Electra Real Estate Ltd. — Investor Presentation 2025

Nov 24, 2025

מצגת לשוק ההון3Q 2025

אנו מברכים על חזרת החטופים החיים לביתם, ומצפים להשבת כלל החללים בהקדם האפשרי. מייחלים לימים שקטים ובטוחים לעם ישראל.

הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד

מצגת זו אינה הצעת ניירות ערך של אלקטרה נדל"ן בע"מ )"החברה"( לציבור ואין לפרשה כהצעה של ניירות ערך לציבור. מצגת זו מיועדת למסירת מידע בלבד ומהווה הצגה עקרונית ושיווקית של החברה.

המידע הכלול במצגת זו וכל מידע אחר שיימסר במהלך הצגת המצגת )"המידע"( אינו מהווה בסיס לקבלת החלטות השקעה ואינו מהווה המלצה או חוות דעת של יועץ השקעות או יועץ מס וכן לא תחליף לשיקול דעת של משקיע פוטנציאלי. המידע הכלול במצגת הינו מידע תמציתי בלבד וכולל נתונים ומידע המוצגים באופן ו/או בעריכה ו/או בפילוח שונהמהנתונים הנכללים בדיווחים שפרסמה החברה לציבור אך הוא ניתן לחישוב מתוך הנתונים שנכללו בדיווחים האמורים. מצגת זו והמידע הכלול בה לא נועדו להחליף את הצורך בעיון בדיווחים שפרסמה החברה לציבור. השקעה בניירות ערך בכלל ובניירות הערך של החברה, בפרט, נושאת סיכון. יש לקחת בחשבון כינתוני עבר אינם מצביעים בהכרח על ביצועים בעתיד.

רכישת ניירות ערך של החברה דורשת עיון מעמיק במידע המפורסם בדיווחי החברה, וכן ביצוע ניתוח ההיבטיםהמשפטיים,החשבונאיים, הכלכליים והיבטי המס.

המצגת עשויה לכלול נתונים נוספים שלא הוצגו בדיווחים שפרסמה החברה לציבור ו/או מידע המוצג באופןשונה מהאופן בו הוצג בדיווחיםשפרסמה החברה לציבור.

לשם קבלת מידע מקיף ומלא על מצבה של החברה, עסקיה ותוצאותיה הכספיות ועל מנת לקבל תמונה מלאה של פעילות החברה ושל הסיכונים עימם מתמודדת החברה, יש לעיין בדיווחים ובדוחות התקופתיים שפורסמו על ידי החברה.

יצוין כי מצגת זו כוללת מידע המהווה מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- )"חוק ניירות ערך"(. מידע כאמור כולל בין היתר, תחזיות, מטרות, הערכות ואומדנים, לרבות מידע המובא בדרך של איורים, גרפים, סקירות וכל מידע אחר המובא בכל דרך,המתייחס לאירועים ו/או עניינים עתידיים, אשרהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה. אין וודאות לכך כי הערכות החברה כאמור לא ישתנו, אף באופן מהותי.

מידע צופה פני עתיד, כאמור,מסתמך, בין היתר, על הערכותיה הסובייקטיביות של החברה ותוכניותיה נכון למועד המצגת, התקשרויותיה הקיימות, התוצאות הכספיות של החברה כיום, ועל ניתוח מידע כללי שהיה בפניה במועד עריכת מצגת זו, ובכללו פרסומים ציבוריים, מחקרים וסקרים, אשר לא ניתנה בהם התחייבות באשר לנכונותו או שלמותו של המידע הכלול בהם ונכונותו לא נבחנה על-ידי החברה באופן עצמאי. מידע צופה פני עתיד מטבעו כפוף לסיכוני איהתממשות והינו כאמור בלתי וודאי.התממשותו של המידע הצופה פני עתיד עשויה להיות מושפעת מגורמי סיכון המאפיינים את פעילות החברה )המפורטים בדוח התקופתי של החברה לשנת2024( וכן מהתפתחויות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה ומגורמים חיצוניים לרבות רגולציה העשויים להשפיע על פעילותה.

לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש ואף יכול להיותשונה, באופן מהותי, מהאמור לעיל. למען הסר ספק מובהר, כי החברה אינה מתחייבת לעדכן ו/או לשנות את המידע הנכלל במצגת, עלמנת שישקף אירועים ו/או נסיבות שיתרחשו לאחר מועדהכנת המצגת.

HOUSE OF FUNDS

GP סחיר - 4 מקורות הכנסה עיקריים

אלקטרה נדל"ן במספרים¹

נתונים

פיננסיים

2.8B

שווי שוק

/ הקדמה

\$9.5B

שווי נכסי נדל"ן מנוהלים (100%)

90 ת"א מ"א נדל"ן 35 ת"א מניב חו"ל

נסחרת במדדים מובילים

\$291M

²סך הון עצמי

\$4.9B

הון משקיעים מנוהל

() E ELCO

מקבוצת אלקו בע"מ (51.1%)

58%

2(מאוחד CAP-1 מון (מאוחד)

אלקטרה נדל"ן 🎉

15 מדינות פעילות בארה"ב, ובריטניה

מידרוג (A3.il) - אופק יציב מעלות S&P (-ilA-) הופק יציב

דירוג החברה ואגרות החוב שלה

(\$7.2M)

הפסד ברבעון השלישי לשנת

36,585

יחידות דיור בניהול החברה⁵

2025, מתוכו כ-\$4.5M נבעו

מהפרשי שער³

• למועד פרסום המצגת.
• ההשפעה של התיסוף בשער החליפין של השקל מול הדולר על הרווח לפני מס ברבעון השלישי לשנת 2025, הסתכמה בהפסד חשבונאי בסך של כ-4.5 מיליון דולר.
• לא כולל את קרנות החוב.
• בנכסי מקבצי הדיור והבתים הפרטיים להשכרה.

דגשים מרכזיים

הריבית ברמתה הנמוכה ביותר מזה שלוש שנים

בחודשים האחרונים ביצע הבנק הפדרלי בארה"ב שתי הפחתות ריבית של0.25% כל אחת, וצפוי להמשיך בתהליך זה במהלך השנה הקרובה. הורדת הריבית תומכת בהתעוררות השווקים ובירידת שיעור ההיוון, לצד הפחתה במחיר החוב.

שיפור בתנאי המאקרו בשוק הנדל"ן

ירידה חדה בהתחלות הבנייה צפויה להקטין את ההיצע הזמין, ולהשפיע על גידול שכר הדירה בטווח הקרוב, במקביל לקיטון בשיעור ההיוון לאור הפחתות הריבית. אלו,תומכים בצמיחת השוק.

תזרים מזומנים שהתקבל בתקופת הדוח

בתשעת החודשים הראשונים של השנה, קיבלה החברה תזרים מזומנים כ-GP וכ-LP, בהיקף של כ38- מיליון דולר, סכום דומה לכלל תזרים המזומנים שהתקבל בשנת.2024 תזרים

הלוואות סולו קיימות.

קרן חמישית להשקעות במקבצי דיור

התקדמות משמעותית בגיוס משקיעי עוגן לקרן, בנוסף להשלמת רכישת נכסSeed ראשון.

הפחתת עלויות חוב ופירעון הלוואות

בחודש יולי,2025 הנפיקה החברה ניירות ערך מסחריים בסך של כ60- מיליון דולר לצורך שחלוף חוב קיים יקר יותר,שהוביל להפחתה משמעותית בעלות החוב.

גידול בהכנסות ומעבר לרווח תפעולי

מתחילת השנה ועד הרבעון השלישי,נרשמת מגמת עלייה בהכנסות מדמי ניהול ) עקב גידול בהון המנוהל(, ובדמי ההצלחה הצבורים )לאור שערוכים חיוביים(. מגמה זו, תורגמה לרווח תפעולי במהלך הרבעון השלישי.

66 המזומנים שהתקבל, שימש ברובו לפירעון

התפתחות גיוסי הכספים בישראל ובחו"ל (במיליוני דולרים)¹

פירוט גיוסים בקרנות החברה

גידול עקבי בהיקף הגיוס המצטבר

שיעור הקריאה	הון שגויס מ- Co-Investors	הון שגויס	תקופת הגיוס
				מקבצי דיור
הנזלה מלאה	\$145M	\$215M	18 אפריל 17 – פברואר	קרן מקבצי דיור l
100%	\$400M	\$462M	יוני 18 – יולי 19	קרן מקבצי דיור II
100%	\$41M	\$980M	21 איולי – דצמבר	קרן מקבצי דיור III
100%	\$309M	-	23 – ספטמבר – אוגוסט	מקבצי דיור Core Plus
98.5%	\$128M	\$1. 04 B	24 מאי 22 — פברואר	וV קרן מקבצי דיור
-	\$15M	-	בשלבי גיוס	V קרן מקבצי דיור
				חוב למקבצי דיור
100%	\$18M	\$285M	21 דצמבר 19 – יוני	קרן חוב I
100/0	PIOIA	Ψ20011		1 = 111 1 2
93%	\$18141 \$9M	\$401M	23 – דצמבר 22	קרן חוב II
				קרן חוב II
93%	\$9M		23 – דצמבר 23	קרן חוב II בתים פרטיים להשכרה
93%	\$9M	\$401M -	23 אפריל 22 – דצמבר 2025 – מרץ 2025	קרן חוב II בתים פרטיים להשכרה שותפויות בתים פרטיים להשכרה
93%	\$9M	\$401M -	23 אפריל 22 – דצמבר 2025 – מרץ 2025	קרן חוב II בתים פרטיים להשכרה שותפויות בתים פרטיים להשכרה קרן בתים פרטיים להשכרה

מועד פרסום המצגת, הנתונים כוללים את התחייבויות ה-GP ו-Co-Investors

\$0.3B

2017

אלקטרה נדל"ן 🎉

^.(2) לאחר מימוש נכסים

⁽E) לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בריט המלונות ובקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה (BTR/SFR), נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.

⁽⁴⁾ הון שגויס ללא שותפויות בהן החברה מחזיקה בבעלות מלאה.

^{, . . . . . . . . . . . . . . . . . . .}

החברה גייסה הון ממשקיעי עוגן מובילים בישראל ובארה"ב

לחברה נוכחות משמעותית בשוק הדיור להשכרה במדינות חגורת השמש

מודל עסקי מבוסס השבחה - ביצועים מוכחים לאורך זמן בכל תנאי שוק

28% תשואה שנתית )IRR )ממוצעת במימוש236 נכסים במשך כשלושה עשורים

תשואה שנתית ממוצעת במימוש עסקאות מקבצי דיור במהלך¹1999-2025

⁽¹⁾ תשואות פעילות חברת הניהול )Management Landmark American )בתחום מקבצי הדיור.

להשכרה

נתונים פיננסיים הקדמה /

קרן מקבצי הדיור השנייה מציגה תוצאות יוצאות דופן, גם בתנאי שוק מורכבים, וזאת כש-15 נכסים טרם מומשו^1,2

תזרימי מזומנים שקיבלה אלקטרה נדל"ן כ-GP ו-LP עד יום פרסום המצגת

השקעת אלקטרה נדל"ן בקרן

\$54.6M

תזרים שהתקבל מדמי הצלחה כ-³GP

\$18.0M

דמי ניהול ועמלות GP-רכישה כ

\$39.8M

תזרים שהתקבל כ-LP

\$28.2M

היקף ההתחייבויות של החברה בקרן כ-LP

תוצאות השותף הכללי GP חלק החברה

4.0X

מכפיל הון

\$112.5M

סך תזרים שהתקבל

⁽¹⁾ כלל הנתונים המוצגים בשקף זה מייצגים את חלק החברה.

נתונים עד למועד פרסום המצגת.

הריבית הגבוהה ועודף ההיצע הנקודתי שהכבידו על השוק בשנים האחרונות, מצויים במגמת היפוך, עם צפי להשפעה חיובית על השוק

שיעור הריבית האפקטיבי בארה"ב והיקף המסירות בענף מקבצי הדיור

קרן להשקעות בבריטניה מלונאות

בתים פרטיים להשכרה זקבצי דיור

דיור להשכרה נתונים פיננסיים

הקדמה / דגשים מרכזיינ

התקדמות משמעותית בתהליך הקמת הקרן החמישית למקבצי דיור

MULTIFAMILY FUND V

רכישת נכס Seed ראשון בג'קסונוויל פלורידה, התואם את אסטרטגיית הקרן ומצב השוק

התקדמות משמעותית בהיקף התחייבויות השקעה של משקיעי עוגן בקרן

הפער בין הביקוש להיצע ממשיך להיות משמעותי ומהווה נקודת מפנה בשוק, לצד צפי להמשך ירידת הריבית שצפויה להוביל לירידה בשיעור ההיוון ולעליית ערך הנכסים

מימושים תוך עמידה בתשואות נאותות גם בעת הנוכחית¹

קרן מקבצי דיור 2 – המשך תהליך ההנזלה של הקרן 🔲

Sterling Town Center, NC

O Haven at Liberty Hills, TX

מכפיל הון: 2.49X

מכפיל הון: 1.84X

תשואה שנתית (IRR): 13.7%

תשואה שנתית (IRR): 15.3%

תשואה שנתית (IRR): 17%

מכפיל הון: 2.27X שיעור הגידול ב-NOI מרכישה: Lease up מכפיל הון: 1.66X תשואה שנתית (IRR): 14.8%

קרן חוב 2 🖳

1130 N. Delaware, PA

אלקטרה ודל"ן 🥞

תשואה שנתית (IRR) בפועל: 16.9%

O Hilltops, TX²

O Mezza². FL

גידול ב-NOI מהרכישה

מכפיל הון: 2.17X

תשואה שנתית (IRR): 21.1%

שיעור הגידול ב-NOI מרכישה: Lease up מכפיל הון: 1.7X תשואה שנתית (IRR): 11.6%

אלקטרה ודל"ן 🥞

ניצול תנאי השוק לביצוע עסקאות אטרקטיביות במהלך הרבעון¹

קרן מקבצי דיור 5 🔲

ORosemont at St. Johns, FL

שיעור היוון ברכישה 5.6%

מחיר

רכישה \$82M

BTR/SFR קרן

O Parkside Townhomes, FL

שיעור היוון ברכישה - חיתום² 6.4%

מחיר רכישה \$18.5M

○ The Station at Kentmere, GA

5.9%

שיעור היוון ברכישה -חיתום²

מחיר רכישה \$42.8M

קרן חוב 2

Integra Towers at Nona South, FL

תשואה שנתית מינימלית חוזית (IRR) 11%

סכום הלוואה \$7M

Magnolia at Powell, FL

תשואה שנתית מינימלית חוזית (IRR)

11.5%

סכום הלוואה \$5.2M

מלונאות

התפתחות נכסי נדל"ן מנוהלים¹

התפתחות שווי נכסי (מיליארדי דולרים (מיליארדי דולרים) מיליארדי $\mathbf{T}\mathbf{J}''$

התפתחות NOI נכסים מנוהלים

$\overline{(\alpha')}$ מיליוני דולרים, $\overline{(\alpha')}$

התפתחות דמי ההצלחה של החברה (חלק החברה, במיליוני דולרים)

דמי ההצלחה משולמים תזרימית בטווחי זמן קצרים יחסית, כנגזרת של המודל העסקי בקרנות אשר בניהול החברה

משנת 2018 ועד למועד הדוחות הכספיים, קיבלה החברה תזרים מזומנים מדמי הצלחה בסך כולל של כ-173 מיליון דולר

דמי הצלחה צבורים שטרם התקבלו •

הכנסות מדמי ניהול ועמלות רכישה כ-GP (חלק החברה, במיליוני דולרים)¹

החברה מציגה צמיחה עקבית בדמי הניהול הנגבים כנגזרת של היקף ההון המנוהל במסגרת הקרנות

• דמי ניהול 🔵
• עמלות רכישה חד פעמיות 🌑

אלקטרה נדל"ן 🌔

הגדולות בתחום מקבצי הדיור

בארה"ב לשנת 2025

ברת הניהול - ESG

חברה בארגון (ALM)

של האו"ם PRI

שווי נדל"ן משוערך²

\$3.0B $^{2}$ הון משוערך

שיעור תפוסה 4ממוצע

/ הקדמה

דגשים מרכזיים

105

מקבצי דיור

ללא שינוי NOI מנוהל ^3,2Same Property T12 NOI

• למועד פרסום המצגת.
• (2) ליום 30.09.2025.
• (3) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
• (4) ללא נכסים בתהליך אכלוס.

סטטוס קרנות מקבצי דיור פעילות¹

שיעור הקריאה לכסף מסך ההתחייבויות	שיעור עליית שכ"ד בנכסי הקרן המוחזקים כיום, ממועד הרכישה	מכפיל תיאורטי ברוטו ברמת הקרן⁵	שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR) ברמת הקרן²	החזר על ההון המושקע אשר חולק בפועל למשקיעי הקרן	חלוקות למשקיעים	יחידות דיור (נרכשו במקור)	מקבצי דיור (נרכשו במקור)	היקף רכישות	הון שגוייס מ- CO-INVESTORS	הון שגוייס	קרו
100%	_	2.6X	26.8%	261%	\$561M	(7,636)	(22)	\$1 B	\$145M	\$215M	קרן 1 הנזלה מלאה סגירה ראשונה אפריל 2017 סגירה סופית פברואר 2018
100%	31%	2.1X	16.5%	140%	\$647M	5,552 (14,174)	15 (42)	\$2.3 B	\$ 4 00M	\$462M	קרן 2 בתקופת מימוש 3 סגירה ראשונה יוני 2018 סגירה סופית יולי 2019
100%	28%	1.6X	13.1%	47 %	\$461M	12,315 (13,369)	43 (47)	\$2.5 B	\$41M	\$980M	קרן 3 בתקופת השבחה'' סגירה ראשונה דצמבר 2019 סגירה סופית יולי 2021
98.5%	10%	-	-	3%	\$33M	10,720	35	\$2.5 B	\$128M	\$1.04 B	קרן 4 בתקופת השבחה/השקעות סגירה ראשונה מאי 2022 סגירה סופית סברואר 2024

למועד פרסום המצגת.

אלקטדה נדל"ן 🎉

⁽²⁾ שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR): נבון ליום 30.09.2025, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי השקעה נוכחי משוערך. הנתון אינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.

⁽³⁾ הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors למועד פרסום המצגת, לאחר מימוש 27 נכסים הינו כ-207 מיליון דולר וב-124 מיליון דולר, בהתאמה.

⁽⁴⁾ הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors למועד פרסום המצגת, לאחר מימוש 4 נכסים הינו כ-872 מיליון דולר וב-41 מיליון דולר, בהתאמה.

⁽⁵⁾ מכפיל תיאורטי (ברוטו) מחושב על פי חלוקות שבוצעו עד ליום ה-30.09.2025, בתוספת שווי ההשקעה הנוכחי המשוערך לנכסים (חלק הקרן) ביחס להון המקורי שגויס (כל הנתונים חלק הקרן). הנתון אינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.

פעילות החברה ממוקדת במדינות בעלות קצב גידול אוכלוסייה גבוה, המהווה מנוע מרכזי לצמיחה כלכלית

מדינות הפעילות של החברה מובילות את הצמיחה בתעסוקה בענף הפיננסי בארה״ב

מרבית מדינות הפעילות של החברה נכללות בקרב המדינות אשר צפויות לרשום את תוספת התושבים הגדולה ביותר בארה״ב בעשורים הקרובים

כלולות בעשר מדינות שבהן צפוי היקף גידול האכלוסייה הגבוה ביותר בארה"ב ב-25 שנים הקרובות 🧶

אלקטרה נדל"ן 🌔

יוקר המשכנתא ביחס לשכר הדירה מוביל לגידול עקבי בביקוש למגורים בשכירות

עלות הבעלות על דירה גבוהה כמעט פי שניים מעלות השכירות, מגמה זו צפויה להימשך בשנים הקרובות על רקע צפי להמשך עליית מחירי הבתים

פער בין תשלום משכנתא חודשי לתשלום שכר דירה במקבצי דיור

כתוצאה מכך, היקף משקי הבית אשר גרים בשכירות ממשיך לגדול

אלקטרה נדל"ן 🎉

היקף הבנייה הנמוך צפוי להימשך בשנים הקרובות

היקף המסירות הצפויות במקבצי הדיור הינו ברמתו הנמוכה ביותר בחמש שנים האחרונות וצפוי להישאר בטווח זה במהלך השנים הקרובות, ובכך להקטין את ההיצע הזמין בשוק

היקף מסירות מקבצי דיור לפי רבעון

אלקטרה נדל"ן 🎉

פער הולך וגדל בין ביקוש להיצע מהווה נקודת מפנה בשוק, הצפויה להוביל לצמיחת שכר הדירה

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

גופי המחקר המובילים צופים גידול שכר דירה במהלך השנים הקרובות

שכ" ד ממוצע למקבצי דיור בארה"ב¹

שיפור בתנאי השוק מייצר נקודת רכישה אטרקטיבית למקבצי דיור

שיעור ההיוון צפוי לרדת במתינות לאור הפחתת הריבית ולהוביל לעליה בשווי הנכסים בטווח הבינוני-ארוך

שיעור ההיוון בענף מקבצי הדיוןר

ניהול יעיל ומקצועי מוביל למצוינות בפרמטרים התפעוליים

94%->

תפוסה נוכחית ממוצעת בנכסי הפורטפוליו³

98.7%-3

שיעור גבייה ממוצע מתחילת השנה בנכסי הפורטפוליו²

2.6%->

גידול ממוצע בשכר הדירה בחידוש חוזי שכירות בתשעת החודשים הראשונים לשנת ¹2025

אלקטרה ודל"ן 🥞

⁽²⁾ עד ליום 30.09.2025. (3) ללא נכסים בתהליך אכלוס.

יישום מוצלח של המודל העסקי, מאפשר לייצר גידול משמעותי ברווח התפעולי הנקי (NOI)^2,1

גידול משמעותי ב- NOI, לצד גמישות במועד מימוש הנכסים, מאפשרים השאת תשואה נאותה

⁽¹⁾ הנתונים כוללים נכסים שמומשו במסגרת הקרנות, בכל הקרנות הנתונים אינם כוללים נכסים שנרכשו בתהליך אכלוס ונכסי ייזום.

^. 2) בנכסי הקרן הראשונה, השנייה והשלישית שמומשו ה-T-12 NOI חושב למועד מימוש הנכסים.

⁽³⁾ החישוב אינו כולל נכסים אשר בבעלות החברה פחות מ-12 חודשים.

סטטוס קרנות חוב פעילות¹

שיעור הקריאה מתוך סך ההתחייבויות	שיעור תפוסה ממוצע	מכפיל תיאורטי ברוטו ברמת הקרן 3	שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR) ברמת הקרן²	החזר על ההון המושקע אשר חולק בפועל למשקיעי הקרן	חולק למשקיעים	יחידות דיור (יח"ד במקור)	עסקאות פעילות (עסקאות במקור)	הון מושקע נוכחי	הון שגוייס מ- CO-INVESTORS	הון שגוייס	קרן
100%	87%	1.1X	2.6%	43%	\$123M	7,743 4 (14,133)	29 4 (52)	\$270M 4	\$18M	\$285M	קרן חוב ח סגירה ראשונה דצמבר 2019 סגירה סופית יוני 2021
93%	87%	-	-	12%	\$46M	8,667 5 (9,579)	25 5 (29)	\$363M 5	\$9M	\$401M	6 2 קרן חוב 2 סגירה ראשונה אפריל 2022 סגירה סופית דצמבר 2023

חלק בלתי נפרד מהמודל העסקי של קרנות החוב שבניהול החברה, הינו היכולת להשתלט על הבעלות, הניהול והתפעול של הנכסים להם ניתן המימון, זאת במסגרת זכויות חוזיות קיימות, הן מול הלווים עצמם והן מול המלווים הבכירים (Senior Lenders). מרבית הנכסים עליהם החברה השתלטה, מנוהלים ומתופעלים באמצעות חברת ניהול בבעלות החברה.

לאור השינויים בתנאי השוק, ונכון למועד פרסום המצגת הוחלט להשתלט על הניהול והתפעול של 26 עסקאות, לייצבן ולממשן בתנאי שוק נאותים. כאמור, לאור תנאי השוק, ייתכנו מקרים נוספים בהם קרנות החוב ישתלטו על הניהול ו/או הבעלות בנכסים.

(6) במהלך חודש אפריל 2025, הוארכה תקופת ההשקעות של קרן החוב השניה למימון מקבצי דיור בארה"ב, בחצי שנה נוספת, עד ליום 28 באוקטובר 2025.

⁽¹⁾ למועד פרסום המצגת.

⁽²⁾ שיעור תשואה שנתית ברוטו (Gross IRR) : נכון ליום 30.09.2025, מחושב על פי מועדי והיקף הקריאה לכסף מהמשקיעים, מועדי והיקף החלוקות בפועל למשקיעים ושווי השקעה נוכחי משוערך. הנתון אינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי.

⁽³⁾ מכפיל תיאורטי (ברוטו) מחושב על פי חלוקות שבוצעו עד ליום 30.09.2025, בתוספת שווי ההשקעה הנוכחי המשוערך לנכסים (חלק הקרן) ביחס להון המקורי שגויס (כל הנתונים חלק הקרן). הנתון אינו כולל תשלום דמי ניהול ודמי הצלחה לשותף הכללי. (4) הון מושקע של חברי הקרן ושל להחזיק עוד בשלוש פוזיציות חוב הינו כ-270 מיליון דולר וכ-5 מיליון דולר (4) הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors כולל הון נוסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ולאחר פירעון מלא של 20 עסקאות ולאחר החלטת השותף המנהל של הקרן שלא להחזיק עוד בשלוש פוזיציות חוב הינו כ-270 מיליון דולר וכ-5 מיליון דולר,

בהתאמה. (5) הון מושקע של חברי הקרן ושל Co-Investors כולל הון נוסף שהוזרם עד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ולאחר פירעון מלא של ארבע עסקאות הינו כ-363 מיליון דולר וכ-9 מיליון דולר, בהתאמה.

קרן להשקעות מלונאות חוב מקבצי דיור נתונים / הקדמה אלקטרה נדל"ן 🎉 בבריטניה פיננסיים דגשים מרכזיים

בתים פרטים להשכרה¹

קרן בתים פרטיים להשכרה

\$87M

91

$^{2}$ הון שגויס

$^{4,6}$ היקף רכישות

בתים מוחזקים

כיום

3

מספר עסקאות שנרכשו

6%

בפועל^3,4,6

הון צפוי (100%), מתוכו \$21.9M

שיעור קריאה מסך ההתחייבויות

שווי נדל״ן ַמשוערן

שותפויות (JV) בתים פרטיים להשכרה

הון מושקע

שותפויות

מדינות פעילות

בתים פרטיים

הוקמו

בארה"ב

נרכשו

25

4,255

\$1.2B

36

שיעור תפוסה ממוצע (בשותפויות שסיימו תהליך אכלוס)

ערים בארה"ב

שולמו עבור רכישת קרקעות, פיקדונות ומקדמות לבניית בתים

743

בתים הצפויים

להתקבל^3,4

• לאור מגבלות רגולטוריות טכניות החלות על גופים מוסדיים אשר השקיעו בקרן להשקעות בבתים פרטיים להשכרה (BTR/SFR), נכון להיום, היקף ההתחייבויות האפקטיבי הינו נמוך ביחס לסך ההתחייבויות החתומות. גיוס עתידי, ככל ויתממש עשוי להתיר מגבלות אלו.
• (3) העסקאות הינן עסקאות Forward של מתחמי BTR, שבמסגרתן התחייבה הקרן לרכוש את כלל היחידות. העסקאות צפויות לכלול מסירות הדרגתיות של בתים עד להשלמת בניית כלל המתחמים. (4) המידע האמור בשקף זה אודות הבתים הצפויים להתקבל והיקף הרכישות, הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, כמפורט בשקף מס' 3 למצגת זו, המבוסס, ביו היתר, על הערכות החברה המתבססות על תחזיות ו/או תוכניות עבודה שלה ביחס למתחמים בהם
• מצויים הבתים ועל ניסיונה של החברה.
  • (5) ליום 30.09.2025.

ַקרן להשקעות בריטניה מלונאות

בתים פרטיים להשכרה קבצי דיור

דיוך

נתונים כיננסיים

הקדמה / דגשים מרכזיים

תנאי השוק הנוכחיים מייצרים הזדמנות רכישה ייחודית אותה מנצלת קרן הבתים הפרטיים להשכרה

הריבית הגבוהה לצד עליית מחירי הבתים הובילו לירידה בביקוש ברכישת בתים פרטיים ולעליה משמעותית ברמות מלאי הקבלנים, ובכך אלו מוכנים למכור בתים בהנחה משמעותית ממחיר השוק

"According to the NAHB, 37% of builders cut home prices in June 2025, the highest share since December 2022, and 62% offered buyer incentives, up 58% from the month prior"

Q3 2025

שיעור ההיוון בענף ה-Bulit to Rent עלה לרמתו הגבוהה ביותר בשנים האחרונות ומייצר הזדמנות רכישה

שיעור היוון בענף ה-BTR

Source: John Burns, Q3 2025

ענף ה-Rent to Built נמצא בתנופה אדירה וצפוי להמשיך לצמוח במהלך השנים הקרובות, עם המשך השקעות מצד משקיעים מוסדיים בהיקפים גדולים

גודל שוק ה-Rent to Build

Source: Cavan Companies, Q2 2025

קרן הבתים הפרטיים להשכרה מבצעת רכישות בשיעורי היוון הזדמנותיים¹

Parkside Townhomes, FL

• מיקום: פלאנט סיטי (מטרופולין טמפה), פלורידה
• מספר יחידות: 73

\$254K	\$18.5 M
עלות רכישה ליחידה	מחיר רכישה
6.4 % שיעור היוון ברכישה - חיתוח	18.3 % תשואת חיתום (IRR)

• מיקום: אובורן (מטרופולין אטלנטה), ג'ורג'יה
• מספר יחידות: 149

\$287 K	\$42.8 M
עלות רכישה ליחיו	מחיר רכישה
5.9 % שיעור היוון ברכיש חיתום	17.1 % תשואת חיתום (IRR)

אלקטרה נדל"ן 🍪

LAUNCH – MAR 22

גוייסו עד כה 1 \$745M

שווי נדל"ן 2 \$791M

מלונות נרכשו עד כה

1,340 חדרים

Miami, FL

כלל המלונות פועלים במתכונת מלאה לאחר שיפוץ,

וממוקמים באזורים עם ביקוש גבוה

קרן להשקעות בבריטניה 1

3 נכסים

היקף רכישות ² £74M

הון מושקע 5,4 £50M

שיעור גידול בדמי השכירות 47% בנכס ששיפוצו הסתיים

הקרן פועלת לביצוע עסקאות במחירים הזדמנותיים לאור המצב בשוק המקומי

• (1) למועד פרסום המצגת.
• (2) עלות רכישה מקורית )100%( של שלושת בנייני המשרדים בתוספת שיפורים במושכר למועד פרסום הדוחות הכספיים.
• (3) היקף הגיוס כולל התחייבויות Investors-Co של כ11- מיליון ליש"ט.
  • (4) חלק הקרן.
  • (5) משקף הון של הקרן בעסקאות.

40

מעסיקים דורשים מעובדיהם להגיע למשרד וכתוצאה מכך שוכרים שטחים גדולים יותר, אלו משפיעים על גידול דמי השכירות במשרדים בלונדון

כתוצאה מכך, דמי השכירות באזורי ביקוש צפוי לגדול, בייחוד לנכסים משופצים באזורי ביקוש גבוה - בהתאם למודל העסקי של הקרן

דמי שכירות למשרדים בלונדון (ליש"ט לרגל)

בשנה האחרונה, מרבית החברות שהשכירו שטחי משרדים, הגדילו את שטחם בפועל

Source: Savills, Q3 2025

אלקטרה נדל"ן 🎉

קרן להשקעות בבריטניה מלוו

בתים פרטיים להשכרה צי דיור:

דיור

נתונים

הקדמה / דגשים מרכזיים

הקרן להשקעות בבריטניה השלימה שיפוץ בנכס במרכז לונדון, תוך חתימה על הסכם שכירות בדמי שכירות הגבוהים מהחיתום

£75

דמי שכירות לרגל רבוע לקומה הראשונה שיפוץ -בפועל £69

דמי שכירות לרגל רבוע לקומה הראשונה - חיתום