtelser
26. Anden gæld
27. Periodeafgrænsningsposter
28. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser
29. Ændring i driftskapital
30. Finansielle instrumenter og risici
31. Nærtstående parter
32. Aktionærforhold
33. Ny regnskabsregulering
34. Begivenheder efter balancedagen
35. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
36. Bestyrelsens tillidshverv, kapitalandele og valgbarhed

40 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

I henføres til posteringer direkte herpå.

1. Anvendt regnskabspraksis for Koncernen

Koncernens årsregnskab for 2021, der omfatter både årsregnskab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Grundlag for udarbejdelse

Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun- det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an- vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.

Ændring af anvendt regnskabspraksis

Fast Ejendom Danmark A/S har med virkning fra den 1. januar 2021 implementeret følgende nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag:

• Amendments to IFRS 9, IAS 39 and IFRS 7 om IBOR-re- formen, fase 2.

Fast Ejendom Danmark A/S har implementeret de standarder og fortolkningsbidrag, der træder i kraft i EU for 2021. Ingen af disse har påvirket indregning og måling i 2021 eller forven- tes at påvirke Koncernen.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksomhe- der, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.

Konsolideringsprincipper

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon- cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer- nens regnskabspraksis. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter- ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Skat og udskudt skat

Årets skat i Selskabet og dattervirksomheder, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat, indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige ind- komster samt for betalte a conto skatter. Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de på balancedagen gældende skattesatser.

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midler- tidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør- selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte- pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til- strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak- tiv vil kunne udnyttes.

Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til deres respektive skattepligtige indkomster.

Totalindkomstopgørelsen

Lejeindtægter

Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af afgivne rabatter. Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig- telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til flere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger.

Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet.

Andre driftsindtægter

Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til hovedaktiviteterne.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom- kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme- regnskabet over balancen.

Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen- domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin- ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og –tab vedrørende gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon- toskatteordningen.

Balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.

Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde- ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom- hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaffelse af ét eller flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaffelse af ét eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien er klassificeret som niveau 3 i dagsværdi- hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash flow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen.

Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør mindre end 10 pct. af det samlede areal. Såfremt der foreligger en underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri, klassificeret som niveau 1 i dagsværdihierakiet.

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder:

• Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.
• Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret.
• Kompensation til reetablering fra fraflyttede lejere.

Administrationsomkostninger

Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til lønninger, honorarer, outsourcing af administrative opgaver, kontorholdsomkostninger samt afskrivning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på driftsmidler og inventar foretages lineært over fire år.

Aktieoptionsprogram

Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody- delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne. For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion. og de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti- oner.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skønnes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede optioner.

Projektejendomme

Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af porteføljen med investeringsejendomme mens de gennemgår væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme overføres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi. Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen- dommen til kostpris med tillæg af projekt- og finansieringsom- kostninger.

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til

42 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Lea- singaktivet justeres for ændringer i leasingforpligtelsen som følge af ændringer i vilkårene i leasingaftalen eller ændringer i kontraktens pengestrømme i takt med ændringer i et indeks eller en rente. Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperio- de, der udgør:

Leasingkontrakter

Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når der i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et spe- cifikt identificerbart aktiv stilles et leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når der opnås ret til stort set alle de økono- miske fordele fra brugen af det identificerede aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identificerede aktiv.

Driftsmateriel	3-5 år

Leasingaktivet og leasingforpligtelsen præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler lineært i resulta- topgørelsen.

Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsvær- dien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente.

Følgende leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen, i det om blandt andet er til stede:

Driftsmidler

Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstids som er to til fem år. Af- skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra- tionsomkostninger.

• Faste betalinger.
• Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en rente, baseret på gældende indeks eller rente.
• Skyldige betalinger under en restværdigaranti.
• Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med rimelig sandsynlighed forventer at udnytte.
• Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncer- nen med rimelig sandsynlighed forventer at udnytte.

Periodeafgrænsningsposter vedr. aktiver

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Aktiver bestemt for salg

Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og af- hændelsesgrupper, som er bestemt for salg. Afhændelsesgrup- per er en gruppe af aktiver, som skal afhændes samlet ved salg eller lignende i en enkelt transaktion. Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg er forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, som vil blive overført ved transaktionen. Aktiver klas- sificeres som ”bestemt for salg”, når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet gennem et salg inden for 12 måneder i henhold til en formel plan frem for gennem fortsat anvendelse.

Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbe- talte leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkost- ninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsæt- telse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver. Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumu- lerede af- og nedskrivninger. Leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg, måles til den laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi på

43 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

Andre finansielle forpligtelser

Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran- dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind- komstopgørelsen over hele låneperioden.

tidspunktet for klassifikationen som ”bestemt for salg” eller dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, med undtagel- se af investeringsejendomme målt til dagsværdi. Der afskrives og amortiseres ikke på aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassi- ficeres som ”bestemt for salg”. Nedskrivninger, som opstår ved den første klassifikation som ”bestemt for salg”, og gevinster eller tab ved efterfølgende måling til laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger indregnes i re- sultatopgørelsen under de poster, de vedrører. Gevinster og tab oplyses i noterne.

Periodeafgrænsningsposter vedr. passiver

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfat- ter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Investeringsejendomme bestemt for salg måles fortsat til dagsværdi. Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles i særskilte linjer i balancen, og hovedposterne specificeres i noterne. Sammenligningstal i balancen tilpasses ikke.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan henføres til driftsaktiviteterne.

Egne aktier

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapi- talandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapi- talen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultat- opgørelsen.

Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte. Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som deponeringer.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når der er en retlig eller fak- tisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskontering af de udgifter, der er nødvendige for at af- vikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig effekt på måling af forpligtelsen.

Driftssegmenter

Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol- der segmentoplysninger.

Hoved- og nøgletal

Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens ”Anbefalinger & Nøgletal” samt IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner.

Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)

Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

Prioritetsgæld

Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikosty- ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi. Dagsværdien er klassificeret som niveau 2 i dagsværdihier- akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel- sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser’.

Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)

Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

Forrentning af egenkapitalen

Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I Udlejningsgrad

Anvendt regnskabspraksis for Moderselskab Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi af alle arealer ultimo året målt i procent. Regnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for 2021 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn- skabsloven. Gennemsnitligt vægtet afkastkrav Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme. Regnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Moderselskabet har danske kroner som funktionel valuta. Resultat af ejendomme, udlejet. Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede arealer ultimo året. Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, jf. note 1 til koncernregnskabet, bortset fra nedenstående. Husleje, udlejet, pr. kvm. Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året. Totalindkomstopgørelsen Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering. Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i forhold til udlejede arealer ultimo året. Lejeindtægter Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af leasede investeringsejendom- me. Dagsværdi af ejendomme. Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal ultimo. Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostningsprocent Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms- balancen ultimo. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder afskrivninger på leasingaktiver i kategorien investeringsejen- domme. Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 14. Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis. Gennemsnitlig lånerente Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige kursværdi af prioritetsgæld. Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel- skabets årsregnskab Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. Loan to Value (LTV) Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe- ringsejendomme og projektejendomme ultimo. Balancen Indre værdi Leasingkontrakter Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti- mo. Leasingaktiver og leasingforpligtelser behandles og indregnes i balancen efter samme principper som for koncernregnskabet. Leasingaktiver på domicil- og investeringsejendomme (lea- singaktiv) afskrives over 3 - 5 år. Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder for Koncernen

Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi- venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggel- sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme. En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint, ved den aktuelle markedsleje, vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele ejendomsporteføljen ændres med +207 mio. kr. (2020: +196 mio. kr.) en tilsvarende stigning vil have modsatrettet effekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inflationen ud fra følgen- de formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonte- ringsrente) x (1+ inflationsforventning).

Væsentlige regnskabsmæssige skøn

I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regn- skabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse på koncernregnskabet:

Dagsværdi af investeringsejendomme

Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. den 31. december 2021) til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen er klassificeret som niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inflation. Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig diskonteringsren- ten eksklusiv inflation. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi- koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige tomgangsprocent i 2022 er budgetteret til 28,8 pct. (2021: 31,6 pct.). Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2020: 10,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig- tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle mar- kedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen. Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings- kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2021 er 6,5 pct. (2020: 6,9 pct.).

Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2021	Kontor	Lager- og logistik	Bolig	I alt
Sjælland	6,0	7,7	7,0	6,5
Jylland	6,8	7,3	7,8	6,8
Fyn	5,7	7,8	7,0	6,8
I alt	3,4	-	-	3,4

Anvendt gns. markedsleje i 2021	Kontor	Lager- og logistik	Bolig	I alt
Sjælland	780	445	1.270	3,4
Jylland	552	352	379	-
Fyn	725	379	390	-
I alt	767	407	518	1.270

Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen- dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili- seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom- mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen (herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene. Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en inflati- on for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstem- melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflati- onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.

Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra kr. 0 (for ejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til kr. 416 (2020: kr. 140). Den gennemsnitlige vægtede vedlige- holdelsesudgift for hele porteføljen er 43 kr./m2 (2020: 39 kr./ m2). Langsigtet vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i terminalåret.

Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg- nede dagsværdi krone for krone.

Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i alt væsentligt anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med følgende undtagelser:

Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter
Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsigelsesoption, som med rimelig sandsynlig- hed forventes ikke at blive udnyttet.

Fastlæggelse af diskonteringsfaktor i leasingkontrakter
Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa- lingerne anbefaler ultimo året Koncernen anvender sin alternative lånerente ved måling af de fremtidige leasingbetalinger til nutidsværdien.

På baggrund af den finansielle stilling og LTV for ejendomme pr. 31. december 2021, er egen kreditrisikoen vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelse af prioritetsgældens dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, vurderes det at dagsværdimålingen skal klassificeres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 31.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

Ved vurdering af den alternative lånerente har Koncernen grupperet sin portefølje af leasingaktiver i to kategorier, hvor det vurderes, at leasingaftalerne og de underliggende aktiver i hver kategori har samme karakteristika og risikoprofil. Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav multipliceret med inflation), mens Anbefalingerne anbefaler realt (forrentningskrav adderet inflation). Kategorierne er følgende:

• Domicilejendomme; lejede lokaler til eget brug i egne ejendomme.
• Investeringsejendomme; lejede lokaler anvendt til fremleje i eksternt ejede ejendomme.
• Driftsmateriel: leasede biler og kopimaskiner.

Alle tre forhold vedrører muligheden for at sammenligne forrentningskravet efter DCF metoden med forrentningskravet efter den afkastbaserede metode. Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstidspunkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre overensstemmelse med markedsforholdene.

Koncernen fastsætter den alternative lånerente for ovenstående kategorier af leasingaftaler i forbindelse med første indregning af en leasingaftale. Derudover fastsættes den i forbindelse med efterfølgende ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestrømme fra ændringer i Koncernens estimat af en restværdigaranti, hvis Koncernen ændrer sin vurdering af, om en købsforlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet eller i tilfælde af, at aftalen modificeres.

Måling af prioritetsgæld til dagsværdi

Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller selve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikkerhed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed.

I vurderingen af den alternative lånerente har Koncernen for sine leasingaftaler af ejendomme opgjort sin alternative lånerente med udgangspunkt i en rente fra en realkreditobligation med en løbetid, som svarer til løbetiden af leasingaftalen og i samme valuta, som leasingbetalingerne afregnes i. Renten på finansieringen af den del, som et realkreditlån ikke kan anvendes til, er estimeret med udgangspunkt i en referencerente med tillæg af en kreditmargin udledt fra Koncernens eksisterende

47 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

kreditfaciliteter. Koncernen har opgjort sin alternative lånerente for leasingaftaler af driftsmateriel med udgangspunkt i en referencerente med tillæg af en kreditmargin udledt fra Koncernens eksisterende kreditfaciliteter. Koncernen har korrigeret kreditmarginen for leasinggivers ret til at tage aktivet retur i tilfælde af misligholdelse af leasingbetalinger (sikret gæld).

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder for Moderselskab

Vurdering af kapitalandele i datterselskaber.

For kapitalandele i dattervirksomheder vurderer ledelsen årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der, som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomhederne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsværdien. Kapitalandelens akkumulerede nedskrivninger er i 2021 netto tilbagført med 11.328 t.kr. (2020: nedskrevet med 756 t.kr.). De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed afledte effekter på målingen af kapitalandelene.

Leasingaktiver

Selskabet har leasingaktiver indenfor følgende kategorier:

• Domicilejendomme; lejede lokaler til eget brug i egne ejendomme.
• Investeringsejendomme; lejede lokaler anvendt til fremleje i eksternt ejede ejendomme.
• Driftsmateriel: leasede biler og kopimaskiner.

De væsentlige regnskabsmæssige skøn og forudsætninger fremgår af note 2 til koncernregnskabet.

48 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme

	Moderselskab	Koncern 2021 (BELØB I DKK ’000)	Koncern 2020
Lejeindtægter	811	77.498	64.857
Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter	-631	-22.600	-21.917
Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang	0	-6.404	-8.147
Resultat af ejendommenes drift	0	34.793	180

Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigelige lejekontrakter fordeler sig således:

	Inden for 1 år fra balancedagen	Mellem 1 og 5 år fra balancedagen	Efter 5 år fra balancedagen
Moderselskab	0	0	0
Koncern 2021 (BELØB I DKK ’000)	34.911	95.601	33.928
Koncern 2020	164.440	34.940	86.486

Fordeling af lejeindtægter på geografi og ejendomstype (DKK ’000).

2021

	Kontor	Bolig	Lager og logistik	Andet	Lejeindtægter i alt
Sjælland	25.791	1.864	303	18.228	47.379
Jylland	18.774	9.177	2.937	0	20.638
Fyn	0	0	423	0	9.481
Lejeindtægter i alt	27.958	46.180	2.937	423	77.498

2020

	Kontor	Bolig	Lager og logistik	Andet	Lejeindtægter i alt
Sjælland	21.714	2.191	0	13.234	38.241
Jylland	17.016	7.410	2.892	0	19.206
Fyn	0	0	401	0	7.410
Lejeindtægter i alt	23.905	37.660	2.892	401	64.857

49 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

4. Værdiregulering af investeringsejendomme

	Moderselskab 2021 (BELØB I DKK ’000)	Moderselskab 2020	Koncern 2021	Koncern 2020
Dagsværdi, opregulering til markedsværdi	37.338	115.441	83.160	19.638
Dagsværdi, nedregulering til markedsværdi	-17.700	-33.981	-33.441	-11.734
Gevinst/tab ved salg af ejendomme	0	1.700	0	-12.130

5. Administrationsomkostninger

	Moderselskab 2021 (BELØB I DKK ’000)	Moderselskab 2020	Koncern 2021	Koncern 2020
Gager, lønninger og bestyrelseshonorarer	-7.767	-7.397	-11.888	-11.129
Aktieaflønning	-188	-220	-2.812	-2.31
Pension	-343	-423	-3.344	-2.812
Andre omkostninger til social sikring	-50	-46	-196	-196
Øvrige personaleomkostninger	-196	-231	-3.586	-2.812
Andre administrationsomkostninger	-3.586	-3.344	-11.888	-11.734
Gennemsnitlig antal ansatte	7	7	7	7

Der er udbetalt bestyrelseshonorar til følgende:

	2021	2020
Niels Roth, formand	-300	-125
Søren Hofman Laursen	-125	-125
Peter Olsson (AP Pension)	-550	-550

Der er udbetalt direktionshonorar til følgende:

	2021	2020
Torben Schultz, fast gage inkl. bonus	-3.074	-2.041
Torben Schultz, aktieaflønning	-131	-153

For yderligere specifikationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er offentliggjort på Selskabets hjemmeside.

50 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I

6. Aktiebaseret vederlæggelse

Moderselskabet etablererede i 2019 et aktieoptionsprogram for direktionen i Fast Ejendom Danmark A/S og øvrige ledende medarbejdere. Aktieoptionsprogrammet omfatter pr. 31. december 2021 i alt 36.000 stk. aktieoptioner. Hver aktieoption giver optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en nominel værdi á 2 kr. pr. aktie. De udestående optioner svarer til 1,35 pct. af aktiekapitalen, hvis samtlige aktieoptioner udnyttes.

	Direktion	Øvrige ledende medarbejdere	Total
Udestående aktieoptioner primo 2020	25.000	13.000	38.000
Tildelt i 2020	0	0	0
Regulering i 2020 som følge af fratrædelse	0	-2.000	-2.000
Udestående aktieoptioner ultimo 2020	25.000	11.000	36.000
Tildelt i 2021	0	0	0
Udestående aktieoptioner ultimo 2021	25.000	11.000	36.000

Aktieoptionsprogrammet løber foreløbigt frem til år 2022. Antallet af aktieoptioner, som tildeles hver af ovennævnte personer, fastsættes årligt af bestyrelsen. Optionerne er udstedt til en udnyttelseskurs, der svarer til den volumenvægtede gennemsnitlige handelskurs på Selskabets aktier i perioden fra den 24. til den 30. oktober 2019.

	2020	2021
Udnyttede aktieoptioner primo 2020	0	0
Udnyttet i 2020	0	0
Udnyttede aktieoptioner ultimo 2020	0	0
Udnyttet i 2021	0	0
Udnyttede aktieoptioner ultimo 2021	0	0

Retserhvervelsen til aktieoptionerne sker i takt med uopsagt ansættelsesforhold og erhverves med 1/3 pr. den 31. oktober 2020, 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2020 til den 31. oktober 2021 samt 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2021 til den 31. oktober 2022. Der er ikke øvrige betingelser for retserhvervelse. Der gælder særlige bestemmelser vedrørende sygdom og død samt ved ændringer i Selskabets kapitalforhold m.v. Optionerne kan alene udnyttes fra den 1. november 2022 i en periode på fire uger efter denne dato. Der er tale om en egenkapitalbaseret ordning idet optionerne alene kan afregnes i aktier. En andel af Selskabets beholdning af egne aktier er reserveret til afregning af tildelte optioner.

Forudsætninger ved tildeling 31. oktober 2019

	Værdi
Gennemsnitlig aktiekurs (kr.)	114
Udnyttelseskurs (kr.)	112
Forventet volatilitet	20%
Forventet løbetid	3 år
Forventet udbytte pr. aktie	0%
Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer)	-0,66%

Regnskabsmæssig behandling

Egenkapitalinstrument

Udestående optioners andel af aktiekapital udgør 1,35%.

For udestående optioner pr. den 31. december 2021 udgør den gennemsnitlige restløbetid ca. 0,8 år. I 2021 udgør den i resultatet indregnede omkostning vedrørende aktieoptioner 188 t.kr. (12.000 stk.), heraf kan 131 t.kr. (8.333 stk.) relateres til direktør Torben Schultz og 57 t.kr. (3.667 stk.) til øvrige medarbejdere.

Dagsværdien pr.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

option er på tildelingstidspunktet i 2019 opgjort til 15,7 kr. Aktiekurs ultimo 2021 udgjorde 141,00 kr. De beregnede dagsværdier ved tildeling er baseret på en Black-Scholes model til værdiansættelse af optioner. Forudsæt- ningerne for opgørelsen af dagsværdien på tildelingstidspunktet er som følger: Den forventede volatilitet er estimeret ud fra et to års ugentligt gennemsnit af kursudsving på 16 sammenlignelige selskaber.

7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor (BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Revision	-182	-218	-596	-519
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed	0	0	-35	-724
Skatterådgivning	-50	-44	-50	-54
Andre ydelser	-287	-301	-874	-43

8. Andre driftsindtægter (BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Indtægter fra koncern fordelte omkostninger	10.294	9.454	0	0
Andre indtægter	375	0	0	0
Total	10.669	9.454	0	0

9. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder (BELØB I DKK ’000)

Navn	Hjemsted	Selskabskapital og stemmerettigheder	Ejerandel	Omsætning	Resultat	Aktiver	Egenkapital
Fast Ejendom Danmark 1 ApS	Brøndby	66.550	100%	66.306	2.937	6.487	1.863
Fast Ejendom Danmark 2 ApS	Brøndby	625	100%	81.052	13.475	971.024	80.528
Ejendomsselskabet Ringager ApS	Brøndby	80	100%	-9	-19.187	146.942	96.406
Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS	Brøndby	40	100%	-18.963	52.264	269.816	52.264

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Årets nedskrivninger	-8	-1.338	0	0
Tilbageførsel af nedskrivninger	11.335	582	0	0
Resultat af kapitalandele	11.327	-756	0	0

10. Finansielle indtægter (BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Renteindtægter fra dattervirksomheder	3.635	3.635	2.958	2.958
Øvrige renteindtægter	0	2	0	0
Total	3.635	3.637	2.958	2.958

11. Finansielle omkostninger (BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Renteomkostninger fra prioritetsgæld	-6.090	-6.813	-519	-625
Renteomkostninger fra bankgæld	-2.373	-1.126	-168	-52
Andre finansielle omkostninger	-41	-74	-209	-8.982
Total	-8.504	-7.999	-896	-9.659

12. Værdiregulering af finansielle gældsforpligtelser (BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Realiseret kurstab	0	-246	0	-599
Dagsværdiregulering af prioritetsgæld	0	-353	0	-52
Total	0	-599	0	-651

13. Skat af årets resultat (BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Årets sambeskatningsbidrag	-150	12	-183	-320
Aktuel skat	-2.649	-8.545	-30.533	-8.545
Ændring af udskudt skat	3	-180	-33.182	-320
Skat af årets resultat	-2.796	-8.713	-63.715	-9.185

Skat af årets resultat kan forklares således:

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Beregnet 22% skat af resultat før skat	-2.881	-7.570	-24.241	-3.533
Skatteeffekt af:
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder	2.492	-1.171	-10.436	-288
Anvendelse af ikke indregnede udskudte skatteaktiver	-166	0	0	0
Regulering af skatteaktiv	0	0	0	0
Ikke skattepligtige indtægter	74	-6	2	-8
Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt	-9	68	0	0
Permanente afvigelser	-689	0	1.436	1.171
Avance ved salg af ejendom	0	0	0	0
Anvendt underskud tidligere år	0	0	0	0
Regulering til tidligere år	0	4	0	0
Skat af årets resultat	-2.796	-8.713	-33.182	-2.638

14. Resultat pr. aktie (BELØB I DKK ’000)

Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Årets resultat	77.005	25.865	88.463	3.688
Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk.	2.659.442	2.659.442	87.134	2.751
Gennemsnitligt antal egne aktier, stk.	0	0	0	0
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt, stk.	2.570.979	2.572.308	2.572.059	2.574.667
Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.	29,95	29,91	10,06	10,04
Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.	29,95	29,91	10,06	10,04
Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr.	29,95	29,91	10,06	10,04
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr.	29,95	29,91	10,06	10,04

15. Langfristede aktiver, KONCERN (BELØB I DKK ’000)

	Investeringsejendomme	Driftsmateriel og inventar	Projekt-ejendomme	Leasing-aktiver
Kostpris 1. januar 2020	1.180.741	67.662	0	0
Tilgang	0	538	403	1.826
Afgang	0	323	-463	397
Kostpris 31. december 2020	1.248.403	2.230	0	0
Op-/nedskrivninger 1. januar 2020	-161.841	19.638	0	0
Årets op-/nedskrivninger	0	0	0	0
Afgang	0	0	0	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2020	-142.203	0	0	0
Afskrivninger 1. januar 2020	0	0	0	0
Årets afskrivninger	0	-54	-176	-60
Afgang	0	-84	-218	-302
Afskrivninger 31. december 2020	-302	-138	-394	-362
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2020	1.106.200	2.092	-394	-362
Kostpris 1. januar 2021	1.248.403	2.230	0	0
Tilgang	27.990	397	71	1.816
Genmåling	143.603	0	0	0
Overførsel	-143.603	-71.831	0	0
Afgang	0	0	0	0
Overført til aktiver bestemt for salg	0	0	0	0
Kostpris 31. december 2021	1.275.993	861	71	1.816
Op-/nedskrivninger 1. januar 2021	-142.203	0	0	0
Årets op-/nedskrivninger	83.160	-6.919	0	0
Afgang	-210	0	0	0
Overførsel	-67.703	0	0	0
Overført til aktiver bestemt for salg	0	0	0	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2021	-126.956	-6.919	0	0
Afskrivninger 1. januar 2021	-302	-138	-394	-362
Årets afskrivninger	-163	-771	0	-771
Afgang	-223	0	0	0
Afskrivninger 31. december 2021	-688	-909	-394	-1.133
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021	1.048.349	-950	-323	683

Koncernens ejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån som pr. balancedatoen andrager 671,9 mio. kr. (2020: 665,2 mio. kr.). I projektejendomme indgår aktiverede finansieringsomkostninger med 0 kr. i 2021.

15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000)

	Ansvarlig lånekapital til dattervirksomheder	Kapitalandele i dattervirksomheder	Driftsmateriel og inventar	Leasing-aktiver
Kostpris 1. januar 2020	2.051	403	162	0
Tilgang	177.175	131.455	28.545	0
Afgang	-463	0	0	0
Kostpris 31. december 2020	177.763	131.858	28.707	0
Op-/nedskrivninger 1. januar 2020	0	0	0	0
Årets op-/nedskrivninger	0	0	0	0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger	-11.919	-1.338	582	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2020	-11.919	-1.338	582	0
Afskrivninger 1. januar 2020	-660	-781	-84	0
Årets afskrivninger	-463	-111	0	0
Afgang	0	0	0	0
Afskrivninger 31. december 2020	-1.123	-892	-84	0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2020	164.721	129.628	28.023	0
Kostpris 1. januar 2021	177.763	131.858	28.707	0
Tilgang	1.798	3.678	-553	0
Genmåling	0	0	0	0
Afgang	0	0	0	0
Kostpris 31. december 2021	179.561	135.536	28.154	0
Op-/nedskrivninger 1. januar 2021	-11.919	-1.338	582	0
Årets op-/nedskrivninger	0	0	0	0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger	11.336	-8	0	0
Op-/nedskrivninger 31. december 2021	-583	-1.346	582	0
Afskrivninger 1. januar 2021	-1.123	-892	-84	0
Årets afskrivninger	-1.018	-153	0	0
Afgang	0	0	0	0
Afskrivninger 31. december 2021	-2.141	-1.045	-84	0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021	176.837	133.145	27.527	0

Der henvises til note 2 for en beskrivelse af omfanget af koncernens leasingkontrakter, eksponering over for potentielle penge- strømme og proces for fastlæggelse af diskonteringsrente. Moderselskabet har fremlejet de i Charlottenlund leasede lokaler. Se note 3 for yderligere information.

16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser

Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investeringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje. Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoprofiler, hverken geografisk, bolig kontra erhverv eller lignende. De typiske betalingsbetingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse. Hensættelse til tab foretages efter den simplificerede expected credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven- dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk træder i kraft efter 30 dage.

De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet tabsprocent i 2021 fordeler sig således:

	Tilgodehavende beløb 2021, (BELØB I DKK ’000)	Tabsprocent	Forventet tab
Ej forfalden	8	0,00%	0
Forfalden med 1 - 30 dage	0	0,00%	0
Forfalden med 31 - 60 dage	0	100,00%	124
Forfalden med mere end 60 dage	0	100,00%	124
Total	8		248

	Tilgodehavende beløb 2020, (BELØB I DKK ’000)	Tabsprocent	Forventet tab
Ej forfalden	50	0,00%	0
Forfalden med 1 - 30 dage	150	0,00%	0
Forfalden med 31 - 60 dage	14	100,00%	14
Forfalden med mere end 60 dage	0	100,00%	0
Total	214		14

Hensættelser til tab i perioden: (BELØB I DKK ’000)

	2021	2020
Hensættelser til tab, primo	0	0
Tilgang i året	124	450
Afgang i året	-19	-431
Realiseret	0	0
Hensættelser til tab, ultimo	105	19

17. Tilgodehavender hos dattervirksomheder (BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Fast Ejendom Danmark ApS 2	213	0	0	0
Ejendomsselskabet Ringager ApS	65	0	0	0
Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS	0	0	0	0
Total	278	0	0	0

Der er ingen nedskrivning til forventet tab på koncernfordringer da der ingen forventning eller historik er herfor.

18. Andre tilgodehavender

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Tilgodehavende moms	127	230	1.397	1.186
Udlæg ved forsikringsskader	0	0	257	31
Udlæg for lejere m.v.	460	187	1.186	1.404
Total	587	417	2.840	2.621

19. Periodeafgrænsningsposter

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Periodiserede lejerabatter	0	204	144	1.185
Forudbetalte omkostninger	1.185	1.236	2.476	1.240
Total	1.185	1.440	2.620	2.425

20. Likvide beholdninger

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Bankindeståender	3.308	13.496	19.922	37.326
Total	3.308	13.496	19.922	37.326

21. Aktiver bestemt for salg

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Investeringsejendomme	0	78.750	0	0
Aktiver bestemt for salg i alt	0	78.750	0	0
Deposita og forudbetalt husleje	0	800	0	0
Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg i alt	0	800	0	0

Aktiver bestemt for salg udgøres ultimo 2021 af ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund. Ejendommen, der tidligere var Sel- skabets domicil, blev solgt ved underskrevet købsaftale medio december 2021 med overdragelse pr. den 1. februar 2022.```markdown

22. Egne aktier

(BELØB I DKK ’000)

	Kostpris, primo 2021	2020	Kostpris, primo 2020	2020
Moderselskab	10.000	7.769	7.769	10.000
Koncern	0	2.231	10.000	0
Tilgang i årets løb
Kostpris, ultimo	2.231	10.000	10.000	10.000
Beholdning ultimo	70.835 stk.
Gns.erhvervelseskurs	109,68

23. Selskabskapital

	Selskabskapital primo	Selskabskapital ultimo
Moderselskab	5.319	5.319
Koncern	5.319	5.319

Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr. Aktier i omløb udgør 2.570.979 stk. aktier. Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser.

24. Udskudt skat

(BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	Koncern 2021	2020	2020
Udskudte skatteforpligtelser	60.099	29.567	6	18
Indregnet i resultat. opgørelse
Indregnet primo	32	131	20.478	36.591
Indregnet ultimo	126	60.099	29.567	30.532

(BELØB I DKK ’000)	2021	2020
Moderselskab
Indregnet primo	20.478	9.277
Indregnet ultimo	30.532	21.022
Koncern
Indregnet primo	36.591	16.113
Indregnet ultimo	60.099	29.567
Indregnet i resultat. opgørelse
Moderselskab	2021	2020
Investeringsejendomme	10.171	9.277
Driftsmidler	1.171	73
Leasingaktiver	-1.171	-1.297
Leasing forpligtelser	30.532	8.545
Nedskrivning af udskudte skatteaktiver	126	0
Underskud til fremførsel	60.099	21.022
Nedskrivning af underskud til fremførsel	-	-
Udskudt skat	-	-
Koncern	2021	2020
Investeringsejendomme	16.740	6.836
Driftsmidler	99	27
Leasingaktiver	-1.297	-3
Leasing forpligtelser	29.567	16.740
Nedskrivning af udskudte skatteaktiver	-126	-913
Underskud til fremførsel	3.505	-1.297
Nedskrivning af underskud til fremførsel	26.911	1.297
Udskudt skat	-	-

Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv udgør pr. den 31. december 2021 27.037 t.kr. (2020: 18.037 t.kr.), hvoraf 126 t.kr. (2020: 1.297 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 26.911 t.kr. (2020 16.740 t.kr.) til midlertidige forskelle på Koncernens investeringsejendomme. De udskudte skatteaktiver er ikke indregnet i resultatet da skatteaktiverne enten kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt ejendom, og deraf ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modregnes i øvrige selskaber.

25. Prioritetsgæld

(BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	2020	Koncern 2021	2020
Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom	0	0	546.771	543.227
Nominel værdi af prioritetsgæld	0	0	574.843	571.904
Prioritetsgæld forfalder til betaling således:
Indenfor et år efter balancedagen	0	0	20.211	94.357
Efter et år og før fem år efter balancedagen	0	0	20.125	87.564
Efter fem år efter balancedagen	432.203	467.154	546.771	574.843
Prioritetsgæld er indregnet således i balancen
Langfristede forpligtelser	0	0	526.560	554.718
Kortfristede forpligtelser	20.211	20.125	546.771	574.843

Penge- strømme (BELØB I DKK ’000)	Primo 2021	Afdrag	Optagelse	Indfrielse	Ultimo 2021
Prioritetsgæld	539.664	-23.929	90.380	-20.143	519.874
Bankgæld, optagelse	861	-	353	-	1.303
Leasinggæld, optagelse	-8.283	-	34.744	0	0
Leasinggæld, indfrielse	0	-	0	-301	-301
Leasinggæld, afdrag	442	-301	0	-222	-138
Deposita	27.731	-	693.293	0	30.535
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt	795				703.072

Penge- strømme (BELØB I DKK ’000)	Primo 2020	Afdrag	Optagelse	Indfrielse	Ultimo 2020
Prioritetsgæld	559.920	-281	0	-20.515	539.664
Bankgæld, optagelse	-23.648	-	90.380	0	0
Leasinggæld, optagelse	538	-	323	0	0
Leasinggæld, indfrielse	0	-	0	-301	-301
Leasinggæld, afdrag	-52	-170	-1.328	0	-222
Deposita	29.059	-	648.293	0	27.731
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt	281				693.293

26. Leasingforpligtelser

(BELØB I DKK ’000)

	Under 1 år	Mellem 1 til 5 år	Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 31. december 2021
Moderselskab 2021	1.287	5.929	1.313
Koncern 2021	580	4.642	1.301
Moderselskab 2020	733	846	5.269
Koncern 2020	132	232	1.210

Leasingforpligtelser indregnet i balancen	Kortfristet	Langfristet
Moderselskab 2021	1.047	4.222
Koncern 2021	536	674
Moderselskab 2020	216	426
Koncern 2020	118	221

Beløb indregnet i resultatopgørelsen	Moderselskab 2021	Koncern 2021	Moderselskab 2020	Koncern 2020
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser	168	53	22	20

For 2021 har Koncernen betalt 160 t.kr. vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 22 t.kr., og afdrag på indregnet leasinggæld 138 t.kr. For 2021 har Moderselskabet betalt 1.057 t.kr. vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 168 t.kr., og afdrag på indregnet leasinggæld 889 t.kr. Selskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler.

27. Anden gæld

(BELØB I DKK ’000)

	Moderselskab 2021	2020	Koncern 2021	2020
Skyldig A-skat m.m.	276	0	7.772	0
Feriepengeforpligtelse	6	6	276	772
Tilbageholdte beløb fra fraflyttede lejere	4.714	345	5.355	1.890
Skyldige omkostninger	3.271	4.895	0	2.150
Skyldig refusionsopgørelse	0	0	1.008	9.620
Varme- og driftregnskaber	2.105	2.172	13.134	2.929

28. Periodeafgrænsningsposter

	Moderselskab 2021	2020	Koncern 2021	2020
Forudbetalt leje	25	0	649	2.276

29. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser

	Moderselskab 2021	2020	Koncern 2021	2020
Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed	0	0	1.122.600	1.043.200

Prioritets- og bankgæld på i alt 671,9 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdelse af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bankforbindelser. Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden. Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for sambeskatningskredsen udgør 1.675 t.kr. pr. 31. december 2021. Baltorpvej indtrådte i sambeskatningskredsen den 30. juni 2021 i forbindelse med stiftelsen af Selskabet. I forbindelse med ombygning af ejendommen Baltorpvej i Ballerup fra kontor- til boligejendom er der stillet en arbejdsgaranti på 19,9 mio. kr. til entreprenøren af Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS. Som sikkerhed herfor er der givet pant i tilsvarende sum af likvider.

30. Ændring i driftskapital

	Moderselskab 2021	2020	Koncern 2021	2020
Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter	-1.459	1.504	-271	1.245
Ændring i anden gæld, lang	0	0	0	0
Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden gæld	-551	-1.278	8.121	-2.010
	2.298	-34	9.017	-

31. Finansielle instrumenter og risici

Likviditetsrisici

Likviditetsrisikoen er risikoen for, at Koncernen ikke kan indfri sine finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder. Koncernen er i forbindelse med anvendelse af finansielle instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici. Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige real-kredit- el- ler banklån med 10-års udsat amortisering. Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etablering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Bestyrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karakter. Om Koncernens finansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter:

Kategori	0-1 år mio. kr.	1-5 år mio. kr.	>5 år mio. kr.	Total mio. kr.
Prioritetsgæld	-24	-112	-504	-640
Bankgæld	-3	-1	-150	-154
Leasinggæld	-57	-90	0	-147
Leverandørgæld	-8	-35	-170	-213
I alt	-92	-238	-824	-1.154

Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter sig således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift og finansiering af Koncernens ejendomsportefølje.

Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme inkl. renter.

Kreditrisici

Kreditrisici er risikoen for finansielle tab såfremt lejere eller modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til primære finansielle aktiver. Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes.

Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen.

Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 29.735 t.kr. (2020: 27.731 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne.

Markedsrisici

Markedsrisici er risikoen for at ændringer i markedspriser som f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets besiddelse af finansielle instrumenter.

Valutarisici

Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er således ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.

Renterisici

Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteniveau.
```# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I Kapitalstyring

Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og over- vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 8 t.kr. (2020: 463 t.kr.) som er sikret ved garanti eller depo- sita. Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan- ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti- nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 54,6 pct. (2020: 56,8 pct.). Med henblik på bedst muligt at sikre Koncernens evne til gældsser- vicering og refinansiering, har bestyrelsen besluttet et langsig- tet LTV mål på omkring 60 - 65 pct.

Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 1,00 pct. (2020: 1,00 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle ren- teniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteom- kostninger før skat på ca. 5,4 mio. kr. (2020: 5,7 mio. kr.).

Aktiekapitalen

Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.

Kapitalstruktur

Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for- rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli- kviditet styres centralt af Koncernen.

Årlig rente- omkost- ning før skat t.kr.	Æn- dring i årlig rente- omkost- ning t.kr.	Modi- ficeret varighed af gæld- følje	Æn- dring i resultat af rente- sporte- t.kr.	Æn- dring i værdi af omkost- ning t.kr.
1 % rentefald	-11	10.854	5.421	-5.432
0,53	5.432	0	3.084	-2.610
0,53	2.348	-2.822	0	0
1 % rentestigning	0	0	0	0
Nuværende rente	0	0	0	0

Dagsværdi af finansielle instrumenter

Baseret på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december 2021. Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis, gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori- tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags- værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er ubetydelig.

Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens bankgæld 2,27 pct. En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca. 1,2 mio. kr.

Årlig rente- omkost- ning t.kr.	Ændring i årlig rente- omkost- ning t.kr.	Modi- ficeret varighed af gæld- følje	Æn- dring i resultat	Æn- dring i værdi af omkost- ning t.kr.
1 % rentefald	1.587	-1.251	-	-
0	0	0	0	1.251
1.251	0	0	0	-1.251
1 % rentestigning	0	0	0	0
Nuværende rente	4.089	2.838	1.251	0

Baseret på bankgæld indregnet pr. 31. december 2021.

(BELØB I DKK '000)

Kategorier af finansielle instrumenter	2021	2020
Likvider og tilgodehavender	59.110	37.789
Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi over resultatopgørelsen	546.771	574.843
Finansielle forpligtelser, anden gæld m.v	227.113	167.921

De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der vurderes ikke at være ændringer i finansielle forpligtelser som relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær- direguleringen af finansielle fopligtelser målt til dagsværdi fremgår af note 12.

Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser sva- rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.

Dagsværdien af finansielle instrumenter, opgjort efter niveau 3 i dagsværdihierarkiet, relaterer sig til dagsværdien af tildelte aktieoptioner med regnskabsmæssig værdi på 408 t.kr. pr. 31. december 2021. Ledelsen har estimeret dagsværdien ved an- vendelse af Black-Scholes værdiansættelsesmodellen. Værdi- ansættelsen kræver at ledelsen foretager visse forudsætninger omkring modellens input, såsom den underliggende aktiepris og volatilitet. Sandsynligheden for de anvendte estimater inden for området kan med rimelighed vurderes og indgår i ledelsens skøn af aktieoptionernes dagsværdi. Der henvises yderligere til omtale jf. note 6.

32. Nærtstående parter

Nærtstående parter med kontrol
Der findes ingen parter med bestemmende indflydelse på Kon- cernen.

Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktio- nen samt dattervirksomheder, som er angivet i note 9. Transak- tioner er gennemført på markedsmæssige vilkår.

Transaktioner med nærtstående parter
Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2021.

Transaktioner med direktionen
Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer i 2021.

Transaktioner med tilknyttede virksomheder
Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner med dattervirksomhederne.

(BELØB I DKK '000)

Transaktioner med tilknyttede virksomheder	2021	2020
Koncernintern leje	902	645
Salg af administrationsydelser	10.294	9.454
Finansielle indtægter	3.635	2.958
Lån til datterselskaber	170.000	160.000
Kortfristede tilgodehavender hos datterselskaber	278	0

Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat- terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 29 for yderligere oplysninger. Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til datterselskaberne.

33. Aktionærforhold

Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi:

AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø
AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72 pct. af den samlede aktiekapital og 27,09 pct. af det samlede antal stemmer.

Investeringsselskabet Artha Optimum A/S
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 211.834 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 423.668 kr., som udgør 7,97 pct. af den samlede aktiekapital og 8,39 pct. af det samlede antal stemmer. Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder fra Investeringsselskabet Artha Max A/S, så det samlede antal stemmer ligger over 15 pct. Grænsen på de 15 pct. blev passe- ret den 9. april 2021 jf. børsmeddelelse nr. 3/2021.

Investeringsselskabet Artha Max A/S
Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 191.564 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 383.128 kr., som udgør 7,20 pct. af den samlede aktiekapital og 7,59 pct. af det samlede antal stemmer.

34. Ny regnskabsregulering

Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller fortolkningsbidrag får indflydelse på indregning og måling i Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag implementerer i takt med at disse træder i kraft.

35. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen. Salget af Rådhusvej er med skøde pr. den 1. februar 2022 gen- nemført som forventet.

36. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 10. marts 2022 god- kendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling- den 21. april 2022.

37. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet

I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan finde sted.

Bestyrelsesformand, cand.polit. Niels Roth (1957)

Ejer 5.000 stk. aktier i Selskabet. Niels Roth er direktør i Zira Invest II ApS, Zira Invest III ApS, Zira Invest IV ApS og JaJoPo Invest ApS, formand for bestyrelsen for Friheden Invest A/S, Capital Four AIFM A/S, Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S samt medlem af bestyrelsen i Arvid Nilssons Fond, Capital Four Holding A/S samt Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S. Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005. Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen. Niels Roth anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen. Niels Roth kommer oprindelig fra den finansielle sektor, hvor han var ledende partner og medstif- ter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter og har erfaring med M&A, strategi, international finansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurdering. Fokusom- råder med optimering af shareholder value.

Næstformand, cand.oecon. Peter Olsson (1966)

Ejer ikke aktier i Selskabet. Peter Olsson er direktør i AP Ejendomme A/S, AP Ejendomme Kom- plementarselskab ApS, Udviklingsselskabet af 1.# FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

67

juni 2015 A/S, Fjordstjernen A/S, Kolding Åpark 24 A/S, K/S Svanemølleholm, ØG Projektselskab P/S, K/S Trælastholmen, K/S Marmormolen, Komplementarselskabet Trælastholmen Nordhavn ApS, P/S Trælastholmen Nordhavn, formand for bestyrelsen i K/S Kristensen Partners I, Dansk Ejendomsfond I A/S, K/S Engholmene, AP Ejendomme Komplementarselskab ApS samt medlem af bestyrelsen for Kolding Åpark 24 A/S, Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S, Fjordstjernen A/S, Dansk Farmland K/S, Britannia Invest A/S, SPF III MPC I A/S, Komplementarselskabet Amerika Plads C ApS, Amerika Plads C P/S, K/S Svanemølleholm, ØG Projektselskab P/S, K/S Trælastholmen, K/S Marmormolen, P/S Trælastholmen Nordhavn samt Siorarsiorfik - Nuuk City Development A/S.

Peter Olsson er indvalgt i bestyrelsen i Fast Ejendom Danmark A/S i 2013. Peter Olsson anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen. Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme A/S med ansvar for en ejendomsportefølje på 11,5 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med projektering og gennemførsel af store entrepriser, asset management samt værdioptimering af en betragtelig ejendomsportefølje.

Bestyrelsesmedlem, cand.jur. Søren Hofman Laursen (1948)

Ejer ikke aktier i selskabet. Søren Hofman Laursen er direktør i Hofman Ejendomme ApS og Bar- Hof ApS, bestyrelsesmedlem i Wilders Plads Ejendomme A/S, Obelhus A/S og Danielsen Archite- cture A/S samt medlem af advisory board i Gangsted Advokatfirma I/S. Søren Hofman Laursen er indvalgt i bestyrelsen i Fast Ejendom Danmark A/S i 2017. Søren Hof- man Laursen anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen. Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har erfaring med ejendomsadministration, finansiering, as- set management samt værdioptimering af større investeringsejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred ledelseserfaring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisatio- ner.