Electra Ltd. — Annual Report 2025

Mar 25, 2026

CONSIDER IT DONE

2025

2025ুনক স"ণ

---

אַתְקָבֶרָה
CONSIDER IT DONE

| 2-111 | תיאור עסקי התאגיד
פרק 1 – תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד
פרק 2 – מידע אחר
פרק 3 – תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות
פרק 4 – תיאור עסקי התאגיד בכללותו | חלק א' |
| --- | --- | --- |
| 112-130 | דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד | חלק ב' |
| 131-247 | דוחות כספיים מאוחדים | חלק ג' |
| 248-262 | דוח מיוחד לפי תקנה 9ג'- נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספים המאוחדים המיוחסים לחברה | |
| 263-277 | פרטים נוספים על התאגיד | חלק ד' |
| 278-296 | שאלוֹן ממשל תאגידי | |
| 297-300 | דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי | חלק ה' |

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תקופתי לשנת 2025
תיאור עסקי התאגיד
תוכן עניינים

עמוד
סעיף 1

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

1. תיאור התאגיד ותיאור ההתפתחות עסקיו ... 4
2. תחומי פעילות ... 7
3. חלוקת דיבידנדים ... 10
4. השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה ... 11

פרק 2: מידע אחר

1. מידע כספי לגבי תחומי פעילות של החברה ... 12
2. סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה ... 12

פרק 3: תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות

א. מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

1. מידע כללי על תחום הפעילות ... 16
2. מוצרים ושירותים ... 17
3. פילוח הכנסות ורווחיות ... 18
4. לקוחות ... 19
5. שיווק ... 20
6. צבר עבודות ... 20
7. תחרות ... 21
8. הון אנושי ... 22
9. חומרי גלם וספקים ... 23
10. נכסים בלתי מוחשיים ... 23
11. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד ... 23
12. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם ... 25
13. הסכמים מהותיים ... 26
14. הליכים משפטיים ... 26

ב. מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

1. מידע כללי על תחום הפעילות ... 27
2. מוצרים ושירותים ... 28
3. פילוח הכנסות ורווחיות ... 28
4. לקוחות ... 28
5. שיווק ... 29
6. צבר עבודות ... 29
7. תחרות ... 27
8. הון אנושי ... 30
9. חומרי גלם וספקים ... 30
10. נכסים לא מוחשיים ... 31
11. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד ... 31
12. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם ... 32

ג. מגזר הפעלה, שירות ואחזקה

1. מידע כללי על תחום הפעילות ... 32
2. שירותים ומוצרים ... 33
3. פילוח הכנסות ורווחיות ... 35
4. לקוחות ... 36
5. שיווק ... 37

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

1. צבר עבודות ... 38
2. תחרות ... 39
3. הון אנושי ... 40
4. חומרי גלם וספקים ... 41
5. נכסים לא מוחשיים ... 42
6. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד ... 43
7. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם ... 44
8. הסכמים מהותיים ... 45
9. הליכים משפטיים ... 46

ד. מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

1. מידע כללי על תחום הפעילות ... 47
2. חסמי הכניסה והיציאה העיקריים ... 48
3. מוצרים ושירותים ... 49
4. לקוחות ... 50
5. שיווק ... 51
6. תחרות ... 52
7. הון אנושי ... 53
8. חומרי גלם וספקים ... 54
9. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם ... 55
10. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד ... 56
11. הסכמים מהותיים ... 57

ה. מגזר זכיינות

1. מידע כללי על תחום הפעילות ... 58
2. לקוחות ... 59
3. צבר עבודות ... 60
4. תחרות ... 61
5. הון אנושי ... 62
6. חומרי גלם וספקים ... 63
7. נכסים לא מוחשיים ... 64
8. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד ... 65
9. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם ... 66
10. הסכמים מהותיים ... 67

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללותו

1. רכוש קבוע ומיתקנים ... 68
2. הון אנושי ... 69
3. מידע כספי לגבי אזורים גיאוגרפיים ... 70
4. הון חוזר ... 71
5. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד – אחריות תאגידית וציות ... 72
6. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם ... 73
7. נכסים לא מוחשיים ... 74
8. הסכמים מהותיים ... 75
9. מימון ... 76
10. מיסוי ... 77
11. הליכים משפטיים ... 78
12. יעדים ואסטרטגיה עסקית וצפי להתפתחות בשנה הקרובה ... 79
13. דיון בגורמי סיכון ... 80

---

הגדרות

לשמות ולמונחים המפורטים להלן, תהיה בדוח זה המשמעות המופיעה לצידם:

"החברה" או "התאגיד" – אלקטרה בע"מ.

"הקבוצה" – החברה, חברות-הבת והחברות המוחזקות שלה.

"אלקו" – אלקו בע"מ, בעלת השליטה בחברה.

"אלקטרה FM" – אלקטרה אפ. אם. – אחזקת מבנים ומערכות בע"מ.

"אלקטרה בניה" – אלקטרה בניה בע"מ.

"אלקטרה מגורים" – אלקטרה מגורים בע"מ.

"אלקטרה תשתיות" – אלקטרה תשתיות בע"מ.

"אלקטרה אפיקים" – אלקטרה אפיקים בע"מ.

"אלקטרה מוטורס" – אלקטרה מוטורס בע"מ.

"חוק ניירות ערך" – חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968.

"יום המאזן" – יום 31.12.2025.

"מועד אישור הדוח" – מועד אישור הדוח התקופתי, יום 24 במרץ, 2026.

"מט"ש" – מכון לטיהור שפכים.

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

1. תיאור התאגיד ותיאור ההתפתחות עסקיו

1.1

החברה התאגדה בשנת 1962 כחברה פרטית בשם "אלקטרה (ישראל) בע"מ". בחודש נובמבר 1971 הפכה החברה לחברה ציבורית והחל ממועד זה ניירות הערך שלה נסחרים בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ. בינואר 2003 שונה שם החברה לשמה הנוכחית "אלקטרה בע"מ".

1.2

הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל בחמישה מגזרי פעילות כפי שיפורט בהרחבה להלן. לפירוט נוסף בנוגע לתיאור התאגיד ותיאור עסקיו, ראו ביאור 1 בדוחות הכספיים.

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תיאור עסקי התאגיד

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

1.3 מבנה ההחזקות בקבוצה¹

¹ מבנה ההחזקות שלעיל אינו כולל חברות שאינן פעילות, חברות שאינן מהותיות במסגרת פעילות החברה ושותפויות לביצוע פרויקטים מסוימים. ההחזקה בתאגידים שונים על ידי החברה נעשית לעיתים באמצעות חברות בת זרות. בתקופת הדוח מוזג החברות אלקטרה טכנולוגיות חכמות בע"מ ומגאסון אלקטרוניקה ובקרה (1978) בע"מ

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תיאור עסקי התאגיד

אלקטרה

CONSIDER IT DONE

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

• 6 -

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

2. תחומי פעילות

הקבוצה פועלת הן בישראל והן בחו"ל בחמישה מגזרי פעילות: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל; מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל; מגזר הפעלה, שירות ואחזקה; מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום ומגזר זכיינות. לפירוט נוסף ראו ביאור 1א' בדוחות הכספיים.

2.1 מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

פעילות הקבוצה במגזר זה הינה בתחום המבנים והתשתיות בישראל החל ממתן שירותי בניה, התקנת מערכות אלקטרו-מכאניות בבניין (מערכות מיזוג אוויר, חשמל וצנרת), מעליות ודרגנועים, ועד התקנה של מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון, מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים, תעשיה ותשתיות. בנוסף, הקבוצה מבצעת ומקימה פרויקטי תשתית לאומיים גדולים ומורכבים. בהקשר זה, הקבוצה ערכה גם לספק שירותים אלו כעסקת חבילה כוללת, בכל שלבי הפרויקט המבוקש, עבור לקוחותיה.

האמור כולל בעיקר את השירותים הבאים:

2.1.1 אספקה והתקנה של מערכות אלקטרו-מכאניות - (Mechanical & Electrical) M&E

אספקה והתקנה של מכלול המערכות האלקטרו-מכאניות כגון מערכות מיזוג אוויר, מערכות חשמל, מתח גבוה, מתח נמוך, צנרת סיניטרית, אינסטלציה וכיבוי אש, בעיקר בפרויקטים גדולים ומורכבים. החברה מאגדת עבור הלקוחות את מכלול היכולות של הקבוצה תחת מטריה ניהולית אחת (One stop shop), עבור בנייני משרדים ומגורים, מבני ציבור, קניונים, בתי מלון, דיור מוגן, תעשיות מתקדמות, פרויקטים ביטחוניים, תחבורה, בתי חולים, דאטה סנטרים וכיו"ב.

2.1.2 התקנת מעליות, דרגנועים, מעלונים, מכפילי חניה, חניונים אוטומטיים, מתקני אופניים ומתקני נגישות בבתי מגורים, בנייני משרדים, מבני ציבור, קניונים ועוד. כמו כן, עוסקת הקבוצה בהתקנת מעליות פס שיניים לענפי הבניה השונים.

2.1.3 בניה – קבלנות בניה ראשית להקמה של בתי מגורים, מבני ציבור, בנייני משרדים, בתי מלון וכיו"ב.

2.1.4 עבודות גמר ושיפוצים – למבני ציבור, בתי מלון, משרדים וכיו"ב.

2.1.5 תשתיות – תכנון הנדסי וביצוע של פרויקטים בתחום התשתית (לרבות פרויקטים לאומיים גדולים ומורכבים) כגון: כבישים ותשתיות, גשרים ומחלפים, מסילות ותחנות רכבת, מנהור, חניונים תת-קרקעיים ודחיקת צנרת.

2.1.6 אנרגיה וחשמל – התקנת גנרטורים, פרויקטים בתחום קו-גנרציה, אנרגיות מתחדשות ואגירת אנרגיה וכן ביצוע והקמה של תחמ"שים (דאטה סנטרים, תחנות כוח וכיו"ב).

2.1.7 מכוני טיהור שפכים – הקמה ושדרוג של מט"שים עבור רשויות מקומיות ותאגידי מים, לרבות הנדסה אזרחית, מערכות מכאניות, חשמל ובקרה.

2.1.8 פתרונות לגילוי וכיבוי אש.

• 7 -
  פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָטְרָה
CONSIDER IT DONE

.2.2 מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

במסגרת מגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל הקבוצה עוסקת בעיקר כמפורט להלן:

.2.2.1 אספקה והתקנה של מערכות אלקטרו-מכאניות – (Mechanical & Electrical) M&E
ביצוע מכלול המערכות האלקטרו-מכאניות.

.2.2.2 אספקה והתקנה של מערכות מיזוג אוויר, מיזוג אוויר מרכזי וצנרת – אספקה והתקנה
של מערכות מיזוג אוויר ומיזוג אוויר מרכזי בבנייני משרדים ומגורים, מבני ציבור,
קניונים, בתי מלון, תעשיות מתקדמות, בתי חולים וכו'".ב, ביצוע עבודות מכאניות
בתחום מיזוג אוויר לתשתיות וכן התקנת צנרת סניטרית, אינסטלציה ומערכות גילוי
וכיבוי אש בבנייני משרדים, מבני ציבור, בנייני מגורים, קניונים, בתי מלון וכו'".

.2.2.3 אספקה והתקנה של מערכות חשמל – אספקה והתקנה של מוצרי תשתיות חשמליים
למתח עליון, מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים, תעשיה ותשתיות.

הפעילות במגזר זה מתבצעת באמצעות חברות בארה"ב, באירופה ובאפריקה: Electra USA Inc (א)
- חברה אמריקאית בבעלות מלאה של החברה, המרכזת את עיקר הפעילות האלקטרו-מכאניות של
הקבוצה בארה"ב, ופועלת דרך חברות מוחזקות שהן חברות קבלניות ותיקות הפועלות בתחום
עבודות החשמל ובתחום עבודות מכאניות של מיזוג אוויר בעיר ניו-יורק, (ב) באירופה ופועלת
הקבוצה באמצעות חברות מוחזקות בעיקר בפולין, גרמניה ורומניה, (ג) באפריקה ופועלת הקבוצה
באמצעות O.T.S Omni Trading Services המחזיקה בחברה בבעלות מלאה בניגריה.

.2.3 מגזר הפעלה, שירות ואחזקה

במסגרת מגזר זה, הקבוצה מספקת מכלול שירותים לניהול ותפעול נכסים ותשתיות, בין היתר,
באופן המאפשר לבעלי הנכסים והתשתיות להתמקד בעסקי הליבה, להשיג שיפור באפקטיביות,
בתפקוד ובזמינות וכן להביא לחיסכון בעלויות. פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה
במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל. במקרים רבים הניסיון המצטבר בקבוצה
במסגרת תחום פעילות הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל, מעניק לה יתרון בקבלת חוזה
אחזקה לאותם פרויקטים.

האמור כולל בעיקר את השירותים הבאים:

.2.3.1 (FM) Facility Management – הקבוצה מספקת תתרונות מקיפים לכל צורכי האחזקה
השוטפת של מבנים ומערכות במגוון רחב של תחומים, לרבות חשמל, מיזוג האוויר,
אינסטלציה, בינוי, מערכות מתח נמוך, ניקיון, אבטחה, שמירה, הדברה, גינון וכו' תחום
נוסף שנדרש מהלקוח על מנת לספק פתרון כולל ואיכותי. בנוסף, פועלת הקבוצה בתחום
ניהול נכסים, בעיקר בנייני משרדים, חינוכים וקניונים, לרבות שירותי ניהול ללקוחות
( BPO) וניהול פרויקטים במגוון תחומים במגזר הפרטי
והציבורי, אחזקה ותפעול (Operation and Maintenance – O&M) בפרויקטים, מתקנים
(לרבות מתקנים ומפעלים ביטחוניים), כבישים ומנהרות וכן הפעלת מערך הסעות לגופים
פרטיים, מוסדיים, מפעלים, מוסדות לימוד, מזדמנים ועוד. כמו כן, מספקת הקבוצה
שירותים טכנולוגיים משלימים לפעילות הפרויקטים והשירות של הקבוצה, שנועדו לתת
מענה לצרכים המתפתחים של מתקנים וערים חכמות (Smart Facility, Smart City).

.2.3.2 שירות למערכות אלקטרו-מכאניות לבנייני משרדים, מבני ציבור, בתי חולים, דאטה

• 8 -
  פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

סנטרים, קניונים ועוד, וכן תחום הקירור המסחרי.

2.3.3 שירות למעליות, דרגנועים, מעלונים, מכפילי חניה, חניונים אוטומטיים, מתקני אופניים ומתקני נגישות בבתי מגורים, בנייני משרדים, מבני ציבור, קניונים ועוד.

2.3.4 אנרגיה ואנרגיות מתחדשות - השכרה ותחזוקה של גנרטורים, תחזוקה בתחום קו-גנרציה, אנרגיות מתחדשות ואגירת אנרגיה.

2.3.5 שירותים בתחום הסביבה:

א. הפעלת מט"שים עבור רשויות מקומיות ותאגידי מים הנעשית על פי חוזי התקשרות הנערכים, בדרך כלל, לתקופה של מספר שנים.

ב. הפעלה ותחזוקה של מערכות פניאומטיות לסילוק אשפה (בנייני מגורים).

מרבית פעילות מגזר זה מתבצעת בישראל והפעילות בחו"ל מתבצעת באמצעות חברות-בנות בחו"ל. הפעלה, שירות ואחזקה בחו"ל הינם בעיקר בתחום המערכות האלקטרו-מכאניות.

2.4 מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

פעילות הקבוצה בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בישראל מרוכזת באלקטרה מגורים, ובחו"ל מתבצעת באמצעות חברות מוחזקות בעלות נכסים במזרח אירופה ובאמצעות החזקה (50%) במניות חברה ברוסיה, המחזיקה בנכס ברוסיה. פעילות הקבוצה בישראל ובחו"ל מתבצעת בדרך של רכישת קרקעות, ביצוע שינוי ייעוד במידה ונדרש, הוצאת ההיתרים הדרושים, שיווק, תכנון והקמת הפרויקטים, או בדרך של מכירת המקרקעין באחד משלבי הייזום השונים, או בדרך של עסקאות קומבינציה. נכון למועד אישור הדוח, הקבוצה פועלת בישראל, רוסיה, בולגריה, פולין ולטביה.

2.5 מגזר זכיינות

פעילות הקבוצה במגזר הזכיינות מרוכזת בשני ענפים עיקריים: פרויקטי זכיינות וזכיינות להפעלת קווי תחבורה ציבורית.

פרויקטי זכיינות-

פעילות הקבוצה בתחום זה מבוצעת באמצעות קבלת זיכיון ארוך טווח מגוף ציבורי, לתכנון, מימון, הקמה, תחזוקה והפעלה של פרויקטים שונים בעיקר בתחומי התשתיות, הבניה והסביבה, בעלי היקף רחב ("פרויקטי זכיינות"). פעילות זו מבוצעת בדרך של השתתפות במכרזים לאומיים וכן בדרך של התמודדות על פרויקטים המקודמים במתווה של רישיונות או רגולציה ייעודית. הפעילות ממוקדת בישראל.

לצורך ביצוע פרויקטים מסוג זה, נהוג להקים שלוש ישויות משפטיות נפרדות: חברת הזכיין "SPC" - Special Purpose Company) שהינה חברת מטרה ייעודית, המתקשרת בהסכם זיכיון עם הגוף המזמין (חלק זה מבוצע במסגרת מגזר הזכיינות); חברת קבלן ההקמה (Engineering, ) האחראי על הקמת הפרויקט (חלק זה מבוצע במסגרת - Procurement & Construction) "EPC" - Procurement & Construction מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל) וחברת קבלן התפעול (Operate & Maintenance - ) המתפעלת ומתחזקת את הפרויקט למשך תקופת הזיכיון (חלק זה מבוצע במסגרת מגזר הזכיינות).

• 9 -
  פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

• פרויקט זכיונות (PPP) מתבצעים לרוב באחת מארבע הדרכים הבאות – (DBOT), BOO ו- BEOT. בפרויקט זכיונות מסוג .PFI (DBOT®) ובפרויקט זכיונות מסוג .PFI (DBOT®) הפעלה של תשתית הפרויקט בתמורה לקבלת זכות לגבות תשלום ממשתמשי המתקן בהתאם לתנאים האמורים בחוזה, כשבסיום תקופת הזיכיון התשתית מועברת חזרה למזמין הפרויקט. בפרויקט זכיונות מסוג Build, (DBO®) תשתית הפרויקט נותרת בבעלותו של הזכיין עם תום תקופת הזיכיון. (PFI®) המוגזר הציבורי מעביר למגזר הפרטי את (PFI®) הפעלת קווי שירות בתחבורה הציבורית. האחוריות לספק את התשתית, לרבות הקמה, מימון, תפעול ותחזוקה, ותוך ניצול היתרונות של המוגזר הפרטי, בתמורה לתשלומים לפי קריטריונים של ביצוע המוגדרים מראש.

• הפעלת קווי שירות בתחבורה הציבורית

פעילות הקבוצה בתחום זה מבוצעת באמצעות התמודדות במכרזים ממשלתיים להפעלת קווי שירות לתחבורה ציבורית בזיכיון ממשלתי (לרוב לתקופות של 10 שנים). התחבורה הציבורית באוטובוסים בישראל מבוססת על התקשרויות של המפעילות עם ממשלת ישראל, באמצעות משרד התחבורה, להקמת אשכולות תחבורה ציבורית לאחר זכיית המפעילה במכרז. אשכול תחבורה ציבורית הינו פרויקט הזהה במאפייניו לפרויקטי תשתית אחרים המבוצעים בשיתוף בין המדינה והמגזר הפרטי. הקמת אשכול נמשכת בדרך כלל כשנה, כתלות בגודל האשכול, וכרוכה בהשקעות הוניות משמעותיות הממומנות בעיקר בחוב המגובה בשעבוד על נכסי האשכול והתקבולים ממנו. לאחר השלמת ההקמה, מתחילה תקופת זיכיון במהלכה נהנית המפעילה מתזרימי מזומנים משמעותיים מהמדינה.

• פעילות בתחום הסביבה

במסגרת תחום זה, הקבוצה מקדמת ייזום, תכנון, הקמה והפעלה של מתקני טיפול בפסולת. במסגרת זו, הקבוצה רכשה קרקע (חלקה של החברה – 51%) עם תביע מאושרת לטובת ייזום, תכנון, הקמה והפעלה של מתקן לטיפול בפסולת אורגנית. בנוסף, לחברה זיכיון לתקופה של כ-25 שנים (מצו התחלת עבודה להקמת המתקן) לתפעול ותחזוקה של מתקן לייבוש בוצה אשר יוקם על ידי החברה במכון שפ"ן ויופעל באמצעות גז טבעי למשך תקופת זיכיון של כ-25 שנים.

1. חלוקת דיבידנדים

3.1 לפרטים בדבר אימוץ מדיניות חלוקת דיבידנד אשר התקבלה על ידי דירקטוריון החברה ראו ביאור 33' בדוחות הכספיים.

3.2 בשלוש השנים האחרונות חילקה החברה דיבידנדים חצי שנתיים, כדלקמן (נתוני הדיבידנד למניה) מותאמים לפיצול הון המניות שבוצע ביום 19 באוקטובר 2025:

• 10 -
  פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תיאור עסקי התאגיד

אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

יום החלוקה	שיעור מהרווח הנקי לחציון	דיבידנד למניה בש"ח	סך הדיבידנד בש"ח	יום ההחלטה
5.10.2025	43%	0.61	47,000,000	26.8.2025
4.5.2025	44%	0.61	46,978,593	25.3.2025
1.10.2024	*40%	0.56	43,000,000	25.8.2024
2.5.2024	40%	0.52	39,990,373	25.3.2024
2.10.2023	41%	0.59	45,651,617	22.8.2023
2.5.2023	**49%	0.52	40,000,000	26.3.2023

• בנטרול רווח לאחר מס שנבע ממכירת החזקות הקבוצה בזכיין של פרויקט מעונות הסטודנטים באוניברסיטת בר אילן.

** בנטרול רווח לאחר מס שנבע ממכירת החזקות הקבוצה בקבלן ההישעים בפרויקט הנתיבים המהירים.

במועד אישור הדוחות הכספיים אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 26 מיליון ש"ח (כ-0.34 ש"ח למניה), אשר ביחד עם החלוקה שאושרה ביום 26.8.2025 ובוצעה ביום 5.10.2025, מהווים כ-44% מהרווח הנקי לשנת 2025 (בנטרול הרווח לאחר מס שנבע ממכירת החזקות הקבוצה בזכיין של פרויקט קריית הממשלה בנתניה מהווים כ-47% מהרווח הנקי לשנת 2025).

3.3 לפרטים אודות יתרת הרווחים הראויים לחלוקה לתאריך הדוח על המצב הכספי, ראו סעיף יתרת הרווח ליום 31.12.2025 בדוחות המאוחדים על השינויים בהון.

3.4 לפרטים אודות מגבלות חלוקת דיבידנד מכוח הוראות שטרי הנאמנות בגין אגרות החוב (סדרות ד', ה'-ו) של החברה, ראו ביאור 28 בדוחות הכספיים.

לפירוט נוסף ולפרטים בדבר רכישה עצמית, ראו דוח על השינויים בהון וביאור 33 בדוחות הכספיים.

1. השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה

בשנתיים שקדמו למועד המאזן ועד למועד אישור הדוח, לא בוצעו השקעות בהון החברה, ולמיטב ידיעת החברה לא היו עסקאות מהותיות אחרות, שנעשו על ידי בעלי עניין במניות החברה מחוץ לבורסה, למעט רכישה עצמית של מניות החברה על ידי החברה. לפירוט נוסף, ראו ביאור 33 בדוחות הכספיים.

ביום 19 באוקטובר 2025 בוצע פיצול הון המניות ביחס של 1:20, וכן בוטל הערך הנקוב של מניות החברה, כך שכל מניה אחת בת 1 ש"ח ע.נ. ערב פיצול הון המניות, פוצלה ל-20 מניות ללא ערך נקוב.

לפירוט נוסף, ראו ביאור 33א' בדוחות הכספיים.

.2025-01-064015 מס' אסמכתא 27.8.2025, מס' 2
.2025-01-020148 מס' 25.3.2025, מס' 3
.2024-01-093163 מס' אסמכתא 25.8.2024, מס' אסמכתא 3
.2023-01-097074 מס' אסמכתא 23.8.2023, מס' אסמכתא 4
.2023-01-031998 מס' אסמכתא דיווח מיידי מיום 27.3.2023, מס' אסמכתא 5

• 11 -

פרק 1: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

פרק 2: מידע אחר

5. מידע כספי לגבי תחומי פעילות של החברה

לפירוט ראו סעיף 4 בדוח דירקטוריון וכן ביאור 37 בדוחות הכספיים.

לאור הפריסה הגאוגרפית של החברה וחברות הבת הרבות שלה בארץ ובעולם, קיים קושי אובייקטיבי לסווג את הוצאות הקבוצה בחלוקה לפי הוצאות קבוצות והוצאות משתנות. גם מבנה העלויות המורכב בחברה ובחברות הבת שלה יוצר קושי בייחוס העלויות כאמור. לפיכך, החברה לא כללה בדוח זה נתונים בדבר העלויות הקבועות והעלויות המשתנות המיוחסות לתחומי הפעילות השונים.

6. סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה

פעילות הקבוצה מושפעת בעיקר מהסביבה העסקית בישראל. הרעה בסביבה כלכלית זו כתוצאה מהאטה בצמיחת הכלכלה ומהגברת הרגולציה בתחומים בהם פועלת הקבוצה, עשויה לפגוע בביצועי הקבוצה. פעילות הקבוצה מושפעת ממספר גורמים משפיעים – גורמים משפיעים משקיים ובעיקרם תמורות במדיניות הממשלתית הנוגעת במישרין לעסקי החברה (ובכלל זה השפעת המלחמה בשנתיים האחרונות), חשיפה לשינוי בשיעור הריבית, בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציה וכן לגורמים משפיעים ענפיים, הכוללים בעיקר – תנודות במחירי חומרי הגלם, מחירי הנדל"ן, סיכוני אשראי ותשומות בשוק העבודה.

להלן פירוט הגורמים המשפיעים העיקריים:

6.1 מדיניות ממשלתית

המדיניות הממשלתית המוצהרת משפיעה בעיקר על תחומי פעילות הבאים:

6.1.1 שוק הנדל"ן למגורים בישראל – זה למעלה מעשור נרשמה עלייה במחירי הנדל"ן למגורים בישראל. בשנים האחרונות, הציגה מדינת ישראל תכניות שמטרתן לבלום את עליית המחירים בשוק הנדל"ן למגורים ובהן, בין היתר, העלאת מס רכישה למשקיעים, הגדלת מספר הדירות המוזלות בהגרלות לזכאי תכנית "דירה בהנחה", נקיטת פעולות להאצת הליכי התכנון ועוד. בשנת 2023, בין היתר כתוצאה מעלייה בשיעור הריבית ופרוץ המלחמה, נבלמה העליה במחירי הדירות. המלחמה השפיעה גם על צד הייצע וגרמה למחסור בעובדי בינוי ולעיכוב בתחילת ביצוע והשלמת פרויקטים ולאור כך בשנת 2024 חלה ירידה בהתחלות הבניה. בשנת 2025 נרשמה התייצבות מסוימת בשוק, עם חידוש הדרגתית של עבודות הבנייה והאצת מכירות בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ. מחירי הדירות שבו לעלות בשיעור מתון בעיקר בשל המחסור המתמשך בהיצע וביקושים גבוהים מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור. שיעור הריבית והמצב הבטחוני ממשיכים להשפיע על תוצאות מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום ועל תוצאות מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל, אולם נוכח הירידה בעצימות המלחמה, חזרה לפעילות משקית רגילה, בשילוב ויישום מתווה בנק ישראל להפחתת ריבית, ההשפעה צפויה להיות זמנית ומוגבלת.

6.1.2 משכנתאות - שוק המשכנתאות בישראל נתון לפיקוח בנק ישראל והמפקח על הבנקים. פעילות הקבוצה במסגרת מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום, חשופה לתמורות בשוק שכן הגבלות על שוק המשכנתאות עלולות לפגוע בביקוש לדירות. בשנת 2025 המשיך שוק המשכנתאות להתרחב באופן מתון, בין היתר לאור ירידה בשיעור הריבית אשר הביאה

• פרק 2: מידע אחר

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

את ריבית בנק ישראל לרמה של 4.25% נכון ליום 31 בדצמבר 2025. מתווה בנק ישראל להמשך הורדת ריבית (בהתקיים תנאים מסוימים), תומך ביכולת הרוכשים לעמוד בתשלומי המשכנתא, וצפוי לתרום להמשך התאוששות הביקושים.

6.1.3 פרויקטים במימון פרטי – החברה רואה השפעה חיובית על כלל מגזרי פעילותה בישראל

מביצוע פרויקטים ממשלתיים במימון פרטי, כגון BOT ו-BOO. בשנת 2025 המשיכה מגמת התרחבות הפרויקטים הממשלתיים בתחומי התחבורה, האנרגיה והתשתיות לאור הצורך להאיץ השקעות ציבוריות, לשפר את קישוריות התחבורה ולשקם תשתיות שנפגעו כתוצאה מהמלחמה. בנוסף, הצפי לגידול בהוצאות הביטחון מביא להמשך פיתוח מתקני תשתית ומבנים ביטחוניים במימון פרטי.

6.1.4 השקעות בתשתיות – הקבוצה ממשיכה לראות השפעות חיוביות בתחום זה, לאור כוונת הממשלה להאיץ את ההשקעה בתשתיות לאומיות בשנים הקרובות, ובכלל זה השלמת מחסור בתשתיות תחבורה, הקמת מחלפים וכבישים, הרחבת רשת הרכבות, פריסת תשתית הרכבת הקלה בגוש דן והתקדמות בעבודות המטרו. בנוסף, הממשלה מקדמת השקעות משמעותיות בתחום תשתיות האנרגיה והגז, תשתיות סביבה, כדוגמה הרחבה ושדרוג מט"שים וכן מיחזור והשבה של פסולת, כחלק ממדיניותה להפחתת פליטות ועמידה ביעדי האנרגיה והטמנת אשפה לשנת 2030.

6.1.5 הפעלת קווי שירות בתחבורה ציבורית – ענף התחבורה ציבורית בישראל מוסדר באופן מלא על ידי משרד התחבורה, אשר בין היתר מעניק זיכיונות ורישונות לאשכולות קווים (באמצעות מכרזי תחבורה ציבורית), קובע את מסלולי הקווים והתחנות, את תדירות הפעלתם ואת מחירי הנסיעה. ממשלת ישראל משלמת למפעילות התחבורה ציבורית את מלוא התמורה בגין שירותיהן, בעוד שתשלומי הנוסעים מועברים לממשלה.

הסדרה ענפית – מפעילות התחבורה ציבורית בישראל, ביניהן החברה, הגיעו להסכמות מול משרד התחבורה לגבי ההסדרה הענפית וממתינות למועד החתימה על ההסכם. ההסדרה הענפית נועדה להביא לשיפור השירות, ובד בבד לפצות את המפעילים השונים בגין בעיות רוחביות, כגון ירידה בגידול הנורמטיבי במספר הנוסעים והיקף התיקופים, ירידה משמעותית במהירות המסחרית, גודשי תנועה, מחסור בנהגים ועוד. במסגרת ההסדרה הענפית תוארכנה תקופות ההפעלה של אשכולות קיימים, בכפוף לעמידה בתנאים ובהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד התחבורה, לתקופה של שנתיים עם אופציה לתקופה של שנתיים נוספות ואילו באשכולות שבהם לא תהיה הארכה, תינתן למפעיל הטבה בשווי כספי, כפי שנקבע בהסדרה, של 4 שנות הפעלה. כמו כן, יבוצע שינוי בתמהיל ההכנסות כך שרכיב ההכנסה שמקורו בתמריצי נוסעים יגדל לשיעור של עד כ-15% ומנגד מפות הפעילות יצוצמוצמו ברמת החברה בכ-5%.

המידע המפורט לעיל מהווה "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על תכניות קיימות ועתידיות (לרבות השקעות בתשתיות) של הממשלה ועל הערכות החברה כיצד תכניות אלו, אם וככל שימומשו, ישפיעו על השוק. הערכות אלו נסמכות על ניסיון העבר, הידע שנצבר לקבוצה, ועל גורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה, אשר חשופים, בין היתר, לגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 80 להלן. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל. המידע המובא לעיל בקשר עם השפעות ירידת הריבית על תחום המשכנתאות, הצפי בנוגע לפיתוח מתקני

• 13 -
  פרק 2: מידע אחר

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אולקטרה
CONSIDER IT DONE

תשתית ומבנים ביטחוניים, התכניות העתידיות של משרד התחבורה ביחס לתחרות ולמבנה הענף בעתיד, כמו גם המידע בקשר עם תוכניותיו להסדרה הענפית הינו מידע צופה פני עתיד כמשמעו בחוק ניירות ערך, המתבסס על פרסומיו הגופים האמורים המצויים בידי החברה נכון למועד פרסום הדוח ואינו בשליטת החברה.

חשיפה גיאוגרפית .6.2

6.2.1

במסגרת פעילותה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל, חשופה הקבוצה בעיקר לארה"ב ולמדינות אירופה ואפריקה ואילו במסגרת פעילותה במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום, חשופה הקבוצה בעיקר לרוסיה ולמדינות מזרח אירופה.

6.2.2

פעילות הקבוצה באפריקה מתבצעת בניגריה. כלכלת ניגריה נסמכת, בין היתר, על משאבי טבע, בעיקר הנפט וכן על מימון מגופים בינלאומיים. בשנת 2025, נרשמה ירידה מתונה במחיר הנפט בהשוואה לשנת 2024, בין היתר כתוצאה מגידול בתפוקה וציפיות לביקוש עולמי מתון והניירה הניגרית נותרה יציבה. לאחר תאריך המאזן, חלה עלייה משמעותית במחיר הנפט לאור המתיחות הגיאופוליטית במזרח התיכון. יחד עם זאת, המצב הביטחוני בניגריה נותר רגיש, עם המשך פעילות טרור ופגיעה באזורים שווים במידה. ניגריה נותרה סביבה עסקית מאתגרת עם קושי בתכנון פיננסי ארוך טווח.

6.2.3

פעילות הקבוצה בארה"ב מתבצעת כולה במדינת ניו-יורק, אחת מהכלכלות המובילות בארה"ב. כלכלת ארה"ב שמרה בשנת 2025 על יציבות יחסית עם האטה קלה בצמיחה לאחר העלאות ריבית בשנים 2022–2024. ירידה באינפלציה והתחלה של הפחתות ריבית במחצית השנייה של שנת 2025 הביאו לשיפור ברמת האמון של הצרכנים ולהתאוששות בהשקעות הציבוריות. ניו יורק ממשיכה ליהנות מהיקפי השקעה משמעותיים במסגרת תכנית התשתיות הפדרלית (Infrastructure Investment and Jobs Act), כאשר פרויקטים בהיקפים גדולים מבוצעים בתחומי תחבורה, גשרים, שדות תעופה, בתי כלא, בתי קזינו ומים, והם מהווים מקור הזדמנויות משמעותי לחברות הפועלות בענף, ביניהן החברה.

6.2.4

פעילות הקבוצה באירופה מבוצעת בפולין, גרמניה ורומניה, במסגרת מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל וכן ברוסיה, לטביה, פולין ובולגריה, במסגרת פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום.

בתחילת שנת 2022, החלה מלחמת רוסיה-אוקראינה, אשר גררה משבר אנרגיה חריף באירופה, אשר בשילוב עם התאוששות היבשת ממשבר הקורונה, הביאו לאינפלציה גבוהה בשנת 2023 בקרב כלכלות מדינות רבות ביבשת. בשנים 2024 ו-2025 האינפלציה התייצבה והינה דומה ליעד האינפלציה של הבנק המרכזי האירופי.

• פולין - לאחר שינוי השלטון בסוף 2023 והפשרת היחסים עם האיחוד האירופי, ממשיכה ליהנות מזרימת תקציבים אירופאים והאצת השקעות ציבוריות.
• גרמניה - ממשיכה להתמודד עם אתגרי צמיחה, במיוחד במגזר התעשייתי, אך ניכרת התאוששות קלה בין היתר בעקבות ירידת מחירי האנרגיה וכוונת הממשלה להשקיע בתעשיות הביטחוניות, אגב פריצת מסגרות תקציביות.

• רומניה - הציגה עלייה מחודשת בצמיחה, בין היתר בזכות צריכה פרטית חזקה והתמתנות באינפלציה.

• פרק 2: מידע אחר - 14 -

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

.6.2.5 חשיפת הקבוצה ברוסיה הינה במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום. בשנת 2025 הכלכלה הרוסית נותרה במיתון, עם אינפלציה גבוהה, ריבית של כ-16% ונגישות מוגבלת לשווקים בינלאומיים כתוצאה מהמשך הסנקציות שהוטלו על רוסיה, לאור הלחימה המתמשכת באוקראינה אשר ממשיכה ליצור אי-ודאות עסקית גבוהה. חשיפת הקבוצה ברוסיה ממשיכה לכלול סיכון לירידת ערך קרקעות ונכסים בשל חולשת המטבע והכלכלה המקומית. ככל והלחימה תמשיך וככל והסנקציות נגד רוסיה יורחבו (לרבות דרישה מחברות ישראליות להימנע מביצוע עסקים ברוסיה או עם תאגידים רוסיים, או סנקציות רוסיות כנגד פעילות רוסית מול חברות זרות) אזי עשויה להיות לכך השפעה שלילית על פעילות הקבוצה ברוסיה.

יובהר, כי המידע המפורט לעיל בקשר עם התחזיות הצפויות באזורים השונים בעולם בהם פועלת החברה והשלכותיהם האפשריות על פעילות החברה, מהווה "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על מידע פומבי, נתונים מאקרו-כלכליים והערכות גורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. אין כל ודאות כי האמור לעיל יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל.

לפרטים בדבר נתונים כספיים בתחומי הפעילות של הקבוצה ראו ביאור 37 בדוחות הכספיים.

• 15 -
  פרק 2: מידע אחר

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

פרק 3: תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות

א. מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

7. מידע כללי על תחום הפעילות

7.1 מבנה תחום הפעילות

ראו סעיף 2.1 לעיל.

7.2 שינויים בהיקף הפעילות

7.2.1 הקבוצה פועלת על מנת לספק ללקוחותיה שירותים בתחום תכנון והקמת מבנים ותשתיות בישראל לאורך כל שלבי הפרויקט. בתקופת הדוח, הקבוצה פעלה להגדיל את צבר העבודות במגזר זה (ראו סעיף 12 להלן). לפירוט בדבר התקשרויות עיקריות בתקופת הדוח, ראו ביאורים 32ב/2), 32ב/3) ו-32ב/4) בדוחות הכספיים.

7.2.2 בתקופת הדוח הקבוצה הרחיבה פעילותה בתחום התשתיות באמצעות רכישת 51% מהון המניות של כל אחת מחברת טר ארמה בע"מ וחברת טר ארמה תעשיות בע"מ, העוסקות בתחומי התשתיות והתעשייה, על ידי אלקטרה תשתיות. רכישה זו היא חלק מהיערכות החברה לקראת ביצוע מגה פרויקטים בשנים הקרובות (כגון פרויקט המטרו). לפרטים נוספים ראו ביאור 5ב בדוחות הכספיים.

7.2.3 המלחמה הביאה לעלייה משמעותית בשכר העבודה והתמשכות בזמני ביצוע הפרויקטים.

כמו כן, נרשמה התייקרות במחירי ההובלה והתארכות בזמני אספקה לאור התארכות נתיבי ההפלגה של אוניות המובילות סחורה לישראל מהמזרח. בנוסף, הודעת ממשלת טורקיה על הגבלת הייצוא לישראל במספר קטגוריות, לרבות חומרי גלם לענף הבניה, הביאה להתייקרות של חלק מהתשומות. גורמים אלו הביאו לפגיעה ברווחיות המגזר בשנים 2024-2025. לפירוט נוסף בדבר השפעת המלחמה ראו ביאור 1ג בדוחות הכספיים.

7.3 גורמי ההצלחה הקריטיים

להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת איכות ביצוע ובקרה גבוהה, המאפיינת את הקבוצה, וכן:

7.3.1 אפשרות להציע לקבלנים ויזמים חבילה כוללת של כלל השירותים להם הם זקוקים לצורך הקמת מבנה וכן ביצוע עבודות תשתית, לרבות תיאום בין המערכות השונות.

7.3.2 העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים, מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומי הפעילות הרלוונטיים.

7.3.3 מערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול, בקרה וייעול של משאבי הקבוצה.

7.3.4 איתנות פיננסית המאפשרת זמינות למקורות מימון לצורך ביצוע פרויקטים גדולים.

7.3.5 סיווג ביטחוני גבוה המאפשר התמודדות על פרויקטים ביטחוניים.

7.3.6 מוניטין, ידע וניסיון מוכח רב שנים.

• 16 -
  פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקְטְרָה
CONSIDER IT DONE

7.4. חסמי הכניסה והיציאה העיקריים

7.4.1. חסמי כניסה

א. מוניטין – מאחר ומדובר בפרויקטים רחבי היקף, קיימת נטייה להעדיף חברות שצברו מוניטין בתחום. היעדר מוניטין בתחום מקשה על כניסת מתחרה חדש לשוק.

ב. יתרון לגודל – במקרים רבים, השתתפות במכרזים גדולים הכוללים פרויקטים מורכבים, מחייבת עמידה בתנאי סף כגון איתנות פיננסית וניסיון של המציע.

ג. סיווג קבלני גבוה – על מנת להתמודד במכרזים לעבודות קבלניות בהיקף גדול נדרשים המתמודדים להיות בעלי סיווג בדרגה מתאימה, המוענקת רק לבעלי ניסיון מוכח בפרויקטים בהיקפים גדולים.

ד. עמידה בדרישות תווי תקן שונים – על מנת להתמודד במכרזים נדרשים המתמודדים להציג עמידה בתווי תקן. קבלת תווי תקן כאמור, מחייבת עמידה בדרישות שונות.

ה. יכולת הוכחת ניסיון בביצוע פרויקטים מורכבים בהיקף רחב.

ו. איתנות פיננסית המאפשרת זמינות למקורות מימון חיצוניים (בעיקר לצורך העמדת ערביות ביצוע וכן לצורכי מימון הון חוזר).

7.4.2. חסמי יציאה

א. במסגרת התקשרות עם קבלנים בפרויקטים, מתחייבת הקבוצה להשלים את הפרויקט ומעמידה לשם כך ערביות ביצוע. אי השלמה של הפרויקט (שלא על־פי ההסכם) עשוי לגרום לנזקים הכוללים, בין היתר, מימוש של ערביות הביצוע.

ב. הקבוצה מעניקה אחריות לשירותים ולמוצרים שהיא מתקינה בפרויקטים. משך האחריות נפרס על פני מספר שנים על־פי המתחייב בהסכמים עליהם הקבוצה חותמת ובהתאם לדרישות הדין.

ג. חלק מההתחייבויות הניתנות במסגרת השירותים שמעניקה הקבוצה ללקוחותיה הינן לתקופות ארוכות, שאינן מאפשרות את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה חלופי.

8. מוצרים ושירותים

לפרטים אודות המוצרים והשירותים שהקבוצה מספקת בתחום הפעילות, ראו סעיף 2.1 לעיל.

פרק 3.א: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
- 17 -

---

אַלְקְטְרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

פילוח הכנסות ורווחיות .9

9.1 להלן פירוט הכנסות הקבוצה (במיליוני ש"ח) במגזר ממוצרים שהכנסה מהם מהווה 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה:

מוצר	הכנסות בשעת 2024	הכנסות בשעת 2023	שיעור מכלל הכנסות התאגיד בשעת 2025	שיעור מכלל הכנסות התאגיד בשעת 2024	שיעור מכלל הכנסות התאגיד בשעת 2023
התקנה של מערכות אלקטרו - מכאניות	1,880	1,517	13.5%	12.8%	13.1%
קבלנות ראשית לבניה	2,580	2,269	18.5%	18.4%	16.1%
קבלנות ראשית לתשתיות	1,474	1,276	10.6%	10.4%	13%

9.2 הרווח הגולמי (במיליוני ש"ח) ושיעור הרווח הגולמי במגזר זה לשנים 2023-2025 הינם כדלקמן:

רוווח גולמי בשעת 2023	רוווח גולמי בשעת 2024	רוווח גולמי בשעת 2023	שיעור הרווח הגולמי בשעת 2024	שיעור הרווח הגולמי בשעת 2025
3.7%	2.3%	0.7%	201	137

הטבלאות בסעיף 9.3 להלן כוללות מידע בדבר הכנסות צפויות המהווה "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע עבודות, הסדרי מימון שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקה של חומרי גלם וציוד, ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 להלן. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל.

9.3 גילוי טבלאי אודות קבוצת פרויקטים

מספר פרויקטים בהשתיים	מספר פרויקטים בביצוע	שיעור הכנסות מכלל הכנסות התאגיד	הכנסות צפויות שטרם הוכרו (מיליוני ש"ח)	הכנסות שהוכרו במצטבר (מיליוני ש"ח)	אומדן הכנסות כולל (מיליוני ש"ח)	תקופה	קבוצת הפרויקטים
640	528	13.5%	3,600	8,249	11,849	2025	התקנה של מערכות אלקטרו-מכאניות
568	610	12.8%	3,759	8,549	12,308	2024	התקנה של מערכות אלקטרו-מכאניות
675	716	13.1%	3,306	8,147	11,453	2023	התקנה של מערכות אלקטרו-מכאניות

פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקְטְרָה
CONSIDER IT DONE

מספר פרויקטים	מספר פרויקטים בביצוע	שיעור ההכנסות מכלל הכנסות התאגיד	הכנסות צפויות שטרם הוכרו (מיליוני ש"ח)	הכנסות שהוכרו במצטבר (מיליוני ש"ח)	אומדן הכנסות כולל (מיליוני ש"ח)	תקופה	קבוצות הפרויקטים
10	53	18.5%	10,074	8,125	18,199	2025	קבלנות ראשית לבניה
11	49	18.4%	8,913	6,051	14,964	2024	קבלנות ראשית לבניה
4	40	16.1%	7,290	4,948	12,238	2023	קבלנות ראשית לבניה
3	95	10.6%	9,115	8,140	17,255	2025	קבלנות ראשית לתשתיות
5	51	10.4%	8,034	6,592	14,626	2024	קבלנות ראשית לתשתיות
4	55	13%	6,622	5,485	12,107	2023	קבלנות ראשית לתשתיות

10. לקוחות

10.1. עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים, חברות קבלניות, חברות תעשייתיות, מוסדות וגופים ממשלתיים ועירוניים, אשר בוחרים בקבוצה לבצע עבורם מכלול או חלק מהפרויקט.

10.2. בחירת הקבוצה כקבלנית ביצוע במגזר זה נעשית על פי רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים, מרכזי קניות, מבני ציבור גדולים, בתי מלון, בתי חולים, מוסדות ממשלתיים, גשרים, מנהרות וכבישים באמצעות מכרזים או בקשות להצעות מחיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.

10.3. לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד במגזר זה ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10% ומעלה מהמחזור המאוחד של הקבוצה.

10.4. להערכת החברה, בין 65%-75% מלקוחות הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים, כאשר יתר לקוחות הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים ומקומיים.

10.5. במסגרת הפעילות בתחום, מספקת הקבוצה שירותי קבלנות בניה הן לצדדים שלישיים והן לחברות הקבוצה, לרבות אלקטרה מגורים במסגרת פרויקטים ליזמות נדל"ן.

10.6. התמורה בהתקשרות במגזר זה נקבעת לרוב לפי אחת מהשיטות הבאות:

• "כמויות למדידה" - המבוססות על מדידת כמויות עבודה שבוצעו בפועל.
• "פאושלית" - המבוססות על אבני דרך ומחיר קבועים ומוסכמים מראש.
• "Cost+" - המבוססות על תמורה המשקפת את עלות העבודה בתוספת מרווח קבוע ומוסכם מראש.

לרוב, ללקוח ישנה האפשרות לשנות את לוחות הזמנים של ביצוע הפרויקט או להפסיקו. ברוב ההתקשרויות קיים מנגנון לפיצוי הלקוח במקרה של פיגור בלוחות הזמנים, ביצוע לקוי או אי-ביצוע העבודה באיכות המבוקשת. הקבוצה מתחייבת לתקופות אחריות ובדק לתקופה קצובה שתחילתה לאחר מועד סיום העבודות בפרויקט, אשר נמשכת לרוב שנה עד שבע שנים, כתלות בסוג הפרויקט.

• 19 -
  פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

11. שיווק

11.1

עיקר העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר בחלקם מביאים להתקשרות שנתית ורב שנתית. שיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה גם באמצעות אנשי שיווק של הקבוצה, ללקוחות קיימים ופוטנציאלים. אין לקבוצה תלות בצינורות השיווק שלה.

11.2

הקבוצה מייצגת מספר חברות המובילות בעולם בתחומן, בין היתר כדלקמן:

• "Carrier" - מוצרים לחימום, קירור, אוורור ומיזוג אוויר.
• "Cooper" - ציוד מתח גבוה.
• "Prysmian" - כבלים.
• "Ormazabal" - לוחות מתח גבוה.
• "Otis" - מעליות ודרגונעים מכל הסוגים.
• "Alimak" - מעליות תעשייתיות ומעליות בניה בהנעת פס שיניים.
• "Klaus Multi-Parking" - מכפילי חנייה וחניונים אוטומטיים.
• "Sigma" - מעליות.
• "Metron" - מעליות הידראוליות.
• "U-Tron" - מתקני חנייה אוטומטיים.
• "Autech – Otis" - מתקני חנייה אוטומטיים.
• "Wilson" - גנרטורים.
• "MTU – Rolls-Royce" - גנרטורים.
• "Kohler" - גנרטורים.
• "MingYang" - מערכות אגירה.

12. צבר עבודות

צבר העבודות של הקבוצה במגזר, ליום 31.12.2025 (מיליוני ש"ח), מתפלג כדלקמן:

תקופת ההכרה בהכנסה הצפיה	צבר, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות	צבר ללא חברות כלולות
רבעון I 2026	1,594	1,594
רבעון II 2026	1,652	1,652
רבעון III 2026	1,562	1,562
רבעון IV 2026	1,451	1,451
זואילך 2027	18,567	18,567
סד הכל 24,826	24,826	24,826

פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
- 20 -

---

אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום 31.12.2024, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות הינו 22,213 מיליוני ש"ח (ללא חברות כלולות - 22,129 מיליוני ש"ח).

צבר העבודות במגזר זה מורכב גם מחוזי התקשרות אשר ללקוח הזכות לסיימם בכל שלב. על בסיס ניסיון העבר, שיעור החוזים שמבוטלים על ידי הלקוחות הינו זניח, והחברה צופה כי שיעור הביטולים של צבר ההזמנות שטרם התממש יהיה זניח.

יובהר, כי צבר ההזמנות של הקבוצה, אשר מחולק לרבעונים, איננו תחזית מדויקת לעיתוי ההכרה בהכנסות כמו גם לביצוע התשלומים בפועל. נתונים אלו, כמו גם הערכות החברה לגבי שיעור הביטולים מהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, בין היתר משום שביצוע הצבר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע עבודות, הסדרי מימון שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם וציוד, ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 להלן.

להלן טבלה המפורטת את ביצוע המחזורים בפועל מול אומדן חלוקת הצבר לפי רבעונים במגזר:

| הכנסה שהוכרה בשנת 2025 (*)
(מיליוני ש"ח) | צבר עבודות ללא חברות כלולות שדווח בדוח השנתי של שנת 2024 למימוש בשנת 2025 (מיליוני ש"ח) | |
| --- | --- | --- |
| 1,542 | 1,416 | רבעון 2025 I |
| 1,466 | 1,478 | רבעון 2025 II |
| 1,490 | 1,522 | רבעון 2025 III |
| 1,749 | 1,469 | רבעון 2025 IV |
| 6,247 | 5,885 | סך הכל |

(*) ההכנסה שהוכרה בשנת 2025 כוללת סכומים של עבודות שהתקבלו במהלך השנה.
לפרטים נוספים בדבר צבר העבודות ראו סעיף 5 בדוח הדירקטוריון.

.13 תחזית

להלן נתונים על התחזית השוררת במגזר, לפי פירוט השירותים העיקריים במגזר:

.13.1 התקנה של מערכות אלקטרו מכאניות – מספר המתחרים הקיים בשוק רב, והקבוצה נמנית על החברות המובילות בשוק. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק הינו כ-20%-25%. המתחרים העיקריים של הקבוצה הינם, בין היתר: מנוליד אלקטרו-מכניקה בע"מ, אפקון התקנות ושירותים בע"מ, שיכון ובינוי סולל בונה – מנורה מערכות בע"מ, שניידר הנדסת חשמל בע"מ, אלמור התקנות ושירותים (1986) בע"מ, איגנשטיין פינס (1981) בע"מ, קבוצת ארדן, קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ, קומבה בע"מ, אינטר אלקטריק ודניה מערכות אלקטרומכניות בע"מ.

.13.2 התקנה של מעליות ודרגנועים – מספר המתחרים הקיים בשוק זה נאמד בעשרות, והקבוצה נמנית על החברות המובילות בשוק. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק עומד על כ-15%-25%. המתחרים העיקריים של הקבוצה הינם, בין היתר: TKE, Schindler, Kone ו-אינטר-אפ מעליות בע"מ.

• 21 -

פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

13.3. קבלנות ראשית לבניה למגורים / לא למגורים – מספר המתחרים הקיים בשוק זה הינו רב, והקבוצה

מרחיבה את היקף פעילותה בעבודות אלה. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בעבודות בניה בשוק עומד על אחוזים בודדים, ומתחריה העיקריים הינם, בין היתר: אשטרום, תדהר, סולל בונה, מנרב ודניה-סיבוס. ענף הקבלנות הראשית מאופיין בשיעורי רווח גולמי נמוכים יחסית והון עצמי נמוך של חברות הבניה. כמו כן, חברות חדשות המתמודדות על פרויקטים בהיקפים גדולים עלולות להביא לשיחקת מחירים. השנים האחרונות אופיינו בפגיעה במתחרים קטנים-בינוניים בשוק בעלי איתנות פיננסית ותפעולית נמוכה יותר (בעיקר לאור השפעות המלחמה).

13.4. קבלנות ראשית לתשתיות – מספר המתחרים הקיים בשוק זה לגבי פרויקטים בהיקפים גדולים

מועט. יחד עם זאת קיימת תחרותיות במחירי המכרזים עליהם מתמודדת הקבוצה. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בעבודות תשתית בשוק עומד על אחוזים בודדים. מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם, בין היתר: שפיר הנדסה, שיכון ובינוי, אשטרום, מנרב ודניה-סיבוס. השנים האחרונות אופיינו בפגיעה במתחרים קטנים-בינוניים בשוק, כפי שצוין לעיל. בתקופת הדוח החברה הרחיבה פעילותה ויוכלת הביצוע שלה בתחום התשתיות דרך רכישת חלק מהחזקות קבוצת טר ארמה, כמפורט בסעיף 7.2.2 לעיל.

14. הון אנושי

החברה וחברות מאוחדות בקבוצה מעסיקות במגזר 2,620 עובדים. לפרטים נוספים ראו סעיף 69 (הון אנושי) להלן. המלחמה הביאה למחסור בכח אדם ניהולי בשל גיוס נרחב למילואים ולמחסור בפועלים, עקב עזיבה של פועלים זרים רבים וסגר על יהודה ושומרון. לפירוט נוסף בדבר השפעות המלחמה, ראו ביאור ג' בדוחות הכספיים.

15. חומרי גלם וספקים

המלחמה הביאה להתייקרות במחירי ההובלה והתארכות בזמני אספקה לאור התארכות נתיבי ההפלגה של אוניות המובילות סחורה לישראל מהמזרח כמו גם להתייקרות חלק מחומרי הגלם כתוצאה מהגבלת הייצוא לישראל על ידי ממשלת טורקיה. שינויים אלו לא השפיעו באופן מהותי על תוצאות הפעילות של החברה שכן החברה פעלה ופועלת בדרכים מגוונות, בין היתר, באמצעות מציאת ספקים חלופיים, הסכמי הובלה ארוכי טווח ועוד, כדי לגשר על הפערים שנוצרו. לפירוט נוסף בדבר השפעות המלחמה, ראו ביאור ג' בדוחות הכספיים.

15.1. חומרי גלם עיקריים

להלן תיאור תמציתי של חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה במגזר, זמינותם ומקורם הגיאוגרפי:

מקור גיאוגרפי	זמינות	חומר הגלם
ציוד וחומרים למערכות מיזוג אויר ואוורור	עד 4 חודשים	שיוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק
ציוד וחומרים למערכות אינסטלציה	עד 4 חודשים	שיוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק
ציוד וחומרים למערכות גילוי וכיבוי אש	עד 4 חודשים	שיוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה

פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

מקור גיאוגרפי	זמינות	חומר הגלם
ציוד וחומרים למערכות חשמל מתח נמוך וגבוה	עד 4 חודשים	שיוק מקומי, אירופה, טורקיה, מזרח רחוק
ציוד וחלפים לתחום הגנרטורים	עד 5 חודשים	שיוק מקומי, מערב אירופה, המזרח הרחוק וטורקיה
ציוד וחלפים למערכות אגירה	עד 5 חודשים	שיוק מקומי, מזרח רחוק
ציוד וחומרים למערכות בקרה	עד 4 חודשים	שיוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה
ציוד וחלפים למעליות נוסעים, דרגנועים ומעליות משא	עד 4 חודשים	שיוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק
ציוד וחומרי אספקה טכנית לבניה	עד 30 ימים	שיוק מקומי
ציוד וחומרים להקמת ופיתוח תשתיות	עד 30 ימים	שיוק מקומי, אירופה, המזרח הרחוק, טורקיה
חומרי בניה להקמת פרויקטים	עד 30 ימים	שוק מקומי, טורקיה

*זמינות חומרי הגלם כפופה לשינויים ועשויה להתקצר במידה ולחברה קם צורך להקדים את זמני האספקה.

15.2. ספקים והתקשרותיות עם ספקים

לקבוצה אין ספק עיקרי במגזר זה. הקבוצה רוכשת את חומרי הגלם בהם היא עושה שימוש במגזר ממספר ספקים מעת לעת, על מנת למנוע תלות בספקיה. בחלק מהמקרים מתקשרת הקבוצה בהסכמי מסגרת לצורך הבטחת מחירים והגנה מפני עליות מחירים.

15.3. התקשרותיות עם קבלני משנה

הקבוצה נוהגת להתקשר עם קבלני משנה לביצוע עבודות קבלנות. ככלל, ההתקשרות מתבצעת בקשר עם פרויקט פרטני, בהתאם לתנאי הפרויקט ודרישותיו המיוחדות. במסגרת התקשרותית עם קבלני משנה, נוהגת הקבוצה לקבל בטוחות מספקות, בנוסף לאחריות קבלן המשנה לנזקים שיכול וייגרמו על ידי במסגרת ביצוע העבודות. לקבוצה אין תלות במי מקבלני המשנה ואין לה צורך לשימוש בקבלני משנה לצורך עמידה בדרישות רישיון או סיווג פרטני.

16. נכסים בלתי מוחשיים

לפרטים בדבר מוניטין שנוצר בקבוצה, ראו ביאור 18 בדוחות הכספיים.

17. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד

17.1. רישיון קבלן – פעילות הקבוצה במגזר כפופה לקבלת "רישיון קבלן" לעבודות הנדסה בנאיות מרשם הקבלנים, בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969. קבלת רישיון קבלן מותנית, בין היתר, בהעסקת עובדים מקצועיים והקבוצה נדרשת לחדש את הרישיון מדי שנה. במסגרת הרישיון, הקבוצה הינה "קבלן מוכר" לעבודות עבור משרדי ממשלה וגופים ציבוריים – תנאי להשתתפות במכרזים וביצוע עבודות עבור משרדי הממשלה. כמו כן, הקבוצה הינה "ספק מוכר" במשרד הביטחון במרבית הפעילויות שהיא מבצעת. מעמדה של הקבוצה כ"קבלן רשום" מאפשר לה להתמודד על ביצוע פרויקטים בהיקפים גדולים המחייבים על פי דין מעמד של קבלן רשום כאמור. כמו כן, לשם פעילות הקבוצה בהתקנת מערכות מיזוג אויר, חשמל וצנרת, מעליות,

-23-
פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

בניה, כבישים, תשתיות ופיתוח ומתח עליון בהיקפים גדולים, נדרשת הקבוצה לקבל סיווג מתאים מרשם הקבלנים.

17.2. רישיונות עסק – הקבוצה נדרשת לרישיונות עסק בבתי מלאכה ובמחסני הקבוצה. למרבית בתי המלאכה ומחסני הקבוצה קיימים הרישיונות הנדרשים כאמור. ביחס למתקנים שאינם מורשים, או שטרם החלה פעילות בהם או שפעילותם בשלבים ראשוניים, פועלת הקבוצה להשגת רישיון כנדרש.

17.3. אישור מנהל הבטיחות והבריאות התעסוקתית של משרד הכלכלה ומכון התקנים להתקנה ושרות של מעליות ומעלונים – כל מערכות האיכות, התכנון והייצור בתחום המעליות והמעלונים מפוקחות על ידי מנהל הבטיחות והבריאות התעסוקתית ומכון התקנים. מסירת כל מעלית חדשה ללקוח מחייבת קבלה של אישור מכון התקנים לתקינות המעלית ולבטיחותה.

17.4. אישור מכון התקנים ללוחות מיתוג ובקרה למתח נמוך: לוחות הספק – ייצור מצרכים אלו מפוקח על ידי מכון התקנים בהתאם לדרישות ת"י 61439. שיווק מצרכים אלו ללקוח מחייב קבלה של היתר מכון התקנים לסימון המצרכים בתו תקן.

17.5. בטיחות בעבודה – הקבוצה מקפידה לעמוד בדרישות דיני הבטיחות השונים ובכללם, לדוגמה, כללי הבטיחות על פי פקודת הבטיחות בעבודה (נוסח חדש), תש"ל-1970, הדרישות בנושא בדיקות מערכות גילוי וכיבוי אש ומערכות כריזה והדרישות בתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), התשמ"ח-1988 בנושא מינוי מנהל עבודה כל אימת שהחברה משמשת "מבצע בניה". כמו כן, הקבוצה משקיעה משאבים לצורך עמידה בדרישות תקני בטיחות וולונטריים (דוגמת תקני הפיגומים האירופאים ותקן ISO 45001). הקבוצה מעסיקה עשרות ממוני בטיחות, נאמני בטיחות ועוזרי בטיחות וכן מנהלי עבודה אשר חלק ניכר מעיסוקם הינו שמירה והקפדה על כללי הבטיחות באתרי הקבוצה. הקבוצה מכנסת מעת לעת, פורום ממוני בטיחות מורחב בראשותו של סמנכ"ל משאבי אנוש ומנהל, בו חברים כלל ממוני הבטיחות המועסקים בכל אחת מחברות הקבוצה. פורום זה נועד, בין היתר, לטובת שיתוף ידע, תחקור אירועים והגברת הסינרגיה והלמידה בין החברות. בנוסף בקבוצה נערכות ביקורות חיצוניות והקבוצה מקיימת ביקורי שטח של מנכ"לים, סמנכ"לים ובכירים נוספים בחברות הקבוצה וכן דיונים והדרכות ממוקדות בנושא חשיבות והקפדה יתרה על בטיחות בעבודה.

17.6. תו תקן ISO 9001 – הקבוצה פועלת בהתאם לדרישות תו תקן ISO למערכת ניהול איכות. על מנת לעמוד בדרישות לקבלת תו התקן, חייבת הקבוצה לעמוד בסטנדרטים נדרשים של מכון התקנים הישראלי ובבדיקתם באופן תקופתי על ידי גורמים מוסמכים.

17.7. תו תקן ישראלי לחומרים – על פי ההסכמים עם לקוחות הקבוצה במגזר, מתחייבת הקבוצה לספק חומרים העומדים בתנאי דרישות תו התקן הישראלי הרלוונטי לכל מוצר.

17.8. רישיון לעבודה בחשמל – הקבוצה נדרשת על פי חוק החשמל, התש"ד-1954, להעסיק עובדים מוסמכים בעלי רישיונות לעבודת חשמל מתאימים.

17.9. רישיון לעבודה במעליות – על פי צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות), התשמ"ד-1984, מורשית הקבוצה לעסוק בהתקנה ומתן שירות למעליות חשמליות, מעליות הידראוליות, מעלונים ומעליות פס שיניים בכפוף לכך שהתקנה ושירות כאמור, יוענקו באמצעות חברה שמעסיקה עובדים שמחזיקים בתעודות מעליות מוסמך ובקיום תקנים ונהלים למתן שירות.

-24-
פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

17.10. חוק התחרות הכלכלית, תשמ"ח-1988 ("חוק התחרות") – הקבוצה אינה בעלת מונופולין בתחומי פעילותה השונים ואין הוראות מיוחדות החלות עליה בעניין זה מכוח חוק התחרות. עם זאת, במסגרת פעילותה והתחרות על הזדמנויות עסקיות, הקבוצה כפופה, בין היתר, להוראות דיני התחרות בנושא הסדרים כובלים ומיזוגים. הקבוצה מיישמת תכנית אכיפה פנימית אשר אומצה על ידה באופן וולונטרי. בהתאם לכך, הקבוצה מנחה את עובדיה בדבר חובותיהם על פי חוק התחרות ומפקחת על פעולותיהם ועורכת הדרכות וימי עיון על מנת למנוע הפרה של הוראות החוק האמור.

18. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

18.1. כללי

18.1.1. החברה בוחנת את ההשפעות הסביבתיות לאורך השלבים השונים של פעילותה במגזר זה. ככל ורלוונטי ובהתאם לסוג הפרויקט, שיקולים סביבתיים נכנסים כבר בשלב בחירת הפרויקטים בהם תשתתף החברה, וכן בשלב התכנון של הפרויקטים השונים (ובכלל זאת החברה נדרשת בחלק מהמקרים להכין תסקירי השפעה על הסביבה, או במקרים מסוימים מסמך סביבתי בהתאם להנחיות ועדת התכנון הרלוונטית), ומשפיעים על הפרויקט ואופן ביצועו (ובכלל זאת שימוש בתקני בניה ירוקה).

18.1.2. החברה מיישמת אמצעים רבים ומגוונים לשם הגנה על הסביבה ולשם הפחתת עד כדי מניעת מפגעים סביבתיים והשפעות סביבתיות שליליות הנובעות מפעילותה, ככל שישנן, ובכלל זאת הפחתת הפסולת והגברת השימוש החוזר בחומרים, והכל מתוך רצון להיות מובילה גם בתחום הסביבתי.

18.2. הסיכונים הסביבתיים בתחום הפעילות

הסיכונים העיקריים לסביבה שעלולים לנבוע מפעולות הקבוצה במגזר זה הינם פסולת, מפגע ריח, אבק וזיהום אוויר, רעש, זיהומי קרקע ומים שעלולים להיגרם עקב שימוש בדלקים ובחומרים מסוכנים במהלך הבניה וההקמה, וכן השפעה על שטחים פתוחים. סיכונים נוספים כרוכים בסילוק לא נאות של פסולת בניין הנוצרת בהליך הבנייה, שימוש בחומר גלם שאינו מורשה, וכן סיכונים בכל הקשור לחומרים מסוכנים.

18.3. תחולת הוראות הדין

הוראות הדין המרכזיות והייחודיות החלות על הקבוצה במסגרת פעילותה במגזר, בעלות השפעה בתחום הסביבה, הינן הוראות חוק החומרים המסוכנים, התשנ"ג-1993, חוק אוויר נקי, התשס"ח-2008, חוק הגנת הסביבה (פליטות והעברות לסביבה - חובות דיווח ומרשם), התשע"ב-2012, חוק שמירת הניקיון, התשמ"ד-1984, החוק למניעת מפגעים, התשכ"א-1961, והתקנות השונות מכוח החוקים לעיל, לרבות ובפרט תקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר מציד בניה), התשל"ט-1979, ותקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), תשנ"ג-1992.

18.4. השלכות מהותיות שיש להוראות הדין על התאגיד

18.4.1. כחלק מממאמי הקבוצה להתמודד עם הסיכונים הסביבתיים, הקבוצה פועלת ליצירת תשתית ארגונית לניהול הסיכונים בהתאם למבנה הארגוני ולמקובל בתעשייה, תוך הגדרת תפקידים ונהלי העבודה של הגורמים השונים.

18.4.2. הקבוצה מוסמכת לפי תקן ISO 14001 לניהול סביבתי, ומיישמת את הוראות התקן בפרויקטים השונים.

• 25 -
  פרק א.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

.18.4.3 בכל הנוגע לטיפול בפסולת בניה, הקבוצה עושה שימוש בקבלני משנה מורשים בלבד, אשר מחויבים כלפי החברה בנושאי הפרדת פסולת, שינוע כדין, מחזור, טיפול והטמנה רק באתרים מורשים, והכל בתיאום עם הרשויות הרלוונטיות השונות, ככל שנדרש. בנוסף, במסגרת התקשרויותיה עם קבלני משנה, הקבוצה כוללת הוראות והתחייבויות של קבלני המשנה לעבוד בהתאם לתקנים ונהלי האיכות של הקבוצה, להקפיד על צמצום עד מניעת מפגעי סביבה, ולתקן ליקויים ככל שכאלו עולים בביקורת שהקבוצה עשויה לבצע מעת לעת.

.18.4.4 השקעות החברה בתקופת הדוח בטיפול בנושאים סביבתיים בתחום הפעילות, לא היו בהיקף מהותי.

.18.5 לפרטים נוספים ראו סעיף 73 להלן.

.19 הסכמים מהותיים
לפירוט הסכמים מהותיים והתקשרותיות הנוגעים למגזר – ראו ביאור 32' בדוחות הכספיים.

.20 הליכים משפטיים
לפירוט הליכים משפטיים הנוגעים למגזר – ראו ביאור 32' בדוחות הכספיים.

פרק 3.א: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
- 26 -

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

ב. מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

21. מידע כללי על תחום הפעילות

21.1 מבנה תחום הפעילות

ראו סעיף 2.2 לעיל.

21.2 שינויים בהיקף הפעילות

21.2.1 בתקופת הדוח, הושלמה עסקה לרכישת 100% מהון המניות של P.J.M. Intermediate (לפירוט נוסף, ראו ביאור 5'א' בדוחות הכספיים). P.JM (PJM®) LLC

21.2.2 בעקבות רכישת PJM, הקבוצה הרחיבה משמעותית את השירותים אותם היא מספקת ללקוחותיה. בשנת 2026, בכוונת החברה לרכז את הפעילות בתחום המכניקה והחשמל באמצעות שתי חטיבות על מנת לספק סל רחב של מוצרים בתחום האלקטרו-מכאניקה, וליצור יתרון תחרותי על פני חברות דומות הפועלות בתחום, וכן לתת מענה לפרוייקטים בהיקפים גדולים (בתי כלא, בתי קזינו, שדות תעופה ועוד).

21.3 גורמי ההצלחה הקריטיים

להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת איכות ביצוע ובקרה גבוהה, המאפיינת את הקבוצה, וכן:

21.3.1 אפשרות להציע לקבלנים יזומים חבילת שירותים הכוללת התקנת מערכות חשמל וצנרת ומערכות מיזוג אוויר מרכזי (מערכות אלקטרו-מכאניות) להם הם זקוקים לצורך הקמת מבנה, וכן ביצוע עבודות תשתית, לרבות תיאום בין המערכות השונות.

21.3.2 מוניטין – מאחר ומדובר בפרויקטים מורכבים בתחום האלקטרו מכאני, קיימת נטייה להעדיף חברות שצברו מוניטין בתחום. היעדר מוניטין בתחום מקשה על כניסת מתחרה חדש לשוק.

21.3.3 יכולת ייצור מוקדם (פרה-פבריקציה) מחוץ לאתר, והתקנה מהירה באיכות גבוהה באתר.

21.3.4 העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים, מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומי הפעילות הרלוונטיים.

21.3.5 מערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול, בקרה וייעול של משאבי הקבוצה.

21.3.6 איתנות פיננסית המאפשרת גישה למקורות מימון הנדרשים לביצוע פרויקטים גדולים.

21.4 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים

21.4.1 חסמי כניסה

א. חסמי הכניסה דומים בעיקרם לחסמי הכניסה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל, כמפורט בסעיף 7.4.1 לעיל.

ב. בנוסף, עמידה בתקני בטיחות ייחודיים ובפרט בתקן הוולונטרי VCA, אשר הינם תובעניים במיוחד, מעניקה יתרון ייחודי בפעילות באירופה, בפרט בשוק התעשייתי.

ג. עמידה בתנאים הנדרשים לביצוע עבודות ציבוריות בניו-יורק, ארה"ב.

פרק 3.ב: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
- 27 -

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

.21.4.2 חסמי יציאה

חסמי יציאה דומים בעיקרם לחסמי היציאה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל, כמפורט בסעיף 7.4.2 לעיל.

.22 מוצרים ושירותים

לפרטים אודות המוצרים ושירותים שהקבוצה מספקת בתחום הפעילות, ראו סעיף 2.2 לעיל.

.23 פילוח הכנסות ורווחיות

.23.1 במגזר זה לקבוצה אין מוצרים שהכנסה מהם מהווה 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה.

.23.2 הרווח הגולמי (במיליוני ש"ח) ושיעור הרווח הגולמי במגזר זה לשנים 2023-2025 הינם כדלקמן:

| שיעור הרווח
הגולמי בשנת
2023 | שיעור הרווח
הגולמי
בשנת 2024 | שיעור הרווח
הגולמי
בשנת 2025 | רוח גולמי
בשנת 2023 | רוח גולמי
בשנת 2025 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 9.7% | 8.2% | 10% | 170 | 165 |

.24 לקוחות

.24.1 עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים, חברות קבלניות, חברות תעשייתיות, מוסדות, וגופים ממשלתיים ועירוניים, אשר בוחרים בקבוצה לבצע עבורם, מכלול או חלק מהפרויקט.

.24.2 בחירת הקבוצה כקבלן ביצוע במגזר זה נעשית על-פי רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים, מרכזי קניות, מפעלים תעשייתיים, מכוני טיהור שפכים, מבני ציבור גדולים, בתי מלון, שדות תעופה, בתי חולים ומוסדות ממשלתיים ומוניציפליים, באמצעות מכרזים או בקשות להצעות מחיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.

.24.3 במגזר זה, לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד, ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10% ומעלה מהמחזור המאוחד של הקבוצה.

.24.4 להערכת החברה, בין 80% ל-90% מלקוחותיה הישירים של הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים, כאשר יתר לקוחות הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים ומוניציפליים.

.24.5 אופן קביעת התמורה בהתקשרות במגזר זה דומות לאופן בו הן נקבעות במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל. לפרטים ראו סעיף 10.6 לעיל.

.24.6 בחלק מהפרויקטים בתחום, בעיקר בפעילות באפריקה, מתקבלת מקדמה על חשבון התמורה.

.24.7 להלן פילוח הכנסות הקבוצה במגזר על-פי מיקום גיאוגרפי:

| מיקום גיאוגרפי
(מיליוני ש"ח) 2024 | הכנסות בשנת 2025 | היכנסות בשנת 2024
(מיליוני ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| אמריקה | 1,807 | 971 |
| אירופה | 589 | 985 |
| אפריקה | 69 | 47 |
| סה"כ | 2,465 | 2,003 |

• 28 -
  פרק ב: 3 מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

1. שיווק

עיקר העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר בחלקם מביאים להתקשרות שנתית ורב שנתית. שיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה בעיקר באמצעות אנשי שיווק של הקבוצה, ללקוחות פוטנציאלים. אין לקבוצה תלות בצינורות השיווק שלה.

1. צבר עבודות

צבר העבודות של הקבוצה במגזר, ליום 31.12.2025 (מיליוני ש"ח), מתפלג כדלקמן:

תקופת ההכרה בהכנסה הצפיה	צבר, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות	צבר, ללא חברות כלולות
רבעון I 2026	453	451
רבעון II 2026	455	453
רבעון III 2026	450	448
רבעון IV 2026	491	490
נחילך 3,553	3,553	5,395
סך הכל 5,402	5,402	5,395

צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום 31.12.2024, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות הינו 5,498 מיליון ש"ח (ללא חברות כלולות - 5,423 מיליון ש"ח).

צבר העבודות במגזר זה מורכב גם מחוזי התקשרות אשר ללקוח הזכות לסיימם בכל שלב. על בסיס ניסיון העבר, שיעור החוזים שמבוטלים על ידי הלקוחות הינו זניח, והחברה צופה כי שיעור הביטולים של צבר ההזמנות שטרם התממש יהיה זניח.

יובהר, כי צבר ההזמנות של הקבוצה, אשר מחולק לרבעונים, איננו תחזית מדויקת לעיתוי ההכרה בהכנסות כמו גם לביצוע התשלומים בפועל. נתונים אלו, כמו גם הערכות החברה לגבי שיעור הביטולים, מהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר משום שביצוע הצבר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע עבודות, הסדרי מימון שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם וציוד, ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 להלן.

• 29 -
  פרק 3.ב: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

---

אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

להלן טבלה המפרטת את ביצוע המחזורים בפועל מול אומדן חלוקת הצבר לפי רבעונים במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל:

הכנסה שהוכרה ב- 2025 (י) (מיליוני ש"ח)	צבר עבודות ללא חברות כלולות שדווח בדוח השנתי של שנת 2024 למימוש בשנת 2025 (מיליוני ש"ח)
604	427	רבעון I 2025
655	420	רבעון II 2025
633	459	רבעון III 2025
573	505	רבעון IV 2025
2,465	1,811	סך הכל

(י) ההכנסה שהוכרה בשנת 2025 כוללת סכומים של עבודות שהתקבלו במהלך השנה וכן את הכנסות PJM אשר אוחדה לראשונה בתקופת הדוח.

לפרטים נוספים בדבר צבר העבודות ראו סעיף 5 בדוח הדירקטוריון.

1. תחרות

להערכת הקבוצה, היא מהמובילות בענף התקנת מערכות אלקטרו-מכאניות בעיר ניו-יורק, ארה"ב ומהמובילות בענף התקנת מערכות אלקטרו-מכאניות בניגריה ובפולין, יחד עם זאת, החברות פועלות בסביבה תחרותית מול גופים מתחרים נוספים.

1. הון אנושי

הקבוצה מעסיקה במגזר 2,313 עובדים, לרבות 753 עובדי איגוד המועסקים על ידי חברות הפועלות בארה"ב. לפרטים נוספים ראו סעיף 69 (הון אנושי) להלן.

1. חומרי גלם וספקים

נכון למועד אישור הדוח קיימת תנודתיות במחירי חומרי הגלם וההובלה הימית אשר מצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה המקטינות את חשיפת החברה לתנודתיות מחירי חומרי הגלם.

29.1. חומרי גלם עיקריים

להלן תיאור תמציתי של חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה במגזר, זמינותם ומקורם הגיאוגרפי:

מקור גיאוגרפי	זמינות	חומר הגלם
שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק	4 עד חודשים	ציוד וחומרים למערכות מיזוג אויר ואוורור
שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק	4 עד חודשים	ציוד וחומרים למערכות אינסטלציה
שוק מקומי, אירופה, אמריקה, מזרח רחוק	4 עד חודשים	ציוד וחומרים למערכות גילוי וכיבוי אש
שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה	4 עד חודשים	ציוד וחומרים למערכות חשמל מתח נמוך וגבוה
שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה	4 עד חודשים	ציוד וחומרים למערכות בקרה

• 30 -
  פרק ב.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

---

אַלְקָמָרָה
CONSIDER IT DONE

מקור גיאוגרפי	זמינות	חומר הגלם
צפון אמריקה
שוק מקומי	עד 30 ימים	ציוד וחומרי אספקה טכנית לאחזקה

*זמינות חומרי הגלם כפופה לשינויים ועשויה להתקצר במידה ולחברה קם הצורך להקדים את זמני האספקה.

29.2. ספקים והתקשרותיות עם ספקים

לקבוצה אין ספק עיקרי במגזר זה. הקבוצה רוכשת את חומרי הגלם בהם היא עושה שימוש במגזר ממספר ספקים מעת לעת, על מנת למנוע תלות בספקיה. בחלק מהמקרים מתקשרת הקבוצה בהסכמי מסגרת לצורך הבטחת מחירים והגנה מפני עליות מחירים.

30. נכסים לא מוחשיים

להלן פירוט לגבי נכסי הקניין הרוחני העיקריים של המגזר:

30.1. קשרי לקוחות

לקבוצה קשרי לקוחות חוזיים אשר נרכשו במסגרת עסקאות צירוף עסקים. קשרי הלקוחות החוזיים הינם בעלי אורך חיים שימושיים מוגדר ומוצגים בעלות בניכוי פחת שנצבר.

30.2. מוניטין

לפרטים בדבר מוניטין שנוצר בקבוצה, ראו ביאור 18 בדוחות הכספיים.

31. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד

פעילות הקבוצה במגזר כפופה להוראות הדין בכל מדינה בה מתקיימת פעילות, ובכלל זה דיני התכנון והבניה הרלוונטיים, דיני המס הרלוונטיים, דיני איכות סביבה מקומיים והדרישות המקומיות להחזקת רישיונות רלוונטיים.

בארה"ב נדרשת החברה להעמיד מסגרות (מנגנון העמדת ערביות בשוק הקבלנות בארה"ב), בדרך כלל בפרויקטים בהם מזמין העבודה הינו גוף ציבורי, אשר במסגרת הקבלן מתקשר עם חברת ביטוח אשר מתחייבת למלא את התחייבויותיו מול מזמין העבודה במידה והוא לא מצליח לעמוד בהתחייבויותיו מול מזמין העבודה. מרבית לקוחותיה הסופיים של הקבוצה בארה"ב הינם רשויות וגופים ממשלתיים ומוניציפליים. האיתנות הפיננסית של החברה, המאפשרת קבלת מסגרת ביטוחית גבוהה לביצוע פרויקטים בהיקף גבוה, מהווה יתרון.

32. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

32.1. בשנים האחרונות מדינות רבות בעולם מקצות משאבים ושמות דגש על נושאי הגנת הסביבה, בין היתר באמצעות הגברת חקיקה בתחום והגברת האכיפה. כמו כן, בשנים האחרונות, ובפרט באירופה, מתעצמת המודעות הציבורית כנגד פעילויות שונות הפוגעות בסביבה, באופן המביא לשינוי באופן הפעילות המסחרית בתחומים שונים, ליצירת דרישה מסחרית על ידי מבטחים, מממנים ומשקיעים לשיפור הפרמטרים הסביבתיים, וכן מגביר את החשיפה לליטיגציה בקשר עם נושאי סביבה ואקלים.

32.2. לפרטים נוספים ראו סעיף 18 לעיל וכן סעיף 73 להלן.

• 31 -
  פרק ב.3: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

ג. מגזר הפעלה, שירות ואחזקה

33. מידע כללי על תחום הפעילות

33.1 מבנה תחום הפעילות

ראו סעיף 2.3 לעיל.

33.2 שינויים בהיקף הפעילות

בתקופת הדוח לא חל שינוי משמעותי בהיקף פעילות מגזר זה. לפירוט בדבר השפעת המלחמה ראו ביאור ג' בדוחות הכספיים.

33.3 שינויים טכנולוגיים שיש בהם כדי להשפיע מהותית על תחום הפעילות

עולם ניהול המבנים עובר מהפכה של שילוב טכנולוגיה וחדשנות ומעבר מניהול אחזקת נכסים ל"מבנים חכמים", המכונים למיקסום פרודוקטיביות, רווחת עובדים ואחריות סביבתית. הקבוצה עוסקת בתכנון, התקנה והטמעת מערכות טכנולוגיות מתקדמות ומספקת פתרונות מקיפים של אוטומציה ובקרה, אבטחה, ש"ב, בקרת כניסה, מערכות ביטחון וגילוי אש במבנים.

הערכותיה של הקבוצה בקשר עם השינויים הטכנולוגיים בענף מהוות "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל.

33.4 גורמי ההצלחה הקריטיים

להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת ביצוע ובקרה באיכות גבוהה בשילוב טכנולוגיות, חדשנות וערכים מוספים, המאפיינת את הקבוצה, עמידה בלוחות זמנים ומחירים תחרותיים, וכן:

33.4.1 העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים, מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומי הפעילות הרלוונטיים, וכן הטמעה של מערכות טכנולוגיות ומערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול, בקרה וייעול של משאבי הקבוצה.

33.4.2 הצעת פתרון כולל ללקוח/מתן מענה כולל לניהול ואחזקה – היכולת להציע ללקוח פתרון מלא ומקיף בתחום האחזקה והניהול.

33.4.3 איתנות פיננסית המאפשרת גישה למקורות מימון הנדרשים במכרזי הפעלה, שירות ואחזקה גדולים.

33.4.4 הפעלת חוזים לטווח ארוך.

33.4.5 הסכמי נציגויות עם גופים מוכרים.

33.4.6 מוניטין, ידע וניסיון מוכח רב שנים.

33.5 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים

33.5.1 חסמי כניסה

חסמי הכניסה במגזר זה דומים לחסמי הכניסה במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות

פרק ג.3: מגזר הפעלה, שירות ואחזקה
- 32 -

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

בישראל. לפרטים ראו סעיף 7.4.1 לעיל.

בנוסף, על פי צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות), התשמ"ד-1984, מורשית הקבוצה לעסוק בהתקנה ומתן שירות למעליות חשמליות, מעליות הידראוליות, מעלונים ומעליות פס שיניים בכפוף לכך שהתקנה ושירות כאמור, יינתנו באמצעות מחזיקים בתעודות מעליות מוסמך ובקיום תקנים ונהלים למתן שירות.

33.5.2 חסמי יציאה

א. חלק מההתחייבויות הניתנות במסגרת השירותים שמעניקה הקבוצה ללקוחותיה הינן לתקופות ארוכות יחסית, שאינן מאפשרות את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה חלופי.

ב. חלק מחוזי תפעול המט"שים שהקבוצה מבצעת מחייבים אחזקה ותפעול לתקופות ארוכות, ואינם מאפשרים את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה חלופי.

34. שירותים ומוצרים

לפרטים אודות המוצרים ושירותים שהקבוצה מספקת בתחום הפעילות, ראו סעיף 2.3 לעיל.

35. פילוח הכנסות ורווחיות

35.1 להלן פירוט הכנסות הקבוצה (במיליוני ש"ח) במגזר ממוצרים שהכנסה מהן מהווה 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה:

מוצר	הכנסות בשעת 2023	הכנסות בשעת 2024	הכנסות בשעת 2025	שיעור מכלל הכנסות התאגיד בשעת 2024	שיעור מכלל הכנסות התאגיד בשעת 2025	שיעור מכלל הכנסות התאגיד בשעת 2023
FM - Facility Management	2,074	1,910	1,851	14.9%	15.9%	15.9%

35.2 הרווח הגולמי (במיליוני ש"ח) ושיעור הרווח הגולמי במגזר זה לשנים 2023-2025 הינם כדלקמן:

רוווח גולמי בשעת 2023	רוווח גולמי בשעת 2024	רוווח גולמי בשעת 2023	שיעור הרווח הגולמי בשעת 2024	שיעור הרווח הגולמי בשעת 2025
363	341	11.5%	11.6%	11.6%

36. לקוחות

36.1 עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים פרטיים, מפעלים, חברות High End, בנקים, בתי מלון, קניונים, מוסדות וגופים ממשלתיים ועירוניים. ישנם מספר רב של לקוחות שהם ועדי בתים של

• 33 -
  פרק 3.3: מגזר הפעלה, שירות ואחזקה

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

בנייני מגורים וכן חברות ניהול, הצורכים את שירותי הקבוצה במסגרת תחזוקת המבנים שבאחריותם. שירותים אלו מאופיינים מטבעם בהתקשרות המתחדשות מעת לעת לתקופות קצרות, אך נמשכות בדרך כלל לתקופות ארוכות.

36.2 בחירת הקבוצה כנותן שירותים במגזר זה נעשית על פי רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים, מרכזי קניות, דאטה סנטרים, מבני ציבור גדולים, מפעלים ומתקנים, בתי מלון, בתי חולים ומוסדות ממשלתיים, באמצעות מכרזים או בקשות להצעות מחיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.

36.3 אין לקבוצה תלות באף לקוח בודד במגזר זה, ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10% ומעלה מהמחזור המאוחד של הקבוצה.

36.4 להערכת החברה, בין 70%-80% מלקוחות הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים, כאשר יתר לקוחות הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים ומקומיים.

36.5 להלן פילוח מחזור הכנסות הקבוצה במגזר על פי מיקום גיאוגרפי:

מיקום גיאוגרפי	הכנסות בשנת 2024 (מיליוני ש"ח)	הכנסות בשנת 2024 (מיליוני ש"ח)
ישראל	3,218	2,982
אמריקה	115	68
אירופה	31	30
אפריקה	14	14
סה"כ	3,378	3,094

1. שיווק

37.1 שיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה בעיקר באמצעות אנשי שיווק של הקבוצה, ללקוחות קיימים ופוטנציאלים. יצוין, כי עיקר העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר בחלקם מביאים להתקשרות שנתית ורב שנתית. אין לקבוצה תלות בצינורות השיווק שלה.

37.2 הקבוצה מייצגת מספר חברות המובילות בעולם בתחומן, שהעיקריות שבהן מפורטות בפרק מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל בסעיף 11.2 לעיל.

1. צבר עבודות

צבר העבודות של הקבוצה במגזר, ליום 31.12.2025 (מיליוני ש"ח), מתפלג כדלקמן:

תקופת ההכרה בהכנסה הצפיה	צבר, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות	צבר, לא כולל חברות כלולות
רבעון I 2026	740	740
רבעון II 2026	756	756
רבעון III 2026	759	759
רבעון IV 2026	754	754
ואילך 2027	1,543	1,543
סך הכל 4,552	4,552	4,552

• 34 -
  פרק ג.3: מגזר הפעלה, שירות ואחזוקה

---

אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

צבר העבודות במגזר זה מורכב הן מחוזי התקשרות לתקופות ארוכות והן מחוזי התקשרות לתקופות מתחדשות, הכוללים זכות ללקוח לסיימם בכל שלב. בגין החוזים לתקופות מתחדשות כוללת הקבוצה צבר המשקף הכנסות של 12 חודשים ממועד המאזן. על בסיס ניסיון העבר, שיעור החוזים הבאים לידי סיום במהלך תקופת השירות, ואינם מתחדשים לתקופה נוספת, הינו זניח, ולפיכך החברה צופה כי שיעור הביטולים של צבר ההזמנות שטרם התממש יהיה זניח. צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום 31.12.2024, כולל (ולא כולל) חלק הקבוצה בחברות כלולות הינו 4,712 מיליוני ש"ח.

יובהר, כי צבר ההזמנות של הקבוצה, אשר מחולק לרבעונים, איננו תחזית מדויקת לחיזוי עיתוי ההכרה בהכנסות כמו גם לביצוע התשלומים בפועל. נתונים אלו, כמו גם הערכות החברה לגבי שיעור הביטולים מהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר משום שביצוע הצבר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע עבודות, הסדרי מימון שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם וציוד, ועוד. ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 להלן.

להלן טבלה המפרטת את ביצוע המחזורים בפועל מול אומדן חלוקת הצבר לפי רבעונים במגזר הפעלה, שירות ואחזקה:

הכנסה שהוכרה בשנת 2025 (*) (מיליוני ש"ח)	צבר עבודות ללא חברות כלולות שדווח בדוח השנתי של שנת 2024 למימוש בשנת 2025 (מיליוני ש"ח)
768	703	רבעון 2025 I
835	718	רבעון 2025 II
878	717	רבעון 2025 III
897	704	רבעון 2025 IV
3,378	2,842	סך הכל

(*) ההכנסה שהוכרה בשנת 2025 כוללת סכומים של עבודות שהתקבלו במהלך השנה.

לפרטים נוספים בדבר צבר העבודות ראו סעיף 5 בדוח הדירקטוריון.

תחרות .39

להלן נתונים על התחרות השוררת במגזר, לפי פירוט של השירותים העיקריים במגזר:

• FM - Facility Management – הקבוצה מעניקה שירות זה בעיקר בישראל. מספר המתחרים הקיים בשוק רב. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בישראל הינו כ-15%-20%. מתחריה העיקריים של הקבוצה בתחום האחזקה וניהול נכסים הינם, בין היתר: מנוליד-חירות מערכות בע"מ, אפקון התקנות ושירותים בע"מ, ת.ד.ל בע"מ מקבוצת סודקסו, נתון תפעול ואחזקה בע"מ, מייקון ניהול ואחזקה בע"מ, סי.בי.אר.אי. גי.דבליו.אס רמות בע"מ, השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, טי אנד אם ניהול שירותים משולבים בע"מ, הון חברה להשקעות ונאמנות בע"מ, קבוצת נת"מ ניהול נכסים בע"מ ומור הנדסה ניהול ותפעול מוסדות ונכסים בע"מ. בשנים האחרונות חברות FM

• 35 -
  פרק 3: מגזר הפעלה, שירות ואחזקה

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַנְקֶנְרָה
CONSIDER IT DONE

גלובילות גדלות בנתח השוק המקומי דרך זכיה במכרזים גלובליים של חברות בינלאומיות גדולות בעלות נציגות בארץ (כגון :The Instant Group ו-Cushman and Wakefield ,JLL). מתחריה העיקריים של הקבוצה בתחום הניקיון הינם א. דינמיקה אחזקות 2002 בע"מ, שלג לבן (1986) בע"מ, טי. אנד. אם. אור אורלי שחקים בע"מ וקבוצת מיקוד. מתחריה העיקריים של הקבוצה בתחום השירותים המנוהלים (BPO) הינם מלגם בע"מ, אם גרופ אחזקות – מגער בע"מ, קבוצת מעוף (ע.י) בע"מ וכפיים שיווק וקידום מכירות בע"מ. תחום ההישגים - שוק ההישגים מתאפיין בריבוי שחקנים, המספקים שירותי הסעה מגוונים, לצרכים שונים ולמגוון רחב של קהל יעד. למיטב ידיעת הקבוצה, על מתן שירותי ההישגים מתחרות מספר מצומצם של חברות גדולות (10-20 חברות) בעלות למעלה מ- 100 רכבי הסעה, וכן עשרות חברות בהיקפי פעילות בינוניים ומאות חברות קטנות ומקומיות, כאשר מרבית השחקנים בשוק ממוקדים בפעילות באזור גאוגרפי מסוים.

39.2 שירות למערכות אלקטרו-מכוניות

שירות זה מוענק על ידי הקבוצה בישראל ובחו"ל. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בישראל הינו כ-25%-30%. לקבוצה מתחרים רבים בתחום, שעל העיקריים בהם נמנים, בין היתר: משב ארדן מערכות בע"מ, אפקון התקנות ושירותים בע"מ, קונסטנטין את אטש בע"מ, ורידיס איכות הסביבה – אנרגיה ושירותים בע"מ ות.ד.ל בע"מ מקבוצת סודקסו.

39.3 שירות למעליות, דרגנועים ומעלונים

שירות זה מוענק על ידי הקבוצה בישראל. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בישראל הוא כ-20%-25%. לקבוצה מתחרים רבים בתחום, שעל העיקריים בהם נמנים, בין היתר: THE ,Schindler ,Kone ואינטר-אפ מעליות בע"מ.

39.4 שירותים בתחום הסביבה

39.4.1 הפעלת מכוני טיהור שפכים

הקבוצה מעניקה שירות זה בישראל. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בישראל הוא כ-18%. מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם, בין היתר: מקורות חברת מים בע"מ, פלגי מים בע"מ, בלוגין בע"מ ושטאנג בניה והנדסה בע"מ.

39.4.2 הפעלה ותחזוקה של מערכות פניאומטיות לסילוק אשפה

הקבוצה מתמחה ביישום מערכות פינוי פסולת פנאומטיות (שאיבה של אשפה תחת לחץ אוויר דרך צנרת תת-קרקעית למתקן מרכזי), כולל פתרונות למגוון שכונות ופרויקטים גדולים בישראל וכן פתרונות קומפקטיים למתחמי מגורים ותעסוקה. מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם, בין היתר: חברת ריקטק בע"מ, גאון אגרו תעשיות בע"מ, אלונטק - פתרונות מתקדמים בע"מ וחברת ל.פ. טרנסטק מערכות (1987) בע"מ.

40 הון אנושי

החברה וחברות מאוחדות בקבוצה מעסיקות במגזר 9,475 עובדים בארץ ובחו"ל. 8 לפרטים נוספים ראו סעיף 69 (הון אנושי) להלן. לפרטים בדבר השפעות המלחמה על ההון האנושי במגזר, ראו ביאור 1ג' בדוחות הכספיים.

• 36 - לא כולל עובדים ונותני שירותים איתם מתקשרות חברות הקבוצה, מעת לעת, למתן שירותים נקודתיים ובאופן זמני.

---

אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

41. חומרי גלם וספקים

נכון למועד אישור הדוח קיימת תנודתיות במחירי חומרי הגלם אשר מצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה וגידור כאלה ואחרות באופן שוטף. פעולות אלה מקטינות את חשיפת החברה לתנודתיות מחירי חומרי הגלם.

להלן תיאור תמציתי של חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה במגזר, זמינותם ומקורם הגיאוגרפי:

מקור גיאוגרפי	זמינות	חומר הגלם
ציוד וחומרים למערכות מיזוג אויר ואוורור	עד 4 חודשים	שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק
ציוד וחומרים למערכות אינסטלציה	עד 4 חודשים	שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק
ציוד וחומרים למערכות גילוי וכיבוי אש	עד 4 חודשים	שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה
ציוד וחומרים למערכות חשמל מתח נמוך וגבוה	עד 4 חודשים	שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה
ציוד וחלפים לתחום הגנרטורים	עד 5 חודשים	שוק מקומי, מערב אירופה, המזרח הרחוק וטורקיה
ציוד וחומרים למערכות בקרה	עד 4 חודשים	שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה
ציוד וחלפים למעליות נוסעים, דרגנועים ומעליות משא	עד 4 חודשים	שוק מקומי, מערב אירופה, צפון אמריקה, המזרח הרחוק
ציוד וחומרי אספקה טכנית לאחזקה	עד 30 ימים	שוק מקומי
דלק – סולר	מיידית	שוק מקומי

*זמינות חומרי הגלם כפופה לשינויים ועשויה להתקצר במידה ולחברה קם הצורך להקדים את זמני האספקה.

42. נכסים לא מוחשיים

להלן פירוט לגבי נכסי הקניין הרוחני העיקריים של המגזר:

42.1. תיקי שירות למעליות

תיקי שירות למעליות נתקבלו בחלקם כהמשך לחוזה התקנת המעליות ובחלקם נרכשו על ידי הקבוצה מנותני שירותי אחזקה אחרים. עלות רכישת תיקי השירות מוצגת כנכס בלתי מוחשי במאזן והיא מופחתת על פני אורך החיים הצפוי לתיק לפי הערכת הנהלת הקבוצה.

פרק 3: מגזר הפעלה, שירות ואחזקה
- 37 -

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַנְקְטוֹרָה
CONSIDER IT DONE

42.2 קשרי לקוחות

לקבוצה קשרי לקוחות חוזיים אשר נרכשו במסגרת עסקאות צירוף עסקים. קשרי הלקוחות החוזיים הינם בעלי אורך חיים שימושיים מוגדר ומוצגים בעלות בניכוי פחת שנצבר.

42.3 מוניטין

לפרטים בדבר מוניטין שנוצר בקבוצה, ראו ביאור 18 בדוחות הכספיים.

43 מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד

43.1 חלקי חילוף למעליות – בהתאם לצו הגבלים עסקיים (דרכי הספקה של חלקי חילוף לשירות תיקון ואחזקה של מעליות חשמליות) התשמ"ד-1984, קיימת הגבלה על המחיר המקסימאלי שניתן לגבות בגין חלקי חילוף למעליות. המחיר המקסימאלי שבו יכולה הקבוצה למכור את חלקי החילוף של המעליות, נקבע על פי חישוב המורכב מעלות חלק החילוף לקבוצה בתוספת שיעור רווח קבוע.

43.2 בטיחות בעבודה – לפירוט המגבלות בנושא זה, הרלוונטיות גם לתחום פעילות זה, ראו סעיף 17.5 לעיל.

43.3 תו תקן ISO 9001 – הקבוצה פועלת בהתאם לדרישות תו תקן ISO למערכת ניהול איכות. על מנת לעמוד בדרישות לקבלת תו התקן, חייבת הקבוצה לעמוד בסטנדרטים נדרשים של מכון התקנים הישראלי ובבדיקתם באופן תקופתי על ידי גורמים מוסמכים.

43.4 רישיון לעבודה בחשמל – הקבוצה נדרשת על פי חוק החשמל, תש"ד-1954, להעסיק עובדים מוסמכים בעלי רישיונות לעבודת חשמל מתאימים.

43.5 רישיון לעבודה במעליות – על פי צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות), התשמ"ד-1984, מורשית הקבוצה לעסוק בהתקנה ומתן שירות למעליות חשמליות, מעליות הידראוליות, מעלונים ומעליות פס שיניים בכפוף לכך שהתקנה ושירות כאמור, יינתנו באמצעות מחזיקים בתעודות מעליות מומחי ובקיום תקנים ונהלים למתן שירות.

43.6 אישור משרד הכלכלה על בטיחות המעליות בשירות – על פי פקודת הבטיחות בעבודה, התש"ל-1970, כל מעלית בשירות החברה חייבת להיבדק פעמיים בשנה בדיקת בטיחות על ידי בודק מוסמך מטעם האגף לפיקוח על העבודה במשרד הכלכלה.

43.7 תקנים לטיהור מי שפכים – הקבוצה כפופה להנחיות ביחס לרמת איכות מים על פי תקנות בריאות העם (תקני איכות מי קולחן), התש"ע-2010. לשם כך מבצעת הקבוצה בדיקות יומיות של איכות המים במט"שים אותם היא מפעילה, ומגישה דיווחים חודשיים ביחס לאיכות המים לרשויות הרלבנטיות.

43.8 שירותי ההיסעים - הקבוצה כפופה לתקנות התעבורה, הוראות המפקח על התעבורה, הוראות אגף קציני הבטיחות במשרד התחבורה, וכן הוראות פרטניות בנוגע לשוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות – אשר נאכפות על ידי קציני הבטיחות של החברה.

44 סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

44.1 כללי

במסגרת תחום פעילות זה, הקבוצה מפעילה, בין היתר, מט"שים ומתחזקות תחנות שאיבה של רשויות מקומיות ותאגידי מים ברחבי הארץ. הפעילות בתחום מתבצעת במסגרת הסכמי תפעול קצרי ואורכי טווח לפי העניין.

• 38 -
  פרק 3.3: מגזר הפעלה, שירות ואחזקה

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַנְקֶנְרָה
CONSIDER IT DONE

כמו כן, במסגרת תחום פעילות זה החברה גם מפעילה מערך הסעות לנופים שונים.

44.2 סיכונים סביבתיים בתחום הפעילות

44.2.1

בכל הנוגע להפעלת מט"שים ותחזוקת תחנות שאיבה - הקבוצה עשויה להיחשף לסיכונים עקב פגיעה בסביבה, כתוצאה מפעילות בלתי תקינה של המט"שים או כתוצאה מאי-עמידה באיכות מי הקולחן הנדרשת בתקנות, אשר עלולות לגרום נזק סביבתי שתוצאותיו עלולות להיות מפגע ריח או זיהום של מי תהום או קרקע. החברה עורכת מעת לעת ביקורות באתרים השונים, הן ביזומת החברה והן בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה. נושאי סביבה ועמידה בתקנות והנחיות רלוונטיות הם חלק מתחום האחריות של כל מנהל מט"ש.

44.2.2

בכל הנוגע למערך ההיסעים - באתרים הלוגיסטיים של הקבוצה בהם מתבצעות מעת לעת פעולות תיקונים קלות לרכבי תחבורה שיתופית ("הרכבים") וכן במוסך בבעלותה, מתנהלת הקבוצה בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה לעניין אופן הטיפול בשמן משומש, מים ושפכים, חלקי רכב משומשים, פסולת וחומרים מסוכנים, פסולת מוצקה וצמיגים משומשים. בנוסף, במסגרת מבחני הרישוי שמבצעת החברה בצי הרכבים שברשותה נבדקת, בין היתר, רמת זיהום האוויר כתוצאה מהשימוש ברכבים, כאשר במצב בו נמצא כי רמה זו גבוהה מהמותר על פי התקנות, מטופלים הרכבים על מנת להפחית את רמת זיהום האוויר הנפלט מהם לרמה המותרת.

44.2.3

הקבוצה פועלת להוצאת תקן ISO 14001 לניהול סביבתי בקשר עם תחום הפעילות.

44.2.4

לחברה יש היתר רעלים, והיא פועלת בהתאם להוראות מכוחו.

44.2.5

החברה לא קיבלה הנחיות ממשרד הגנת הסביבה לגבי זיהום אוויר מצי רכב.

44.2.6

כמו כן, מלבד מבחני הרישוי האמורים לעיל, על גבי הרכבים המוחזקים על ידי הקבוצה, מוטבעים מספרי טלפון אשר מובילים את המתקשר למרכז מידע בו הוא יכול לדווח על רכב אשר פולט עשן. במקרה כזה, על פי נהלי משרד התחבורה אותו רכב יוצא מפעילות ועובר בדיקת פליטת עשן במכון הרישוי וככל שישנה פליטה בניגוד לדין, אזי אותו רכב נשלח לתיקון.

44.3 תחולת הוראות הדין

44.3.1

בכל הנוגע להפעלת מט"שים ותחזוקת תחנות שאיבה - הוראות הדין המרכזיות והייחודיות החלות על הקבוצה במסגרת פעילותה במגזר, בעלות השפעה בתחום הסביבה, הינן הוראות חוק המים, התש"ט-1959, פקודת בריאות העם 1940, חוק רישוי עסקים התשכ"ח-1968, והתקנות השונות מכוח החוקים לעיל לרבות, תקנות בריאות העם (תקני איכות מי קולחן וכללים לטיהור שפכים), התש"ע-2010, כללי תאגידי מים וביוב (שפכי מפעלים המוזרמים למערכת הביוב), התשע"ד-2014, תקנות המים (מניעת זיהום מים) (שימוש בבוצה וסילוקה), התשס"ד-2004, תקנות המים (מניעת זיהום מים) (בורות ספיגה ובורות רקב), תשנ"ב-1992, תקנות המים (מניעת זיהום מים) (מערכת להולכת שפכים), התשע"ב-2011, כללי בריאות העם (טיהור מי שופכין המיועדים להשקיה) תשמ"א-1981, ותקנות רישוי עסקים (ריכוזי מלחים בשפכים תעשייתיים), תשס"ג-2003.

44.3.2

על פי הסכמי ההתקשרות והוראות הדין, כפי שפורטו לעיל, הקבוצה נושאת באחריות באשר לאיכות מי הקולחן שהיא מזרימה, לתקינות פעילותם של המט"שים אותם היא

• 39 -
  פרק ג.3: מגזר הפעלה, שירות ואחזוקה

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אַנְקְטְרָה
CONSIDER IT DONE

מפעילה, לטיפול בבוצה או פינוי הבוצה בהתאם להוראות הדין, ולביצוען של בדיקות דיגום וניטור ופרסומן כמפורט בתקן האיכות בו נדרשת החברה לעמוד ובהסכמי ההתקשרות עליהם חתומה הקבוצה.

44.3.3. בכל הנוגע למערך ההיסעים - הוראות הדין המרכזיות החלות על הקבוצה במסגרת פעילותה במגזר, בעלות השפעה בתחום הסביבה, הינן הוראות החוק למניעת מפגעים, התשכ"א-1961, פקודת התעבורה [נוסח חדש], הוראות חוק אוויר נקי, התשס"ח-2008 והתקנות מכוחם.

44.4. לפרטים נוספים ראו סעיף 73 להלן.

1. הסכמים מהותיים
   לפירוט הסכמים מהותיים והתקשרותיות הנוגעים למגזר – ראו ביאור 32 ב' בדוחות הכספיים.

2. הליכים משפטיים
   לפירוט הליכים משפטיים – ראו ביאור 32 א' בדוחות הכספיים.

פרק 3. ג: מגזר הפעלה, שירות ואחזקה - 40

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

ד. מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

47. מידע כללי על תחום הפעילות

47.1 מבנה תחום הפעילות

ראו סעיף 2.4 לעיל.

47.2 שינויים בהיקף הפעילות

47.2.1

בתקופת הדוח, אלקטרה מגורים התקשרה בהסכמי מכירה של 111 יחידות דיור. יתרת מלאי הדירות של אלקטרה מגורים, נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 עומדת על 3,372 יחידות דיור.

47.2.2

בדומה לפעילות הקבוצה במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל, כתוצאה מהשלכות המלחמה, הושפעה הקבוצה לשלילה גם במגזר זה. לפירוט בדבר השפעת המלחמה ראו סעיף 7.2 לעיל וביאור ג' בדוחות הכספיים. בתקופת הדוח לא בוטלו הסכמי מכירה עליהם חתומה החברה.

47.2.3

ביום 19 בפברואר, 2025, קיבלה החברה הודעה כי הצעתן המשותפת (בחלקים שווים) של אלקטרה מגורים ונוהר בע"מ, נבחרה כהצעה זוכה במכרז רמ"י לחכירת מגרש בתוכנית מרכז רובע שדה דב, בתל אביב. לפירוט נוסף, ראו ביאור ג' (2) בדוחות הכספיים.

47.2.4

לפירוט בדבר התקשרויות עיקריות בתקופת הדוח, ראו ביאורים 13, 14 ו-21 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אַלקְטְרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

47.2.5 להלן פירוט הנתונים האמורים, נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, בחלוקה לפרויקטים, עבור פרויקטים המבוצעים בישראל:

מתוכו רוח שטרם הוכר (מיליון ש"ח)	סה"כ רוח גולמי צפוי ממכירת הדירות (מיליון ש"ח)	סה"כ רוח גולמי צפוי ממכירת הדירות (מיליון ש"ח)	הכנסות צפויות (מיליון ש"ח)*	כמות יי"ד / שטחים שנותרו במלאי	כמות יי"ד / שטחים שנותרו במלאי	כמות יי"ד שנחתמו לגביהם הסכמי מכירה	עלות בספרים (מיליון ש"ח)	סה"כ יי"ד / שטחים	מועד סיום: מועד סיום משוער	מועד תחילת הפרק	מיקום	שם הפרויקט
54	99	153	949	348 יי"ד	175 יי"ד - 1,800 מ"ר מסחר	949 יי"ד	78	שיש 435 - 175 יי"ד	2024-2030	2016-2027	נהריה	** עסקה משותפת אבזיב שלבים א'-ו' **
---	26	26	164	383 מ"ר מסחר	9	89 יי"ד	83	שיש 383 - 183 מ"ר מסחר	2022	2019	רעננה	אלקטרה "לייף סטייל" בגבעת שמואל שלב ב'
21	23	44	260	8 יי"ד	61	72 יי"ד	8	שיש 72 - 141	2023	2024	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל שלב א'
34	10	44	334	66 יי"ד	22	72 יי"ד	33	שיש 66 - 22	2024	2027	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל שלב ב'
28	6	34	317	20 יי"ד	20	72 יי"ד	31	שיש 317 - 321	2024-2027	2023	גבעת שמואל	רמת גן
180	---	180	1,215	321 יי"ד	321	72 יי"ד	1	שיש 321 - 2	2025	2026	רמת גן	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל שלבים ג'-ו'
---	21	21	181	4	4	72 יי"ד	1	שיש 4	2025	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל שלב ב'
6	51	57	314	16	64	72 יי"ד	6	שיש 64 - 18	2023	2026	גבעת שמואל	בית ים
34	55	89	380	64 יי"ד	64	72 יי"ד	34	שיש 380 - 18	2025	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בנתניה מגרש 1005
2	79	81	280	18	1	72 יי"ד	2	שיש 180 - 142	2025	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" במתחם ה-1000 שלב א'
1	82	83	391	2	2	72 יי"ד	2	שיש 391 - 103	2025	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" במתחם ה-1000 שלב ב'
42	4	46	519	89 יי"ד	302	72 יי"ד	4	שיש 519 - 130	2024	2027	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בהדד השרון - שלב א'
50	4	54	359	32 יי"ד	32	72 יי"ד	3	שיש 359 - 12	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
34	---	34	121	31 יי"ד	121	72 יי"ד	3	שיש 121 - 18	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בהדד מונוסון
56	1	57	884	155 יי"ד, 1,300 מ"ר מסחר	49	72 יי"ד	1	שיש 155 - 176	2024	2028	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
35	---	38	340	5	3	72 יי"ד	3	שיש 340 - 176	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
69	---	69	550	176 יי"ד, 3,530 מ"ר מסחר ותעסוקה **	1	72 יי"ד	1	שיש 550 - 176	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
40	---	40	407	150 יי"ד	---	72 יי"ד	1	שיש 407 - 150	2030	2027	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בהדד מונוסון
25	---	28	405	222 יי"ד, 450 מ"ר מסחר	---	72 יי"ד	1	שיש 405 - 128	2024	2028	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
51	---	51	507	234 יי"ד וכ-1,800 מ"ר מסחר	---	72 יי"ד	1	שיש 517 - 167	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
69	---	69	508	293 יי"ד, 8,867 מ"ר מסחר ותעסוקה	---	72 יי"ד	1	שיש 508 - 246	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
70	---	70	409	132 יי"ד, 2,800 מ"ר מסחר ותעסוקה	---	72 יי"ד	1	שיש 409 - 220	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
65	---	68	584	260 יי"ד, 1,200 מ"ר מסחר	---	72 יי"ד	1	שיש 584 - 185	2028	2026	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
71	---	71	425	81	---	72 יי"ד	1	שיש 425 - 151	2030	2028	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
309	---	309	1,350	219 יי"ד, 2,850 מ"ר מסחר ותעסוקה	---	72 יי"ד	1	שיש 319 - 280	2034	2028	גבעת שמואל	SEVEN SEAS
54	---	54	347	178 יי"ד	7	72 יי"ד	80	שיש 347 - 18	2030	2028	גבעת שמואל	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון
20	---	20	171	2,037 יי"ד, 35,253 מ"ר מסחר ותעסוקה	---	72 יי"ד	1	שיש 171 - 5,543 יי"ד	2034	2028	גבעת שמואל	התחדשות עירונית – פרדס חנה
1,576	461	2,037	13,764	3,372 יי"ד, 13,764 מ"ר מסחר ותעסוקה	---	72 יי"ד	1	שיש 1,092	2037	2028	גבעת שמואל	סך הכל

• בנטרול מרכיב מימוני.
  ** מייצג את חלק הקבוצה בפרויקט, לפי שיעור החזקתה.
  *** בהנחת אישור תב"ע.

המידע המפורט לעיל בדבר מועד הסיום המשוער, סה"כ יי"ד ושטחים, הכנסות צפויות ורווח גולמי צפוי הינו משוער ומהווה "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך. מידע זה מתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, נתוני עלויות, תכניות עבודה, תחזיות מכירות של אלקטרה מגורים נכון למועד אישור הדוח, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה והינו נתון להשפעות חיצוניות בשל גורמים שאינם תלויים בקבוצה, כגון עליות במחיר העבודה וחומרי גלם, שינויים בשערי מטבע, ביקושים וכו'". לפיכך, יתכן כי הנתונים האמורים יהיו שונים בפועל מהערכות הקבוצה המפורטות לעיל ולהלן.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייונום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

47.3 גורמי ההצלחה הקריטיים

להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה:

47.3.1 איתנות פיננסית – מאפשרת גישה למקורות מימון הנדרשים לביצוע פרויקטים ולרכישת קרקעות וכן העמדת מימון נדרש ממקורות עצמיים.

47.3.2 מיקום קרקעות בעיקר באזורי ביקוש, תוך תמחור, ניתוח ותכנון נכונים של פרויקטים עתידיים.

47.3.3 מיצוב ומיתוג נכונים של הפרויקטים.

47.3.4 בקרות תקציב, בקרות תהליך ועמידה בלוחות זמנים.

47.3.5 יתרון לגודל – בישראל, הקבוצה נהנית מיתרון לגודל המתבטא ברכישת קרקעות ומשא ומתן מול בעלי זכויות במקרקעין, יכולת פריסה גיאוגרפית, אמון הרוכשים וזמינות אשראי.

47.3.6 ניסיון בייזום וניהול פרויקטים לבניה למגורים ושאינה למגורים.

47.3.7 הון אנושי – רמת מקצועיות גבוהה של עובדי החברה, מאפשרת תכנון נכון מבחינה כלכלית של הפרויקטים השונים, לרבות התאמתם לצרכי שוק משתנים.

47.3.8 מוניטין המקנה ניסיון והיכרות עם גורמים בענף לביצוע שיתופי פעולה אסטרטגיים.

47.3.9 מערכות מידע – הקבוצה הטמיעה מערכת ERP לניהול כולל של תיק הלקוח, דבר המקנה יתרון ניהולי משמעותי.

47.3.10 שליטה ונגישות למקורות ביצוע הפרויקט בתוך הקבוצה.

48. חסמי הכניסה והיציאה העיקריים

48.1 חסמי כניסה

48.1.1 העיסוק בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום מצריך חוסן פיננסי המקנה יכולת לגיוס הון ומימון, ומאפשר להשקיע בפרויקטים תוך התבססות על ההון העצמי ומינופו.

48.1.2 לצורך פיתוח והקמה של נדל"ן נדרשים ידע וניסיון ברכישת קרקעות, תכנון, ניהול ופיקוח של פרויקטים בתחום הנדל"ן.

48.1.3 מוניטין המקנה היכרות וניסיון עם גורמים בענף ומאפשר שיתופי פעולה אסטרטגיים.

48.2 חסמי יציאה

48.2.1 קושי במימוש מהיר של נכסים/קרקעות (כפוף לתנאי היצע וביקוש הקיימים בשוק).

48.2.2 תקופת ביצוע ארוכה של פרויקטים.

48.2.3 התחייבויות ארוכות טווח כלפי גופים מממנים.

48.2.4 התחייבויות ארוכות טווח כלפי בעלי זכויות, רשויות ורוכשים.

49. מוצרים ושירותים

נכון למועד אישור הדוח, הקבוצה מחזיקה, לרבות באמצעות חברות מוחזקות, בנכסי נדל"ן בייזום בארץ ובחו"ל, בשיעורי החזקה שונים.

לפרטים נוספים ראו ביאורים 13, 14 ו-21 בדוחות הכספיים.

פרק 3: ד. מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום - 43

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

.49.1 פירוט נכסי הנדל"ן בייזום (נכון ליום המאזן)

להלן ריכוז נתונים אודות פרויקטים של הקבוצה למעט פרויקטים זניחים:

המידע המפורט בטבלאות להלן בדבר מועד ההשלמה המתוכנן, יתרת רווח גולמי צפוי, יח"ד ושטחים צפויים, השקעה כוללת בפרויקט, עלויות שטרם הוכרו ותמורה כוללת צפייה הינו מידע המתבסס על הערכות ואומדנים ומהווה "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך. מידע זה מתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, נתוני עלויות, תכניות עבודה, תחזיות מכירות של אלקטרה מגורים נכון למועד אישור הדוח, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה והינו נתון להשפעות חיצוניות בשל גורמים שאינם תלויים בקבוצה, כגון עליות במחיר העבודה וחומרי גלם, שינויים בשערי מטבע, ביקושים וכו'". לפיכך, יתכן כי הנתונים האמורים יהיו שונים בפועל מהערכות הקבוצה המפורטות להלן.

פרק 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
- 44 -

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

.49.1.1 ריכוז נתונים אודות פרויקטים שהקבוצה מבצעת ליום 31 בדצמבר, 2025

שם הפרויקט	מיקום	חלק הקבוצה %	יחיד / שטחים	עלות בספרים (מיליוני ש"ח)	יתרת רווח גולמי צפוי שטרם הוכר בדוחות הכספיים (מיליוני ש"ח)	שיעור השלמה (ביצוע הנדס)	מועד שיום צפוי (אישור אכלוס)	שיעור	שלם
אכזיב שלב ד' (*)	נהריה, ישראל	50	מגורים - 38 ש"ח	9	24	-38 ימים 38 ש"ח	53%	נהריה	68%
אלקטרה "לייף סטייל" בגבעת שמואל שלב ב'	גבעת שמואל, ישראל	100	מגורים - 80 ש"ח	21	66%	נובמבר 2023	2027	90%	90%
אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל שלב א'	רמת גן, ישראל	100	מגורים - 88 ש"ח	34	141	יוני 2024	2027	75%	75%
אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל שלב ב'	רמת גן, ישראל	100	מגורים - 83 ש"ח	28	140	דצמבר 2024	2028	76%	76%
אלקטרה "לייף סטייל" כוכב הפארק	בת ים, ישראל	100	מגורים - 160 ש"ח	6	23	ספטמבר 2022	2026	90%	90%
אלקטרה "לייף סטייל" קוני ים	בת ים, ישראל	100	מגורים - 174 ש"ח	34	87%	מרס 2023	2026	69%	69%
אלקטרה "לייף סטייל" בחוז השרון, שלב א'	ראשון לציון, ישראל	100	מגורים - 130 ש"ח	42	76%	פברואר 2024	2027	32%	32%
"ריברסייד" ביהוד מונסון	יהוד מונסון, ישראל	100	מגורים - 204 ש"ח	50	89	ספטמבר 2025	2028	57%	57%
אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון	רמת גן, ישראל	100	מגורים - 76 ש"ח	56	5%	יוני 2025	2028	24%	24%

(*) מייצג את חלק הקבוצה, לפי שיעור החזקתה בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

2025 .49.1.2 ריכוז נתונים אודות פרויקטים של הקבוצה שהקמתם הסתיימה ומכירתם טרם הושלמה במלואה נכון ליום 31 בדצמבר, 2025

שם הפרויקט	מיקום	חלק הקבוצה %	יחיד / שטחים	עלות בספרים לפי מספר חודשים שחלפו ממועד סיום הבנייה (מיליוני ש"ח)	גיור מלאי יחיד לפי מספר חודשים שחלפו ממועד סיום הבנייה	יתרת רווח גולמי צפוי שטרם הוכר בדוחות הכספיים (מיליוני ש"ח)	שיעור יחיד שנמכרו	ביאור בדוחות כספיים
אכזיב שלבים א' + ב' (*)	נהריה, ישראל	50	מגורים - 0-6 חודשים: 68 - 6-12 חודשים: 66 - 12-18 חודשים: 2 - 24 חודשים: 2	72 חודשים: 0-6 6-12 67 חודשים: 67 - 12-18 חודשים: 2 24 חודשים: 2	הנריה, ישראל	72 : 6-12 חודשים	99%	13
אכזיב שלב ג' (*)	נהריה, ישראל	50	מגורים - 0-6 חודשים: 10 - 6-12 חודשים: 10 - 12-18 חודשים: 7	18 חודשים: 0-6 10 - 12-12 חודשים: 15 - 12-18 חודשים: 12 - 18 חודשים: 7	מגורים - 0-6 חודשים: 11 - 12-18 חודשים: 96 - 12-18 חודשים: 9	5	93%	13
אלקטרה בשכונת הקאנטרי	רעננה, ישראל	100	מגורים - 0-6 חודשים: 89 - 9-12 חודשים: 9 - 383 מ"ר מסחר	12 חודשים: 0-6 383 מ"ר מסחר	חודשים: 0-6 חודשים: 30 - 383 מ"ר	11	100	---
אלקטרה "לייף סטייל" שמורת הים	בת ים, ישראל	100	מגורים - 0-6 חודשים: 78 - 118 חודשים: 1	100 חודשים: 0-6 118	הנניה, ישראל	2	95%	13
אלקטרה "לייף סטייל" בנתניה מגרש 1005	נתניה, ישראל	100	מגורים - 0-6 חודשים: 118 - 142 חודשים: 2	100 חודשים: 0-6 142	ראשון לציון, ישראל	1	99%	13
אלקטרה "לייף סטייל" במתחם ה-1000 שלב א'	ראשון לציון, ישראל	100	מגורים - 0-6 חודשים: 152 יחיד, 128 מ"ר מסחר	0-6 חודשים: 0-6 128 מ"ר מסחר	חודשים: 0-6 חודשים: 1 - 636 מ"ר מסחר	15	98%	13
שלב א'	ריגה, לטביה	100	מגורים - 0-6 חודשים: 154 יחיד, 128 מ"ר מסחר	0-6 חודשים: 0-6 128 מ"ר מסחר	מעל 35 חודשים: 0 - 612 חודשים: 14 - 641 מ"ר מסחר	1	99%	13
שלב ב'	ריגה, לטביה	100	מגורים - 0-6 חודשים: 142 - 12 חודשים: 6	0-6 חודשים: 0-6 142	מגורים - 0-6 חודשים: 14	15	90%	13
שלב ב'	ריגה, לטביה	100	מגורים - 0-6 חודשים: 71 - 10 חודשים: 25	0-6 חודשים: 0-6 70	מגורים - 0-6 חודשים: 70	5	1%	13

(*) מייצג את חלק הקבוצה, לפי שיעור החזקתה בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

.49.1.3 ריכוז נתונים אודות פרויקטים שהקבוצה טרם החלה בביצועם (*)

שם הפרויקט	מיקום	חלק הקבוצה	מועד רכישת הזכויות	סטאטוס תב"ע	יחיד / שטחים צפויים	עלות בספרים (מיליוני ש"ח)	ביאור בדוחות הכספיים
אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל (שלבים ג'-ו')	רמת גן, ישראל	100	2021	מאושרת	מגורים - 324 יחיד	561	13
אלקטרה "לייף סטייל" בהוד השרון - שלב ב'	הוד השרון, ישראל	100	2023	מאושרת	מגורים - 54 יחיד	3	13
נתניה, ישראל	80	2023	בשלבי הגשת תב"ע	מגורים – 314 יחיד
תעסוקה ומסחר – 6,440 מ"ר	1	1	21
אלקטרה בוכרון יעקב, שכונת זכרונה	נוכרון יעקב, ישראל	100	2022	מאושרת	מגורים – 150 יחיד	140	14
אלקטרה בפתח תקווה, סירקין	פתח תקווה, ישראל	100	2023	מאושרת	מגורים – 234 יחיד
מסחר – כ-450 מ"ר	100	13
אלקטרה באלעד	אלעד, ישראל	100	2024	מאושרת	מגורים – 291 יחיד
תעסוקה ומסחר – 8,867 מ"ר	167	13
התחדשות עירונית – רגר באר שבע (***)	באר שבע, ישראל	33	2024	מאושרת	מגורים - 291 יחיד
תעסוקה ומסחר – 8,867 מ"ר	- (**)	14'
אלקטרה בנתניה - מתחם 2 (***)	נתניה, ישראל	82	2024	בשלבי הגשת תב"ע	מגורים - 230 יחיד
תעסוקה ומסחר – 3,900 מ"ר	1	21
אלקטרה בבאר יעקב	באר יעקב, ישראל	100	2024	מאושרת	מגורים – 260 יחיד
מסחר – 1,200 מ"ר	185	13
אלקטרה בראשון לציון – שכונת נחלת עילית	ראשון לציון, ישראל	100	2024	מאושרת	מגורים – 216 יחיד	81	21
SEVEN SEAS, רובע שדה דב (***)	תל אביב, ישראל	50	2025	מאושרת	מגורים – 2,850 מ"ר	119 (**)	14'
אלקטרה בראשון לציון מגרש 106	ראשון לציון, ישראל	100	2025	מאושרת	מגורים – 178 יחיד	7	21
אלקטרה בראשון לציון מגרש 1240	ראשון לציון, ישראל	100	2025	מאושרת	מגורים – 85 יחיד
מסחר – כ-2,047 מ"ר	-	21
התחדשות עירונית – פרדס חנה	פרדס חנה, ישראל	100	2025	בשלבי הגשת תב"ע	מגורים – 679 יחיד
מסחר – 2,716 מ"ר	-	21
אכזיב שלב ה' (***)	מגורים – 85 יחיד
מסחר – כ-900 מ"ר	50	2023	מאושרת	מגורים – 88 יחיד
מסחר – כ-900 מ"ר	3	13
אכזיב שלב ו' (***)	מגורים – 900 מ"ר	50	2023	מאושרת	מגורים – 1,460,000 מ"ר
מסחר – 150,000 מ"ר	101 (**)	13'
Planetograd	סנט פטרסבורג, רוסיה	50	2006-2008	מאושרת	מגורים - 5,000 יחיד
מסחר - 25,000 מ"ר	30	214'
Kalimanci – Hills	ורנה, בולגריה	100	2006-2008	מאושרת	מגורים – 150,000 מ"ר	5	13'
Plauniki – שלב ג'	ריגה, לטביה	100	2007	מאושרת	מגורים – 4,312 מ"ר	34	13
Pory	ורשה, פולין	100	2007	מאושרת	מגורים ומסחר – 4,312 מ"ר	34	13

() הוסר פרויקט שהוצג בדוח שנתי 2024 (עסקת קומבינציה) לאור ביטולו.
() משקף את יתרת ההשקעה בחברה המטופלת לפי שיטת השווי המאוזן.
(**) מייצג את חלק הקבוצה, לפי שיעור החזקתה בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
- 47 -

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

49.1.4 גילוי לעניין הסכמי מימון וליווי בנקאי לפרויקטים (במיליוני ש"ח)

עמדה בתנאי הסכם הליווי ליום 31.12.2025 ולמועד פרסום הדוח	ריבית צמודה/לא צמודה	טווח ריביות אשראי פיננסי	Non-האם Recourse	טווח ריביות אשראי פיננסי	ריבית צמודה/לא צמודה	ערבויות	יתרה לניצול אשראי פיננסי ליום 31.12.2025	תקרת אשראי פיננסי	שם הפרויקט
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	372	-	372	-	-	אלקטרה "לייף סטייל" במתחם ה-1000, שלב א'
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	530	187	53	38	290	אלקטרה "לייף סטייל" במתחם ה-1000, שלב ב'
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	342	139	65	17	138	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל, שלב ב'
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	343	125	68	69	150	אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל, שלב ב'
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	58	-	58	-	-	אלקטרה "לייף סטייל" בנתניה מגרש 1005
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	414	26	388	-	-	אלקטרה "לייף סטייל" כוכב הפארק
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	596	96	400	21	100	אלקטרה "לייף סטייל" קרני ים
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	272	90	92	14	90	אלקטרה "לייף סטייל" בגבעת שמואל שלב ב'
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	886	526	39	46	321	"ריבסיד" ביהוד מונוסון
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	486	190	233	63	63	אלקטרה "לייף סטייל" בהוד השרון - שלב א'
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	13	-	13	-	-	אקזיב שלב ג' (*)
כן	לא צמודה	+ פריים	Recourse	80	35	29	3	16	אקזיב שלב ד' (*)
כן	לא צמודה	EURIBOR+	Non-Recourse	16	-	-	-	16	2-ב - Plauniki
כן	לא צמודה	EURIBOR+	Non-Recourse	34	-	-	34	34	2-ב - Plauniki

()
מייצג את חלק הקבוצה, לפי שיעור החזקתה בפרויקט.
()
בקשר למימון ותנאי אשראי ליווי הפרויקטים, ראו ביאור 23 בדוחות הכספיים.
()
הקבלן הראשי בפרויקטים לעיל (למעט פרויקט Plauniki) הוא אלקטרה בניה.
()
התנאים לעיל אינם כוללים אשראי פיננסי שאינו תחת חשבון ליווי בפרויקטים אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל שלבים ג'-ו' (391 מיליוני ש"ח), אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון (115 מיליוני ש"ח), אלקטרה באלעד (114 מיליוני ש"ח), אלקטרה בזכרון יעקב - שכונת זכרונה (88 מיליוני ש"ח), אלקטרה בפתח תקווה - סירקין (66 מיליוני ש"ח), אלקטרה בראשון לציון מגרש (49 מיליוני ש"ח), אלקטרה בראשון לציון – שכונת נחלת עילית (47 מיליוני ש"ח), אלקטרה בבאר יעקב (132 מיליוני ש"ח) ואקזיב שלב ה' (24 מיליוני ש"ח) (חלק הקבוצה).

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

49.1.5 גילוי לעניין פרויקטי נדל"ן יזמי ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחז) (כל הסכומים במיליוני ש"ח, למעט מחיר ממוצע למי"ר המוצג באלפי ש"ח)

א. פרויקטים בביצוע

מחיר ממוצע למי"ר בירוקרט המימוני (י"ד)	מתוכן, רווח גולמי עפוי	סה"כ רווח גולמי עפוי	מקדמות שתקבלו ליום האחרון של התקופה	מחיר ממוצע למי"ר בפועל בתקופה השוטפת	מחיר ממוצע למי"ר בחזרה רווח והפסד	תמורה כוללת בחזרה רווח	כמות יח"ד/ שטח שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה	כמות יח"ד/ שטח שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה	עלויות שטרם הוכרז בדוח רווח והפסד	שיעור השלמה (ביצוע הנדס)	כמות יח"ד/ שטח שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה	תמורה כוללת בחזרה רווח	שם הפרויקט ומאפייניו - נתונים לפי 100% חלק התאגיד בחברת הפרויקט - 50% (עסקה משותפת באיחוד יחס) (י)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים	תקופת הדיווח	שם הפרויקט ומאפייניו - נתונים לפי 100% חלק התאגיד בחברת הפרויקט - 50% (עסקה משותפת באיחוד יחס) (י)
17.5	11	30	22	17.5	20.2	170	56	52	53%	95	45	140	50	85	5	2025	אכזיב שלב ד' מיקום: נהריה, ישראל
מועד תחילת הפרויקט: 2025
מועד סיום משוער: 2027
סה"כ מי"ר או יח"ד בפרויקט: 76
יח"ד

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(*) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד. 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
(*) | תקופת
הדיווח | עלות
בניה | עלויות
אחרות | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפויה) | מתוכן,
עלויות
שהוכרו
בדוח רווח
והפסד | עלויות
שטרם
הוכרו
בדוח רווח
והפסד | שיעור
השלמה
(ביעות)
הנדסי | כמות
יח"ד/
שטח
שנחתמו
לגביהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
בחיזוי
מכירה
שנחתמו | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | סה"כ
רווח
גולמי
צפוי | מתוכן,
רווח
גולמי
שהוכרו
בדוח רווח
והפסד | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפויה) | עלויות
אחרות | עלות
בניה | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | תקופת
הדיווח |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה "לייף
סטייל" בגבעת
שמואל, שלב ב' | 2025 | 85 | 106 | 26 | 217 | 116 | 101 | 66% | 72 יח"ד | 242 | 264 | 25.3 | 24.6 | 86 | 44 | 23 | 24.3 |
| מיקום : גבעת
שמואל, ישראל
מועד תחילת
הפרויקט : 2023
מועד סיום משוער :
2027
סה"כ מ"ר או יח"ד
בפרויקט : 80 יח"ד | 2024 | 89 | 102 | 26 | 217 | 43 | 174 | 20% | 65 יח"ד | 215 | 264 | 26.7 | 26.0 | 75 | 46 | 10 | 25.9 |

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(*) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד. 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
(*) | תקופת
הדיווח | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | עלות
בניה | עלויות
אחרות | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפויה) | מתוכן,
עלויות
שהוכרו
בדוח רווח
והפסד | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדסי) | כמות
יח"ד/
שטח
שנחתמו
לגביהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
צפויה
(לרבות
מחוזים
שטרם
נחתמו) | מחיר
ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | סה"כ
רווח
גלמי
צפוי | מתוכן,
מזהים
שנתחמו | תמורה
כוללת
צפויה
(לרבות
מחוזים
שטרם
נחתמו) | מחיר
ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | סה"כ
אחרות |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה "לייף
סטייל" בפארק
אפעל, שלב א' | 38 | 127 | 125 | 2025 | | | | | | | | | | | | | |
| מיקום : רמת גן,
ישראל | 39 | 117 | 125 | 2024 | | | | | | | | | | | | | |
| מועד תחילת
הפרויקט : 2024
מועד סיום משוער :
2027
סה"כ מ"ר או יח"ד
בפרויקט : 88 יח"ד | 39 | 117 | 125 | 2024 | | | | | | | | | | | | | |

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(*) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
() | תקופת
הדיווח | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | עלות
בניה | עלויות
אחרות | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפויה) | סיעור
השלמה
(ביצוע
הנדסי) | כמות
יחיד/ה
שטח
שנחתמו
לגביהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
צפויה
(לרבות
מחוזים
שטרם
נחתמו) | תמורה
כוללת
צפויה
(לרבות
מחוזים
שטרם
נחתמו) | מחיר
ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | סה"כ
רווח
גולמי
צפוי | מתוכן,
רוח
גולמי
שהוכר
בדוח
הופסד | מחיר
ממוצע
למ"ר
בניכוי
הרכיב
המימוני
(*) | 34.2 | 6 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(*) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT GONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
() | תקופת
הדיווח | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | עלות
בניה | עלויות
אחרות | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפוייה) () | מתוכן,
עלויות
שהוכרו
בדוח רווח
והפסד | תמורה
כוללת
בחיזי
מכירה
שנחתמו () | כמות
יחיד/שטח
שנחתמו
לגביהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
צפוייה
(לרבות
מחוזים
שוטרים
נחתמו) () | מחיר
ממוצע
למ"ר
בפועל
בתקופה
השוטפת | מחיר
ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפוייה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | סה"כ
רווח
גולמי
צפוי | מתוכן,
רווח
גולמי
שהוכרו
בדוח רווח
והפסד | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדסי) | כמות
יחיד/שטח
שנחתמו
לגביהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
בחיזי
מכירה
שנחתמו (*) | מעוצב
למ"ר
לפיו
התמורה
הכוללת
הצפוייה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה "לייף
סטייל" כוכב
הפארק | 2025 | 19 | 164 | 21 | 204 | 177 | 27 | 97% | 62 יח"ד | 240 | 261 | - | 24 | 161 | 51 | 51 | 24 | 51 | |
| סה"כ מ"ר או
יחיד בפרויקט:
160 יח"ד | 2024 | 19 | 160 | 29 | 208 | 101 | 107 | 48.8% | 62 יח"ד | 236 | 257 | - | 24.1 | 102 | 49 | 33 | 24.1 | 33 | |

() בנטרול הוצאות / הכנסות בגין קומבינציה בעין ובתספת הכנסות משירותי בניה.
() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(**) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT GONE

| מחיר ממוצע
למ"ר
בניכוי
הרכיב
המימוני
() | מחיר ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | מחיר ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | מחיר ממוצע
למ"ר
בפועל
בתקופה
השוטפת | מחיר ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | מחיר ממוצע
(*) | מחיר ממוצע
למ"ר
בפועל
בתקופה
השוטפת | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדס) | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדס) | עלות
שטרם
הוכרו
בדוח רווח
והפסד | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדס) | עלות
שטרם
הוכרו
בדוח רווח
והפסד | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדס) | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | תקופת
הדיווח | שם הפרויקט
ומאפייניו
() |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 32 | 55 | 89 | 56 | 32.2 | 33.6 | 331 | 258 | 40 יח"ד | 87% | 82 | 158 | 240 | 21 | 210 | 9 | 2025 | אלקטרה "לייף
סטייל" קרני ים | מיקום הפרויקט:
בת ים, ישראל
מועד תחילת
הפרויקט: 2023
מועד סיום
משוער: 2026 | מיקום הפרויקט:
בת ים, ישראל
מועד תחילת
הפרויקט: 2023
מועד סיום
משוער: 2026 |
| 31.4 | 24 | 81 | 44 | 31.6 | 35.1 | 324 | 228 | 34 יח"ד | 16.6% | 166 | 75 | 241 | 28 | 204 | 9 | 2024 | ס"ה מי"ר או
יח"ד בפרויקט:
174 יח"ד | | |

() בנטרול הוצאות / הכנסות בגין קומבינציה בעין ובתוספת הכנסות משירותי בניה.
() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(**) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
() | תקופת
הדיווח | עלות
קודם
(נרכיב)
המימוני
() | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | מחיר
ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מחיר
ממוצע
למ"ר
בפועל
בתקופה
השוטפת | מחיר
ממוצע
למ"ר
לפיו
בפועל
בתקופה
השוטפת | תמורה
כוללת
צפויה
(לרבות
מחויים
שטרם
נחתמו) | תמורה
כוללת
צפויה
(לרבות
מחויים
שטרם
נחתמו) | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדס) | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדס) | עלות
שטרם
הוכרו
בדוח רווח
והפסד | תמורה
הפרוייקס
(בצוע
הנדס) | שיעור
הפרוייקס
(בצוע
הנדס) | עלות
קרקע
מסים
והיטלים | שם הפרויקט
ומאפייניו
(*) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה "לייף
סטייל" במתחם
ה-1000 – שלב ב' | 2025 | 277 | 153 | 43 | 473 | 101 | 372 | 76% | 41 יח"ד | 163 | 526 | 32.6 | 31.3 | 50 | 46 |
| מיקום : ראשון
לציון, ישראל | | | | | | | | | | | | | | | |
| מועד תחילת
הפרויקט : 2024
מועד סיום משוער :
2027
סה"כ מ"ר או יח"ד
בפרויקט : 130
יח"ד | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2024 | 277 | 147 | 44 | 468 | 33 | 435 | 7% | 37 יח"ד | 143 | 530 | 30.4 | 31.6 | 40 | 61 |

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(*) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
() | תקופת
הדיווח | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | עלות
בניה | עלויות
אחרות | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפויה) | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדסי) | כמות
יח"ד/
שטח
שנחתמו
לגביהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
בחויו
מכירה
שנחתמו
() | מחיר
ממוצע
למ"ר
בפועל
בתקופה
השוטפת | מחיר
ממוצע
למ"ר
לפיו
חושבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון
של
התקופה | סה"כ
רווח
גולמי
צפוי | מתוכן,
רווח
גולמי
שהוכר
בדוח
רווח
הפסד | מחיר
ממוצע
למ"ר
בניכוי
הרכיב
המימוני
(**) | מתוכן,
עלויות
שהוכרו
בדוח רווח
הפסד | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדסי) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה "לייף
סטייל" בהוד
השרון, שלב א' | 254 | 17 | 237 | 6% | 43 יח"ד | 189 | 308 | 31.3 | 27 | 30 | 54 | 4 | 27 | 4 | 54 | |

() בנטרול הוצאות / הכנסות בגין קומבינציה בעין ובתוספת הכנסות משירותי בניה.
() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(**) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
() | תקופת
הדיווח | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | עלות
בניה | עלויות
אחרות | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפויה) | תמורה
כוללת
בחיזוי
מכירה
שנחתמו | כמות
יח"ד/
שטח
שנחתמו
(לבניה)
המכמי
מכירה | כמות
יח"ד/
שטח
שנחתמו
(לבניה)
המכמי
מכירה | תמורה
ממצע
למ"ר
לפיו
חשבה
התמורה
הכוללת
הצפויה | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון של
התקופה | סה"כ
רווח
גולמי
צפוי | מתוכן,
רוח גולמי
שהוכר
בדוח גולמי
והפסד | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדסי) | תקופת
הדיווח | שם הפרויקט
ומאפייניו
() |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| "ריברסייד" ביהוד
מונסון | 2025 | 431 | 297 | 99 | 827 | 16 | 811 | 5% | 49 יח"ד | 219 | 884 | 36.7 | 35.7 | 39 | 57 |
| מיקום : יהוד
מונסון, ישראל | | | | | | | | | | | | | | | |
| מועד תחילת
הפרויקט : 2025
מועד סיום משוער : 2028
סה"כ מ"ר או יח"ד
בפרויקט : 204
יח"ד | | | | | | | | | | | | | | | |

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(*) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד. 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט
ומאפייניו
(*) | תקופת
הדיווח | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים | עלות
בניה | עלויות
אחרות | סה"כ
השקעה
כוללת
בפרויקט
(צפויה) | סנופל
יחיד/שטח
שנתנמו
לבכיהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
בחוזי
מכירה
שנתנמו | כמות
יחיד/שטח
שנתנמו
לבכיהן
הסכמי
מכירה | תמורה
כוללת
בזוזי
מכירה
שנתנמו | מקדמות
שנתקבלו
ליום
האחרון
של
התקופה | סה"כ
הזוז
גלמי
צפוי | מתוכו,
רוח
גלמי
שהוכר
בדוח
הפסד | שיעור
השלמה
(ביצוע
הנדסי) | תקופת
הדיווח | שם הפרויקט
מהפריקט |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה "לייף
סטייל" בפארק
אפעל צפון | 2025 | 161 | 114 | 27 | 302 | - | 302 | 7% | 5 יחיד
1,500-כ
מ"ר
מסחר | 33.6
למ"ר
יחיד
31.8
למ"ר
מסחר | 33.2
למ"ר
יחיד | 38 | - | 33.2
למ"ר
יחיד | 33.2 |

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.
(*) מחושב בהתאם לשיעור ההתקדמות בפרויקט.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

ב. עתודות קרקע
שם הפרויקט ומאפייניו (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע מבחן ערך/ להשבת ירידת ערך:	ירידות
אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל – שלבים ג'-י	2025	448	113	561	מגורים	324 יח"ד	מגורים	524 יח"ד	המגרשים נמצאים בהליכי תכנון מתקדמים	-
מיקום הפרויקט: רמת גן, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2021
מועד התחלה משוער: 2026-2027
מועד סיום משוער: 2029-2030
חלק התאגיד (האפקטיבי): 100%
שיטת הצגה בדוח המאוחד:
מאוחד	2024	448	74	522	מגורים	324 יח"ד	מגורים	324 יח"ד	התקבלה החלטת ועדה בנוגע להיתר המלא. בהליכים מול הוועדה המקומית לגבי יתר המגרשים	-

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.

פרק ד. 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - שבהיליכי - אישור - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך?	ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח
אלקטרה "לייף סטייל" בהוד השרון – שלב ב'	2025	1	3	מגורים	54 יח"ד	מגורים	54 יח"ד	לאחר תאריך המאזן התקבל היתר חפירה ודיפון	לא	-
מיקום הפרויקט: הוד השרון, ישראל	2023	2	1	מגורים	54 יח"ד	מגורים	54 יח"ד	באתרים	54 יח"ד	-
מועד רכישת הקרקע: 2026	2029	2	-	מגורים	54 יח"ד	מגורים	54 יח"ד	בתחילת תהליכי הגשת בקשה להיתר	לא	-
מועד סיום משוער: 2029	2024	2024	2	מגורים	54 יח"ד	מגורים	54 יח"ד	שיטת הצגה בדוח המאוחד : מאוחד

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3 : מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט ומאפייניו (י)
נתונים לפי 80% .חלק התאגיד - 100% | תקופת הדיווח | עלות קרקע, מסים והיטלים
שהושקעה לסוף תקופה
(מיליוני ש"ח) | ייעוד נוכחי | מצב תכנוני
נוכחי - זכויות
בניה | ייעוד מתוכנן | מצב תכנוני
- נוכחי
זכויות
בניה | תיאור התקדמות
הליך האישורים | האם בוצע
מבחן ערך/
להשבת
ירידת ערך? | ירידות |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה בנתניה - מתחם 14
מיקום הפרויקט: נתניה, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2023
מועד התחלה משוער: 2028
מועד סיום משוער: 2031
חלק התאגיד (האפקטיבי): 80%
שיטת הצגה בדוח המאוחד: מאוחד | 2025 | - | 1 | 1 | מגורים, מסחר ותעסוקה | 393 יחיד
וכ-8,050 מ"ר
מסחר ותעסוקה
() בהנחת אישור
תב"ע | התב"ע
המוגשת
הינה בשלבי
דיון בוועדה
המחוזית | לא | - |
| - | 2024 | - | 1 | 1 | מגורים, מסחר ותעסוקה | 393 יחיד
וכ-8,050 מ"ר
מסחר ותעסוקה
() בהנחת אישור
תב"ע | בשלבי הגשת
תב"ע | לא | - |

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט ומאפייניו (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ישארל (מילויי ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - שבחליבי - אישור - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע מבחן ערך/ להשבת ירידת ערך?	ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח
-	לא	הוגשה תביעת השבה ופיצויים כנגד רשות מקרקעי ישראל	150 יח"ד	מגורים	150 יח"ד	מגורים	150 יח"ד	הוגשה תביעת השבה ופיצויים כנגד רשות מקרקעי ישראל	לא	-
-	2024	118	14	132	מגורים	150 יח"ד	מגורים	150 יח"ד	מתקיימים מגעים עם משרד האוצר, משרד הפנים ומשרד השיכון על מנת למצוא פתרון לנושא הפיתוח	לא	-

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני שבחליכי - אישור זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע מבחן ערך/ להשבת ירידת ערך?	ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח
אלקטרה בפתח תקווה, סירקין	2025	86	18	104	מגורים ומסחר	222 יח"ד וכ- 450 מ"ר מסחר	מגורים ומסחר	המגרש בהליך תכנון מתקדם לקראת קבלת היתר
מיקום הפרויקט: פתח תקווה, ישראל	2024	95	9	95	מגורים ומסחר	222 יח"ד וכ- 400 מ"ר מסחר	מגורים ומסחר	התקבל תיק פרסום להקלות. בבירור מול נת"ע ובדיקת חלופות
שיטת הצגה בדוח המאוחד : מאוחד	2024	86	9	95	מגורים ומסחר	222 יח"ד וכ- 400 מ"ר מסחר	מגורים ומסחר

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - נוכחי בניה	ייעוד התקדמות הליך האישורים	האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך?	ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח
אלקטרה באלעד	2025	149	18	167	מגורים ומסחר	234 יח"ד וכ-1,800 מ"ר מסחר	מגורים ומסחר	12-1-1	האישורים והגשה בקשה להיתר מלא, ממתינים לקליטה והתייחסות הוועדה. התקבל תיק פרסום להקלוט	-
2024	149	8	157	מגורים ומסחר	234 יח"ד וכ-1,800 מ"ר מסחר	מגורים ומסחר	234 יח"ד וכ-1,800 מ"ר מסחר	1	הוגשה בקשה להיתר מלא, ממתינים לקליטה והתייחסות הוועדה. התקבל תיק פרסום להקלוט	לא

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| שם הפרויקט (מאפייני) (י)
נתונים לפי 100% חלק התאגיד – 82% | תקופת הדיווח | עלות קרקע, מסים והיטלים
שהושקעה לסוף תקופה
(מיליוני ש"ח) | ייעוד נוכחי | מצב תכנוני
– נוכחי
זכויות בניה | ייעוד מתוכנן | מצב תכנוני
– נוכחי
זכויות בניה | ייעוד
– נוכחי | סה"כ
עלויות
שהושקעו
לסוף
תקופה
(מיליוני
ש"ח) | עלויות
תכנון, מימון
ואחרות
שהושקעו
לסוף
תקופה
(מיליוני
ש"ח) | שם הפרויקט (מאפייני) (י)
נתונים לפי 100% חלק התאגיד – 82% |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלקטרה בנתניה - מתחם 2
מיקום הפרויקט: נתניה, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2025
מועד התחלה משוער: 2029
מועד סיום משוער: 2032
חלק התאגיד (האפקטיבי): 82%
שיטת הצגה בדוח המאוחד: מאוחד | 282 יח"ד,
2,200 מ"ר
מסחר ו-
2,600 מ"ר
תעסוקה | 282
יח"ד,
2,200 מ"ר
מסחר ו-
2,600 מ"ר
תעסוקה | מגורים,
מסחר
ותעסוקה | 282
יח"ד,
2,200 מ"ר
מסחר ו-
2,600 מ"ר
תעסוקה | בשלבי הגשת
תב"ע | לא | - | לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים. | | |

(י) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - שבהיליכי - אישור - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך?	ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח
אלקטרה בבאר יעקב	2025	174	11	260 יח"ד בשלבי רישוי ראשוני	מגורים ומסחר	מגורים 1,200 יח"ד מ"ר מסחר	260	12	-	1
מיקום הפרויקט: באר יעקב, ישראל	2024	12	-	260 יח"ד 1,200 מ"ר מסחר	מגורים ומסחר	מגורים 1,200 יח"ד מ"ר מסחר	260	12	-	1

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	שם הפרויקט (מאפייני) (*)
אלקטרה בראשון לציון – שכונת נחלת עילית	2025	75	6
מיקום הפרויקט: ראשון לציון, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2025
מועד התחלה משוער: 2027
מועד סיום משוער: 2030
חלק התאגיד (האפקטיבי): 100%
שיטת הצגה בדוח המאוחד: מאוחד	2024	-	-

() לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.
(*) לרבות 65 דירות תמורה, כאמור בביאור 21 בדוחות הכספיים המאוחדים.

| ירידת ערך
שנרשמו בתקופת הדוח
במיליוני ש"ח | האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך? | תיאור התקדמות הליך האישורים | מצב תכנוני שבחליכי אישור - זכויות בניה | תיאור התקדמות הליך האישורים | האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך? |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| - | לא | בשלבי תכנון | 216 יח"ד () | מגורים | 216 יח"ד () |
| - | לא | החברה זכתה במכרז בדצמבר 2024 | 216 יח"ד () | מגורים | 216 יח"ד () |

פרק ד. 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - שבהיליכי אישור - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך?	ירידות
אלקטרה בראשון לציון – מגרש 106
מיקום הפרויקט: ראשון לציון, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2025
מועד התחלה משוער: 2027
מועד סיום משוער: 2030
חלק התאגיד (האפקטיבי): 100%
שיטת הצגה בדוח המאוחד: מאוחד	2025	6	1	7	מגורים	178 יח"ד	מגורים	178 יח"ד	בשלבי תכנון	- 68

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - שבהיליכי אישור - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך?	ירידות
אלקטרה בראשון לציון – מגרש 1240	2025	-	-	מגורים ומסחר	85 יח"ד ו- 2,047 מ"ר מסחר	מגורים ומסחר	85 יח"ד - 2,047 מ"ר מסחר	בשלבי תכנון	לא	-

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.

פרק 3. ד. מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט ומאפייניו	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים	תקופת הדיווח	תקופת הדיווח
נתונים לפי 100%. חלק התאגיד בחברת הפרויקט – 50% (עסקה משותפת באיחוד יחסי) (*)	2025	68	10	78
אכזיב שלב ה'	2024	64	8	72
מיקום הפרויקט: נהריה, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2023
מועד התחלה משוער: 2026
מועד סיום משוער: 2029
חלק התאגיד (האפקטיבי): 50%
שיטת הצגה בדוח המאוחד: איחוד יחסי

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.

| ירידות ערך
שנרשמו בתקופת הדוח
במילינוי ש"ח | האם בוצע
מבחן ערך/
להשבת ירידת ערך? | תיאור התקדמות הליך
האישורים | מצב תכנוני
שבהליכי -
אישור -
זכויות בניה | ייעוד מתוכנן | מצב תכנוני
נוכחי -
זכויות בניה | ייעוד נוכחי | סה"כ עלויות
שהושקעו
לסוף תקופה
(מילינוי ש"ח) | עלות קרקע, מסים
והיטלים
שהושקעו
לסוף תקופה
(מילינוי ש"ח) | תקופת הדיווח |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| - | לא | בשלבי תכנון
מתקדמים | יח"ד 170
1,800-כ
מ"ר מסחר | מגורים ומסחר | 170
יח"ד וכ-1,800
מ"ר מסחר | מגורים ומסחר | 78 | 10 | 68 |
| - | לא | בשלבי תכנון
סופיים | יח"ד 170
1,800-כ
מ"ר מסחר | מגורים ומסחר | 170
יח"ד וכ-1,800
מ"ר מסחר | מגורים ומסחר | 72 | 8 | 64 |

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט ומאפייניו	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים	עלות התאגיד בחברת הפרויקט – 50% (עסקה משותפת באיחוד יחסי) (*)	תקופת הדיווח	שם הפרויקט ומאפייניו
אכזיב שלב ו/	2025	5	-	5	אישור מקום הפרויקט: נהריה, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2023
מועד התחלה משוער: 2027
מועד סיום משוער: 2030
חלק התאגיד (האפקטיבי): 50%
שיטת הצגה בדוח המאוחד: איחוד יחסי	2024	5	-	5	חלק התאגיד (האפקטיבי): 13 בדוחות הכספיים.

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.

ירידות ערך	שנרשמו בתקופת הדוח במילינוי ש"ח	האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך?	תיאור התקדמות הליך האישורים	מצב תכנוני שבחליכי אישור - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע / מבחן ערך / להשבת ירידת ערך?
-	לא	בשלבי תכנון ראשוני	176 יח"ד
1,800-כ
מ"ר
מסחר	מגורים ומסחר	176 יח"ד
1,800-כ
מ"ר
מסחר	משך בשלב תכנון ראשוני
-	לא	אושרה תב"ע.
בשלבי תכנון מתקדמים	176 יח"ד
1,800-כ
מ"ר
מסחר	מגורים ומסחר	176 יח"ד
1,800-כ
מ"ר
מסחר	אושרה תב"ע. בשלב תכנון מתקדמים

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט ומאפייניו (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים, שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד (*)	עלויות תכנון, מימון ואחרות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	ייעוד	תקופת הדיווח	שם הפרויקט ומאפייניו (*)	ירידות ערך, שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח
Kalimanci- Hills	2025	14	16	30	מגורים
מסחר	כ- 5,000 ים/ד
25,000 מ"ר	---	קיים היתר בניה
להקמת תשתיות
בתוקף עד ספטמבר 2035	---	- 72 -
Kalimanci- Hills	2024	14	16	30	מגורים
מסחר	כ- 5,000 ים/ד
25,000 מ"ר	---	תביע מאושרת לכל
הקרקע.
התקבל היתר בניה
והינו
בתוקף עד ספטמבר 2025	---	3

() השינויים בין השנים נובעים בין היתר מתנודות שע"ח.
(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט (מאפייני) (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	שלב ג'	תקופת הדיווח	שם הפרויקט ראה (אצט) (י)	עלות
2025	3	2	5	מגורים	154 יחיד	התקבל היתר בניה. ביצוע החל לאחר תאריך המאזן
2024	4	---	4	מגורים	154 יחיד	בתהליך אישור זכויות בניה

() השינויים בין השנים נובעים בין היתר מתנודות שע"ח.
(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראה ביאור 13 בדוחות הכספיים.

ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח	האם בוצע מבחן ערך/ להשבת ירידת ערך?	תיאור התקדמות הליך האישורים	מצב תכנוני שבחליכי אישור - זכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני נוכחי - זכויות בניה	ייעוד נוכחי	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח) (*)	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מיליוני ש"ח) (*)	תקופת הדיווח
-	כן	התקבל היתר בניה. ביצוע החל לאחר תאריך המאזן	154 יחיד	מגורים	154 יחיד	מגורים	5	2	3
-	כן	בתהליך אישור זכויות בניה	154 יחיד	מגורים	154 יחיד	מגורים	4	---	4

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

שם הפרויקט ומאפייניו(*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מילוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני שבחליכי אישור - זכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - נוכחי זכויות בניה	ייעוד	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מילוני ש"ח)	עלויות תכנון, מימון ואחרות שהושקעו לסוף תקופה (מילוני ש"ח) (*)	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעה לסוף תקופה (מילוני ש"ח) (*)	תקופת הדיווח
Pory
מיקום הפרויקט: ורשה, פולין
מועד רכישת הקרקע: 2007
מועד התחלה משוער: 2026
מועד סיום משוער: 2028
חלק התאגיד (האפקטיבי): 100% שיטת הצגה בדוח המאוחד: מאוחד	2025	19	15	34	מגורים ומסחר	כ-4,312 מ"ר	מגורים ומסחר	34	15	19	-
** (*) השינויים בין השנים נובעים בעיקר מתנודות שע"ח.
(**) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 13 בדוחות הכספיים.	2024	19	13	32	מגורים ומסחר	כ-4,312 מ"ר	מגורים ומסחר	32	13	19	-

פרק ד. 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

49.1.6
מידע בדבר פרויקטים המוחזקים על ידי חברות כלולות, ליום האחרון של תקופת הדיווח

א. עתודות קרקע

שם הפרויקט ומאפייני נתונים לפי 100% (חלק התאגיד 50%)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח) (*)	סה"כ עלויות שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח) (*)	יעוד נוכחי	יעוד מתוכנן	זכויות בניה עלי נוכחיות (במ"ר)	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע מבחן לירידת ערך/להשבת ירידת ערך?	ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח
Planetograd	2025	122	80	202	---	מגורים מסחר	1,460,000
150,000	לפירוט בדבר תיאור התקדמות הליך האישורים, ראו ביאור 14ג'1) בדוחות הכספיים	-
מיקום הפרויקט: סנט פטרסבורג, רוסיה	2024	108	59	167	---	מגורים מסחר	1,460,000
150,000	לפירוט בדבר תיאור התקדמות הליך האישורים, ראו ביאור 14ג'1) בדוחות הכספיים	-

() משקף את יתרת ההשקעה בחברה הכלולה. השינויים בין השנים נובעים, בין היתר, מתנודות שערי חליפין.
(*) חברה כלולה, המחזיקה בפרויקט, התקשרה בעסקת תמורות למכירת מלוא זכויות הבניה הרוויה למגורים. לפרטים נוספים ראו ביאור 14ג'1) בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

| ירידת ערך
שנרשמו בתקופת הדוח
במיליוני ש"ח | האם בוצע
מבחן ערך/להשבת
ירידת ערך? | תיאור התקדמות
הליך האישורים | מצב תכנוני
שבהליכי
אושור - זכויות
בניה | ייעוד
מתוכנן | מצב תכנוני
נוכחי - זכויות
בניה | ייעוד
נוכחי | סה"כ
עלויות
שהושקעו
לסוף תקופה
(מיליוני ש"ח) | עלויות תכנון,
מימון ואחרות
שהושקעו
לסוף תקופה
(מיליוני ש"ח) | עלות
קרקע,
מסים
והיטלים
שהושקעה
לסוף תקופה
(מיליוני ש"ח) | תקופת הדיווח | שם הפרויקט ומאפייניו
נתונים לפי 100% (חלק התאגיד 50%) (*) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| - | לא | בשלבי תכנון | 437 יח"ד,
2,200 מ"ר
מסחר ו- 3,500 מ"ר
תעסוקה | מגורים
ומסחר | 437 יח"ד,
2,200 מ"ר
מסחר ו- 3,500 מ"ר
תעסוקה | מגורים
ומסחר | 880 | 25 | 855 | 2025 | רבע שדה דב
SEVEN SEAS
מיקום הפרויקט: תל אביב, ישראל
מועד רכישת הקרקע: 2025
מועד התחלה משוער: 2028
מועד סיום משוער: 2034
חלק התאגיד (האפקטיבי): 50%
שיטת הצגה בדוח המאוחד: שווי מאזני |

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט, לרבות התקדמות המכירות בפרויקט לאחר תאריך המאזן, ראו ביאור 14ג/2) בדוחות הכספיים.

פרק ד. 3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

ב. התחדשות עירונית

| שם הפרויקט ומאפייניו (*)
(נתונים לפי 100%
(חלק התאגיד - 33%)) | תקופת הדיווח | עלות קרקע, מסים והיטלים
שהושקעה לסוף תקופה
(מיליוני ש"ח) | ייעוד נוכחי | מצב תכנוני - נוכחי
זכויות בניה | ייעוד מתוכנן | מצב תכנוני
שבהליכי
אישור - זכויות
בניה | תיאור התקדמות
הליך האישורים | האם בוצע/
מבחן ערך/
להשבת
ירידת
ערך? | ירידות
ערך
שנרשמו
בתקופת
הדוח
במיליוני
ש"ח |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| התחדשות עירונית - רגר באר שבע
מיקום הפרויקט: באר שבע, ישראל
מועד התחלה משוער : 2028
מועד סיום משוער : 2034
חלק התאגיד (האפקטיבי) : 33%
שיטת הצגה בדוח המאוחד : שווי מאזני | 2025 | - | - | 874 יח"ד,
18,600 כ-כ
מ"ר תעסוקה
8,000 וכ-כ
מ"ר מסחר | מגורים,
מסחר
ותעסוקה | 874 יח"ד,
18,600 כ-כ
מ"ר תעסוקה
8,000 וכ-כ
מ"ר מסחר | מגורים,
מסחר
ותעסוקה | - | - |
| 2024 | - | - | - | 874 יח"ד,
18,600 כ-כ
מ"ר תעסוקה
8,000 וכ-כ
מ"ר מסחר | מגורים,
מסחר
ותעסוקה | 874 יח"ד,
18,600 כ-כ
מ"ר תעסוקה
8,000 וכ-כ
מ"ר מסחר | מגורים,
מסחר
ותעסוקה | - | - |

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 14/ג(3) בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE
דוח תיאור עסקי התאגיד
49.1.7 פרויקט התחדשות עירונית

שם הפרויקט ומאפייניו (*)	תקופת הדיווח	עלות קרקע, מסים והיטלים שהושקעו לסוף תקופה (מיליוני ש"ח)	ייעוד נוכחי	מצב תכנוני - נוכחי נכויות בניה	ייעוד מתוכנן	מצב תכנוני - נוכחי - זכויות בניה	תיאור התקדמות הליך האישורים	האם בוצע מבחן ערך/ להשבת ירידת ערך?	ירידות ערך שנרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח	האם בוצע מבחן ערך/ להשבת ירידת ערך?	ירידות יגד ושרשמו בתקופת הדוח במיליוני ש"ח
התחדשות עירונית – פרדס חנה
מיקום הפרויקט: פרדס חנה, ישראל
מועד התחלה משוער: 2028
מועד סיום משוער: 2034
חלק התאגיד (האפקטיבי): 100% שיטת הצגה בדוח המאוחד: מאוחד	2025	-	-	-	679 יח"ד
2,716-כ
מ"ר
מסחר	מגורים ומסחר	יח"ד
2,716-כ
מ"ר
מסחר	בשלבי תכנון	לא	-	-

(*) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור 21 בדוחות הכספיים.

פרק ד.3: מגור פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
ס O O
D O O
ר.3 פיק

50. לקוחות

50.1

יחידות המגורים אותן מציעה הקבוצה למכירה מיועדות ללקוחות פרטיים. שטחי משרדים ומסחר אותם מציעה הקבוצה למכירה מיועדים בעיקר ללקוחות עסקיים. נכון למועד פרסום הדוח משווקת הקבוצה, בין היתר, דירות בפרויקטים הבאים: עסקה משותפת אכזיב (נהריה), אלקטרה "לייף סטייל" בנתניה מגרש 1005, אלקטרה "לייף סטייל" שמורת הים בבת ים, אלקטרה "לייף סטייל" כוכב הפארק בבת ים, אלקטרה "לייף סטייל" קרני ים בבת ים, אלקטרה "לייף סטייל" מתחם האלף שלבים א'-ו-ב', אלקטרה "לייף סטייל" בגבעת שמואל שלב ב', אלקטרה "לייף סטייל" שלבים א'-ג' בפארק אפעל, אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון, "ריברסייד" ביהוד מונסון, אלקטרה "לייף סטייל" בהוד השרון שלב א' וכן דירות בפרויקט Plauniki בלטביה ובפרויקט Pory בפולין.

50.2

קרקעות וזכויות בקרקע נמכרות לחברות יזמיות, ליחידים ולקבוצות רכישה.

50.3

במגזר זה, לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה 10% ומעלה מהכנסות של הקבוצה.

50.4

ההתקשרות עם לקוחות פרטיים הרוכשים דירות מבוצעת באמצעות חוזי מכר, כאשר בחלק מהחוזים חלק מהתמורה בגין הרכישה צמודה למדד תשומות הבניה ובחלק מהחוזים התמורה אינה צמודה (בהתאם לתנאי השוק, כמפורט להלן). תנאי התשלום משתנים מלקוח ללקוח ובכל מקרה התמורה משולמת במלואה עד למועד מסירת הדירה. ההתקשרות עם לקוחות עסקיים בפרויקטים שאינם למגורים מבוצעת כשלוב נקנה הנכס לצורך השכרתו כנכס מניב או לצורך מכירתו. תנאי התשלום משתנים מלקוח ללקוח והתמורה משולמת במלואה עד למועד מסירת החזקה בנכס ללקוח.

51. שיווק

השיווק במגזר נעשה באמצעות אנשי מחלקת שיווק ומכירות המועסקים ישירות באלקטרה מגורים, וכן באמצעות חברות שיווק נדל"ן חיצוניות. אין לקבוצה תלות בצינורות השיווק שלה. אלקטרה מגורים מבצעת קמפיינים פרסומיים באמצעי המדיה השונים, נוהגת לקיים ימי מכירות וכן לעיתים נוהגת להשתמש במבצעי מכירות, לרבות מכירה מוקדמת (Pre sale).

כחלק מהליך שיווק הדירות, ניתנות הטבות לרוכשים כדוגמת: תנאי פריסת תשלומים לא לינאריים, הלוואות קבלן, הטבות מדד, הטבות שינויי דיירים וכיו"ב. ההכנסות ממגזר זה מהוות פחות מ- 10% מהכנסות הקבוצה, כך שההשפעות של המגזר כולו על תוצאות החברה אינן מהותיות, וכפועל יוצא הטבות אלה השפיעו, בין היתר ובאופן לא מהותי, על תוצאותיה של החברה ועל עלויות המימון של הקבוצה.

52. תחרות

תחום הבניה היזמית למגורים ומסחר מאופיין בתחרות גבוהה הן בישראל והן בחו"ל. בכל המדינות בהן הקבוצה פועלת, פועלים גופים רבים העוסקים ביזמות ובבניה בהיקפים שונים, החל ביזמים קטנים המבצעים פרויקטים קטנים יחסית וכלה בחברות גדולות אשר מבצעות בו זמנית מספר פרויקטים הכוללים אלפי מ"ר של משרדים ואלפי יחידות דיור ואשר בבעלותן מאגר קרקעות גדול. בנוסף, מעבר לתחרות בין היזמים השונים, באזורים בנויים גם קיימת תחרות מול היצע יד שנייה. התחרות מתבטאת החל מאיתור הקרקעות והתמודדות על מחירי רכישתן, תנאי המימון והמפרט הטכני.

• 79 -

פרק ד.3: מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום

---

אַלקטרה
CONSIGOR I.T. DONE

הקבוצה מתמודדת עם התחרות בתחום, באמצעות הקפדה על בניה איכותית, איכות השירות, אמינות הקבלן המבצע (אלקטרה בניה, עבור פרויקטים המבוצעים בישראל), זהות הבנק המממן, יעילות ערוצי השיווק ושמירה על מיצוב ומיתוג גבוהים של הפרויקטים.

.53 הון אנושי

במגזר מועסקים 33 עובדים בארץ ובחו"ל. לפרטים נוספים ראו סעיף 69 (הון אנושי) להלן.

.54 חומרי גלם וספקים

.54.1 חומרי גלם

נכון למועד אישור הדוח, החברה אינה מחזיקה בחומרי גלם לצורך פעילותה במגזר.

.54.2 ספקים והתקשרותיות עם ספקים

.54.2.1 אלקטרה מגורים נוהגת להתקשר, במהלך העסקים הרגיל, בהסכמים עם קבלנים לצורך ביצוע עבודות בפרויקטים אותם היא יוזמת. ההתקשרות כוללת, בין היתר, התקשרות עם קבלן ראשי להקמת פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר וכן התקשרות בעצמה או באמצעות הקבלן הראשי, עם ספקי שירותים הנדסיים, דוגמת מתכננים, מפקחים ויועצים לענייני חשמל, מים, ביוב, כבישים ומערכות אלקטר-מכניות וכיו"ב.

.54.2.2 מדיניות הקבוצה במסגרת המגזר, הינה להעדיף התקשרות לביצוע עבודות בניה על בסיס פאושלי (הסכם בו מתחייב הקבלן לבנות את הפרויקט כולו עד לגמר, בתמורה לסכום קבוע מראש). במסגרת ההסכם, הקבלן מתחייב לתקן את כל הליקויים בתקופת הפרויקט ובתקופת האחריות, וכן לשאת במלוא האחריות לתיקונים גם בתקופת הבדק. לרוב, מחירי הבניה על בסיס פאושלי יוצמדו בישראל לשינויים במדד תשומות הבניה, ובחו"ל למטבע הפעילות.

.54.2.3 לרוב, מתקשרת אלקטרה מגורים בפרויקטים בישראל עם אלקטרה בניה כקבלן ראשי. מלבד זאת, לקבוצה אין ספק עיקרי במגזר זה.

.55 סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

55.1 הסיכונים הסביבתיים העיקריים שעשויים לנבוע מפעולות הקבוצה במסגרת תחום פעילות זה דומים בחלקם לסיכונים הסביבתיים במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל. לפרטים נוספים ראו סעיף 18 לעיל וכן סעיף 73 להלן.

55.2 בחודש ספטמבר 2023 נכנסו לתוקף תקנות התכנון והבנייה (תקן הבנייה) (בנייה בת-קיימה), תש"ף-2020, שקבעו תקן שנועד לצמצם את ההחצנות השליליות על הסביבה של תהליכי בנייה ושימוש במבנים. התקן מבוסס על שיטה של צבירת נקודות זכות ועמדה בתנאי סף מתחומים שונים, בין היתר: אנרגיה, קרקע, מים, חומרים, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה, ניהול וחדשנות. התקינה חלה על מרבית סוגי המבנים אשר נבנים בבנייה חדשה בישראל, כמו גם מבנים העומדים בפני שיפוץ.

.56 מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד

.56.1 חקיקה רלוונטית – בתחום הנדל"ן בישראל, פעילות הבניה למגורים, משרדים ומסחר כפופה להוראות חקיקה כגון חוקי המקרקעין, חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, חוקי המכר, חוקי

• 80 -

פרק ד.3: מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

התכנון והבניה, חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ד-1960, החלטות ונהלי המינהל, תוכניות מתאר שונות, דרישות חוקיות בתחום איכות הסביבה, דרישות של רשויות מקומיות, תקני בנייה ותווי תקן בקשר עם אופי הבנייה, איכות החומרים ובטיחותם ועוד. בנוסף חלים, בין היתר, החוקים להלן והתקנות מכוחם: חוק המהנדסים והאדריכלים, תש"ח-1958, פקודת הנזיקין (נוסח חדש), פקודת הבטיחות בעבודה (נוסח חדש), תש"ל-1970.

בטיחות בעבודה – לפירוט המגבלות בנושא זה, הרלוונטיות גם לתחום פעילות זה, ראו סעיף 17.5. לעיל.

56.2

הסכמים מהותיים. 57

לפירוט הסכמים מהותיים והתקשרות הנוגעים למגזר, ראו ביאור 13, 14ג' ו-21 בדוחות הכספיים.

• 81 -

פרק ד.3: מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

---

אלקטרה
DOHSIDER IT DONE

ה. מגזר זכיינות

58. מידע כללי על תחום הפעילות

58.1. מבנה תחום הפעילות

ראו סעיף 2.5 לעיל.

58.2. שינויים בהיקף הפעילות

58.2.1

בתקופת הדוח, הושלמה עסקה למכירת מלוא החזקות החברה בחברת קמפוס אלקטרום בע"מ, אשר הינה הזכיין בפרויקט קריית הממשלה בנתניה. לפירוט נוסף, ראו ביאור 20ד' בדוחות הכספיים.

58.2.2

בתקופת הדוח התקשרה החברה עם קרן תשתיות לישראל – תש"י להכנסתה כמשקיעה באלקטרה אפיקים ובאלקטרה מוטורס, במסגרת עסקה לרכישת חלק ממניותיה של החברה בחברות כאמור. לפירוט נוסף, ראו ביאור 32ב'(5) בדוחות הכספיים.

58.2.3

בתקופת הדוח קיבלה החברה הודעה מועדת המכרזים לפרויקט מס הגודש במטרופולין דן לפיה הצעתה של החברה נבחרה כזוכה במכרז לתכנון, הקמה, הפעלה ותחזוקה של פרויקט מס גודש לתקופה כוללת של כ-22 שנים. לפירוט נוסף, ראו ביאור 32ב'(6) בדוחות הכספיים.

58.3. גורמי ההצלחה הקריטיים

להערכת החברה גורמי ההצלחה הקריטיים לתחום זה הינם:

58.3.1

זמינות מכרזים וזכיונות בשווקים בהם פועלת החברה, גורם אשר מושפע באופן ישיר ממצב השוק וממדיניות תקציבית קיימת.

58.3.2

איתנות פיננסית של הזכיין ויכולת גיוס משאבים כספיים משמעותיים לרבות מימון ארוך טווח לטובת ביצוע הפרויקטים בתחום.

58.3.3

מקצוענות, ניסיון, ידע ומוניטין נרחב בתחומי ההנדסה, התפעול, התחזוקה והפיננסים (בדגש על התמחות בתחום ה-Project Finance, שהינה שיטת המימון המקובלת לפרויקטי זכיינות).

58.3.4

יכולת תכנון, ביצוע ותפעול של פרויקטי זכיינות באופן יעיל ובאמצעות כוח אדם ניהולי מתאים ובעל ניסיון בתחום.

58.3.5

יצירת שיתופי פעולה מיטביים עם חברות ישראליות וחברות זרות לצורך השתתפות במכרזים וביצוע הפרויקט.

58.4. חסמי הכניסה והיציאה העיקריים

58.4.1. חסמי כניסה

א. יכולת הוכחת איתנות פיננסית המהווה תנאי סף להתמודדות במרבית פרויקטי הזכיינות.

ב. יכולת הוכחת ניסיון בביצוע תנאי סף מקצועיים בפרויקטים מורכבים בהיקף רחב,

• 82 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIGOR IT SONS

בהתאם לתנאי הסף הרלוונטיים.

ג. יכולת הקצאת זמן ומשאבים בהיקף נרחב של כוח אדם בכיר ומנוסה בהתמודדות ובפיתוח הזיכיונות.

ד. סיווג קבלני גבוה - על מנת להתמודד במכרזים בתחום בהיקף גדול נדרשים המתמודדים להיות בעלי סיווג בדרגה מתאימה, המוענקת רק לבעלי ניסיון מוכח בפרויקטים בהיקפים גדולים.

ה. תחבורה ציבורית - להלן הגורמים העיקריים המהווים חסמי כניסה לתחום התחבורה הציבורית, אשר לדעת החברה הינם קריטיים להצלחה בתחום זה:

(1) יתרון לגודל - צי רכבי הסעה גדול ומגוון לצורך עמידה בתנאי המכרזים.

(2) מומחיות תפעולית המתבטאת, בין היתר, ביכולת להציע הצעות תחרותיות במכרזים חדשים מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית, ידע, ניסיון ושימור רמת שירות גבוהה, לצורך הפעלה רווחית של שירותי תחבורה ציבורית.

(3) רמת ניהול גבוהה של תחומי התפעול, הרכש, התכנון והמימון, לרבות יכולת גיוס נהגים מקצועיים, מיומנים ושירותיים.

(4) איתנות פיננסית, נגישות למגוון מקורות מימון ויוכלת השגת מקורות מימון בתנאים אטרקטיביים.

.58.4.2 חסמי יציאה

א. התחייבויות ארוכות טווח מול הגורם המזמין בפרויקטים בתחום, לרבות התקשרויות ארוכות טווח במערכת של מסגרת הסכמים עם קבלני ההקמה והתפעול (לרבות העמדת ערביות בסכומים משמעותיים).

ב. התחייבויות ארוכות טווח מול גופים מממנים.

לקוחות .59

מזמיני הפרויקטים בתחום זה הינם לרוב גופים מהמגזר הממשלתי והציבורי או באמצעות רישיונות המפוקחים על ידי גורמים אלו. פעילות החברה בתחום זה הינה בישראל בלבד. במגזר פעילות זה, לקבוצה אין לקוח שסך ההכנסות ממנו עולות על 10% מסך הכנסות הקבוצה. בפרויקטים זכיינים ההכנסות מתקבלות ישירות מהמשתמשים בתשתית הפרויקט (כאשר בחלקם ניתנת התחייבות של המזמין להבטחת הכנסה מינימאלית לזכיין - רשת ביטחון) ובחלק מהפרויקטים ההכנסות מתקבלות ישירות מהגוף המזמין. בפרויקטים בתחום התחבורה הציבורית בישראל, ההתקשרותיות של המפעילות הינן עם ממשלת ישראל, באמצעות משרד התחבורה, לפיהן מקימות המפעילות אשכולות תחבורה ציבורית לאחר זכייתן במכרז (ראו בנוסף סעיפים 2.5 ו- 6.1.5 לעיל). ההכנסות בתחום זה מבוססות על תמריצי נוסעים ופיזיון. כמו כן, תנאי המכרזים וההסדרים הענפיים שנחתמו בין המדינה למפעילות התחבורה הציבורית מעניקים למפעילות הגנה מפני שינויים מסויימים בעלויות ההפעלה בכל הנוגע לשינויים במחירי הדלק והביטוח, וכן הגנה מפני שינויים בשכר הנהגים. למועד אישור הדוח, כאמור בסעיף 67.3 להלן, לקבוצה מספר התקשרויות כאמור מכוח זכיותיה במכרזים שפרסמה הממשלה ("הסכמי ההפעלה"). הסכמי ההפעלה

-83-

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

אַלְקָנֶרָה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

מסדירים, בין היתר, את אזורי קווי האשכול, מסלולם ותדירות הפעלתם, מדדים שונים שעל החברה לעמוד בהם במסגרת הפעלת כל אשכול ומועדי סיום הזיכיון, לרבות תנאים למימוש אופציות הארכת הזיכיון. לפרטים נוספים באשר להסדרה הענפית ראו סעיף 6.1.5 לעיל.

.60 צבר עבודות

צבר העבודות של הקבוצה במגזר, ליום 31.12.2025 (מיליוני ש"ח), מתפלג כדלקמן:

תקופת ההכרה בהכנסה הצפיה	צבר, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות	צבר, לא כולל חברות כלולות
רבעון I 2026	288	279
רבעון II 2026	274	265
רבעון III 2026	296	285
רבעון IV 2026	286	276
זאילך 3,454	3,848	3,454
סך הכל 4,559	4,992	4,559

הצבר כולל צבר לתפעול של פרויקטי BOT ולתפעול מכונים לטיהור שפכים לתקופות ארוכות. צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום 31.12.2024, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות, הינו 4,910 מיליוני ש"ח. צבר העבודות לא כולל חברות כלולות - 4,438 מיליוני ש"ח.

צבר העבודות במגזר זה מורכב גם מחוזי התקשרות אשר ללקוח הזכות לסיימם בכל שלב. על בסיס ניסיון העבר, שיעור החוזים שמבוטלים על ידי הלקוחות הינו זניח, ולפיכך החברה צופה כי שיעור הביטולים של צבר ההזמנות שטרם התממש יהיה זניח.

יובהר, כי צבר ההזמנות של הקבוצה, אשר מחולק לרבעונים, איננו תחזית מדויקת לעיתוי ההכרה בהכנסות כמו גם לביצוע התשלומים בפועל. נתונים אלו, כמו גם הערכות החברה לגבי שיעור הביטולים מהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר משום שביצוע הצבר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע עבודות, הסדרי מימון שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם וציוד, ועוד. ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 להלן.

-84-

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

אלקטרה
CONSIGER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

להלן טבלה המפרטת את ביצוע המחזורים בפועל מול אומדן חלוקת הצבר לפי רבעונים במגזר הזכיינות:

הכנסה שהוכרה בשנת 2025 (מיליוני ש"ח) (*)	צבר עבודות ללא חברות כלולות שדווח בדוח השנתי של שנת 2024 (מיליוני ש"ח) למימוש בשנת 2025
293	258	רבעון 2025 I
267	254	רבעון 2025 II
310	308	רבעון 2025 III
298	287	רבעון 2025 IV
1,168	1,107	סך הכל

(*) ההכנסה שהוכרה בשנת 2025 כוללת הכנסות בגין פרוייקטי זכיינות בסך של 44 מיליון ש"ח אשר לא נכללו בצבר העבודות של המגזר.

לפרטים נוספים בדבר צבר העבודות ראו סעיף 5 בדוח הדירקטוריון.

61. תחרות

להערכת החברה המתחרים העיקריים הפועלים בתחום פרוייקטי הזכיינות בישראל הינם: שיכון ובינוי בע"מ, שפיר הנדסה ותעשיה בע"מ, מנרב אחזקות בע"מ ודניה סיבוס בע"מ.

החברות המתמודדות על מכרזים ופרויקטים בתחום הינן חברות בעלות איתנות פיננסית ובעלות יכולות מוכחות בתחום ההנדסי/מקצועי כמו גם בעלות ניסיון בתכנון, ניהול וביצוע פרויקטים מורכבים. הפרויקטים והמכרזים עליהם מתמודדת הקבוצה הינם בעיקר פרויקטים בתחום התשתיות והבנייה הציבורית ועל כן מרבית מתחרותיה הינן חברות מתחום זה. לא ניתן להעריך את חלקה של הקבוצה בתחום.

בתחום התחבורה הציבורית, נכון לתום החציון הראשון לשנת 2025 פועלות בשוק כ-22 מפעילות (פרט לכרמלית ולמפעילים במזרח ירושלים), המפעילות קווי שירות ב-59 אשכולות או באזורי פעילות אשר צפויים להיות מחולקים לאשכולות בעתיד. בשנים הקרובות אשכולות תחבורה ציבורית המופעלים על ידי אגד ודן צפויים להיפתח אף הם למכרזים. השחקניות העיקריות בשוק התחבורה הציבורית, מלבד הקבוצה, הינן אגד, דן, קווים, מטרופולין, סופרבוס, קבוצת עפיפי, תנופה ואקסטרה. חלקה של החברה בהיקף הנסיעות שבוצעו בענף התחבורה הציבורית בחציון הראשון של שנת 2025 הינו כ-9%. מאמציה של הקבוצה לשמור על מעמדה כמפעילת תחבורה ציבורית מובילה מתרכזים בגיוס נהגים איכותיים ושימורים (באמצעות מתן תנאי העסקה טובים והקפדה על רמת שירות גבוהה וכן באמצעות הקמת בית ספר להכשרת נהגים), רמת אבזור גבוהה של האוטובוסים, רכישת אוטובוסים חדשים והקפדה על רמת תחזוקה גבוהה, שילוב אוטובוסים מונעים בחשמל וכן שיפור ההתייעלות התפעולית ושיפור מערך הבקרה.

62. הון אנושי

במגזר מועסקים 2,009 עובדים ישירים. לפרטים נוספים ראו סעיף 69 (הון אנושי) להלן.

• 85 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIGOR IT:OONE

63. חומרי גלם וספקים

חומר הגלם העיקרי המשמש את תחום התחבורה הציבורית במגזר הזכיינות הינו דלק-סולר. חומר גלם זה הינו בזמינות מיידית ונרכש בשוק המקומי.

בתקופת הדוח נרשמה תנודתיות במחירי הדלק-סולר, אשר הצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה כאלה ואחרות באופן שוטף, לדוגמה, שימוש באנרגיות חלופיות, גז וחשמל. פעולות אלה מקטינות את חשיפת החברה לתנודתיות מחירי הדלק-סולר. בנוסף, ועל פי מנגנונים הקבועים במסגרת תנאי המכרז עם המדינה, לקבוצה קיימת הגנה מפני תנודתיות במחיר הדלק והסולר.

אלקטרה מוטורס, חברה המוחזקת על ידי החברה בשיעור של 51%, הינה בעלת רישיון יבואן ישיר בישראל ליבוא אוטובוסים חשמליים וחלקן חילוף מתוצרת חברת Yutong Hongkong Limited. זמינות האוטובוסים הנרכשים הינה עד כחצי שנה ממועד ההזמנה.

64. נכסים לא מוחשיים

להלן פירוט לגבי נכסי הקניין הרוחני העיקריים של המגזר:

64.1. זיכיונות להפעלת קווי תחבורה ציבורית

לקבוצה זיכיונות להפעלת קווי שירות בתחבורה הציבורית. כאמור לעיל, פעילות הקבוצה בתחום התחבורה הציבורית, מבוצעת במסגרת התמודדות במכרזים ממשלתיים להפעלת קווי שירות לתחבורה ציבורית בזיכיון ממשלתי. הזיכיונות להפעלת קווי תחבורה ציבורית מטופלים כנכס בלתי מוחשי ומופחתים לאורך תקופת הזיכיון.

64.2. מוניטין

לפרטים בדבר מוניטין שנוצר בקבוצה, ראו ביאור 18 בדוחות הכספיים.

65. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד

65.1. החוק לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות תשע"ד-2013 ("חוק הריכוזיות") - החל משנת 2016

אלקון וחברות בנות שלה, ובהן החברה, מופיעות ברשימת התאגידים הריאליים המשמעותיים ובשל כך הן נחשבות גם גורם ריכוזי כמשמעות מונחים אלה בחוק הריכוזיות. החוק כולל, בין היתר, הוראות ביחס לשקילת שיקולי ריכוזיות כלל-משקית ושיקולי תחרותיות ענפית בהקצאת זכויות בנכסים ציבוריים, לרבות רישיונות, זיכיונות או היתרים בתחום תשתית חיונית.

65.2. חוק התחרות – הקבוצה אינה בעלת מונופולין בתחומי פעילותה השונים ואין הוראות מיוחדות

החלות עליה בעניין זה מכוח חוק התחרות. עם זאת, במסגרת פעילותה והתחרות על הזדמנויות עסקיות, הקבוצה כפופה, בין היתר, להוראות דיני התחרות בנושא הסדרים כובלים. הקבוצה מיישמת תכנית אכיפה פנימית אשר אומצה על ידיה באופן וולונטרי. בהתאם לכך, הקבוצה מנחה את עובדיה בדבר חובותיהם על-פי חוק התחרות ומפקחת על פעולותיהם על מנת למנוע הפרה של הוראות החוק.

65.3. ענף התחבורה הציבורית – ענף התחבורה הציבורית בישראל מוסדר באופן מלא על ידי משרד התחבורה. לפרטים ראו סעיף 6.1.5 לעיל.

בנוסף, על החברה חלות, בין היתר, פקודת התעבורה, תקנות התעבורה, הוראות המפקח על התעבורה, הוראות אגף קציני הבטיחות במשרד התחבורה, הוראות הממונה במשרד להגנת הסביבה.

• 86 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIGER IT GONE

וכן הוראות פרטניות בנוגע לשוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, אשר נאכפות על ידי קציני הבטיחות של החברה. בכל הנוגע ליבוא אוטובוסים ומוצרי תעבורה, מוסדר הנושא על ידי משרד התחבורה ועל ידי משרד הכלכלה והתעשייה.

סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם .66

66.1 במסגרת תחום פעילות זה, החברה לרוב מהווה חלק מזכיין בפרויקטים רבים ומגוונים, ובהתאם עשוי להיות שוני רב בין פרויקט לפרויקט בכל הנוגע להשפעות הסביבתיות של הפרויקט ושל חלקה בביצוע הפרויקט.

66.2 הסיכונים הסביבתיים העיקריים שעשויים לנבוע מפעולות הקבוצה במסגרת הסכמי זכיינות בהם פועלת הקבוצה דומים בחלקם לסיכונים הסביבתיים במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל (בעיקר בתקופת הקמת הפרויקט) ובמגזר הפעלה, שירות ואחזקה (בעיקר במהלך תקופת הפעלת הפרויקט, לרבות הסכמי זכיינות בתחום מכוני טיהור שפכים וייבוש בוצה והסכמי זכיינות בתחום התחבורה; וכן בכל הנוגע להפעלת קווי תחבורה ציבורית).

66.3 בהתייחס להפעלת קווי שירות לתחבורה ציבורית, אלקטרה אפיקים מפרסמת באופן תדיר דוחות שונים בדבר עמידתה בהוראות הדין למניעה ולצמצום של זיהום אויר מכלי רכב, מכוח הוראות חוק אוויר נקי, התשס"ח-2008.

66.4 לפרטים נוספים ראו סעיף 18 וסעיף 44 לעיל וכן סעיף 73 להלן.

• 87 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

הסכמים מהותיים .67

.67.1 להלן ריכוז התקשרויות במסגרת הסכמי זכיינות ליום 31 בדצמבר 2025 (ללא אשכולות להפעלת תחבורה ציבורית):

פרויקט	סוג פרויקט	שיעור החזקה ב- (%) O&M	שיעור החזקה ב- (%) EPC	שיעור החזקה ב- (%) EPC	השלב שבו מצוי הפרויקט	השקעה בספרים SPC (במיליוני ש"ח)9	עלות הקמה מוערכת (במיליוני ש"ח)	תקופת הקמה (בחודשים)	תקופת הפעלה (בשנים)	מספר הביאור בדוחות הכספיים
14ד'11	20	60	6,000	(6)	הקמה	20	51.5	40.05	BOT	101
14ד'12	10-11	38-44	2,300	(13)	הקמה	-	50	50	BOT	11
14ד'14	21	47 עד	5,000	---	סגירה פיננסית	50	21.5	40.05	BOT	14
20ה'	24 שנים ו- 11 חודשים	54 עד	450	75	הקמה	100	100	100	BOT	20ה'
14ד'14	21.5	44	2,200	34	תפעול	25.19	30	14.3	BOT	14'
32ב'31	20	27.5 עד חודשים	330	---	היערכות	100	100	100	BOT	15ב'
20ג'	20	36	35	5	תפעול	100	100	100	BOT	20ג'
20ב'	20	18	16.5	8	תפעול	100	100	100	BOT	20ב'

יובהר, כי הנתונים בדבר עלות ההקמה, תקופת ההקמה ומשך התפעול מהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המבוססים על האינפורמציה הקיימת בידי הקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר שלה והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר בשל גורמים שאינם תלויים בחברה, כגון, בין היתר, מנגנוני הצמדה ותמחור, קבלת היתרים ורישונות ושינוי דרישות ממזמין העבודה ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 להלן.

9 בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאוזני נלקחה יתרת ההשקעה בחברה.
10 לפרטים נוספים ראו סעיף 67.2.1 להלן.
11 לפרטים נוספים ראו סעיף 67.2.2 להלן.
12 לפרטים נוספים ראו סעיף 67.2.3 להלן.
13 לפרטים נוספים ראו סעיף 67.2.4 להלן.
14 לפרטים נוספים ראו סעיף 67.2.5 להלן.
15 לפרטים נוספים ראו סעיף 67.2.6 להלן.

• 88 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

אלקטרה
DONBIOER IT DONE

דוח תיאור עסקי התאגיד

67.2 להלן פרטים נוספים על פרויקטי הזכיינות העיקריים במגזר:

הקן הירוק בגוש דן .67.2.1

.א סיכונים ייחודיים

(1) סיכוני הקמה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בקבלן ההקמה של הפרויקט. סיכוני ההקמה בפרויקט כוללים: עמידה בלוחות זמנים, טיב ביצוע, וחריגה בעלויות ההקמה (הסכם .turn-key).

(2) סיכוני תחזוקה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בזכיין ובקבלן התחזוקה בפרויקט. סיכוני התחזוקה כוללים: כמות ק"מ מסחרי נמוך מהצפי, עמידה במדדי ביצוע עיקריים וזמינות הפרויקט, עמידה בדרישות האיכות של המזמינה, חריגה בעלויות התחזוקה (הסכם .turn-key).

.ב מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מהמזמינה וכולל את התשלומים הבאים:

(1) מענק הקמה – בסך של כ-3.3 מיליארד ש"ח, אשר יתקבל בפעימות לאורך תקופת ההקמה בהתאם לעמידה באבני דרך.

(2) תשלום קבוע הוני – המשולם החל מההפעלה המלאה של הפרויקט על בסיס חודשי עד תום תקופת הזיכיון, ומיועד להחזר עלות ההקמה.

(3) תשלום חודשי בגין תחזוקה – תשלום לק"מ מסחרי (כולל רכיב קבוע ורכיב משתנה) המשולם על בסיס חודשי עד תום תקופת הזיכיון ומיועד לכסות את עלויות התחזוקה הקבועות והמשתנות של הפרויקט.

(4) תשלומי התאמה – מיועדים להגן על החברה משינויים בריבית הבסיס בפרויקט.

.ג מימון ספציפי

.ראו ביאור 14ד (3) בדוחות הכספיים.

.67.2.2 נתיבים מהירים – גוש דן

.א סיכונים ייחודיים

(1) סיכוני הקמה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בקבלן ההקמה של הפרויקט. סיכוני ההקמה בפרויקט כוללים: עמידה בלוחות זמנים, טיב ביצוע, וחריגה בעלויות ההקמה (הסכם .turn-key).

(2) סיכוני הפעלה ותחזוקה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בזכיין בפרויקט. סיכוני ההפעלה והתחזוקה (אשר מועברים גב אל גב למפעיל) כוללים: כמות שעות הנהיגה הנורמטיבית, כמות הרכבים החונים, כמות הנוסעים בשירותי ההיסעים וכמות המשתמשים בנתיבים, עמידה במדדי ביצוע עיקריים וזמינות הפרויקט, עמידה בדרישות האיכות של המזמינה, חריגה בעלויות

-89-

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIGNATION IT GONE

הופעלה (הסכם .turn-key)

ב. מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מהמזמינה וכולל את התשלומים הבאים (מלוא התשלומים הם בתום כל רבעון קלנדרי):

(1) תשלום קבוע – המשולם בהתאם לשלב הופעלה (הפעלה מוקדמת ותשלום קבוע בגין הפעלה מלאה).

(2) תשלומים משתנים:

• תשלום הישעים – עבור כל שעת נהיגה נורמטיבית בהתאם לתכנית ההישעים הרלוונטית;
• תשלום עבור הרכבים החונים – זכאות לתשלום עבור כל רכב שיחנה במרכזי בקרת התחבורה המשולבים (מתחיימים) במשך לפחות שעתיים ברציפות ביום, מעבר לכמות הרכבים הבסיסית;
• תשלום עבור הנוסעים בשירות ההישעים – זכאות לתשלום עבור כל נוסע שישע בשירותי ההישעים שיפעיל הזכיין, מעבר לכמות הנוסעים הבסיסית;
• תשלום עבור המשתמשים בנתיבים – זכאות עבור כל מקטע בו נסע רכב המזכה בתשלום מעבר לכמות הרכבים הבסיסית.

(3) תשלומי התאמה – מיועדים להגן על החברה משינויים בריבית הבסיס בפרויקט.

ג. מימון ספציפי

ראו ביאור 14ד (2) בדוחות הכספיים.

.67.2.3 קו הרכבת הקלה חיפה - נצרת

א. סיכונים ייחודיים

(1) סיכוני הקמה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בזכיין ובקבלן ההקמה של הפרויקט. סיכוני ההקמה בפרויקט כוללים: עמידה בלוחות זמנים, טיב ביצוע, וחריגה בעלויות ההקמה (הסכם .turn-key).

(2) סיכוני תפעול ותחזוקה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בזכיין ובקבלן התפעול והתחזוקה בפרויקט. סיכוני התפעול והתחזוקה כוללים: כמות ק"מ מסחרי נמוך מהצפי, עמידה במדדי ביצוע עיקריים וזמינות הפרויקט, שיעורי הונאה גבוהים, עמידה בדרישות האיכות של המזמינה, חריגה בעלויות התפעול והתחזוקה (הסכם .turn-key).

ב. מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מהמזמינה וכולל את התשלומים הבאים:

(1) מענק הקמה – בסך של כ-1.6 מיליארד ש"ח (לפני הצמדה), אשר יתקבל

• 90 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIGNATION IT GONE

בפעימות בהתאם לעמידה באבני דרך.

(2) תשלום קבוע הוני – המשולם החל מההפעלה המלאה של הפרויקט על בסיס חודשי עד תום תקופת הזיכיון, ומיועד להחזר עלות ההקמה.

(3) תשלום חודשי בגין תפעול - תשלום לק"מ מסחרי (כולל רכיב קבוע ורכיב משתנה) המשולם על בסיס חודשי עד תום תקופת הזיכיון ומיועד לכסות את עלויות התפעול הקבועות והמשתנות של הפרויקט.

(4) תשלום חודשי בגין תחזוקה – תשלום לק"מ מסחרי (כולל רכיב קבוע ורכיב משתנה) המשולם על בסיס חודשי עד תום תקופת הזיכיון ומיועד לכסות את עלויות התחזוקה הקבועות והמשתנות של הפרויקט.

(5) תשלומי התאמה – מיועדים להגן על החברה משינויים בריבית הבסיס בפרויקט.

ג. מימון ספציפי
טרם הושלמה סגירה פיננסית לפרויקט.

.67.2.4 ייבוש בוצה בשפ"ן

א. סיכונים ייחודיים

(1) סיכוני הקמה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כזכיין וכקבלן ההקמה של הפרויקט. סיכוני ההקמה בפרויקט כוללים: עמידה בלוחות זמנים, טיב ביצוע, חריגה בעלויות ההקמה (הסכם turn-key) וגידול בעלויות המימון.

(2) סיכוני תפעול ותחזוקה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כזכיין וכקבלן התפעול והתחזוקה בפרויקט. עיקרי הסיכונים לשלב התפעול כוללים סיכוני ביקוש של הבוצה הסחוטה הנכנסת למתקן ויכולת פינוי הבוצה היבשה (כתלות בטיב הבוצה וביקוש לשימושים חקלאיים או אחרים), וכן חריגה בעלויות.

ב. מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מהמזמינה וכולל את התשלומים הבאים:

(1) תשלומי מענקים אשר ישולמו בתום ההקמה.

(2) מחיר לטון בוצה יבשה שתפונה מהאתר.

ג. מימון ספציפי
ראו ביאור 27ב/3(ב') בדוחות הכספיים.

.67.2.5 עיר הבה"דים

א. סיכונים ייחודיים
סיכוני הפעלה ותחזוקה – החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בחברת ההפעלה של הפרויקט. סיכוני ההפעלה והתחזוקה כוללים: עמידה בהסכם איכות השירות.

• 91 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIGNATION IT GONE

מול המזמינה (SLA) וחריגה בעלויות ההפעלה (הסכם turn-key).

ב. מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מהמזמינה (משרד הביטחון) וכולל את התשלומים הבאים:

(1) מענק הקמה – שולם בשלוש אבני דרך במסירה החלקית של הפרויקט ובסיום ההקמה.

(2) תשלום קבוע הוני המשולם החל מתקופת ההפעלה הראשונה של הפרויקט על בסיס דו-חודשי עד תום תקופת הזיכיון ומיועד להחזר עלות ההקמה של הפרויקט.

(3) תשלום קבוע תפעולי המשולם החל מתקופת ההפעלה של הפרויקט על בסיס דו-חודשי עד תום תקופת הזיכיון ומיועד לכסות את עלויות התפעול הקבועות של הפרויקט.

(4) תשלום משתנה החל מתקופת ההפעלה הראשונה בגין כמות סועדים ושוהים יומית בפרויקט. משולם על בסיס דו חודשי ומיועד לכסות את עלויות התפעול המשתנה של הפרויקט.

(5) תשלומי התאמה – המיועדים להגן על החברה משינויים בריבית הבסיס בפרויקט.

ג. מימון ספציפי

ראו ביאור 14ד/1) בדוחות הכספיים.

.67.2.6 אגרת גודש בגוש דן

א. סיכונים ייחודיים

(1) סיכוני הקמה - החברה נושאת בסיכון ההקמה של הפרויקט. סיכוני ההקמה בפרויקט כוללים - עמידה בלוחות זמנים, טיב ביצוע, חריגה בעלויות ההקמה.

(2) סיכוני תפעול ותחזוקה - החברה נושאת בסיכון כקבלן התפעול והתחזוקה בפרויקט. עיקרי הסיכונים בשלב התפעול כוללים תמריצים בגין שיפור ברמת הדיוק השנתי, תמריץ בגין עידוד מנויים וכן חריגה בעלויות.

ב. מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מהמזמינה וכולל את התשלומים הבאים:

(1) מענק הקמה - בסך של 400 מיליוני ש"ח, אשר יתקבל בפעימות בהתאם לעמידה באבני דרך.

(2) תשלום קבוע - בהתאם להצעה שהוגשה במכרז אשר ישולם על בסיס רבעוני לאורך תקופת התפעול.

(3) תשלום בגין תמריץ עבור שיפור ברמת הדיוק השנתית של פיענוח לוחיות רישוי - ישולם בגין כל שיפור של 0.1% ברמת הדיוק הממוצעת ביחס לרמה הנדרשת

• 92 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

אלקטרה
סONBIOER IT DOME

במכרז (99.5%).

(4) תשלום בגין תמריץ עידוד מינויים - תמריץ חד פעמי ישולם בגין הגעה ל-60% מנויים. בנוסף, ישולם תמריץ שנתי בגין כל גידול של 1% ביחס לרמה השנתית הנדרשת.

ג. מימון ספציפי

במסגרת מימון הפרויקט, החברה צפויה ליטול אשראי לזמן קצר למימון פערי תזרים.

67.3. אשכולות תחבורה ציבורית

הקבוצה מפעילה תחבורה ציבורית באשכולות הבאים:

ההסכמות מול משרד התחבורה בהתאם להסדרה הענפית	מועד סיום תקופת הזיכיון כפי שנקבע בהסכם הזיכיון	אשכול
הארכת תקופת הזיכיון ב-4 שנים נוספות	הרבעון השלישי של שנת 2027	אשדוד – יבנה – תל אביב
הארכת תקופת הזיכיון ב-4 שנים נוספות	הרבעון השני של שנת 2028	פתח תקווה – ראש העין
הארכת תקופת הזיכיון ב-4 שנים נוספות	הרבעון הרביעי של שנת 2028	אשדוד עירוני
הארכה תקופת הזיכיון בשנה נוספת ותשלום פיצוי חד פעמי לחברה חלף ההארכה	נובמבר 2026. הוארך עד לדצמבר 2027.	בנימין
הארכה תקופת הזיכיון בשנתיים נוספות ותשלום פיצוי חד פעמי לחברה חלף ההארכה	דצמבר 2025. הוארך עד לדצמבר 2027.	עוטף ירושלים מעלה אדומים
הארכת תקופת הזיכיון ב-4 שנים נוספות	ספטמבר 2029	גוש עציון

הנתונים בדבר מועד סיום תקופות הזיכיון השונות, כמו גם ההסכמות מול משרד התחבורה בהתאם להסדרה הענפית (אשר טרם התגבשו להסכם מחייב) מהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המבוססים על האינפורמציה הקיימת בידי הקבוצה בתאריך הדוח. מועדים אלו נקבעים על ידי המדינה ואינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש כמפורט לעיל.

• 93 -

פרק 3.ה: מגזר זכיינות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללותו

68. רכוש קבוע ומיתקנים

ההנהלה הראשית של החברה ממוקמת במשרדים שכורים במגדל אמות אטריום ברמת-גן, בשטח של כ- 1,810 מ"ר. בנוסף, פעילות הקבוצה מתבצעת במספר מבנים שונים בישראל ובחו"ל, אשר רובם המוחלט בשכירות (חלק זניח מוחזק בבעלות). לפרטים נוספים בדבר הרכוש הקבוע של הקבוצה ראו ביאור 16 בדוחות הכספיים.

69. הון אנושי

69.1. תרשים המתאר את המבנה הארגוני של הקבוצה נכון ליום 31.12.2025:

69.2. פירוט מספר העובדים לפי חתך של מגזרי פעילות:

| מספר עובדים
31.12.2024 | מספר עובדים
31.12.2025 | חלוקה |
| --- | --- | --- |
| 144 | 149 | מטה החברה |
| 2,317 | 2,620 | פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל |
| 2,080 | 2,313 | פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל () |
| 9,013 | 9,475 | הפעלה, שירות ואחזקה () |
| 37 | 33 | פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום |
| 2,070 | 2,009 | זכיינות |
| 15,661 | 16,599 | סה"כ |

• 94 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללותו

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

(*) לרבות 848 עובדי איגוד המועסקים על ידי חברות הפועלות בארה"ב במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל ובמגזר הפעלה, שירות ואחזקה (ליום 31 בדצמבר 2024 – 574 עובדים).

69.3. ההון האנושי של הקבוצה מורכב מארבעה דרגים מרכזיים המשמשים לפעילות הקבוצה כדלקמן:

69.3.1. הנהלה בכירה – מנהל המטה הראשי של החברה, המספקים שירותים ניהול לכל החברות בקבוצה על פי חלוקה כדלקמן: ניהול כספים, תפעול ובקרה, משאבי אנוש ומינהל ייעוץ משפטי פנימי, וכן הנהלות החברות בקבוצה.

69.3.2. עובדים מקצועיים – מנהלי פרויקטים, מהנדסים וטכנאים.

69.3.3. עובדים כפיים – הכלולים בין היתר, אנשי אחזקה, עובדי ניקיון, מאבטחים, מתקינים וכו'".ב.

69.3.4. עובדים מינהלה – מנהלי סניפים ומחלקות ועובדים המעניקים שירותים ותמיכה, ובין היתר, אנשי מחשב, כספים וחשבות, מזכירות, משאבי אנוש ועובדי שיווק.

69.4. מספר העובדים בקבוצה בהתאם לחלוקתם המקצועית:

| חלוקה | מספר עובדים
31.12.2024 | מספר עובדים
31.12.2025 | חלוקה |
| --- | --- | --- | --- |
| הנהלה בכירה | 15 | 15 | 15 |
| עובדים מקצועיים | 7,585 | 7,329 | 7,329 |
| עובדי כפיים | 6,761 | 6,219 | 6,219 |
| עובדי מינהלה | 2,238 | 2,098 | 2,098 |
| סה"כ | 16,599 | 15,661 | 15,661 |

ליום 31 בדצמבר 2025, מתוך 13,819 עובדים בישראל ו-2,780 עובדים בחו"ל.

69.5. השקעות בהכשרה והדרכות מקצועיות ובטיחות בעבודה

69.5.1. במהלך שנת 2025, ביצעה הקבוצה הכשרות מקצועיות והדרכות לשמירת הכשירות המקצועית של העובדים והמנהלים בארגון. השקעות החברה בשנת 2025 בהדרכות מוערכת בכ-10 מיליון ש"ח אשר הושקעו בקורסים והכשרות מקצועיות לעובדים וכן בהשקעה של כ-22,000 ימי עבודה של המשתתפים בהדרכות.

"קמפוס אלקטרה" ("הקמפוס") מהווה בית לפיתוח, הכשרה ושימור עובדים לצד בידול ומיתוג אלקטרה כמעסיק מוביל ומתקדם בשוק.

הקמפוס מהווה מרחב להעמקת ההכרות וחיבור העובדים לקבוצה ופועל תוך פרואקטיביות בלמידה, חדשנות טכנולוגית ותכנון ארוך טווח לבניית דור העתיד של אלקטרה.

מטרות הקמת הקמפוס הינן:

א. One Electra – יצירת תשתית ארגונית אחודה בכל הקבוצה להכשרה ופיתוח עובדי הקבוצה.

• 95 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללותו

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

ב. מקצועות כדרך חיים – יצירת תשתית מקצועית וחדשנית ללמידה הכוללת תכנון, יישום וניהול לכל ההכשרות בקבוצה.

ג. סיוע לתהליכי קבלת החלטות ותכנון משאבי אנוש בקבוצה.

ד. להוות קמפוס בטיחות.

במסגרת הקמפוס, החברה הקימה בראשון לציון מרכז הדרכה הכולל מגוון רחב של קורסים במסגרת בית ספר למקצועות החשמל, אשר קיבל אישור של מנהל הבטיחות במשרד העבודה להפעלת קורסי חשמל ואשר מקיים הכשרות מקצועיות בפיקוח משרד הכלכלה והתעשייה בתחומי מיזוג האוויר וחשמל. במסגרת זו קיימת גם סדנה מעשית ללמידה של עולמות החשמל מהמתקדמות בארץ. בנוסף, מתקיימות הכשרות נוספות כגון: פיתוח מנהלים, מיומנויות מקצועיות ומיומנויות רכות.

במסגרת הקמפוס העמיקה הקבוצה בשנת 2025 את הקורסים במקצועות התחבורה, והתווספה מגמה מקצועית חדשה - מכללה למקצועות התחבורה, אשר במסגרתה מכשירים נהגים במסלול תחבורה ציבורית לאלקטרה אפיקים. הקורסים הנ"ל כוללים גם הדרכות בתחום הבטיחות.

בקמפוס חמש מגמות:

1. מגמה מקצועית – הכשרות והסמכות במקצועות הליבה- חשמל, מיזוג אויר, אחזקה וכדומה.

2. מגמה ניהולית – כלל תכניות פיתוח המנהלים על פי דרגים ומסלולי התפתחות ותוכניות חוצות ארגון.

3. מגמת מיומנויות כוח – Power Skill הכשרות לפיתוח והעצמת מיומנויות העובדים ויצירת בידול עסקי ויתרון תחרותי.

4. מגמת העצמה ופיתוח אישי – תכניות להעצמת העובד וחיזוק הזדמנויות למידה.

5. מגמת בטיחות – הדרכות והכשרות בתחום הבטיחות במטרה להבטיח כי כל הכשרה מקצועית בקמפוס תכלול גם היבטים בטיחות.

הקבוצה פועלת להבטחת סטנדרט בטיחות גבוה באמצעות תכנית סדורה, לצד הקפדה על הוראות הדין, ותוך יישום מדיניות בטיחות מחמירה כחלק מפעילותה השוטפת של הקבוצה, לשם הגנה על חיי העובדים ושלומם. נושא הבטיחות בקבוצה נמצא בחשיבות עליונה מתוך רצון רב להגן על עובדי הקבוצה, על קבלני המשנה מטעמה באתרייה, השכנים באתרי הבנייה ועוברי האורח בסביבתם. במסגרת הטמעת תרבות הבטיחות, הקבוצה מקיימת לאורך השנה ימי עיון ולמידה לממוני בטיחות ולנאמני בטיחות בקמפוס ובנוסף משתמשת בפלטפורמות טכנולוגיות להפצת סרטוני בטיחות.

מכללת בטיחות בקבוצה להעמקת הידע וההכשרה לכל עובדי הקבוצה ולעובדי קבלני המשנה – במסגרת תכנית לשמירה על סטנדרט בטיחות גבוה שהקבוצה מיישמת, פועלת מכללה ייעודית של אלקטרה בניה לנושא הבטיחות בעבודה, במסגרתה מועברות הדרכות נרחבות לעובדי אלקטרה בניה ולעובדי קבלני המשנה מטעמה וכן הדרכות לכלל עובדי

• 96 -
  פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

החברות בקבוצה, לרבות עובדי קבלן מטעמן. כמו כן מתבצעות הכשרות ייעודיות לכל מנהלי העבודה ומהנדסי הביצוע בקבוצה. בנוסף, מודרכים במכללה מנהלים בנושאי ניהול סיכונים (לרבות תחקור ולימוד לקחים מאירועי עבר) ומתקיימים ימי עיון והדרכות באופן שוטף לכלל העובדים. הקבוצה אוכפת איסור כניסה לאתרי אלקטרה בניה לעובדי האתר ועובדי קבלני המשנה שלא עברו הדרכת בטיחות מלאה.

במהלך שנת 2025, הקבוצה המשיכה לפתח ולהטמיע יזומות ופעילויות רבות לקידום תרבות הבטיחות הגבוהה ושמירה על חיי העובדים והספקים. בין היתר בוצעו הפעולות הבאות:

א. יחידת בקרת בטיחות וניתוח נתונים – היחידה מנהלת מעקב וניסור אחר נושאי בטיחות ומפיקה דשבורדים אינטראקטיביים ודוחות ניתוח מגמות, ניטור סטטוס ההסמכות וההדרכות, ובקרה על יישום נהלי הבטיחות.

ב. מערכת E-Build/Safeguard – המשיך תהליך קידום הטמעת המערכת בשאר חברות הקבוצה, תוך הרחבת המודלים הקיימים ומודלים חדשים להעמקת ניהול הבטיחות בשטח. המערכת מיועדת לניהול הדרכות והסמכות עובדים וקבלני משנה, ניטור ציוד בטיחות ובקרה על פעילויות בשטח, וממשיכה לשמש ככלי מרכזי בניהול הבטיחות.

ג. תכנית "נקודה מונעת" – פעילות בטיחותית במסגרתה מוענק ניקוד לעובדים. התוכנית כוללת צעדי טיפול והדרכות בהתאם לצבירת נקודות. התוכנית, שהושקה באלקטרה מעליות, מאפשרת לנטר עבירות בטיחות ולחייב את העובדים בהדרכה ייעודית כאשר הם מצטברים לרק נקודתי מסוים, במטרה למנוע תאונות ולשפר את תרבות הבטיחות.

ד. תוכנית "כמעט ונפגע" – מטרתה להגביר את תרבות דיווחי "כמעט ונפגע". במסגרת התוכנית מתקיימות סדנאות על ידי יוצאי חיל האוויר, בהן מוטמעת תרבות הדיווח וניהול התחקירים, כפי שהיא מנוהלת בחיל האוויר ולמידה מארגונים וחברות נוספות.

ה. הדרכות לקבלני משנה לפי תחום התמחות – מתקיימות הדרכות מותאמות מקצועית לקבלנים בהתאם לתחום התמחותם. התכנים כוללים סיכוני עבודה ייחודיים, נהלי בטיחות ספציפיים והנחיות עבודה בטוחה באתר, במטרה לוודא שכל קבלן מכיר ומיישם את הדרישות הרלוונטיות למקצועו.

ו. סרטונים ולומדות ממוחשבות – מתקיים תהליך סדור ומתוזמן של הפצת לומדות לעובדים וקבלני משנה, עם בקרה על צפייה ומענה על שאלות, לחיזוק המודעות והידע בנושאי בטיחות.

ז. פעילויות יזומות – בכל חברה בקבוצה יש תכנית ניהול בטיחות עם תכנים מסודרים על פי דרישות הרגולציה.

ח. פעולות בטיחות ובקרה על פעולות אלו ובכללן סיורי בטיחות יומיים, הדרכות בוקר על לקחי תחקירים, עצירות עבודה יזומות אחת לרבעון, והטמעת שגרות זה"ב (זיהוי,

• 97 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

הערכה, בקרה). כל הפעולות מתועדות במערכת E-BUILD לצורכי בקרה ולמידה.

ט. פעולות העשרה להגברת תרבות הבטיחות, ובכללן:

(1) "תכנית כוכבי הבטיחות" - תכנית הכשרה והסמכה רב-שלבית, שמטרתה להטמיע תרבות של בטיחות, אחריות אישית ומצוינות תפעולית בארגון. התכנית מתמקדת בשינוי התנהגותי בפועל ולא רק בידע תיאורטי באמצעות כלים מעשיים, סימולציות, תרגול ותהליכי תחקור ושיפור מתמיד. לאורך התהליך, העובדים והמנהלים רוכשים שפה מקצועית אחידה, מפתחים מנהיגות בטיחותית ומוסמכים בשלבים מדורגים ("כוכבים") בהתאם לרמת ההטמעה והבשלות הארגוניות, במטרה להפחית אירועי בטיחות ולחזק תרבות בטיחות יומיומית.

(2) שבוע הבטיחות השנתי – במסגרת שבוע הבטיחות השנה בוצעו סיורים של הנהלות באתרי החברות, תחרויות להצעות לשיפור תהליכים, תחרויות ציורים לילדי העובדים, והפעלת פעילות "מובילים בבטיחות" עם מענה מקצועי לשאלות העובדים.

(3) תוכניות אינדיקטורים ובקרה – הקבוצה ממשיכה ליישם תוכניות מדידה ואינדיקטורים (KPIs) לבחינת ביצועי הבטיחות, כולל ניטור מדדי תאונות, כמעט תאונות, הסמכות והדרכות, ושיעורי עמידה בסטנדרטים. המדדים משמשים לניתוח מגמות, זיהוי סיכונים והפצת לקחים באופן שוטף.

69.6 הסכמי העסקה ותכניות תגמול לעובדים

הסכמי העסקה בקבוצה כוללים הטבות מקובלות. בנוסף, חברות הקבוצה מעניקות למנהלים בכירים ואחרים, המופקדים על ביצוע פעילות (מנהלי יחידה, מנהלי פרויקטים ומנהלי עבודה), מענקים כספיים וכן תמריצים בדרך של הקצאת כתבי אופציה.

לפרטים נוספים ראו ביאור 33' בדוחות הכספיים, וכן פירוט לפי תקנה 21 לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970, בפרק ד' של דוח תקופתי זה.

69.7 הקבוצה אימצה קוד אתי וכן מדיניות זכויות אדם, שמטרתם, בין היתר, להבטיח תנאי עבודה נאותים ומחויבות לקידום ההון האנושי בקבוצה, כמו גם הגנה על זכויות אדם, שמירה על עקרונות הכבוד, החירות והשוויון ומניעת אפליה.

1. מידע כספי לגבי אזורים גיאוגרפיים

לפירוט ראו ביאור 37' בדוחות הכספיים.

1. הון חוזר

71.1 מדיניות מלאי

לפירוט בדבר הרכב המלאי ראו ביאור 12 בדוחות הכספיים.

• 98 -
  פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

71.2. מלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין בקבוצה

לפירוט בדבר הרכב מלאי המקרקעין וזכויות במקרקעין, ראו ביאורים 13 ו-21 בדוחות הכספיים.

71.3. מדיניות מתן אחריות למוצרים בקבוצה

הקבוצה, במסגרת התקשרויותיה, מעניקה אחריות למוצריה ושירותיה על פי הנדרש ממנה לפי דין ובהתאם להסכם עם הלקוח.

לפרטים נוספים ראו ביאור 31 א' בדוחות הכספיים.

71.4. מדיניות אשראי

אשראי ללקוחות: תנאי האשראי של לקוחות הקבוצה נקבעים בדרך כלל על פי תנאי ההסכמים או המכרזים והם מושפעים מתנאי האשראי בשוק.

בשנת 2025 מדיניות האשראי של הקבוצה קבעה מתן אשראי ללקוחות לתקופה של 60 עד 90 יום ועל פי המוסכם בין הלקוח לקבוצה. היקף האשראי ללקוחות הקבוצה ליום 31.12.2025 הסתכם ב-1,993 מיליוני ש"ח וליום 31.12.2024 ב-1,788 מיליוני ש"ח.

אשראי מספקים: בשנת 2025 מדיניות האשראי של הקבוצה מספקיה הייתה לקבל אשראי לתקופה של 30 עד 120 יום ועל פי המוסכם בין הספק לקבוצה. היקף האשראי של הקבוצה מספקיה נכון ליום 31.12.2025 הסתכם ב-3,011 מיליוני ש"ח וליום 31.12.2024 ב-2,287 מיליוני ש"ח.

71.5. הון חוזר

להלן הרכב ההון החוזר ליום 31 בדצמבר 2025:

הסכום שנכלל בדוחות הכספיים (במיליוני ש"ח)
8,991	נכסים שוטפים
8,427	התחייבויות שוטפות
564	עודף הנכסים השוטפים על ההתחייבויות השוטפות

72. מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד – אחריות תאגידית וציות

החברה רואה חשיבות עליונה בשמירה על סטנדרטים גבוהים של ממשל תאגידי נאות, ובכלל זאת בקיומה ובעידודה של תרבות ציות אפקטיבית בחברה כעקרון יסוד, לפיו היא מעודדת שמירה על החוק ופועלת למניעת הפרות. לפיכך, משקיעה החברה משאבים רבים בהטמעת תרבות המעודדת שמירה וציות להוראות הדין בכל תחומי פעילותה.

כחלק מעקרון היסוד של תרבות הציות בחברה, החברה אימצה זה מכבר, באופן וולונטרי, תכניות אכיפה פנימיות בתחומים שונים, בהם דיני ניירות ערך, דיני התחרות ומניעת שוחד ושחיתות (יחד: "תכניות האכיפה"). מטרת תכניות האכיפה השונות שהחברה אימצה – הטמעת הוראות הרגולציה החלות על החברה, תוך קביעת מנגנוני בקרה מפורטים לשם יישומן במטרה למנוע כשלים והפרות של הוראות רגולציה אשר עלולים לגרום לחברה נזקים כספיים ופגיעה בשמה הטוב ובמוניטין שלה.

• 99 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

תכניות האכיפה גובשו עם יועצים משפטיים מומחים בתחום, על בסיס מאפייניה הייחודיים של החברה ובהתאמה לסביבת הפעילות בה פועלות החברה והחברות הבנות שלה ושותפיהן העסקיים, תוך לקיחה בחשבון, בין היתר, דרישות רגולטוריות שונות לתכנית אכיפה יעילה.

תכניות האכיפה קובעות הסדרים שונים, בין היתר, ביחס לאופן הטמעת הנהלים בחברה, לרבות הפצת הנהלים, וביצוע הדרכות תקופתיות לעובדים רלוונטיים, בחינת הצורך בעדכון תכניות האכיפה תוך התייחסות למגמות ולשינויים בסביבת הפעילות, קיום מנגנוני בקרה ודיווח לאורגנים השונים בחברה, לרבות דירקטוריון החברה, וכן דרכי הטיפול והפקת הלקחים בנוגע להפרות, ככל שתהיינה, בתחומים השונים.

במסגרת זו, נקבע כי היועצת המשפטית של החברה תדווח פעם בשנה לדירקטוריון החברה על פעילויות האכיפה השונות, לרבות עניינים שנבחנו ונמצאו כתואמים את הוראות הדין, הליכים שבוצעו בחברה לאיתור ואישור עסקאות ופעולות, נושאים שונים בהם נבחן צורך בעדכון תכניות האכיפה וכן עדכוני רגולציה שעשויים להשפיע על תכניות האכיפה.

72.1. תכנית אכיפה פנימית על פי דיני ניירות ערך – דירקטוריון החברה אימץ תכנית אכיפה פנימית באופן וולונטרי, אשר מטרתה להטמיע את הוראות הרגולציה על פי דיני ניירות ערך החלות על החברה ולוודא את הציות להן בקבוצה ולהבטיח קיומם של מנגנוני ניהול, פיקוח ובקרה נאותים לשם יישומה. התכנית כוללת שורה של נהלים, לרבות בנושא עבודת הדירקטוריון, עסקאות עם בעלי עניין, איסור שימוש במידע פנים, איסור תרמית ומניפולציה, פרסום דיווחים הנדרשים מכוח הוראות הדין ועוד.

התכנית גובשה על בסיס מאפייניה הייחודיים של החברה, בשים לב לתחומי פעילותה הרבים, היקפי פעילותה הגדולים, והיותה חלק מחברות בקבוצת אלקו, המספקות לחברה שירותים ומוצרים ורוכשות ממנה שירותים ומוצרים באופן תדיר. חרק היקפי הפעילות הגדולים, החברה נוקטת במדיניות "קלה כחמורה" ומטמיעה תרבות ציות קפדנית בתחום.

בנוגע לעסקאות צדדים קשורים – החברה השקיעה בהכשרת כוח אדם איכותי כמו גם במערכות מידע מתקדמות, לניסור ובחינת פרטי כל אחת מהעסקאות כאמור, ללא קשר להיקפה הכספי, פעוט ככל שיהיה. בנוסף, כחלק מהבקרה בנושא עסקאות צדדים קשורים, החברה פונה לקבלת חוות דעת מיועציה המשפטיים בקשר לעסקאות צדדים קשורים לגביהן מתעוררת שאלת הצורך בבחינה מיוחדת מעבר למתווה הרגיל. עובדי החברה הרלבנטיים נדרשים לעבור הדרכה תקופתית בקשר עם אישור עסקאות צדדים קשורים על מנת לוודא עמידה בדרישות התכנית.

דירקטוריון החברה מינה את היועצת המשפטית של החברה כממונה על תחום האכיפה הפנימית בדיני ניירות ערך. מתוקף תפקידה זה, היועצת המשפטית אחראית על הטמעת התכנית ואכיפת דיני ניירות ערך בפעילות החברה ומדווחת לדירקטוריון החברה על פעילותה בנושא זה.

תכנית האכיפה נבחנת באופן שוטף על מנת לוודא התאמתה לפעילות החברה ולהוראות הרגולציה, ומאז אימוצה לראשונה עברה התכנית מספר עדכונים שוטפים, כמו גם עדכון מקיף אחד שסייע להתאמת התכנית לחברה ולפעילותה.

72.2. ציות למניעת שוחד ושחיתות – דירקטוריון החברה אימץ באופן וולונטרי את תכנית הציות למניעת שוחד ושחיתות, נוהל התקשרות עם שותפים עסקיים ונוהל מתן מחוות עסקיות. במסגרת יישום תכנית הציות למניעת שוחד ושחיתות והטמעתה (כאמור לעיל), עובדיה ומנהליה הרלבנטיים של

• 100 -
  פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

החברה נדרשים להשתתף בהדרכות תקופתיות בנושא וכן להצהיר ולהתחייב כי יפעלו בהתאם ובכפוף להוראותיה של תכנית הציות ולהוראות הדין. בנוסף, החברה מפעילה מנגנון דיווח פנימי המאפשר לעובדים ולגורמים חיצוניים להעלות חששות או לדווח על חשדות להפרות בנושאי שוחד ושחיתות, תוך הבטחת חיסיון וללא חשש מפני פגיעה במדווחים.

דירקטוריון החברה מינה משרד ע"י חיצוני כקצין הציות הממונה על האכיפה בנושא, אשר מדווח לארגונים האחראים על פעילותן בנושא זה, לרבות דיווח על תלונות שהתקבלו, ככל שהתקבלו, בנושאי שוחד ושחיתות, וכן על אופן הטיפול בהפרות שווה, ככל שווה, לרבות הליכי החקירה, הממצאים והצעדים המתקנים שננקטו. לאור היקף הפעילות הרחב של החברה, נערכות הערכות סיכונים על ידי קצין הציות של החברה ביחד עם מנהליה הרלבנטיים של החברה וחברות הבת שלה. התכנית חלה על כלל פעילויות החברה, בארץ ובחו"ל, תוך התאמתה, לרגולציה המקומית החלה. החברה בוחנת מעת לעת, יחד עם יועציה המשפטיים, את השלכות הרגולציה הרלבנטית על פעילותה לשם איתור ומניעת חשיפות אפשריות, כמו גם הצורך בעדכון תכנית הציות. בשנת 2025 עודכנה תכנית הציות, והתווספו הוראות בעניין מניעת הונאות ומעילות.

72.3. דיני התחרות – דירקטוריון החברה אימץ באופן וולונטרי תכנית אכיפה פנימית שעניינה ציות ועמידה בדרישות דיני התחרות הכלכלית. בהתאם, מיישמת החברה את תכנית האכיפה ופועלת להטמעתה, בין היתר, על ידי העברת הדרכות ליחידות העסקיות, ומנחה את עובדיה בדבר חובותיהם מכוח דיני התחרות הכלכלית. כמו כן, בכל שאלה בתחום, פונה החברה ליועציה המשפטיים לקבלת הנחייה וחוות דעת ומנחה את עובדיה בהתאם על מנת למנוע הפרה של הוראות הדין כאמור.

דירקטוריון החברה מינה את היועצת המשפטית של החברה כממונה על האכיפה בתחום דיני התחרות. מתוקף תפקידה זה, היועצת המשפטית אחראית על הטמעת התכנית, בחינת התאמתה לפעילות החברה, עדכון התכנית במידת הצורך, והיא מדווחת לדירקטוריון החברה על פעילותה בנושא זה.

תכנית האכיפה נבחנת באופן שוטף על מנת לוודא התאמתה לפעילות החברה ולהוראות הרגולציה, ומאז אימוצה לראשונה עברה התכנית עדכון מקיף אחד שסייע ליישום התכנית באופן המותאם לחברה.

1. סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

73.1. תחום הקיימות ושמירה על הסביבה מהווה חלק מהקוד האתי של הקבוצה, ונכלל במארג השיקולים המשפטיים על התנהלותה, וחלק מדרישותיה מקבלני המשנה והספקים השונים עמם הקבוצה מתקשרת.

73.2. הסיכונים הסביבתיים העיקריים שעשויים לנבוע מפעולות הקבוצה הינם פסולת, ריח, אבק, רעש, זיהומי קרקע ומים שעלולים להיגרם עקב שימוש בדלקים ובחומרים מסוכנים במהלך הבניה וההקמה, וכן השפעה על שטחים פתוחים. סיכונים נוספים כרוכים בסילוק לא נאות של פסולת בניין הנוצרת בהליך הבנייה, שימוש בחומר גלם שאינו מורשה, וכן סיכונים בכל הקשור לחומרים מסוכנים וזיהום אוויר או קרקע. בנוסף, ישנם סיכונים אשר נובעים מהפעלה ואחזקה של מכוני טיהור שפכים (זיהום קרקע ומי תהום, זיהום מים, שפכים ומי ים, מפגעי ריח, פליטות לאוויר ועוד) וסיכונים סביבתיים בתחום התחבורה. לפרטים נוספים ראו סעיפים 18, 32, 44, 55 ו-66 לעיל.

73.3. כחלק ממאמצי הקבוצה להתמודד עם הסיכונים הסביבתיים, הקבוצה פועלת ליישום תוכניות

• 101 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

בקרה ומדידה בתחומי צריכת אנרגיה ומים, ומקדמת פרויקטים להפחתת פליטות ומזומנים, התייעלות אנרגטית ומחזור חומרים. בנוסף, הקבוצה פועלת ליצירת תשתית ארגונית לניהול הסיכונים בהתאם למבנה הארגוני ולמקובל בתעשייה, תוך הגדרת תפקידים ונהלי העבודה של הגורמים השונים.

.73.4 בנוסף, מערך הביטוח בקבוצה בהתייחס לנזקי צד שלישי אינו מחריג (בכפוף למלוא תנאיו) את חבות המבוטח על פי דין בגין זיהום אוויר או זיהום מים או זיהום קרקע שהינו תוצאה של אירוע פתאומי ובלתי צפוי.

.73.5 נכון למועד אישור הדוח, אין עניין הקשור בפעילות הקבוצה אשר גרם, או למיטב הערכת החברה צפוי לגרום, לפגיעה בסביבה ובשל כך היתה לו (או למיטב הערכת החברה צפוי להיות לו) השפעה מהותית על החברה ואין הליך משפטי או מינהלי מהותי הקשור עם איכות הסביבה, אשר החברה או נושא משרה בכירה בה צד לו.

.73.6 למיטב ידיעת החברה, לא מתנהלים כנגדה הליכים משפטיים או מנהליים מהותיים הקשורים בהגנת הסביבה. החברה עשויה לעתים לקבל הודעות ומכתבי דרישה שונים בקשר עם הפרות לכאורה באתרי הפרויקטים השונים. ככלל, עם קבלת ההודעות כאמור, החברה פועלת לבחינת המצב ולתיקון ההפרות הנטענות (ככל שנמצאו כאלו), תוך מתן מענה מלא ובשיתוף פעולה עם הרשויות הרלוונטיות.

.73.7 הקבוצה משקיעה כספים ומשאבים לשם מניעה או הפחתה של פגיעה בסביבה, ובתוך כך החברה גם פועלת להפחתת צריכת האנרגיה בקבוצה על בסיס ניתוח דפוסי הצריכה, פוטנציאל החיסכון והשוואה לסטנדרטים בענף. בתחום הפעלת מכוני טיהור שפכים, הסכום הכולל בו נשאה הקבוצה בתקופת הדוח לשם מניעה או הפחתה של פגיעה בסביבה מסתכם בכ-27 מיליון ש"ח.

.73.8 בשנת 2025 ביצעה החברה מיפוי ובחינה ראשונית של סיכוני האקלים המרכזיים הרלוונטיים לפעילותה, בסיוע מומחים חיצוניים בתחום. במסגרת התהליך נבחנו מספר סיכוני אקלים בעלי פוטנציאל השפעה על פעילות הקבוצה. העבודה קודמה באמצעות ביצוע הערכת סיכוני אקלים איכותנית, ממוקדת וברמת על, עבור שלוש חברות בנות בקבוצה.

ממצאי ההערכה לא הצביעו על סיכוני אקלים מהותיים ברמה גבוהה בפעילויות המתמקדות בהחזקת נכסים ובהפעלתם, אולם זוהו שלושה סיכוני אקלים מהותיים ביחס לפעילויות בתחום הקמת הנכסים. בכוונת החברה להמשיך ולפתח את תהליכי הזיהוי וההערכה של סיכוי האקלים הרלוונטיים לפעילותה במהלך שנת 2026.

.73.9 יצוין, כי אלקטרה M&E חברה באיגוד חברות אנרגיה ירוקה לישראל, ארגון מוביל המעודד התייעלות אנרגטית וייצור חשמל ממקורות מתחדשים, ומקדם כלי מדיניות התומכים בהפחתת פליטות גזי חממה ומזומנים אחרים.

בהמשך למיפוי הראשוני וסקר הסיכונים שבוצעו כאמור, בכוונת החברה להמשיך ולבחון את הערכותיה בדבר השפעות אפשריות של פעילותה על הסביבה והעלויות הכרוכות בכך, כמו גם השפעות שינויי אקלים על החברה ופעילותה. בשלב זה החברה אינה יכולה להעריך את העלויות הסביבתיות הצפויות. לפיכך הערכות אלו הינם בגדר מידע צופה פני עתיד כמשמעו בחוק ניירות ערך, המבוססים בעיקר על ניסיון העבר של החברה, הידע שנצבר לקבוצה, צפי פעילותה ועל גורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה, אשר חשופים, בין היתר, לגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 80 להלן.

• 102 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

.74 נכסים לא מוחשיים

בבעלות הקבוצה מספר סימני מסחר רשומים אשר רישומם מתחדש מעת לעת בהגיע מועד חידושם על פי חוק. סימני המסחר העיקריים אשר החברה עושה בהם שימוש נכון למועד אישור הדוח הינם כדלקמן:

.74.1 סימן המסחר "אלקטרה" הרשום בישראל ובמספר מדינות בעולם.

.74.2 סימן המסחר:

.74.3 סימן המסחר "אלקטרה מגורים".

לפרטים נוספים ראו ביאור 18 בדוחות הכספיים.

.75 הסכמים מהותיים

לפרטים ראו ביאור 32 ב' בדוחות הכספיים.

.76 מימון

.76.1 לתיאור אודות אשראי שניתן לקבוצה וכן בדבר מגבלות החלות על חברות הקבוצה בקבלת אשראי ראו ביאורים 22, 23, 26, 27 ו-28 בדוחות הכספיים.

.76.2 דירוג האשראי של החברה

לפרטים בדבר דירוג האשראי של אגרות החוב של החברה, ראו נספח א' לדוח הדירקטוריון.

.76.3 שעובדים ובטחונות

לפרטים ראו ביאור 32 ד' בדוחות הכספיים.

.76.4 תעודות התחייבות

לפרטים, ראו ביאורים 22 ו-28 בדוחות הכספיים.

.76.5 אמות מידה פיננסיות

לתיאור התניות פיננסיות ומגבלות החלות על החברה בקבלת אשראי, ראו ביאורים 27, 32 ד' ו-32 ה' בדוחות הכספיים.

לתיאור אמות מידה פיננסיות הכלולות בשטר הנאמנות בגין אגרות החוב (סדרות ד', ה' ו-ר') של החברה, ראו ביאור 28 בדוחות הכספיים.

.77 מיסוי

לפרטים ראו ביאור 41 בדוחות הכספיים.

.78 הליכים משפטיים

לפרטים ראו ביאור 32 א' בדוחות הכספיים.

.79 יעדים ואסטרטגיה עסקית וצפי להתפתחות בשנה הקרובה

בהתאם לאסטרטגיה העסקית, הקבוצה פועלת במטרה ליזום, להקים ולתפעל פרויקטים וכן לספק פתרון כולל בלוחות הזמנים, בתקציב שנקבע ובאיכות (On time On budget On spec), תחת קורת גג אחת (One

• 103 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

של פרויקטים ומתקנים בתחום הנדל"ן, התעשייה והתשתיות וכן בתחום הזכיינות ובפיתוח (stop shop
והקמה של נדל"ן בייזום.

לצורך מימוש אסטרטגיה זו, ולאור צמיחת החברה בשנים האחרונות, יישמה החברה שינויים ארגוניים
בקבוצה במסגרת הוקמו בקבוצה שלוש חטיבות - Civil -חטיבת ה-Building, חטיבת ה-FM
כדי לרכז את פעילויות הקבוצה בתחומים אלו תחת מסגרת ניהולית מתכללת אחת.

דירקטוריון החברה מתכנס אחת לשנה, במסגרת אישור תכנית עבודה, לדין באסטרטגיה העסקית
והניהולית של החברה, הן בראי הטווח הקצר של שנה, והן בסימון יעדים לטווח הארוך. במסגרת דיונים
אלו, הנהלת החברה סוקרת בפני הדירקטוריון את שווקי וענפי הפעילות, המתחרים, ההזדמנויות,
הסיכונים, והצפי להתפתחויות בעתיד בפרט בתחומים שעשויים להוות הזדמנות להמשך פיתוח עסקי
החברה.

במסגרת דיונים, דירקטוריון החברה מתווה את האסטרטגיה, בין היתר בנושאים הבאים:

79.1. שימור וטיפוח מעמדה המוביל של הקבוצה בשוק בתחומים בהם היא פעילה.

79.2. הרחבת סל הפתרונות שמספקת החברה בישראל (ובכלל זה עבודה מול משרד הבטחון) ובחו"ל, החל
בשלב הייזום, עובר לשלב ההקמה והבנייה עד לשלב ההפעלה, שירות ואחזקה, תוך הגדלת היקף
תיקי השירות ומיקוד בשירות ללקוחות הקבוצה, באמצעות זרועות הפעילות השונות.

79.3. מובילות בשוק בתחומי קבלנות מערכות, וכן בהפעלה, שירות ותחזוקה למבנים בישראל, תוך אימוץ
טכנולוגיות ופתרונות חדשניים ללקוחות הקצה.

79.4. השקעות נוספות במגזר הייזום, תוך ביסוס וחיזוק המותג "אלקטרה מגורים" ויצירת רמת מלאי
דירות מספקת.

79.5. מובילות בשוק בתחום הסביבה באופן המשתלב עם אסטרטגיית הניהול, הקמה וייזום של החברה.

79.6. לאור הצורך הגדל בשימוש באנרגיה – המשך גידול היקף הפעילות הקבוצה בתחום הייצור וההלוכה,
כמו גם מעורבות החברה בכל הקשור להקמה ותפעול של דאטה סנטרים.

79.7. העמקת השתתפות בתוכניות ממשלתיות לפרויקטים בתחום התשתיות.

79.8. הרחבת הפעילות בארה"ב באמצעות השתתפות במגמה פרוייקטים (כדוגמת בתי הכלא).

79.9. ביצוע פעולות לשיפור השליטה והבקרה בקבוצה באמצעות מתן פתרונות טכנולוגיים וכלי ניהול
ובקרה מתקדמים להשגת יתרון תחרותי, ייעול תהליכים, חסכון בעלויות, התייעלות אנרגטית,
צמצום צריכת מים, והכל תוך שיפור השירות ללקוח.

• 104 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

79.10. מובילות בשוק בתחומי האיכות, ניהול הסיכונים והאתיקה.

79.11. מובילות בשוק בתחומי האיכות, ניהול הסיכונים והאתיקה.
מובילות בשוק בתחום הבטיחות ואימוץ סטנדרט למימוש החזון של אפס תאונות מסכנות חיים באמצעות קביעת כללי בטיחות מחמירים, הטמעת תקנים מתקדמים לציד, הכשרת עובדים וביצוע בקרה מתמדת.

79.12. שמירה על רמת הון חוזר תפעולי נמוכה והקטנת החוב הפיננסי על ידי מימוש נכסים והשקעות אשר אינם מהווים חלק ממעגל החיים של הקבוצה.

79.13. מימוש נכסים שהגיעו למיצוי השבחתם במגזרי הזכיינות והנדל"ן בייזום.

יובהר, כי קביעת יעדי החברה, תכניותיה האסטרטגיות וציפיות החברה בקשר עם התפתחותה בשנה הקרובה מהוות "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבססות על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר, במידה שתחול הידרדרות נוספת במצב השווקים בהם פועלת החברה ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 להלן.

1. דיון בגורמי סיכון

החברה מבצעת בדיקה מקיפה להערכת הסיכונים להם היא חשופה, ולצורך כך, בין היתר, בסמוך לפני מועד אישור הדוח לשנת 2023 נערך על ידי החברה מיפוי מעמיק של הסיכונים הארגוניים אשר להם חשופה הקבוצה ואשר עלולים להשפיע על השגת היעדים של החברה, אשר התבסס, בין היתר, על סקר סיכונים שנערך על ידי יועץ חיצוני מקצועי באמצעות פגישות ושיחות עם הנהלה בכירה בקבוצה, כולל מנהלי החטיבות השונות, ותוצאותיו ומסקנותיו הובאו לדין בדירקטוריון החברה. הנהלת החברה מקיימת מעת לעת דיונים בנושא גורמי הסיכון להם הקבוצה החשופה, כמו גם בחינת המהותיות שלהם וביחס לתמורות שחלות בענפים ובמציאות העסקית בהם היא פועלת. גורמי הסיכון העיקריים להם חשופה הקבוצה הם:

80.1 גורמי סיכון מקרר-כלכליים

80.1.1 סיכונים משקיים

כמפורט לעיל, אחד מעיסוקיה העיקריים של החברה הינו ביצוע פרויקטים מורכבים בהיקפים גדולים בתחום הבנייה והתשתיות בישראל ובחו"ל. עקב כך, הכנסות הקבוצה תלויות בגורמים חיצוניים כגון: המצב הכלכלי בארץ ובעולם אשר משפיע, בין היתר, על שיעורי הצמיחה בישראל ובמדינות בחו"ל בהן הקבוצה פעילה, היקף הפעילות בבניית משרדים ובניה שלא למגורים ומדיניות ממשלתית ביחס להשקעות בתשתית. גורמים אלה משפיעים על היקף ההשקעות, היקף קבלת עבודות, מחירי הזמנות והתשומות בשוק. האטה בפעילות הכלכלית בישראל או במדינות בחו"ל בהן הקבוצה פעילה וכן הגדלת הגרעון בתקציב המדינות הרלוונטיות עלולים להשפיע על פעילות הקבוצה ורווחיותה. כמו כן, עוסקת הקבוצה בתחום הנדל"ן היזמי בישראל ובחו"ל. תחום זה מושפע משיעורי הצמיחה וממדיניות הריבית במדינות בהן פועלת הקבוצה.

המלחמה השפיעה על המצב הכלכלי בישראל, הסנטימנט הצרכני בכלל והביקוש לצריכה

• 105 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

בפרט, כמו גם על נגישות לכוח אדם והיכולת להמשיך לבצע ללא הפרעה עבודות שונות, בפרט עבודות בהיקפים גדולים. אי הוודאות הקיימת ביחס להשלכות המלחמה משליכה על היכולת לחזות את השפעות המלחמה על כלכלת ישראל בכלל ותחומי הפעילות של החברה בפרט.

סיכוני ריבית ואינפלציה .80.1.2

בשנים האחרונות נרשמה תנודתיות גבוהה בשיעורי האינפלציה בישראל ובעולם. בשנים 2024 ו-2025 ניכרת התמתנות באינפלציה וחזרה הדרגתית לסביבת יעד של כ-2%-3%.

התמשכות האינפלציה ושיעור ריבית גבוה במשק, עלולים להשפיע על עסקי החברה, בעיקר בנושאים הבאים: (1) הקבוצה מממנת חלק מפעילותה באמצעות אשראי מתאגידים בנקאיים, אשר חלקו נושא ריבית בשיעור משתנה. לעלייה בריבית, כמו גם לעלייה בשיעור האינפלציה, השפעות שליליות על תוצאות החברה כתוצאה מעלייה בהוצאות המימון בגין הלוואות אלו; (2) התייקרות המשכנתאות שנוטל הציבור והשפעות המלחמה, הביאה להתמתנות קצב העלייה במחירי הדיור שאפיינה את השנים האחרונות, וכן לירידה בקצב מכירת הדירות. בעניין זה חשוב לציין, כי ההשפעות של עליית הריבית גרמו לירידה במחירי הקרקעות אותן רוכשת הקבוצה ואשר משווקות על ידי המדינה; (3) תנודות במחירי חומרי הגלם - הקבוצה חשופה לשינויים במחירי חומרי הגלם המשמשים לפעילותה, כמו גם לשינויים בעליות השינוע של חומרי הגלם. אלו מושפעים, בין היתר, משיעור עליית האינפלציה.

הקבוצה פועלת באופנים שונים על מנת לצמצם את חשיפתה כאמור לעיל, בין היתר תוך שימוש בתמהיל נכון, המשקף את רמת הסיכון, באשראים אותם היא נוטלת - אשראי בריבית קבועה (באמצעות גיוסי אגרות חוב), ואשראי בריבית משתנה. כמו כן, הקבוצה פועלת להקטנת החוב הפיננסי וצמצום הוצאות המימון באמצעות שימוש נכון בעודפי המזומנים שלה.

בנוסף, הקבוצה מתמודדת עם עלייה במחירי חומרי הגלם בדרך של הצמדת חלק מהסכמי ההתקשרות שלה עם מזמיני העבודה למדד תשומות הבנייה, או למדדים אחרים (לדוגמה - פעילות התחבורה הציבורית בה התמורה צמודה, בין היתר, למחירי הסולר והדלק) המשקפים סיכונים אלו, וכן באמצעות הסכמי מסגרת לרכישת חומרי גלם המקבעים מחיר והסכמי הובלה לטווח ארוך.

שינויי חקיקה ורגולציה .80.1.3

הקבוצה חשופה להשלכות המדיניות הממשלתית, סדרי עדיפויות שלה והליכי החקיקה (אשר עשויים להשתנות, בין היתר, לאור חילופי ממשלות ולהשפיע על הסביבה הכלכלית בה פועלת הקבוצה), הן בישראל והן במדינות מחוץ לישראל, ובפרט אלו בתחום הנדל"ן, כדוגמת דיני תכנון ובניה ובתחום המיסוי. המשך ההתרחבות הגלובאלית של החברה יוצרת חשיפה לדינים ומגבלות נוספים. לשינויים בחוקים ובתקנות הרלוונטיים לפעילות הקבוצה בישראל ובעולם עשויה להיות השפעה על רווחיות הקבוצה ותזרים המזומנים שלה.

שינויים בשערי החליפין .80.1.4

לקבוצה נכסים, התחייבויות ופעילויות שתוצאותיהן צמודות או נקובות במטבע חוץ

• 106 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

(בעיקר אירו, דולר אמריקאי, רובל וולוטי פולני). כמו כן, לקבוצה הסכמים שנחתמים עם לקוחות והסכמים לרכישת חומרי גלם וציוד מספקים, אשר צמודים לשער חליפין של מטבעות חוץ שונים. תוצאה מכך קיימת חשיפה לשינויים אפשריים בשערי חליפין של מטבעות החוץ.

הקבוצה מגדרת חשיפה זו, בין היתר, על ידי הצמדת חלק ממרכיבי החוזים השונים למטבע היבוא של הטובין ועל ידי הקדמת תשלומים לספקים תמורת הנחה מוסכמת וכן באמצעות ביצוע עסקאות הגנה (בעיקר חוזי forward).

.80.2 גורמי סיכון ענפיים

.80.2.1 בטיחות וגהות בעבודה

אי עמידה בתקני בטיחות וגהות תעסוקתית מצד הקבוצה עלולה להוביל לפגיעה בחיי אדם, להוצאות כספיות משמעותיות ואף לתביעות פליליות נגד מנהלי הקבוצה. עיקר הסיכון נובע מעבודה בגובה רב, מעבודה עם מכשור כבד, מחשש לקריסת מבנים וחשש לפגיעה מכלי רכב באזור העבודה. המענה לסיכון זה הינו באמצעות מדיניות בטיחות מחמירה שמיישמת הקבוצה כחלק מפעילותה השוטפת, לה אחראים לכל דרגי הניהול, הכוללת הטמעת תכנית מקיפה למימוש סטנדרט בטיחות גבוה בקבוצה לצד הקפדה על הוראות הדין. במסגרת זו, לכל אתר עבודה נקבעת תכנית בטיחות מפורטת ומוטמעים כללי בטיחות ייעודיים לאתר בקרב כל העובדים לפני תחילת העבודה בו; ישנה הקפדה על יישום תקנים מחמירים לציד לרבות פיגומים, מנופים, עבודה בגובה וכלי עבודה; הדרכות מקצועיות, מבדקי בטיחות ותרגילי בטיחות מתקיימים באופן שוטף לכלל העובדים; מופעלות מערכות מידע חדשניות להגברת הבטיחות ומניעת תאונות ומתבצעת בקרה מתמדת, מדיניות דיווח ואכיפה מחמירה, לרבות טיפול מיידי בכל מפגע או סיכון בטיחותי בעבודה. הקבוצה מעסיקה עשרות ממוני בטיחות, נאמני בטיחות ועוזרי בטיחות וכן מנהלי עבודה אשר חלק ניכר מעיסוקם הינו שמירה והקפדה על כללי הבטיחות באתרי הקבוצה. הקבוצה מכנסת מעת לעת פורום ממוני בטיחות מורחב בראשותו של סמנכ"ל משאבי אנוש, בו חברים לכל ממוני הבטיחות המועסקים בכל אחת מחברות הקבוצה. פורום זה נועד, בין היתר, לטובת שיתוף ידע, תחקור אירועים והגברת הסינרגיה בין החברות. לפרטים נוספים ראו סעיפים 17.5 ו- 69.5 לעיל.

.80.2.2 מחירי נדל"ן

ירידה במחירי הנדל"ן עלולה להשפיע על החברה הן במסגרת פעילותה היזמית בתחום, והן במסגרת פעילותה כחברה קבלנית המספקת שירותי בניה לחברות קבלניות, ובכך לגרור שחיקה ברווחיות הקבוצה. מחירי הנדל"ן מושפעים מגורמים רבים כגון: שיעור הריבית במשק, עודפי היצע של שטחי השכרה, הפשרת קרקעות ושינויי מדיניות הממשלה בנושאי הטבות לרוכשי דירות ומיסוי נדל"ן, מימון, שינויים בביקושים (המושפעים בין היתר משיעור האינפלציה והריבית במשק) ועוד. ראו בנוסף סעיף 80.1.2 לעיל.

.80.2.3 סיכוני מימון, נזילות ואשראי

יכולתה של הקבוצה לקיים את פעילותה תלויה בין היתר ביכולתה למחזר חובות ולגייס מימון חדש הנדרש לצורך המשך צמיחתה. מגבלות על מוסדות פיננסים בהעמדת אשראי

• 107 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

ל-"לווה בודד" ול-"קבוצת לווים" בשל קבוצת החברות עליה נמנית החברה ובעלת השליטה בה, שינויים בריבית, שינויים במצב המשק ושינויים הנוגעים לתחומי פעילות החברה עלולים להשפיע על יכולתה של החברה לגייס מימון הנדרש לפעילותה, או על תנאי המימון, וכתוצאה מכך על רווחיות הקבוצה. הקבוצה בוחנת באופן שוטף את רמות המינוף שלה כמו גם את אפשרויות המימון שלה, ופועלת לגיון מקורות המימון, ושמירה על מסגרות אשראי ורמת נזילות מספקות לצרכי פעילותה.

.80.3 גורמי הסיכון ברמת הקבוצה

.80.3.1 סינרגיה פנימית בתוך הקבוצה, תכנון ותעדוף אסטרטגי

לאור העובדה שהקבוצה מורכבת ממספר רב של חברות שכל אחת מהן מהווה מרכז רווח עצמאי ומנהלת באופן עצמאי, ייתכן ניגודי אינטרסים בין החברות בקבוצה העלולים לגרום לאי מימוש הפוטנציאל העסקי ולאי עמידה ביעדי הצמיחה של הקבוצה בכללותה. כמענה לסיכון, החברה מקפידה על מנגנון לשיתופי פעולה פנימיים, ובין היתר, הוקמה חטיבת ה- Building, כדי לרכז את פעילות הבנייה של הקבוצה בישראל בתחום המגורים, משרדים, מסחר ובנייה ציבורית, וחטיבת ה-Civil כדי לרכז את פעילות הקבוצה בישראל בתחום התשתיות, הנדסה אזרחית וסביבה.

.80.3.2 תמחור מכרזים ופרויקטים מסוג BOT

תמחור מכרזים נעשה מלכתחילה במרווחי רווח נמוכים, כמקובל בענף. בנוסף, קיים פער זמנים גדול בין מועד תמחור עלויות ההקמה והתפעול של מכרזים ופרויקטים מסוג BOT לבין מועד ההקמה והתפעול של הפרויקטים בפועל, אלא עלולים לחשוף את הקבוצה להפסדים בעקבות קושי לחזות את תנודתיות מחירי חומרי הגלם בעולם, עלויות שכר עבודה, עיכובים בשרשרת האספקה, שינויים בשערי החליפין, הצמדות ושיעורי ריבית עתידיים השונים מאלו שנחזו, חוסר תשומת לב לפרט טכני בעל השפעה מהותית במכרז, וכן לוח זמנים קצר להגשת ההצעה.

המענה לסיכון זה הינו באמצעות מספר פעולות בהן נוקטת הקבוצה, בין היתר: ביצוע פרויקטים משולבים עם חברות בעלות ידע מתאים בתחום המכרז הספציפי; ריכוז וניהול כל התהליך על ידי הגוף היזמי; הקמת צוותי משימה ייעודיים; ביצוע סקר פערים בעת קבלת מכרז והצגתן להנהלה; בחירה מושכלת של כניסה לפרויקטים בהם מנגנוני התמורה מאפשרים תמחור מבוסס מדדי התייקרות רלוונטיים לעבודות המבוצעות בפרויקט; נוהל אישור עסקאות בוועדה מיוחדת בהתאם לשווי הפרויקט; ופיתוח כלי תמחור מקצועיים ומתודולוגיים עבור תמחור מכרזים.

.80.3.3 עתודה ניהולית וגיוס ושימור הון אנושי

החברה נדרשת באופן מתמשך למשאבים ניהוליים והון אנושי מקצועי בתחומים שונים ומגוונים, אשר בחלקם מצריכים התמחות וניסיון בתחומים מקצועיים ייחודיים. קושי בשימור הון אנושי בהיקף מספק לביצוע צבר העבודות הנרחב של החברה, כמו גם בגיוס מתמיד של הון אנושי חדש ומקצועי, עשוי לפגוע ביכולת החברה בביצוע התחייבויותיה. המענה לסיכון זה הינו באמצעות מספר פעולות בהן נוקטת הקבוצה, בין היתר: הקבוצה

• 108 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללותו

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מגייסת עובדים במקצועות נדרשים, משקיעה בהכשרה והדרכה טכנית של עובדים (בין היתר במסגרת "קמפוס אלקטרה", כאמור בסעיף 69.5.1 לעיל) ומשמרת עובדים קיימים בשיטות תגמול ובתמריצים מגוונים. כמו כן, הקבוצה מיישמת תכנית לבניית העתודה הניהולית והמקצועית בקבוצה בכדי לבנות דור חדש של מנהלים ועובדים מקצועיים ומנוסים בתחומם. לפירוט בדבר השפעות המלחמה על ההון האנושי בקבוצה, ראו ביאור ג' בדוחות הכספיים.

בקרת פרויקטים .80.3.4

הקבוצה מנהלת מספר רב של פרויקטים בהיקפים כספיים נכבדים וחשופה לסיכונים שונים, כגון אי עמידה ביעדי ביצוע ולוחות זמנים ביחס לפרויקטים, עיכובים או אי קבלת היתר בניה או אישורים אחרים, תקינות המבנים ומערכותיהם וניהול נכון של התשומות בפרוייקטים השונים. רוב הפרויקטים אשר הקבוצה מנהלת הינם פרויקטים ארוכי טווח בהם יש לתזמן מספר רב של גורמי ביצוע, אשר חלקם לא בשליטתה. לעמידה בלוחות זמנים, במפרט ובאיכות שנקבעו בפרוייקט יש חשיבות רבה, כאשר בחלק מהמקרים נקבעים קנסות בגין איחורים. בשל כך, הקבוצה מבצעת בקרה שוטפת, באמצעות מחלקה בלתי תלויה, בהתאם לתקצוב ולוחות זמנים ומפיקה דוחות הנהלה תקופתיים לפרויקטים וזאת על מנת שלא לזהות בזמן אמת עלויות גבוהות מהמתוכנן ועיכובים בביצוע משימות, כך שהנהלת הפרויקט תוכל להגיב בזמן (בדרכים שונות ובהתאם לסוג החריגה) ובהתאם לשמור או להפחית את השפעת אי השגת יעדי הקבוצה.

התרחבות גלובלית .80.3.5

לחברה פעילויות רבות במדינות רבות בעולם. פעילות זו התרחבה במהלך השנים באמצעות רכישת חברות העוסקות בתחום הפעילות, כפי שפורט לעיל. בכוונת החברה להעמיק ולהגדיל את היקף הפעילות הללו, בין היתר, באמצעות בחינת רכישת חברות נוספות וזאת כחלק מהדרכים לעמוד ביעדיה האסטרטגיים. תהליך ההתרחבות בחו"ל ואיתור חברות מטרה הינו תהליך מורכב הדורש ידע וכישורים, וזאת, בין היתר, לאור העובדה כי הפעילות מרוכזות בחו"ל. כשל בביצוע בדיקות נאותות לפני מיזוג ורכישת חברה זרה, בזיהוי נכון של הזדמנויות ובאיתור ומינוי צוות ניהולי מתאים, עשוי לפגוע במוניטין החברה ובתוצאותיה. על מנת לצמצם חשיפה זו, הקבוצה משקיעה משאבים ביישום מבני עסקאות שנועדו לשמר את הידע והמשאבים הניהוליים בחברה, כפי שהיו טרום העסקה.

קריסת מערכות מידע, המשכיות עסקית, אבטחת מידע וסיכוני סייבר .80.3.6

תהליכים מהותיים בקבוצה ומתקנים המופעלים על ידיה, נסמכים במידה מסוימת על מערכות מידע המשמשות את עובדי הקבוצה, ולפיכך רמת החשיפה לסיכונים קיברנטיים חיצוניים מוערכת כמוגבלת. ואולם, הקבוצה מפעילה גם מערכות הקשורות לפרויקטים שונים, וכן בידיה מידע של צדדים שלישיים שעושי להיות רגיש או כפוף לחובות סודיות, בין מכוח הדין ובין מכוח התחייבויות חוזיות. מערכות אלו חשופות לתקלות, פגיעות ותקיפות, אשר אם תתרחשנה בקנה מידה רחב - עלולות לגרום לשיבושים בפעילות הקבוצה, וכתוצאה מכך להביא לחביות ולהוצאות משמעותיות כמו גם לפגיעה במוניטין ובמצבה הכספי של החברה.

• 109 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח תיאור עסקי התאגיד
אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מערכות המידע השונות מגובות באמצעים מקובלים המצויים היום בשוק באופן המאפשר שיחזור מערכות מידע בעת הצורך. בקבוצה קיימת תכנית להתאוששות מאסון (DRP) במסגרת קיימים, בין היתר, נהלים ומדיניות הנוגעים לתכנון ושחזור התשתית הטכנולוגית הנחוצה לקבוצה לאחר מקרה אסון.

על מנת למנוע פגיעה באבטחת מידע ולצמצם את האפשרות לאירועי סייבר (אשר היקפם כנגד חברות שונות בארץ ובעולם גדל בשנים האחרונות), הקבוצה משקיעה משאבים ניכרים ומקיימת נהלים ומנגנונים לאבטחת מידע בצורה אפקטיבית מיטבית ועל־פי דרישות החוק ומגינה על מאגרי המידע המוגדרים כרגישים לקבוצה מפני התקפות סייבר וזאת על מנת שהמידע לא יזלוג לגורמים מחוץ לקבוצה, יינזק או יאבד. בקבוצה מותקנים מספר מעגלי אבטחה לקבלת נתונים על תקיפות אפשרויות ודרכי התגוננות אפשריים המתעדכנים באופן שוטף ממאגרי הנתונים של ספקי אבטחת המידע המובילים בשוק.

הקבוצה פועלת במספר מישורים לצמצום אפשרויות הפגיעה: הקבוצה מבצעת סקרי סיכונים ובדיקות חדירה קבוצות לצמצום הפגיעה בתשתיות הקבוצה; ביצוע מבדקי חוסן לממשקים חיצוניים שונים בין אם בכלים אוטומטיים או בדיקות ידניות על ידי מי שהוסמך לכך; הפעלה של גורמים מומחים לטיוב שוטף של מערכות ההגנה השונות על מנת לוודא כי הן פועלות ומוגדרות כשורה; הפעלת תכנית ניהול משברים למקרה תקיפה; פעולות הסברה להגברת מודעות העובדים בהיבטי אבטחת המידע והסייבר; והפעלת מוקד ניטור והתראה לאירועי אבטחת מידע בזמן אמת; בנוסף, כל המבואות לתשתית המחשוב של הקבוצה מבוקרות באופן קבוע על ידי מערך אבטחת המידע של הקבוצה.

למיטב הבנת הקבוצה, האמצעים שהקבוצה מפעילה הינם אפקטיביים להקטנת ההסתברות להתרחשות תקיפות סייבר, ואולם הקבוצה לא מניחה כי היא מוגנת באופן הרמטי מפני תקיפה או ניצול של חולשות אבטחה ועל כן הקבוצה מבוטחת בביטוח כנגד סיכוני סייבר.

.80.3.7

מניעת שוחד ושחיתות

הקבוצה עשויה להיות חשופה, בתחומי הפעילות השונים ובמדינות השונות בהן היא פועלת, לרגולציה לעניין מניעת שחיתות ושוחד, אשר הפרתה עלולה לגרור סנקציות שונות, כמו גם לפגוע במוניטין של הקבוצה ולהשפיע על פעילותה. על מנת להימנע מעבירות על חוקי שוחד, הן על ידי הקבוצה והן על ידי גורמים שלישיים המועסקים על ידי הקבוצה, אימצה הקבוצה תכנית ציות. התוכנית קובעת את הכללים אשר על־פיהם עובדי הקבוצה מחויבים לפעול, ומטרתה לוודא כי הקבוצה עומדת בדרישות החוקים אשר אוסרים מתן שוחד. כמו כן, תכנית הציות קובעת את הדרכים בהן הקבוצה תפקח על יישומה, ואת הפעולות אותן תבצע הקבוצה על מנת להכיר את הגורמים השלישיים אותם מעסיקה הקבוצה, תוך ווידוא כי פועלים של גורמים שלישיים אלו הינו תקין.

• 110 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE
דוח תיאור עסקי התאגיד

להלן טבלה מרכזת של גורמי הסיכון בקבוצה, ומידת השפעתם על פעילות הקבוצה

| מידת ההשפעה
קטנה | מידת ההשפעה
בינונית | מידת ההשפעה
גדולה | גורמי הסיכון |
| --- | --- | --- | --- |
| | | | גורמי סיכון מקרר-כלכליים: |
| | | + | סיכונים משקיים |
| | + | | סיכוני ריבית ואינפלציה |
| | + | | שינויי חקיקה ורגולציה |
| | + | | שינויים בשערי החליפין |
| | | | גורמי סיכון ענפיים: |
| | | + | בטיחות וגהות בעבודה |
| | + | | מחירי נדל"ן |
| | + | | סיכוני מימון, נזילות ואשראי |
| | | | גורמי סיכון של הקבוצה: |
| | + | | סינרגיה פנימית בתוך הקבוצה, תכנון ותעדוף
אסטרטגי |
| | + | | BOT מתחר מכרזים ופרויקטים מסוג |
| | + | | עתודה ניהולית וגיוס ושימור הון אנושי |
| | + | | בקרת פרויקטים |
| | + | | התרחבות גלובלית |
| | | + | קריסת מערכות מידע, המשכיות עסקית,
אבטחת מידע וסיכוני סייבר |
| | + | | מניעת שוחד ושחיתות |

• 111 -

פרק 4: תיאור עסקי התאגיד בכללות

---

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025

EXCELLENCE ACROSS DECADES

זכיינות יממת בנדל"ן פוריקטים למבנים ותשתיות הפעלה, שירות ואחזקה

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

אלקטרה

CONSIDER IT DONE

דירקטוריון אלקטרה בע"מ מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה והחברות המאוחדות שלה ("הקבוצה")

לשנה שסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 ("תקופת הדוח")

1. תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

למועד הדוח, הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל בחמישה מגזרי פעילות: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל; מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל; מגזר הפעלה, שירות ואחזקה; מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום; ומגזר זכיינות. פעילות הקבוצה מבוצעת באמצעות החברה והחברות המוחזקות על ידה. לפרטים ראה סעיף 2 לדוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31 בדצמבר 2025.
למידע בדבר הסביבה הכלכלית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה ראה סעיף 6 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

2. מצב כספי

להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי המאזן (מיליוני ש"ח):

| שינוי ב-ב | 31.12.2024
% | 31.12.2024
סכום | 31.12.2025
% | 31.12.2025
סכום |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 16.3 | 63.6 | 7,730 | 66.7 | 8,991 |
| 1.6 | 36.4 | 4,415 | 33.3 | 4,486 |
| 28.3 | 54.1 | 6,567 | 62.5 | 8,427 |
| (17.1) | 26.7 | 3,248 | 20.0 | 2,692 |
| 1.2 | 19.2 | 2,330 | 17.5 | 2,358 |
| 11.0 | 100.0 | 12,145 | 100.0 | 13,477 |

נכסי הקבוצה במאזן המאוחד למועד הדוח הסתכמו לסך של 13,477 מיליון ש"ח לעומת סך של 12,145 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2024.

עודף הנכסים השוטפים על ההתחייבויות השוטפות הסתכם לסך של 564 מיליון ש"ח לעומת סך של 1,163 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2024, והיחס השוטף ליום 31 בדצמבר, 2025 הינו 1.1 לעומת 1.2 ליום 31 בדצמבר, 2024.

113

---

אלקטרה

CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

.2 מצב כספי (המשך)

הסברי הדירקטוריון	ליום 31 בדצמבר 2024 (מיליוני ש"ח)	ליום 31 בדצמבר 2025 (מיליוני ש"ח)	סעיף
העלייה נבעה בעיקר מעליה ביתרת מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה בסך של 567 מיליון ש"ח, בעיקר כתוצאה מסיווג מספר קרקעות אשר הוצגו אשתקד במסגרת הנכסים הלא שוטפים ומעליה ביתרת החייבים ויתרות חובה, הלקוחות והכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה בחלק מחברות הקבוצה וכתוצאה מהשפעת איחוד לראשונה של P.J Mechanical וטר-ארמה.	7,730	8,991	נכסים שוטפים
העלייה נבעה בעיקר מעליה ביתרת השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך של 129 מיליון ש"ח (הנובעת בעיקר מהשקעה בפרויקט מגורים בשדה דב), מעלייה שנבעה מרכישת מלאי קרקעות וכן מעליה ביתרת הרכוש הקבוע ונכסי זכות שימוש. עליה זאת קזזה כנגד ירידה ביתרת חייבים בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים כתוצאה ממכירת החזקות הקבוצה בזכיין של פרויקט קריית הממשלה בנתניה וירידה ביתרת מלאי מקרקעין לזמן ארוך כתוצאה מסיווג מספר קרקעות במסגרת הנכסים השוטפים כאמור לעיל.	4,415	4,486	נכסים לא שוטפים
העלייה נבעה בעיקר מעליה ביתרת הלוואות למימון נדל"ן בייזום בסך של 965 מיליון ש"ח, בין היתר, לאור סיווג חלק מההלוואות להתחייבויות השוטפות, מעליה בהלוואות למימון מגזר הזכיינות בסך של 148 מיליון ש"ח, ששימשו בעיקר למימון רכישת אוטובוסים, מעליה ביתרות הספקים והתחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה בחלק מחברות הקבוצה וכתוצאה מהשפעת איחוד לראשונה של P.J Mechanical וטר-ארמה.	6,567	8,427	התחייבויות שוטפות
הירידה נבעה בעיקר מירידה ביתרת הלוואות למימון נדל"ן בייזום בסך של 632 מיליון ש"ח בעיקר לאור סיווג חלק מההלוואות להתחייבויות השוטפות כאמור לעיל וכן מירידה ביתרת הלוואות למימון מגזר הזכיינות כתוצאה ממכירת החזקות הקבוצה בפרויקט קריית הממשלה בנתניה, כאמור לעיל, בניכוי עלייה ביתרת התחייבויות בגין חכירה לאור התקשרות חדשות בהסכמי חכירה בתקופת הדוח (שכירות מקרקעין וליסינג של כלי רכב).	3,248	2,692	התחייבויות לא שוטפות
העלייה נבעה בעיקר מרוווח כולל לתקופה בסך של 165 מיליון ש"ח בניכוי דיבידנד לבעלי מניות החברה ובעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של 123 מיליון ש"ח.	2,330	2,358	הון

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

1. תוצאות הפעולות
   להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים (מיליוני ש"ח):

רבעון	רבעון	רבעון	רבעון	רבעון
10-12/24	1-3/25	4-6/25	7-9/25	10-12/25
3,273	3,373	3,411	3,474	3,695
(3,053)	(3,136)	(3,175)	(3,281)	(3,460)
220	237	236	193	235
(106)	(113)	(122)	(129)	(128)
(14)	(16)	(18)	(15)	(16)
(1)	(2)	(*	(4)	(7)
(3)	1	1	17	(1)
96	107	97	62	83
206	223	216	182	205
(8)	(19)	(4)	(20)	(19)
88	88	93	42	64
(28)	(22)	(25)	(7)	(18)
60	66	68	35	46
49	56	55	23	34
11	10	13	12	12
60	66	68	35	46

(הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים) (מיליוני ש"ח):
להלן טבלת ריכוז התוצאות העסקיות לפי רבעונים (מיליוני ש"ח):

רבעון	רבעון	רבעון	רבעון
10-12/24	1-3/25	4-6/25	7-9/25
3,273	3,373	3,411	3,474
(3,053)	(3,136)	(3,175)	(3,281)
220	237	236	193
(106)	(113)	(122)	(129)
(14)	(16)	(18)	(15)
(1)	(2)	(*	(4)
(3)	1	1	17
96	107	97	62
206	223	216	182

(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

(*) רווח תפעולי בתוספת פחת והפחתות ועלות תשלום מבוסס מניות. מדד זה אינו מבוסס על כללי חשבונאות מקובלים ואינו מהווה תחליף למידע הכלול בדוחות הכספיים. מדד זה משמש את הנהלת החברה, בין היתר, כמדד ליכולת הקבוצה להפיק מזומן מפעולותיה העסקיות.

115

---

אלקטרה

CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

1. תוצאות הפעולות (המשך)

הסברי הדירקטוריון בדבר השינויים העיקריים בשנת 2024 בהשוואה לשנת 2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023 (מיליוני ש"ח)	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מיליוני ש"ח)	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (מיליוני ש"ח)
העליה בהכנסות נבעה בעיקר מצמיחה אורגנית בהיקפי הפעילות ברוב מגזרי הפעילות בקבוצה וכן כתוצאה מאיחוד לראשונה של P.J Mechanical אשר נרכשה בתקופת הדוח. לפירוט בדבר הכנסות הקבוצה בפילוח לפי מגזרי פעילות, ראה סעיף 4 להלן.	11,615	12,326	13,953	הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
עיקר השינוי ברווח הגולמי נבע מעליה ברווח הגולמי של מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל (מיוחס בעיקר לפעילות בארה"ב) ומעליה ברווח הגולמי של מגזר הפעלה, שירות ואחזקה, בין היתר לאור גידול בהיקף הפעילות, בניגוד לירידה ברווח הגולמי של מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל כתוצאה מהשפעת המלחמה בעיקר על תחום התשתיות לאור עלייה בעליות פרויקטים (בעיקר שכר עבודה) ומשך ביצועם, כמפורט בסעיף 4 להלן.	922	881	901	רווח גולמי
העליה נבעה בעיקר כתוצאה מאיחוד לראשונה של P.J Mechanical וטר-ארמה שנרכשו בתקופת הדוח וכן מעליה בהוצאות הנהלה וכלליות ביתר חברות הקבוצה (בעיקר כתוצאה מעליה בהוצאות שכר).	(414)	(411)	(492)	הוצאות הנהלה וכלליות
העליה נבעה בעיקר כתוצאה מעליה בהוצאות מכירה ושיווק של אלקטרה מגורים.	(56)	(54)	(65)	הוצאות מכירה ושיווק
הירידה ברווח נבעה בעיקר מירידה ברווח של ישות הפועלת ברוסיה במסגרת מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וכן מהפסדים שנוצרו בתקופת הדוח במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל.	(1)	13	(13)	חלק החברה ברווחי (הפסדי) ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
ללא שינוי משמעותי.	1	14	18	הכנסות אחרות, נטו
	452	443	349	רווח תפעולי
הירידה בהוצאות המימון, נטו נבעה בעיקר מעליה בהכנסות מימון בגין התאמת התחייבויות פיננסיות בקשר עם רכישת חברות ומעליה בהכנסות הפרשי שער.	(107)	(84)	(62)	הוצאות מימון, נטו
	345	359	287	רווח לפני מסים על ההכנסה
הירידה נבעה בעיקר כתוצאה מירידה ברווח לפני מס.	(102)	(99)	(72)	מסים על ההכנסה
	243	260	215	רווח נקי

---

אלקטרה

CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

תוצאות הפעולות (המשך) .3

הסברי הדירקטוריון	10-12/2024 (מיליוני ש"ח)	10-12/2025 (מיליוני ש"ח)
העלייה בהכנסות נבעה בעיקר מצמיחה אורגנית בהיקפי הפעילות ברוב מגזרי הפעילות וכן כתוצאה מאיחוד לראשונה של P.J Mechanical אשר נרכשה ברבעון הראשון של שנת 2025 וטר-ארמה אשר נרכשה בתום הרבעון השלישי של שנת 2025. לפירוט בדבר הכנסות הקבוצה בפילוח לפי מגזרי פעילות, ראה סעיף 4 להלן.	3,273	3,695	הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
השינוי ברווח הגולמי נבע בעיקר מעלייה ברווח הגולמי במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל (מיוחס בעיקר לפעילות בארה"ב). מנגד חלה ירידה ברווח הגולמי של מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל כתוצאה מהשפעת המלחמה בעיקר על תחום התשתיות לאור עלייה בעלויות פרויקטים (בעיקר שכר עבודה) ומשך ביצועם, כמפורט בסעיף 4 להלן.	220	235	רווח גולמי
העלייה נבעה בעיקר כתוצאה מאיחוד לראשונה של P.J Mechanical וטר-ארמה, כאמור לעיל.	(106)	(128)	הוצאות הנהלה וכלליות
העלייה נבעה בעיקר כתוצאה מעלייה בהוצאות מכירה ושיווק של אלקטרה מגורים.	(14)	(16)	הוצאות מכירה ושיווק
חלק החברה בהפסדי ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו	(7)	(1)	העלייה נבעה כתוצאה מהפסדים שנוצרו בתקופת הדוח במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל בהשוואה לרווחים שנרשמו בתקופה המקבילה אשתקד.
הוצאות אחרות, נטו .ללא שינוי משמעותי	(3)	(1)	הוצאות אחרות, נטו
רווח תפעולי	83	96
הוצאות מימון, נטו .העלייה בהוצאות מימון נבעה בעיקר מגידול בהוצאות מימון במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום (לאור תחילת ביצוע של פרויקטים, בהם נרכשו קרקעות במזומן, בתקופת הדוח).	(8)	(19)	הוצאות מימון, נטו
	88	64	רווח לפני מסים על ההכנסה
.הירידה נבעה כתוצאה מירידה ברווח לפני מס	(28)	(18)	מסים על ההכנסה
	60	46	רווח נקי

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

1. דיווח בדבר מגזרים עסקיים

(ב'מיליוני ש"ח) לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025

סה"כ מאוחד	אורח חיים מיווסטות והתאמות למאוחד	זכיינות	פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום	הפעלה, שירות ואחזקה	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
13,953	(453)	1,168	695	3,410	2,465	6,668
-	453	-	-	(32)	-	(421)
13,953	-	1,168	695	3,378	2,465	6,247
349	(24)	64	46	273	57	(67)
826	5	232	46	402	92	49

הכנסות

הכנסות בין מגזריות

הכנסות מחיצוניים

(א) השתתפות

סה"כ מאוחד	אורח חיים מיווסטות והתאמות למאוחד	זכיינות	פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום	הפעלה, שירות ואחזקה	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
12,326	(496)	1,288	558	3,138	2,003	5,835
-	496	-	-	(44)	-	(452)
12,326	-	1,288	558	3,094	2,003	5,383
443	(25)	63	73	258	47	27
879	1	213	73	378	79	135

הכנסות

הכנסות בין מגזריות

הכנסות מחיצוניים

(ב'מיליוני ש"ח) לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023

סה"כ מאוחד	אורח חיים מיווסטות והתאמות למאוחד	זכיינות	פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום	הפעלה, שירות ואחזקה	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
11,615	(440)	1,248	620	2,944	1,759	5,484
-	440	-	-	(28)	-	(412)
11,615	-	1,248	620	2,916	1,759	5,072
452	(26)	38	61	235	48	96
881	3	193	61	348	79	197

הכנסות

הכנסות בין מגזריות

הכנסות מחיצוניים

(ו) השתתפות

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

1. דיווח בדבר מגזרים עסקיים (המשך)

א. פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

ההכנסות בשנת 2025 הסתכמו לסך של 6,668 מיליון ש"ח (כ-46% מההכנסות) לעומת סך של 5,835 מיליון ש"ח (כ-46% מההכנסות) אשתקד, עליה של כ-14% שנבעה בעיקר מעליה בהיקפי הביצוע בתחום קבלנות ראשית לבנייה, תחום התשתיות ותחום התקנת מערכות אלקטרו-מכניות.

ההפסד התפעולי בשנת 2025 הסתכם לסך של 67 מיליון ש"ח לעומת רווח בסך של 27 מיליון ש"ח אשתקד. הירידה ברווחיות נבעה מירידה ברווחיות תחום התשתיות, בין היתר לאור השפעות המלחמה על רווחיות החברה בתחום זה כתוצאה מעלייה משמעותית בשכר העבודה והתמשכות בזמנים ביצוע הפרויקטים. החברה עדיין נמצאת בתהליכי מ"מ לקבלת פיצוי הולם עם חלק ממזמיני העבודה ושותפויותיה, אך נכון למועד הדוחות הכספיים, אין וודאות לקבלתו.

ב. פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

ההכנסות בשנת 2025 הסתכמו לסך של 2,465 מיליון ש"ח (כ-17% מההכנסות) לעומת סך של 2,003 מיליון ש"ח (כ-16% מההכנסות) אשתקד, עליה של כ-23% שנבעה בעיקר מאיחוד לראשונה של חברה בארה"ב אשר נרכשה ברבעון הראשון של שנת 2025, בניכוי ירידה בהכנסות פעילות הקבוצה באירופה (בעיקר לאור דחיית ביצוע פרויקטים).

הרווח התפעולי בשנת 2025 הסתכם לסך של 57 מיליון ש"ח (כ-15% מהרווח התפעולי המגזרי) לעומת סך של 47 מיליון ש"ח (כ-10% מהרווח התפעולי המגזרי) אשתקד, עליה של כ-21% שנבעה בעיקר מגידול בפעילות בארה"ב אשר קוזזה כנגד ירידה ברווחיות הפעילות באירופה.

ג. הפעלה, שירות ואחזקה

ההכנסות בשנת 2025 הסתכמו לסך של 3,410 מיליון ש"ח (כ-24% מההכנסות) לעומת סך של 3,138 מיליון ש"ח (כ-24% מההכנסות) אשתקד, עליה של כ-9% שנבעה כתוצאה מגידול אורגני בהיקפי הפעילות במגזר זה.

הרווח התפעולי בשנת 2025 הסתכם לסך של 273 מיליון ש"ח (כ-73% מהרווח התפעולי המגזרי) לעומת סך של 258 מיליון ש"ח (כ-55% מהרווח התפעולי המגזרי) אשתקד, עליה של כ-6% שנבעה מגידול אורגני בהיקפי הפעילות במגזר זה.

119

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

1. דיווח בדבר מגזרים עסקיים (המשך)

ד. פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

ההכנסות בשנת 2025 הסתכמו לסך של 695 מיליון ש"ח (כ-5% מההכנסות) לעומת 558 מיליון ש"ח (כ-4% מההכנסות) אשתקד, עלייה של כ-25%, שנבעה מעליה בהיקפי הביצוע של הקבוצה בתקופת הדוח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הרווח התפעולי בשנת 2025 הסתכם לסך של 46 מיליון ש"ח (כ-12% מהרווח התפעולי המגזרי) לעומת סך של 73 מיליון ש"ח (כ-16% מהרווח התפעולי המגזרי) אשתקד, ירידה של כ-37%, שנבעה בין היתר, משחיקה ברווחיות חלק מהפרויקטים (לאור עלייה בהוצאות הריבית בגין קרקעות שנרכשו במזומן), מעליה בהוצאות מכירה ושיווק וכן מרישום רווחים בתקופה המקבילה אשתקד במסגרת ישות המטופלת לפי שיטת השווי המאזני הפועלת ברוסיה (לאור סיום אחד השלבים בפרוייקט וקבלת כל הכספים עבורו).

ה. זכיינות

ההכנסות בשנת 2025 הסתכמו לסך של 1,168 מיליון ש"ח (כ-8% מסך ההכנסות), לעומת סך של 1,288 מיליון ש"ח (כ-10% מסך ההכנסות) אשתקד, ירידה של כ-9%. עיקר הירידה בהכנסות נבעה מירידה בהכנסות פעילות התחבורה הציבורית של אלקטרה אפיקים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (לאור סיום הפעלה של שני אשכולות בתחבורה ציבורית) ומירידה בהכנסות הזכיין בפרויקט קריית הממשלה בנתניה (לאור סיום הקמת הפרויקט ומכירתו).

הרווח התפעולי בשנת 2025 הסתכם לסך של 64 מיליון ש"ח (כ-17% מהרווח התפעולי המגזרי) לעומת סך של 63 מיליון ש"ח (כ-13% מהרווח התפעולי המגזרי) אשתקד, ללא שינוי משמעותי, למרות הירידה בהכנסות.

120

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

.5 צבר עבודות

צבר העבודות של הקבוצה ליום 31 בדצמבר 2025 הסתכם לסך של 39,772 מיליון ש"ח לעומת סך של 37,333 מיליון ש"ח בסוף שנת 2024. הצבר ליום 31 בדצמבר 2025 כולל את חלקה של הקבוצה בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך של 440 מיליון ש"ח (ליום 31 בדצמבר 2024 - 631 מיליון ש"ח).

להלן טבלה המפרטת את צבר העבודות (במיליוני ש"ח):

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025	31 בדצמבר 2025	31 בדצמבר 2025	31 בדצמבר 2025
סה"כ	זכיינות *)	הפעלה, שירות ואחזקה *)	פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל	פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל	הפעלה, שירות ואחזקה *)	זכיינות *)	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
36,702	4,438	4,712	5,423	22,129	39,332	4,559	4,552	5,395
631	472	-	75	84	440	433	-	7
37,333	4,910	4,712	5,498	22,213	39,772	4,992	4,552	5,402
חלוקת צבר העבודות לפי מגזרי פעילות
---
ללא חברות כלולות
בגין חברות כלולות
סה"כ
12,215	1,105	3,009	1,842	6,259
---	---	---	---	---
27,117	3,454	1,543	3,553	18,567
39,332	4,559	4,552	5,395	24,826

(*)
הצבר כולל צבר לתפעול פרויקטי זכיינות ומכוני טיהור שפכים לתקופות ארוכות בסך של 5,668 מיליון ש"ח (כאשר סך של 1,231 מיליון ש"ח מצבר זה יבוצע במשך 12 חודשים ממועד המאזן). צבר העבודות במגזר הפעלה, שירות ואחזקה, מורכב הן מחוזי התקשרות לתקופות ארוכות והן מחוזי התקשרות לתקופות מתחדשות, הכוללים זכות ללקוח לסיימם בכל שלב. בגין החוזים לתקופות מתחדשות כוללת הקבוצה צבר המשקף הכנסות של 12 חודשים ממועד המאזן. על בסיס ניסיון העבר, שיעור החוזים אשר מבוטלים על ידי הלקוחות הינו זניח והחברה צופה כי שיעור הביטולים של צבר העבודות שטרם התממש יהיה זניח.

יובהר, כי צבר העבודות של הקבוצה כמו גם הערכות החברה לגבי שיעור הביטולים מהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף 32א לחוק ניירות ערך, המתבסס על האינפורמציה הקיימת בקבוצה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהערכות המפורטות לעיל, בין היתר משום שביצוע הצבר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע עבודות, הסדרי מימון שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקת חומרי גלם וציוד, ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם המפורטים בסעיף 80 לחלק א' (תיאור עסקי התאגיד) לדוח זה.

121

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

6. נזילות ומקורות מימון

להלן הסברי הדירקטוריון למצב נזילות החברה לשנת 2025 (במיליוני ש"ח):

| שנה
שהסתיימה
31 ביום
בדצמבר 2023 | לשנה
שהסתיימה
31 ביום
בדצמבר 2024 | לשנה
שהסתיימה
31 ביום
בדצמבר 2025 | סעיף |
| --- | --- | --- | --- |
| 376 | 606 | 654 | מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת לפני רכישת קרקעות |
| (219) | (189) | (271) | רכישת קרקעות |
| 157 | 417 | 383 | מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת |
| (98) | (531) | (490) | מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה |
| (28) | 604 | 263 | מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון |
| -* | (10) | (9) | הפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים |
| 31 | 480 | 147 | עלייה במזומנים ושווי מזומנים |
| 680 | 711 | 1,191 | יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה |
| 711 | 1,191 | 1,338 | יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה |

(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

נבע בעיקר מהרווחיות התפעולית של הקבוצה, אשר קזזה כנגד רכישת קרקעות שבוצעו על ידי הקבוצה בשנת 2025.

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

עיקר השינוי נבע מרכישת רכוש קבוע (בעיקר אוטובוסים) ועלייה בהשקעה בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (בעיקר רכישת קרקע בשדה דב).

תזרימי מזומנים מפעילות מימון

עיקר השינוי בתקופת הדוח נבע מקבלת הלוואות לזמן ארוך למימון נדל"ן בייזום לאור רכישת קרקעות, קבלת הלוואות לזמן ארוך למימון מגזר הזכיינות ששימשו לרכישת אוטובוסים וקבלת הלוואות לזמן ארוך למימון יתר פעילות הקבוצה, בניכוי תשלומים לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה, דיבידנדים ששולמו ופרעון התחייבויות בגין חכירה.

7. תזרים מזומנים וזוי למימון פירעון התחייבויות הקבוצה

למועד הדוח לא מתקיימים סימני אזהרה כהגדרתם בתקנה 10(ב)14 לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. להערכת דירקטוריון החברה, נכון למועד הדוח, על אף גרעון בהון החוזר במידע הכספי הנפרד המיוחס לחברה, אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה, וזאת בהתבסס על תזרים מזומנים וזוי.

122

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

8. אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה

א. ראה באורים 1ג', 32ב' ו-43 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025.

ב. בתקופה החל ממועד תאריך המאזן (31 בדצמבר 2025) ועד סמוך למועד פרסום הדוחות הכספיים (24 במרס 2026), חלו שינויים בשערי החליפין ביחס לשקל לרבות במטבעות במדינות בהן פועלת הקבוצה.

להלן פרטים על השינוי כאמור (מ-31.12.25 עד לשע"ח הידוע ביום 21.3.26)

%ב-	מטבע
(2.54%)	דולר ארה"ב
(4.11%)	אירו
(9.24%)	רובל רוסי
3.84%	ניירה ניגרית
(5.40%)	זלוטי פולני

הואיל וחלק מהותי מהכנסות הקבוצה הינן במטבע זר, הקבוצה מעריכה כי השינויים בשערי החליפין כפי שהם נכונים לתאריך פרסום דוח זה, צפויים להשפיע על תוצאות הקבוצה ועל המאזן שלה (ובכלל זה גם על ההון העצמי). יחד עם זאת, ההשפעה של שערי החליפין על התוצאות העסקיות של הרבעון הראשון של שנת 2026 תקבע בהתאם לשערי החליפין שיהיו בפועל במהלך הרבעון בכללותו ובסופו (31 במרס, 2026).

9. תוכניות רכישה עצמית

ביום 29 במרס 2020 החליט דירקטוריון החברה להגדיל את היקף תכנית הרכישה הקיימת של מניות החברה, כך שהסכום הכולל של התוכנית יעמוד על כ-163 מיליון ש"ח. כמו כן החליט דירקטוריון החברה לאשר ולאמץ תכנית רכישה עצמית של אגרות החוב (סדרות ד' ו-ה') של החברה, כפי שתהיינה מעת לעת, בהיקף כולל של עד 100 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראה באורים 28ה', 33ב' ו-33ג' לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר, 2025.

10. דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

המספר המזערי של דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית הראוי לחברה נקבע לדירקטור אחד. קביעה זו נעשתה בהתחשב בגודל החברה, גודל הדירקטוריון והרכבו, תחומי פעילות החברה ומורכבותם.

חברי הדירקטוריון של החברה שהינם בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית הינם: עודד שמיר (דח"צ), אלדד אברהם (דח"צ), דבורה אלחנטי (דח"צ), מיכאל זלקינד, דניאל זלקינד ואברהם ישראלי. לפרטים אודות חברי הדירקטוריון הנ"ל, אשר בהסתמך עליהם החברה רואה אותם כבעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית, ראו תקנה 26 בחלק ד' (פרטים נוספים על התאגיד) לדוח זה.

11. דירקטורים בלתי תלויים

נכון למועד הדוח, החברה לא אימצה בתקנון ההתאגדות שלה כל הוראה בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים כהגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק החברות, התשנ"ט-1999.

123

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

12. גילוי בדבר המבקרת הפנימית בתאגיד

פרטי המבקרת הפנימית

1. ר"ח לינור דלומי, מכהנת כמבקרת פנימית בחברה החל מיום 23 בפברואר, 2023 מטעם משרד Deloitte ישראל. תקופת כהונתה הראשונה של ר"ח דלומי הינה 5 שנים. לר"ח דלומי ניסיון רב בתחומי ניהול הסיכונים והביקורת והיא עומדת בתנאים הקבועים בסעיף 3(א) לחוק הביקורת הפנימית, התשנ"ב-1992 ("חוק הביקורת הפנימית").

2. המבקרת הפנימית עומדת בהוראות סעיף 146 (ב) לחוק החברות ובהוראות סעיף 8 לחוק הביקורת הפנימית.

3. נכון למועד הדוח, המבקרת הפנימית לא מחזיקה בניירות ערך של החברה.

4. המבקרת הפנימית אינה עובדת של החברה.

דרך המינוי

המבקרת הפנימית מונתה על פי המלצת וועדת הביקורת מיום 22 בפברואר, 2023 והחלטת דירקטוריון החברה מיום 23 בפברואר, 2023. המינוי אושר על רקע השכלתה, כישוריה וניסיונה רב השנים.

זהות הממונה על המבקרת הפנימית

הממונה הארגוני על המבקרת הפנימית הינו יו"ר הדירקטוריון.

תכנית העבודה

1. תכנית העבודה של הביקורת הפנימית של החברה וחברות הבת נקבעת, בין היתר, על פי סקר סיכונים שבוצע בשנת 2023 והשיקולים כדלקמן: כיסוי תחומי פעילות עיקריים של החברה, מוקדי סיכון וחשיפות הידועים למבקרת הפנימית ולהנהלה, פוטנציאל לחיסכון ויעילות, מחזוריות, שינויים מהותיים שחלו בהיקף/סוגי הפעילות וביצוע ביקורות חוזרות כמעקב אחר תיקון ליקויים ויישום המלצות. תכנית העבודה של הביקורת כוללת גם את התאגידים שלחברה יש בהם החזקות מהותיות בארץ ובחו"ל.

2. תכנית העבודה של הביקורת מוגשת לעיון ואישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה.

3. למבקרת הפנימית שיקול דעת לסטות מתוכנית העבודה בהתאם לצורך.

4. במהלך תקופת הדיווח, לא נבחנו עסקאות מהותיות ו/או עם צדדים קשורים ובעלי ענין.

124

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

12. גילוי בדבר המבקרת הפנימית בתאגיד (המשך)

היקף העסקה

1. להלן הערכת היקף הביקורת השנתית שהתבצעה על ידי המבקרת הפנימית בשנת 2025:

| סה"כ | הערכת היקף
העבודה בשעות | | בחברה | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| | בתאגידים
מוחזקים של
החברה | | | |
| 2,250 | 1,715 | 535 | בגין פעילות בישראל | בגין פעילות בחו"ל |
| 1,428 | 1,428 | -- | בגין פעילות בחו"ל | סה"כ |
| 3,678 | 3,143 | 535 | | |

1. היקף העבודה נקבע בהתאם לסקר הסיכונים שבוצע ובהתאם לתוכנית העבודה שאושרה על ידי ועדת הביקורת.

ערכת הביקורת

1. המבקרת הפנימית ערכה את ביקורתה בהתאם לתקנים מקצועיים מקובלים כאמור בסעיף 4(ב) לחוק הביקורת הפנימית והנחיות מקצועיות שאושרו ופורסמו על ידי לשכת המבקרים הפנימיים בישראל וכאמור בחוק החברות.

2. למיטב ידיעת דירקטוריון החברה, על סמך הצהרת המבקרת הפנימית, עמדה המבקרת הפנימית בדרישות שנקבעו בתקנים המקצועיים.

גישה למידע

למבקרת הפנימית ניתנה גישה חופשית, מתמדת ובלתי אמצעית למסמכים ומידע שברשות החברה ובתאגידים שבשליטתה, בין היתר על ידי ביקורים בנכסי החברה בהתאם לצורך, לרבות קבלת מידע ממערכות המידע ונתונים כספיים, כאמור בסעיף 9 לחוק הביקורת הפנימית. החברה הנחתה את התאגידים המוחזקים שלה לתת למבקרת הפנימית גישה חופשית למערכות המידע שלהם ולמסור לה את כל המסמכים שיתבקשו על ידיה. במסגרת דיון שנערך אחת לשנה בועדת הביקורת בנושא בחינת קיומם של ליקויים בניהול העסקי של התאגיד, המבקרת הפנימית מסרה שניתנה לה גישה חופשית למערכות.

דוח המבקרת הפנימית

1. המבקרת הפנימית מגישה דוחות בכתב על ממצאיה באופן שוטף, מעת לעת ובהתאם לנושאי הביקורת המתבצעים במהלך השנה. דוחות הביקורת מוגשים בין השאר ליו"ר הדירקטוריון, יו"ר ועדת הביקורת, חברי ועדת הביקורת ומנכ"ל החברה ובהתאם לכך מתקיימים דיונים בדבר ממצאיה בארגונים המתאימים.

2. במהלך שנת 2025 התקיימו 4 ישיבות של ועדת הביקורת בימים 24 במרס 2025, 26 ביוני 2025, 26 בנובמבר 2025 ו-30 בדצמבר 2025, בהן נדונו ממצאים בקשר עם דוחות ביקורת שהוגשו בשנת הדוח על ידי המבקרת הפנימית.

הערכת הדירקטוריון את פעילות המבקרת הפנימית

לדעת דירקטוריון החברה, היקף, אופי ורציפות הפעילות ותוכנית העבודה של המבקרת הפנימית היו סבירים בנסיבות העניין והיה בהם לממש את מטרות הביקורת הפנימית בתאגיד.

תגמול

1. סך התגמול לשנת 2025 למבקרת הפנימית וצוותה הינו כ-850 אלפי ש"ח.

2. להערכת הדירקטוריון, תגמול המבקרת הפנימית לא היווה גורם משפיע על שיקול דעתה המקצועי.

125

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

.13 תרומות

א. מעורבות חברתית ותרומה לקהילה

החברה פועלת בתחום המעורבות החברתית מזה שנים רבות. אנו נמצאים בקשר הדוק עם 12 עמותות ושותפים למעורבות חברתית. אלפי העובדים שלנו מגויסים מכל הלב לפעילויות שונות ומגוונות – לגמלאים, לניצולי שואה, לילדים בסיכון ועוד.

אנו מאמינים שפעילות זו תורמת לא רק לעמותות ולאוכלוסיות בקרבן אנו פועלים, אלא תורמת ערך מוסף אדיר לעובד המתנדב ויוצרת תחושת סיפוק בקרב העובדים שלוקחים חלק בפעילויות.

בשנת 2025 התנדבו מעל 2,500 עובדים בפעילות מגוונת: אריזה ואיסוף מזון, שיפוץ וצביעת בתים לנזקקים, סדנאות ושיח במועדוני גמלאים וניצולי שואה, עבודה עם נוער בסיכון, ילדים עם מוגבלות ועוד. בשנה זו זכינו גם להוביל שני פרויקטים מרגשים - פרויקט שבו הגשמנו חמש משאלות לילדים עם מחלה מסכנת חיים בשיתוף עמותת make a wish ופרויקט שיפוץ של בית לחיילים בודדים בהרצליה.

ב. קרן מלגות על שם גרשון זלקינד ז"ל

ביום 30 בדצמבר 2018 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת, את חלקה של החברה בהקמה ומימון תכנית המלגות על שם גרשון זלקינד ז"ל לתקופה של שלוש שנים, בהתאם לתקנה 1) לתקנות החברות (הקולות בעסקאות עם בעלי עניין), תש"ס-2000, המורכב מסכום קבוע שנקבע מראש, בתוספת סכום נוסף המבוסס על כח האדם המועסק על ידי החברה בהשוואה ליתר חברות קבוצת אלקו. ביום 27 בדצמבר, 2021 וביום 24 בדצמבר, 2024 אישר הדירקטוריון, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת (בהתאמה), לתקופה של שלוש שנים נוספות, את חלקה של החברה במימון תכנית המלגות האמורה לעיל. הקרן מקדמת (בעיקר) לימודי תואר ראשון במוסדות מוכרים להשכלה גבוהה של מקצועות לימוד ריאליים, לימודים בתחומים נוספים הנדרשים לפעילות החברות ולימודי הנדסאות. בשנות פעילות הקרן, הוענקו מלגות לכ-591 מילגאים. לפרטים נוספים ראה באור 36טז' לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר, 2025.

ג. תרומות

בשנת 2025 תרמה הקבוצה בישראל סך של כ-1,599 אלפי ש"ח. התרומות מיועדות למוסדות ללא כוונת רווח. כמו כן, תרמה הקבוצה מחוץ לישראל סך של כ-1,506 אלפי ש"ח.

להלן דיווח בדבר תרומות לגוף מסוים שהיקף הינו 50 אלפי ש"ח ומעלה, בשנת הדיווח:

1. תרומות בארץ:
2. איסוף - הקרן הבינלאומית לחינוך - 532 אלפי ש"ח. (לפרטים נוספים ראה ס"ק ב' לעיל)
3. מאורות - כולל סוכוטשוב (ע"ר) - 275 אלפי ש"ח.
4. מרכז הצדקה (ע"ר) - 263 אלפי ש"ח.
5. אור בכל בית - 100 אלפי ש"ח.

6. ישע ומזור - עזרה וסיוע לחולה ולנזקק - 100 אלפי ש"ח.

7. תרומות בחו"ל:
   | סכום התרומה בדולר ארה"ב | שם הגוף |
   | --- | --- |
   | 85,000 | NORTHWELL HEALTH FOUNDATION |
   | 40,000 | NY-PRESBYTERIAN BROOKLYN METHOD HOSPITAL |
   | 21,000 | JAMES LENOX HOUSE ASSOCIATION |
   | 16,500 | UNIVERSITY OF SPORTS PUBLICATIONS |
   | 16,000 | NEPHCURE FOUNDATION |
   | 16,000 | NY BUILDING FOUNDATION |
   | 15,000 | SALVADORI CENTER |

126

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

1. פרטים בדבר תעודות התחייבות של החברה - ראו נספח א' לדוח דירקטוריון זה.

2. גילוי בדבר רואה החשבון המבקר - ראו נספח ב' לדוח דירקטוריון זה.

הדירקטוריון מודה למנהלי החברה ולצוות העובדים על תרומתם

הדירקטוריון

| מיכאל זלקינד
יו"ר הדירקטוריון | איתמר דויטשר
מנכ"ל |
| --- | --- |
| 24 במרס, 2026 | |

127

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נספח א' - פרטים בדבר תעודות התחייבות של התאגיד - להלן פרטים אודות סדרות איגרות החוב (אלפי ש"ח)

סדרה	איגרות חוב - סדרה ה' (7390149)	איגרות חוב - סדרה ה' (7390222)	איגרות חוב - סדרה ה' (7390222)
א. מועד הנפקה	241,142 ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר ביום 9 באוגוסט 2021 על פי דוח הצעת מדף מיום 5 באוגוסט 2021, מכוח תשקיף מדף מיום 11 במאי 2020. 300,000 ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר ביום 8 בינואר 2024, על פי דוח הצעת מדף שפרסמה החברה ביום 4 בינואר 2024 מכוח תשקיף מדף מיום 31 במאי 2023. 350,000 ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר ביום 8 בינואר 2025, על פי דוח הצעת מדף שפרסמה החברה ביום 26 בינואר 2025, על פי דוח הצעת מדף שפרסמה החברה ביום 28 בינואר 2025, על פי דוח הצעת מדף שפרסמה החברה ביום 26 בינואר 2025 מכוח תשקיף מדף מיום 30 במאי 2023. לאחר תאריך המאזן, ביום 5 בינואר, 2026, ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר, על פי דוח הצעת מדף שפרסמה החברה ביום 26 בינואר 2025 מכוח תשקיף מדף מיום 31 במאי 2023.	ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר ביום 9 באוגוסט 2021 על פי דוח הצעת מדף מיום 6 בדצמבר 2018 וכפי שתקן ביום 6 בדצמבר 2018 מכוח תשקיף מדף מיום 30 במאי 2017. 315,000 ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר ביום 8 באוקטובר 2019 על פי דוח הצעת המדף שפרסמה החברה ביום 11 בפברואר 2015 מכוח תשקיף 2014. 200,000 ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר ביום 27 בספטמבר 2016 על פי דוח הצעת המדף שפרסמה החברה ביום 25 בספטמבר 2016 מכוח תשקיף 2014. 96,000 ע.נ. אגרות חוב נרשמו למסחר ביום 29 באוגוסט 2017 על פי דוח הצעת המדף שפרסמה החברה ביום 27 באוגוסט 2017 מכוח תשקיף מדף מיום 30 במאי 2017.	א. מועד הנפקה
ב. ע.נ. בעת הנפקה	31.12.2025 (עד למועד הדוח הנפקן 650,000 ע.נ. נוספים).	220,000 (עד למועד הדוח הנפקן 615,005 ע.נ. נוספים).	31.12.2025 (עד למועד הדוח הנפקן 651,005 ע.נ. נוספים)
ג. ע.נ. ל-31.12.2025	65,879	580,697	659,593
ד. פרמיה (ניכיון) והתחייבות בגין עדכון אמות מידה, בניכוי הוצאות הנפקה, נטו יתרת ערך נקוב ל-31.12.2025	1,460	10,316	(93,967)
ה. סכום ריבית צבורה ל-31.12.2025	67,339	591,013	565,626
ו. השווי ההוגן בדוחות	-	11,073	786
ז. שווי בורסה ל-31.12.2025	מוצגות על בסיס עלות מופחתת	585,191	585,459
ח. סוג ריבית (קבועה או משתנה)	65,622	11,111	(93,967)
ט. מועדי תשלום קרן	8 תשלומים שווים בשיעור של 11.111% מסכום הקרן כ"א ותשלום אחרון בשיעור של 8.33337% מסכום הקרן, אשר ישולמו ביום 10 בינואר של 6% מהשנים 2015 עד 2026 (כולל)	שנתית קבועה - עד ליום 11 בנובמבר 2021 בשיעור 3.75% והחל מיום 12 בנובמבר 2021 בשיעור 4%.	שנתית קבועה - עד ליום 11 בנובמבר 2021 בשיעור 3.75% והחל מיום 12 בנובמבר 2021 בשיעור 4%
י. מועדי תשלום ריבית	3 תשלומים שווים בשיעור של 11.111% מסכום הקרן כ"א ותשלום אחרון בשיעור של 8.33337% מסכום הקרן, אשר ישולמו ביום 10 בינואר של 6% מהשנים 2015 עד 2026 (כולל)	שנתית קבועה - עד ליום 11 בנובמבר 2021 בשיעור 3.75% והחל מיום 12 בנובמבר 2021 בשיעור 4%	1. תשלומים שווים בשיעור של 7.75% מסכום הקרן, אשר ישולמו ביום 10 בינואר של 6% מהשנים 2015 עד 2026 (כולל)
א. תנאי הצמדה לקרן ולריבית	אין	אין	אין
ב. זכות המרה	אין	אין	אין
ג. זכות לפדיון מוקדם או המרה כפיה	במקרה בו יוחלט על ידי הבורסה על מחיקה מהרישום למסחר של אגרות החוב מפני ששווי סדרת אגרות החוב פחת מהסכום שנקבע בהנחיות הבורסה בדבר מחיקה מהמסחר של אגרות החוב, תבצע החברה פדיון מוקדם של אגרות החוב, החברה תא רשאית לבצע, לפי שיקול דעתה הבלעדי, פדיון מוקדם, מלא או חלק, של אגרות החוב (סדרה ו'), במחיר, במגננה, בלוחות הזמנים וביתר התנאים הקבועים בסעיף 6.1 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ו'). החברה תהא רשאית לבצע, לפי שיקול דעתה הבלעדי, פדיון מוקדם, מלא או חלק, של אגרות החוב (סדרה ו'), במחיר, במגננה, בלוחות הזמנים וביתר התנאים הקבועים בסעיף 6.2 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ו').	במקרה בו יוחלט על ידי הבורסה על מחיקה מהרישום למסחר של אגרות החוב מפני ששווי סדרת אגרות החוב פחת מהסכום שנקבע בהנחיות הבורסה בדבר מחיקה מהמסחר של אגרות החוב, תבצע החברה פדיון מוקדם של אגרות החוב, החברה תא רשאית לבצע, לפי שיקול דעתה הבלעדי, פדיון מוקדם, מלא או חלק, של אגרות החוב (סדרה ו'), במחיר, במגננה, בלוחות הזמנים וביתר התנאים הקבועים בסעיף 6.2 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ו').	1. אגרות החוב - סדרה ד' (7390149)

128

---

אלקטרה

CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

(נפח א' - (המשך)

סדרה	איגרות חוב - סדרה ה' (7390222)	איגרות חוב - סדרה ה' (7390149)	איגרות חוב - סדרה ד' (7390149)
יד. ערבות לתשלום ההתחייבות	אינן מובטחות בשעבוד	אינן מובטחות בשעבוד	אינן מובטחות בשעבוד
טו. פרטים על הנאמן - שם האחראי בחברת הנאמנות -
דר' התקשרות -
כתבת -	משמרת חברה לנאמנויות בע"מ
רו"ח רמי סבטי
טלפון: 03-6374352
פקס: 03-6374344
דוא"ל: office@mtrust.co.il
דר' מנחם בגין 46-48, "בית אמות ביטוח", קומה 18, ת"א	משמרת חברה לנאמנויות בע"מ
רו"ח רמי סבטי
טלפון: 03-6374352
פקס: 03-6374344
דוא"ל: office@mtrust.co.il
דר' מנחם בגין 46-48, "בית אמות ביטוח", קומה 18, ת"א	משמרת חברה לנאמנויות בע"מ
רו"ח רמי סבטי
טלפון: 03-6374352
פקס: 03-6374344
דוא"ל: office@mtrust.co.il
דר' מנחם בגין 46-48, "בית אמות ביטוח", קומה 18, ת"א
טז. דירוג^{1}
דירוג אחרון (אסמכתא מספר)
שם החברה המדרגת
דירוג למועד ההנפקה
דירוג למועד הדוח	A+/stable
2.3.2026
(2026-15-018989)
מעלות
AA/-stable
A+/stable	A+/stable
2.3.2026
(2026-15-018989)
מעלות
AA/-stable
A+/stable	A+/stable
2.3.2026
(2026-15-018989)
מעלות
AA/-stable
A+/stable
יז. דירוגים נוספים	א. ביום 1.1.2026 - + ציב
ב. ביום 2.3.2025 - + ציב
ג. ביום 22.2.2025 - + ציב
ד. ביום 23.1.2025 - + ציב
ה. ביום 22.2.2024 - + ציב
ו. ביום 3.1.2024 - + ציב
ז. ביום 13.3.2023 - + ציב
ח. ביום 19.7.2022 - + ציב
ט. ביום 12.7.2021 - + ציב	א. ביום 1.1.2026 - + ציב
ב. ביום 2.3.2025 - + ציב
ג. ביום 22.2.2025 - + ציב
ד. ביום 23.1.2025 - + ציב
ה. ביום 22.2.2024 - + ציב
ו. ביום 3.1.2024 - + ציב
ז. ביום 15.2.2023 - + ציב
ח. ביום 14.2.2023 - + ציב
ט. ביום 19.7.2022 - + ציב
י. ביום 22.2.2021 - + ציב
יא. ביום 6.10.2020 - + ציב
יב. ביום 9.3.2020 - + ציב
יג. ביום 25.9.2019 - + ציב
יד. ביום 22.9.2019 - + ציב
טו. ביום 3.3.2019 - + ציב
טז. ביום 21.11.2018 - + ציב	א. ביום 1.1.2026 - + ציב
ב. ביום 2.3.2025 - + ציב
ג. ביום 22.2.2025 - + ציב
ד. ביום 23.1.2025 - + ציב
ה. ביום 22.2.2024 - + ציב
ו. ביום 3.1.2024 - + ציב
ז. ביום 15.2.2023 - + ציב
ח. ביום 14.2.2023 - + ציב
ט. ביום 19.7.2022 - + ציב
י. ביום 22.2.2021 - + ציב
יא. ביום 6.7.2021 - + ציב
יב. ביום 22.2.2021 - + ציב
יג. ביום 6.10.2020 - + ציב
יד. ביום 14.7.2020 - + ציב
טו. ביום 9.3.2020 - + ציב
טז. ביום 25.9.2019 - + ציב
יד. ביום 22.9.2019 - + ציב
טו. ביום 3.3.2019 - + ציב
טז. ביום 21.11.2018 - + ציב
יח. עמדה בתום תקופת הדוח ובמהלכה, בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות	ק
יחס החוב הפיננסי נטו למאזן נטו הינו 26.4%. ההון העצמי הינו 2,358 מיליון ש"ח.	ק
יחס החוב הפיננסי נטו למאזן נטו הינו 26.4%. ההון העצמי הינו 2,358 מיליון ש"ח.	ק
יחס החוב הפיננסי נטו למאזן נטו הינו 26.4%. ההון העצמי הינו 2,358 מיליון ש"ח.
לא	לא	לא	לא
כן	כן	לא	כן. האם הסדרה מהותית? (מעל 5% מסך התחייבויות החברה)

1

ביום 13 במרס 2023 הודיעה החברה על החלפת החברה המדרגת של אגרות החוב, כך שמאותו מועד, כל אגרות החוב של החברה מדורגות על ידי מעלות בלבד. לפרטים ראו דיווח מיידי מיום 13 במרס 2023 (מספר אסמכתא: 2023-01-026223).

129

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נספח ב' - גילוי בדבר רואה החשבון המבקר

רואה החשבון המבקר של התאגיד הינו: קוטט פורר גבאי את קסירר - Ernst & Young.

שכר טרחה של רואי החשבון המבקרים של הקבוצה:

2024	2024 שכר טרחה (אלפי ש"ח)	2025 שכר טרחה (אלפי ש"ח)	2024 שכר טרחה (אלפי ש"ח)	שכר טרחה (אלפי ש"ח)	שם רואי החשבון
שירותים אחרים	שירותי בקורת, מס ונלווים לביקורת	שירותים אחרים	שירותי בקורת, מס ונלווים לביקורת	שירותים אחרים	החברה וחברות מוחזקות באופן מלא	תאגידים בישראל
3,611	4,885	3,632	4,578	קוטט פורר גבאי את קסירר	חברות מוחזקות באופן מלא
245	1,010	196	1,476
-	30	-	22	אחרים
263	690	-	651	Ernst & Young	חברות מוחזקות באופן מלא	תאגידים מחוץ לישראל
422	1,781	243	1,708		חברות מוחזקות באופן חלקי
-	24	-	23	אחרים

היקף עבודתו ושכרו של רואה החשבון של החברה לשנת 2025 נבחן על-ידי הוועדה לבחינת דוחות כספיים של החברה, אשר קיבלה מהנהלת החברה פירוט לגבי היקף העבודה והתאמתה לצרכיה של החברה. הוועדה המליצה לדירקטוריון החברה לאשר את היקף העבודה ומצאה כי שכר הטרחה הינו סביר ומקובל לאופי החברה והיקף פעילותה, ואלו אושרו על-ידי דירקטוריון החברה.

שכר הטרחה נקבע בהתאם להיקף שעות העבודה הנדרשות בהתבסס על היקף פעילות החברה ומורכבותה. שכר הטרחה נקבע לאחר משא ומתן בין החברה ורואה החשבון שלה. שכר הטרחה של רואה החשבון מאושר על ידי הדירקטוריון, בהתאם להמלצת הוועדה לבחינת דוחות כספיים של החברה כאמור.

שיעור שכר טרחת רואי החשבון של החברה לשנת 2025 בגין שירותי ביקורת, מס ונלווים לביקורת, ליווי מיסוי בגין הסכמי שומות ושירותים הקשורים עם דוח המס וכדומה היו 78% משכר הטרחה של רואי החשבון (שנת 2024 - 77%).

130

---

דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025

תוכן העניינים

132 דוח רואה החשבון המבקר בדבר ביקורת רכיבי בקרה פנימית. 133
137 דוחות מאוחדים על המצב הכספי. 137
139 דוחות מאוחדים על רווח או הפסד. 139
140 דוחות מאוחדים על הרווח הכולל. 140
141 דוחות מאוחדים על השינויים בהון. 141
144 דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים. 144
147 באורים לדוחות הכספיים המאוחדים. 147
247 רשימת ישויות פעילות עיקריות מוחזקות במישרין. 247

---

EXCELLENCE ACROSS DECADES

זכיינות יממות בנדל"ן פרויקטים למבנים ותשתיות הפעלה, שירות ואחזקה

---

EY

Shape the future with confidence

טל. +972-3-6232525

פקס +972-3-5622555

ey.com

קוטט פורר גבאי את קסירר

רח' מנחם בגין 144א',

תל-אביב 6492102

דוח רואה החשבון המבוקר לבעלי המניות של אלקטרה בע"מ

בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי

בהתאם לסעיף 9ב (ג) בתקנות ניירות ערך

(דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970

ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של אלקטרה בע"מ וחברות בנות (להלן ביחד "החברה") ליום 31 בדצמבר 2025. רכיבי בקרה אלה נקבעו כמוסבר בפיסקה הבאה. הדירקטוריון והנהלה של החברה אחראים לקיום בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח כספי ולהערכתם את האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ"ל. אחריותנו היא לחוות דעה על רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה בהתבסס על ביקורתנו.

רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי שבוקרו נקבעו בהתאם לתקן ביקורת (ישראל) 911 של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי" (להלן "תקן ביקורת (ישראל) 911"). רכיבים אלה הינם: (1) בקרות ברמת הארגון, לרבות בקרות על תהליך הערכה והסגירה של דיווח כספי ובקרות כלליות של מערכות מידע; (2) בקרות על רישום הכנסות מעבודות על פי חוזי הקמה; (3) בקרות על מלאי מקרקעין; (4) בקרות בקשר עם בחינת ירידת ערך מוניטין (כל אלה יחד מכונים להלן "רכיבי הבקרה המבוקרים").

ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקורת (ישראל) 911. על-פי תקן זה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה לזהות את רכיבי הבקרה המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קויימו באופן אפקטיבי מכל הבחינות המהותיות. ביקורתנו כללה השגת הבנה לגבי בקרה פנימית על דיווח כספי, זיהוי רכיבי הבקרה המבוקרים, הערכת הסיכון שקיימת חולשה מהותית ברכיבי הבקרה המבוקרים, וכן בחינה והערכה של אפקטיביות התכנון והתפעול של אותם רכיבי בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך. ביקורתנו, לגבי אותם רכיבי בקרה, כללה גם ביצוע נהלים אחרים כאלה שחשבנו כנחוצים בהתאם לסיבות. ביקורתנו התייחסה רק לרכיבי הבקרה המבוקרים, להבדיל מבקרה פנימית על כלל התהליכים המהותיים בקשר עם הדיווח הכספי, ולפיכך חוות דעתנו מתיחסת לרכיבי הבקרה המבוקרים בלבד. כמו כן, ביקורתנו לא התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה המבוקרים לבין כאלה שאינם מבוקרים ולפיכך, חוות דעתנו אינה מביאה בחשבון השפעות אפשרויות כאלה. אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר המתואר לעיל.

בשל מגבלות מובנות, בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל, ורכיבים מתוכם בפרט, עשויים שלא למנוע או לגלות הצגה מוטעית. כמו כן, הסקת מסקנות לגבי העתיד על בסיס הערכת אפקטיביות נוכחית כלשהי חשופה לסיכון שבקרות תהפוכנה לבלתי מתאימות בגלל שינויים בנסיבות או שמידת הקיום של המדיניות או הנהלים תשתנה לרעה.

לדעתנו, החברה קיימה באופן אפקטיבי, מכל הבחינות המהותיות, את רכיבי הבקרה המבוקרים ליום 31 בדצמבר 2025.

ביקרנו גם, בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך והדוח שלנו, מיום 24 במרס, 2026, כלל חוות דעת ללא שינוי מהנוסח האחיד על אותם דוחות כספיים.

תל אביב, 2026 בימרס 24

קוטט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

132

---

EY

Shape the future with confidence

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com

קוט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

דוח רואה החשבון המבקר

לבעלי המניות של אלקטרה בע"מ

חוות הדעת

ביקרנו את הדוחות הכספיים המאוחדים של אלקטרה בע"מ וחברות בנות (להלן: "החברה") הכוללים את הדוח המאוחד על המצב הכספי ליום 31 בדצמבר 2025, ואת הדוחות המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר, על השינויים בהון ועל תזרימי המזומנים לשנה שהסתיימה באותו תאריך ואת הביאורים לדוחות הכספיים המאוחדים, לרבות עיקרי המדיניות החשבונאיות.

לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות בנות שאוחדה אשר נכסיה הכלולים בדוח המאוחד על המצב הכספי מהווים כ-1.6% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, והכנסותיה הכלולות בדוחות המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר מהוות כ-0.7% מכלל ההכנסות המאוחדות לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025. כמו כן, לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות המטופלת לפי שיטת השווי המאזני, אשר ההשקעה בה הינה כ-153 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025, וחלקה של החברה ברווחי אותן חברות הינו בסך של כ-2.5 מיליון ש"ח לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025. הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים שדוחותיהם המוצאו לנו ווחות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן ישויות, מבוססת על דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים.

לדעתנו, בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון מבקרים אחרים, הדוחות הכספיים המאוחדים המצורפים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי המאוחד ליום 31 בדצמבר 2025 ואת התוצאות הכספיות המאוחדות ותזרימי המזומנים המאוחדים לשנה שהסתיימה באותו תאריך בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים (IFRS Accounting Standards) ולהוראות תקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010.

בסיס לחוות הדעת

ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון (דרך פעולתו של רואה חשבון), התשל"ג-1973. חובותינו על פי תקנים אלו מתוארות בפיסקת חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של הדוחות הכספיים המאוחדים בדוח זה. אנו בלתי תלויים בחברה ובחברה המאוחדת שלה בהתאם להוראות הדין החלות בישראל בעניין אי תלות ומניעת ניגוד עניינים של רואה החשבון המבקר בישראל. כמו כן, קיימנו את חובות האתיקה האחרות שלנו בהתאם לחוק רואי חשבון, תש"ו-1955, ותקנות מכוחו. אנו סבורים שראיות הביקורת אשר הושגו לרבות דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים הן נאותות ומספיקות על מנת להוות בסיס לחוות דעתנו.

ענייני מפתח בביקורת

ענייני מפתח בביקורת המפורטים להלן הם העניינים אשר תוקשרו, או שנדרש היה לתקשרם, לדירקטוריון החברה ואשר, לפי שיקול דעתנו המקצועי, היו משמעותיים ביותר בביקורת הדוחות הכספיים המאוחדים לתקופה השוטפת. עניינים אלה כוללים, בין היתר, כל עניין אשר: (1) מתייחס, או עשוי להתייחס, לסעיפים או לגילויים מהותיים בדוחות הכספיים המאוחדים וכן (2) שיקול דעתנו לגביי היה מאתגר, סובייקטיבי או מורכב במיוחד. לעניינים אלה ניתן מענה במסגרת ביקורתנו וגיבוש חוות דעתנו על הדוחות הכספיים המאוחדים בכללותם, התקשורת של עניינים אלה להלן, אינו משנה את חוות דעתנו על הדוחות הכספיים המאוחדים בכללותם ואין אנו נותנים באמצעותו חוות דעת נפרדת על עניינים אלה או על הסעיפים או הגילויים שאליהם הם מתייחסים.

133

---

EY

Shape the future with confidence

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com

קוט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א', ת-אביב 6492102

הכרה בהכנסה מפריקטי ביצוע ויזום:

ההכרה בהכנסה מפריקטים ויתרת הכנסות לקבל וחייבים הם נושאים משמעותיים בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, בהתבסס על המהותיות ועל שיקול דעת של ההנהלה והמופקדים על ממשל תאגידי הכרוך בנושאים אלה. המורכבות ושיקול הדעת קשורים להערכה של העלויות הצפויות להשלמה של הפריקט, הכנסות צפויות המבוססות על אומדני הנהלה או חוות דעת מומחה ושיעור ההשלמה אשר משמש את החברה לצורך הכרה בהכנסה. זיהינו נושא זה כעניין מפתח בביקורת, בשל המורכבות של האומדנים המשמשים בחישוב, כמתואר בבאור 2' בדוחות הכספיים המאוחדים.

כיצד הנושא קיבל מענה בביקורת שביצענו:

• השגנו הבנה והערכנו את הבקרות הפנימיות המרכזיות ואת מערכות המידע (IT) אשר שימשו על מנת לבצע את החישובים הקשורים לפריקט.
• בקרות אלו כללו בקרות המתייחסות למדיניות ותהליכים בקביעת שיעור ההשלמה, הערכת יתרת הכנסות מהפריקט המבוססות על אומדני הנהלה או חוות דעת מומחה, והערכת עלויות צפויות להשלמת הפריקט לרבות בחינת קיומו של חוזה הפסדי.
• בנוסף, בדקנו את האפקטיביות התפעולית של בקרות אלו. ביצענו נהלים מפורטים בפריקטים מהותיים וכן בפריקטים בהם אומדני ההנהלה הינם משמעותיים יותר. נהלים אלו כללו בחינת הנחות והערכות המיושמות על ידי ההנהלה ואימות העסקאות על ידי ראיות ביקורת שכללו חוזים, שינויים בחוזים ותכולות העבודה, מסמכים הקשורים לחריגים, תביעות ומחלוקות, חוות דעת משפטיות והסכמים עם קבלני משנה.
• דנו בשיעורי ההשלמה של הפריקטים עם מנהלי הפריקטים וההנהלה של החברות המבצעות והזמינות.
• בנוסף, בחנו את נאותות הגילויים בדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה.

בחינת ירידת ערך של מוניטין הנוצר בצירוף עסקים - בעיקר בגין רכישת הפעילות הפרויקטלית בארה"ב וכן בגין פעילות התחבורה וההיסעים:

בהתאם לאמור בבאור 18 בדוחות הכספיים המאוחדים, יתרת המוניטין הינה בסכום של 1,146 מיליון ש"ח, המהווה כ- 9% מכלל הנכסים של הקבוצה. על פי הוראות IAS36, המוניטין מוקצה לכל אחת מיחידות מיניבות מזומנים או קבוצות של יחידות מיניבות מזומנים, אשר נבחנות לירידת ערך כל שנה, או בתדירות גבוהה יותר במידה וקיימים סממנים לירידת ערך. זיהינו את הנושא כעניין מפתח בביקורת בשל שיקול הדעת המשמעותי הנדרש מההנהלה והמופקדים על ממשל תאגידי והמורכבות של אומדני התחזיות הנכליות בבסיס בחינת ירידת הערך התקופתית.

כיצד הנושא קיבל מענה בביקורת שביצענו:

כחלק מהביקורת שלנו, ביצענו נהלים על מנת לתת מענה לעניין ביקורת זה.

• בחנו את ההנחות, השיטות והמידע אשר שימשו את הקבוצה לקביעת סכום בר ההשבה על ידי השוואתם למידע חיצוני, למשל: שיעורי אינפלציה, שיעורי היוון ושיעורי צמיחה צפויים.
• בדקנו את שלמות ודיוק הנתונים הבסיסיים המשמשים במודל, בנוסף אימתנו כי תחזיות תזרימי המזומנים המשמשות להערכת השווי תואמות את המידע שאושר על ידי ההנהלה והדירקטוריון.
• ערכנו ניתוח רגישות, על מנת להעריך את הרגישות לשינויים בהנחת המפתח וההשפעה של שינויים בהנחות אלו על ירידת ערך אפשרית.
• במקרים מסוימים השתמשנו במערך שווי מטעם צוות הביקורת שיסייע לנו בבדיקת העבודה.
• בנוסף, בחנו את אפקטיביות הבקרה הפנימית של הקבוצה בקשר עם בחינת ירידת ערך מוניטין ואת נאותות הגילוי שניתן בדוחות הכספיים.

134

---

EY

Shape the future with confidence

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com

קוט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

חובות של הדירקטוריון והנהלה לדוחות הכספיים המאוחדים

הדירקטוריון והנהלה אחראים להכנה ולהצגה נאותה של הדוחות הכספיים המאוחדים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים (IFRS Accounting Standards) ולהוראות תקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010; וכן הם אחראים לבקרה הפנימית הנחוצה בהתאם לקביעת הדירקטוריון והנהלה על מנת לאפשר הכנת דוחות כספיים מאוחדים ללא הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות.

בהכנת הדוחות הכספיים המאוחדים, הדירקטוריון והנהלה אחראים להעריך את יכולת החברה להמשיך ולפעול כעסק חי, לתת גילוי, ככל שנדרש, לעניינים הקשורים לעסק חי וליישם בסיס חשבונאי של עסק חי, אלא אם הדירקטוריון והנהלה מתכוונים לפרק או להפסיק את פעילות החברה, או שאין להם חלופה מציאותית אחרת מלבד זאת.

חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של הדוחות הכספיים המאוחדים

המטרות שלנו הן להשיג מידה סבירה של ביטחון כי הדוחות הכספיים המאוחדים בכללותם אינם כוללים הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות, ולתת דוח רואה החשבון המבקר הכולל את חוות דעתנו. מידה סבירה של ביטחון היא רמה גבוהה של ביטחון, אך היא אינה מהווה ערובה לכך שביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל תגלה תמיד הצגה מוטעית מהותית כאשר היא קיימת. הצגות מוטעות יכולות לנבוע מתרמית או מטעות והן נחשבות מהותיות אם, בנפרד או במצטבר, ניתן לצפות באופן סביר שהן ישפיעו על ההחלטות הכלכליות של משתמשים אשר התקבלו על בסיס דוחות כספיים מאוחדים אלו.

בביקורת המבוצעת, לרבות הסתמכות על רואי חשבון מבקרים אחרים, בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, אנו מפעילים שיקול דעת מקצועי ושומרים על ספקנות מקצועית במהלך הביקורת. בנוסף אנו:

• מזהים ומעריכים את הסיכונים להצגה מוטעית מהותית בדוחות הכספיים המאוחדים, בין שמקורה בתרמית או בטעות, מתכננים ומבצעים נוהלי ביקורת במענה לאותם סיכונים, ומשיגים ראיות ביקורת נאותות ומספקות על מנת לבסס חוות דעתנו. הסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מתרמית גבוה יותר מהסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מטעות, שכן תרמית עלולה להיות כרוכה בקנוניה, זיוף, השמטות מכונות, מצג שואו בזדון או עקיפה של בקרה פנימית.

• משיגים הבנה של הבקרה הפנימית הרלוונטית לביקורת על מנת לתכנן נוהלי ביקורת מתאימים בנסיבות העניין.

• מעריכים את נאותות המדיניות החשבונאית שיושמה ואת סבירותם של האומדנים החשבונאיים והגילויים הקשורים אשר נעשו על ידי הדירקטוריון והנהלה.

• מגיעים למסקנה בקשר לנאותות קביעת הדירקטוריון והנהלה בדבר קיומה של הנחת העסק החי, וכן, בהתבסס על ראיות הביקורת אשר השגנו, האם קיימת אי ודאות מהותית הקשורה לאירועים או מצבים העלולים להטיל ספקות משמעותיים ביכולתה של החברה להמשיך כעסק חי. אם הגענו למסקנה כי קיימת אי ודאות מהותית, נדרש מאיתנו להפנות את תשומת הלב בדוח רואה החשבון המבקר שלנו לגילויים הקשורים בדוחות הכספיים המאוחדים או, אם גילויים אלו אינם מספקים, לכלול שינוי מהנוסח האחיד בחוות דעתנו. מסקנותינו מבוססות על ראיות ביקורת אשר הושגו עד למועד דוח רואה החשבון המבקר שלנו. יחד עם זאת, אירועים או מצבים עתידיים עלולים לגרום לחברה שלא להמשיך לפעול כעסק חי.

• מעריכים את ההצגה בכללותה, המבנה והתוכן של הדוחות הכספיים המאוחדים, לרבות הגילויים, והאם הדוחות הכספיים המאוחדים משקפים את העסקאות והאירועים העומדים בבסיסם באופן המשיג הצגה נאותה.

• משיגים ראיות ביקורת נאותות במידה מספקת בדבר העריכה של הדוחות הכספיים המאוחדים לרבות בדיקה כי כללי החשבונאות שיושמו בדוחות הכספיים שבוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים תואמים לכללים אותם נוקטת החברה, כללי הדיווח לפיהם נערכו הדוחות שבוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים תואמים לחוקים והנחיות מחייבים החלים על החברה וכן שכלל הנתונים הנדרשים לצורך האיחוד קבלו ביטוי נאות בדוחות הכספיים המאוחדים.

135

---

EY

Shape the future with confidence

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com

קוטט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין א144, תל-אביב 6492102

אנו מתקשרים עם הדירקטוריון וההנהלה, בין היתר, את ההיקף ועיתוי הביקורת המתוכננים וממצאי ביקורת משמעותיים, לרבות ליקויים משמעותיים בבקרה פנימית שרואה החשבון המבקר מזהה במהלך הביקורת.

כמו כן, אנו מספקים לדירקטוריון ולהנהלה הצהרה כי קיימנו את דרישות האתיקה הרלוונטיות בנוגע לאי תלותנו, וכן מתקשרים איתם את כל הקשרים ועניינים אחרים שעשויים להיחשב, באופן סביר, כמשפיעים על אי תלותנו, וכאשר רלוונטי, אמצעי הגנה שיושמו על מנת לבטל איומים מזוהים על אי תלותנו.

מתוך העניינים אשר תוקשרו, או שנדרש היה לתקשרם, עם הדירקטוריון וההנהלה, קבענו את העניינים המשמעותיים ביותר בביקורת הדוחות הכספיים לתקופה השוטפת ולכן הם ענייני המפתח בביקורת. אנו מתארים עניינים אלו בדוח רואה החשבון המבקר שלנו, אלא אם הוראות חוק או רגולציה מונעות גילוי לצדדים חיצוניים לגבי אותו עניין.

פיסקת קישור

ביקרנו גם, בהתאם לתקן ביקורת (ישראל) 911 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי", רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31 בדצמבר 2025, והדוח שלנו מיום 24 במרס, 2026 כלל חוות דעת בלתי מסויגת על קיומם של אותם רכיבים באופן אפקטיבי.

שותף ההתקשרות של הביקורת נשוא דוח רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי הוא דניאל ברמלי.

תל אביב, 2026, 24 במרס

רואי חשבון

136

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על המצב הכספי (במיליוני ש"ח)

| ליום
31 בדצמבר
2024 | ליום
31 בדצמבר
2025 | באור | נכסים שוטפים |
| --- | --- | --- | --- |
| 1,191 | 1,338 | 6 | מזומנים ושווי מזומנים |
| 54 | 19 | 7 | השקעות לזמן קצר |
| 291 | 243 | 8 | מזומן מוגבל ופקדונות בנאמנות |
| 1,788 | 1,993 | 9 | לקוחות |
| 331 | 432 | 10 | חייבים ויתרות חובה |
| 2,157 | 2,383 | 'א11 | הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה |
| 255 | 353 | 12 | מלאי |
| 1,663 | 2,230 | 13 | מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה |
| 7,730 | 8,991 | | |
| נכסים לא שוטפים | | | |
| 207 | 336 | 14 | השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו |
| 38 | 53 | 15 | חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך |
| 854 | 1,017 | 16 | רכוש קבוע, נטו |
| 444 | 659 | 'ג17 | נכסי זכות שימוש, נטו |
| 1,437 | 1,458 | 18 | מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים, נטו |
| 82 | 85 | 19 | נדל"ן להשקעה בהקמה |
| 290 | 85 | 20 | חייבים בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים |
| 996 | 701 | 21 | מלאי מקרקעין לזמן ארוך |
| 67 | 92 | 41 | מסים נדחים |
| 4,415 | 4,486 | | |
| 12,145 | 13,477 | | |

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

137

---

אולקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על המצב הכספי (במיליוני ש"ח)

| ליום
31 בדצמבר
2024 | ליום
31 בדצמבר
2025 | באור | התחייבויות שוטפות |
| --- | --- | --- | --- |
| 618 | 558 | 22 | אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים |
| 947 | 1,912 | 23 | הלוואות למימון נדל"ן בייזום |
| 127 | 275 | 27א'x27 | הלוואות למימון מגזר הזכיינות |
| 199 | 225 | 28 | חלויות שוטפות של איגרות חוב |
| 155 | 164 | 17א'17 | חלויות שוטפות של התחייבויות בגין חכירה |
| 2,287 | 3,011 | 24 | התחייבויות לספקים ולנותני שירותים |
| 1,262 | 1,227 | 25 | זכאים ויתרות זכות |
| 967 | 1,055 | 11ב'11 | התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה |
| 5 | - | | דיבידנד לשלם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה |
| 6,567 | 8,427 | | |
| התחייבויות לא שוטפות | | | |
| 198 | 263 | 26 | התחייבויות לתאגידים בנקאיים |
| 709 | 77 | 23 | הלוואות למימון נדל"ן בייזום |
| 632 | 451 | 27ב'ב27 | הלוואות למימון מגזר הזכיינות |
| 955 | 999 | 28 | איגרות חוב |
| 308 | 479 | 17ד'ד17 | התחייבויות בגין חכירה |
| 175 | 168 | 29 | התחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| 48 | 45 | 30 | התחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו |
| 223 | 210 | 41 | מסים נדחים |
| 3,248 | 2,692 | | |
| הון המיוחס לבעלי מניות החברה | | | |
| 667 | 687 | | הון מניות ופרמיה על מניות |
| (489) | (557) | | קרנות מהפרשי תרגום וקרנות אחרות, נטו |
| (137) | (143) | | מניות אוצר |
| 1,765 | 1,839 | | יתרת רווח |
| 1,806 | 1,826 | | |
| 524 | 532 | | זכויות שאינן מקנות שליטה |
| 2,330 | 2,358 | | סה"כ הון |
| 12,145 | 13,477 | | |

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

| שיאמסלם
סמנכ"ל כספים | איתמר דיטשר
מנכ"ל | מיכאל זלקינד
יו"ר הדירקטוריון | 2026
תאריך אישור הדוחות הכספיים |
| --- | --- | --- | --- |
| | | | 24 במרס, 2026 |

138

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד (במיליוני ש"ח)

| לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 | באור | הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
עלות העבודות והשירותים |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 11,615
(10,693) | 12,326
(11,445) | 13,953
(13,052) | 37
38 | |
| 922 | 881 | 901 | | רווח גולמי |
| (414)
(56) | (411)
(54) | (492)
(65) | 'א39
'ב39 | הוצאות הנהלה וכלליות
הוצאות מכירה ושיווק |
| (1)
1 | 13
14 | (13)
18 | 14
'ג39 | חלק החברה ברווחי (הפסדי) ישויות המטופלות לפי שיטת
שווי המאזני, נטו
הכנסות אחרות, נטו |
| 452 | 443 | 349 | | רווח תפעולי |
| 42
(149) | 75
(159) | 133
(195) | 'א40
'ב40 | הכנסות מימון
הוצאות מימון |
| (107) | (84) | (62) | | הוצאות מימון, נטו |
| 345
(102) | 359
(99) | 287
(72) | 41 | רווח לפני מסים על ההכנסה
מסים על ההכנסה |
| 243 | 260 | 215 | | רווח נקי |
| 213
30 | 224
36 | 168
47 | | רווח נקי מיוחס ל:
בעלי המניות של החברה
זכויות שאינן מקנות שליטה |
| 243 | 260 | 215 | | |
| | | | 42 | **רווח נקי למניה המיוחס לבעלי המניות של החברה
(בש"ח) *** |
| 2.78 | 2.91 | 2.19 | | רווח נקי בסיסי למניה |
| 2.78 | 2.91 | 2.17 | | רווח נקי מדולל למניה |

• מספרי ההשוואה הותאמו בעקבות פיצול הון המניות אשר בוצע בתקופת הדוח. לפירוט נוסף, ראה באור 33'א להלן.

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

139

---

אולקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל (במיליוני ש"ח)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 | רוח נקי |
| --- | --- | --- | --- |
| 243 | 260 | 215 | |
| רוח (הפסד) כולל אחר (לאחר השפעת המס): | | | |
| סכומים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח או הפסד: | | | |
| 3 | (1) | 2 | רוח (הפסד) ממדידה מחדש בגין תוכניות להטבה מוגדרת, נטו |
| סכומים שיסווגו או המסווגים מחדש לרווח או הפסד בהתקיים תנאים ספציפיים: | | | |
| (28) | (5) | (44) | התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ, נטו |
| 5 | (13) | (8) | רוח (הפסד) בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים, נטו |
| (20) | (19) | (50) | ס"ה כ הפסד כולל אחר |
| 223 | 241 | 165 | ס"ה כ רווח כולל |
| רוח כולל מיוחס ל: | | | |
| 195 | 205 | 125 | בעלי המניות של החברה |
| 28 | 36 | 40 | זכויות שאינן מקנות שליטה |
| 223 | 241 | 165 | |

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

140

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על השינויים בהון (במיליוני ש"ח)

סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ מיוחס לבעלי המניות של החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ	קרן בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	קרן בגין עסקאות עידוד	קרן בגין מדידה מחדש של תוכניות להטבה מוגדרת	קרן בגין עסקאות גידור	קרן בגין עסקאות תשלום מבוסס מניות	יתרת רווח	הון מניות ופרמיה על מניות
2,330	524	1,806	(137)	(410)	(116)	7	(5)	35	1,765	667	יתרה ליום 1 בינואר 2025
215	47	168	-	-	-	-	-	-	168	-	רווח נקי
(50)	(7)	(43)	-	(37)	-	2	(8)	-	-	-	רווח (הפסד) כולל אחר
165	40	125	-	(37)	-	2	(8)	-	168	-	סה"כ רווח (הפסד) כולל
(*	-	(*	-	-	-	-	-	(16)	-	16	מימוש כתבי אופציה למניות
-	-	-	-	-	-	-	-	(4)	-	4	כתבי אופציה שפקעו
19	-	19	-	-	-	-	-	19	-	-	עלות תשלום מבוסס מניות
(6)	-	(6)	(6)	-	-	-	-	-	-	-	רכישת מניות אוצר, נטו
42	42	-	-	-	-	-	-	-	-	-	איחוד חברה לראשונה
(69)	(45)	(24)	-	-	(24)	-	-	-	-	-	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה (ראה ביאור 29ב/3)(5)
(29)	(29)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(94)	-	(94)	-	-	-	-	-	-	(94)	-	דיבידנד לבעלי מניות החברה
2,358	532	1,826	(143)	(447)	(140)	9	(13)	34	1,839	687	יתרה ליום 31 בדצמבר 2025

• (סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח).
  הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

141

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על השינויים בהון (במיליוני ש"ח)

ס"ה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ס"ה מיוחס לבעלי המניות של החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ	קרן בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	קרן בגין עסקאות עידוד	קרן בגין מדידה מחדש של תוכניות להטבה מוגדרת	קרן בגין עסקאות גידור	קרן בגין עסקאות תשלום מבוסס מניות	יתרת רווח	הון מניות ופרמיה על מניות
1,912	285	1,627	(116)	(405)	(178)	8	8	25	1,624	661	יתרה ליום 1 בינואר 2024
260	36	224	-	-	-	-	-	-	224	-	רווח נקי
(19)	-	(19)	-	(5)	-	(1)	(13)	-	-	-	הפסד כולל אחר
241	36	205	-	(5)	-	(1)	(13)	-	224	-	ס"ה רווח (הפסד) כולל
-	-	-	-	-	-	-	-	(6)	-	6	כתבי אופציה שפקעו
16	-	16	-	-	-	-	-	16	-	-	עלות תשלום מבוסס מניות
(21)	-	(21)	(21)	-	-	-	-	-	-	-	רכישת מניות אוצר, נטו
1	1	-	-	-	-	-	-	-	-	-	הנפקת מניות בחברה בת
281	219	62	-	-	62	-	-	-	-	-	הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברה מאוחדת, נטו
8	8	-	-	-	-	-	-	-	-	-	עסקה עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(25)	(25)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(83)	-	(83)	-	-	-	-	-	-	(83)	-	דיבידנד לבעלי מניות החברה
2,330	524	1,806	(137)	(410)	(116)	7	(5)	35	1,765	667	יתרה ליום 31 בדצמבר 2024

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

142

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על השינויים בהון (במיליוני ש"ח)

ס"ה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ס"ה מיוחס לבעלי המניות של החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ	קרן בגין עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	קרן בגין עסקאות עידוד	קרן בגין מדידה מחדש של תוכניות להטבה מוגדרת	קרן בגין עסקאות גידור	קרן בגין עסקאות תשלום מבוסס מניות	יתרת רווח	הון מניות ופרמיה על מניות
1,777	238	1,539	(99)	(380)	(154)	6	3	10	1,496	657	יתרה ליום 1 בינואר 2023
243	30	213	-	-	-	-	-	-	213	-	רווח נקי
(20)	(2)	(18)	-	(25)	-	2	5	-	-	-	רווח (הפסד) כולל אחר
223	28	195	-	(25)	-	2	5	-	213	-	ס"ה רווח (הפסד) כולל
(*	-	(*	-	-	-	-	-	(4)	-	4	מימוש כתבי אופציה למניות
19	-	19	-	-	-	-	-	19	-	-	עלות תשלום מבוסס מניות
(17)	-	(17)	(17)	-	-	-	-	-	-	-	רכישת מניות אוצר, נטו
1	25	(24)	-	-	(24)	-	-	-	-	-	עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(6)	(6)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(85)	-	(85)	-	-	-	-	-	-	(85)	-	דיבידנד לבעלי מניות החברה
1,912	285	1,627	(116)	(405)	(178)	8	8	25	1,624	661	יתרה ליום 31 בדצמבר 2023

(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.
הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

143

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים (במיליוני ש"ח)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 | תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת |
| --- | --- | --- | --- |
| 243 | 260 | 215 | רווח נקי |
| התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת: | | | |
| התאמות לסעיפי רווח או הפסד: | | | |
| 1 | (13) | 13 | חלק החברה בהפסדי (רווחי) ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו |
| 5 | 4 | ( | דיבידנדים שהתקבלו מישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני |
| 4 | 54 | - | ריבית שהתקבלה מישות המטופלת לפי שיטת השווי המאזני |
| 410 | 420 | 458 | פחת והפחתות |
| (3) | (1) | (4) | ירידה בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים |
| 1 | (4) | (2) | הפסד (רווח) הן ממימוש רכוש קבוע והשקעות, נטו |
| - | (13) | (16) | רווח ממימוש קבוצת נכסים והתחייבויות מוחזקים למכירה |
| - | (2) | (6) | עליית ערך ניירות ערך סחירים, נטו |
| 19 | 16 | 19 | עלות תשלום מבוסס מניות |
| (1) | (27) | (47) | מסים נדחים, נטו |
| (26) | (30) | (54) | שיערוך התחייבויות לזמן ארוך, הלוואות לזמן ארוך ואיגרות חוב, נטו |
| שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות: | | | |
| (271) | (105) | (162) | עלייה בלקוחות |
| (21) | 78 | (33) | ירידה (עלייה) בחייבים ויתרות חובה ובגין הסדרי זיכיון למתן שירותים |
| (79) | (328) | (128) | עלייה בהכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה |
| (10) | (37) | (87) | עלייה במלאי |
| (15) | (65) | 54 | ירידה (עלייה) במלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין (לפני רכישת קרקעות) ) |
| 11 | 226 | 507 | עלייה בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים |
| (142) | ( | (116) | ירידה בזכאים ויתרות זכות |
| 250 | 173 | 43 | עלייה בהתחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה |
| 133 | 346 | 439 | |
| 376 | 606 | 654 | (מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת (לפני רכישת קרקעות) |
| (219) | (189) | (271) | רכישת קרקעות **) |
| 157 | 417 | 383 | מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת |

() סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.
(*) רכישת קרקעות מוצגת בדוח על המצב הכספי במסגרת מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה ובמסגרת מלאי מקרקעין לזמן ארוך.

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

144

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים (במיליוני ש"ח)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- |
| (4) | 28 | (120) |
| 169 | (51) | 37 |
| (187) | (369) | (379) |
| (17) | (13) | (18) |
| (69) | (100) | (22) |
| - | (11) | (27) |
| 15 | 16 | 14 |
| 7 | (31) | 19 |
| (5) | (4) | (4) |
| (7) | (1) | (9) |
| - | 5 | 19 |
| (98) | (531) | (490) |
| תזרימי מזומנים מפעילות השקעה |
| --- |
| השקעה בחברות מוחזקות, נטו |
| שינוי בהשקעות לזמן קצר, מזומן מוגבל ופקדונות בנאמנות, נטו |
| רכישת רכוש קבוע ונכס זכות שימוש |
| רכישת נכסים בלתי מוחשיים |
| עלייה בחיבים בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים |
| (א) רכישת חברות שאוחזו לראשונה תא |
| תמורה ממימוש רכוש קבוע והשקעות |
| תמורה ממימוש (השקעה ב) ניירות ערך סחירים, נטו |
| נדל"ן להשקעה בהקמה |
| עלייה בחיבים ויתרות חובה ובחיבים לזמן ארוך, נטו |
| תמורה ממימוש קבוצת נכסים והתחייבויות מוחזקים למכירה |

מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה

תזרימי מזומנים מפעילות מימון
הנפקת הון מיניות, נטו
הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברה מאוחדת, נטו
דיבידנדים ששולמו לבעלי מיניות החברה
דיבידנדים ששולמו לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
רכישת מיניות אוצר, נטו
הנפקת איגרות חוב, נטו
קבלת הלוואות לזמן ארוך
קבלת הלוואות לזמן ארוך למימון נדל"ן בייזום
קבלת הלוואות למימון מגזר הזכיינות
פרעון הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך
פרעון הלוואות לזמן ארוך למימון נדל"ן בייזום
פרעון הלוואות למימון מגזר הזכיינות
פרעון איגרות חוב
פרעון התחייבויות בגין חכירה
אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ולמימון נדל"ן בייזום, נטו
פרעון אופציות מכר והתחייבויות אחרות לזכויות שאינן מקנות שליטה

מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון

הפרשי שער בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים
עלייה במזומנים ושווי מזומנים
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה

• סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.
  הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

145

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים (במיליוני ש"ח)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- |
| - | 14 | (43) |
| - | (3) | (16) |
| - | (5) | (50) |
| - | (4) | (35) |
| - | (14) | (117) |
| - | (3) | 4 |
| - | 4 | 55 |
| - | - | 55 |
| - | - | 78 |
| - | - | 42 |
| - | (11) | (27) |

א. רכישת חברות שאוחדו לראשונה

נכסים והתחייבויות של החברות המאוחדות ליום הרכישה:

הון חוזר (למעט מזומנים ושווי מזומנים), נטו

רכוש קבוע

נכסי זכות שימוש

נכסים בלתי מוחשיים מזוהים

מוניטין

מסים נדחים

התחייבויות לא שוטפות אחרות

התחייבות בגין תמורה מותנית

התחייבות בגין תמורה נדחית

זכויות שאינן מקנות שליטה

ב. מידע נוסף על תזרימי המזומנים

מזומנים ששולמו במהלך השנה עבור:

ריבית

מס הכנסה

מזומנים שהתקבלו במהלך השנה עבור:

ריבית

מס הכנסה

ג. פעולות מהותיות שלא במזומן

דיבידנד לשלם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

התחייבות בגין רכישת החזקות בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברות

מאוחדות

רכישת אוטובוסים במסגרת רכישת רכוש קבוע

146

200	220	265
98	149	116
16	79	39
18	35	39
3	5	-
119	-	-
23	13	28

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

כ"ל

באור 1: - א

א. אלקטרה בע"מ, חברה בת של אלק בע"מ, הינה חברה תושבת ישראל אשר התאגדה בישראל. בחודש נובמבר 1971 נרשמה החברה כחברה ציבורית והחל ממועד זה ניירות הערך שלה נסחרים בבורסה בתל אביב.

למועד הדוח, הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל בחמישה מגזרי פעילות: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל, מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל, מגזר הפעלה, שירות ואחזקה, מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום ומגזר זכיינות.

להלן תיאור מגזרי הפעילות של החברה:

• מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל:

פעילות הקבוצה במגזר זה הינה בתחום המבנים והתשתיות בישראל, מתן שירותי בניה, התקנת מערכות אלקטר-מכאניות בבניין (מערכות מיזוג אוויר, חשמל וצנרת), מעליות, דרגנועים וגנרטורים, התקנה של מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון, מתח בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים, תעשיה ותשתיות וכן ביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיים. בהקשר זה, הקבוצה ערכה גם לספק שירותים אלו עבור לקוחותיה כעסקת חבילה כוללת, בכל שלבי הפרויקט המבוקש.

• מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל:

במגזר זה, למועד הדוח, מעניקה הקבוצה ללקוחותיה, במדינות שונות בעולם, שירותי התקנת מערכות אלקטר-מכאניות, כמפורט להלן:

א. "הבניה" - תכנון והתקנה של פרויקטים בתחום עבודות החשמל ומיזוג אוויר, בעיקר בעיר ניו יורק באמצעות חברות מוחזקות.

א. יורופה - תכנון והתקנה של פרויקטים בתחום האלקטר-מכאני בעיקר בפולין, גרמניה ורומניה המתבצעת באמצעות חברות מוחזקות באירופה.

ב. ניגריה - תכנון והתקנה של פרויקטים ומכירת ציוד בתחום האלקטר-מכאני, באמצעות חברה בבעלות מלאה בניגריה.

• מגזר הפעלה, שירות ואחזקה:

במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת מכלול שירותים לניהול ותפעול נכסים ותשתיות בתחומי האחזקה והניהול השוטף על מנת להשיג שיפור באפקטיביות, רווחיות וזמינות המתקנים וכן חיסכון בעלויות, באופן המאפשר ללקוח להתמקד בעסקי הליבה שלו. פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל.

בנוסף במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת שירות למועליות, דרגנועים ומעלונים ולמערכות אלקטר-מכאניות, אספקה ותחזוקה למערכות קירור, פתרונות לגילוי וכיבוי אש, ניהול ותחזוקת מבנים, שירותי ניקיון ואבטחה, תפעול מכוני טיהור שפכים, שירותים לגנרטורים, השכרת גנרטורים, עגלות תאורה ומערכות מיזוג אויר ניידות וכן מפעילה מערך הסעות לנופים פרטיים, מוסדיים, מפעלים, מוסדות לימוד, מזדמנים ועוד. כמו כן, פועלת הקבוצה בתחום השירותים המנוהלים במגזר הפרטי והציבורי. במקרים רבים הידע הנצבר במסגרת תחום פעילות הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל, משמש גם לפעילות הקבוצה במגזר זה.

• מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום:

הקבוצה עוסקת ביזום בניה למגורים בישראל (תחת המותג אלקטרה מגורים) ובחו"ל (בעיקר במזרח אירופה). פעילות זו מתבצעת באמצעות רכישת קרקעות באופן מלא או עם שותפים אסטרטגיים, או בעסקאות קומבינציה, הוצאת ההיתרים הדרושים, ביצוע שינוי ייעוד במידת הנדרש, שיווק, תכנון והקמת הפרויקטים ו/או בדרך של מכירת המקרקעין באחד משלבי היזום השונים.

• מגזר זכיינות:

פעילות הקבוצה במגזר זה משלימה את פעילותה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובמגזר הפעלה, שירות ואחזקה, ומתבצעת בשני תחומים עיקריים: (א) פרויקטי תשתית לאומיים בישראל המבוצעים במימון המגזר הפרטי (בעיקר פרויקטים מסוג BOT, PFI-1). פעילות זו מבוצעת באמצעות השתתפות במכרזים לאומיים ובאמצעות התמודדות על פרויקטים המקודמים במתווה של רישיונות ו/או רגולציה ייעודית, (ב) תחום הפעלת קווי תחבורה ציבורית - הקבוצה מפעילה קווי שירות לתחבורה ציבורית בזיכיון ממשלתי לתקופות של מספר שנים.

147

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

כלי (המשך) - 1: באור

1. הגדרות

2. הברכה

• החברה - אלקטרה בע"מ.
• החברה והחברות המוחזקות שלה.
• החברה האם - אלקו בע"מ.
• קבוצת אלקו - אלקו בע"מ והחברות המוחזקות שלה.
• צדדים קשורים - כהגדרתם ב-IAS 24.
• בעלי ענין ובעל שליטה - כהגדרתם בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010.

4. השפעות המלחמה

1. ביום 7 באוקטובר, 2023, פרצה מלחמה במדינת ישראל. האירועים הקשים שנלוו למלחמה, לרבות ניהולה בחזית הדרומית והצפונית, הובילו להכרזת מצב מיוחד בעורף הישראלי, אשר כלל, בין היתר, גיוס מילואים נרחב, פינוי ישובים בצפון ובדרום, הטלת מגבלות על מקומות עבודה ומוסדות חינוך, הטלת סגרים על אי"ש וכן עזיבת חלק מהעובדים הזרים אשר הועסקו בענפים שונים במשק. מציאות המלחמה המתמשכת ומעמדה של ישראל במישור הבינלאומי, גרמו גם, בין היתר, להתייקרות במחירי ההובלה והתארכות בזמני אספקה (לאור התארכות נתיבי ההפלגה של אוניות המובילות סחורה לישראל מהמזרח) ולהתייקרות בחלק מתשומות הבנייה (בין היתר, לאור הודעת ממשלת טורקיה על הגבלת הייצוא לישראל במספר קטגוריות, לרבות חומרי גלם לענף הבנייה). גורמים אלו הובילו להאטה בפעילות העסקית ולשיבוש הפעילות הכלכלית בישראל, החל מפרוץ המלחמה ועד למועד דוחות כספיים אלו, על אף שחלה התמתנות בעוצמת ההשפעות אלו לצד הסתגלות ומציאת דרכי התמודדות עימן.

2. השפעת המלחמה על פעילות הקבוצה, בפילוח לפי מגזרי הפעילות בהם היא פועלת:

(א) מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל - היקפי הביצוע של הקבוצה במגזר זה לא הצטמצמו בתקופת המלחמה (ואף גדלו). המלחמה השפיעה בעיקר על תחום התשתיות ותחום קבלנות ראשית לבנייה, בעיקר עקב התייקרות בתשומות הבנייה ומחסור בעובדים זמינים ומקצועיים כפי שתואר לעיל (בעיקר גידול משמעותי בעלויות העבודה), ירידה בתפוקות (עקב הצורך בהכשרת עובדים זרים שהחלו להגיע) והתארכות במשך ביצוע הפרויקטים. גורמים אלו הביאו לשחיקה ברווחיות המגזר וזאת החל מפרוץ המלחמה ועד למועד דוחות כספיים אלו. הקבוצה פעלה ופועלת במהלך תקופה ארוכה זו, ונעזרת ביכולות ובניסיון שצברה לאורך השנים, במגוון דרכים על מנת לצמצם את ההשפעות השליליות, כפי שתואר לעיל, על מגזר זה, בין היתר, באמצעות גיבוש מתווה פיצוי ממזמיני העבודה השונים, הכשרת עובדים, טיוב והגדלת צבר העבודות ועוד.

148

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

כלי (המשך) - 1: באור

1. השפעות המלחמה (המשך)

2. השפעת המלחמה על פעילות הקבוצה, בפילוח לפי מגדרי הפעילות בהם היא פועלת (המשך)

ב) במגזר הפעלה, שירות ואחזקה, מספקת הקבוצה מגוון רחב מאוד של שירותים מול לקוחות רבים בעלי אופי שונה הפועלים בסקטורים רבים ומגוונים. יחד עם זאת, לאור ההגבלות שהטיל פיקוד העורף ובעקבות ההאטה בפעילות העסקית במשק הישראלי ומחסור בכח אדם (שחלקן גויס למלחמה), חלה ירידה בהיקף פעילות בתחומים מסוימים, כגון שירותי ניקיון, פעילות ההיסעים ושירותי ניהול חניונים, אולם מאידך, חל ביקוש גובר לשירותים בתחום האבטחה ושירותים עבור חברות הפועלות בתחום הביטחוני. הקבוצה פעלה על מנת לצמצם את הפגיעה כאמור, בין היתר, באמצעות מציאת פתרונות למחסור בכח אדם וכן פועלת על מנת להתאים את מבנה ההוצאות כנדרש, כך שהשפעת המלחמה על תוצאות כלל המגזר בתקופת הדוח הינה זניחה.

ג) במסגרת פעילות הקבוצה במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בישראל, בדומה לפעילות הקבוצה במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל, הושפעה פעילות הקבוצה לשלילה כתוצאה מהתיקרות עלויות הביצוע (כפי שתואר לעיל) ומחסור זמינות של כח אדם מקצועי. גורמים אלו הביאו לירידה בקצב הביצוע של הפרויקטים אותם מבצעת הקבוצה ולעיכוב במועד השלמתם. בנוסף, בין היתר, כתוצאה מאי הוודאות השוררת במשק על אף הפסקת האש, חלה ירידה בביקוש ליחידות דיור הנמכרות על ידי הקבוצה במהלך שנת 2025.

ד) הקבוצה פועלת על מנת לצמצם את הפגיעה כאמור, בין היתר, באמצעות האצת תכנון וקידום פרויקטים חדשים, התנעת שיווק דירות מול קהל אוכלוסייה חדשים ועוד.

ה) במסגרת פעילות הקבוצה במגזר הזכיינות, פועלת הקבוצה בעיקר מול גופים מהמגזר הממשלתי והציבורי. נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, נגרמו לפרויקטים בהם הקבוצה משמשת כזכיין עיכובים ועליות נוספות הנובעים מהמלחמה. יחד עם זאת, בפרויקטים הנ"ל, מגובשים הסדרי פיצוי והארכת לוחות הזמנים. בתחום התחבורה הציבורית, חוותה הקבוצה ירידה בפעילות בשבועות הראשונים ללחימה בעיקר עקב מחסור בנהגים, אולם חזרה להיקף הפעילות הרגילים עוד בשנת 2023.

ו) פעילות הקבוצה במגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל לא הושפעה כתוצאה מהמלחמה בישראל.

3. השפעת המלחמה כאמור, על היקף ההכנסות הכולל של הקבוצה אינה משמעותית ומתבטאת בעיקר בירידה ברווחיות התפעולית בשני מגדרי פעילות עיקריים, כפי שפורט לעיל. באוקטובר 2025 נחתם הסכם להפסקת הלחימה בעזה, אולם יציבותו אינה ודאית ועל כן, נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, אין ביכולתה של החברה להעריך באופן מהימן את היקף ההשפעה העתידית של המצב הבטחוני על היקף פעילותה של הקבוצה (למעט ההשפעות שפורט לעיל) ועל תוצאות פעילותה. הקבוצה נוקטת ותמשיך לנקוט בפעולות הנדרשות, ככל יכולתה, על מנת לצמצם את ההשפעות כאמור.

4. ביום 28 בפברואר, 2026, החל מבצע צבאי רחב היקף של מדינת ישראל וארצות הברית נגד איראן, אשר הוביל להאטה בפעילות הכלכלית בישראל, בין היתר בעקבות הגבלות על העורף וגיוס אנשי מילואים. נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, הנהלת החברה בוחנת את ההשפעות האפשריות של ההתפתחויות האמורות על פעילות החברה ובשלב זה, לא ניתן לאמוד באופן מהימן את היקף ההשפעה האפשרית על מצבה הכספי ותוצאות הפעילות של החברה.

149

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות

המדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בדוחות הכספיים בעקביות, בכל התקופות המוצגות, למעט אם נאמר אחרת:

א. בסיס הצגת הדוחות הכספיים

הדוחות הכספיים ערכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים IFRS Accounting Standards (להלן – IFRS). כמו כן, הדוחות הכספיים ערכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010.

החל מיום 31 בדצמבר, 2024, מוצגים הדוחות הכספיים, לרבות תקופות ההשוואה, במיליוני ש"ח, חלק אלפי ש"ח.

הדוחות הכספיים של החברה ערכים על בסיס העלות, למעט נכסים והתחייבויות פיננסיים (כולל מכשירים נגזרים) המוצגים בשווי הון דרך רווח או הפסד, נדל"ן להשקעה בהקמה, הפרשות, נכסים והתחייבויות בגין הטבות עובדים וכן השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

החברה בחרה להציג את פריטי הרווח או הפסד לפי שיטת מאפיין הפעילות.

ב. תקופת המחזור התפעולי

לקבוצה שני מחזורים תפעוליים. בהתייחס לעבודות קבלניות ופרויקטים של ייזום נדל"ן, המחזור התפעולי הינו יותר משנה ועשוי להימשך עד חמש שנים. בהתייחס ליתר הפעילות, המחזור התפעולי הינו שנה.

לפיכך, ביחס לעבודות הקבלניות ופרויקטים של ייזום, כאשר תקופת המחזור התפעולי ארוכה משנה, הנכסים והתחייבויות הקשורים באופן ישיר לאותה פעילות (בעיקר מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה, הכנסות לקבל מעבודות בחיזי הקמה, התחייבויות בגין עבודות בחיזי הקמה, הלוואות והתחייבויות לבעלי קרקע) מסווגים בדוח על המצב הכספי במסגרת הנכסים השוטפים והתחייבויות השוטפות, בהתאמה בהתאם למחזור התפעולי.

ג. דוחות כספיים מאוחדים

הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהן (חברות בנות). שליטה מתקיימת כאשר לחברה יש כוח השפעה על הישות המושקעת, חשיפה או זכויות לתשואות משתנות כתוצאה ממעורבותה בישות המושקעת וכן היכולת להשתמש בכוח שלה כדי להשפיע על סכום התשואות שינבע מהישות המושקעת. בבחינת שליטה מובאת בחשבון השפעת זכויות הצבעה פוטנציאליות רק אם הן ממשיות. איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת השליטה, ועד למועד בו הופסקה השליטה.

זכויות שאינן מקנות שליטה בגין חברות בנות מייצגות את ההון בחברות הבנות שאינן ניתן לייחס, במישרין או בעקיפין, לחברה האם. הזכויות שאינן מקנות שליטה מוצגות בנפרד במסגרת ההון של החברה. רווח או הפסד וכל רכיב של רווח כולל אחר מיוחסים לחברה ולזכויות שאינן מקנות שליטה. הפסדים מיוחסים לזכויות שאינן מקנות שליטה גם אם כתוצאה מכך יתרת הזכויות שאינן מקנות שליטה בדוח המאוחד על המצב הכספי הינה שלילית.

שינויים בשיעור ההחזקה בחברה בת, אשר אינם מביאים למצב של איבוד שליטה, מוכרים כשינוי בהון על ידי התאמה של יתרת הזכויות שאינן מקנות שליטה כנגד ההון המיוחס לבעלי מניות החברה ובניכוי/ובתוספת של תמורה ששולמה או התקבלה.

150

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

ד. צירופי עסקים ומוניטין

עלות הרכישה נמדדת על פי השווי ההוגן של התמורה שהועברה במועד הרכישה בתוספת זכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת. בכל צירוף עסקים, החברה בוחרת האם למדוד את הזכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת בהתאם לשוויים ההוגן במועד הרכישה או לפי חלקן היחסי בשווי ההוגן של הנכסים המזוהים נטו של הנרכשת.

עלויות רכישה ישירות נזקפות בעת התהוותן לדוח רווח והפסד.

אופציית מכר שהונפקה על ידי הקבוצה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה מטופלות בהתאם לגישת הרכישה הצפויה, קרי, הנחת המוצא העומדת בבסיס השיטה הינה שהאופציה תמומש, לכן, החברה האם מחזיקה הלכה למעשה באחוז ההחזקה ממניות חברת הבת לאחר מימוש אופציית המכר. אופציית מכר שהונפקה על ידי הקבוצה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה תמורת מזומן או נכס פיננסי אחר מוכרת כהתחייבות בגובה הערך הנוכחי של תוספת מחיר המימוש של האופציה וזאת בהתחשב בסכומים אותה היא נדרשת לשלם עם מימוש אופציית המכר.

כאשר מימוש אופציית המכר יכול שיעשה על ידי הענקת מכשירים הוניים של החברה חלף תשלום מזומן, כאשר ההחלטה לגבי אופן הסילוק הינה בשליטת החברה, הקבוצה איננה מכירה בהתחייבות בגין אופציית המכר אלא מכירה באופציית המכר שהוענקה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה כנגד פיננסי הנמדד בשווי הוגן דרך רווח או הפסד ומסווגת את מניות חברת הבת המוחזקות על ידי בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בהון כזכויות שאינן מקנות שליטה.

במקרים בהם קיימת התחייבות לחלוקת דיבידנד מינימלי לבעלי המניות לאורך תקופת ההחזקה המשותפת של הקבוצה ובעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה, כל עוד אין לקבוצה זכות לסלק את אופציית המכר במניותיה חלף תשלום במזומן, התחייבות כאמור נכללת בדוחותיה הכספיים של הקבוצה.

ה. השקעה בהסדרים משותפים ובפעילויות משותפות

הסדרים משותפים הם הסדרים שבהם יש לקבוצה שליטה משותפת. שליטה משותפת היא שיתוף חוזי מוסכם של שליטה על הסדר, אשר קיימת רק כאשר החלטות לגבי הפעילות הרלוונטיות דורשות הסכמה פה אחד של הצדדים שחולקים שליטה. במקרים בהם לקבוצה שליטה משותפת בזכויות בנכסים נטו, עסקה זו מטופלת לפי שיטת השווי המאזני.

בפעילות משותפת (Joint Operations) לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על ההסדר, זכויות לנכסים ומחויבויות להתחייבויות של ההסדר. החברה מכירה בגין הפעילות המשותפת בחלקה היחסי בנכסים, בהתחייבויות, בהכנסות ובהוצאות של הפעילות המשותפת.

ו. השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

רווחים והפסדים הנובעים מעסקאות כלפי מעלה או מטה עם חברה כלולה או עסקה משותפת מוכרים בדוחותיה הכספיים של הקבוצה רק בגובה חלקם של המשקיעים הלא קשורים בחברה הכלולה או בעסקה המשותפת. חלקה של הקבוצה ברווחים או הפסדים של החברה הכלולה או העסקה המשותפת בגין עסקאות אלה מבוטל.

בחברה כלולה בה נגרמו הפסדים בסכומים העולים על ההון שלה, הכירה החברה בחלקה בהפסדי החברה הכלולה עד גובה השקעתה בחברה הכלולה בתוספת הפסד העלול להיגרם לה כתוצאה מערבות או תמיכה פיננסית אחרת שניתנו בעבור חברה כלולה זו, עד לגובה הערבות או התמורה הפיננסית האחרת.

151

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

1. מטבע הפעילות, מטבע ההצגה ומטבע חוץ

(1) מטבע הפעילות ומטבע ההצגה

מטבע הפעילות של החברה הינו ש"ח ומייצג את המטבע של הסביבה הכלכלית העיקרית שבה פועלת החברה. מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים הינו ש"ח.

הקבוצה קובעת עבור כל חברה בקבוצה, לרבות חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני, מהו מטבע הפעילות של כל חברה.

הלוואות בין חברתיות בקבוצה אשר אין כוונה לסלקן והן אינן צפויות להיפרע בעתיד הנראה לעין מהוות במהותן חלק מההשקעה בפעילות חוץ, ולפיכך הפרשי שער מהלוואות אלו (בניכוי השפעות המס) נזקפים לרווח (הפסד) כולל אחר.

בעת מימוש פעילות חוץ, בחלקה או במלואה, תוך איבוד שליטה, הרווח (הפסד) המצטבר המתייחס לאותה פעילות, שהוכר ברווח כולל אחר נזקף לרווח או הפסד.

(2) להלן נתונים על שערי החליפין של המטבעות השונים הרלוונטיים בקבוצה ומדד המחירים לצרכן:

מדד (בנקודות) *) : 31 בדצמבר 2023	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
248.82	257.35	263.42
שערי חליפין (בש"ח):
דולר ארה"ב	3.63	3.65
אירו	4.01	3.80
רובל רוסי	4.04	3.59
נירה ניגרית	0.40	0.24
זלוטי פולני	0.92	0.89
לשנה שהסתיימה ביום	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024
---	---	---
3.34	3.43	2.36
3.07	0.55	(12.53)
6.89	(5.36)	(1.34)
(19.17)	(11.31)	13.69
(49.40)	(40.63)	(6.5)
15.30	(3.7)	(0.13)

• המדד הידוע לפי בסיס ממוצע 100 = 1993.

152

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

ח. מלאי

מלאי נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו. עלות המלאי כוללת את ההוצאות לרכישת המלאי ולהבאתן למקומו ולמצבו הנוכחיים. שווי מימוש, נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל, בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה.

הקבוצה בוחנת מדי תקופה את מצב המלאי וגילו ומבצעת הפרשות למלאי איטי בהתאמה.

עלות המלאי נקבעת כדלקמן:
- חומרי גלם – לפי עלות רכישה על בסיס "ממוצע נע".
- תוצרת גמורה ותוצרת בתהליך – לפי עלויות חומרים ועבודה ישירות ועלויות תקורה של הייצור על בסיס תפוקה רגילה.
- סחורות ומוצרים קנייים – לפי שיטת ממוצע משוקלל, או על בסיס "ממוצע נע".

ט. מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה

עלות מלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין כוללת עלויות ישירות מזוהות בגין עלות הקרקע, כגון מסים, אגרות והיטלים וכן עלויות בנייה.

מלאי מקרקעין הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציה בתמורה למתן דירות למוכר המקרקעין, מוכר לראשונה במועד בו החברה משיגה שליטה במלאי המקרקעין. באותו המועד מלאי המקרקעין המשיך לבעלי הקרקע (היזם) מוכר לפי שווי ההון במקביל להכרה בהתחייבויות למתן שירותי בנייה.

מלאי מקרקעין הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציית תקבולים, במסגרתה מתחייבת הקבוצה למסירת מזומן כתלות בגובה המחיר שבו יימכרו הדירות שייבנו על הקרקע, נמדד בהתאם לשווי ההון של הקרקע במקביל להכרה בהתחייבויות הפיננסיות שנוצרה בגין התשלומים העתידיים הצפויים. בתקופות עוקבות, ההתחייבויות הפיננסיות נמדדת מחדש בהתאם לתזרימי המזומנים הצפויים להיות משולמים, כאשר הם מהווים לפי שיעור הריבית האפקטיבית המקורי. השינויים בערך הנוכחי של תזרימי המזומנים המהווים נזקפים לטעיף המלאי.

מלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין נמדדים על בסיס העלות. עלות המקרקעין כוללת עלויות אשראי המתייחסות למימון עד למועד קבלת היתר בנייה לפרויקט, עלויות תכנון ועיצוב, עלויות בנייה עקיפות שהוקצו ועלויות קשורות אחרות.

מלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין נמדדים לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו. שווי מימוש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה.

עלויות המלאי של נדל"ן יזמי מוקצות לכל חוזה מכר בנפרד, כמתואר להלן:

1. עלויות ישירות הניתנות לזיהוי מוקצות באופן פרטני לכל דירה.
2. עלויות קרקע מוקצות לחוזים לפי יחס מחירי מכירה בניכוי עלויות בנייה.
3. עלויות בנייה משותפות שאינן ניתנות לזיהוי פרטני לדירות, מוקצות לפי שטח הדירה ועלות הבנייה למ"ר ביחס לבניין כולו.

153

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

י. הכרה בהכנסה

הכנסות מחוזים עם לקוחות מוכרות ברווח או הפסד כאשר השליטה בנכס או בשירות מועברות ללקוח. מחיר העסקה הוא סכום התמורה שצפוי להתקבל בהתאם לתנאי החוזה, בניכוי הסכומים שנגבו לטובת צדדים שלישיים (כגון מסים).

כאשר החברה פועלת כספק עיקרי ונושאת בסיכונים הנגזרים מהעסקה ההכנסות מוצגות על בסיס ברטט. במקרים בהם החברה פועלת כסוכן מבלי לשאת בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה, ההכנסות מוצגות על בסיס נטו.

להלן קריטריונים ספציפיים להכרה בהכנסה בגין סוגי המוצרים והשירותים השונים המסופקים על ידי הקבוצה, בפילוח לפי מגזרי הפעילות:

הכנסות מביצוע פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל

בהתאם לחוזים עם לקוחות בתחום זה, ביצועי הקבוצה יוצרים או משפרים נכס אשר נשלט על ידי הלקוח תוך כדי יצירתו או שיפורו, ולפיכך ההכנסה מביצוע פרויקטים מוכרת לאורך זמן. מרבית הפרויקטים בתחום זה הינם לתקופות של עד שלוש שנים. מחיר העסקה כולל תמורה משתנה רק במידה שצפוי ברמה גבוהה (Highly probable) שלא יתרחש היפוך של סכום משמעותי של הכנסה מצטברת שהוכרה במועד בו ייפתר חוסר הוודאות. הקבוצה מיישמת את שיטת התשומות המבוססת על עלויות, לצורך מדידת התקדמות הביצוע. הקבוצה מאמינה כי שימוש בשיטת התשומות, לפיה ההכנסה מוכרת על בסיס תשומות שהשקיעה הקבוצה לצורך קיום מחויבות הביצוע, משקפת בצורה הנאותה ביותר את ההכנסה שהופקה בפועל. כאשר צפוי הפסד מהחוזה, מלוא ההפסד מוכר מידית ללא קשר לשיעור ההשלמה.

בגין ביצוע החוזים נוהגת הקבוצה לעיתים לגבות מקדמות מלקוחותיה וכן גובה תשלומים באופן שוטף בהתאם להתקדמות העבודה. לגבי החוזים בהם סך ההכנסה שהוכרה עולה על סך התקבולים מהלקוח, מכירה הקבוצה בנכס הכנסות לקבל. לגבי החוזים בהם סכום התקבולים גבוה מההכנסה שהוכרה, מכירה הקבוצה בהתחייבויות בגין החוזה.

כחלק מהפעילות הפרויקטלית של הקבוצה, מתנהלים לעיתים דיונים עם מזמיני עבודה אשר עשויים לכלול הליכים של בוררות, גישור ואף תביעות משפטיות בנוגע לתביעות חריגים, עבודות נוספות, התארכות משך ביצוע וכדומה. במקרים בהם קיימים סכומים משמעותיים במחלוקת, אשר טרם אושרו על ידי מזמיני העבודה, הקבוצה נעזרת ביועצים משפטיים ו/או הנדסיים על מנת לבסס את אומדן ההכנסות לקבל שהוכרו בדוחות הכספיים בגין הסכומים אשר במחלוקת.

הכנסות מהפעלה, שירות ואחזקה

בהתאם לחוזים עם לקוחות בתחום זה, הלקוח מקבל וצורך בו זמנית את ההטבות המופקות על ידי ביצועי הקבוצה, ולפיכך ההכנסות ממתן שירותים מוכרות לאורך זמן על פני התקופה בה הלקוח מקבל וצורך את ההטבות שמופקות על ידי ביצועי הקבוצה.

בחלק מהחוזים למתן שירותים ניהול ואחזקה פועלת הקבוצה כסוכן ועל כן מכירה בהכנסות בגין חוזים אלה בגובה תמורה נטו המתקבלת מביצוע החוזה, לאחר ניכוי הסכומים המגיעים לספק העיקרי.

154

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

י. הכרה בהכנסה (המשך)

הכנסות מפיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

הקבוצה פועלת בתחום נדל"ן בייזום להקמה ומכירה של דירות מגורים, משרדים ושטחי מסחר בישראל ובחו"ל.

במועד ההתקשרות בחוזה עם לקוח, הקבוצה מזהה את יחידות הדיר, המשרדים ושטחי המסחר כמחויבויות ביצוע.

בקשר עם פעילות הקבוצה בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, הקבוצה הגיעה למסקנה על סמך חיזי המכירה שלה עם לקוחות בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, ועל סמך הוראות החוק והרגולציה הרלבנטיות, ובהתאם לחוות דעת משפטיות שהתקבלו, שכאשר הקבוצה מתקשרת בחוזה למכירת דירות מגורים, משרדים ושטחי מסחר בישראל, לא נוצר נכס עם שימוש אלטרנטיבי לקבוצה, וכן קיימת לה זכות לתשלום הניתנת לאכיפה עבור הביצועים שהושלמו עד לאותו מועד. בנסיבות הללו, מכירה הקבוצה בהכנסה לאורך זמן.

הקבוצה מיישמת בעיקר את שיטת התשומות המבוססת על עלויות (cost-based input method) לצורך מדידת התקדמות הביצוע כאשר מחויבות הביצוע מקיימת לאורך זמן. הקבוצה מאמינה כי שימוש בשיטת התשומות לפיה הכנסה מוכרת על בסיס תשומות שהשקיעה הקבוצה לצורך קיום מחויבות הביצוע מייצגת בצורה הנאותה ביותר את הכנסה שהופקה בפועל. לצורך יישום שיטת התשומות, הקבוצה מעריכה את העלות הדרושה להשלמת החוזה מדי תקופת חתך, האומדנים הללו כוללים את העלויות הישירות והעלויות העקיפות המתייחסות במישרין לקיום החוזה המוקצות לכל חוזה בנפרד על בסיס מפתח העמסה סביר. כמו כן, הקבוצה אינה כוללת במדידת "שיעור ההשלמה" עלויות שאינן משקפות התקדמות בביצוע כגון עלות קרקע, אגרות והיטלים ועלויות אשראי. הקבוצה קובעת את שיעור ההתקדמות על פי מוכרת ההכנסה בכל חוזה מכר כשיעור ההתקדמות של כל הבניין או הפרויקט לפי ההקשר, וזאת כל עוד לא ניתן לבצע מסירה של הנכס נשוא ההסכם בטרם הסתיימה הבנייה של הבניין או הפרויקט לפי ההקשר במלואו.

הקבוצה קובעת את גובה ההכנסה מכל חוזה בהתאם למחיר העסקה עם כל לקוח בנפרד ומכירה בהכנסה, ביחס לכל חוזה בנפרד.

במצבים בהם הקבוצה לא יכולה למדוד את תוצאות החוזה אך מצפה להשיב את העלויות שהתהוו לקיום החוזה עד למועד הדיווח, הקבוצה מכירה בהכנסות בגובה העלויות שהתהוו בפועל עד למועד הדיווח וזאת עד למועד בו ניתן יהיה למדוד את תוצאות החוזה באופן סביר.

כאשר צפוי הפסד מהחוזה, מלאו ההפסד מוכר מידית ללא קשר לשיעור ההשלמה.

כאשר הקבוצה מתחילה לבצע פעולות בקשר לחוזה הצפוי עוד בטרם נחתם החוזה עם הלקוח, בעת חתימת החוזה כאמור מכירה הקבוצה בהכנסה על בסיס מצטבר בסכום המשקף את שיעור ההשלמה של מחויבות ביצוע לאותו מועד.

הקבוצה מהוונת עלויות אשראי לקרקעות לבניה המהוות נכס כשיר, כגון קרקעות בהם פועלת הקבוצה להשגת היתרי בניה ואין ביכולתה לבצע מכירה של דירות אותן היא מתכננת להקים על הקרקע. הקבוצה מפסיקה להוון עלויות אשראי בעת קבלת היתרי הבנייה לקרקעות.

בקשר עם פעילות הקבוצה בתחום הנדל"ן היזמי בחו"ל, הקבוצה הגיעה למסקנה כי על בסיס החוקים, הרגולציה והמאפיינים המסחריים במדינות בהן היא פועלת מחוץ לישראל, השליטה בנכס עוברת ללקוח בעת מסירת הנכס לאור הערכת הקבוצה כי יכולת אכיפת החוזה טרם השלמת גביית התמורה היא נמוכה ולפיכך מוכרת ההכנסה ממכירת יחידות הדיר, משרדים ושטחי מסחר בחו"ל בנקודות זמן אחת (במועד המסירה).

155

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

י. הכרה בהכנסה (המשך)

הכנסות מפיתוח והקמה של נדל"ן בייזום (המשך)

מלאי המקרקעין הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציה בתמורה למתן דירות למוכר המקרקעין, מוכר לפי שווי ההוגן במועד מסירת הקרקע במקביל להכרה בהתחייבויות למתן שירותים בניה. הקבוצה מכירה בהכנסות ועליות בגין שירותי הבניה לבעלי הקרקע בהתאם לקצב התקדמות הביצוע במקביל לקיוט בהתחייבויות למתן שירותי הבניה. כמו כן, מכירה הקבוצה בנכס בגין העליות התוספתיות של השגת החוזה עם הלקוח (עמלות תיווך) אשר נזקפות לדוח רווח או הפסד בקצב ההכרה בהכנסה מהחוזה.

התשלומים מלקוחות מתקבלים בהתאם לאבני דרך המקובלות בענף, ומוכרים כנס או כהתחייבות בהתאם לשלב הביצוע בו נמצא החוזה.

תמורה לשלם ללקוח - סכומים המשולמים על ידי הקבוצה לצד ג', אשר העמיד מימון ללקוח, מטופלים כהקטנה של מחיר העסקה.

הכנסות מגזר הזכיינות

הכנסות מהסדרי זיכיון למתן שירותים

בדבר סוגי החוזים בהם מתקשרת הקבוצה, ובדבר יישום הוראות IFRIC 12 בתקופת ההקמה - ראה סעיף י' להלן.

בתקופת התפעול של הנכסים תחת הסדרי זיכיון כאמור, הקבוצה מכירה בהכנסות מתפעול הנכסים על פני תקופת מתן השרות מאחר והלקוחות מקבלים וצורכים בו זמנית את ההטבות המופקות על ידי ביצועי הישות ככל שהישות מבצעת. התשלומים מהלקוחות בגין מתן השרות כאמור מתקבלים באופן שוטף, בקצב מתן השירותים.

הכנסות מהפעלת קווי תחבורה ציבורית

התחבורה הציבורית באוטובוסים בישראל מבוססת על התקשרויות של מפעילות קווי התחבורה הציבורית עם מדינת ישראל, באמצעות משרד התחבורה, להקמת אשכולות תחבורה ציבורית לאחר זכיית המפעילה במכרז. אשכול תחבורה ציבורית הינו פרויקט הזהה במאפייניו לפרויקטי תשתית אחרים המבוצעים בשיתוף בין המדינה והמגזר הפרטי. הקמת אשכול נמשכת בדרך כלל כשנה, כתלות בגודל האשכול ולאחר השלמת ההקמה מתחילה תקופת זיכיון של מספר שנים במהלכה נהנית המפעילה מתזרימי מזומנים ממדינת ישראל, אשר בעיקר אימם תלויים בביקוש לשירות, שכן התשלום הוא על בסיס קילומטרים מבוצעים ולא על בסיס כמות הנוסעים. בנוסף, ההכנסות בתחום זה מבוססות על תמריצי נוסעים ופדיון ומטופלות כתמורה משתנה.

תמורה משתנה

הקבוצה קובעת את מחיר העסקה בנפרד לכל חוזה עם לקוח. בעת הפעלת שיקול דעת זה, הקבוצה מעריכה את ההשפעה של כל תמורה משתנה בחוזה, בהתחשב בהנחות, קנסות, שינויים (variations), תביעות וכן תמורה שלא במזומן. בקביעת ההשפעה של התמורה המשתנה. הקבוצה משתמשת בדרך כלל בשיטת "הסכום הסביר ביותר" המצוינת בתקן IFRS15. קרי, מחיר העסקה נקבע בהתחשב בסכום היחיד שהוא הסביר ביותר בתחום של סכומי תמורה אפשריים בחוזה. הקבוצה כוללת סכומים של תמורה משתנה, רק אם צפוי ברמה גבוהה שביטול משמעותי בסכום ההכנסות שהוכרו לא יתרחש כאשר אי הוודאות הקשורה להשתנות התמורה תתברר לאחר מכן.

קיומו של רכיב מימון משמעותי בחוזה

לצורך מדידת מחיר העסקה, הקבוצה מתאימה את סכום התמורה שהובטחה בגין השפעות ערך הזמן של הכסף אם עיתוי התשלומים שהוסכם בין הצדדים מספק ללקוח או לקבוצה הטבה משמעותית של מימון. במקרים אלו החוזה מכיל רכיב מימון משמעותי. בהערכה אם חוזה מכיל רכיב מימון משמעותי, בוחנת הקבוצה, בין היתר, את אורך הזמן החוזי בין המועד בו הקבוצה מעבירה את הסחורות או השירותים שהובטחו ללקוח לבין המועד בו הלקוח משלם עבור סחורות או שירותים אלה, וכן ההפרש, אם קיים, בין הסכום של התמורה שהובטחה לבין מחיר המכירה במזומן של הסחורות או השירותים שהובטחו.

156

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

י. הכרה בהכנסה (המשך)

קיומו של רכיב מימון משמעותי בחוזה (המשך)

כאשר קיים רכיב מימון משמעותי בחוזה, הקבוצה מכירה בסכום התמורה תוך שימוש בשיעור ההיון שישתקף בעסקת מימון נפרדת בינה לבין הלקוח במועד ההתקשרות. רכיב המימון מוכר כהכנסות או כהוצאות ריבית במהלך התקופה המחושבת בהתאם לשיטת הריבית האפקטיבית.
במקרים בהם הפער בין מועד קבלת התשלום לבין מועד העברת הסחורה או השירות ללקוח הינו שנה או פחות, הקבוצה מיישמת את ההקלה הפרקטית הקבועה בתקן ואינה מפרידה רכיב מימון משמעותי. בתחום הנדל"ן היזמי, התמורה מהלקוחות מתקבלת בהתאם לאבני דרך כמקובל בענף. במקרים בהם לוח התשלומים החוזי אינו חופף לקצב התקדמות העבודה, כגון: בחזים בהם משלמת מקדמה משמעותית או כאשר חלק משמעותי מהתמורה נדחה לתום הפרויקט, הקבוצה בוחנת את קיומו של רכיב מימון משמעותי ומכירה בהוצאות/הכנסות מימון בהתאם.

עלויות השגת חוזה

עבור השגת חלק מהחוזים עם לקוחותיה הקבוצה נושאת בעליות תוספתיות להשגת החוזה (למשל עמלות מוכנים מותנות בביצוע עסקת מכירה מחייבת). עלויות אשר התהוו על מנת להשיג את החוזה עם הלקוח ושלא היו מתהוות לה אם החוזה לא היה מושג ושהקבוצה מצפה להשיב, מוכרת כנס ומופחתת על בסיס שיטתי שהוא עקבי עם מתן השירותים המסופקים במסגרת החוזה הספציפי.

יא. מסים על ההכנסה

1. מסים שוטפים

חבות בגין מסים שוטפים נקבעת תוך שימוש בשיעורי המס וחוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה, עד לתאריך הדיווח.

2. מסים נדחים

מסים נדחים מחושבים בגין הפרשים זמניים בין הסכומים הנכללים בדוחות הכספיים לבין הסכומים המובאים בחשבון לצורכי מס.
יתרות המסים הנדחים מחושבות לפי שיעור המס הצפוי לחול כאשר הנכס ימומש או ההתחייבות תסלק, בהתבסס על חוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה עד לתאריך הדיווח.
בחישוב המסים הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של מימוש ההשקעות בחברות מוחזקות, כל עוד מכירת ההשקעות בחברות מוחזקות אינה צפויה בעתיד הנראה לעין. כמו כן, לא הובאו בחשבון מסים נדחים בגין חלוקת רווחים על ידי חברות מוחזקות כדיבידנדים, מאחר שחלוקת הדיבידנד אינה כרוכה בחבות מס נספת, או בשל מדיניות הקבוצה שלא ליזום חלוקת דיבידנד על ידי חברה מאוחדת הגוררת חבות מס נספת.

יב. נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים המוחזקים למכירה ופעילויות שהופסקו

נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים מסווגים כמוחזקים למכירה, כאשר יישובם ייעשה בעיקר באמצעות עסקת מכירה ולא באמצעות שימוש מתמשך. האמור מתקיים כאשר הנכסים זמינים למכירה מיידית במצבם הנוכחי, קיימת מחויבות של החברה לתוכנית מכירה, קיימת תוכנית לאיתור קונה והמימוש צפוי ברמה גבוהה (highly probable) להסתיים בתוך שנה ממועד הסיווג.
ישות תכיר בהפסד בגין ירידת ערך עבור נכס או קבוצת נכסים בהתאם ל-IAS 36. רווח (הפסד) כולל אחר בגין נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים המסווגים כמוחזקים למכירה מוצגים בנפרד בהון.
כאשר חברה מחויבת לתוכנית מכירה אשר כרוכה באיבוד שליטה על חברת בת, ללא קשר אם לחברה יישארו בחברה הבת זכויות שאינן מקנות שליטה, היא תסווג את כלל הנכסים וההתחייבויות של חברת הבת כמוחזקים למכירה. פעילות שהופסקה הינה רכיב של החברה המייצג תחום פעילות עסקי משמעותי נפרד או אזור גאוגרפי משמעותי נפרד, המהווה פעילות שמומשה או שמסווגת כמוחזקת למכירה.

157

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

י.ג. חכירות

הקבוצה מטפלת בחוזה כחוזה חכירה כאשר בהתאם לתנאי החוזה מועברת זכות לשלוט בנכס מזוהה לתקופת זמן בעבור תמורה.

הקבוצה כחוכר

עבור העסקאות בהן הקבוצה מהווה חוכר היא מכירה במועד התחילה בחכירה בנכס זכות שימוש כנגד התחייבות בגין חכירה. במסגרת מדידת ההתחייבות בגין חכירה בחרה הקבוצה שלא ליישם את ההקלה הניתנת ב-IFRS16 וביצעה הפרדה בין רכיבי חכירה לרכיבים שאינם חכירה.

הקבוצה בוחנת בכל חוזה חכירה האם וודאי באופן סביר שאופציית הארכה תמומש, שאז מביאה בחשבון בערך ההתחייבות את דמי החכירה בתקופה זו.

בעסקאות בהן זכאי העובד לרכב מהקבוצה כחלק מתנאי העסקה, מטפלת הקבוצה בעסקאות אלה כהטבות עובד בהתאם להוראות IAS 19 ולא כעסקת חכירת משנה.

במועד התחילה, התחייבות בגין חכירה כוללת את כל תשלומי החכירה (לא כולל תשלומי חכירה משתנים) שטרם שולמו מהווים בשיעור הריבית הגלומה בחכירה כאשר היא ניתנת לקביעה בנקל או בשיעור הריבית התוספתית של הקבוצה.

נכס זכות השימוש נמדד במודל העלות ומופחת לאורך החיים השימושיים שלו, או תקופת החכירה לפי הקצר שבהם. כאשר מתקיימים סימנים לירידת ערך, בוחנת הקבוצה ירידת ערך לנכס זכות השימוש בהתאם להוראות IAS 36.

להלן נתונים בדבר מספר שנות ההפחתה של נכס זכות השימוש הרלוונטיות לפי קבוצות של נכס זכות שימוש:

מספר שנים	מספר שנים
1.5 - 49	מקרקעין
1 - 3	כלי רכב (תקופת ההפחתה העיקרית - 3 שנים)

יד. רכוש קבוע

פריטי הרכוש הקבוע מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות, בניכוי פחת שנצבר, בניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו ואינם כוללים הוצאות תחזוקה שוטפת. העלות כוללת חלקי חילוף וציוד עזר המשמשים את הרכוש הקבוע. עלות הנכסים שהוקמו באופן עצמאי כוללת את עלות החומרים ושכר העבודה הישיר, וכן כל עלות נוספת שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס למיקום ולמצב הדרושים על מנת שהוא יוכל לפעול באופן שאליו התכוונה ההנהלה.

הפחת מחושב בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקן הישר לאורך תקופת החיים השימושיים בנכס, כדלקמן:

% בעיקר	%
2.5	2.5-4
10	7-25
20	4-33
10	7-20
6	4.5-15
33	15-33
ראה להלן

שיפורים במושכר מופחתים לפי שיטת הקן הישר על פני תקופת השכירות (לרבות תקופת האופציה להארכה שבידי הקבוצה שבכוונתה לממשה) או בהתאם לתקופת החיים השימושיים של השיפור, לפי הקצר שבהם.

158

---

אלקֵטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

טו. עלויות אשראי בגין נכסים כשירים

הקבוצה מהוונת עלויות אשראי הקשורות לרכישה או להקמה של נכסים כשירים אשר נדרשת תקופת זמן משמעותית להכנתם, לשימושם המיועד או מכירתם. עלויות אשראי כוללות הוצאות ריבית והוצאות אחרות המתהוות לישות בקשר לקבלת כספים באשראי. הקבוצה מהוונת עלויות אשראי בגין מלאי מקרקעין, ראה באור 13'ה' ו-21'ג' להלן.

טז. נדל"ן להשקעה

נדל"ן להשקעה בהקמה הינו נדל"ן (קרקע או מבנה, או שניהם) המוחזק על ידי הבעלים (מחכיר בחכירה תפעולית) או חוכר בחכירה לצורך הפקת דמי שכירות או לשם עליית ערך, או שתיהן, ושלא לצורך שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהליות, או מכירה במהלך העסקים הרגילים. נדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי העלות כולל עלויות רכישה ישירות. לאחר ההכרה הראשונית, נדל"ן להשקעה נמדד בשווי ההון, אשר משקף את תנאי השוק במועד הדיווח. רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההון של הנדל"ן להשקעה, נזקפים לרווח או הפסד במועד התהוותם.

יז. נכסים בלתי מוחשיים

נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בנפרד נמדדים עם ההכרה הראשונית לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות. נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בצירופי עסקים נמדדים לפי השווי ההוגן במועד הרכישה.

נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים שימושיים מוגדר, מופחתים על פני אורך החיים השימושיים שלהם בעיקר על בסיס שיטת הקן הישר ונבחנת לגביהם ירידת ערך כאשר קיימים סימנים המצביעים על ירידת ערך. תקופת ההפחתה ושיטת ההפחתה של נכס בלתי מוחשי בעל אורך חיים שימושיים מוגדר נבחנות לפחות פעם בשנה.

אורך החיים השימושיים של הנכסים הבלתי מוחשיים הינו כדלקמן:

שנים	שנים
30	תיקי שירות מעליות
18-22	הסדרי זיכיון למתן שירותים
3-5	תוכנות מחשב
1-15	קשרי לקוחות, צבר עבודות, אי תחרות, תיק שירות ומותג
8 עד	זיכיונות להפעלת קווי תחבורה ציבורית

יח. הסדרי זיכיון למתן שירותים

הסדרי זיכיון למתן שירותים הינם הסדרים בהם גופים מהסקטור הציבורי מתקשרים בחוזה עם גוף מהסקטור הפרטי שבו הוא מתחייב לתכנן, לבנות ולממן רכוש או תשתית כלשהם לשירות הציבורי ובתמורה להקמת הרכוש מקבל המפעיל זיכיון מהמדינה להפעיל את הרכוש לתקופה מוגדרת, וכן לספק שירותים נלווים הקשורים לרכוש. בתום תקופת הזיכיון מחזיר המפעיל את הרכוש או מאריך את תקופת הזיכיון.

בהתאם ל-IFRIC 12 התשתית המוקמת אינה מוכרת כרכוש קבוע בדוחות הכספיים של הקבוצה. לקבוצה הסדרי זיכיון למתן שירותים המטופלים כנכס פיננסי או כמודל משולב הכולל נכס פיננסי ונכס בלתי מוחשי. לקבוצה קיימים הסדרי זיכיון למתן שירותים גם בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

זכויות הקבוצה בגין הזיכיון הוכרו כנכס פיננסי, "חייבים בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים", אשר בתחולת IFRS 9 (הלוואות וחייבים), מאחר שלקבוצה קיימת זכות בלתי מותנית לקבל ממעניק הזיכיון תקבולים מובטחים תמורת השימוש בתשתית. הנכס מוכר בתקופת ההקמה לפי השווי ההוגן של שירותי ההקמה. לאחר ההכרה הראשונית, מוכרת הכנסת ריבית במשך תקופת ההסדר לפי שיטת הריבית האפקטיבית. זכויות הקבוצה בגין הזיכיון הוכרו כנכס בלתי מוחשי, המשקף את הזכות הקיימת לקבוצה לגבות תשלום, שאינו מובטח על ידי מעניק הזיכיון, בהתאם למידת השימוש שלציבור המשתמשים בתשתית. הנכס מוכר בתקופת ההקמה ועלותו נקבעת בהתייחס לשווי ההוגן של שירותי ההקמה. לגבי הטיפול החשבונאי העוקב בנכס בלתי מוחשי ראה סעיף יז' לעיל.

159

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

י. יורדת ערך נכסים לא פיננסיים

הקבוצה בוחנת את הצורך בירידת ערך נכסים לא פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה מאירועים או שינויים בנסיבות המצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה ברת-השבה.
הסכום בר-ההשבה הינו הגבוה מבין שווי הון בניכוי עלויות למכירה ושווי שימוש. בהערכת שווי השימוש מהווים תזרימי המזומנים הצפויים לפי שיעור ניכיון לפני מס המשקף את הסיכונים הספציפיים לכל נכס ואת ערך הזמן של הכסף.
בגין נכס שאינו מייצר תזרימי מזומנים עצמאיים נקבע הסכום בר-ההשבה עבור היחידה מניבת המזומנים שאליה שייך הנכס. הפסדים מירידת ערך נזקפים לרווח או הפסד.

(1) בחינת ירידת ערך של מוניטין בגין חברות מאוחדות

הקבוצה בוחנת ירידת ערך של מוניטין אחת לשנה או לעיתים קרובות יותר אם אירועים או שינויים בנסיבות מצביעים על כך שקיימת ירידת ערך.
בחינת ירידת ערך של מוניטין נקבעת על ידי בחינת הסכום בר-ההשבה של היחידה מניבת המזומנים (או קבוצה של יחידות מניבות מזומנים) שאליה הוקצה המוניטין.
כל יחידה מניבת מזומנים שהוקצה אליה מוניטין מייצגת את הרמה הנמוכה ביותר בישות שבה קיים מעקב על המוניטין לצרכי ההנהלה הפנימיים, ובכל מקרה לא גדולה ממגזר פעילות.

(2) השקעה בחברה כלולה או בעסקה משותפת

לאחר יישום שיטת השווי המאזני, הקבוצה בוחנת אם יש צורך להכיר בהפסד נוסף בגין ירידת ערך של ההשקעה בחברות כלולות או בעסקאות משותפות. בכל תאריך דיווח מתבצעת בחינה אם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידת ערך של ההשקעה בחברה כלולה או בעסקה משותפת. בחינת ירידת הערך נעשית בהתייחס להשקעה בכללותה, כולל המוניטין המיוחס לחברה הכלולה או לעסקה המשותפת.

כ. מכשירים פיננסיים

(1) נכסים פיננסיים

נכסים פיננסיים נמדדים במועד ההכרה לראשונה בשווים ההון ובתוספת עלויות עסקה שניתן לייחס במישרין לרכישה של הנכס הפיננסי, למעט במקרה של נכס פיננסי אשר נמדד בשווי הון דרך רווח או הפסד, לגבי עלויות עסקה נזקפות לרווח או הפסד.

(2) ירידת ערך נכסים פיננסיים

הקבוצה בוחנת בכל מועד דיווח את ההפרשה להפסד בגין מכשירי חוב פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הון דרך רווח או הפסד.
לקבוצה נכסים פיננסיים בעלי תקופות אשראי קצרות כגון לקוחות, בגינם היא מיישמת את ההקלה שנקבעה ב-IFRS9, קרי הקבוצה מודדת את ההפרשה להפסד בסכום השווה להפסדי אשראי חזויים לאורך כל חיי המכשיר.

160

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

3. מכשירים פיננסיים (המשך)

(3) גריעת נכסים פיננסיים

הקבוצה גורעת נכס פיננסי כאשר ורק כאשר:

(א) פקעו הזכויות החוזיות לתזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי, או

(ב) הקבוצה מעבירה באופן מהותי את כל הסיכונים וההטבות הנובעים מהזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי או כאשר חלק מהסיכונים וההטבות בעת העברת הנכס הפיננסי נותרים בידי הישות אך ניתן לומר כי העבירה את השליטה על הנכס, או

(ג) הקבוצה מותירה בידיה את הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים הנובעים מהנכס הפיננסי, אך נוטלת על עצמה מחויבות חוזית לשלם תזרימי מזומנים אלה במלואם לצד שלישי, ללא עיכוב מהותי.

(4) התחייבויות פיננסיות

א) התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת

במועד ההכרה לראשונה, הקבוצה מודדת את ההתחייבויות הפיננסיות בשווי הון בניכוי עלויות עסקה שניתן לייחס במישרין להנפקה של ההתחייבויות הפיננסיות.

לאחר ההכרה הראשונית, הקבוצה מודדת את כל ההתחייבויות הפיננסיות לפי העלות המופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית, פרט ל:

(1) התחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הון דרך רווח או הפסד;

(2) תמורה מותנית שהוכרה על ידי רוכש בצירוף עסקים שתקן דיווח כספי בינלאומי 3 חל עליה.

ב) התחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הון דרך רווח או הפסד

התחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הון דרך רווח או הפסד כוללות התחייבויות המוחזקות למסחר לרבות נגזרים והתחייבויות פיננסיות העומדות בקריטריונים מסוימים אשר מיועדות בעת ההכרה לראשונה לשווי הון דרך רווח או הפסד.

(5) גריעת התחייבויות פיננסיות

הקבוצה גורעת התחייבויות פיננסיות כאשר ורק כאשר, היא מסולקת - דהיינו, כאשר המחויבות שהוגדרה בחוזה נפרעת או מבוטלת או פוקעת.

התחייבויות פיננסיות מסולקת כאשר החייב פורע את ההתחייבויות על ידי תשלום במזומן, בנכסים פיננסים אחרים, בסחורות או שירותים, או משוחרר משפטית מההתחייבויות.

במקרה של שינוי תנאים בגין התחייבויות פיננסיות קיימת, הקבוצה בוחנת האם תנאי ההתחייבויות שונים מהותית מהתנאים הקיימים ומביאה בחשבון שיקולים איכותיים וכמותיים.

(6) קיזוז מכשירים פיננסיים

נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מקיזזים והסכום נטו מוצג בדוח על המצב הכספי אם קיימת באופן מיידי זכות שניתנת לאכיפה משפטית לקזז את הסכומים שהוכרו, וכן קיימת כוונה לסלק את הנכס ואת ההתחייבויות על בסיס נטו או לממש את הנכס ולסלק את ההתחייבויות במקביל. הזכות לקזז חייבת להיות ניתנת לאכיפה משפטית לא רק במהלך העסקים הרגילים של הצדדים לחוזה אלא גם במקרה של פשיטת רגל או חדלות פירעון של אחד הצדדים.

(7) נגזרים משובצים

בהתאם להוראות IFRS9 נגזרים המשובצים בנכסים פיננסיים, לא יופרדו מחוזה מארח. חוזים מעורבים אלה יימדדו בכללותם בעלות מופחתת או בשווי הון, בהתאם לקריטריונים של המודל העסקי ותזרימי המזומנים החוזיים.

כאשר חוזה מארח אינו מקיים את ההגדרה של נכס פיננסי, נגזר משובץ מופרד מהחוזה המארח ומטופל כנגזר כאשר המאפיינים והסיכונים הכלליים של הנגזר המשובץ אינם קשורים באופן הדוק למאפיינים ולסיכונים הכלליים של החוזה המארח, הנגזר המשובץ מקיים את ההגדרה של נגזר וכן המכשיר המעורב אינו נמדד בשווי הון כאשר השינויים נזקפים לרוחו או הפסד.

161

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

2. מכשירים פיננסיים (המשך)

(8 מכשירים פיננסיים נגזרים לצרכי גידור (הגנה))

הקבוצה מבצעת לעתים התקשרויות במכשירים פיננסיים נגזרים כגון חיזי אקדמה (Forward) בגין מטבע חוץ כדי להגן על עצמה מפני הסיכונים הכרוכים בתנודות בשערי החליפין של מטבע חוץ.

עסקאות גידור כשירות לחשבונאות גידור בין היתר כאשר במועד יצירת הגידור קיים ייעוד ותיעוד פורמלי של יחסי הגידור ושל מטרת ניהול הסיכונים והאסטרטגיה של הישות לבצע גידור.

גידור תזרימי מזומנים

החלק האפקטיבי של השינויים בשווי ההוגן של המכשיר המגדר מוכר ברווח (הפסד) כולל אחר בעוד שהחלק הלא אפקטיבי מוכר מיידית ברווח או הפסד.

רווח (הפסד) כולל אחר מועבר לרווח או הפסד כאשר תוצאות עסקת הגידור נזקפות לרווח או הפסד.

כאשר הפרט המגדר הוא נכס או התחייבות לא פיננסיים, עלותם כוללת גם את סכום הרווח (הפסד) מהמכשיר המגדר.

2א. מדידת שווי הוגן

שווי הוגן הוא המחיר שהיה מתקבל במכירת נכס או המחיר שהיה משולם להעברת התחייבות בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק במועד המדידה.

מדידת שווי הוגן מבוססת על ההנחה כי העסקה מתרחשת בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות, או בהיעדר שוק עיקרי, בשוק הכדאי (advantageous) ביותר.

השווי ההוגן של נכס או התחייבות נמדד תוך שימוש בהנחות שמשתתפים בשוק ישתמשו בעת תמחור הנכס או ההתחייבות, בהנחה שמשתתפים בשוק פועלים לטובת האינטרסים הכלכליים שלהם.

2ב. הפרשות

הפרשה בהתאם ל-IAS 37 מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות בהווה (משפטית או משתמעת) כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר, צפוי שיידרש שימוש במשאבים כלכליים על מנת לסלק את המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן. כאשר הקבוצה צופה שחלק או כל ההוצאה תוחזר לקבוצה, כגון בחוזה ביטוח, ההחזר יוכר כנכס נפרד, רק במועד בו קיימת וודאות למעשה לקבלת הנכס.

להלן סוגי ההפרשות העיקריות שנכללו בדוחות הכספיים:

תביעות משפטיות

הפרשה בגין תביעות מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית בהווה או מחויבות משתמעת כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר, כאשר יותר סביר מאשר לא כי הקבוצה תידרש למשאביה הכלכליים לסילוק המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן.

162

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

כב. הפרשות (המשך)

הפרשה לאחריות ולבדוק

הקבוצה מכירה בהפרשה לאחריות כאשר המוצר נמכר ללקוח או כאשר השירות ניתן ללקוח. ההכרה לראשונה מבוססת על ניסיון העבר. אומדן ההפרשה נבחן מחדש מדי שנה. לקבוצה קיימת התחייבות מותנית כלפי מזמיני העבודות במסגרת מקובלת של אחריות לטיב הבניה וכן אחריות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תש"ג-1973 (כולל במסגרת עסקאות משותפות). עלויות הבניה של הקבוצה הנכללות בדוח רווח והפסד כוללות זקיפות תקופתיות של סכומים לכיסוי ההתחייבויות כאמור. זקיפות אלו נעשות בהתחשב באופי הפרויקט ובידע הנצבר בגינן לאורך תקופת הבניה על פי הערכת מהנדסים. הזקיפות נעשות לאורך תקופת הבניה, בהתחשב בשיעור ההשלמה ומעודכנות לפי הצורך עם סיום הפרויקט ומסירתו למזמינים.

כג. עסקאות תשלום מבוסס מניות

עובדים ונותני שירותים אחרים של הקבוצה זכאים להטבות בדרך של תשלום מבוסס מניות המסולקות במכשירים הוניים.

עסקאות המסולקות במכשירים הוניים

עלות העסקאות המסולקות במכשירים הוניים נמדדת לפי השווי ההוגן של המכשירים ההוניים במועד ההענקה. השווי ההוגן נקבע באמצעות שימוש במודל תמחור אופציות מקובל.

עלות העסקאות המסולקות במכשירים הוניים מוכרת ברווח או הפסד יחד עם גידול מקביל בהון על פני התקופה שבה תנאי הביצוע ו/או השירות מתקיימים ומסתיימת במועד שבו העובדים ונותני השירותים האחרים הרלוונטיים זכאים לגמול (להלן - תקופת ההבשלה). ההוצאה המצטברת המוכרת בגין עסקאות המסולקות במכשירים הוניים בתום כל מועד דיווח עד למועד ההבשלה משקפת את מידת חלוף תקופת ההבשלה ואת האומדן הטוב ביותר של הקבוצה לגבי מספר המכשירים ההוניים שיבשילו בסופו של דבר.

163

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 3: עיקרי השיקולים, האומדנים והנחות בעריכת הדוחות הכספיים

בעת הכנת הדוחות הכספיים, נדרשת הנהלת הקבוצה להפעיל שיקול דעת ולהסתייע באומדנים, הערכות והנחות המשפיעים על יישום המדיניות החשבונאית ועל הסכומים המדווחים של נכסים, התחייבויות, הכנסות והוצאות. השינויים באומדנים החשבונאיים נזקפים בתקופה בה נעשה השינוי באומדן. בגיבוש האומדנים החשבונאיים הנהלת הקבוצה מתבססת על ניסיון העבר, עובדות שונות, גורמים חיצוניים והנחות סבירות, בהתאם לסיבות. להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הדוחות לתאריך הדיווח ואומדנים קריטיים שחושבו על ידי הקבוצה ואשר שינוי מהותי באומדנים ובהנחות עשויים לשנות את ערכם של נכסים והתחייבויות בדוחות הכספיים בשנה העוקבת:

א. אומדן עלויות להשלמת פרויקטים ואומדן הכנסות מביצוע פרויקטים ומפיתוח והקמה של נדל"ן ביזום

ראה באור 2' לעיל.

ב. ירידת ערך מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים

הקבוצה בוחנת ירידת ערך של מוניטין לפחות אחת לשנה ושל נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים מוגדר בעת קיומם של סמנים לירידת ערך. הבחינה מחייבת את ההנהלה לבצע אומדן של תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים לנבוע משימוש מתמשך ביחידה מניבת המזומנים (או קבוצת יחידות מניבות מזומנים) שאליה (שאליה) הוקצה המוניטין. בבחינת ירידת ערך של נכסים בלתי מוחשיים מבצעת ההנהלה אומדן של תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים לנבוע מאותו נכס בלתי מוחשי שבגינן מבוצעת הבחינה. כמו כן, נדרשת ההנהלה לאמוד שיעור ניכיון מתאים לתזרימי מזומנים אלה. ההשלכות האפשריות על הדוחות הכספיים הן זקיפת הפסדים מירידת ערך לרווח או הפסד בתקופה שבה התהווה.

באור 4: גילוי לתקן IFRS חדש בתקופה שלפני יישומו

תקן דיווח כספי בינלאומי 18, הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB) את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 (IFRS 18), הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (IAS 1), הצגת דוחות כספיים (להלן: "IAS 1").

מטרת התקן החדש הינה לשפר את יכולת ההשוואה והשקיפות בדוחות הכספיים.

התקן החדש יכולול דרישות קיימות של IAS 1 ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי. (management-defined performance measures) התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם IAS 7 דוח על תזרימי מזומנים ו-IAS 34 דיווח כספי לתקופות ביניים.

התקן החדש יושם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. יישום מוקדם אפשרי תוך מתן גילוי.

החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על דוחותיה הכספיים המאוחדים.

164

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 5: צירוף עסקים

P.J.M. intermediate, LLC עסקת א.

1. ביום 24 בינואר 2025, נחתם הסכם (להלן: "ההסכם"), מכוחו Electra USA Inc. חברה בבעלות מלאה של החברה (להלן: "החברה הבת"), רכשה 100% מהון המניות של P.J.M. (להלן: "החברה קבלנית אמריקאית ותיקה המתמחה בעבודות "PJM") שראיות בתחום מיזוג האויר Air Side, ובכלל זאת עבודות פחחות, צנרת, בידוד, שירות ותחזוקה.

2. בתמורה למניות הנרכשות, שילמה החברה הבת למוכרת סך כולל של 102 מיליוני ש"ח במזומן. בהתאם לעיקרי ההסכם, התחייבה החברה הבת לתשלום תמורה נוספת עתידית התלויה ברווחיות PJM בשנים הקרובות. בנוסף, ההסכם כולל מנגנון התאמת תמורה ושיפויים כמקובל בעסקאות מסוג זה.

עלות הרכישה

הקבוצה נעזרה במערך שווי חיצוני ובלתי תלוי לצורך ערכת עבודת הקצאת עלות הרכישה (PPA) לנכסים המזוהים נטו של PJM. למועד הדוחות הכספיים עבודת הקצאת עלות הרכישה הינה זמנית. הנכסים הבלתי מוחשיים שזוהו ברכישה הינם: צבר עבודות אשר שוויו ההוגן הסתכם לסך של 7 מיליוני ש"ח (יופחת על פני שנה וחצי), תיק שירות אשר שוויו ההוגן הסתכם לסך של 7 מיליוני ש"ח (יופחת על פני 5 שנים) ומוניטין בסך של 77 מיליוני ש"ח.

שווי הוגן	להלן ייחוס עלות הרכישה:
מיליוני ש"ח
7	מזומנים ושווי מזומנים
39	הון חוזר (למעט מזומנים ושווי מזומנים), נטו
61	רכוש קבוע ונכסי זכות שימוש
107
(54)	התחייבויות לזמן ארוך
53	נכסים מזוהים, נטו
91	מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים הנובעים מהרכישה
144	סך עלות הרכישה
מיליוני ש"ח	עלות הרכישה:
---	---
102	תמורה במזומן
42	התחייבות בגין תמורה מותנית
144	סך עלות הרכישה

165

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 5: צירוף עסקים (המשך)

ב. עסקת טר ארמה

1. ביום 18 בספטמבר 2025, הושלמה עסקה (להלן: "הסכם") מכוחה אלקטרה תשתיות, חברה בבעלות מלאה של החברה (להלן: "החברה הבת"), רכשה 51% מהן המניות של כל אחת מהחברות - חברת טר ארמה בע"מ וחברת טר ארמה תעשיות בע"מ (להלן: "החברת הנרכשות"), העוסקות בתחום עבודות פיתוח ותשתיות, הכוללות, בין היתר, ביצוע עבודות מנהור, גשרים ומחלפים, חניונים תת-קרקעיים, תחנות רכבת, מבני ציבור, בנייה למגורים ובניית קירות קרקע משוריינים. בתמורה למניות הנרכשות, שילמה החברה הבת למוכרת סך כולל של 36 מיליון ש"ח במזומן והתחייבה לשלם תמורה נוספת בסך של כ-78 מיליון ש"ח באמצעות חלוקת עודפי המזומנים שנצברו עובר למועד ההשלמה בחברות הנרכשות (להלן: "תמורה נדחית"), כמו גם סכום נוסף אשר תלוי בתוצאות עתידיות, כפי שנקבע בהסכם (להלן: "תמורה מותנית"). כמו כן נקבעו אופציות Call/Put לרכישת יתרת 49% מהן המניות של כל אחת מהחברות הנרכשות בתום 72 חודשים לאחר מועד השלמת העסקה, בהתאם לשווי אשר ייקבע על בסיס מכפיל בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם וכן נקבע מנגנון לפי לחברה הבת זכות לסלק את אופציות המכר במניות החברה חלף תשלום במזומן. הסכם כולל מצגים ושיפויים כמקובל בעסקאות כאלה. בד בבד עם חתימה על הסכם נחתמו בין הצדדים הסכמי בעלי מניות ביחס לשתי החברות הנרכשות וכן הסכם העסקת בעל המניות של המוכרת כמנכ"ל.

2. עלות הרכישה

הקבוצה נעזרה במעריך שווי חיצוני ובלתי תלוי לצורך עריכת עבודת הקצאת עלות הרכישה (PPA) לנכסים המזוהים נטו של החברות הנרכשות. למועד הדוחות הכספיים עבודת הקצאת עלות הרכישה הינה זמנית. הנכסים הבלתי מוחשיים שזוהו ברכישה הינם: צבר עבודות, אשר שווי ההון הסתכם לסך של 13 מיליון ש"ח (יופחת על פני 3 שנים), מותג אשר שווי ההון הסתכם לסך של 8 מיליון ש"ח (יופחת על פני 10 שנים) ומוניטין בסך של 40 מיליון ש"ח.

להלן ייחוס עלות הרכישה:

שווי הוגן
מיליוני ש"ח
104	מזומנים ושווי מזומנים
4	הון חוזר (למעט מזומנים ושווי מזומנים), נטו
5	רכוש קבוע ונכסי זכות שימוש
113
(1)	התחייבויות לזמן ארוך
(4)	מסים נדחים
108	נכסים מזוהים, נטו
61	מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים הנובעים מהרכישה
169	סך עלות הרכישה
מיליוני ש"ח	עלות הרכישה:
---	---
36	תמורה במזומן
13	התחייבות בגין תמורה מותנית
78	התחייבות בגין תמורה נדחית
42	התחייבות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
169	סך עלות הרכישה

166

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

6: מזומנים ושווי מזומנים - באור 6:

| 21 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 345 | 514 |
| 846 | 824 |
| 1,191 | 1,338 |

7: השקעות לזמן קצר - באור 7:

| 21 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 32 | 19 |
| 22 | - |
| 54 | 19 |

8: מזומן מוגבל ופקדונות בנאמנות - באור 8:

| 21 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 201 | 187 |
| 90 | 56 |
| 291 | 243 |

9: לקוחות - באור 9:

| 21 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 1,695 | 1,912 |
| 93 | 81 |
| 1,788 | 1,993 |

א. ההרכב:

(2) חובות פתוחים (1) (2) שטרות והמחאות לגביה

1. לאחר ניכוי הפרשה לחובות מסופקים בסך של 27 מיליוני ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 (29 מיליוני ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024).

2. לרבות הכנסות לקבל בסך של 706 מיליוני ש"ח (ליום 31 בדצמבר, 2024 - 665 מיליוני ש"ח).

3. חובות הלקוחות אינם נושאים ריבית. ירידת ערך חובות לקוחות מטופלת באמצעות רישום הפרשה לחובות מסופקים.

4. לפירוט בדבר מחויבויות ביצוע מגזריות שלא קוימו (צבר עבודות), ראה באור 37ב'(6) להלן.

167

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

9: - לקוחות (המשך)

ב. להלן ניתוח יתרת הלקוחות לפי תקופת הפיגור בגבייה ביחס לתאריך הדוח (מיליוני ש"ח):

סה"כ	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם (מ"ע) * 120 ימים	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם (מ"ע) * 90-120 ימים	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם (מ"ע) * 90-120 ימים	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם (מ"ע) * עד 30 ימים	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם (מ"ע) * 30-60 ימים	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם (מ"ע) * עד 60-90 ימים	לקוחות שטרם הגיע מועד פרעונם, ללא פיגור בגבייה
1,993	80	69	94	129	159	1,462	2025
1,788	64	47	52	116	239	1,270	2024

*כולל אומדנים לגמר חשבונות סופיים וכן עכבונות להבטחת טיב ביצוע.

10: - חייבים ויתרות חובה

| 31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 85 | 112 |
| 33 | 83 |
| 72 | 75 |
| 38 | 72 |
| 6 | 16 |
| 29 | 9 |
| 14 | 6 |
| 2 | 4 |
| 9 | 3 |
| 43 | 52 |
| 331 | 432 |

11: - הכנסות לקבל מעבודות בחזי הקמה (התחייבויות בגין עבודות בחזי הקמה)

א. הכנסות לקבל מעבודות בחזי הקמה (מוצג במסגרת נכסים שוטפים)

| 31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 18,040 | 21,259 |
| (15,883) | (18,876) |
| 2,157 | 2,383 |

*עיקר הכנסות לקבל מעבודות בחזי הקמה הינן בגין הכנסות שהוכרו במהלך תקופת הדיווח.

לפירוט בדבר מחויבויות ביצוע מגזריות שלא קיומו (צבר עבודות), ראה באור 37'ב(6) להלן.

168

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

11: ב. התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה (התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה) (המשך)

(מוצג במסגרת התחייבויות שוטפות)

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
7,696	7,277
(6,729)	(6,222)
967	1,055

• (א) עיקר ההתחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה הינן בגין תקבולים שהתקבלו במהלך תקופת הדיווח.
• (ב) לפירוט בדבר מחויבויות ביצוע מגזריות שלא קיימו (צבר עבודות), ראה באור 37/ב (6) להלן.

12: מלאי

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
117	145
80	106
9	12
1	2
48	88
255	353

• (ד) חומרי גלם וחלפים
• (ה) גנרטורים ואחר
• (ו) תוצרת גמורה
• (ז) תוצרת בתהליך
• (ח) תשלומים על חשבון מלאי ומלאי בדרך

13: מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה

א. להלן פירוט ההשקעות במלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה:

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
738	1,517
11	23
808	620
1,557	2,160
32	34
1	-
70	31
3	5
1,663	2,230

• (ג) קרקע בפולין (ראה ג' להלן)
• (ד) דירות זמינות למכירה בלטביה - שלב א' (ראה ד' להלן)
• (ה) דירות זמינות למכירה בלטביה - שלב ב' (ראה ד' להלן)
• (ו) קרקע בלטביה - שלב ג' (ראה ד' להלן)

(ב) סה"כ מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה

• (ג) לרבות מבנים מסחריים בהיקף שאינו משמעותי.

169

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

13: מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה (המשך)

ב. מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה בישראל:

1. עסקה משותפת אכזיב

בחודש אוקטובר 2014 נחתם חוזה בין הקבוצה וצ.מ.ח המרמן בע"מ (להלן - צ.מ.ח) (להלן, יחד - הרוכשות) ובין ארבע חברות המחזיקות בזכויות חוזיות בקרקע בנהריה (להלן - בעלי הזכויות בקרקע) (להלן- החוזה), לרכישת זכויות בקרקע (בחלקים שווים) הממוקמת בחלק הצפון מערבי של נהריה, בסמיכות לחוף אכזיב, המיועדת להקמת יחידות דיור בבנייה רוויה למגורים אשר צפויה להתבצע במספר שלבים (להלן - המקרקעין) (להלן - עסקה משותפת). בתמורה לרכישת הזכויות במקרקעין יהיו זכאיות המוכרות לקבל מהרוכשות 21% מתקבולי המכירות כהגדרתן בחוזה, במסגרת פרויקט למגורים אותו התחייבו הרוכשות להקים (עם התאמות לתמורה לכל ושיעור הרווח יעלה מעל רף מסוים).

בחודש ינואר 2023, חתמו הרוכשות על שתי עסקאות לרכישת זכויות נוספות לבניה, האחת עסקת תמורות בשיעור של 35% והשנייה עסקת מזומן בסך של 60 מיליון ש"ח (חלק הקבוצה - 30 מיליון ש"ח).

על המקרקעין האמורים לעיל, המהווים שלבים א'-ו', בונה ועתידה הקבוצה לבנות 1,046 יחידות דיור בבנייה רוויה למגורים וכ-3,600 מ"ר שטחי מסחר.

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, חתמה העסקה המשותפת על הסכמי מכירה בעבור שלבים א'-ה' בהיקף של 696 יחידות דיור בסך כולל של כ-1,094 מיליון ש"ח, לא כולל מע"מ (חלק הקבוצה - כ-547 מיליון ש"ח).

2. פרויקט אלקטרה "לייף סטייל" בגבעת שמואל שלב ב'

בשנת 2020 רכשה הקבוצה קרקע בשטח של כ-2.3 דונם בגבעת שמואל במסגרת מכרז רמ"י ומכרז של עיריית גבעת שמואל בתמורה לסך של כ-66 מיליון ש"ח.

על המקרקעין האמורים מקימה הקבוצה 80 יחידות דיור.

נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 72 יחידות דיור בפרויקט בסך כולל של כ-242 מיליון ש"ח לא כולל מע"מ. הפרויקט בשלבי ביצוע והקבוצה צופה את מסירתו בשנת 2027.

3. פרויקטים בבת-ים

א) אלקטרה "לייף סטייל" שמורת הים

בחודש מרס 2018 התקשרה הקבוצה בעסקת קומבינציה בעין בשיעור של 42.5% עם בעלי קרקע פרטיים. על המקרקעין מקימה הקבוצה 78 יחידות דיור בבנייה רוויה למגורים. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 42 יחידות דיור (מתוך 44 יחידות דיור המשווקות על ידי הקבוצה), בסך כולל של כ-140 מיליון ש"ח לא כולל מע"מ. במהלך שנת 2025 אוכלסו כל יחידות הדיור שנמכרו בפרויקט.

170

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

13: מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה (המשך)

ב. מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה בישראל: (המשך)

3. פרויקטים בבת-ים (המשך)

ב) אלקטרה "לייף סטייל" כוכב הפארק

בחודש יוני 2018 התקשרה הקבוצה בעסקת קומבינציה עם 70% מבעלי קרקע פרטיים לבניית 160 יחידות דיור בבנייה רוויה למגורים, במסגרתה יקבלו בעלי הקרקע דירות בשיעור של 40% מכלל הפרויקט וכן מתן שירותי בנייה לבעלי כ-30% מהזכויות בקרקע. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 62 יחידות דיור (מתוך 69 יחידות דיור המשווקות על ידי הקבוצה), בסך כולל של כ-183 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. בנוסף, היקף אומדן ההכנסות משירותי בניה הינו בסך כ-57 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. הפרויקט בשלב טרם קבלת היתר אכלוס והקבוצה צופה את מסירתו בשנת 2026.

ג) אלקטרה "לייף סטייל" קרני ים

בחודש דצמבר 2018 נחתם הסכם קומבינציה לבניית 174 יחידות דיור בבנייה רוויה למגורים. במסגרת החוזה יקבלו בעלי הקרקע דירות בשיעור ממוצע של 41.5% מכלל הפרויקט וכן מתן שירותי בנייה לבעלי כ-40% מהזכויות בקרקע. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 40 יחידות דיור (מתוך 58 יחידות דיור המשווקות על ידי הקבוצה), בסך כולל של כ-159 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. בנוסף, היקף אומדן ההכנסות משירותי בניה הינו בסך כ-99 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. הפרויקט בביצוע והקבוצה צופה את מסירתו בשנת 2026.

4. פרויקט אלקטרה "לייף סטייל" בנתניה מגרש 1005

בשנת 2020 מומשה האופציה בין הקבוצה לבין בעלי קרקע פרטיים, אשר מקנה לקבוצה זכות להתקשר בעסקת קומבינציה עם בעלי כ-88% מהזכויות בקרקע, במסגרתה יקבלו בעלי הקרקע דירות בשווי של 37% משווי הפרויקט, וכן מתן שירותי בניה לבעלי כ-12% מהזכויות בקרקע. בהתאם, הוקמו על ידי הקבוצה 118 יחידות דיור בבניה רוויה למגורים. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 66 יחידות דיור (מתוך 67 יחידות דיור המשווקות על ידי הקבוצה) בסך כולל של כ-216 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. בנוסף, היקף אומדן ההכנסות משירותי בניה הינו בסך כ-14 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. במהלך שנת 2025 הושלם תהליך האכלוס של 56 רוכשי דירות בפרויקט. תהליך האכלוס של 10 דירות שנמכרו טרם הושלם.

171

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

13: מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה (המשך)

ב. מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה בישראל: (המשך)

5. פרויקטים בראשון לציון

א)

אלקטרה "לייף סטייל" מתחם האלף שלב א'
בחודש מאי 2019 התקשרה הקבוצה בעסקה משולבת עם בעלי קרקע פרטיים לבניית 142 יחידות דיור בבניה רוויה למגורים.
במסגרת העסקה התקשרה הקבוצה עם כ-60% מבעלי הזכויות בקרקע במסגרתה יקבלו בעלי הקרקע דירות בשווי של 41.5% משוון של 60% מהדירות בפרויקט.
כמו כן, התקשרה הקבוצה עם יתרת בעלי הזכויות בקרקע בעסקת תמורות לפיה יקבלו 40% מהתמורות בגין 40% מהדירות בפרויקט.
נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכר של 103 יחידות דיור (מתוך 105 יחידות דיור המשווקות על ידי הקבוצה), בסך כולל של כ-346 מיליון ש"ח לא כולל מע"מ.
במהלך שנת 2025 הושלם תהליך האכלוס של 96 רוכשי דירות בפרויקט. תהליך האכלוס של 7 דירות שנמכרו טרם הושלם.

ב)

אלקטרה "לייף סטייל" מתחם האלף שלב ב'
בחודש מאי 2022 התקבל אישור בית המשפט להסכם רכישת מקרקעין במסגרת כינוס נכסים של מגרש 101A במתחם האלף בראשון לציון בתמורה לסך של כ-248 מיליון ש"ח. הקרקע בשטח של כ-5 דונם כוללת זכויות ל-130 יחידות דיור, אשר מוקמות על ידי הקבוצה.
נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכר של 41 יחידות דיור בפרויקט, בסך כולל של כ-163 מיליון ש"ח לא כולל מע"מ. הפרויקט בביצוע והקבוצה צופה את מסירתו בשנת 2027.

6. פרויקטים בהוד השרון

א)

אלקטרה "לייף סטייל" בהוד השרון - שלב א'
בשנת 2022, חתמה הקבוצה על הסכם קומבינציה משולב עם שרותי בניה עם בעלי קרקע פרטיים. במסגרת ההסכם חתמו כ-70% מבעלי הזכויות על עסקת קומבינציה בשיעור של 42%, כ-15% מבעלי הזכויות חתמו על עסקת מתן שירותי בניה ויתרת 15% מהזכויות נרכשו במזומן. בהתאם, מוקמות על ידי הקבוצה 142 יחידות דיור בבניה רוויה למגורים. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 43 יחידות דיור בפרויקט (מתוך 75 יחידות דיור המשווקות על ידי הקבוצה), בסך כולל של כ-158 מיליון ש"ח לא כולל מע"מ. בנוסף, היקף אומדן ההכנסות משירותי בניה הינו בסך של כ-31 מיליון ש"ח לא כולל מע"מ. הפרויקט בביצוע והקבוצה צופה את מסירתו בשנת 2028.

ב)

אלקטרה "לייף סטייל" בהוד השרון - שלב ב'
בחודש דצמבר 2023, התקשרה הקבוצה בעסקת קומבינציה עם בעלי קרקע פרטיים לבניית 54 יחידות דיור בבניה רוויה למגורים.
לאחר תאריך המאזן התקבל היתר חפירה ודיפון לפרויקט.

172

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

13: מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה (המשך)

ב. מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה בישראל: (המשך)

7. פרויקטים ברמת גן

א) אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל

בשנת 2021 רכשה הקבוצה 8 מגרשים ברמת גן (בסמיכות לרמת אפעל ותל השומר) (להלן: "הקרקע"), לצורך הקמת 495 יחידות דיור בהתאם לתב"ע המאושרת. עלות הקרקע, המסווגת בחלקה כמלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה במסגרת הנכסים השוטפים ובחלקה כמלאי מקרקעין לזמן ארוך במסגרת הנכסים הלא שוטפים מסתכמת לסך כולל של כ-683 מיליוני ש"ח אשר שולמו במלואם. הקבוצה התקשרה עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה בקשר עם מימון רכישת הקרקע. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה בשלבים א'-ג', על הסכמי מכירה של 132 יחידות דיור (מתוך 242 יחידות דיור במגרשים אלו), בסך כולל של כ-470 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. הקבוצה החלה בביצוע הפרויקט בשלבים א'-ב'. שלב ג' הינו בשלבי תכנון מתקדמים.

ב) אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל צפון

בשנת 2022 זכתה הקבוצה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרש בתכנית "תל השומר מערב" ברמת גן בשטח של כ-4 דונם, הכולל זכויות ל-76 יחידות דיור וכ-1,500 מ"ר שטחי מסחר. עלות רכישת המגרש הסתכמה בכ-144 מיליוני ש"ח. הקבוצה התקשרה עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה בקשר עם מימון רכישת הקרקע. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 5 יחידות דיור בפרויקט וכן הסכם למכירת שטחי המסחר, בסך כולל של כ-59 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ.

הפרויקט בביצוע והקבוצה צופה את מסירתו בשנת 2028.

8. "ריברסייד" ביהוד מונוסון

בשנת 2021, זכתה הקבוצה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרש ביהוד מונוסון במתחם הסמוך למועצה מקומית סביון, בשטח של כ-8 דונם הכולל 204 יחידות דיור וכ-1,300 מ"ר שטחי מסחר. עלות רכישת המגרש ועלויות הפיתוח הסתכמו בסך כ-402 מיליוני ש"ח. הקבוצה התקשרה עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה בקשר עם מימון רכישת הקרקע. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, חתמה הקבוצה על הסכמי מכירה של 49 יחידות דיור בפרויקט, בסך כולל של כ-219 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ. הפרויקט בביצוע והקבוצה צופה את מסירתו בשנת 2028.

9. אלקטרה בפתח תקווה, סירקין

בדצמבר 2022 זכתה הקבוצה במכרז "מחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרש במתחם "סירקין" בפתח תקווה בשטח של כ-7 דונם הכולל זכויות ל-222 יחידות דיור, שטחי מסחר ומבני ציבור. עלות רכישת המגרש ועלויות הפיתוח הינן בסך כ-82 מיליוני ש"ח. הקבוצה התקשרה עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה בקשר עם מימון רכישת הקרקע. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מתקדמים.

10. אלקטרה באלעד

בחודש פברואר 2024, זכתה הקבוצה במכרז "מחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל להכירת מגרשים באלעד בשטח של כ-10.4 דונם הכוללים זכויות ל-234 יחידות דיור, מתוכן 188 יחידות דיור במסגרת "מחיר מטרה" ו-46 יחידות דיור במסגרת שוק חופשי, שטחי מסחר ומבני ציבור. במהלך שנת 2024, הושלמה רכישה הקרקע בסך כ-143 מיליוני ש"ח. הקבוצה התקשרה עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה בקשר עם מימון רכישת הקרקע. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מתקדמים.

173

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

13: מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה (המשך)

ב. מלאי קרקעות, בניינים ודירות למכירה בישראל: (המשך)

11. אלקטרה בבאר יעקב

בחודש נובמבר 2024, זכתה הקבוצה במכרז "מחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לחכירת מגרש בבאר יעקב בשטח של כ- 5.7 דונם הכולל זכויות ל- 260 יחידות דיור, מתוכן 130 יחידות דיור במסגרת "מחיר מטרה" ו-130 יחידות דיור במסגרת שוק חופשי ושטחי מסחר. עלות רכישת המגרש ועלויות הפיתוח הסתכמו לסך של כ-174 מיליוני ש"ח. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון מתקדמים.

ג. קרקע בפולין - לקבוצה קרקע הממוקמת בעיר ורשה בפולין הכוללת זכויות ל-4,312 מ"ר מגורים ומסחר. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, הוכנו תוכניות מפורטות לניצול זכויות הבניה בהתאם לתב"ע המאושרת וממתינים לקבל היתרים.

ד. פרויקט בלטביה - לקבוצה פרויקט מגורים בריגה הכולל 521 יחידות דיור בשטח בניו של כ-37,000 מ"ר וכ-126 מ"ר למסחר. הקבוצה סיימה את ביצועו של שלב א' בפרויקט. בשלב ב' הסתיימה הקמת 142 יחידות דיור בפרויקט, מתוכן הושלמה מכירה ומסירה של 128 יחידות דיור ובנוסף נחתמו 5 חוזי מכר. בתקופת הדוח, החלה מסירתו של בניין נוסף בשלב ב' בפרויקט הכולל 71 יחידות דיור, מתוכן הושלמה מכירה ומסירה של דירה אחת ובנוסף נחתמו 17 חוזי מכר. בשלב ג' של הפרויקט התקבל היתר בניה והחל ביצוע לאחר תאריך המאזן.

ה. עלויות אשראי שהוונו

עלויות האשראי שהוונו למלאי מקרקעין בשנת 2025 מסתכמות לסך של כ-45 מיליוני ש"ח, בדומה לשנת 2024.

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

א. תמצית נתונים מהדוחות הכספיים של ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ומידע נוסף

(1) חלק הקבוצה בדוח על הרווח או הפסד של ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בהתאם לשיעור ההחזקה בהן לתאריך הדיווח:

לשנה שהסתיימה ביום	לשנה שהסתיימה ביום	לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
676	845	898
(1)	13	(13)

הכנסות
רווח נקי (הפסד)
(2) השקעה בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בחלקה למגזרים:

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025	באור
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
87	87	ב'14
7	1	ב'14
84	220	ג'14
29	28	ד'14
207	336

פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
זכיונות

174

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

א. תמצית נתונים מהדוחות הכספיים של ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ומידע נוסף

(המשך)

3) חלק הקבוצה ברווחי (הפסדי) ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו בחלוקה למגזרים:

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- |
| - | (4) | (4) |
| (1) | 4 | (6) |
| (2) | 15 | (2) |
| 2 | (2) | (1) |
| (1) | 13 | (13) |

פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
זכיינות

(4) בשנת 2025 התקבלו מישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני דיבידנדים בסכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח (2024 - 4 מיליון ש"ח, 2023 - 5 מיליון ש"ח).
(5) למידע בדבר ערביות לישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, ראה באור 32 ג' להלן.

ב. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזרים פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

ופרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל בתקופת הדוח

הקבוצה פועלת באמצעות עסקאות משותפות בפרויקטים שונים, בין השאר, לצורך מתן שירותי בניה, הקמת תשתיות, התקנת מערכות אלקטרו-מכאניות ושירותים נוספים. בנוסף, בישראל שותפה הקבוצה בהקמה של פרויקטים לאומיים, אשר בהם היא פועלת כזכיין, כקבלן הקמה וכמתפעל (לפרטים אודות עיקר פרויקטים אלו ראה באור 14 ד' להלן).

ג. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

בתקופת הדוח

1. פרויקט פלנטוגראד

| שם החברה | שם הפרויקט ומיקום | שעור ההחזקה
31 ביום
בדצמבר 2025 | שטח קרקע
(במיליוני מ"ר) | תיאור הפרויקט |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Morgal Investment Limited | סנט - Planetograd
פטרסבורג, רוסיה | 50% | 2,339 | שכונת מגורים שתכלול כ-30,000 יח"ד
וכ-150,000 מ"ר שטחי מסחר (בכפוף)
לעמידה בתנאים מיוחדים לשטחי המסחר
הנ"ל (ומבני ציבור. |

(א) חברת Morgal Investments LLC (להלן: "מורגל"), חברה רוסית, המוחזקת בשיעור של 50% ע"י החברה, לוותה מהקבוצה ומצד ג' סכומים הנדרשים למימון רכישת קרקע בסנט פטרסבורג (כמפורט להלן), בסכום כולל של כ-110 מיליון דולר, בדרך של הלוואות בעלים, כאשר 35% מומנו על ידי צד ג' ו-65% מומנו על ידי הקבוצה. הלוואות בעלים נפרעות מעודפי המזומנים של מורגל באופן שבו ראשית מוחזר המימון העודף שהוענק על ידי הקבוצה. בשנת 2024 נפרע יתרת ההלוואה העודפת אשר הוענקה ע"י החברה וכן גם חלק מיתרת ההלוואה (אשר פירעונה מתבצע באופן יחסי לשיעור החזקות השותפים).

175

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ג. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בתקופת הדוח (המשך)

1. פרויקט פלנטוגראד (המשך)

ב) הקרקע והליכי תכנון ובניה

המקרקעין ממוקם במחוז מוסקובסקי, סנט פטרסבורג, שברוסיה על שטח המשתרע על פני כ-2,400 דונם (להלן: "הקרקע" ו/או "הפרויקט" ו/או "פרויקט פלנטוגראד", לפי העניין). נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, מרבית הקרקע בבעלות מורגל ובמסגרת העסקה עם הרכוש המתוארת להלן, הבעלות בחלק מהקרקע הועברה על שם הרכוש. מורגל והרכוש פועלים לעדכון ה-PPT בהתחשב בשינויי חקיקה ולהתאמת זכויות הבנייה לכך.

עם זאת, לגבי הגוש הראשון והגוש השני בפרויקט (להלן: "הגוש הראשון" ו/או "הגוש השני", לפי העניין), לא הייתה לשינויי החקיקה הנ"ל השפעה על זכויות הבנייה (ביחס לשטחי הבנייה למגורים ושטחי המסחר הפנימי במתחמי המגורים), ובהתאם, נבנו ונמכרו בגושים הנ"ל דירות ושטחי מסחר פנימי בהיקף כולל של כ-315,000 מ"ר.

ג) הסכם התשתיות ומבני ציבור

מורגל חתמה על הסכמים לאספקת תשתיות מים, ביוב וחימום עבור הגוש הראשון והגוש השני (להלן: "הסכמי התשתיות"). הזכויות והחובות לפי הסכמים אלו הומחו לרכוש ומורגל אינה מעורבת באופן קיומם ויישומם על ידו.

ד) הסכם המסגרת

ביום 21 במאי 2015 נחתם מערך הסכמים הכולל הסכם מסגרת והסכמים נוספים (להלן: "הסכם המסגרת"), מותנה בתנאי מפסיק, בין מורגל לבין צד שלישי מקומי (לעיל ולהלן: "הרכוש"), לפי ירכוש הרכוש ממורגל את הממכר (כהגדרתו להלן), בעסקת תמורות בשלבים (להלן: "העסקה").

על פי הסכם המסגרת, לצורכי העסקה בלבד, חולקה הקרקע לשמונה גושים המורכבים מחלקות, כאשר כל גוש כולל חלקות להקמת מבני מגורים, מבני ציבור, דרכים ותשתיות שונות (להלן: "הגושים", "החלקות", "חלקות המגורים", "חלקות מבני הציבור" ו-"חלקות התשתיות", בהתאמה, ולהלן ביחד: "הממכר"). כל גוש יירכש במועדים שסוכמו לכך בין הצדדים על ידי חתימה על הסכמי מכר שהנוסח של רובם הסכם בין הצדדים והם צורפו להסכם המסגרת.

ה) העברת בעלות

נכון ליום 31 בדצמבר 2025 הועברה הבעלות בחלקות המגורים ובחלקות מבני הציבור הכלולות בגוש הראשון ובגוש השני. יצוין כי מרבית החלקות בגושים 3-8 בפרויקט מושכרות מעת לעת לרכוש בהסכמי שכירות קצרי טווח על מנת לאפשר לו לקדם את התכנון בגושים הנ"ל וכן לצורך שימושים זמניים שונים לצורכי קידום הפרויקט (כגון- דרכי גישה זמניות ושטחי אחסון וכיב').

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ג. מידע נוסף על השקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בתקופת הדוח (המשך)

1. פרויקט פלנטוגראד (המשך)

(1) להלן פרטיהם העיקריים של הסכם המסגרת וההסכמים הנוספים שנחתמו והוסכמו בין הצדדים:

(1) תיאור העסקה והתמורה בגינה

א) לוחות זמנים לחתימה על הסכמי המכר נקבעו בהסכם המסגרת, לאורך תקופה של 11 שנים מיום החתימה על הסכם המסגרת, בכפוף להוראות המסדירות את זכותו של הרוכש לבקש אורכות מסוימות כמפורט בהסכם המסגרת. מועדים אלו הוארכו בהתאם לדחיות שונות שסוכמו בין הצדדים מעת לעת, לפי התקדמות הפרויקט בפועל. לעניין זה ראה להלן ההתייחסות לתיקון להסכם המסגרת.

(ב) התמורה בגין חלקות המגורים

בתמורה לרכישת הממכר מורגל תהיה זכאית ל-16% מתקבולי המכירות שיקבל הרוכש ממכירת דירות המגורים ושטחי המסחר שייבנו יימכרו על ידי בחלקות המגורים, בכפוף למנגנוני התאמות מחיר כפי שנקבעו בין הצדדים (להלן: "התמורה").

(2) תשלומים ובטחונות

א) סך התשלומים ששולמו על ידי הרוכש בהתאם להסכם המסגרת ונספחי נכון ליום 31 בדצמבר 2025 הינם כ-109 מיליון דולר (ליום 31 בדצמבר 2024 - 107 מיליון דולר). סכום זה כולל תשלומי תשתיות כהגדרתם לעיל, ששולמו בפועל לחברות התשתיות הרלוונטיות ולא למורגל ותשלומי מקדמות אשר שולמו למורגל והתקבלו עד ליום 31 בדצמבר 2025.

ב) כמו כן, קבוצת הרוכש חתמה במועד חתימת הסכם המסגרת על ערבות להבטחת התחייבויות הרוכש כלפי מורגל עד לסך של כ-600 מיליון דולר.

(3) תנאי מפסיק

לרוכש קיימת זכות לביטול הסכם המסגרת (או חלק) בהתקיים נסיבות שנקבעו בו ואשר קשורות, בין היתר, לקבלת היתרי בנייה (לעיל ולהלן: "התנאי המפסיק" ו"המועדים לבחינת התקיימות התנאי המפסיק"). לכל שהרוכש יממש את הזכות לביטול חלקים מהסכם המסגרת או ביחס לכל הסכם המסגרת, יושבו לרוכש כל ההוצאות שהוצאו על ידי בקשר עם ההסכמים הרלוונטיים, הוא יהיה פטור מרכישה בפועל של החלקות שלגביהן יחולו הנסיבות הנ"ל וכן תושב לרוכש, בהתאמה, חלקה היחסי של התמורה ששולמה לו בגין אותן חלקות. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, התקבל אישור איכלוס לכל הדירות, החניות ושטחי המסחר שנבנו על חלקות הגוש הראשון והגוש השני. בכך, למעשה, התנאי המפסיק הנ"ל בקשר לחלקות הגוש הראשון והגוש השני חדל מלהתקיים.

(ז) שינויי חקיקה

בשנת 2017, הושלמו הליכי חקיקה ברוסיה אשר השפיעו, בין היתר, על היקף זכויות הבנייה בפרויקט (למעט ביחס לגוש הראשון ולגוש השני כאמור). שינויים אלה ושינויים מאוחרים יותר בחקיקה ברוסיה (לרבות בנוגע לצורך באישור רשות שדות התעופה כמזוכר להלן) הובילו את הצדדים לפעול לעדכון ה- PPT וכן לעדכון תנאי העסקה ביניהם, כמתואר להלן.

177

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ג. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בתקופת הדוח (המשך)

1. פרויקט פלנטוגראד (המשך)

(ח) השלכות מצב הלחימה בין רוסיה ואוקראינה

1. במהלך חודש פברואר 2022 החלה מלחמה בין רוסיה לאוקראינה. על רקע השפעת מצב הלחימה, חלות מגבלות שונות שהוטלו ברוסיה בנוגע להתנהלות העסקית עם גופים שיש להם קשר לאיחוד האירופי, הכוללים, בין היתר, הגבלות על חידוש הסכמים והעברת חלק מהכספים. מורגל ממשיכה לפעול על מנת לצמצם את השפעות המגבלות הללו על פעילותה בפרויקט.

2. הרכוש ממשיך לכבד את ההסכמים בין הצדדים לרבות עדכונים שוטפים.

3. הצדדים פועלים בשיתוף פעולה מלא לצורך קבלת אישורים רגולטוריים אשר יאפשרו להם לחזור להתנהלות הכספית וההסכמים השגרתית לפיה הם התנהלו מאז שנת 2015, לפני שהוטלו המגבלות הנ"ל.

4. מכירת הדירות במגרשי הגוש השני הסתיימה והושלמה ההתחשבנות בגינן. בתקופת הדוח נמכרה דירה אחת וכן שני שטחי מסחר.

(ט) עדכון העסקה עם הרכוש בשנת 2023

בשנת 2023 נחתם בין מורגל לבין הרכוש תיקון להסכם המסגרת, להלן עיקרי:

1. הצדדים גיבשו תכנון עקרוני חדש לבנייה בגושים 3-8 אשר מביא בחשבון את הנדרש לפי שינויי החקיקה המתוארים לעיל (להלן: "התכנון העקרוני החדש").

2. הצדדים הסכימו כי יישום התכנון העקרוני החדש מחייב עדכון של התב"ע (PPT) וכן מחייב את קבלתם של האישורים המתאימים מהרשויות, לרבות האישור הדרוש מרשות שדות התעופה (להלן: "אישור שדה התעופה"). התיקון גם קובע את המשך יחסי הצדדים ככל ולא יתקבלו האישורים לעיל.

3. תהליך יישום התכנון העקרוני החדש צפוי להימשך כשלוש שנים ותוצאתו אינה וודאית. תכליתו, לקבל היתרי בניה ולהמשיך את מכירת הדירות בפרויקט.

4. הצדדים יבחנו אפשרות להגשת בקשות לשינויי ייעוד/שימוש במקרקעין לצורך הגדלת זכויות הבנייה.

178

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

1. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום בתקופת הדוח (המשך)

1. פרויקט פלנטוגראד (המשך)

(י) עדכוני חקיקה 2025

בהמשך לאמור לעיל בנוגע להליכי התכנון והבניה, לשינויי החקיקה, לצורך בקבלת אישורים רגולטוריים לפרויקט לרבות אישור שדה התעופה, ולצורך אגב כך, בעדכון התב"ע של הפרויקט (ה-PPT) ובעדכון העסקה עם הרכש, מורגל עודכנה כי התקבלו האישורים הדרושים וכי החקיקה המקומית הרלוונטית אושרה. המגבלות בנוגע לגובה הבנייה ולציפיות הבניה המותרת בפרויקט עודכנו כך שיישום המגבלות והפרמטרים המעודכנים הנ"ל יאפשר למרגל ולרוכש לבנות בהמשך הפרויקט בניינים בגובה חמש קומות (במקום 4 קומות). הוצאתו לפועל של התכנון העדכני של הפרויקט עדיין כפופה לעדכון התב"ע של הפרויקט (ה-PPT), להשלמת הליכי הפרצלציה שייגזרו מכך ולקבלת היתרי בניה.

(יא) הערך הפנקסני

1. סכום ההשקעה ליום 31 בדצמבר, 2025 בספרי הקבוצה הינו 101 מיליוני ש"ח.
2. בתקופת הדוח ביצעה מורגל בחינה של שווי המימוש של המקרקעין ברוסיה באמצעות מערך שווי חיצוני בלתי תלוי ונמצא כי הינו עולה על ערכו הפנקסני.

2. פרויקט SEVEN SEAS, רובע שדה דב בתל אביב

בחודש פברואר 2025 זכתה הקבוצה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרש ברובע "שדה דב" בתל אביב בשותפות עם נהור בע"מ (דן נדל"ן). המגרש הינו בשטח של כ-6.1 דונם וכולל זכויות ל-437 יחידות דיור, כ-2,200 מ"ר שטחי מסחר וכ-3,500 מ"ר שטחי תעסוקה. לצורך ייזום הפרויקט, הוקמה חברת דן אלקטרה שדה דב בע"מ (להלן "דן אלקטרה"). עלות רכישת המגרש ועליות הפיתוח מסתכמות לסך של כ-804 מיליוני ש"ח (חלק הקבוצה - 402 מיליוני ש"ח). דן אלקטרה התקשרה עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה בקשר עם מימון רכישת הקרקע.

במהלך חודש דצמבר, 2025, החלה דן אלקטרה בשיווק הפרויקט ונכון לסמוך לתאריך החתימה על הדוחות הכספיים, מכרה דן אלקטרה 73 יחידות דיור בפרויקט בסך של כ-537 מיליוני ש"ח לא כולל מע"מ, מתוכם נחתמו 28 חוזים בסך של כ-280 מיליוני ש"ח, לא כולל מע"מ.

3. פרויקט רגר בבאר שבע – התחדשות עירונית

הקבוצה, בשותפות עם החברות ב.ס.ר התחדשות עירונית בע"מ ואפריקה התחדשות עירונית בע"מ (להלן: "השותפות"), זכתה במכרז יזמים להתקשרות בעסקת פינוי בינוי הכוללת פינוי של 136 יחידות דיור והקמה של כ-874 יחידות דיור, שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. לצורך מימוש הפרויקט נוספה קרקע משלימה צמודת דופן מדרום למתחם. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, כ-70% מבעלי הקרקע חתמו על ההסכם. השותפות הגישה תכנית במסלול ותמ"ל אשר אושרה בחודש ינואר 2025.

179

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ד. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר הזכיינות בתקופת הדוח

סוג פרויקט	שיעור ההחזקה ליום 31 בדצמבר 2025		שיעור ההחזקה ליום 31 בדצמבר 2025
	% תפעול	% קבלן	% זכיין	% שם המיזם
BOT	25.19	30	14.3	(1) עיר הבה"דים - מבט לנגב
BOT	-	50	50	(2) נתיבים מהירים - גוש דן
BOT	20	51.5	40.05	(3) הקן הירוק
BOT	50	21.5	40.05	(4) קו חיפה-נצרת

(1) עיר הבה"דים - מבט לנגב

(א) בשנת 2012 חתמה מבט לנגב בע"מ (להלן: הזכיין) על הסכם זיכיון עם משרד הביטחון למימון, תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של קריית ההדרכה של צה"ל בנגב. הקמת הפרויקט החלה ביוני 2012 ונמשכה כ-4 שנים. ביולי 2016 התקבל אישור זמני להפעלה מלאה של הפרויקט וביולי 2017 התקבל אישור הפעלה קבוע לפרויקט. תקופת הזיכיון צפויה להסתיים בשנת 2037.

החזקות הקבוצה (כמפורט בטבלה לעיל) בזכיין, בקבלן ההקמה ובחברת התפעול הינן ישירות ובאמצעות חברות בנות.

ב) הסכם המימון

בהתאם להסכם המימון שנחתם, נקבע, בין היתר, כדלקמן:

(1) הון עצמי

שיעור ההון ממקורות עצמיים עומד על שיעור של כ-15% מעליות הפרויקט כאשר בתקופת ההקמה הועמדה הלוואת גישור חלף ההון העצמי. פירעון הלוואות הבעלים החל בשנת 2018 וצפוי להסתיים בסוף תקופת הזיכיון.

(2) בטוחות

לשם הבטחת קיום מלא התחייבויותיו על פי הסכם הזיכיון, המציא הזכיין ערביות ביצוע אוטונומיות אשר הועמדו על ידי בעלי המניות או על ידי קבלן ההקמה או על ידי קבלן התפעול, בלתי מותנות ובלתי הדירות, לטובת המזמינה. להלן פירוט הערביות: אשר בתוקף נכון ליום 31 בדצמבר 2025:

(א) בתום שלוש שנים ממועד קבלת האישור להפעלה מלאה העמיד הזכיין למזמינה ערבות בסך של כ-35 מיליון ש"ח, אשר תהא בתוקף עד לשלוש שנים לפני תום תקופת הזיכיון.

(ב) שלוש שנים לפני תום תקופת הזיכיון ימסור הזכיין למזמינה ערבות בסך של כ-75 מיליון ש"ח, אשר תהא בתוקף עד לתום תקופת הבדק של הפרויקט. ערבות זו תחליף את הערבות האמורה בסעיף (א) לעיל.

(3) אמות מידה פיננסיות ומגבלות

ביצוע חלוקה (כהגדרתה בהסכם המימון, כולל החזר הלוואות בעלים וחלוקת דיבידנדים), כפוף לקיום תנאים מסוימים כמוגדר בהסכם המימון. החל מיולי 2017, הזכיין נדרש לעמוד ביחסי כיסוי לשירות החוב. נכון למועד הדוח הזכיין עומד ביחסי הכיסוי.

180

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ד. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר הזכיינות בתקופת הדוח (המשך)

(2) נתיבים מהירים - גוש דן

א)

ביום 25 באוגוסט 2020, התקבלה הודעת ועדת המכרזים הבין-משרדית של משרד האוצר ומשרד התחבורה (להלן: "המזמין") של פרויקט הנתיבים המהירים של גוש דן (להלן: "הפרויקט") לפיה הצעתה של נתיב לער בע"מ, חברה ייעודית שהוקמה לצורך הפרויקט (להלן: "הזכיין"), המוחזקת ע"י החברה וע"י אלקטרה אפיקים בע"מ (חברה, המוחזקת ע"י החברה בשיעור של 51%, להלן: "אלקטרה אפיקים") בשיעור של 25% כל אחת, נבחרה כזוכה במכרז למימון, תכנון, הקמה ותפעול של מערך הנתיבים המהירים בגוש דן. ביום 21 בדצמבר, 2020, נחתם הסכם הזיכיון לאחר שהתמלאו כל אבני הדרך והתנאים שנקבעו במכרז כאמור (להלן: "הסכם הזיכיון").

במסגרת הפרויקט הזכיין יתכן, יממן, יקים ויתפעל (PPP), בין היתר, חניוני חנה וסע במחלפים מבוא איילון ושפיים עם מערך היסעים לתחנות שונות בגוש דן, רשת נתיבי אגרה מהירים באורך של כ-80 ק"מ, מערכות אגרה וגבייה וכבישים שונים שיתחברו לחניונים על פני תקופת זיכיון של כ-14 שנים (הכוללת תקופת הקמה של 3-4 שנים), הכל בהתאם לתנאי הסכם הזיכיון ולאבני הדרך הקבועות בו. בתמורה, יהא הזכיין זכאי לסכום של כ-2.5 מיליארדי ש"ח במשך תקופת הזיכיון וכן להכנסות נוספות כוללות בביקוש לשירותים.

ביום 29 בספטמבר 2022, הושלמה הסגירה הפיננסית בפרויקט, בד בבד עם מכירת מלא (100%) זכויותיה של אלקטרה אפיקים בקבלן ההיסעים, בתמורה לסך של כ-60 מיליון ש"ח.

בנוסף, במועד הסגירה הפיננסית, התקשר הזכיין בהסכמים נוספים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט, ובהם הסכם לתכנון והקמת הפרויקט עם שותפות בה מחזיקה הקבוצה 50% (באמצעות אלקטרה תשתיות בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה), המשמשת כקבלן ההקמה של הפרויקט וכן הסכם תפעול ותחזוקה עם חברה בת בבעלות מלאה של דן תחבורה, המשמשת כחברת ההפעלה והתחזוקה של הפרויקט.

כתוצאה מהשלכות המלחמה, כאמור בבאר 1ג' לעיל, הזכיין הגיש למזמין דרישות מפורטות לקבלת סעדים בהתאם להסכם הזיכיון, בין היתר, בגין אובדן ההכנסה, עליות נוספות שהתהוו בגין המלחמה וכן דרישות נוספות.

בהתאם לתיקון להסכם הזיכיון אשר נחתם בחודש ינואר 2026, נקבעו מועדי הפעלה מדורגים של הפרויקט וכן נקבע כי היקף הפיצוי הכולל לזכיין כתוצאה מתיקון ההסכם יסתכם לכ-300 מיליון ש"ח. בנוסף, הסכם על הארכת תקופת הזיכיון ב-13 חודשים, ביחס למועד הקובע.

בימים אלה, הזכיין והקבלן מקיימים מגעים במטרה להגיע להבנות באשר לאופן חלוקת הפיצוי כאמור לעיל.

(ב) הסכם המימון

הזכיין חתם על שורה של הסכמים בקשר עם העמדת המימון לפרויקט, כמפורט להלן:

1. הסכם מימון להעמדת מסגרות אשראי, בהיקף כולל של כ-2.3 מיליארדי ש"ח, לרבות מסגרת לזמן קצר (אשר תומר בהמשך למסגרת לזמן ארוך), מסגרת גישור להעמדת ההון העצמי (EBF) ומסגרות נלוות נוספות.

2. ההלוואות שיילקחו מתוך המסגרת לזמן ארוך תיפרענה בתשלומים רבעוניים (קרן וריבית) במהלך תקופת התפעול, מתוך מקורות הפרויקט, כאשר התשלום האחרון יבוצע מספר חודשים לפני תום תקופת הזיכיון.

181

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ד. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר הזכיינות בתקופת הדוח (המשך)

(2) נתיבים מהירים - גוש דן (המשך)

ב) הסכם המימון (המשך)

1. ההלוואות לזמן קצר תישאנה ריבית ל-Euibor משתנה וההלוואות לזמן ארוך תישאנה ריבית קבועה שתיקבע בהתאם לשיעור ריבית ה-Euroswap במועד משיכת ההלוואות לזמן ארוך, והכל בתוספת מרווח של בין 2% ל-2.5% לשנה, בהתאם להוראות הסכם המימון. הלוואות מהמסגרות הנלוות תישאנה ריבית אירו משתנה, או ריבית פריים, או ריבית בנק ישראל, בתוספת מרווח כמפורט בהסכמי המימון.

2. בנוסף, כחלק מהסכמי המימון, יועמד לזכיין מימון בהיקף של כ-300 מיליוני ש"ח לגישור ההון העצמי, אשר על בעלי המניות בזכיין להעמיד (להלן: "הלוואות הגישור להון העצמי"). בעלי המניות של הזכיין התחייבו לפרוע את הלוואת הגישור להון העצמי במלואה, כל אחד לפי חלקו, בתוך ארבע שנים ממועד ההפעלה המלאה של הפרויקט. בהתאם, החברה ערבה לפירעון חלקה (25%) בהלוואת הגישור להון העצמי וכן ערבה לפירעון 51% מחלקה של אלקטרה אפיקים.

3. העמדתה של כל הלוואה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מוקדמים, כמקובל בפרויקטים מעין אלה, ובכלל זה:

4. א) אי קיומה של הפרה של הסכמי המימון;
5. ב) נכונות המצגים וההצהרות של הזכיין לפי הסכמי המימון באותו המועד;

6. ג) רישום הבטוחות הנדרשות על פי הסכמי המימון ושמירתן בתוקף.

7. הסכמי המימון הם בתנאי non-recourse לזכיין או לחברה (פרט להלוואת הגישור להון עצמי). להבטחת קיום התחייבויות הזכיין על פי הסכמי המימון והתחייבויות בעלי המניות בזכיין, ניתנו בטוחות שונות וכן נרשמו לטובת המלווים שעובדים שונים, לרבות שעובד קבוע ושעובד שוטף על כלל נכסיו וזכויותיו של הזכיין, כמקובל בפרויקטים מסוג זה, ושעובד קבוע על מניותיהם של בעלי המניות בזכיין. כמו כן, כבטוחה לפירעון הלוואת הגישור להון העצמי, התחייבו בעלי המניות של הזכיין, בין היתר, להעמיד ערבות פיננסית או להפקיד פיקדון משועבד, בהתאם להוראות הסכם הלוואת הגישור להון העצמי.

8. במסגרת הסכמי המימון נקבעו עילות להעמדה לפירעון מיידי של ההלוואות כמקובל בהסכמי מימון מסוג זה, כגון ובין היתר, אי תשלום במועד, הפרת מצגים והתחייבויות, הליכי חדלות פירעון ואי עמידה באמות מידה פיננסיות שנקבעו. נכון למועד הדוח, לא מתקיימות עילות מסוג זה.

(3) הקן הירוק

א) ביום 30 בינואר 2022, החברה קיבלה הודעה מנ.ת.ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ (להלן: "נ.ת.ע"), על בחירת הצעה של חברת טי. אמ. טי - תל אביב מטרופוליטן טראמווי בע"מ, חברה המוחזקת על ידי החברה בשיעור של 40.05% (להלן: "הזכיין") כהצעה זוכה במכרז למימון, תכנון, הקמה ותחזוקה של הרכבת הקלה בקן הירוק במטרופולין ת"א.

ביום 16 במאי 2022, חתמו נ.ת.ע והזכיין על הסכם הזיכיון בקשר לפרויקט (להלן: "הסכם הזיכיון") הכולל תקופת זיכיון של 25 שנים (תקופת הקמה של 5-כ שנים ותקופת תחזוקה של 20-כ-שנים). ביום 14 בדצמבר, 2023, הושלמה הסגירה הפיננסית.

להערכת החברה, סך התמורה הצפויה לזכיין לאורך תקופת הזיכיון עומדת על סך של כ-9 מיליארדי ש"ח (לפני הצמדה והתאמות ריבית וכולל מענקי הקמה בכפוף לעמידה במספר אבני דרך).

182

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ד. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר הזכיינות בתקופת הדוח (המשך)

(3) הקו הירוק (המשך)

(א) (המשך)

ביום 14 בדצמבר, 2023 נחתמו על ידי הזכיין, שורה של הסכמים בקשר עם העמדת מימון וביצוע של הפרויקט. מלבד הסכמי המימון, המפורטים להלן, הזכיין התקשר בהסכם לתכנון והקמת הפרויקט, בין היתר, עם אלקטרה תשתיות בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה, ומשמשת כאחת מחברות קבלן ההקמה של הפרויקט, וחלקה כ-2.7 מיליארדי ש"ח, וכן הסכם תחזוקה עם חברה ייעודית שהוקמה לצורך תחזוקת הפרויקט (להלן: "קבלן התחזוקה"), אשר החברה מחזיקה 20% ממניותיה. צו התחלת עבודות ההקמה (NTP) ניתן ביום 18 בדצמבר, 2023.

בחודש אוקטובר 2025 נחתם עדכון להסכם הזיכיון, אך כניסתו לתוקף מותנית בעמידה במספר תנאים מתלים, לרבות עמידתו של קבלן ההקמה במספר אבני דרך ואישורם של המלווים הבכירים לעדכון הסכם הזיכיון ולעדכונים נוספים במסמכי הפרויקט ובהסכמי המימון. בהתאם לעדכון להסכם הזיכיון, המועד המקורי שהוסדר לשם עמידה בכל התנאים המתלים היה ינואר 2026 עם מנגנון הארכה אוטומטי של 90 ימים במקרה של עיכוב בקבלת אישור המלווים הבכירים בלבד. במסגרת הסכמות בין הצדדים, המועד האחרון לעמידה בתנאים המתלים נקבע ליום 26 במרס, 2026. הצדדים נמצאים בדיונים לבחינת חלופות אלטרנטיביות למקרה שבו התנאים המתלים לא יתקיימו במלואם. עיקרי העדכון להסכם הזיכיון כוללים, בין היתר, עדכון למועדי השלמת הפרויקט ומועדי הפעלה, אבני הדרך של הסכם הזיכיון בהן נדרש הזכיין לעמוד וכן אבני הדרך של תשלומי מענק ההקמה. בנוסף, הסכם כי הזכיין יקבל פיצוי נוסף בסך כ-690 מיליון ש"ח (הצמוד לסל מדדים שנקבע) (להלן: "סכום הפיצוי"), אשר את עיקרו יידרש הזכיין לשלם לקבלן ההקמה ולקבלן התחזוקה במועדים שנקבעו וכן הסדרים לגבי תשלומי התחזוקה המגיעים לזכיין.

ב) הסכמי המימון

להלן עיקרי הסכמי המימון:

1. הסכמי המימון כוללים העמדת מסגרות אשראי על ידי מלווים מקומיים ועל ידי הבנק האירופאי להשקעות (EIB) בהיקף כולל של כ-6.1 מיליארדי ש"ח, לרבות מסגרת גישור למענק הקמה, מסגרת לזמן קצר, מסגרת לזמן ארוך ומסגרות נלוות נוספות.

2. ההלוואות שיילקחו מתוך המסגרת לזמן ארוך תיפרענה בתשלומים רבעוניים (קרן וריבית) במהלך תקופת התחזוקה, מתוך מקורות הפרויקט, כאשר התשלום האחרון יבוצע מספר חודשים לפני תום תקופת הזיכיון.

3. הלוואת המענק וההלוואה לזמן קצר תישאנה ריבית Euribor משתנה וריבית בנק ישראל, וההלוואות לזמן ארוך תישאנה ריבית קבועה שתיקבע בהתאם לשיעור ריבית Euroswap. במועד משיכת ההלוואות לזמן ארוך, והכל בתוספת מרווח של בין 2.7% ל-1.3% לשנה, בהתאם להוראות הסכמי המימון. הלוואות מהמסגרות הנלוות תישאנה ריבית פריים, ריבית בנק ישראל או ריבית Euribor בתוספת מרווח כמפורט בהסכמי המימון.

183

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14: השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (המשך)

ד. מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות במגזר הזכיינות בתקופת הדוח (המשך)

(3) הקן הירוק (המשך)

ב) הסכמי המימון (המשך)

(4) בנוסף, כחלק מהסכמי המימון, יועמד לזכיין מימון בהיקף של כ-500 מיליון ש"ח לגישור סכמי ההון העצמי אשר על בעלי המניות בזכיין להעמיד (להלן: "הלוואת הגישור להון העצמי"). בעלי המניות של הזכיין התחייבו לפרוע את הלוואת הגישור להון העצמי במלואה, כל אחד כפי חלק, בתוך מספר שנים ממועד תום תקופת ההקמה של הפרויקט.

(5) העמדתה של כל הלוואה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מוקדמים, כמקובל בפרויקטים מעין אלה, ובכלל זה: (א) אי קיומה של הפרה של הסכמי המימון; (ב) נכונות המצגים וההצהרות של הזכיין שנכללו בהסכמי המימון באותו המועד; (ג) רישום הבטוחות הנדרשות על-פי הסכמי המימון ושמירתן בתוקף.

(6) שעובדים ובטוחות:

(א) הסכמי המימון הם בתנאי non-recourse לזכיין או לחברה (פרט להלוואת הגישור להון עצמי). להבטחת קיום התחייבויות הזכיין על-פי הסכמי המימון והתחייבויות בעלי המניות בזכיין, ניתנו בטוחות שונות וכן נרשמו לטובת המלווים שעובדים שונים, לרבות שעובד קבוע ושעובד שוטף על כלל נכסי זכויותיו של הזכיין, כמקובל בפרויקטים מסוג זה, ושעובד קבוע על מניותיהם של בעלי המניות בזכיין, ובכלל זאת על מניות החברה בזכיין. כמו כן, כבטוחה לפירעון הלוואת הגישור להון העצמי, התחייבו בעלי המניות בזכיין, בין היתר, להעמיד ערבות פיננסית, בהתאם להוראות הסכם הלוואת הגישור להון העצמי.

(ב) במסגרת הסכמי המימון נקבעו עילות להעמדה לפירעון מיידי של ההלוואות כמקובל בהסכמי מימון מסוג זה, כגון ובין היתר, אי תשלום במועד, הפרת מצגים והתחייבויות, הליכי חדלות פירעון ואי עמידה באמות מידה פיננסיות שנקבעו. נכון למועד הדוח, לא מתקיימות עילות מסוג זה.

(4) קן חיפה - נצרת

ביום 19 בפברואר 2024, קיבלה החברה הודעה מחברת חוצה ישראל בע"מ (להלן: "מזמינת הפרויקט"), על בחירת הצעתה של חברת אִייָּן א-ו-לִייִט רייל ליין בע"מ, חברה ייעודית שהוקמה לצורך ההליך המכרזי, המוחזקת על ידי החברה בשיעור של 40.05% (להלן: "הזכיין"), כהצעה זוכה במכרז למימון, תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של הרכבת הקלה בין חיפה לנצרת (להלן: "המכרז" ו-"הפרויקט").

במסגרת הפרויקט, הזכיין יממן, יתכנן, יקים יפעיל ויתחזק את קו הרכבת הקלה המתוכנן שאורכו 41 ק"מ, מנמל חיפה במערב ועד לנצרת במזרח ויכלול 20 תחנות. תקופת הזיכיון תעמוד על 25 שנים וכוללת תקופת הקמה של עד כ-4 שנים ותקופת תפעול ותחזוקה של כ-21 שנים.

ביום 16 במאי, 2024, חתמו מזמין הפרויקט (להלן: "המזמין") והזכיין על הסכם הזיכיון בקשר לפרויקט (להלן: "הסכם הזיכיון"). על פי הוראות הסכם הזיכיון, על הזכיין להשלים הליך סגירה פיננסית לפרויקט בתוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם הזיכיון וככל ולא ישלימה עד 18 חודשים מיום החתימה על הסכם הזיכיון, רשאי המזמין לבטל את הסכם הזיכיון.

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, מתקיים מו"מ בין המזמין והזכיין, לאור דרישות המזמין לביצוע תכולות משמעותיות נוספות ע"י הזכיין אשר לא היו ידועות בעת הגשת המכרז. לאור זאת, טרם נחתמו הסכמי מימון בקשר לפרויקט.

להערכת החברה סך התמורה הצפויה לאורך תקופת הזיכיון עומדת על כ-13 מיליארדי ש"ח, כולל הצמדה לסל מדדים בהתאם להוראות המכרז וכולל מענק הקמה בסך של כ-1.8 מיליארדי ש"ח אשר ישולם לזכיין בהתאם לאבני דרך לאורך תקופת התכנון וההקמה של הפרויקט.

184

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

15: חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך

א. ההרכב:

• הכנסות לקבל
• השקעה בנכסים פיננסיים
• הלוואות ומקדמות שניתנו לאחרים
• הלוואה שניתנה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
• אחרים (לרבות יעודה לפיצויים)

בניכוי - הלויות שוטפות

ב. מועדי הפרעון:

• שנה שנייה
• שנה שלישית
• שנה רביעית
• שנה חמישית
• שנה שישית ואילך
• טרם נקבע

ג. בדצמבר 31 בדצמבר 2024

מיליוני ש"ח

8	23
8	15
8	9
4	4
11	5
39	56
(1)	(3)
38	53

ד. בדצמבר 31 בדצמבר 2024

מיליוני ש"ח

9	15
9	2
1	2
7	2
2	14
10	18
38	53

185

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

16: רכוש קבוע, נטו

א. הרכב ותנועה (מיליוני ש"ח):

ס"כ	מחשבים וציוד היקפי	כלי רכב (לרבות אוטובוסים)	ציוד מכני הנדסי	מכונות וציוד	מקרקעין ומבנים (לרבות שיפורים במושכר)
1,462	58	620	129	363	185
341	4	230	18	38	36
(12)	-	(7)	-	(2)	(2)
16	-	6	1	2	7
(143)	(3)	(2)	(119)	(12)	(3)
1,664	60	730	136	397	223
608	42	107	63	205	102
178	5	98	13	34	17
(8)	-	(4)	-	(1)	(2)
(131)	(2)	(114)	(6)	(3)	(3)
647	96	45	87	70	235
1,017	22	15	643	66	162

2025: עדות

2024: פחת שנצבר

2024: עלות

31 בדצמבר 2025: שותפות במשך השנה

2025: שותפות בנמצא תורגום דוחות כספיים

2025: תוספות במשך השנה

2025: תורגם למשך השנה

2025: עלות

31 בדצמבר 2025: עלות מופחתת ליום

2025: 31 בדצמבר

ס"כ	מחשבים וציוד היקפי	כלי רכב (לרבות אוטובוסים)	ציוד מכני הנדסי	מכונות וציוד	מקרקעין ומבנים (לרבות שיפורים במושכר)
1,171	58	402	128	333	157
368	4	268	14	37	31
(3)	-	(1)	-	-	(1)
3	-	1	-	-	2
(77)	-	(3)	(50)	(13)	(4)
1,462	58	620	129	363	185
518	40	74	58	177	91
153	5	78	14	33	12
(1)	-	(1)	-	-	-
(62)	-	(3)	(44)	(9)	(1)
608	89	42	107	63	205
854	18	16	513	66	158

2024: עלות

2024: פחת שנצבר

2024: עלות

31 בדצמבר 2024: שותפות במשך השנה

2024: עלות מופחתת ליום

31 בדצמבר 2024: עלות

ס"כ	מחשבים וציוד היקפי	כלי רכב (לרבות אוטובוסים)	ציוד מכני הנדסי	מכונות וציוד	מקרקעין ומבנים (לרבות שיפורים במושכר)
1,171	58	620	129	363	185
368	4	230	18	38	36
(3)	-	(7)	-	(2)	(2)
3	-	6	1	2	7
(77)	-	(119)	(12)	(4)	(3)
1,462	60	730	136	397	223

186

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

16: רכוש קבוע, נטו (המשך)

ג. עלות מופחתת מקרקעין ומבנים (לרבות שיפורים במושכר):

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
4	4
79	105
83	109

מקרקעין בבעלות
שיפורים במושכר

ד. לגבי שעובדים, ראה באור 32' להלן.

17: חכירות

גילויים עבור עסקאות חכירה בהן החברה מהווה חוכר

לקבוצה הסכמי חכירה הכוללים חכירות של מקרקעין ורכבים, אשר משמשים לפעילות השוטפת של הקבוצה. הסכמי החכירה של המקרקעין הינם לתקופה הנעה בין 1.5 שנים ל-49 שנים, בעוד תקופת הסכמי החכירה של רכבים הינה עד 3 שנים (בעיקר שלוש שנים).

א. פירוט בדבר עסקאות חכירה

לשנה שהסתיימה ביום	לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
16	21
177	195

הוצאות ריבית בגין התחייבויות בגין חכירה
סך התשלומים ששולמו עבור חכירות

ב. אופציות הארכה וביטול

לקבוצה הסכמי חכירה הכוללים הן אופציות הארכה והן אופציות ביטול. אופציות אלה מקנות לקבוצה גמישות בניהול עסקאות החכירה והתאמה לצרכים העסקיים של הקבוצה. הקבוצה מפעילה שיקול דעת משמעותי בבחינה האם ודאי באופן סביר כי אופציות הארכה וביטול ימומשו.

בהסכמי חכירה הכוללים תקופות חכירה שאינן ניתנות לביטול, כללה הקבוצה במסגרת תקופת החכירה גם מימוש של אופציות הארכה הקיימות בהסכמים. בהסכמי חכירה אלו נוהגת הקבוצה לממש את אופציות הארכה שכן במקרה שבו נכס חלופי לא יהיה זמין באופן מיידי במועד סיום תקופת החכירה שאינה ניתנת לביטול, צפויה לחול פגיעה בפעילותה השוטפת.

בנוסף בהסכמי חכירה של רכבים, הקבוצה לא כללה במסגרת תקופת החכירה מימוש של אופציות הארכה, ככל ושן, שכן הקבוצה לא נוהגת לממש אופציות אלו.

יתרה מזאת, תקופות החכירה, שהינן תחת אופציית ביטול החכירה, נכללו כחלק מתקופת החכירה כאשר ודאי באופן סביר כי אופציות אלה לא ימומשו.

187

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

17: חכירות (המשך)

ג. גילויים בדבר נכסי זכות שימוש

שנת 2025

עלות

יתרה ליום 1 בינואר 2025
חכירות חדשות (ראה באור 32ב/7(ה))
התאמות בגין הצמדה למדד
התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים
חברות שאוחזו לראשונה
גריעות מנכסי זכות שימוש
יתרה ליום 31 בדצמבר 2025

פחת שנצבר

יתרה ליום 1 בינואר 2025
תוספות במשך השנה
התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים
גריעות מנכסי זכות שימוש
יתרה ליום 31 בדצמבר 2025

עלות מופחתת ליום 31 בדצמבר 2025

שנה	כלי רכב	סה"כ
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
898	411	487
199	120	79
2	1	1
(1)	-	(1)
5	2	3
(99)	(58)	(41)
1,004	476	528
450	231	219
162	97	65
(1)	-	(1)
(51)	(25)	(26)
560	303	257
444	173	271
שנה	כלי רכב	סה"כ
---	---	---
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
31	219	231
1,004	476	528
390	174	216
3	1	2
(14)	-	(14)
50	1	49
(156)	(145)	(11)
1,277	507	770
560	303	257
181	113	68
(1)	-	(1)
(122)	(116)	(6)
618	300	318
659	207	452
שנה	מקרקעין ומבנים	כלי רכב
---	---	---
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
487	411	487
79	120	79
2	1	1
(1)	-	(1)
5	2	3
(99)	(58)	(41)
1,004	476	528
450	231	219
162	97	65
(1)	-	(1)
(51)	(25)	(26)
560	303	257
444	173	271

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

17: חכירות (המשך)

| 31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025 | |
| --- | --- | --- |
| | מיליוני ש"ח | |
| 155 | 164 | |
| 118 | 131 | |
| 56 | 67 | |
| 30 | 48 | |
| 21 | 38 | |
| 83 | 195 | |
| 463 | 643 | |
| (155) | (164) | |
| 308 | 479 | |

ד. מועדי הפירעון של התחייבויות בגין חכירה (בערכים מהוונים)

• שנה ראשונה
• שנה שנייה
• שנה שלישית
• שנה רביעית
• שנה חמישית
• שנה שישית ואילך

בניכוי - חלויות שוטפות

18: מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים, נטו

סה"כ	קשרי לקוחות, צבר עבודות, אי תחרות, מותג, תיק שירות ואחר	זיכיונות להפעלת קווי תחבורה ציבורית (ד)	תוכנות	מוניטין (ב)	מוניטין (ג)	תיקי שירות מעליות	א. הרכב ותנועה (מיליוני ש"ח):
שנת 2025
עלות
2,169	416	389	104	1,083	75	102	יתרה ליום 1 בינואר 2025
18	3	-	15	-	-	-	תוספות במשך השנה
(53)	-	(53)	-	-	-	-	גריעות במשך השנה
(59)	(15)	-	-	(44)	-	-	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
152	35	-	-	117	-	-	חברות שאוחדו לראשונה
2,227	439	336	119	1,156	75	102	יתרה ליום 31 בדצמבר 2025
פחת נצבר והפסדים מירידת ערך
732	265	257	71	10	70	59	יתרה ליום 1 בינואר 2025
99	32	47	14	-	3	3	תוספות במשך השנה
(53)	-	(53)	-	-	-	-	גריעות במשך השנה
(9)	(9)	-	-	-	-	-	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים
769	288	251	85	10	73	62	יתרה ליום 31 בדצמבר 2025
עלות מופחתת
1,458	151	85	34	1,146	2	40	ליום 31 בדצמבר 2025

189

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

18: מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים, נטו (המשך)

ס"כ	קשרי לקוחות, צבר עבודות, איתמרות, מותג ואחר	זיכיונות להפעלת קווי תחבורה ציבורית (ד)	תוכנות	מוניטין (ב)	מוניטין (ג)	מוניטין (ד)	תיקי שירות מעליות	א. הרכב ותנועה (מיליוני ש"ח): (המשך)
שנת 2024
עלות
2,144	411	389	93	1,074	75	102		יתרה ליום 1 בינואר 2024
13	2	-	11	-	-	-		תוספות במשך השנה
(6)	(1)	-	-	(5)	-	-		התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים
18	4	-	-	14	-	-		חברה שאוחדה לראשונה
2,169	416	389	104	1,083	75	102		יתרה ליום 31 בדצמבר 2024
פחת נצבר והפסדים מירידת ערך
630	235	203	57	12	67	56		יתרה ליום 1 בינואר 2024
104	30	54	14	-	3	3		תוספות במשך השנה
(2)	-	-	-	(2)	-	-		התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים
732	265	257	71	10	70	59		יתרה ליום 31 בדצמבר 2024
עלות מופחתת
1,437	151	132	33	1,073	5	43		ליום 31 בדצמבר 2024

ב. סכומים ברי ההשבה של המוניטין בקבוצה מבוססים על הערכות שווי כלכליות ועל חישוב שווי השימוש בשיטת היוון תזרימי המזומנים העתידיים.
להלן טבלה המפרטת את יתרת המוניטין, במיליוני ש"ח ונתונים נלווים לעניין בדיקת סכום בר השבה, עבור פעילויות עיקריות בקבוצה:

שיעור מוניטין	שיעור דוח	יתרת מוניטין	שיעור צמיחה
11%-12%	1%-2.3%	327	פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל
12.5%-19%	2.5%-3%	293	הפעלה, שרות ואחזקה
(*	(*	245	זכיונות והפעלה, שרות ואחזקה
15.7%	2%	97	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
16%	3%	80	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
16%	2%	25	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל והפעלה, שרות ואחזקה

(*)
לאור קיומה של עסקה למכירת חלק ממניות אלקטרה אפיקים לצד שלישי, כאמור בבאור 32'ב (5) להלן, המחיר הנגזר מהעסקה מיחס לאלקטרה אפיקים שווי הגבוה מהערך בספרים.

ג. בדיקת סכום בר ההשבה של נכסים אלו בוצעה תוך ביסוס תחזיות תזרימי מזומנים לתקופות של חמש שנים המייצגות את האומדן הטוב ביותר של הנהלת חברות הקבוצה לתנאים הכלליים שישררו במהלך יתרת אורך החיים השימושיים של הנכס. תזרימי המזומנים לתקופות נותרות מחושבים תוך שימוש בשיעור הצמיחה הרלוונטי אשר מביא בחשבון את שיעור הצמיחה הצפוי ושיעורי היוון, שתלויים בתחום הפעילות ובסיכון הספציפי לכל יחידת מניבת מזומנים. בתקופת הדוח לא נרשמה ירידת ערך בגין נכסים כאמור.

ד. לחברה בת קיימים זכיונות ממשלתיים להפעלת קווי שירות בתחבורה הציבורית, המטופלים כנכס בלתי מוחשי ומופחתים לאורך תקופת הזיכיון.

190

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים - 19: נדל"ן להשקעה בהקמה

א. ביום 12 בנובמבר 2020, התקשרה חברה בת של החברה, ביחד עם חברת מבנה נדל"ן (כ.ד.) בע"מ (להלן: "מבנה" ו-"הרוכשות"), בהסכם עם צדדים שלישיים שאינם קשורים לחברה (להלן: "המוכרים") לרכישת מלא זכויותיהם של המוכרים במגרש בשטח של כ-10 דונם אשר ממוקם במתחם הידוע כ-"מתחם האלף" בחלקה המערבי של ראשון לציון (להלן: "המקרקעין"), כך שכל אחת מהרוכשות רכשה 50% מזכויות המוכרים במקרקעין, וזאת כנגד תשלום תמורה כוללת בסך של 122 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין (חלקה של הקבוצה - 61 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ) (להלן: "התמורה" ו-"הסכם הרכישה", לפי העניין).

ב. בכוונת הרוכשות להקים על גבי המקרקעין פרויקט הכולל 200 יחידות לדיר להשכרה, כ-7,120 מ"ר למשרדים וכ-3,600 מ"ר למסחר. התוכנית כוללת בנסף זכויות ל-230 יחידות למעונות סטודנטים. הקבוצה הגישה תב"ע לתוספת של 210 חדרי מעונות ושטחי שירות.

ב. במהלך תקופת הדיווח מדדה הקבוצה את השווי ההוגן של המקרקעין באמצעות מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי. בתקופת הדוח ובשנת 2024 לא חל שינוי מהותי בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה בהקמה.

באור 20: חייבים בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים

א. במהלך שנת 2018 התקשרה הקבוצה עם צד שלישי (להלן: "הגורם המממן"), לצורך הסבת הזכויות העומדות לה בקשר עם זיכיון מסוג BOT להקמה ותפעול של מכון לטיהור שפכים בנתניה לתקופה של 7 שנים המסתיימת בשנת 2026, לטובת הגורם המממן, בהתאם להוראות הסכם הזיכיון. ביום 15 בינואר 2019 הושלמה העסקה (להלן: "מועד ההשלמה").

ב. במסגרת ההסכם נקבע כי הקבוצה תמשיך לתפעל את מכון טיהור השפכים, למשך כל תקופת הזיכיון, בתנאי גב אל גב למחויבויות המממן ובאופן ישיר כלפי המזמינה, על פי הסדר הזיכיון. כמו כן, נקבע כי הקבוצה תבצע השקעות עתידיות לצורך שדרוג מכון טיהור השפכים. עוד נקבע, כי במידה ויארך הסכם הזיכיון, תקבל הקבוצה תמורה נוספת במידה ותגדל כמות השפכים מעבר למנגנון שנקבע בהסכם. בתמורה להתחייבויותיה של הקבוצה נשוא העסקה כאמור, קיבלה הקבוצה במועד ההשלמה סך של 97.6 מיליון ש"ח.

ג. במסגרת ההסכם בין הקבוצה לגורם המממן, מרבית הסיכונים והתשואות הנובעים מהזכויות בהסדר הזיכיון למתן שירותים, נותרו בידי הקבוצה ולא הועברו לגורם המממן, והקבוצה אמונה על המשך תפעול ומסירת מכון טיהור השפכים בתום תקופת ההפעלה. לאור האמור, זכויות הקבוצה בגין הזיכיון נרשמו בדוחות הכספיים כחייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים וכנס בלתי מוחשי ואילו התקבלו בגין העסקה נרשם בספרי הקבוצה כהתחייבות פיננסית בגין הסדר זיכיון למתן שירותים, אשר מוצג במסגרת סעיף זכאים ויתרות זכות ומופחת על פני יתרת אורך חיי (הפעלת) הפרויקט.

ב. בשנת 2010 חברה בת של החברה התקשרה עם עיריית ערד לתכנון, הקמה ותפעול לתקופה של 20 שנה של מתקן טיהור השפכים של עיריית ערד. תקופת הזיכיון מסתיימת בשנת 2030. הפרויקט נמצא בשלב התפעול.

ג. בשנת 2006 חברה בת של החברה התקשרה עם חברת מעינות הדרום בע"מ לתכנון, הקמה ותפעול של מתקן לטיהור שפכים בדימונה. החוזה תקף עד לשנת 2029 (כולל אופציית הארכה של חמש שנים). הפרויקט נמצא בשלב התפעול.

191

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

20: חייבים בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים (המשך)

ד.

ביום 21 ביוני, 2018, זכתה הקבוצה (להלן: "זכיין" או "הקבוצה") במכרז של מינהלת הדיור הממשלתי למימון, תכנון, הקמה ותחזוקה של מבנה משרדים ממשלתי בקריית הממשלה המחוזית בנתניה, לתקופת הקמה ו-22 שנות תפעול ותחזוקה, במסגרת השתתפותה במכרז של מדינת ישראל (להלן: "המזמינה"). בחודש ינואר, 2025, התקבלה תעודת השלמה מלאה.

ביום 14 במאי, 2025, חתמה החברה עם שנהב מימון נתניה בי או טי בע"מ (להלן: "הרכשת"), על הסכם למכירת מלא החזקות החברה (להלן: "ההסכם") בזיכיון. הרכשת היא חברה ייעודית שהוקמה לצורך רכישת הזיכיון על ידי פידליס פמילי אופיס עבור לקוחותיה. ביום 20 ביולי, 2025, הושלמה עסקת המכירה לאחר התקיימות מלא התנאים המתלים בהתאם להוראות ההסכם ולחברה נבע רווח הון לפני מס, בסך של כ-16 מיליון ש"ח. בנוסף, ההלוואה ששימשה למימון הקמת הפרויקט סולקה בשנת 2025 לאור השלמת הסכם המכירה כאמור לעיל. לפירוט נוסף, ראה באור 27ב'(4)(ג) להלן.

הקבוצה ממשיכה להחזיק במלא מניות חברת התפעול והתחזוקה המספקת לזכיין את שירותי התפעול והתחזוקה של הפרויקט.

ה.

ביום 7 בספטמבר 2023, קיבלה החברה הודעה מאיגוד - איגוד ערים דן לתשתיות איכות הסביבה ואגודת מי אזור דן בע"מ לפיה הצעתה של החברה נבחרה כזוכה במכרז למימון, תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של מתקן לייבוש בוצה במתכונת BOT (להלן: "הפרויקט"), שיוקם במתחם המכון לטיהור שפכים של השפ"ן ויופעל באמצעות גז טבעי על בסיס טכנולוגיית סרט ייבוש (Belt Dryer). במועד הזכייה נקבע כי תקופת הזיכיון תעמוד על כ-25 שנים מצו התחלת עבודה, מתוכן תקופת תכנון והקמה של עד 54 חודשים. העלות בתקופת הקמת הפרויקט נאמדת בסכום של כ-450 מיליון ש"ח. להערכת החברה, סך התמורה הצפיה לאורך תקופת הזיכיון עומדת על כ-1.75 מיליארד ש"ח, כולל הצמדה ובתספת מע"מ כדין, כשהערכה זו נסמכת על תחזיות החברה לגבי כמות הבוצה שתטופל בהתאם להוראות המכרז.

לצורך מימון הפרויקט התקשרה החברה ביום 28 בדצמבר 2025, באמצעות אלקטרה ייבוש בוצה בע"מ, חברה ייעודית בבעלותה המלאה של החברה (להלן: "זכיין"), עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה למתן אשראים מסוגים שונים במתכונת של מימון פרויקטלי. במקביל, נחתם תיקון להסכם הזיכיון לצורך הסדרת שינויים שחלו בפרויקט החל ממועד הזכייה במכרז, לרבות כתוצאה מנזקי המלחמה וביניהם הארכת תקופת התפעול ל-24 שנים ו-11 חודשים. לפירוט נוסף, ראה באור 27ב'(4)(ב) להלן.

192

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

21: מלאי מקרקעין לזמן ארוך - 193

מיליוני ש"ח (א)	מיליוני ש"ח (א)	באור
528	438	(7ב'13)ב13
132	140
*)	81
30	30
-	7
39	3	(1ב'13)
1	1
*)	1
-	(*)
157	-	(10ב'13)
95	-	(9ב'13)
12	-	(11ב'13)
2	-	(13ב'6)(ב)
996	701

ההרכב:
א. אלקטרה "לייף סטייל" בפארק אפעל – שלבים ד'-ו'
(1) אלקטרה בזכרון יעקב, שכונת זכרונה
(א3) אלקטרה בראשון לציון - שכונת נחלת עילית
(ב3) בולגריה - הילס (6) בולגריה - הילס (א3) אלקטרה בראשון לציון – מגרש
(ב3) 106 אכזיב שלב ו'
(א2) 14 אלקטרה בנתניה - מתחם
(ב2) 14 אלקטרה בנתניה - מתחם
(ג3) 1240 אלקטרה בראשון לציון - מגרש
(ג3') אלקטרה באלעד
(ד3) אלקטרה בפתח תקווה, סירקין
(ב3) אלקטרה בבאר יעקב
(ד1) אלקטרה "לייף סטייל" בהוד השרון - שלב ב'

סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.
1. אלקטרה בזכרון יעקב, שכונת זכרונה

1. פרויקטים בנתניה
2. אלקטרה בנתניה - מתחם

א.1 הקבוצה נבחרה על ידי נציגות בעלי הקרקע במתחם. הקבוצה בתהליכים להגשת תב"ע בסמכות מחוזית, להקמה של כ-393 יחידות דיור וכ-8,050 מ"ר מסחר ותעסוקה. שיעור הקומבינציה לבעלים צפוי לעמוד על 44% במגורים ו-45% במסחר ותעסוקה. בחודש ינואר 2023, חתמה הקבוצה על ההסכם, לאחר שחתמו עליו מעל ל-70% מבעלי הזכויות בקרקע.

2.1 הקבוצה נבחרה על ידי נציגות בעלי הקרקע במתחם. הקבוצה נבחרה על ידי נציגות בעלי הקרקע במתחם. שירותי בניה. הקבוצה בתהליכים להגשת תב"ע בסמכות מחוזית להקמה של כ-282 יחידות דיור וכ-4,800 מ"ר מסחר ותעסוקה. שיעור הקומבינציה לבעלים צפוי לעמוד על 43% במגורים, במסחר ותעסוקה בהתאם לקביעת שמאי. בחודש יולי 2024, חתמה הקבוצה על ההסכם לאחר שחתמו עליו מעל ל-70% מבעלי הזכויות בקרקע.

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

21: מלאי מקרקעין לזמן ארוך (המשך)

א. ההרכב: (המשך)

3. פרויקטים בראשון לציון

א. אלקטרה בראשון לציון – שכונת נחלת עילית

בחודש דצמבר, 2024 זכתה הקבוצה במכרז "בינוי-פינוי-בינוי" של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לחכירת מגרשים בעיר ראשון לציון, בשטח של כ-8.1 דונם, הכוללים זכויות ל-216 יחידות דיור ומבני ציבור. בהתאם לתנאי המכרז, רמ"י רוכשת 65 יחידות דיור (להלן: "דירות התמורה") עבור מפונים מרמת אליהו. שווי דירות התמורה יקוזו מעלות הקרקע כך שעלות רכישת המגרש ועלויות הפיתוח הסתכמו לסך של כ-65 מיליוני ש"ח.

ב. אלקטרה בראשון לציון - מגרש 106

בחודש מאי 2025 נחתם הסכם קומבינציה ושרותי בניה בין הקבוצה לבין בעלי קרקע פרטיים, במסגרתה יקבלו בעלי הקרקע דירות בשווי של 50% משווי הפרויקט וכן שרותי בניה בהיקף של 10% מהזכויות. הקרקע מיועדת להקמת 178 יחידות דיור. נכון למועד הדוחות הכספיים כלל בעלי הקרקע חתמו על ההסכם.

ג. אלקטרה בראשון לציון - מגרש 1240

בחודש יוני 2025 נחתם הסכם אופציה בין הקבוצה לבין בעלי קרקע פרטיים. נכון למועד הדוחות הכספיים כלל בעלי הקרקע חתמו על ההסכם. הקרקע מיועדת להקמת 85 יחידות דיור ושטחי מסחר. האופציה מקנה לקבוצה זכות להתקשר בעסקת קומבינציה, במסגרתה יקבלו בעלי הקרקע דירות בשווי של 50% משווי הפרויקט ושטחי מסחר בשווי של 48% משווי הפרויקט וכן אפשרות מתן שרותי בניה לבעלי הקרקע בשטחי המסחר.

4. התחדשות עירונית – פרדס חנה

הקבוצה זכתה במכרז יזמים להתקשרות בעסקת פינוי בינוי הכוללת פינוי של 175 יחידות דיור ובנייה של 679 יחידות דיור, שטחי מסחר ושטחי ציבור. נכון למועד הדוחות הכספיים, כ-70% מבעלי הקרקע חתמו על ההסכם.

5. קריית אתא

לאחר תאריך המאזן, חתמה הקבוצה על הסכם לרכישת 50% מקרקע בקריית אתא בשכונה החדשה "קריית אתא צפון" תמורת כ-16.8 מיליוני ש"ח. הפרויקט צפוי לכלול 126 יחידות דיור.

6. בולגריה - הילס (פרויקט Hills)

קרקע בעלת היתר לבניית כ-5,000 יח"ד וכ-25,000 מ"ר למסחר בבולגריה. נכון ליום 31 בדצמבר 2025, קיים היתר בניה להקמת תשתיות בתוקף עד חודש ספטמבר 2035.

194

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

21: מלאי מקרקעין לזמן ארוך (המשך)

ב. בתקופת הדוח לא בוצעה הפרשה לירידת ערך מלאי מקרקעין (בשנת 2024 בוצעה הפרשה לירידת ערך בסך 3 מיליוני ש"ח).

ג. עלויות האשראי שהוונו למלאי מקרקעין לזמן ארוך בשנת 2025 מסתכמות לסך של 36 מיליוני ש"ח (בשנת 2024 - 51 מיליוני ש"ח).

22: אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים

א. ההרכב:

אשראי והלוואות לזמן קצר מתאגידים בנקאיים (*)	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
נירוט ערך מסחריים (**)	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך	175	148

(*) ליום 31 בדצמבר 2025 ממוצע שיעור הריבית השנתית הנקובה הינו 6.25% (ליום 31 בדצמבר 2024 - 6%).

(**) שיעור הריבית השנתית הינו שיעור ריבית בנק ישראל בתוספת 0.25%.

אשראי	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
נירוט ערך מסחריים (**)	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
ללא הצמדה	434	504
במטבע חוץ או בהצמדה לו	124	114
	558	618

ג. לגבי בטחונות ואמות מידה פיננסיות, ראה באור 32 ד' ובאור 32 ה' להלן.

ד. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, הוענקו לחברה על ידי תאגידים בנקאיים, מסגרות אשראי מחייבות (אשר לא נוצלו) בסך של 400 מיליוני ש"ח.

195

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

23: הלוואות למימון נדל"ן בייזום

הקבוצה התקשרה עם תאגידים בנקאיים בהסכמי ליווי והסכמים לרכישת מקרקעין ביחס לפרויקטים בתחום ייזום למגורים (ראה באורים 13 ו-21 לעיל). להלן פירוט בדבר ההתקשרות כאמור:

א. במסגרת ההתחייבויות השוטפות

ההרכב לפי בסיסי הצמדה:

שיעור הריבית הנקובה	31 בדצמבר 2024	2025	31 בדצמבר 2024
	מיליוני ש"ח	%	מיליוני ש"ח
פריים + 0.2% ועד פ.ריים	1,876	1,876	885
סקלי לא צמוד (3) Euribor	4.5%+	16	42
אירו	20	20	20
חלות שוטפת של הלוואה לזמן ארוך - ראה 23 ב' להלן	947	1,912	947

ב. במסגרת ההתחייבויות הלא שוטפות

ליום 31 בדצמבר, 2025, סעיף ההתחייבויות הלא שוטפות כולל שתי הלוואות שקליות לא צמודות מתאגידים בנקאיים. הלוואה אחת נושאת ריבית שנתית קבועה של 2.2% (יתרתה ליום 31 בדצמבר, 2025 מסתכמת לסך של 50 מיליון ש"ח) והשניה ריבית משתנה של פריים + 0.2% (שיתרתה נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה 47 מיליון ש"ח).

להלן מועדי פרעון:

מיליוני ש"ח	31 בדצמבר 2024	2025	31 בדצמבר 2024
	מיליוני ש"ח	%	מיליוני ש"ח
20	20		שנה ראשונה
679	20		שנה שנייה
20	57		שנה שלישית
10	-		שנה רביעית
729	97
(20)	(20)		בניכוי - חלות שוטפת
709	77

ג. הקבוצה אינה נדרשת לאמות מידה פיננסיות אל מול התאגידים הבנקאיים, בקשר עם ההתחייבויות כאמור לעיל.

196

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

24. התחייבויות לספקים ולנותני שירותים - 31 בדצמבר 2024

מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
2,152	2,756
135	255
2,287	3,011
30	29

(*) חובות פתוחים
שטרות והמחאות לפרעון

(*) כולל צדדים קשורים (ראה באור 36' להלן).
החובות לספקים אינם נושאים ריבית.

25. זוכאים ויתרות זכות - 31 בדצמבר 2024

מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
426	469
194	186
226	167
135	101
72	87
-	78
80	76
83	50
46	13
1,262	1,227

(*) עובדים והתחייבויות אחרות בשל שכר ומשכורת
מוסדות ממשלתיים
מקדמות מלקוחות והכנסות מראש
(31) התחייבויות לבעלי קרקע
הפרשה לאחריות, לבדק ולתביעות משפטיות (באור 31)
התחייבות בגין תמורה נדחית (באור 5'ב(1))
(31) הוצאות לשלם
חלויות שוטפות בגין התחייבויות אחרות לזמן ארוך
אחרים

() לרבות הפרשה לחופשה והבראה.
() סך של 27 מיליון ש"ח בגין עסקאות קומבינציה תמורות וסך של 74 מיליון ש"ח בגין עסקאות קומבינציה דירות
(31) ליום 31 בדצמבר 2024 - 68 מיליון ש"ח ו- 67 מיליון ש"ח בהתאמה.
(*) לרבות התחייבויות פיננסיות בעלות מאפיין דרישה בקשר עם רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה בחברות בנות
בסך של כ-25 מיליון ש"ח (ליום 31 בדצמבר 2024 - כ-66 מיליון ש"ח), כאמור בבאור 29'ב' להלן.

197

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

26: התחייבויות לתאגידים בנקאיים - א

ההרכב לפי בסיסי הצמדה:

| א | ממוצע שיעור
הריבית
הנקובה | |
| --- | --- | --- |
| | 31 בדצמבר
2024 | 31 בדצמבר
2025 |
| מיליוני ש"ח | מיליוני ש"ח | % |
| 426 | 461 | 5.2 |
| 15 | 12 | 7.2 |
| 441 | 473 | |
| (243) | (210) | |
| 198 | 263 | |

שקלי לא צמוד
במטבע חוץ או בהצמדה לו
בניכוי - חלויות שוטפות

ב	מועדי הפרעון:
	31 בדצמבר
2024	31 בדצמבר
2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
243	210	שנה ראשונה
166	196	שנה שנייה
21	48	שנה שלישית
11	19	שנה רביעית
441	473
(243)	(210)
198	263

ג. חלק מההלוואות שניטלו ע"י חברות בנות מובטחות בערבות החברה. ראה באור 32' להלן.
ד. לגבי בטחונות ואמות מידה פיננסיות, ראה באור 32' ובייאור 32' להלן.

27: הלוואות למימון מגזר הזכיינות - ב

א. במסגרת ההתחייבויות השוטפות:
ההרכב:

ב	ממגרת ההתחייבויות:
	31 בדצמבר
2024	31 בדצמבר
2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
12	120
-	49
115	106
127	275

אשראי לזמן קצר למימון פעילות התחבורה הציבורית (1)
אשראי לזמן קצר למימון רכישת קרקע (2)
חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך - ראה ב' להלן

198

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

27: הלוואות למימון מגזר הזכיינות (המשך)

א. במסגרת ההתחייבויות השוטפות: (המשך)

1. אלקטרה מוטורס בע"מ, חברה בת של החברה, התקשרה בהסכמים לקבלת אשראי ממספר תאגידים בנקאיים לצורך מימון פעילותה בתחום רכישת אוטובוסים. ההלוואות שקליות ונושאות ריבית משתנה של פריים מינוס 0.1%.
2. בתקופת הדוח, חברה מאוחדת, בה מחזיקה הקבוצה 51%, נטלה אשראי מתאגיד בנקאי לצורך רכישת קרקע לטובת ייזום, תכנון, הקמה והפעלה של מתקן לטיפול בפסולת אורגנית. האשראי שקלי ונושא ריבית שנתית משתנה השווה לריבית פריים מינוס 0.15%.

ב. במסגרת ההתחייבויות הלא שוטפות:

1. נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, יתרת ההלוואות למימון פעילות התחבורה הציבורית הסתכמו לסך של 487 מיליון ש"ח ואילו יתרת ההלוואה המיוחסת לפרויקט למימון, תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של מתקן לייבוש בוצה הסתכמה לסך של 70 מיליון ש"ח (וצפוייה להיפרע בשנת 2027).

2. ההרכב:

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
536	544
211	13
747	557
(115)	(106)
632	451

שקלי לא צמוד
שקלי צמוד מדד
בניכוי - הלויות שוטפות

3. מועדי פרעון:

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
115	106
145	159
85	74
71	67
331	151
747	557
(115)	(106)
632	451

שנה ראשונה
שנה שניה
שנה שלישית
שנה רביעית
שנה חמישית ואילך
בניכוי - הלויות שוטפות

199

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 27: הלוואות למימון מגזר הזכיינות (המשך)

ב. במסגרת ההתחייבויות הלא שוטפות: (המשך)

4. מידע נוסף:

א) הלוואות למימון פעילות התחבורה הציבורית

אלקטרה אפיקים בע"מ, חברה בת של החברה (להלן: "החברה הבת") התקשרה בהסכמים לקבלת אשראי ממספר תאגידים בנקאיים לצורך מימון פעילותה בתחום התחבורה הציבורית (לרבות מימון רכישת אוטובוסים). המימון כולל הלוואות בריבית קבועה, הנושאות ריבית שנתית משוקללת בשיעור של כ-3% וכן הלוואות בריבית משתנה, הנושאות ריבית שנתית בשיעור של בין ריבית הפריים מינוס 0.3% לריבית הפריים +1.25%.

בהסכמי המימון נקבעו אמות המידה פיננסיות, אשר נבחנות אחת לחצי שנה וכוללות שני יחסים: יחס הון עצמי מוחשי למאזן - נדרש יחס גדול מ-15%, יחס שירות החוב - נדרש יחס מעל 1.1. החברה הבת עמדה בכל אמות המידה הפיננסיות לשנת 2025.

ב) פרויקט למימון, תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של מתקן לייבוש בוצה

לצורך מימון הפרויקט, כאמור בבאור 20' לעיל, ביום 28 בדצמבר, 2025, הושלמה הסגירה הפיננסית במסגרתה חתם הזכיין עם תאגיד בנקאי (להלן: "המלווה"), על שורה של הסכמים בקשר עם העמדת מימון לביצוע פרויקט לתכנון, בניה, תפעול, תחזוקה ומסירה של מתקן לייבוש בוצה בשפד"ן (להלן: "הסכמי המימון" ו-"הפרויקט", בהתאמה). להלן עיקרי הסכמי המימון:

1. הסכמי המימון כוללים העמדת מסגרות אשראי, בהיקף כולל של כ-450 מיליון ש"ח, לרבות, בין היתר, מסגרת מימון לתקופת ההקמה ומסגרות נלוות נוספות.

2. ההלוואות צפויות להיפרע החל מתום תקופת ההקמה ועד ל-6 חודשים לפני תום תקופת הזיכיון של הפרויקט.

3. ההלוואות קצרות הטווח תישאנה ריבית על בסיס ריבית בנק ישראל וההלוואות ארוכות הטווח על בסיס אג"ח ממשלתי צמוד למדד המחירים לצרכן; כל הנ"ל - בתוספת מרווח של 1.25% - 2.7% לשנה בהתאם להוראות הסכמי המימון.

4. הקבוצה תעמיד את ההון העצמי הנדרש, המוערך בכ-70 מיליון ש"ח, באמצעות מסגרת גישור להזרמת ההון העצמי, וכן תעמיד ערבות בנקאית בסכום דומה להבטחת פירעון מסגרת הגישור.

5. העמדתה של כל הלוואה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מוקדמים, כמקובל בפרויקטים מעין אלה, ובכלל זה: (א) אי קיומה של הפרה של הסכמי המימון; (ב) נכונות מצגים והצהרות של הזכיין לפי הסכמי המימון במועד העמדת ההלוואה; (ג) רישום הבטוחות הנדרשות על פי הסכמי המימון ושמירתן בתוקף; (ד) קיום ביטוחים בתוקף; (ה) קבלת כל ההיתרים והאישורים הנדרשים להיות בתוקף במועד העמדת ההלוואה.

6. במסגרת הסכמי המימון נקבעו עלות להעמדה לפירעון מיידי של ההלוואות כמקובל בהסכמי מימון מסוג זה, כגון ובין היתר, אי תשלום במועד, הפרת מצגים והתחייבויות, הליכי חדלות פירעון ואי עמידה באמות מידה פיננסיות שנקבעו כמפורט להלן.

7. על פי הסכמי המימון, הזכיין אינו רשאי ליטול חוב נוסף, למעט חריגים ספציפיים המנויים בהסכמי המימון כגון הלוואות בעלים.

200

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

27: הלוואות למימון מגזר הזכיינות (המשך)

ב. במסגרת ההתחייבויות הלא שוטפות: (המשך)

4. מידע נוסף: (המשך)

ב) פרויקט למימון, תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של מתקן לייבוש בוצה (המשך)

8) במסגרת הסכמי המימון נקבעו אמות מידה פיננסיות כמקובל בהסכמי מימון מסוג זה:

יחס כיסוי היסטורי לשירות חוב, יחס כיסוי חוזי לשירות חוב, ויחס כיסוי לאורך חיי
ההלוואה, כאשר בגין כל אחת מאמות המידה הפיננסיות שפורטו לעיל נדרש כי יחס
הכיסוי לא יהיה נמוך מ-1.05. נכון למועד הדוח הזכיין עומד ביחסי הכיסוי.

שעובדים ובטוחות

1) בהתאם להסכמי המימון, לטובת הגורמים המממנים נרשמו שעובדים שונים לרבות

שעובד כלל נכסי וזכויות הזכיין, שעובד מלא החזקות החברה בזכיין וכל הזכויות
הקיימות והעתידיות של החברה מכוח היותה בעלת מניות בזכיין או כלפי הזכיין כמקובל
בפרויקטים מסוג זה.

2) מכוח הסכם ההקמה והסכם התפעול והתחזוקה יעמידו הזכיין, קבלן ההקמה וקבלן

התפעול והתחזוקה (באמצעות בעלי המניות) בטוחות שונות, לרבות ערבות ביצוע לזכיין
וערביות ביצוע למזמינה כמקובל בפרויקטים מסוג זה.

מועדי פרעון

ביום 31 בדצמבר, 2025 הועמדה הלוואה על סך 70 מיליון ש"ח, באמצעות מסגרת גישור
להזרמת ההון העצמי. ההלוואה נושאת ריבית שנתית משתנה השווה לריבית פריים פחות
ההלוואה צפויה להפרע בשנת 0.25% .

ג) פרויקט למימון, תכנון, הקמה ותחזוקה של מבנה משרדים ממשלתי בקריית הממשלה

המחוזות בנתניה

לצורך מימון הפרויקט, כאמור בביאור 20ד' לעיל, ביום 31 בדצמבר, 2020, נחתם הסכם
במסגרת התחייב גוף מוסדי שאינו בעל עניין בחברה (להלן: "המלווה"), להעמיד מסגרות
אשראי הנדרשות לשם ביצוע הפרויקט (בין היתר, לטווח קצר ולטווח ארוך) בהיקף כולל של
כ-260 מיליון ש"ח, אשר תישאנה ריביות בסיס שונות מוסכמות בתוספת מרווח שבין
1.95%-1.6% בשנת 2025 ההלוואה סולקה במלואה כתוצאה ממכירת החזקות החברה
בזכיין.

201

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

28: איגרות חוב - א.

א. ההרכב:

איגרות חוב

ניכיון על איגרות חוב

התחייבות בגין עדכון אמות מידה

בניכוי - יתרת הוצאות הנפקה נדחות

בניכוי - חלויות שוטפות

ב. מועדי הפרעון:

שנה שנייה

שנה שלישית

שנה רביעית

שנה חמישית

שנה שישית ואילך

ניכיון על איגרות חוב והתחייבות בגין עדכון אמות מידה, בניכוי הוצאות הנפקה נדחות, למעט החלק המיוחס לחלויות השוטפות

2024 בדצמבר 31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
1,185	1,306
(25)	(74)
5	4
(11)	(12)
(199)	(225)
955	999
2024 בדצמבר 31 בדצמבר 2024
---	---
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
197	163
131	163
131	163
131	163
398	425
988	1,077
(33)	(78)
955	999

202

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 28: איגרות חוב (המשך)

ג. מידע בדבר סדרות אגרות החוב

סדרה ז'	סדרה ה'	סדרה ד'
כ-659 מיליוני ש"ח	כ-581 מיליוני ש"ח	כ-66 מיליוני ש"ח	ערך נקוב למועד הדוח
שנתית קבועה - בשיעור 4%	שנתית קבועה - בשיעור 4%	שנתית קבועה - 2.07%..	תנאי ריבית
12 תשלומים שווים
בשיעור של כ-8.33% - 11.11%
מסכום הקרן, אשר
ישולמו ביום 30 ליוני של
כ"א מהשנים החל משנת
2015 עד וכולל 2026	9 תשלומים שווים
בשיעור של כ-8.33% - 11.11%
מסכום הקרן, אשר
ישולמו ביום 30 ליוני של
כ"א מהשנים החל משנת
2015 עד וכולל 2026	12 תשלומים שווים
בשיעור של כ-7.75%
מסכום הקרן, אשר
ישולמו ביום 10 בינואר
של כל אחת מהשנים
החל משנת 2023 עד
וכולל 2031	מועדי תשלום קרן
ריבית חצי שנתית
המשולמת פעמיים בשנה
ביום 10 בינואר וביום 10
בדצמבר, החל מיום 10
בדצמבר 2014 עד וכולל
ביוני 2019	ריבית חצי שנתית
המשולמת פעמיים בשנה
ביום 10 בינואר וביום 10
ביולי, החל מיום 10
בדצמבר, החל מיום 10
ביוני 2014 עד וכולל
ביוני 2021	ריבית חצי שנתית
המשולמת פעמיים בשנה
ביום 31 בדצמבר וביום 30
ביוני, החל מיום 31
בדצמבר 2014 עד וכולל
ביוני 2026	מועדי תשלום ריבית
A+/stable	A+/stable	A+/stable	דירוג אחרון של מעלות
ראה סעיף ד' ו-ז' להלן	ראה סעיף ה' ו-ז' להלן	ראה סעיף ז' להלן	אמות מידה פיננסיות

203

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 28: איגרות חוב (המשך)

ד. החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה ד'), לעמוד באמות מידה פיננסיות כדלקמן:

1. ההון העצמי בדוח הכספי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים) לא יפחת מ-450 מיליון ש"ח נומינלי.

2. יחס החוב הפיננסי נטו למאזן נטו על פי הדוח הכספי המאוחד לא יעלה על שיעור של 60%.

3. החברה תהיה רשאית לבצע חלוקה כל עוד ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המפורסמים האחרונים, סקורים או מבוקרים, כולל זכויות מיעוט, ולאחר הפחתת סכום החלוקה, לא יפחת מ-500 מיליון ש"ח, ובלבד שהחברה אינה מצויה, ערב החלוקה, בהפרה של ההתניות הפיננסיות שבסעיפים לעיל ולא תפר את איזה מהתניות הפיננסיות האמורות לאחר ביצוע החלוקה.

4. החברה לא תיצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה לטובת צד ג' כלשהו ולהבטחת חובותיה כלפי. למרות האמור לעיל, החברה תהיה רשאית על פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב ליצור שעובדים שוטפים על כלל נכסיה ובלבד שסך ההתחייבויות המובטחות בשעובדים השוטפים כאמור לא יעלה על 650 מיליון ש"ח וכן תהיה רשאית להוסיף, לגרוע, ולהחליף את זכות הגורמים המממנים בעלי השעבוד הצף.

5. החברה תהא רשאית ליצור שעובדים שוטפים על כלל נכסיה לטובת צד ג' כלשהו, ובתנאי שהחברה תיצור לטובת מחזיקי אגרות החוב בעת ובעונה אחת עם יצירת השעבוד השוטף לטובת הצד השלישי, שעבוד שוטף ובדרגה שווה, פרי-פס, ופרו-ראטה בין מחזיקי אגרות החוב ובין הצד השלישי, להבטחת היתרה הבלתי מסולקת של החוב כלפי המחזיקים, וכי שעבוד זה יהיה בתוקף כל עוד אגרות החוב (סדרה ד') לא נפרעו במלואן או עד שיבוטל השעבוד השוטף לטובת הצד השלישי, לפי המוקדם, והכל בנוסחים מקובלים. יובהר כי פרט לאמור לעיל, לא יחולו על החברה הגבלות כלשהן בהטלת שעובדים קבועים לסוגיהם על נכסיה ורכושה ותהיה לה הזכות, בכל עת ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, לשעבד את נכסיה, כולם או חלקם, בשעובדים קבועים ו/או ליצור שעבוד שוטף על נכס מסוים, אחד או יותר, של החברה או להעמידם כבטוחות בדרך אחרת.

6. לחברה אמות מידה פיננסיות נוספות אשר במידה ויופרו תהיה למחזיקי האג"ח הזכות להעמדה לפרעון מיידי של סדרת האג"ח ומימוש הבטוחות.

למועד הדוח, החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות הנדרשות כאמור לעיל.

ה. החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה ה'), לעמוד באמות מידה פיננסיות כדלקמן:

1. ההון העצמי בדוח על פי הדוח הכספי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים) לא יפחת מ-500 מיליון ש"ח נומינלי.

2. יחס החוב הפיננסי נטו למאזן נטו על פי הדוח על המצב הכספי המאוחד לא יעלה על שיעור של 60%.

204

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 28: איגרות חוב (המשך)

ה. (המשך)

1. החברה תהיה רשאית לבצע חלוקה כל עוד ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המפורסמים האחרונים, סקורים או מבוקרים, כולל זכויות מיעוט, ולאחר הפחתת סכום החלוקה, לא יפחת מ-575 מיליון ש"ח, ובלבד שהתקיימו כל התנאים המצטברים הבאים:

א) החברה אינה מצויה, ערב החלוקה, בהפרה של התנין הפיננסיות שבסעיפים לעיל, ולא תפר את איזה מההתניות הפיננסיות האמורות כתוצאה מביצוע החלוקה.

ב) במועד ההחלטה על ביצוע החלוקה לא התקיימה איזו מהעילות לפרעון מידי לשטר הנאמנות וכתוצאה מביצוע החלוקה לא תתקיים איזו מעילות לפרעון מידי כאמור.

ג) החברה אינה מפרה איזו מהתחייבויותיה המהותיות למחזיקים, וביצוע החלוקה לא יביא את החברה להפרת איזו מהתחייבויותיה המהותיות למחזיקים.

ד) החלוקה לא תפגע ביכולת הפרעון של החברה את אגרות החוב (סדרה ה').

ה) יחס החוב פיננסי נטו למאזן נטו על פי המאזן המאוחד של החברה אינו עולה על 58%.

1. החברה לא תיצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה לטובת צד ג' כלשהו ולהבטחת חובותיה כלפי. למרות האמור לעיל, החברה תהיה רשאית על פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב ליצור שעובדים שוטפים על כלל נכסיה ובלבד שסך ההתחייבויות המובטחות בשעבודים השוטפים כאמור לא יעלה על 600 מיליון ש"ח וכן תהיה רשאית להוסיף, לגרוע, ולהחליף את זכות הגורמים המממנים בעלי השעבוד הצף.

2. החברה תהא רשאית ליצור שעובדים שוטפים על כלל נכסיה, לטובת צד ג' כלשהו, ובתנאי שהחברה תיצור לטובת מחזיקי אגרות החוב בעת ובעונה אחת עם יצירת השעבוד השוטף לטובת הצד השלישי, שעבוד שוטף ובדרגה שווה, פרי-פסו, ופרו-ראטה בין מחזיקי אגרות החוב ובין הצד השלישי, להבטחת היתרה הבלתי מסולקת של החוב כלפי המחזיקים, וכי שעבוד זה יהיה בתוקף כל עוד אגרות החוב (סדרה ה') לא נפרעו במלואן או עד שיבוטל השעבוד השוטף לטובת הצד השלישי, לפי המוקדם, והכל בנוסחים מקובלים. יובהר כי פרט לאמור לעיל, לא יחולו על החברה הגבלות כלשהן בהטלת שעובדים קבועים לסוגיהם על נכסיה ורכושה ותהיה לה הזכות, בכל עת ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, לשעבד את נכסיה, כולם או חלקם, בשעבודים קבועים ו/או ליצור שעבוד שוטף על נכס מסוים, אחד או יותר, של החברה או להעמידם כבטוחות בדרך אחרת.

3. לחברה אמות מידה פיננסיות נוספות אשר במידה ויופרו תהיה למחזיקי האג"ח הזכות להעמדה לפרעון מידי של סדרת האג"ח ומימוש הבטוחות.

למועד הדוח, החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות הנדרשות כאמור לעיל.

1. להלן הגדרת "חוב פיננסי נטו" ו-"מאזן נטו" כאמור בשטר הנאמנות של אגרות חוב סדרה ד' ו-ה':

2. "חוב פיננסי נטו" משמעו - הלוואות, אגרות חוב, אשראי לזמן קצר וחלויות שוטפות בגין אגרות חוב והלוואות, בניכוי מזומנים ושווי מזומנים, פקדונות, ניירות ערך סחירים המסווגים במאזן נכסים שוטפים, השקעות לזמן קצר (ובלבד שהנכסים האמורים אינם מוגבלים בשימוש) וכן בניכוי נכסים פיננסיים ונכסים בלתי מוחשיים בגין פרויקטי זכיינות, על-פי המאזן המאוחד הכלול בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה שפורסמו. למען הסר ספק, חוב פיננסי נטו אינו כולל חוב שאין בגינו זכות חזרה לחברה.

3. "מאזן נטו" משמעו - סך המאזן בניכוי מזומנים ושווי מזומנים, פקדונות, ניירות ערך סחירים המסווגים במאזן נכסים שוטפים, השקעות לזמן קצר וכן בניכוי נכסים פיננסיים ונכסים בלתי מוחשיים בגין פרויקטי זכיינות, על-פי המאזן המאוחד הכלול בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה שפורסמו. למען הסר ספק, מאזן נטו אינו כולל חוב שאין בגינו זכות חזרה לחברה.

205

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

28: איגרות חוב (המשך)

ז. ביום 8 בינואר 2024, הונפקו 300 מיליוני ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה ו') נוספות בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ-253.2 מיליוני ש"ח בריבית שנתית אפקטיבית קבועה של כ-5.18%. ביום 28 בינואר, 2025, הונפקו 350 מיליוני ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה ו') נוספות בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ-298.2 מיליוני ש"ח בריבית שנתית אפקטיבית קבועה של כ-5.39%.

לאחר תאריך המאזן, ביום 5 בינואר, 2026, הונפקו 400 מיליוני ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה ו') נוספות בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ-351 מיליוני ש"ח בריבית שנתית אפקטיבית קבועה של כ-4.83%:

החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה ו'), לעמוד באמות מידה פיננסיות כדלקמן:

1. ההון העצמי בדוח על המצב הכספי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים) לא יפחת מ-650 מיליוני ש"ח נומינלי.

2. יחס החוב הפיננסי נטו למאזן על פי המאזן המאוחד של החברה לא יעלה על שיעור של 70%.

3. "החוב הפיננסי נטו" משמעו - הלוואות, אגרות חוב, אשראי לזמן קצר וחלויות שוטפות בגין אגרות חוב והלוואות, בניכוי מזומנים ושווי מזומנים, פקדונות, ניירות ערך סחירים המסווגים במאזן נכסים שוטפים, השקעות לזמן קצר (ובלבד שהנכסים האמורים אינם מוגבלים בשימוש) וכן בניכוי נכסים פיננסיים ונכסים בלתי מוחשיים בגין פרויקטי זכיינות (ובלבד שהנכסים בגין פרויקטי זכיינות כאמור מהווים עד 15% במצטבר מהמאזן), על-פי המאזן המאוחד הכלול בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה שפורסמו. למען הסר ספק, חוב פיננסי נטו אינו כולל חוב שאין בגינו זכות חזרה לחברה. יודגש, כי אין הגבלה לפיה סך הנכסים הפיננסיים ונכסים בלתי מוחשיים בגין פרויקטי הזכיינות יעלו על סך של 15% במצטבר מהמאזן, אך במקרה זה, היתרה מעל 15% כאמור, לא תנוכה.

4. החברה תהיה רשאית לבצע חלוקה כל עוד ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המפורסמים האחרונים, סקורים או מבוקרים, כולל זכויות מיעוט, ולאחר הפחתת סכום החלוקה, לא יפחת מ-680 מיליוני ש"ח, ובלבד שהתקיימו כל התנאים המצטברים הבאים:

א) החברה אינה מצויה, ערב החלוקה, בהפרה של ההתניות הפיננסיות שבסעיפים לעיל, ולא תפר את איזה מההתניות הפיננסיות האמורות כתוצאה מביצוע החלוקה.

ב) במועד ההחלטה על ביצוע החלוקה לא תתייימה איזו מהעילות לפרעון מידי לשטר הנאמנות וכתוצאה מביצוע החלוקה לא תתייימו איזו מהעילות לפרעון מידי כאמור.

ג) החברה אינה מפרה איזו מהתחייבויותיה המהותיות למחזיקים, וביצוע החלוקה לא יביא את החברה להפרת איזו מהתחייבויותיה המהותיות למחזיקים.

ד) החלוקה לא תפגע ביכולת הפרעון של החברה את אגרות החוב (סדרה ו').

1. החברה לא תיצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה לטובת צד ג' כלשהו ולהבטחת חובותיה כלפי. למרות האמור לעיל, החברה תהיה רשאית על פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב ליצור שעובדים שוטפים על כלל נכסיה ובלבד שסך ההתחייבויות המובטחות בשעבודים השוטפים כאמור לא יעלה על 500 מיליוני ש"ח וכן תהיה רשאית להוסיף, לגרוע, ולהחליף את זכות הגורמים המממנים בעלי השעבוד הצף.

2. החברה תהא רשאית ליצור שעובדים שוטפים על כלל נכסיה, לטובת צד ג' כלשהו, ובתנאי שהחברה תיצור לטובת מחזיקי אגרות החוב בעת ובעונה אחת עם יצירת השעבוד השוטף לטובת הצד השלישי, שעבוד שוטף ובדרגה שווה, פרי-פסו, ופרו-ראטה בין מחזיקי אגרות החוב ובין הצד השלישי, להבטחת היתרה הבלתי מוסולקת של החוב כלפי המחזיקים, וכי שעבוד זה יהיה בתוקף כל עוד אגרות החוב (סדרה ו') לא נפרעו במלואן או עד שיבוטל השעבוד השוטף לטובת הצד השלישי, לפי המוקדם, והכל בנוסחים מקובלים. יובהר כי פרט לאמור לעיל, לא יחולו על החברה הגבלות כלשהן בהטלת שעובדים קבועים לסוגיהם על נכסיה ורכושה ותהיה לה הזכות, בכל עת ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, לשעבד את נכסיה, כולם או חלקם, בשעבודים קבועים ו/או ליצור שעבוד שוטף על נכס מסוים, אחד או יותר, של החברה או להעמידם כבטוחות בדרך אחרת.

206

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

28: איגרות חוב (המשך)

ז. (המשך)

1. לחברה אמות מידה פיננסיות נוספות אשר במידה ויופרו תהיה למחזיקי האג"ח הזכות להעמדה לפרעון מידי של סדרת האג"ח ומימוש הבטוחות.

למועד הדוח, החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות הנדרשות כאמור לעיל.

ח. ביום 29 במרס, 2020 אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של איגרות חוב (סדרות ד' ו- ה') שהנפיקה החברה בסכום של עד 100 מיליוני ש"ח.

29: התחייבויות אחרות לזמן ארוך

א. ההרכב:

התחייבויות בגין אופציות מכר ודיבידנדים עתידיים לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה (ראה ב' להלן)

התחייבויות בגין תמורה מותנית

הלוואות שהתקבלו מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

פקדונות מדיירים וקרן לחידוש ציוד, נטו

התחייבות פיננסית בגין הסדר זיכיון למתן שירותים (ראה ג' להלן)

אחרים

בניכוי - חלויות שוטפות

1: בתצמבע 31 בדצמבר 2024

מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
161	78
11	56
34	52
20	19
27	11
5	2
258	218
(83)	(50)
175	168

ב. התחייבויות בגין אופציות מכר ודיבידנדים עתידיים לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

1. במסגרת הסכמי רכישת מניות של חלק מחברות בנות בקבוצה נקבעו מנגנונים שונים בדבר אופציות מכר ואופציות רכש למכירה או רכישה, בהתאמה, של החזקות בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה. נכון למועד הדוח, הסכמי הרכישה הינם בעיקר ביחס לחברות הבאות: F.W. sims, Gilston Electrical Contracting, Hellman Electric, אלקטרה טרגט בע"מ, אלקטרה אפיקים בע"מ, טר ארמה בע"מ וטר ארמה תעשיות בע"מ, מכלול פתרונות בע"מ ואקלימטיק בע"מ. בהקשר זה יצוין כי למעט עסקאות בהן קיימת חלופת סילוק במניות, הקבוצה איחדה 100% מהנכסים והתחייבויות של החברות האמורות תוך הכרה בהתחייבות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בגין האופציות, וזאת חלף הכרה בזכויות שאינן מקנות שליטה במסגרת הון החברה. כמו כן, במועד ההכרה לראשונה, מוכרת ההתחייבות בגין אופציית המכר כחלק מעלות הרכישה. עדכונים באומדנים המשפיעים על ערך ההתחייבות בתקופות עוקבות, ככל וישנם, נזקפים לדוח רווח או הפסד במסגרת סעיף המימון.

עבור עסקאות בהן קיימת לקבוצה זכות לסלק את אופציית המכר במניותיה חלף תשלום במזומן, לא מוכרת התחייבות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בגין מרכיב זה, קרי הקבוצה ממשיכה להקצות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה את חלקם ברווחי או הפסדי החברה הבת חלף ההכרה בהתחייבות מלאה כאמור לעיל.

חלק מההסכמים האמורים כוללים התחייבות לחלוקת דיבידנד מינימלי לבעלי המניות לאורך תקופת ההחזקה המשותפת של הקבוצה ובעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה בחברות הנ"ל. במקרים כאמור, כל עוד אין לקבוצה זכות לסלק את אופציית המכר במניותיה חלף תשלום במזומן, התחייבות כאמור נכללת בדוחותיה הכספיים של הקבוצה.

1. בחודש ינואר 2024 שילמה החברה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה באלקטרה תשתיות סך של כ- 65 מיליוני ש"ח עבור 15% הנותרים מהון המניות המונפק והנפרע (בדילול מלא) של אלקטרה תשתיות בע"מ (להלן: אלקטרה תשתיות"), כך שלאחר המימוש מחזיקה החברה 100% מהון המניות של אלקטרה תשתיות.

207

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

29: התחייבויות אחרות לזמן ארוך (המשך)

ב. התחייבויות בגין אופציות מכר ודיבידנדים עתידיים לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה (המשך)

1. בשנת 2018 חתמה אלקטרה א.פ.א.ם אחזקת מבנים ומערכות בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה של החברה (להלן: "אלקטרה א.פ.א.ם") על הסכם לרכישת 51% מהון המניות (להלן - "הסכם הרכישה") של חברת מכלול פתרונות בע"מ (להלן - "מכלול") מידי בעלי המניות של מכלול (להלן: "המוכרים"). במסגרת העסקה, תעמוד למוכרים האופציה למכור לקונה וכן לקונה האופציה לרכוש מהמוכרים 49% מהון המניות הנותר, בהתאם למועדים שנקבעו בין הצדדים. ביום 18 בדצמבר, 2024, נחתמה תוספת להסכם הרכישה, לפיה נקבע שיתרת המניות המוחזקות ע"י המוכרים ימומשו בשני חלקים ובשני מועדים - אופציה א' תהא ניתנת למימוש בתוך 90 ימים מתום שנת 2024 ותכלול כ-15% מהון המניות של מכלול (להלן: "אופציה א'"), ואופציה ב' אשר תהא ניתנת למימוש בתוך 90 ימים מתום שנת 2026 ותכלול את יתרת המניות בשיעור של 10% מהון המניות הנותר של מכלול (להלן: "אופציה ב"). התשלום יכול להתבצע במניות החברה או במזומן, לפי שיקול דעתה של החברה. בשנת 2025 מומשה אופציה א' בתמורה לסך של כ-15 מיליון ש"ח, כך שלאחר מכן, אלקטרה א.פ.א.ם מחזיקה ב-90% מהון המניות המונפק והנפרע של מכלול.

2. בשנת 2022 חתמה החברה על הסכם לרכישת 51% מהון המניות (להלן - "הסכם הרכישה") של חברת אקלימטיק בע"מ (להלן - "אקלימטיק") מידי בעלי המניות של אקלימטיק (להלן: "המוכרים"). בהסכם הרכישה נקבע כי תעמוד למוכרים האופציה למכור לחברה וכן לחברה האופציה לרכוש מהמוכרים 49% מיתרת מניות אקלימטיק בשני חלקים ובשני מועדים, אשר הראשונה בהן (עבור 24% מהמניות) (להלן: "האופציה הראשונה"), ניתנת למימוש למשך 60 ימים החל ממועד אישור הדוחות הכספיים של אקלימטיק לשנת 2024 והשניה (עבור יתרת המניות) (להלן: "האופציה השניה") ניתנת למימוש למשך 60 ימים החל ממועד אישור הדוחות הכספיים של אקלימטיק לשנת 2027. בשנת 2024 נחתמה תוספת להסכם הרכישה, לפיה הסכם בין היתר, כי ככל והאופציה השניה תמומש, אזי החברה תהא רשאית, לפי שיקול דעתה הבלעדי, לשלם למוכרים במניות החברה. בשנת 2025 מומשה האופציה הראשונה בתמורה לסך של כ-11 מיליון ש"ח, כך שלאחר מכן החברה מחזיקה ב-75% מהון המניות המונפק והנפרע של אקלימטיק.

3. בשנת 2022 חתמה אלקטרה א.פ.א.ם על הסכם לרכישת 51% מהון המניות (להלן - "הסכם הרכישה") של חברת טרגט א.מ.ן בע"מ (להלן - "טרגט") מידי בעלי המניות של טרגט (להלן: "המוכרים"). במסגרת העסקה, תעמוד למוכרים האופציה למכור לחברה הבת וכן לחברה הבת האופציה לרכוש מהמוכרים 49% מיתרת מניות טרגט, בשני חלקים ובשני מועדים, אשר הראשונה בהן (עבור 24.5% מהמניות) (להלן: "האופציה הראשונה"), ניתנת למימוש בתום 3 שנים לאחר השלמת העסקה והשניה (עבור יתרת המניות) ניתנת למימוש בתום 6 שנים לאחר השלמת העסקה. התשלום יכול להתבצע במניות החברה או במזומן, לפי שיקול דעתה של החברה. בחודש אוגוסט 2025 אלקטרה א.פ.א.ם מימשה את האופציה הראשונה בתמורה לסך של כ-54 מיליון ש"ח, כך שלאחר מכן, אלקטרה א.פ.א.ם מחזיקה ב-75.5% מהון המניות המונפק והנפרע של טרגט.

4. בשנת 2019 חתמה Electra USA Inc. חברה בת בבעלות מלאה של החברה (להלן: "החברה הבת") על הסכם לרכישת 51% מהון המניות (להלן - "הסכם הרכישה") של חברת Hellman Electric (להלן: "הלן") מידי בעלי המניות של הלמן (להלן: "המוכרים"). במסגרת העסקה, תעמוד למוכרים האופציה למכור לחברה הבת וכן לחברה הבת האופציה לרכוש מהמוכרים 49% מיתרת מניות הלמן בתום 5 שנים לאחר השלמת מועד העסקה. מועד מימוש האופציה הוארך בהסכמה בין הצדדים. לאחר תאריך המאזן, בחודש פברואר 2026, החברה הבת מימשה את האופציה (כפי שנקבעה בין הצדדים) לרכישת 49% נוספים ממניות חברת הלמן בתמורה לסך כולל של כ-50 מיליון ש"ח, אשר ישולם במועדים ובתנאים שנקבעו בין הצדדים במסגרת תוספת להסכם אשר נחתמה בין הצדדים. בהתאם לתוספת זו, הושלמה העברת המניות במהלך הרבעון הראשון של שנת 2026, כך שהחברה הבת מחזיקה ב-100% מהון המניות המונפק והנפרע של הלמן.

208

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

29: התחייבויות אחרות לזמן ארוך (המשך)

ג. בגין הסבת הזכויות העומדות לקבוצה בקשר עם זיכיון מסוג BOT להקמה ותפעול של מכון לטיהור שפכים בנתניה. לפירוט נוסף, ראה באור 20'א לעיל.

ד. מועדי הפרעון:

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
135	64
5	23
-	34
3	21
32	26
175	168

שנה שנייה
שנה שלישית
שנה רביעית
שנה חמישית ואילך
טרם נקבע

30: התחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו

הטבות לעובדים כוללות הטבות לטווח קצר, הטבות לאחר סיום העסקה והטבות אחרות לטווח ארוך. למידע בדבר תשלום מבוסס מניות, ראו באור 33'ח להלן.

א. הטבות לאחר סיום העסקה

דיני העבודה וחוק פיצויי פיטורין בישראל מחייבים את החברה וחברות מאוחדות לשלם פיצויים לעובד בעת פיטורין או פרישה או לבצע הפקדות שוטפות בתכניות להטבה מוגדרת לפי סעיף 14 לחוק פיצויי פיטורין כמתואר להלן. התחייבות הקבוצה בשל כך מטופלת כהטבה לאחר סיום העסקה. ההטבות לעובדים לאחר סיום העסקה ממומנות, בדרך כלל, על ידי הפקדות המסווגות כתכנית להטבה מוגדרת או כתכנית להפקדה מוגדרת כמפורט להלן.

חישוב ההתחייבות מתבצע על פי הסכם העסקה בתוקף ומבוסס על משכורת העובד ותקופת העסקתו אשר יוצרים את הזכות לקבלת הפיצויים.

ב. תוכניות להפקדה מוגדרת

לגבי חלק מתשלומי הפיצויים, חלים על הקבוצה תנאי סעיף 14 לחוק פיצויי פיטורין, תשכ"ג-1963, על פיו הפקדותיה השוטפות בקרנות פנסיה ו/או בפוליסות בחברות ביטוח, פוטרות אותה מכל התחייבות נוספת לעובדים, בגינם הופקדו הסכומים כאמור לעיל. הפקדות אלו וכן הפקדות בגין תגמולים מהוות תוכניות להפקדה מוגדרת.

בשנים שהסתיימו בימים 31 בדצמבר 2025, 2024 ו-2023 רשמה הקבוצה הוצאות בגין תכנית להפקדה מוגדרת בסך של כ-101 מיליון ש"ח, כ-95 מיליון ש"ח וכ-86 מיליון ש"ח, בהתאמה.

ג. תכנית להטבה מוגדרת

החלק של תשלומי הפיצויים שאינו מכוסה על ידי הפקדות בתכנית להפקדה מוגדרת, כאמור לעיל, מטופל על ידי הקבוצה כתכנית להטבה מוגדרת לפיה מוכרת התחייבות בגין הטבות עובדים ובגינה הקבוצה מפקידה סכומים בקופות לפיצויים ובפוליסות ביטוח מתאימות.

209

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

30: - התחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו (המשך)

ג. תכנית להטבה מוגדרת (המשך)
(1) שינויים בהתחייבויות להטבה מוגדרת ובשווי הוגן של נכסי תכנית (מיליוני ש"ח)

| יתרה ליום
31 בדצמבר 2025 | הפקדות
שהפקדות
על ידי
המעביד | חברה
שאוחדה
לראשונה | השפעת
שינויים
בשערי
חליפין של
מטבע חוץ | סה"כ
השפעה
על הפסד
(רווח) כולל
אחר בשנה | השפעת
שינויים
בשערי
חליפין של
מטבע חוץ | החר
השפעה
על הפסד
(רווח) כולל
אחר בשנה | השפעת
שינויים
בשערי
חליפין של
מטבע חוץ | הפסד
(רווח)
אקטוארי
בגין סטיות
בניסיון | הפסד
(רווח)
אקטוארי
בגין שינויים
בהנחות
הפיננסיות | תשלומים
מהתוכנית | סה"כ
הוצאות
שנזקפו
לרווח או
הפסד
בשנה | עלות
שירות
שוטף | עלות
שירות
שוטף | יתרה ליום
1 בינואר 2025 | התחייבויות להטבה מוגדרת |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 160 | - | 8 | ( | 3 | ( | 3 | (26) | 17 | (2) | 6 | 13 | 158 | | | |
| (117) | (9) | (9) | - | (6) | (1) | (5) | 20 | (3) | 1 | (4) | - | (110) | | | |
| 43 | (9) | (1) | ( | (3) | (1) | (2) | (6) | 14 | (1) | 2 | 13 | 48 | | | |
| יתרה ליום
31 בדצמבר 2024 | הפקדות
שהפקדות
על ידי
המעביד | השפעת
שינויים
בשערי
חליפין של
מטבע חוץ | סה"כ
השפעה
על הפסד
(רווח) כולל
אחר בשנה | השפעת
שינויים
בשערי
חליפין של
מטבע חוץ | הפסד
אקטוארי
בגין סטיות
בניסיון | הפסד
אקטוארי
בגין שינויים
בהנחות
הפיננסיות | הפסד
אקטוארי
בגין שינויים
בהנחות
הפיננסיות | הפסד
אקטוארי
בגין שינויים
בהנחות
הפיננסיות | תשלומים
מהתוכנית | סה"כ
הוצאות
שנזקפו
לרווח או
הפסד
בשנה | עלות
שירות
שוטף | עלות
שירות
שוטף | יתרה ליום
1 בינואר 2024 | התחייבויות להטבה מוגדרת |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 158 | - | ( | (5) | (7) | 2 | (25) | 18 | - | 6 | 12 | 170 | | | |
| (110) | (11) | - | 5 | (1) | 6 | 20 | (1) | 2 | (3) | - | (123) | | | |
| 48 | (11) | - | - | (8) | 8 | (5) | 17 | 2 | 3 | 12 | 47 | | | |

210

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

30: התחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו (המשך)

ג. תכנית להטבה מוגדרת (המשך)

ההנחות האקטואריות ששימשו בחישוב

שיעור עיקרי ממוצע	31 בדצמבר 2024	2025	% %
4.3 - 6	4.4 – 5.1	4.8	(*) שיעור ההיוון של התחייבויות התוכנית
1.5 - 4.1	1.5 – 4.1	2.9	שיעור עליית שכר צפויה

שיעור ההיוון מבוסס על אגרות חוב קונצרניות צמודות מדד המדורגות בדירוג גבוה.

31: הפרשות

שנת 2025

הפרשה לאחריות ולבדוק (א)	מיליון ש"ח	מיליון ש"ח	%% %
72	10	62	2025
43	6	37	2024
(12)	(3)	(9)	2025
(16)	(1)	(15)	2024
(**)	-	(**)	2025
87	12	75	2024
הפרשה לאחריות ולבדוק (א)	מיליון ש"ח	מיליון ש"ח	%% %
---	---	---	---
67	11	56	2024
29	2	27	2024
(10)	(2)	(8)	2024
(14)	(1)	(13)	2024
1	-	1	2024
(1)	-	(1)	2024
72	10	62	2024

יתרה ליום 1 בינואר 2025
סכומים שנוצרו במשך השנה
סכומים ששולמו
סכומים שלא נצלו ובוטלו
הפרשי תרגום

יתרה ליום 31 בדצמבר 2025

שנת 2024

יתרה ליום 1 בינואר 2024
סכומים שנוצרו במשך השנה
סכומים ששולמו
סכומים שלא נצלו ובוטלו
חברה שאוחדה לראשונה
הפרשי תרגום

יתרה ליום 31 בדצמבר 2024

() נכלל במסגרת ההתחייבויות השוטפות (באור 25).
(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

(א) הפרשה לאחריות ולבדוק

הקבוצה זוקפת בחשבונותיה הפרשות לתיקונים בתקופות הבדק והאחריות בהתבסס על הנהוג בענף ולפי ניסיון העבר.
בעבודות בניה למגורים ושאינן למגורים, ההפרשה מחושבת בשיעור של 2% ו-0.5%, בהתאמה, מהיקף העלויות הישירות על עבודות אלו.
בביצוע עבודות עפר, מנהור, פיתוח ותשתיות, ההפרשה המחושבת בשיעור של 1% מעלות העבודות של הפרויקטים.
יחד עם זאת, בפרויקטים מסוימים נקבע שיעור הפרשות אחר וזאת בהתבסס על הערכות הנדסיות ספציפיות לפרויקט ו/או על פי ניסיון העבר.
ביטול ההפרשה ושחרורה לדוח הרווח או הפסד נעשה לפי הערכות ואומדנים הנדסיים ובהתאם לתקופת הבדק והאחריות.

(ב) תביעות משפטיות

הפרשה לתביעות משפטיות נכללת במסגרת ההתחייבויות השוטפות (בסעיף זכאים ויתרות זכות), ראה באור 32'א להלן.

211

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים - א.

תביעות משפטיות

1. נכון למועד הדוח, הוגשו כנגד הקבוצה תביעות בסך כולל של כ-282 מיליון ש"ח למעט המפורט בסעיפים 2-5 להלן. עיקר התביעות נוגעות לטיב ומשך ביצוע פרויקטים. הנהלת החברה מעריכה, על בסיס חוות דעת יועציה המשפטיים וכיסויי הביטוח הקיימים, כי סיכויי מימושן של התביעות האמורות מועטים ולא תנבענה לחברות הקבוצה עלויות משמעותיות בגין תוצאותיהן מעבר להפרשה בסך של כ-12 מיליון ש"ח שנכללה בגין בדוחות הכספיים.

2. הליכים משפטיים בפרויקט אגירה שאובה בגלבוע:

(א) ביום 3 בפברואר 2019, הגיש קבלן עבודות בטון בפרויקט אגירה שאובה בגלבוע (להלן: "הפרויקט"), פמק-שורה אגירה שאובה (להלן: "פמק"), תביעה כנגד אלקטרה סולל בונה אגירה שאובה גלבוע, קבלן ההקמה בפרויקט אשר הינו חברה כלולה המוחזקת בשיעור של 50% (להלן: "השותפות"), כחלק מהליך בוררות, בסך של כ-203 מיליון ש"ח. ביום 14 ביולי 2019 הגישה השותפות כתב הגנה וכן כתב תביעה שכנגד על סך של כ-125 מיליון ש"ח בגין איחורים בלוחות הזמנים, נזקים בגין פערים של איכות ביצוע העבודות, השבה של כספים שאותם פמק קיבלה שלא כדין ונזקים נוספים שאותם פמק גרמה לשותפות. בחודש ינואר 2022, הסכימו הצדדים ללכת לגישור אשר החל במהלך חודש ינואר 2023 ועודנו מתקיים. למועד הדוח, להערכת השותפות סיכויי התביעה של פמק להידחות גבוהים מסיכוייה להתקבל.

(ב) בשנת 2019 אירעה שריפה (להלן: "אירוע השריפה") באחד השנאים העיקריים באתר וכתוצאה מכך חל עיכוב משמעותי בלוחות הזמנים להשלמת ומסירת הפרויקט על ידי השותפות. כתוצאה מאירוע השריפה, השותפות תישא בקנסות (Liquidated Damages) בגין העיכוב במסירת המתקן. השותפות פנתה לפי אס.פי השקעות בע"מ, חברה שטופלה לפי שיטת השווי המאזני ואשר מכירתה לג'נריישן קפיטל בע"מ הושלמה בשנת 2022 (להלן: "הזכיין"), על מנת שהוא יגיש, בנוסף לנזקים שנגרמו לו, תביעה בגין הנזקים שנבעו לשותפות מאירוע השריפה, וזאת בהתאם לכיסוי הביטוח של הזכיין. לאור התפתחות בדיונים מול חברת הביטוח, הגישה השותפות תביעה נפרדת לחברת הביטוח בגין הנזקים שהתהוו לה כתוצאה מקנסות ה-LD'S כאמור לעיל, אשר נמצאת בשלב גילוי מסמכים והליכים מקדמיים. דיון קדם משפט צפוי להתקיים בחודש יוני 2026, לאחר הגשת תצהירים. להערכת הנהלת השותפות, בהתבסס בין היתר על חוות דעת יועציה המקצועיים, ברמת סבירות של וודאי למעשה, כי סכום ה-LD'S ישולם על ידי חברת הביטוח לשותפות (בסך מינימלי של כ-67 מיליון ש"ח). לאור האמור לעיל, כללה השותפות נכס שיפוי מחברת הביטוח בסכום שצוין לעיל.

212

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

א. תביעות משפטיות (המשך)

2. הליכים משפטיים בפרויקט אגירה שאובה בגלבוע: (המשך)

ג) במהלך חודש ספטמבר 2022, לאור תקלה בטורבינה מיום 20 באוקטובר 2020, החל תיקון שמטרתו החוזרת המתקן לתפקוד מלא. בחודש יולי 2023 התיקון הסתיים והמתקן נמסר לזכיין. במסגרת זו, ולצורך הבטחת התיקון ולוחות הזמנים שנקבעו לו, חתמה החברה בחודש מרס 2023 על כתב התחייבות בהיקף מקסימאלי בסך של כ-35.8 מיליון ש"ח, לטובת הגופים הממממים של הפרויקט. ההתחייבות ניתנה על ידי החברה מכוח היותה בעלת מניות בשותפות (באמצעות חברות מאוחדות בבעלות מלאה (להלן: "שותפי הקבל")), ונועדה להבטיח תשלומים של הזכיין לגופים הממממים של הפרויקט התלויים, בין היתר, בהשלמת תיקון המתקן על ידי השותפות כנדרש על ידי הזכיין. סכומים שישולמו על ידי החברה מכוח ההתחייבות כאמור יקוזזו מסכומים ששותפי הקבל יידרשו לשלם לזכיין במסגרת התחשבנות עתידית (ככל שיידרשו). החברה שילמה כ-26.4 מיליון ש"ח מתוך הסכום הנקוב בכתב ההתחייבות כאמור לעיל ובנוסף, שולם סכום של כ-12 מיליון ש"ח לפואורג' פ.א.ס.פי (לשעבר - ג'נריישן פ.א.ס.פי בע"מ (להלן: "ג'נריישן")) בגין התחייבות החברה לשיפוי ג'נריישן בהתאם לכתב ההתחייבות על ידי הגופים הממממים והסכם למכירת החזקות החברה בזכיין כאמור לעיל, והכל בכפוף לגובה יתרת תקרת השיפוי לאירוע ההשבתה.

בשנת 2023 הגישה השותפות תביעה כנגד חברות הביטוח, אשר נמצאת בימים אלה בשלב מענה לכתב הגנה. בנובמבר 2025 הוחלט להפנות את התיק לגישור וישיבת גישור צפיה להתקיים בחודש מאי, 2026, ככל ויתאפשר. כמו כן, לשותפות טענות כלפי הזכיין וכלפי קבלני משנה של השותפות, בין היתר, ביחס לסיבות העיכוב בלחוות הזמנים שנקבעו לתיקון המתקן שאינו באחריות השותפות. השותפות כללה בדוחותיה הכספיים הכנסות צפויות ביחס לחלק מהדרישות הנוספות מהזכיין, שעיקרן נובע משינויים בתכולת העבודה ואי התאמות שלא באשמת השותפות כאמור לעיל, וזאת בהתבסס על הערכת הנהלת השותפות ויועציה המשפטיים ביחס לסכומי הפיצוי בסך 49 מיליון ש"ח שהיא צפיה לקבל ברמת סבירות של וודאי למעשה.

ד) בחודש ספטמבר 2023, הגישה השותפות בקשה למינוי בוררים בפני בית המשפט לבוררות של ארגון הסחר העולמי (ICC). בבקשה זו ביקשה השותפות למנות בוררים בתביעת השותפות כנגד הזכיין בסך כולל של כ-391 מיליון ש"ח. הזכיין הסכים להליך הבוררות, במסגרת הגיש תביעה שכנגד בסך של כ-492 מיליון ש"ח וביקש לצרף להליך הבוררות את שותפי הקבלן. בשנת 2025 הודיעה מזכירות ה-ICC כי בית המשפט החליט שהבוררות תיערך בין הזכיין לשותפות בלבד. הליך הבוררות מתנהל בימים אלה ונקבע כי מועד הסיום להגשת כלל החומרים בתביעה ובתביעה שכנגד הינו ה-1 ביולי, 2026. בשלב מקדמי זה, לא ניתן להעריך את סיכויי התביעה ולדעת הנהלת השותפות ובהסתמך על יועציה המשפטיים, ההפרשות בדוחות הכספיים של השותפות מספקות.

בחודש נובמבר 2025, השותפות והזכיין חתמו על הסכם לביצוע תיקון בטורבינה, לרבות חלוקת מקורות המימון בתקופת השבתת המתקן ובקשר להתארכות משך ביצוע התיקון, ככל ויתארך, אשר עלותו מוערכת ב-8.3 מיליון אירו, אשר מתוכן התחייב הזכיין לשלם 3.4 מיליון אירו ואילו היתרה בסך 4.9 מיליון אירו תשלם על ידי השותפות (להלן: "העלויות הנוספות"). הנהלת השותפות סבורה כי העלויות הנוספות אינן קשורות במישרין לתיקון הנדרש ובהתאם ליועציה המשפטיים, על הזכיין לשפות אותה בגין עלויות אלה. בשלב זה, הנהלת השותפות, בהסתמך על יועציה המשפטיים, סבורה כי סיכויי תביעה של השותפות כנגד הזכיין בסך של 4.9 מיליון אירו הינם ברמת וודאות גבוהה ולא צופה בשלב זה התארכות במשך ביצוע התיקון מעבר למתוכנן. השותפות והזכיין הסכימו להשהות את הליכי הבוררות למשך 10 חודשים, כך שהיא תחודש בחודש ספטמבר, 2026.

213

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

א. תביעות משפטיות (המשך)

1. ביום 13 במרס 2019, במסגרת חקירה של רשות התחרות, בוצע חיפוש במשרדי חטיבת המעליות של החברה, נאספו מהחברה מסמכים וחומרי מחשב ונחקרו עובדים בחברה. למיטב ידיעת החברה, החקירה עוסקת בחשד לעבירות על חוק התחרות הכלכלית ועבירות נוספות על-פי חוק העונשין. ביום 26 בינואר 2020, התקבלה הודעת רשות התחרות, אליה צורפו כתבי חשדות לפיהם קיים חשד לעבירות על חוק התחרות הכלכלית ועל חוק העונשין, של החברה, עובדים מסוימים בחטיבת המעליות של החברה, של א. צום מעליות בע"מ (להלן - "צום"), חברה בת בבעלות מלאה של החברה ועובדים מסוימים של צום. החברה, עובדיה האמורים, צום ועובדיה האמורים, הוזמנו לשימועים בעקבותיהם נדרשת רשות התחרות להחליט האם להגיש כתבי אישום. למיטב הידיעה, במהלך חודש דצמבר 2020, נערכו מספר השלמות חקירה לעובדים מחברות שונות בענף, ובכלל זה לאחד מעובדיה לשעבר של החברה (להלן: "העובד לשעבר") (אשר נכלל בכתב החשדות). בעקבות השלמת החקירה, ביום 3 בינואר 2021, הודיעה הרשות לתחרות כי היא שוקלת להגיש כתב אישום נגד העובד לשעבר ונגד החברה גם ביחס לחשדות המפורטים במסמך "כתב חשדות" שצורף להודעת הרשות לתחרות ולפיהם החברה והעובד לשעבר ביצעו עבירה נוספת של הסדר כובל וקבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות.

ביום 11 במרס 2021, הוגש כתב אישום נגד מספר נאשמים, ובכללם החברה, עובדים מסוימים בחטיבת המעליות של החברה, צום ועובד אחד של צום.

בהתאם לכתב האישום, מזה מספר שנים (לגבי החברה לכל המאוחר מ-2/2016 ולגבי צום לכל המאוחר מ-6/2018) ולמצער עד למועד הפתיחה בחקירה הגלויה (13 במרס 2019), היו החברה מספר עובדי חטיבת המעליות של החברה, צום ועובד צום, וכן מספר חברות מעליות אחרות ונאשמים נוספים מהחברות האמורות שאינם קשורים לחברה, צדדים להסדרים שונים לפיהם לא יתחרו על מתן שירות למעליות ללקוחות קיימים אחד של השני, כאשר לגבי חלק ממכרזי השירות הנטענים התקיים תיאום נקודתי. התיאום האמור לא נגע למכרזי שירות ממשלתיים ולמוסדות ציבור.

כתב האישום מייחס לחברה ולעובדים מסוימים בחטיבת המעליות עבירות צד להסדר כובל, כאשר ביחס לחברה ולשני עובדים בחטיבת המעליות מיוחסת העבירה בנסיבות מחמירות; עבירה צד להסדר כובל כנגד צום ועובד אחד שלה; עבירה נוספת של צד להסדר כובל המיוחסת לחברה ולעובד בחטיבת המעליות להם מיוחסת גם עבירה של קבלת דבר במרמה; ועבירה של הפרת הוראת פיקוח המיוחסת למספר עובדים בחטיבת המעליות של החברה וכן עובד של צום. למנהל חטיבת המעליות של החברה מיוחסת עבירת פיקוח בלבד. מנהל חטיבת המעליות והמאשימה הגיעו להסדר טיעון.

החברה, עובדי חטיבת המעליות של החברה, צום, והעובד של צום מכחישים את האישומים המיוחסים להם בכתב האישום ואלו יתבררו בבית המשפט.

214

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

א. תביעות משפטיות (המשך)

1. ביום 5 בפברואר 2020, נודע לחברה, כי כתב תביעה ובקשה הנחזית כבקשה לאישור תובענה כתביעה ייצוגית, הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הבקשה נסמכת על טענה כי מספר חברות, ובניהן צום, הינן צד להסדר כובל בניגוד להוראות חוק התחרות הכלכלית. לטענת המבקשים, כתוצאה מההפרות המתוארות בבקשה, נגרם להם נזק אישי, אותו הם העמידו על סך של 5,000 ש"ח, ואת הנזק שנגרם, לטענתם, לכל חברי הקבוצה, בגין ההפרות שביצעו לכאורה כל הנתבעים יחד, על סך של 400 מיליון ש"ח. ביום 24 במרס 2020, הומצאה לחברה הבקשה לאישור שהוגשה כנגד צום, כאמור לעיל.

כמו כן, ביום 24 בפברואר 2020, הומצאה לצום בקשה לאישור תובענה ייצוגית שהוגשה לבית המשפט המחוזי מרכז כנגד חמש חברות, ובניהן צום. הבקשה נסמכת על טענה כי מספר חברות, ובניהן צום היו צד להסדר כובל בניגוד להוראות חוק התחרות הכלכלית. לטענת המבקשים, כתוצאה מההפרות המתוארות בבקשה, נגרם להם נזק אישי, אותו הם העמידו על סך של 3,500 ש"ח ואת הנזק שנגרם, לטענתם, לכל חברי הקבוצה, בגין ההפרות שביצעו לכאורה כל הנתבעים יחד, על סך של כ-272 מיליון ש"ח.

ביום 8 ביוני 2020, הומצאה לחברה ולצום בקשה לאישור תובענה ייצוגית שהוגשה לבית המשפט המחוזי מרכז כנגד שש חברות, ובניהן החברה וצום. הבקשה נסמכת על טענה כי מספר חברות, ובניהן החברה וצום היו צד להסדר כובל בניגוד להוראות חוק התחרות הכלכלית. לטענת המבקשים, כתוצאה מההפרות, שביצעו לכאורה כל הנתבעים יחד, נגרם נזק, לטענתם לכל חברי הקבוצה, אותו הם העמידו על סך של 1 ל-1.5 מיליארד ש"ח.

ביום 1 בפברואר, 2024, הגישה הפרקליטית הודעת עדכון שלפיה יש לעכב את ההליכים הנ"ל לתקופה נוספת בשל המשך בירורו של ההליך הפלילי. במועד זה ביקש בית המשפט את התייחסות הצדדים לאפשרות שהתיק ייסגר טכנית בשל התקופה הארוכה שהוא אינו פעיל. ביום 7 בפברואר, 2024, המבקשים הסכימו להצעה זו של בית המשפט. לפי ההחלטה מיום 1 בפברואר, 2024, ככל שלא תהיינה תגובות נוספות עד ליום 11 בפברואר, 2024, התיק ייסגר טכנית. לא הוגשו בקשות ו/או הודעות נוספות עד מועד זה. ביום 9 במאי, 2024, בית המשפט סגר את התיקים באופן טכני וקבע כי על הצדדים לעדכן על סטטוס ההליכים הפליליים בסיום. ביום 12 בינואר, 2026, בית המשפט הורה על המשך עיכוב ההליכים בתיק וקבע כי על הצדדים להודיע על מצב ההליך עם סיום ההליך הפלילי, או עד ליום 1 באפריל, 2026, לפי המוקדם.

1. ביום 22 במרס 2021, הומצאה לחברה ולאלקן, לדירקטורים בחברה ולמנכ"ל החברה, בקשה לאישור תובענה ייצוגית (להלן: "הבקשה") שהוגשה לבית המשפט המחוזי חיפה. מעיון ראשוני בבקשה עולה כי עניינה היא בהכללתם, לכאורה, של פרטים מטעים בדיווחים שפורסמו על ידי החברה, הן במעשה והן במחדל, ואשר קשורים לפעילות החברה בתחום המעליות בגינה הוגש כתב אישום, בין היתר כנגד החברה, בטענה שהחברה הייתה צד להסדר כובל בניגוד להוראות חוק התחרות הכלכלית. לטענת המבקשים, כתוצאה מההפרות הנטענות, נגרם נזק לכל חברי הקבוצה, אותו הם העמידו על סך כולל של כ-208 מיליון ש"ח (קרן). החברה הגישה בקשה לסילוק על הסף מחמת התיישנות ולחלופין בקשה לעיכוב הליכים עד הכרעה בדין הפלילי ולאחר מכן הגישו המשיבים את תשובתם.

ביום 2 באפריל, 2025 בית המשפט קבע כי שאלת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות טעונה בירור עובדתי ומשפטי במסגרת המשך ההליך ולפיכך טענת ההתיישנות תיזון במסגרת הדיון בבקשת האישור לגופה. התיק קבוע לדין מקדמי ליום 19 באפריל, 2026.

215

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

1. התקשרויות

1. הסכמי ניהול של חברה מאוחדת בבעלות מלאה, נכסי אריאל בע"מ (חברה המוחזקת, בשירשור, בשיעור של 100% ע"י החברה) (להלן - החברה המאוחדת):

(א) חלק מהחברות המאוחדות של החברה המאוחדת קשורות בהסכמים עם יזמים לפיהם הן מקבלות על עצמן את ניהול הביצוע של מתן שירותי אחזקה וניהול בפרויקטים המנוהלים על ידן (להלן - הסכמי הניהול). הכנסות חברות אלו נובעות מתשלומי דיירים לתשלומי דמי ניהול ואחזקת הבניינים.

הסכמי הניהול הינם לתקופה קצובה ומוארכים אוטומטית לתקופות נוספות אלא אם כן הודיע מי מהצדדים למשנהו מראש, על פי הקבוע בהסכם, על רצונו שלא להאריך את תקופת החוזה הראשונה או את תקופת החוזה המוארכת.

(ב) בחלק מהסכמי הניהול נקבע כי על חלק מהחברות המאוחדות של החברה המאוחדת להפקיד בידי נאמן שטרי העברת מניות חתומים. הנאמן יפעל במניות ו/או בזכויות הנובעות מהן, לרבות העברתן לאחר בהתאם להתחייבות בלתי חוזרת שהסכימו הצדדים במסגרת ההסכם ביניהם. במקרים מסוימים נדרשת הסכמת היזם לביצוע העברת מניות.

(ג) חלק מהחברות המאוחדות של החברה המאוחדת קשורות בהסכמי ניהול חניונים עם יזמים לתפעול שירותי הניהול והאחזקה של החניונים בתמורה לתשלום דמי ניהול וחלוקת רווחים.

1. ביום 27 בפברואר, 2025, חתמה אלקטרה בניה בע"מ (חברה המוחזקת בשיעור 100% ע"י החברה) (להלן: "אלקטרה בניה") על הסכם כקבלן ראשי עם ורטיקל סיטי בע"מ, לפיו תבצע אלקטרה בניה עבודות דיפון וביסוס לשני מגדלים המתוכננים במסגרת פרויקט "ורטיקל סיטי" ברמת גן, וכן תכנון וביצוע חניון בן 6 קומות בשטח של כ-36,800 מ"ר, שיוקם מתחת לדרך מנחם בגין ברמת גן, עבור אותו פרויקט. התמורה בגין ביצוע העבודות האמורות צפויה לעמוד על כ-390 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין, צמודה למדד תשומות הבניה למגורים. עבודות הדיפון, הפירה וביסוס בשטח המגדלים צפויות להימשך כ-17 חודשים ממועד צו התחלת עבודה וכ-4 חודשים לאחר צו התחלת עבודה יחלו עבודות ביצוע החניון מתחת לדרך מנחם בגין אשר צפויות להימשך כ-50 חודשים.

2. ביום 2 באפריל, 2025, התקבלה הודעה מטעם בית החולים הציבורי אסותא באשדוד על זכייתה של אלקטרה בניה בפרויקט להקמת בניין מגדל אשפוז חדש בבית החולים אסותא באשדוד, בסמוך למגדל קיים, ובכלל זאת הקמת 2 קומות תת קרקעיות, ומגדל אשפוז בן 7 קומות. התמורה בגין ביצוע העבודות האמורות צפויה לעמוד על כ-530 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ כדין), צמודה למדד הבניה למגורים. העבודות צפויות להימשך עד כ-64 חודשים.

3. בחודש אפריל 2025 קיבלה אלקטרה בניה הודעת זכייה ממשולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ ודי.סי. צפון שותפות מוגבלת (להלן יחד: "המזמין"), לפיה אלקטרה בניה תשמש כקבלן ראשי ותקים מבנה חוות שרתים (דאטה סנטר) בנתניה (להלן: "הפרויקט"). התמורה בגין ביצוע הפרויקט צפויה לעמוד על כ-450 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ כדין), כאשר סכום זה כולל גם תמורה בגין ביצוע עבודות הבינוי והמערכות וגם תמורה בגין רכש מערכות וציוד. העבודות בפרויקט צפויות להימשך כ-22 חודשים ממועד קבלת צו התחלת עבודה.

216

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

ב. התקשרויות (המשך)

1. ביום 7 בספטמבר, 2025, התקשרה החברה עם קרן תשתיות לישראל - תש"י (להלן: "הרכשת") להכנסתה כמשקיעה באלקטרה אפיקים בע"מ ובאלקטרה מוטורס בע"מ (להלן ביחד: "החברות הנמכרות"), במסגרת עסקה לרכישת חלק ממיניותיה בחברות הנמכרות, אשר מוחזקות על ידי החברה בשיעור של 51% (להלן: "העסקה").

העסקה תתבצע בשני שלבים - בשלב הראשון הרכשת תרכוש 16.67% ממיניות החברות הנמכרות וזאת בתמורה לסך של 125 מיליון ש"ח, אשר תשלם לחברה ולמשפחת סלע לפי חלקם במיניות הנמכרות, כך שבמועד השלמת השלב הראשון יחזיק הרכשת, החברה וקבוצת סלע בכ-16.67%, 41.67% ו-41.67% מהון המיניות המונפק של כל אחת מהחברות הנמכרות, בהתאמה (להלן: "השלב הראשון"). בשלב השני הרכשת תרכוש 16.67% נוספים ממיניות כל אחת מהחברות הנמכרות בתמורה לסך נוסף של 125 מיליון ש"ח, כך שבמועד השלמת השלב השני תחזיק כל אחת מבין החברה, הרכשת וקבוצת סלע ב-33.33% מהון המיניות המונפק של כל אחת מהחברות הנמכרות (להלן: "השלב השני").

שווי העסקה הכולל של החברות הנמכרות על פי יתבצעו שני השלבים הינו 750 מיליון ש"ח. בנוסף, העסקה כוללת הסדרים נוספים בין הצדדים, כך שהתמורה הכוללת שתתקבל בחברה במועד השלמת השלב הראשון צפויה להסתכם לסך של כ-100 מיליון ש"ח ובמועד השלמת השלב השני צפוי להתקבל בחברה סך נוסף של כ-63 מיליון ש"ח (ובכה"כ תמורה כוללת בסך של כ-163 מיליון ש"ח לאחר השלמת שני השלבים). במסגרת העסקה ניתנו מצגים וסוכם על מנגנון שיפוי כמקובל בהסכמים מסוג זה (אחריות החברה במסגרת העסקה מוגבלת לחלקה בלבד במיניות החברות הנמכרות). השלמת השלב הראשון בעסקה כפופה למספר תנאים מתלימים כמקובל בהסכמים מסוג זה, ובכלל זה, קבלת אישור המפקח על התעבורה במשרד התחבורה, קבלת אישורי צדדים שלישיים והיעדר שינוי מהותי לרעה בעסקי החברות הנמכרות. השלב השני בעסקה יבוצע על ידי קרן תש"י 5 לכשזו תשלם גיוס, כקבוע בהסכם, ובמועד זה יידרש גם אישור הממונה על התחרות.

במועד השלמת השלב הראשון בעסקה ייכנסו לתוקף הסכמי בעלי מיניות בכל אחת מהחברות הנמכרות, הכוללים הסדרים בנוגע ליחסי הצדדים כבעלי מיניות בחברות הנמכרות, כמקובל בהסכמים מסוג זה. בנוסף, בהתייחס לאלקטרה אפיקים בע"מ (להלן: "אלקטרה אפיקים"), נקבע כי כל עוד החברה תחזיק לפחות 30% מהונה המונפק של אלקטרה אפיקים ואין בעל מיניות המחזיק מיניות בשיעור גבוה יותר, תהא לה זכות הכרעה (Casting vote) בנושאים מהותיים כך שגם לאחר השלמת השלב הראשון וגם לאחר השלמת השלב השני בעסקה, החברה תמשיך לשלוט ולאחד את הדוחות הכספיים של אלקטרה אפיקים. כמו כן, נקבעו מנגנונים נוספים בהסכם בעלי המיניות בין החברה לרכישת במידה וזכות ההכרעה תופעל על ידי החברה.

להערכת החברה, בכפוף להשלמת העסקה (שני שלביה), צפוי גידול בהון בסך של כ-150-200 מיליון ש"ח, אשר חלקו יוכר במועד השלמת השלב הראשון כרווח הון לפני מס בסך של כ-40-50 מיליון ש"ח.

217

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

ב. התקשרויות (המשך)

1. ביום 8 בדצמבר, 2025, קיבלה החברה הודעה מועדת המכרזים לפרויקט מס הגודש במטרופולין דן לפיה הצעתה של החברה נבחרה כזוכה במכרז לתכנון, הקמה, הפעלה ותחזוקה של פרויקט מס גודש לתקופה כוללת של כ-22 שנים (להלן: "תקופת הזיכיון"). מטרת הפרויקט, שיוקם מתוקף הוראות חוק מס להפחתת גודש התנועה באזור גוש דן, תשפ"ב-2021, הינה להפחית את עומסי התנועה באזור גוש דן.

במסגרת הפרויקט, הזיכיון (בבעלות 100% של הקבוצה) יהיה אחראי על תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של כ-220 שערי אגרה המהווים כ-140 אתרי חיוב ב-3 טבעות מסביב לגוש דן (טבעת חיצונית, טבעת אמצעית וטבעת פנימית), מערכת זיהוי רכבים, מערכת גבייה, מערכת תומכות, מערכת תקשורת, מערך שירות לקוחות, מרכז בקרה ועוד. תחילת ההקמה צפויה סמוך לאחר חתימת הסכם הזיכיון עם המזמינה.

להערכת החברה, סך התמורה הצפויה לאורך תקופת הזיכיון כוללת מענק בגין הקמת הפרויקט בסך של כ-400 מיליון ש"ח וכן סך נוסף המוערך בכ-850 מיליון ש"ח (כולל הצמדה לסל מדדים) לאורך תקופת הזיכיון.

1. בתקופת הדוח חברות הקבוצה התקשרו במספר הסכמי שכירות מקרקעין (בעיקר למשרדים) לתקופות שונות. Electra USA Inc התקשרה בהסכם שכירות משרדים לתקופת שכירות של 11 שנים עד שנת 2036, אלקטרה אפ.אם התקשרה בהסכם שכירות משרדים לתקופת של 15 שנים, עד שנת 2041 ואלקטרה בניה התקשרה בהסכם שכירות לשטח אחסנה ומשרדים נלווים לתקופה של 10 שנים, בתוספת אופציה להארכה ל-5 שנים נוספות. בעקבות ההתקשרות לעיל, רשמה הקבוצה גידול בסעיפי נכסי זכות שימוש והתחייבויות בגין חכירה בסך כולל של כ-142 מיליון ש"ח.

בנוסף, כתוצאה מהתקשרות חברה מאוחדת, בה מחזיקה הקבוצה 51%, בהסכם רכישת קרקע לטובת ייזום, תכנון, הקמה והפעלה של מתקן לטיפול בפסולת אורגנית, אשר מומן באמצעות אשראי מתאגיד בנקאי, כאמור בביאור 27/א'(2) לעיל, חל גידול בסעיף נכסי זכות שימוש בסך של כ-41 מיליון ש"ח.

1. בדבר התקשרויות נוספות - ראה באורים 5, 13 ו-21 לעיל ו-43 להלן.

2. בדבר התקשרויות נוספות עם בעלי שליטה ו/או של בעלי שליטה שיש בהם ענין אישי - ראה באור 36 להלן.

ג. ערבויות

להלן מוצגות יתרת הערבויות אשר הועמדו ע"י הקבוצה נכון ליום 31 בדצמבר 2025:

ערבויות באינן בנקאיות	ערבויות שינן בנקאיות
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
5,234	6,549
36	416

(א) ערבויות לישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני (ב) ערבויות בנקאיות ומכתבי אשראי להבטחת ביצוע וטיב העבודות, מקדמות שהתקבלו, תשלומים לספקים וערבויות חוק מכר, למעט ערבויות ביטוח (Surety bonds) בסך של כ-842 מיליון דולר בחברות הפועלות בארה"ב.

(ב) ערבויות לישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני כוללות ערבויות להבטחת ביצוע וטיב העבודות, מקדמות שהתקבלו ותשלומים לספקים. כמו כן, החברה וחברות בנות ערבות כלפי בנקים בגין חלקן בקן האשראי שניתן לישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, בהן הן שותפות ובגין חלקן בהיקף העבודות המבוצעות ע"י הישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

218

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

ד. שעובדים

1. החברה התחייבה כלפי בנקים המעניקים לה מסגרות אשראי מעת לעת שלא ליצור שעבוד צף כללי (Negative Pledge) על רכושה ונכסיה. באשר להתחייבות החברה בשעבוד שלילי כלפי מחזיקי האג"ח, ראה באור 28 לעיל.

2. להבטחת התחייבויותיהן (לרבות התחייבויות בגין ערבויות) של חברות מאוחדות לבנקים ולתאגידים אחרים, רשמו החברות המאוחדות שעובדים שוטפים, ללא הגבלה בסכום, על נכסיהן וזכויותיהן מכל מין וסוג שהוא שיש להן או שיהיה להן בעתיד, שעובדים קבועים על כלי רכב, אוטובוסים, ממסרים מכל מין וסוג שהוא המופקדים בבנקים ועל זכויות לקבלת כספים ממזמיני עבודות, הון מניות ומוניטין, משכנתא ראשונה בדרגה על קרקעות ומבנים בישראל ובחו"ל בבעלות חברות מאוחדות, ללא הגבלה בסכום ו/או בזמן.

להלן ריכוז ההתחייבויות בדוחות המאוחדים על המצב הכספי בפילוח לפי סוגי השעבודים ליום 31 בדצמבר 2025:

| סה"כ
מיליוני ש"ח | שעבוד
ספציפי
מיליוני ש"ח | שעבוד
צף
מיליוני ש"ח | שעבוד
ספציפי
ספציפי | סה"כ
מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 558 | 3 | 166 | 380 | 9 |
| 1,989 | 1,939 | - | - | 50 |
| 263 | 3 | 66 | 194 | - |
| 726 | 726 | - | - | - |
| 1,306 | - | - | 1,306 | - |
| אשראי לזמן קצר מתאגידים
בנקאיים ואחרים | 9 | 380 | 166 | 3 | 558 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| הלוואות למימון נדל"ן בייזום | 50 | - | - | 1,989 | 1,939 |
| אשראי לזמן ארוך מתאגידים
בנקאיים | - | 194 | 66 | 3 | 263 |
| הלוואות למימון מגזר הזכיינות | - | - | - | 726 | 726 |
| אגרות חוב | 1,306 | - | - | 1,306 | - |

1. להבטחת אשראי מתאגיד בנקאי שהתקבל על ידי חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני, בה חלקה של החברה הינו 14.3%, בקשר עם מימון פרויקט עיר הבה"דים בנגב, ניתן שעבוד קבוע בדרגה ראשונה על הזכויות הקיימות במניות החברה הכלולה. למידע נוסף ראה באור 14ד'(1) לעיל.

2. להבטחת אשראי מתאגיד בנקאי שהתקבל על ידי חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני, בה חלקה של הקבוצה הינו 50%, בקשר עם מימון פרויקט הנתיבים המהירים בגוש דן, ניתן שעבוד קבוע בדרגה ראשונה על הזכויות הקיימות במניות החברה הכלולה. למידע נוסף ראה באור 14ד'(2) לעיל.

3. להבטחת אשראי מתאגיד בנקאי שהתקבל על ידי חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני, בה חלקה של הקבוצה הינו 40%, בקשר עם מימון פרויקט הקו הירוק, ניתן שעבוד קבוע בדרגה ראשונה על הזכויות הקיימות במניות החברה הכלולה. למידע נוסף ראה באור 14ד'(3) לעיל.

4. להבטחת אשראי מתאגיד בנקאי שהתקבל על ידי חברה בבעלות מלאה של החברה, בקשר עם מימון פרויקט לייבוש בוצה, ניתן שעבודים שונים לרבות שעבוד כלל נכסי וזכויות הזכיין, שעבוד מלוא החזקות החברה בזכיין וכל הזכויות הקיימות והעתידיות של החברה מכוח היותה בעלת מניות בזכיין או כלפי הזכיין כמקובל בפרויקטים מסוג זה. למידע נוסף ראה באור 27ב'(ג) לעיל.

219

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

32: התחייבויות תלויות, התקשרויות ושעבודים (המשך)

אמות מידה פיננסיות

1. לצורך קבלת קווי אשראי וערביות מתאגידים בנקאיים התחייבה חברה בת בבעלות מלאה (להלן: "החברה הבת") כאמור:

א) התחייבות כי הסך הכולל של ההלוואות שניתנו לחברה הבת על ידי בעלי המניות של החברה הבת בתוספת סכום ההון העצמי של החברה הבת לפי דוחותיה הכספיים לא יפחת משיעור של 20%-15% מהמאזן המאוחד של החברה הבת.

ב) התחייבות כי הון החברה הבת בנוסף עם ההלוואות שניתנו לחברה הבת על ידי בעלי המניות של החברה הבת לא יפחתו מסך של 80 מיליון ש"ח.

למועד הדוח החברה הבת קיבלה מכתבי ויתור (Waiver) מהתאגידים הבנקאיים בגין אי עמידה באמות המידה הפיננסיות. לאחר תאריך המאזן, סוכם בין החברה הבת לתאגידים הבנקאיים על ביטול אמות המידה הפיננסיות, כאמור לעיל, כך שהחברה הבת אינה נדרשת עוד לעמידה באמות מידה פיננסיות אלה.

1. לצורך קבלת קווי אשראי וערביות מתאגידים בנקאיים התחייבה חברה בת, בבעלות מלאה, הפועלת בארה"ב (להלן: "אלקטרה ארה"ב"), בהתבסס על דוחותיה הכספיים המאוחדים, כמפורט להלן:

א) היחס בין חוב ממומן (כהגדרתו בהסכם האשראי) לבין ה-EBITDA המצטבר לארבעה רבעונים אחרונים, לא יעלה על 2.75, נכון לתום כל רבעון.

ב) היחס בין ההון העצמי (כהגדרתו בהסכם האשראי) למאזן לא יפחת מ-0.35, נכון לתום כל רבעון.

למועד הדוח, אלקטרה ארה"ב עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות הנדרשות לפי הסכם האשראי. כמו כן, למועד הדוח חברה בת של אלקטרה ארה"ב (להלן: "החברה המוחזקת"), התקשרה בהסכם אשראי נפרד עם תאגיד בנקאי, הכולל אמות מידה פיננסיות. החברה המוחזקת קיבלה מכתב לפיו אמות מידה אלו ייבחנו בתום שנת 2026.

1. בדבר אמות מידה פיננסיות בקשר לאיגרות חוב (סדרה ד', סדרה ה' וסדרה ו'), ראה באור 28 לעיל.

2. בדבר אמות מידה פיננסיות בקשר להלוואות למימון מגזר הזכיינות, ראה באור 27 לעיל.

220

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

האור 33: - הון

מונפק ונפרע	מונפק ונפרע	רשום	רשום
31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מספר המניות	מספר המניות	מספר המניות	מספר המניות
81,157,920	81,517,600	100,000,000	100,000,000

• (מ) תגבורת רשומות על שם ורשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב ומקנות למחזיקים בהן זכות הצבעה.

(*) כל המניות רשומות על שם ורשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב ומקנות למחזיקים בהן זכות הצבעה.

** (מ) מספרי ההשוואה הותאמו בעקבות פיצול הון המניות אשר בוצע בתקופת הדוח (ראה סעיף א' להלן).

א. ביום 30 בספטמבר, 2025, האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה החליטה לאשר את ביטול הערך הנקוב למניה ואת פיצול הון המניות של החברה ביחס של 1:20 באופן שכל מניה רגילה אחת (1) של החברה תפוצל לעשרים (20) מניות רגילות של החברה (להלן: "פיצול הון המניות"). לאחר פיצול הון המניות, ההון הרשום של החברה הינו 100,000,000 מניות רגילות, ללא ערך נקוב.

בעקבות פיצול הון המניות בוצעה התאמה לכלל ניירות הערך ההמירים הקיימים של החברה באופן בו כל נייר המיר אחד (1), לפי העניין, פוצל לעשרים (20) ניירות ערך המירים של החברה ומחיר המימוש של כל נייר ערך אחד קטן בהתאמה.

ב. ביום 29 במרס, 2020, החליט דירקטוריון החברה להגדיל את היקף התוכנית שאושרה על ידי בעבר לרכישה עצמית של מניות רגילות של החברה (בבורסה או מחוץ לה) כך שהסכום הכולל של התוכנית יעמוד על כ-163 מיליון ש"ח ולהמשיך את רכישת המניות העצמית מכוחה.

ג. בשנת הדוח ביצעה החברה רכישה עצמית של 55,300 מניות רגילות (לאחר התאמה בעקבות פיצול הון המניות אשר בוצע בתקופת הדוח כאמור לעיל) תמורת סכום כולל בסך של כ-6 מיליון ש"ח. מניות אלו הינן מניות רדומות שאינן מקנות זכויות כלשהן, כל עוד הן בבעלות החברה.

ד. ביום 31 במאי, 2023, פרסמה החברה תשקיף מדף על פיו תוכל בעתיד להנפיק ניירות ערך שונים באמצעות דוחות הצעת מדף. ביום 25 במאי, 2025, החליטה רשות ניירות ערך להאריך את התקופה להצעת ניירות ערך על פי תשקיף המדף של החברה מיום 31 במאי, 2023, עד ליום 30 במאי, 2026.

ה. לפרטים בדבר הקצאת אופציות לנושאי משרה בקבוצה, ראה סעיף ח' להלן. כמו כן ראה באור 36'ה בדבר הקצאת כתבי אופציה למנכ"ל החברה.

221

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

באור 33 - הון (המשך)

1. דיבידנדים בתקופת הדוח

1. ביום 25 במרס, 2025, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של כ-47 מיליוני ש"ח (כ-0.61 ש"ח למניה, לאחר התאמה בעקבות פיצול הון המניות כאמור בביאור 33א' לעיל), אשר שולם ביום 4 במאי 2025.

2. ביום 26 באוגוסט, 2025, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 47 מיליוני ש"ח (כ-0.61 ש"ח למניה, לאחר התאמה בעקבות פיצול הון המניות כאמור בביאור 33א' לעיל), אשר שולם ביום 5 באוקטובר 2025.

3. ביום 27 במאי, 2025, החליט דירקטוריון החברה לאשר מחדש את המשך יישומה של מדיניות חלוקת הדיבידנד שאומצה על ידו בחודש דצמבר 2015 ואשר אושרה בחודש מרס 2019 ובחודש מאי 2022 (ללא שינוי), בהתאם למדיניות החברה לשתף את בעלי המניות ברווחי החברה.

במסגרת מדיניות החלוקה, אחת לשנה קלנדרית, או מידי חציון, או מספר פעמים בכל שנה, תכריז החברה על חלוקת דיבידנד מיתרת רווחיה הראויים לחלוקה ואשר לא חולקו בעבר, כפי שעולה מדוחותיה הכספיים המאוחדים, הסקורים או המבוקרים של החברה, בהתאם לשיקול דעתו של הדירקטוריון.

שיעור הדיבידנד לא יפחת מ-40% מהרווח הנקי השנתי, על פי הדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים, המבוקרים או הסקורים, ובלבד שחלוקת הדיבידנד תקיים את הוראות הדין, ובכלל זה מבחני חלוקת הדיבידנד הקבועים בסעיף 302 לחוק החברות, תשנ"ט-1999.

ככלל, אלא אם הדירקטוריון קבע אחרת, מחישוב הרווח הנקי השנתי ינטרלו רווחים הנובעים ממימוש נכסי זכיינות ורווחים חד פעמיים שאינם במהלך העסקים הרגיל. בעת קביעת שיעור הדיבידנד שיחולק בפועל, דירקטוריון החברה יתחשב בשיקולים עסקיים, לרבות תוכנית ההשקעות של החברה, מצבה הפיננסי, עמידתה בדרישות פיננסיות ומגבלות המוטלות עליה ועניינים נוספים, ורשאי אף להחליט כי לא יחולק דיבידנד כלל.

מדיניות החלוקה לעיל תיבחן מחדש לאחר תום שלוש שנים ממועד החלטה זו, ואולם אין באמור כדי לגרוע מסמכות הדירקטוריון לבחון מעת לעת את המדיניות, ולהחליט בכל עת על שינוי המדיניות, כולה או חלקה, או שינוי שיעור הדיבידנד שיחולק במסגרת המדיניות.

כל חלוקת דיבידנד בפועל תיעשה בהתאם להחלטות דירקטוריון החברה, בכפוף לעמידה בכל התנאים הדרושים לכך על פי דין.

222

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספים מאוחדים

באור: 33 - הון (המשך)
ת. תשלום מבוסס מניות - מידע בדבר תכניות להקצאת אופציות בחברה

מועד אישור הדירקטוריון	קבוצה ניצעת	כמות כתבי אופציה ליום 31 בדצמבר (*) 2025	מסלול התוכנית	תקופת הבשלה	מחיר מימוש (*)
4 מנות שנתיות שוות מתום שנה	750,600	1,501,200	4 מנות שנתיות שוות מתום שנה	82.97 יום
וכפוף להתאמות	24
5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	17,460	87,300	1 מנהל בכיר	92.78 יום
וכפוף להתאמות	1.6
10 מנות שנתיות שוות מתום שנה	11370,500	1,370,500	5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	111.86 יום
וכפוף להתאמות	18.65
5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	90,300	36,120	1 מנהל בכיר	111.86 יום
וכפוף להתאמות	2.25
5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	36,120	90,300	1 מנהל בכיר	110.48 יום
וכפוף להתאמות	6.75
5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	336,900	36,120	5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	110.48 יום
וכפוף להתאמות	2.25
5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	65,700	109,500	5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	84.81 יום
וכפוף להתאמות	0.75
5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	25,860	43,100	5 מנות שנתיות שוות מתום שנה	82.97 יום
וכפוף להתאמות	0.75
26.08.2024	1,554,100	1,554,100	1 מנהל בכיר	78.89 יום
וכפוף להתאמות	29.35
27.05.2025	78,440	78,440	1 מנהל בכיר	106.01 יום
כפוף להתאמות	2.25
27.05.2025	159,020	159,020	1 מנהל בכיר	101.15 יום
כפוף להתאמות	3

(* לאחר התאמה בעקבות פיצול הון המניות אשר בוצע בתקופת הדוח כאמור לעיל.
** נציג אינן תושב ישראל - ההקצאה במסלול שאינו זכאי להטבות.
על פי תנאי התוכניות, כנגד מימוש כתבי אופציה יוקצו מניות בשווי השווה לסכום ההטבה הכספי שיחושב על פי ההפרש שבין מחיר המימוש ל"שער המניה העתידי" כהגדרתו בתוכנית (מנגנון Cashless Transaction). החברה משתמשת במודל הבינומי למדידת השווי ההוגן של האופציות למניות המסולקות במכשיריה ההוניים. החישוב מתבסס על סטיית תקן שנתית בשיעור של בין 25.7% לבין 4.5%, תשואת דיבידנד שנתית צפויה בשיעור של 0% (קיים מנגנון התאמה מלא לדיבידנד) ואורך חיים שנע בין 2.25 שנים לבין 6 שנים.

223

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

34: מדידת שווי הוגן

הטבלה שלהלן מציגה את מידרג מדידת השווי ההוגן עבור הנכסים וההתחייבויות העיקריות של הקבוצה.

גילויים כמותיים בגין מידרג השווי ההוגן:

מידרג שווי הוגן	מידרג שווי הוגן	מידרג שווי הוגן
ליום
31.12.2025	ליום
31.12.2025	ליום
31.12.2025
סה"כ
מיליוני ש"ח	רמה 3
מיליוני ש"ח	רמה 1
מיליוני ש"ח
15	15	-
65	65	-
56	56	-
208	208	-
15	15	-
1,236	-	1,236

נכסים הנמדדים בשווי הוגן

חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך (35) - הלוואות שניתנו לישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

התחייבויות הנמדדות בשווי הוגן:

התחייבויות בגין תמורה מותנית

התחייבויות אשר בגין שוויון ההוגן ניתן גילוי (באור 35)

הלוואות שקליות לא צמודות מדד

הלוואות שקליות צמודות מדד

איגרות חוב לא צמודות מדד

מידרג שווי הוגן	מידרג שווי הוגן	מידרג שווי הוגן
ליום
31.12.2024	ליום
31.12.2024	ליום
31.12.2024
סה"כ
מיליוני ש"ח	רמה 3
מיליוני ש"ח	רמה 1
מיליוני ש"ח
8	8	-
53	53	-
11	11	-
316	316	-
183	183	-
1,122	-	1,122

נכסים הנמדדים בשווי הוגן

חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך (35) - הלוואות שניתנו לישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

התחייבויות הנמדדות בשווי הוגן:

התחייבויות בגין תמורה מותנית

התחייבויות אשר בגין שוויון ההוגן ניתן גילוי (באור 35)

הלוואות שקליות לא צמודות מדד

הלוואות שקליות צמודות מדד

איגרות חוב לא צמודות מדד

• מוצג במסגרת סעיף השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

224

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

35: מכשירים פיננסיים - גורמי סיכון פיננסיים

א. גורמי סיכון פיננסיים

פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים הקשורים למכשירים פיננסיים שונים, כגון: סיכוני שוק (לרבות סיכון מטבע, סיכון מדד המחירים לצרכן וסיכון שווי הוגן בגין שינוי בשיעור ריבית), סיכון אשראי וסיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית. תכנית ניהול הסיכונים של הקבוצה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה.

ניהול הסיכונים מבוצע על ידי ההנהלות של חברות הקבוצה בהתאם לתחומי פעילותם ולסיכונים הקשורים למכשירים פיננסיים בחברות, זאת באמצעות מעקב שוטף אחר ההתפתחויות בשווקים הרלוונטיים. במסגרת ניהול הסיכונים הכולל של הקבוצה, במידה וישנן התפתחויות חריגות בשווקי המטבע והריבית, בוחנות חברות הקבוצה פעילות בשווקי הנגזרים, על מנת להגן מפני סיכוני ריבית והפרשי שער.

להלן מידע בדבר סיכונים הקשורים במכשירים הפיננסיים:

(1) סיכון שער חליפין

הקבוצה פועלת בפריסה בינלאומית והיא חשופה לסיכון מטבע כתוצאה משינויים בשערי חליפין של מטבעות חוץ שונים, בעיקר של הדולר ארה"ב, האירו, הניירה הניגרית, הזלטי הפולני והרובל הרוסי. סיכון מטבע נובע מקיומם של נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות הנקובים במטבע חוץ שאינו מטבע הפעילות של החברה (ש"ח).

(2) סיכון אשראי

סיכון אשראי מתייחס לסיכון שהצד שכנגד לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות ויגרם הפסד פיננסי לקבוצה.

נכון ליום 31 בדצמבר 2025 הסתכמו המזומנים ושווי המזומנים בסך של 1,338 מיליון ש"ח (ליום 31 בדצמבר, 2024 - 1,191 מיליון ש"ח). ליום 31 בדצמבר, 2025 יתרת ההשקעות לזמן קצר הסתכמה לסך של 19 מיליון ש"ח (ליום 31 בדצמבר, 2024 - 54 מיליון ש"ח). הנהלת הקבוצה מעריכה ומאמינה שנכסיה מפוזרים היטב וכי המוסדות הפיננסיים המחזיקים בהשקעות, יציבים פיננסית, ועל כן סיכון האשראי בגינם מינימאלי.

(3) סיכון בגין שיעור ריבית

ליום 31 בדצמבר, 2025 לקבוצה הלוואות לזמן ארוך ואיגרות חוב שהנפיקה החברה הנושאות ריבית קבועה. לקבוצה קיימת חשיפה לסיכון בגין שינוי בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים הנ"ל כתוצאה משינוי בשיעורי ריבית השוק. הקבוצה אינה נוהגת לבצע הגנה בגין חשיפה זאת.

הלוואות הנושאות ריבית משתנה חושפות את הקבוצה לסיכון תזרימי מזומנים בגין שינוי שיעורי ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים. נכון למועד הדוח, מלבד הלוואות למימון מגזר נדל"ן בייזום כאמור בבאר 23 לעיל, לקבוצה התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים בישראל בריבית משתנה בסך של כ-996 מיליון ש"ח. עלייה של 1% בריבית הפריים צפויה להביא לגידול של כ-10 מיליון ש"ח בהוצאות הריבית של הקבוצה ברמה שנתית.

(4) סיכון מדד מחירים לצרכן

לקבוצה מכשירים פיננסיים, הצמודים לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל. סכום ההתחייבויות, נטו של המכשירים הפיננסיים אשר צמוד למדד המחירים לצרכן ושבגינו קיימת לקבוצה חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן, הינו כ-402 מיליון ש"ח נכון ליום 31 בדצמבר 2025 (כ-268 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024).

225

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

35: מכשירים פיננסיים (המשך)

ב. שווי הוגן

(1) הטבלה להלן מפרטת את היתרה בדוחות הכספיים והשווי ההוגן של התחייבויות פיננסיות, שאינן מוצגות בדוחות הכספיים לפי שווי ההוגן:

שווי הוגן	שווי הוגן	יתרה בספרים	יתרה בספרים
31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח

---

הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים - בריבית קבועה (כולל הלויות שוטפות)*

316	208	331	216
183	15	222	16
1,122	1,236	1,168	1,236
1,621	1,459	1,721	1,468

(*) השווי ההוגן של הלוואות לזמן ארוך הנושאות ריבית קבועה מבוסס על חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים לפי שיעור ריבית המקובל להלוואות דומות בעלות מאפיינים דומים, ללא הוצאות נדחות בגין גיוס הלוואות.

(2) השווי ההוגן של איגרות חוב נסחרות מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך המאזן. היתרה בספרים כוללת פרמיה, ריבית לשלם, הוצאות נדחות בגין גיוס אגרות חוב וכן התחייבות שנוצרה כתוצאה מעדכון אמות מידה של סדרות אגרות חוב ד' ו-ה'.

(3) היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים, השקעות לזמן קצר, לקוחות, השקעות פיננסיות אחרות, חייבים לזמן קצר וארוך, התחייבויות לספקים ולנותר שירותים, זכאים ויתרות זכות והתחייבויות כספיות לזמן ארוך, תואמת או קרובה לשווים ההוגן.

(4) סכום ההתחייבויות מתאגידים בנקאיים, נטו, ללא זכות חזרה ליום 31 בדצמבר, 2025 מסתכם לסך של 210 מיליון ש"ח (ליום 31 בדצמבר 2024 - 464 מיליון ש"ח).

226

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

35: מכשירים פיננסיים (המשך)

ג. שינויים בהתחייבויות הנובעים מפעילות מימון

| יתרה ליום
31 בדצמבר 2025 | שינויים
אחרים | השפעת
השינויים
בשערי
החליפין
שנזקפו להן | השפעת
השינויים
בשערי
החליפין
המחירים
לצרכן | תזרים
מזומנים | יתרה ליום
1 בינואר 2025 | אשראי מתאגידים בנקאיים
ואחרים לזמן קצר |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 558 | 94 | (14) | 1 | (141) | 618 | הלוואות מתאגידים בנקאיים
לזמן ארוך |
| 263 | (134) | - | - | 199 | 198 | אגרות חוב |
| 1,224 | 4 | - | - | 66 | 1,154 | זכאים ויתרות זכות |
| 101 | 12 | - | - | (46) | 135 | התחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| 168 | 5 | (14) | - | 2 | 175 | התחייבויות בגין חכירה |
| 643 | 365 | (13) | 2 | (174) | 463 | הלוואות למימון מגזר הזכיינות |
| 726 | (260) | - | 3 | 224 | 759 | הלוואות למימון נדל"ן בייזום |
| 1,989 | (2) | - | - | 335 | 1,656 | דיבידנד לשלם |
| - | 123 | - | - | (128) | 5 | |
| 5,672 | 207 | (41) | 6 | 337 | 5,163 | סה"כ |
| יתרה ליום
31 בדצמבר 2024 | שינויים
אחרים | השפעת
השינויים
בשערי
החליפין
המחירים
שנזקפו להן | השפעת
השינויים
בשערי
החליפין
המחירים
לצרכן | תזרים
מזומנים | יתרה ליום
1 בינואר 2024 | אשראי מתאגידים בנקאיים
ואחרים לזמן קצר |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 618 | 151 | (1) | (1) | 346 | 123 | הלוואות מתאגידים בנקאיים
לזמן ארוך |
| 198 | (141) | - | - | 114 | 225 | אגרות חוב |
| 1,154 | (1) | - | - | 54 | 1,101 | זכאים ויתרות זכות |
| 135 | (63) | - | - | (9) | 207 | התחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| 175 | (73) | 1 | - | (25) | 272 | התחייבויות בגין חכירה |
| 463 | 168 | - | 2 | (161) | 454 | קבוצת התחייבויות מוחזקות
למכירה |
| - | (436) | - | - | - | 436 | הלוואות למימון מגזר הזכיינות |
| 759 | (1) | - | 9 | 199 | 552 | הלוואות למימון נדל"ן בייזום |
| 1,656 | - | (2) | - | (38) | 1,696 | דיבידנד לשלם |
| 5 | 107 | - | - | (105) | 3 | |
| 5,163 | (289) | (2) | 10 | 375 | 5,069 | סה"כ |

227

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36: יתרת ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים

א. חברה אם, בעל שליטה וחברות בנות

בעלת השליטה בחברה הינה אלקו (המאוגדת בישראל). באשר לישויות עיקריות המוחזקות במישרין על ידי החברה, ראה נספח לדוחות הכספיים מאוחדים.

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
7	10
---	---
53	65
2	4
30	29
---	---
2	2

ב. יתרת עם בעלי ענין וצדדים קשורים

נכסים

לקוחות

הלוואות לחברות כלולות, במסגרת סעיף השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

יתרת חובה אל מול ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

התחייבויות

ספקים ונותני שירותים - חברות בקבוצת אלקו, ללא חברה אם

זכאים - החברה האם

יתרת החובה הגבוהה ביותר במהלך השנה בגין הלוואות וחובות שוטפים מול בעל עניין הינה בסך של 11 מיליון ש"ח (לשנת 2024 - 12 מיליון ש"ח).

ליום 31 בדצמבר 2025, התחייבויות הקבוצה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה (למעט התחייבויות למנהלי חטיבות בחברה מאוחדת אשר נבעו כתוצאה משינוי שליטה), אשר מופיעות במסגרת סעיף זכאים ויתרת זכות וסעיף התחייבויות אחרות לזמן ארוך, מסתכמות לסך של 145 מיליון ש"ח (ליום 31 בדצמבר 2024 - 201 מיליון ש"ח).

228

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36 : יתרות ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים (המשך)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- |
| 120 | 171 | 160 |
| 366 | 412 | 396 |
| 34 | 41 | 52 |
| 8 | 8 | 8 |

ג. עסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים

הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים

הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים לחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

עלות העבודות והשירותים

הוצאות הנהלה וכלליות - דמי ניהול לחברה האם

ד. הטבות לבעלי ענין

שכר ונלוות לבעל ענין המועסק בחברה *

מספר המקבלים

שכר דירקטורים שאינם מועסקים בחברה

מספר המקבלים

• ראה באורים 36' ו-36' להלן.

229

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36: יתרות ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים (המשך)

ה. הטבות לאנשי מפתח ניהוליים (לרבות שכר בעל ענין כמפורט בסעיף ד' לעיל)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- |
| 32 | 29 | 28 |
| 12 | 9 | 10 |
| 44 | 38 | 38 |

הטבות לטווח קצר וארוך
עלות תשלום מבוסס מניות

1. לגבי התחייבויות תלויות, ערביות ושעבודים - ראה באור 32 לעיל.

2. ביום 7 באפריל 2024 אישרה האסיפה הכללית של החברה את המשך התקשרות החברה בהסכם לקבלת שירותי ניהול מאלקן, לתקופה של 3 שנים, החל מיום 21 במרס 2024 (מועד סיום של הסכם הניהול הקודם) (להלן: "הסכם הניהול"). להלן תיאור עיקרי שירותי הניהול אשר מוענקים במסגרת הסכם הניהול והתמורה בגינם:

שירותי יו"ר דירקטוריון - אלקו תעמיד שירותי יו"ר דירקטוריון פעיל לחברה, מקרב אחד מבין ה"ה, דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד, בהיקף של 60% משרה ובתמורה לסך של 1.35 מיליון ש"ח לשנה, צמוד למדד המחירים לצרכן (מדד פברואר 2021), בתוספת מע"מ כדין, כנגד חשבונית. סכום זה יהווה תשלום בגין עלות העמדת שירותי יו"ר דירקטוריון ולא ישולמו לו תגמולים נוספים פרט להחזר הוצאות סביר בגין הוצאות ספציפיות בקשר עם מילוי תפקידו (סכום החזר ההוצאות כאמור, ייבחן על ידי ועדת הביקורת של החברה, אחת לשנה). התשלום ישולם על ידי החברה לאלקן על בסיס חודשי (1/12 מהסכום שלעיל מדי חודש).

שירותי דירקטורים - אלקו תעמיד לחברה, מקרב נושאי המשרה באלקן, חברות קבועה של דירקטורים מטעמה בדירקטוריון החברה. בתמורה להעמדת שירותי הדירקטורים על ידי אלקו, תשלם החברה לאלקן, מדי שנה, במשך כל שנה בתקופת ההסכם, עבור כל דירקטור שהינו נושא משרה באלקן, אשר יכהן כדירקטור בחברה (למעט עבור יו"ר הדירקטוריון), את הסכומים כדלקמן: גמול שנתי וגמול השתתפות עבור כל ישיבה שהדירקטור ישתתף בה, בהתאם לסכומים המקובלים בחברה. סכום הגמול השנתי וגמול השתתפות הנהוגים כיום בחברה הינם הסכומים המרביים הקבועים בתוספת השנייה ובתוספת השלישית, לפי העניין, לתקנות החברות (כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני), התש"ס-2000, כפי שיעודכנו מעת לעת בהתאם לדרגת החברה. החברה לא תשלם גמול דירקטורים כאמור ליותר משני דירקטורים שהינם נושאי משרה באלקן (לא כולל יו"ר הדירקטוריון). התשלומים ישולמו לאלקן בתוספת מע"מ כדין כנגד חשבונית, במועדי התשלום ליתר הדירקטורים המכהנים בחברה. למועד זה משלמת החברה לאלקן גמול שנתי וגמול השתתפות כאמור בגין שירותיהם של ה"ה דניאל זלקינד ואבי ישראלי כדירקטור בחברה.

שירותי ניהול נוספים - אלקו תעניק לחברה באמצעות מנהליה ועובדיה שירותים כדלקמן: ליווי שוטף בתחום העסקי והפיננסי, שירותי איתור הזדמנויות עסקיות לחברה, השתתפות פעילה בדיני האסטרטגיה של החברה, פיתוח עסקי, חשבונאות, מיסים, כספים, מימון, ביטוח, סייבר ועוד. בתמורה לשירותי הניהול הנוספים תשלם החברה לאלקן סך של 1.1 מיליון ש"ח לשנה בתוספת מע"מ כדין. התשלום ישולם על ידי החברה לאלקן על בסיס חודשי, קרי 1/12 מהסכום מדי חודש. יובהר, כי סכום זה הינו קבוע במשך כל תקופת ההסכם.

230

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36: יתרות ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים (המשך)

ז. (המשך)

מענק בגין שירותי הניהול הנוספים - בנוסף, החברה תשלם לאלקן מדי שנה, בגין שירותי הניהול המפורטים לעיל, מענק ניהול שנתי הנגזר מהרווח לפני מס בהתאם לדוח השנתי המבוקר של החברה בשנה הרלוונטית, אשר יבוצעו בו התאמות, כמפורט להלן (להלן: "הרווח המתואם"). לצורך החישוב יטוללו מהרווח המתואם שערוכים של נכסי נדל"ן ורווחי הון או הפסדי הון ממימוש נכסים משוערכים, כפי שאלו מופיעים בספרי החברה. רווח (הפסד) ההון יחושב בהתאם לתמורה ממכירה בניכוי עלות הנכס בספרים והשקעות נוספות שבוצעו, ככל שבוצעו, לאחר מועד הרכישה, כפי שנרשמו בספרי החברה עד למועד המימוש.

מענק הניהול יחושב על פי אחת מהחלופות המפורטות להלן:

חלופה א' - מענק הניהול מבוסס תשואה על מניה - במידה ותשואת מניית החברה תעמוד בתנאים המפורטים בסעיפים 1 עד 3 להלן איזו ישולם סכום המענק המפורט בסעיפים (א) עד (ד) להלן במלואו בתוספת מע"מ כדין.

1. ביחס לשנת ההסכם הראשונה - אם שער הסגירה של המניה במועד בו חלפו 12 חודשים ממועד כניסתו לתוקף של ההסכם (להלן: "מועד הכניסה לתוקף") משקף עליה בשיעור של 10% לעומת שער הסגירה של המניה במועד הכניסה לתוקף.

2. ביחס לשנת ההסכם השנייה - אם שער הסגירה של המניה במועד בו חלפו 24 חודשים ממועד הכניסה לתוקף משקף עליה של 21% לעומת שער הסגירה של המניה במועד הכניסה לתוקף.

3. ביחס לשנת ההסכם השלישית - אם שער הסגירה במועד בו חלפו 36 חודשים ממועד הכניסה לתוקף משקף עליה של 33.1% לעומת שער הסגירה של המניה במועד הכניסה לתוקף.

(א) בגין רווח מתואם עד לסך של 84 מיליוני ש"ח, החברה לא תשלם מענק ניהול שנתי.

(ב) בגין רווח מתואם מסך של 84 מיליוני ש"ח ועד לסך של 89 מיליוני ש"ח, החברה תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של 1%.

(ג) בגין רווח מתואם מסך של 89 מיליוני ש"ח ועד לסך של 100 מיליוני ש"ח, החברה תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של 2%.

(ד) בגין רווח מתואם מעל סך של 100 מיליוני ש"ח, החברה תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של 6.5%.

חלופה ב' - במידה ותשואת מניית החברה לא תעמוד בתנאים המפורטים בחלופה א' שלעיל, ישולם מענק בסכומים המפורטים להלן, בתוספת מע"מ כדין:

1. בגין רווח מתואם עד לסך של 123 מיליוני ש"ח, החברה לא תשלם מענק ניהול שנתי.

2. בגין רווח מתואם מסך של 123 מיליוני ש"ח ועד לסך של 134 מיליוני ש"ח, החברה תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של 1%.

3. בגין רווח מתואם מסך של 134 מיליוני ש"ח ועד לסך של 145 מיליוני ש"ח, החברה תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של 3%.

4. בגין רווח מתואם מעל לסך של 145 מיליוני ש"ח, החברה תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של 6.5%.

מענק מירבי - על אף האמור לעיל, מענק הניהול לא יעלה על סכום של 4 מיליוני ש"ח בשנה צמוד למדד המחירים לצרכן (מדד פברואר 2021) בתוספת מע"מ כדין, כאשר 2 מיליוני ש"ח מתוך סכום זה מיווסל לשירותי יו"ר הדירקטוריון.

קיזוז הפסדים - ככל שיהיה לחברה הפסד מתואם, היא לא תשלם באותה שנה מענק. הפסד המתואם כאמור, קיזוז מהרווח המתואם בשנה או בשנים שלאחר מכן, החל מהשנה העוקבת למענק האחרון ששולם על-פי ההסכם, ללא מגבלת זמן, עד תום תקופת ההסכם.

תשלום רבעוני - המענק ישולם על-ידי החברה לאלקן מדי רבעון, עם פרסום תוצאות הרבעון, כאשר מדרגות הרווח המפורטות לעיל יחושבו באופן יחסי לתקופה הרלוונטית ולאחר פרסום הדוחות השנתיים תיערך התחשבנות בגין אותה שנה.

דירקטוריון החברה אישר כי התגמול הניתן לחברת האם בגין שירותי הניהול הינו סביר והוגן.

231

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36: יתרות ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים (המשך)

.ח על פי הסכם ההעסקה של מנכ"ל החברה כפי שאושר סופית על ידי ועדת התגמול ודירקטוריון החברה בימים 4 ביוני 2015 ו-11 ביוני 2015, זכאי המנכ"ל למשכורת חודשית (ברוטו) בסך של 150 אלפי ש"ח כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן. המשכורת החודשית ברוטו למועד הדוח, לאחר הצמדה כאמור, מסתכמת לכ-200 אלפי ש"ח. המנכ"ל זכאי בנוסף למשכורת, למענק בשיעור של 3% מסכום "הרווח המתואם" (כהגדרתו במדיניות התגמול - ראה להלן), בכפוף לתקרת בונוס שנתית של 5.5 מיליוני ש"ח וכן זכאי למענק נוסף בהתאם למדיניות התגמול.

"הרווח המתואם" הינו הרווח השנתי לפני מס על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים המבוקרים של החברה ולפני רוחי/הפסדי הון, רוחי/הפסדי שערוך נדל"ן להשקעה, לרבות הפחתות בגין ירידות ערך מלאי מקרקעין שנרכשו ערב כניסת מנגנון התגמול האמור לתוקף. הפסדים ורוויחים אלה יחושבו על בסיס מימוש בפועל של אותם נכסים בניכוי סכומים שהוכרו ערב הכניסה של המנגנון האמור לתוקף. כמו כן, הרווח המתואם לא יכלול רווח או הפסד שיבצע כתוצאה ממימוש פעילות שהופסקה ככל שזו לא הייתה אינטגרלית לעסקי הכנסות החברה, והכל כמפורט במדיניות התגמול של החברה.

.ט בשנת 2023 הוענקו למנכ"ל החברה סך כולל של 1,501,200 כתבי אופציה בלתי סחירים (לאחר התאמה בעקבות פיצול הון המניות אשר בוצע בתקופת הדוח כאמור בבאור 33'א' לעיל), על פי סעיף 102 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) התשכ"א-1961, במסלול רווח הון עם נאמן. הערך הכלכלי של ההטבה הכוללת המוענקת, מסתכם בכ-24 מיליוני ש"ח (משקף הטבה בסך 6 מיליוני ש"ח בשנה).

כתבי האופציה יבשילו בארבע מנות שנתיות שוות החל מתום שנה ממועד הענקה ועד לתום ארבע שנים מהמועד הנ"ל, בהתאמה, ויפקעו עד שלושה חודשים ממועד תחילת המימוש של כל מנה, למעט כתבי אופציה מהמנה הראשונה אשר יפקעו בתום שנה ושלושה חודשים ממועד הבשלתם. מחיר המימוש בגין כל כתב אופציה הינו 82.97 ש"ח (לאחר התאמה בעקבות פיצול הון המניות אשר בוצע בתקופת הדוח כאמור בבאור 33'א' לעיל).

.י בימים 23 באפריל, 2025 ו-24 באפריל, 2025, אישרו ועדת התגמול ודירקטוריון של החברה, בהתאמה, את התקשרות החברה בפוליסת ביטוח לאחזיותם של דירקטורים ונושאי משרה מכננים ואשר יכנה בעתיד, בחברה ובחברות בת שלה, לתקופה של 12 חודשים החל מיום 1 במאי 2025 ועד ליום 30 באפריל 2026, בתנאים העומדים במסגרת אישור האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה מיום 2 באפריל 2023. פוליסת הביטוח תירכש במסגרת קבוצתית בקבוצת אלקו.

האישור הינו בהתאם להוראת תקנת 1ב(א)(4) לתקנות החברות (הקולות בעסקאות עם בעלי עניין), תש"ס-2000 (להלן: "תקנות ההקלות") ובהתאם ליועץ הביטוח החיצוני. בהתאם, חלקה של החברה בפרמיה תואם את חלקה היחסי של החברה ותנאיה אינם שונים באופן מהותי מהתנאים המוצעים לאלקו ולשאר החברות בקבוצת אלקו, וכן חלקה של החברה בחלוקת הפרמיות בין החברות בקבוצת אלקו הינו הוגן וסביר ואף מוזיל את עלויות הפרמיה בהשוואה למצב בו הייתה מתקשרת החברה בביטוח אחריות דירקטורים ונושאי המשרה בנפרד מהקבוצה, ובהתאם ההתקשרות היא לטובת החברה.

כמו כן, ועדת התגמול והדירקטוריון אישרו באותן ישיבות, כי תנאי הפוליסה יחולו ביחס לדירקטורים שהינם בעל השליטה בחברה וביחס למנכ"ל החברה בהתאם להוראות תקנות 1ב(א)(5) ו-1א לתקנות ההקלות, בהתאמה, לאור העובדה שתנאי הפוליסה של הדירקטורים שהינם בעל השליטה ושל מנכ"ל החברה (אשר זהים לתנאי הפוליסה של שאר הדירקטורים ונושאי המשרה בחברה), הינם בתנאי שוק ואינם יכולים להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה.

232

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36 : יתרות ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים (המשך)

יא. ביום 26 בנובמבר, 2025, אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה רכישת פוליסות ביטוחי חברות שונות, במסגרת רכישה קבוצתית של החברות בקבוצת אלקו, תוך אישור חלקה של החברה בחלוקת פרמיות של ביטוחים בין החברות בקבוצת אלקו, בהתאם להוראות תקנה 1(4) לתקנות החברות (הקללות בעסקאות עם בעלי ענין), תש"ס-2000, והכל על בסיס ניתוח שנערך על ידי יועץ הביטוח של הקבוצה, בהתבסס, בין היתר, על מהות הסיכון, התייחסות שוק הביטוח לסיכון כאמור, מחזורי הפעילות וניסיון תביעות הביטוח של החברות.

הן ועדת הביקורת והן דירקטוריון החברה מצאו כי תנאי הביטוחים המוצעים לחברה אינם שונים באופן מהותי מהתנאים המוצעים לאלקו ולשאר החברות בקבוצה, בשים לב לחלקן היחסי, שנקבע, כאמור, בהתאם להמלצת יועץ חיצוני ובלתי תלוי.

בנוסף, בהסתמך על המכתבים של יועץ הביטוח, חלקה של החברה בחלוקת הפרמיות של הביטוחים בין החברות בקבוצת אלקו הינו הוגן וסביר ואף מוזיל את עלויות הפרמיות בהשוואה למצב בו הייתה מתקשרת החברה בביטוחים בנפרד מהקבוצה, ובהתאם ההתקשרות הן לטובת החברה.

יב. הקבוצה מספקת שרותי בניה, שרותי אחזקה, אבטחה ושרותי ניהול נכסים לחברות אחיות וביניהן אלקטרה נדל"ן בע"מ ואלקטרה מוצרי צריכה (1951) בע"מ, בהיקפים שאינם מהותיים לקבוצה, במהלך העסקים הרגיל של הקבוצה ובתנאי שוק.

יג. ביום 28 במרס, 2023, החברה קיבלה את הודעתה של אלקו לפיה, האורגנים המוסמכים באלקו אישרו בחודש מרס 2023, עדכון להסדר תיחום הפעילות באלקו, אשר במסגרתו נקבע:

1. הצעות עסקיות המתקבלות באלקו בכל אחד מתחומי הפעילות העיקריים של כל אחת מהחברות הבנות הציבוריות, יוצעו על ידי אלקו לחברה הרלבנטית.

2. במידה וחברת הבת הרלבנטית אשר תובא אליה ההצעה העסקית, לא תהא מעוניינת בהצעה העסקית, היא תודיע על כך לאלקו, תוך זמן סביר, ואלקו תהא רשאית להעביר את ההצעה לכל גורם אחר.

3. החלטות על אי היענות להצעות עסקיות שתועברנה על ידי אלקו, תתקבלנה על ידי מנכ"ל החברה הרלבנטית וועדת הביקורת שלה (או על ידי כל אורגן אחר, בהתאם להחלטת החברה הבת הרלבנטית).

4. יובהר כי ההתחייבויות כאמור לעיל לא יחולו על פעילות שאינה מהותית לאותה חברה בת ולא תחול על פעילות שתופסק על ידי חברה בת.

הצעות עסקיות המגיעות לבעלי השליטה באלקו - בהתאם להודעת בעלי השליטה באלקו, ה"ה דניאל ומיכאל זלקינד, המכהנים כמנכ"לים משותפים באלקו, יראו בכל הצעה עסקית בתחומי הפעילות של קבוצת אלקו ואשר מגיעה למי מהם - הצעה שיש להביאה לחברות הבנות בקבוצת אלקו בהתאם להסדר האמור.

233

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36 : יתרות ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים (המשך)

יד. הקבוצה באמצעות ובשיתוף דנקן, מספקת שירותי עבודות כקבלן ראשי בפרויקט הקמת מבנה משרדים לגב ים נגב בע"מ וכן עבודות בפרויקט "פארק העברית" עבור גב-ים לקרקעות בע"מ (חברות בשליטת חברת השקעות דיסקונט בע"מ, חברה ללא גרעין שליטה אשר בה מחזיקה אלקן) (להלן: "גב ים"), בהיקפים שאינם מהותיים לקבוצה, במהלך העסקים הרגיל של הקבוצה ובתנאי שוק.

טו. החברה התקשרה עם צד שלישי שאינו קשור לחברה ועם גב-ים, ביחד ולחוד, להתקנת מעליות בפרויקט תוהא 2 וכן בביצוע עבודות בפרויקט "פארק העברית" בהיקפים שאינם מהותיים לקבוצה, במהלך העסקים הרגיל של הקבוצה ובתנאי שוק.

טז. ביום 30 בדצמבר 2018, אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת, את חלקה של החברה בהקמת ומימון תכנית המלגות על שם גרשון זלקינד ז"ל לתקופה של שלוש שנים, בהתאם לתקנה 1) לתקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי ענין), תש"ס-2000, המורכב מסכום קבוע שנקבע מראש, בתוספת סכום נוסף המבוסס על כח האדם המועסק על ידי החברה בהשוואה ליתר חברות קבוצת אלקו. ביום 27 בדצמבר 2021 וביום 24 בדצמבר 2024, אישר הדירקטוריון, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת (בהתאמה), לתקופה של שלוש שנים נוספות, את חלקה של החברה במימון תכנית המלגות האמורה לעיל. במסגרת ההתקשרות, נוסדה קרן על שם מר גרשון זלקינד ז"ל, להענקת מלגות על ידי אלקו, יחד עם החברות הבנות הציבוריות של אלקו ובהן החברה, במסגרת יוענקו מלגות בהיקף שנתי כולל של עד כ-3 מיליון ש"ח בגין שנת הלימודים 2024-2025 (תשפ"ה) ובהיקף שנתי כולל של עד כ-2.5 מיליון ש"ח בגין כל אחת משתי שנות הלימוד העוקבות, למימון שכר לימוד אוניברסיטאי לקידום (בעיקר) לימודי תואר ראשון במוסדות מוכרים להשכלה גבוהה של מקצועות לימוד ריאליים, לימודים בתחומים נוספים הנדרשים לפעילות החברות ולימודי הנדסאות. הקרן מיועדת הן לעובדי חברות קבוצת אלקו ובני משפחותיהם, כהגדרתם במסמכי הקרן, ובלבד שעשו בני המשפחה הללו מעל 200 ימי מילואים החל מיום 7 באוקטובר, 2023 וזאת מתוך מחויבות לתמוך במערך משרתי המילואים בישראל. כמו כן, מוענקת מלגה לסטודנטים מרקע סוציו-אקונומי מוחלש מהציבור הרחב.

כל אחת מחברות קבוצת אלקו, לרבות החברה, תתרום לתקציב הקרן סכום קבוע וסכום נוסף בהתאם ליחס כח האדם המועסק על ידי כל חברה כאמור, בהשוואה ליתר חברות קבוצת אלקו. להערכת החברה, התרומה השנתית המקסימלית של החברה בגין שנת פעילות מלאה (לרבות הסכום הקבוע) לא תעלה על סך של כ-1.1 מיליון ש"ח.

234

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

36 : יתרות ועסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים (המשך)

יז. עסקאות זניחות:

ביום 26 במרס, 2023, אישר דירקטוריון החברה נוהל צדדים קשורים (להלן - "הנוהל"), אשר מחליף ובא לעדכן את הנוהל שאושר בחודש מרס, 2016 וכפי שעודכן מאז מעת לעת. במסגרת הנוהל, ועדת הביקורת של החברה קובעת אחת לשנה (ולאחרונה אישרה מחדש ביום 24 בדצמבר, 2024) אמות מידה לסיוגה של עסקה כאמור כעסקה זניחה.

הנוהל קובע ביחס לעסקאות זניחות, כי בהיעדר שיקולים איכותיים מיוחדים, עסקה עם צד קשור שאינה עסקה חריגה תיחשב כעסקה זניחה אם אמת המידה הרלוונטית המחושבת לעסקה אחת או יותר (לפי העניין) הינה בשיעור של פחות מ-0.5% או 50 מיליון ש"ח, הנמוך מבניהם. כן קבעה החברה, כי עסקאות נפרדות מאותו סוג תשוכללנה יחד, כך שאמת המידה של הזניחות תבחן הן ביחס לכל עסקה בודדת, והן ביחס לסך המצטבר השנתי של עסקאות מאותו סוג. לצורך כך, אמת המידה הרלוונטית הינה (א) ברכישת נכס קבוע - היקף העסקה השנתי מול סך כל הנכסים בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה; (ב) במכירת נכס - הרווח/ההפסד השנתי מהעסקה מול הרווח/ההפסד השנתי בדוח הכספי השנתי האחרון שפרסמה החברה; (ג) בקבלת התחייבות כספית - היקף העסקה השנתי מול סך ההתחייבויות בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה; (ד) ברכישת/מכירת מוצרים (למעט נכס קבוע) או שירותים - היקף העסקה השנתי מול סך ההכנסות ממכירות ושירותים כמפורט בדוח הכספי השנתי האחרון שפרסמה החברה; (ה) כל אמת מידה רלוונטית אחרת שתיקבע על ידי החברה, כאשר אמות המידה לעיל אינן מתאימות לעסקה הנבחנת.

בנוסף, אישר הדירקטוריון מתווה לעסקאות שאינן חריגות, כפוף לכך שכל עסקה שתתבצע תחת המתווה אינה חריגה, וכי היקף של כלל העסקאות שתתבצענה תחת המתווה לא יעלה על 5% מסך ההכנסות ממכירות ושירותים כפי שפורט בדוח הכספי השנתי האחרון שפרסמה החברה.

הליך הבחינה השוטפת של העסקאות ודרכי הפיקוח על יישום הנוהל המאוחד, ייעשה על ידי סמנכ"ל הכספים והיועצת המשפטית של החברה.

235

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

באור 37: מגזרי פעילות

א. כללי

מגזרי פעילות נקבעו בהתבסס על הרווח התפעולי הנסקר על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי (CODM) לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. הקבוצה פועלת במספר מגזרי פעילות כדלקמן:

1. מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל.
2. מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל.
3. מגזר הפעלה, שירות ואחזקה.
4. פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום.
5. זכינות.

ראה בנוסף באור 1א'.

ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות

(1) תוצאות הפעילות

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2025 (במיליוני ש"ח)

סה"כ מאוחד	התאמות למאוחד	זכינות	פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום	הפעלה, שירות ואחזקה	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל	פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל	הכנסות
13,953	(453)	1,168	695	3,410	2,465	6,668	הכנסות בין מגזריות
-	453	-	-	(32)	-	(421)	הכנסות מחיצוניים
13,953	-	1,168	695	3,378	2,465	6,247	רווח (הפסד) מגזרי
372	(1)	64	46	273	57	(67)

בניכוי הוצאות לא מיוחסות:

• הנהלה וכלליות
• מכירה ושיווק
• מימון, נטו

רווח לפני מסים על ההכנסה

287

236

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

מגזר פעילות (המשך) - 37: מגזרי

ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות (המשך)
(1) תוצאות הפעילות (המשך)

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2024 (במיליוני ש"ח)

סה"כ מאוחד	התאמות למאוחד	זכיינות	פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום	הפעלה, שירות ואחזקה	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
12,326	(496)	1,288	558	3,138	2,003	5,835
-	496	-	-	(44)	-	(452)
12,326	-	1,288	558	3,094	2,003	5,383
468	-	63	73	258	47	27

הכנסות בין מגזריות
הכנסות מחיצוניים
רוח מגזרי
בניכוי הכנסות (הוצאות) לא מיוחסות:

(23)
(3)
1
(84)
359

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2023 (במיליוני ש"ח)

סה"כ מאוחד	התאמות למאוחד	זכיינות	פיתוח והקמה של נדל"ן ביזום	הפעלה, שירות ואחזקה	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל	פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
11,615	(440)	1,248	620	2,944	1,759	5,484
-	440	-	-	(28)	-	(412)
11,615	-	1,248	620	2,916	1,759	5,072
476	(2)	38	61	235	48	96

הכנסות
הכנסות בין מגזריות
הכנסות מחיצוניים
רוח מגזרי
בניכוי הכנסות (הוצאות) לא מיוחסות:

(23)
(2)
1
(107)
345

הכנסות
הנהלה וכלליות
מכירה ושיווק
אחרות
מימון, נטו
רווח לפני מסים על
ההכנסה

237

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

37: מגזרי פעילות (המשך)

ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות (המשך)

2 (נכסים המשמשים את המגזר)

| 31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 3,005 | 3,651 |
| 1,446 | 1,755 |
| 2,227 | 2,464 |
| 3,443 | 3,676 |
| 1,510 | 1,412 |
| 514 | 519 |
| 12,145 | 13,477 |

31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח

| 31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 2,497 | 3,203 |
| 832 | 998 |
| 1,256 | 1,539 |
| 2,070 | 2,266 |
| 1,228 | 1,131 |
| 1,932 | 1,982 |
| 9,815 | 11,119 |

3 (התחייבויות המגזר)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 50 | 52 |
| 14 | 9 |
| 52 | 67 |
| - | - |
| 116 | 249 |
| 3 | 4 |
| 235 | 381 |

4 (עלות רכישת נכסים קבועים ובלתי מוחשיים המשמשים את המגזר)

| פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
הפעלה, שירות ואחזקה
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
זכיינות
התחייבויות שאינן מיוחסות |
| --- |
| פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
הפעלה, שירות ואחזקה
פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום
זכיינות
רכישת נכסים שאינם מיוחסים |

238

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

37: מגזר פעילות (המשך)

ב. דיווח בדבר מגזר פעילות (המשך)

(5) פחת והפחתות בגין נכסים המשמשים את המגזר

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח | פרויקטים למבנים ולתשתיות בישראל
פרויקטים למבנים ולתשתיות בחו"ל
הפעלה, שירות ואחזקה
זכיינות
פחת והפחתות - לא מיוחסים |
| --- | --- | --- | --- |
| 101 | 108 | 116 | |
| 31 | 32 | 35 | |
| 113 | 120 | 129 | |
| 155 | 150 | 168 | |
| 10 | 10 | 10 | |
| 410 | 420 | 458 | |

(6) מחויבויות ביצוע מגזריות שלא קיימו (צבר עבודות) - פריסה לפי שנים (*)

| ליום
31 בדצמבר 2025 | ליום
31 בדצמבר 2025 | ליום
31 בדצמבר 2025 | ליום
31 בדצמבר 2025 | פיוטים למבנים ותשתיות
בישראל |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| סה"כ
מיליוני ש"ח | זכיינות
מיליוני ש"ח | הפעלה, שירות ואחזקה
מיליוני ש"ח | פרויקטים למבנים ותשתיות
בחו"ל
מיליוני ש"ח | מילויי ש"ח |
| 12,215 | 1,105 | 3,009 | 1,842 | 6,259 |
| 27,117 | 3,454 | 1,543 | 3,553 | 18,567 |
| 39,332 | 4,559 | 4,552 | 5,395 | 24,826 |

לביצוע בשנת 2026
לביצוע בשנת 2027 ואילך
סה"כ

*צבר העבודות לעיל לא כולל את חלקה של הקבוצה בצבר העבודות של ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

ג. מידע גיאוגרפי

| שיאלאל
מיליוני ש"ח | אפריקה
מיליוני ש"ח | אירופה
מיליוני ש"ח | אפריקה
מיליוני ש"ח | סה"כ
מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 13,953 | 83 | 677 | 1,922 | 11,271 |
| 13,477 | 66 | 707 | 1,281 | 11,423 |
| שיאלאל
מיליוני ש"ח | אפריקה
מיליוני ש"ח | אירופה
מיליוני ש"ח | אפריקה
מיליוני ש"ח | סה"כ
מיליוני ש"ח |
| 12,326 | 61 | 1,084 | 1,039 | 10,142 |
| 12,145 | 77 | 1,187 | 927 | 9,954 |
| שיאלאל
מיליוני ש"ח | אפריקה
מיליוני ש"ח | אירופה
מיליוני ש"ח | אפריקה
מיליוני ש"ח | סה"כ
מיליוני ש"ח |
| 11,615 | 71 | 886 | 962 | 9,696 |

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025:
הכנסות לפי שווקים גיאוגרפיים

ליום 31 בדצמבר 2025:
נכסים המשמשים את המגזר - לפי מיקומם

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024:
הכנסות לפי שווקים גיאוגרפיים

ליום 31 בדצמבר 2024:
נכסים המשמשים את המגזר - לפי מיקומם

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023:
הכנסות לפי שווקים גיאוגרפיים

239

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

37: מגזרי פעילות (המשך)

ד. העברות בין המגזרים

הכנסות המגזר, הוצאותיו ותוצאות פעילויותיו כוללות העברות בין המגזרים. להערכת הנהלת הקבוצה, העברות אלו נרשמות לפי מחירי שוק מקובלים ללקוחות חיצוניים בגין מוצרים דומים. ההעברות מבוטלות לצורך ערכת הדוחות הכספיים.

ה. לפרטים נוספים בדבר חלק החברה ברווחי (הפסדי) ישיות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו והשקעה בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בחלוקה למגזרים, ראה באור 14 לעיל.

38: עלות העבודות והשירותים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח	מיליוני ש"ח
5,284	5,698	6,618
1,589	1,838	2,219
2,603	2,775	3,017
505	456	597
1,149	1,174	1,052
(437)	(496)	(451)
10,693	11,445	13,052
4,411	4,797	5,608
647	695	740
94	101	109
132	105	161
5,284	5,698	6,618
(* 937	(* 1,082	1,194
535	621	827
13	13	15
(* 104	(* 122	183
1,589	1,838	2,219
929	969	1,010
1,290	1,365	1,554
97	103	112
287	338	341
2,603	2,775	3,017
505	456	597
181	188	128
403	420	397
150	140	163
377	378	296
38	48	68
1,149	1,174	1,052

(א) פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל
(ב) חומרים
(ג) שכר עבודה
(ד) פחת והפחתות
(ה) אחרות

(ג) הפעלה, שירות ואחזקה
(ד) חומרים
(ה) שכר עבודה
(ה) פחת והפחתות
(ד) אחרות

(ג) הפעלה, שירות ואחזקה
(ד) חומרים
(א) שכר עבודה
(א) פחת והפחתות
(א) אחרות

ב. זכיינות

(1) סוג מחדש.

240

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025
מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- |
| 242 | 244 | 293 |
| 33 | 39 | 34 |
| 131 | 120 | 157 |
| 406 | 403 | 484 |
| 8 | 8 | 8 |
| 414 | 411 | 492 |
| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 23 | 24 |
| 24 | 22 |
| 8 | 6 |
| 1 | 2 |
| 56 | 54 |
| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
מיליוני ש"ח | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024
מיליוני ש"ח |
| --- | --- |
| 17 | 18 |
| (1) | (*) |
| 2 | (3) |
| 1 | 14 |

באור 39: - הוצאות הנהלה וכלליות

משכורות והוצאות בקשר לעובדים
פחת
אחרות

דמי ניהול לחברה האם - ראה בנוסף באור 36?

באור 39: - הוצאות מכירה ושיווק

פחת והפחתות
פרסום ושיווק
משכורות והוצאות בקשר לעובדים
אחרות

באור 39: - הכנסות אחרות, נטו

רווח (הפסד) ממימוש רכוש קבוע והשקעות, נטו
אחרות, נטו

(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

241

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

באור 40: -הכנסות מימון

| לשנה
שהסתיימה
ביום
31 בדצמבר
2023 | לשנה
שהסתיימה
ביום
31 בדצמבר
2024 | לשנה
שהסתיימה
ביום
31 בדצמבר
2025 | מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- | --- |
| 10 | 24 | 48 |
| 11 | 13 | 27 | הפרשי שער ואחרים |
| 8 | 17 | 21 | בגין ריבית עבור פקדונות |
| - | 2 | 13 | בגין רכיב מימון משמעותי |
| 8 | 14 | 9 | בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים |
| - | 2 | 6 | בגין ניירות ערך סחירים |
| - | - | 5 | בגין התאמת התחייבות פיננסית |
| 2 | 1 | 2 | בגין הלוואות שניתנו לישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני |
| 3 | 2 | 2 | בגין מתן הלוואות לזמן ארוך |
| 42 | 75 | 133 | |

באור 40: -הוצאות מימון

| לשנה
שהסתיימה
ביום
31 בדצמבר
2023 | לשנה
שהסתיימה
ביום
31 בדצמבר
2024 | לשנה
שהסתיימה
ביום
31 בדצמבר
2025 | מיליוני ש"ח |
| --- | --- | --- | --- |
| 61 | 63 | 78 |
| 14 | 31 | 49 | בגין הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים |
| 37 | 42 | 46 | בגין הלוואות לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים |
| 14 | 16 | 21 | בגין איגרות חוב |
| 23 | 7 | 1 | בגין התחייבויות בגין חכירה |
| 149 | 159 | 195 | בגין הפרשי שער ואחרים |

באור 40: -הצגה

לפירוט בדבר עלויות אשראי שהוונו בתקופת הדוח, ראה באורים 13 ו-21 ג' לעיל.

242

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

41: מסים על ההכנסה

א. חוקי המס החלים על הקבוצה

חוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) התשמ"ה-1985

על פי החוק עד לתום שנת 2007 נמדדו התוצאות לצרכי מס בישראל כשהן מותאמות לשינויים במדד המחירים לצרכן.

בחודש פברואר 2008 התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985 המגביל את תחולתו של חוק התיאומים משנת 2008 ואילך. החל משנת 2008, נמדדות התוצאות לצרכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31 בדצמבר 2007.

תיאומים המתייחסים לרווחי הון, כגון בגין מימוש נדל"ן (שבח) וניירות ערך, ממשיכים לחול עד למועד המימוש. התיקון לחוק כולל, בין היתר, את ביטול תיאום התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף בשל פחת (לנכסים בני פחת שנרכשו לאחר שנת המס 2007) החל משנת 2008.

ב. שיעורי המס החלים על חברות הקבוצה

(1) שיעור מס החברות בישראל בשנים 2025, 2024 ו-2023 הינו 23%.
חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה.

(2) שיעורי המס העיקריים החלים על החברות המאוחדות שמקום התאגדותן מחוץ לישראל הינם:
ארה"ב - כ-28% (לרבות מס מדינתי), הולנד - 25.8%, פולין - 19%, קפריסין - 12.5%, בולגריה - 10%, רוסיה - 20%, לטביה - 20%, ניגריה - 30%, רומניה - 16%, גרמניה - כ-30% (לרבות מס עירוני).

(3) על מנת לתת תוקף פורמאלי ליחסים השוררים בין חברה מאוחדת הרשומה באיי מארשל לבין חברה בת שלה הפועלת בניגריה, נחתם בין החברה המאוחדת הנ"ל לבין החברה הבת שלה הסכם שליחות עם החברה הבת הניגרית, בתוקף ממועד רכישת השליטה בה. על פי הוראות הסכם השליחות החברה הניגרית פועלת כשלוח של החברה המאוחדת (אשר פעילותה באיי מארשל אינה כפופה לחבות במס באיי מארשל). לדעת הנהלת הקבוצה ויוועצה המקצועיים, ובהתבסס על הסכם השליחות שנחתם, הרי שמתקיימים בפועל יחסי שליחות בין החברות האמורות כך שכל פעילותה של חברת הבת בניגריה משויכת לחברה באיי מארשל.

ג. שומות מס סופיות

(1) לחברה ולמספר חברות מאוחדות שלה, הפועלות בישראל, הוצאו שומות מס סופיות, החל מתום שנת 2018 ועד לתום שנת 2023. חלק מהחברות המאוחדות הפועלות בישראל טרם נישומו מיום היוסדן. לגבי חברות הפועלות בחו"ל, הוצאו שומות מס סופיות החל מתום שנת 2017 ועד לתום שנת 2024.

(2) לחברה הוצאו שומות מס סופיות עד וכולל שנת המס 2020.

(3) בשנים 2023 ו-2024 הוציא פקיד השומה לאלקטרה אלקו התק"ש בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה של החברה (להלן: "התק"ש"), צווים בגין שנות המס 2019-2017, בין היתר, בנוגע לאופן חישוב הכנסותיה והוצאותיה מעבודות בביצוע, רווח הון ממכירת חברות מוחזקות ואופן ההכרה בהכנסה בגין שותפות מוחזקת. התק"ש הגישה ערעור על החלטת פקיד השומה וזאת מאחר שלעמדתה עומדות לצידה טענות הסותרות את קביעותיו של פקיד השומה. בשנת 2025 הוצאו שומות מס סופיות עבור השנים 2017 ו-2018. הוגש ערעור לגבי המחלוקות בקשר עם שנת 2019 ודיון קדם משפט נקבע לחודש מאי 2026.

243

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

41: מסים על ההכנסה (המשך)

ד. מסים נדחים

הרכב ותנועה בהתחייבות המסים הנדחים, נטו בגין סעיפים מאזניים, כמוצג בדוח על המצב הכספי, הינם כדלקמן:

| סה"כ
מיליוני ש"ח | הפרשי עיתוי
( אחרים
מיליוני ש"ח | זכויות עובדים | |
| --- | --- | --- | --- |
| | | מיליוני ש"ח | ( רכוש קבוע
מיליוני ש"ח |
| 187 | 153 | (32) | 66 |
| (4) | 6 | (5) | (5) |
| 1 | - | 1 | - |
| 1 | 1 | - | - |
| 185 | 160 | (36) | 61 |
| (26) | (25) | 2 | (3) |
| ( | - | ( | - |
| (3) | (3) | - | - |
| 156 | 132 | (34) | 58 |
| (35) | (37) | (1) | 3 |
| (12) | (12) | ( | - |
| 5 | 5 | (* | - |
| 4 | 4 | - | - |
| 118 | 92 | (35) | 61 |

2023 יתרה ליום 1 בינואר

זקיפה לרווח או הפסד

זקיפה לרווח כולל אחר

הפרשי תרגום

2023 יתרה ליום 31 בדצמבר

זקיפה לרווח או הפסד

זקיפה לרווח כולל אחר

חברה שאוחדה לראשונה

2024 יתרה ליום 31 בדצמבר

זקיפה לרווח או הפסד

זקיפה לרווח כולל אחר

הפרשי תרגום

חברה שאוחדה לראשונה

2025 יתרה ליום 31 בדצמבר

• (סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.
  ** סווג מחדש.

244

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

41: מסים על ההכנסה (המשך)

ה. מסים על ההכנסה הכלולים ברווח או הפסד

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- |
| מיליוני ש"ח | מיליוני ש"ח | מיליוני ש"ח |
| 100 | 94 | 107 |
| 2 | 5 | (35) |
| 102 | 99 | 72 |

מסים שוטפים
מסים בגין שנים קודמות ומסים נדחים

ו. מס תיאורטי

להלן מובאת התאמה בין סכום המס, שהיה חל אילו כל ההכנסות וההוצאות, הרווחים וההפסדים בדוח רווח והפסד היו מתחייבים במס לפי שיעור המס הסטטוטורי, לבין סכום מסים על ההכנסה שנזקף בדוח רווח והפסד:

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023
2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- |
| מיליוני ש"ח | מיליוני ש"ח | מיליוני ש"ח |
| 345 | 359 | 287 |
| 23% | 23% | 23% |
| 79 | 83 | 66 |
| 4 | 2 | 4 |
| 3 | (2) | ( |
| (1) | - | (2) |
| 1 | (3) | 3 |
| 11 | 2 | ( |
| 5 | 5 | 5 |
| 5 | 2 | (* |
| (5) | 10 | (4) |
| 102 | 99 | 72 |

רוח לפני מסים על ההכנסה

שיעור המס הסטטוטורי

מס מחושב לפי שיעור המס הסטטוטורי

הפרשים משיעורי מס שונים החלים בחו"ל

הפרשים שבגינם לא נוצרו מסים נדחים, נטו

ניצול הפסדים לצורכי מס משנים קודמות בגינם לא הוכרו מסים נדחים בעבר

חלק הקבוצה בהפסדי (רווחי) ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו

הבדלים בין כללי המדידה לצורכי דיווח חשבונאי לבין אלה לצורכי מס

הוצאות שאינן מותרות בניכוי לצרכי מס

מסים בגין שנים קודמות (בניכוי הפרשות שבוצעו בשנים קודמות)

אחרים, נטו

מסים על ההכנסה

(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

1. ליום 31 בדצמבר 2025 נצברו לחברות הקבוצה הפסדים צבורים לצורכי מס בסכום כולל הנאמד בכ-326 מיליון ש"ח. למועד הדוחות הכספיים, לא נרשמו נכסי מסים נדחים בקבוצה על הפסדים לצורכי מס בסך של כ-17 מיליון ש"ח לאור אי ודאות לניצולם בעתיד הנראה לעין.

245

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

באורים לדוחות הכספיים מאוחדים

42: רווח נקי למניה - 42

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר (2023) | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 ) |
| --- | --- | --- |
| 213 | 224 | 168 |
| 76,740 | 76,700 | 76,579 |
| 213 | 224 | 168 |
| 76,740 | 76,800 | 77,035 |

(רווח ששימש לחישוב רווח בסיסי למניה (במיליוני ש"ח) כמות המניות המשוקללת ששימשה לחישוב רווח נקי בסיסי למניה (באלפים))

(רווח ששימש לחישוב רווח מדולל למניה (במיליוני ש"ח) כמות המניות המשוקללת ששימשה לחישוב רווח נקי מדולל למניה (באלפים))

*) לאחר התאמת כמות המניות בעקבות פיצול הון המניות אשר בוצע בתקופת הדוח כאמור בבאור 33'א לעיל.

43: אירועים לאחר תאריך המאזן

א. ביום 13 בינואר, 2026 התקבלה הודעה מטעם קרסו נדל"ן בע"מ, על זכייתה של אלקטרה בניה כקבלן ראשי בפרויקט אופטושו - ליוויק תל אביב (להלן: "הפרויקט"). במסגרת הפרויקט תקים אלקטרה בניה ארבעה בנייני מגורים בשילוב קומת מסחר בקרקע, כאשר שלושה בניינים מרקמיים יהיו בני 9-10 קומות ומגדל אחד בן 32 קומות, ובסה"כ 335 יחידות דיור, וכן יוקם חניון תת קרקעי בן 4 קומות ומבנה ציבור. העבודות בפרויקט צפויות להימשך לאורך תקופה של בין 44 חודשים (למסירת הבניינים המרקמיים) ל-57 חודשים (למסירת המגדל). התמורה בגין ביצוע העבודות האמורות צפויה לעמוד על כ-400 מיליוני ש"ח (ללא מע"מ), צמודה למדד תשומות הבניה.

ב. ביום 5 בינואר, 2026, הונפקו 400 מיליוני ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה ו') נוספות בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ-351 מיליוני ש"ח בריבית שנתית אפקטיבית קבועה של כ-4.83%.

ג. ביום 2 במרס, 2026, אשררה מעלות S&P את דירוג החברה ואגרות החוב (סדרות ד', ה' ו-ו') בדירוג A+ \Stable ודירוג טווח קצר בדירוג A-1.

ד. במועד אישור הדוחות הכספיים אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 26 מיליוני ש"ח (כ-0.34 ש"ח למניה).

246

---

אלקטרה

CONSIDER IT DONE

נספח לדוחות הכספיים מאוחדים

| שיעור השליטה והבעלות
על ידי החברה המחזיקה
% | מדינת
מושב | שם החברה |
| --- | --- | --- |
| 100 | ישראל | אלקטרה בניה בע"מ |
| 100 | ישראל | אלקטרה אלקו התק"ש בע"מ |
| 100 | ישראל | ס.א. טק מערכות (2015) בע"מ |
| 100 | ישראל | א. צום מעליות בע"מ |
| 100 | ישראל | אלקטרה אפ אם - אחזקת מבנים ומערכות בע"מ |
| 75 | ישראל | אקלימטיק בע"מ |
| 100 | ישראל | אלקטרה דנקו בע"מ |
| 100 | ישראל | מגאסון אלקטרוניקה ובקרה 1978 בע"מ |
| 82 | ישראל | אלקטרה מגורים בע"מ |
| 100 | ישראל | אלקטרה זכיינות בע"מ |
| 51 | ישראל | אלקטרה אפיקים בע"מ |
| 51 | ישראל | אלקטרה מוטורס בע"מ |
| 100 | ישראל | אלקטרה תשתיות בע"מ |
| 100 | ישראל | פ.ק. אלקטרה בע"מ |
| 75 | ישראל | אלקטרה תעמלת - אגודה שיתופית חקלאית בע"מ |
| 100 | ישראל | אלקטרה פתרונות חניה בע"מ |
| 14.3 | ישראל | מבט לנגב בע"מ |
| 40 | ישראל | טי. אם. טי - תל אביב מטרופוליטן טראמווי בע"מ |
| 25 | ישראל | נתיב לעיר בע"מ |
| 100 | ישראל | אלקטרה ייבוש בוצה |
| 100 | ישראל | אלקטרה י.ח שותפות מוגבלת |
| 100 | ארה"ב | Electra USA INC. |
| 100 | הולנד | Electech Holdings BV |
| 50 | רוסיה | Morgal Investments LLC |

247

---

אלקטרה בע"מ

הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים מאוחדים

המיוחסים לחברה ליום 31 בדצמבר 2025

תוכן עניינים

עמוד
249	דוח מיוחד לפי תקנה 9ג'
250	דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר
252	נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח)
253	נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח)
254	נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח)
256	מידע נוסף

EXCELLENCE ACROSS DECADES

זכיונות • יזמות בנדל"ן • פרויקטים למבנים ותשתיות • הפעלה, שירות ואחזקה

---

דוח מיוחד לפי תקנה 9ג'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 31 בדצמבר 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים (להלן: דוחות מאוחדים), המוצגים בהתאם לתקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל-1970.

עיקרי המדיניות החשבונאיות שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בביאור 2 לדוחות הכספיים המאוחדים.

EXCELLENCE ACROSS DECADES

זכיונות יזמות בנדל"ן פרויקטים למבנים ותשתיות הפעלה, שירות ואחזקה

---

EY

Shape the future with confidence

+972-3-6232525 טל. +972-3-5622555 פקס +972-3-56492102 ey.com

לכבוד
בעלי המניות של חברת אלקטרה בע"מ

א.ג.נ.,

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד
לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970

חוות הדעת
ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 של אלקטרה בע"מ (להלן: "החברה") ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך (להלן: "המידע הכספי הנפרד"). לא ביקרנו את המידע הכספי הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הינה כ-34 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025, וחלקה של החברה ברווחי אותן חברות הינו בסך של כ-2.3 מיליון ש"ח לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025. הדוחות הכספיים של אותה חברה בוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים שדוחותיהם המצאו לנו ווחות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותה חברה, מבוססת על דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים.

לדעתנו, בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון מבקרים אחרים, המידע הכספי הנפרד הוכן, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.

בסיס לחוות הדעת
ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון (דרך פעולתו של רואה חשבון), התש"ל-1973. חובותינו על פי תקנים אלו מתוארות בפיסקת חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של המידע הכספי הנפרד. אנו בלתי תלויים בחברה בהתאם להוראות הדין החלות בישראל בעניין אי תלות ומניעת ניגוד עניינים של רואה החשבון המבקר בישראל. כמו כן, קיימנו את חובות האתיקה האחרות שלנו בהתאם לחוק רואי חשבון, תש"ו-1955, ותקנות מכוחו. אנו סבורים שראיות הביקורת אשר הושגו לרבות דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים הן נאותות ומספיקות על מנת להוות בסיס לחוות דעתנו.

חובות של הדירקטוריון וההנהלה לדוחות הכספיים
הדירקטוריון וההנהלה אחראים להכנה ולהצגה נאותה של הדוחות הכספיים בהתאם להוראות תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970, ולבקרה הפנימית הנחוצה בהתאם לקביעת הדירקטוריון וההנהלה על מנת לאפשר הכנת מידע כספי נפרד ללא הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות.

בהכנת המידע הכספי הנפרד, הדירקטוריון וההנהלה אחראים להעריך את יכולת החברה להמשיך ולפעול כעסק חי, לתת גילוי, ככל שנדרש, לעניינים הקשורים לעסק חי וליישם בסיס חשבונאי של עסק חי, אלא אם הדירקטוריון וההנהלה מתכוונים לפרק או להפסיק את פעילות החברה, או שאין להם חלופה מציאותית אחרת מלבד זאת.

חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של הדוחות הכספיים
המטרות שלנו הן להשיג מידה סבירה של ביטחון כי המידע הכספי הנפרד אינו כולל הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות, ולתת דוח רואה החשבון המבקר הכולל את חוות דעתנו. מידה סבירה של ביטחון היא רמה גבוהה של ביטחון, אך היא אינה מהווה ערובה לכך שביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל תגלה תמיד הצגה מוטעית מהותית כאשר היא קיימת. הצגות מוטעות יכולות לנבוע מתרמית או מטעות והן נחשבות מהותיות אם, בנפרד או במצטבר, ניתן לצפות באופן סביר שהן ישפיעו על ההחלטות הכלכליות של משתמשים אשר התקבלו על בסיס המידע הכספי הנפרד.

250

---

EY

Shape the future with confidence

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com

קוט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

בביקורת המבוצעת, לרבות הסתמכות על רואי חשבון מבקרים אחרים, בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, אנו מפעילים שיקול דעת מקצועי ושומרים על ספקנות מקצועית במהלך הביקורת. בנוסף אנו:

• מזהים ומעריכים את הסיכונים להצגה מוטעית מהותית בדוח הכספי הנפרד, בין שמקורה בתרמית או בטעות, מתכננים ומבצעים נוהלי ביקורת במענה לאותם סיכונים, ומשיגים ראיות ביקורת נאותות ומספיקות על מנת לבסס חוות דעתנו. הסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מתרמית גבוה יותר מהסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מטעות, שכן תרמית עלולה להיות כרוכה בקנוניה, זיוף, השמטות מכוונות, מצג שואו בזדון או עקיפה של בקרה פנימית.

• משיגים הבנה של הבקרה הפנימית הרלוונטית לביקורת על מנת לתכנן נוהלי ביקורת מתאימים בנסיבות העניין, אך לא לצורך מתן חוות דעת על אפקטיביות הבקרה הפנימית של החברה.

• מעריכים את נאותות המדיניות החשבונאית שיושמה ואת סבירותם של האומדנים החשבונאיים והגילויים הקשורים אשר נעשו על ידי הדירקטוריון והנהלה.

• מגיעים למסקנה בקשר לנאותות קביעת הדירקטוריון והנהלה בדבר קיומה של הנחת העסק החי, וכן, בהתבסס על ראיות הביקורת אשר השגנו, האם קיימת אי ודאות מהותית הקשורה לאירועים או מצבים העלולים להטיל ספקות משמעותיים ביכולתה של החברה להמשיך כעסק חי. אם הגענו למסקנה כי קיימת אי ודאות מהותית, נדרש מאיתנו להפנות את תשומת הלב בדוח רואה החשבון המבקר שלנו לגילויים הקשורים למידע הכספי הנפרד או, אם גילויים אלו אינם מספקים, לכלול שינוי מהנוסח האחיד בחוות דעתנו. מסקנותינו מבוססות על ראיות ביקורת אשר הושגו עד למועד דוח רואה החשבון המבקר שלנו. יחד עם זאת, אירועים או מצבים עתידיים עלולים לגרום לחברה שלא להמשיך לפעול כעסק חי.

• מעריכים את ההצגה בכללותה, המבנה והתוכן של המידע הכספי הנפרד, לרבות הגילויים, והאם המידע הכספי הנפרד הוכן, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקנה 9ג לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- 1970.

אנו מתקשרים עם הדירקטוריון והנהלה, בין היתר, את ההיקף ועיתוי הביקורת המתוכננים וממצאי ביקורת משמעותיים, לרבות ליקויים משמעותיים בבקרה פנימית שרואה החשבון המבקר מזהה במהלך הביקורת.

תל אביב 2026, 24 במרס

קוט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

251

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח)

| ליום
31 בדצמבר 2024 | ליום
31 בדצמבר 2025 | מידע נוסף | נכסים שוטפים |
| --- | --- | --- | --- |
| 403 | 426 | א | מזומנים ושווי מזומנים |
| 22 | - | | השקעות לזמן קצר |
| 206 | 213 | | לקוחות |
| 21 | 24 | | חייבים ויתרות חובה |
| 314 | 347 | | הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה |
| 87 | 95 | | מלאי |
| 185 | 129 | | יתרות חו"ז עם חברות מוחזקות |
| 1,238 | 1,234 | | |
| 96 | 119 | | נכסים לא שוטפים |
| 162 | 157 | | רכוש קבוע, נטו |
| 55 | 53 | | נכסי זכות שימוש, נטו |
| 13 | 15 | | נכסים בלתי מוחשיים, נטו |
| 34 | 40 | ד | חייבים לזמן ארוך |
| 3,400 | 3,627 | | מסים נדחים |
| 3,760 | 4,011 | | נכסים בניכוי התחייבויות המיוחסים לחברות מוחזקות נטו, לרבות מוניטין |
| 4,998 | 5,245 | | |
| 431 | 380 | ג | התחייבויות שוטפות |
| 199 | 225 | ג | אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים |
| 39 | 40 | | חלויות שוטפות של איגרות חוב |
| 275 | 348 | ג | חלויות שוטפות של התחייבויות בגין חכירה |
| 234 | 188 | ג | התחייבויות לספקים ולנותני שירותים |
| 261 | 273 | | זכאים ויתרות זכות |
| 270 | 392 | | התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה |
| 1,709 | 1,846 | | יתרות חו"ז עם חברות מוחזקות |
| 143 | 194 | ג | התחייבויות לא שוטפות |
| 955 | 999 | ג | הלוואות מתאגידים בנקאיים |
| 140 | 135 | | איגרות חוב |
| 3 | 1 | | התחייבויות בגין חכירה |
| 13 | 13 | | התחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| 143 | 143 | | התחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו |
| 86 | 88 | ד | יתרות חו"ז לא שוטפות עם חברות מוחזקות |
| 1,483 | 1,573 | | מסים נדחים |
| 1,806 | 1,826 | | |
| 4,998 | 5,245 | | |

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

| שיאמסלם
סמנכ"ל כספים | איתמר דויטשר
מנכ"ל | מיכאל זלקינד
יו"ר הדירקטוריון | 2026 במרס, 24 |
| --- | --- | --- | --- |
| | | | תאריך אישור הדוחות הכספיים |

252

---

אולקטרה
CONSIDER IT DONE

נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח)

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025	מידע נוסף
1,400	1,476	1,756	הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים
177	241	245	הכנסות מביצוע עבודות ומתן שירותים לחברות מוחזקות
1,577	1,717	2,001	סה"כ הכנסות
1,447	1,571	1,805	עלות העבודות והשירותים
123	126	173	עלות העבודות והשירותים מחברות מוחזקות
1,570	1,697	1,978	סה"כ עלות העבודות והשירותים
7	20	23	רווח גולמי
(118)	(118)	(123)	הוצאות מכירה, שיווק, הנהלה וכלליות
93	92	101	השתתפות בהוצאות ודמי ניהול מחברות מוחזקות
2	15	16	הכנסות אחרות, נטו
274	275	217	חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו
251	264	211
258	284	234	רווח תפעולי
5	9	16	הכנסות מימון
(47)	(76)	(79)	הוצאות מימון
3	9	(3)	הכנסות (הוצאות) מימון בגין חברות מוחזקות, נטו
(39)	(58)	(66)	הוצאות מימון, נטו
219	226	168
(6)	(2)	(*)	מסים על ההכנסה
213	224	168	מיסים על ההכנסה
			רווח נקי המיוחס לחברה
			רווח (הפסד) כולל אחר המיוחס לחברה (לאחר השפעת המס):
1	(1)	1	סכומים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח או הפסד:
1	-	-	רווח (הפסד) ממדידה מחדש בגין תוכניות להטבה מוגדרת
			חלק החברה ברווח כולל אחר
1	(7)	(4)	סכומים שיסווגו או המסווגים מחדש לרווח או הפסד בהתקיים
(21)	(11)	(40)	תנאים ספציפיים:
(18)	(19)	(43)	רווח (הפסד) בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים
195	205	125	סה"כ הפסד כולל אחר המיוחס לחברה
			סה"כ רווח כולל המיוחס לחברה
			*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

*המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

253

---

אולקטרה
CONSIDER IT DONE

נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- |
| 213 | 224 | 168 |
| תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה: |
| --- |
| רווח נקי המיוחס לחברה |
| התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה: |
| התאמות לסעיפי רווח והפסד של החברה: |
| פחת והפחתות | |
| --- | --- |
| 71 | 72 |
| (2) | (1) |
| (1) | (2) |
| - | (13) |
| 19 | 16 |
| 6 | (32) |
| (2) | 7 |
| 85 | 169 |
| (274) | (275) |
| פחת והפחתות | |
| --- | --- |
| שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו | |
| רווח הון ממימוש רכוש קבוע והשקעות | |
| רווח ממימוש נכס והתחייבות מוחזקים למכירה | |
| עלות תשלום מבוסס מניות | |
| מסים נדחים, נטו | |
| שחיקת (שערוך) חייבים, התחייבויות לזמן ארוך, אגרות חוב והלוואות לחברות מוחזקות, נטו | |
| קבלת דיבידנדים מחברות מוחזקות | |
| התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת המיוחסות לחברות מוחזקות | |
| שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה: |
| --- |
| (עלייה) בלקוחות |
| ירידה (עלייה) בחייבים ויתרות חובה |
| ירידה (עלייה) בהכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה |
| עלייה במלאי |
| עלייה (ירידה) בהתחייבויות לספקים ולנתני שירותים |
| עלייה בזכאים ויתרות זכות |
| עלייה בהתחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה |
| 26 | 15 |
| --- | --- |
| (104) | (216) |
| 2 | (41) |
| (20) | (8) |
| (45) | 35 |
| 19 | 149 |
| 47 | 24 |
| (173) | (101) |
| 40 | 123 |
| מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה |
| --- |
| 40 |

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

254

---

אולקטרה
CONSIDER IT DONE

נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח)

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- |
| (188) | (362) | (175) |
| 1 | (22) | 22 |
| (28) | (39) | (49) |
| 1 | 2 | ( |
| 104 | 207 | 158 |
| - | 5 | 19 |
| (110) | (209) | (25) |
| תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה |
| --- |
| השקעה בחברות מוחזקות, נטו |
| שינוי בהשקעות לזמן קצר, נטו |
| רכישת רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים |
| תמורה ממימוש רכוש קבוע |
| החזר הלוואות שניתנו לחברות מוחזקות |
| תמורה ממימוש נכס מוחזק למכירה |
| מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה של החברה |
| () | - | (*) |
| --- | --- | --- |
| (17) | (21) | (6) |
| (85) | (83) | (94) |
| 276 | 251 | 295 |
| 80 | 340 | 250 |
| (136) | (197) | (229) |
| - | 251 | (51) |
| (41) | (135) | (205) |
| (50) | (51) | (52) |
| 27 | 355 | (92) |
| (43) | 269 | 23 |
| 177 | 134 | 403 |
| 134 | 403 | 426 |
| הנפקת הון מניות, נטו |
| --- |
| רכישת מניות אוצר, נטו |
| דיבידנדים ששולמו לבעלי מניות החברה |
| הנפקת איגרות חוב, נטו |
| קבלת הלוואות לזמן ארוך |
| פירעון איגרות חוב |
| אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים, נטו |
| פירעון הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך |
| פירעון התחייבויות בגין הכירה |
| 53 | 73 | 92 |
| --- | --- | --- |
| 3 | 30 | 4 |
| 5 | 9 | 11 |
| - | - | 1 |
| 52 | - | - |

מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון של החברה

עלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים

יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה

יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה

א. מידע נוסף על תזרימי המזומנים

מזומנים ששולמו במשך השנה בחברה עבור:

ריבית

מס הכנסה

מזומנים שהתקבלו במשך השנה בחברה עבור:

ריבית

מס הכנסה

ב. פעולות מהותיות שלא במזומן

התחייבות בגין רכישת החזקות בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברה מוחזקת

(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

255

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מידע נוסף

א. יתרת המזומנים ושווי מזומנים המיוחסת לחברה (במיליוני ש"ח):

סה"כ	ללא הצמדה	בהצמדה לאירו	לדולר	סה"כ
426	420	1	5	426
403	398	-	5	403

ב. גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה

1. פירוט ההשקעות המהותיות בקבוצות הנכסים הפיננסיים בהתאם ל-IFRS 9 המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח):

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
22	-
206	213
1	-
185	129
314	347
728	689

השקעות לזמן קצר
לקוחות
חייבים ויתרות חובה
יתרות חו"ז עם חברות מוחזקות
הכנסות לקבל מעבודות בחזי הקמה

1. תנאי הצמדה של הנכסים הפיננסיים לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל-IFRS 9 המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח):

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
704	687
24	2
728	689

ללא הצמדה
במטבע חוץ או בהצמדה לו

ג. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה

1. התחייבויות לספקים ולנותר שירותים המיוחסות לחברה (במיליוני ש"ח):

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
273	347
2	1
275	348

חובות פתוחים
המחאות לפירעון

1. זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח):

31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025
94	99
63	37
40	29
24	1
13	22
234	188

עובדים והתחייבויות אחרות בשל שכר ומשכורת
מוסדות ממשלתיים
הוצאות לשלם
התחייבויות בגין אופציית מכר למיעוט (כולל חלויות שוטפות)
אחרים

1. אשראי מתאגידים בנקאיים המיוחס לחברה:
   לחברה הלוואות מתאגידים בנקאיים הנושאות ריבית בטווח של פריים מינוס 0.3% ועד פריים. כמו כן, לחברה ניירות ערך מסחריים הנושאים ריבית בשיעור ריבית בנק ישראל בתוספת 0.25%.

256

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מידע נוסף

ג. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (המשך)

4. סיכון נזילות המיוחס לחברה:

הטבלאות שלהלן מציגות את מועדי הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי התנאים החוזיים לימים 31 בדצמבר 2025 ו-2024 (במיליוני ש"ח):

31 בדצמבר 2025	עד שנה	משנה עד שנתיים	משנתיים עד 3 שנים	מ-3 שנים עד 4 שנים	מ-4 שנים עד 5 שנים	מעל 5 שנים	טרם נקבע	סה"כ
התחייבויות לספקים ולנותר	348	-	-	-	-	-	-	348
שירותים	185	-	-	-	-	-	-	185
זכאים ויתרות זכות	273	-	-	-	-	-	-	273
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה	392	-	-	-	-	-	-	392
יתרות זכות עם חברות מוחזקות	380	138	37	19	-	-	-	574
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים	229	163	163	163	163	163	-	1,306
איגרות חוב	40	30	17	13	11	64	-	175
התחייבויות בגין חכירה	-	1	-	-	-	-	-	1
התחייבויות אחרות לזמן ארוך	332	1,847	332	217	195	174	489	3,397
31 בדצמבר 2024	עד שנה	משנה עד שנתיים	משנתיים עד 3 שנים	מ-3 שנים עד 4 שנים	מ-4 שנים עד 5 שנים	מעל 5 שנים	טרם נקבע	סה"כ
---	---	---	---	---	---	---	---	---
התחייבויות לספקים ולנותר	275	-	-	-	-	-	-	275
שירותים	231	-	-	-	-	-	-	231
זכאים ויתרות זכות	261	-	-	-	-	-	-	261
התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה	270	-	-	-	-	-	-	413
יתרות זכות עם חברות מוחזקות	431	143	-	-	-	-	-	574
אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים	197	143	131	131	131	131	-	1,185
איגרות חוב	39	28	12	12	18	18	-	179
התחייבויות בגין חכירה	-	2	-	-	1	1	-	3
התחייבויות אחרות לזמן ארוך	370	150	143	143	143	143	3,121	3,121

257

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מידע נוסף

ג. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (המשך)

5. תנאי הצמדה של התחייבויות פיננסיות המיוחסות לחברה לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל-IAS 39:

א. ההרכב (במיליוני ש"ח):

סה"כ	ללא הצמדה	במטבע חוץ או בהצמדה לו	סה"כ
31 בדצמבר 2025			3,397
התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת			3,349
31 בדצמבר 2024			3,121
התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת

ב. באשר לביטחונות ושעבודים, ראה באור 32 ד' בדוחות הכספיים המאוחדים.

ד. גילוי בדבר יתרות נכסי והתחייבויות מסים נדחים שמיוחסות לחברה וגילוי בדבר הוצאות מסים המיוחסות לחברה

1. חוקי המס החלים על החברה

חוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985

על פי החוק עד לתום שנת 2007 נמדדו התוצאות לצרכי מס בישראל כשהן מותאמות לשינויים במדד המחירים לצרכן.

בחודש פברואר 2008 התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985 המגביל את תחולתו של חוק התיאומים משנת 2008 ואילך. החל משנת 2008, נמדדות התוצאות לצרכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31 בדצמבר 2007.

תיאומים המתייחסים לרוחי הון, כגון בגין מימוש נדל"ן (שבח) וניירות ערך, ממשיכים לחול עד למועד המימוש. התיקון לחוק כולל, בין היתר, את ביטול תיאום התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף בשל פחת (לנכסים בני פחת שנרכשו לאחר שנת המס 2007) החל משנת 2008.

2. שיעורי המס החלים על החברה

שיעור מס החברות בישראל בשנים 2025, 2024 ו-2023 הינו 23%.
חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה.

3. לחברה הוצאו שומות מס סופיות עד וכולל שנת המס 2020.

258

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מידע נוסף

1. גילוי בדבר יתרות נכסי והתחייבויות מסים נדחים שמיוחסות לחברה וגילוי בדבר הוצאות מסים המיוחסות לחברה (המשך)

4. מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה הכלולים בדוחות על הרווח או הפסד (במיליוני ש"ח):

| לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2023 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2024 | לשנה שהסתיימה ביום
31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- |
| - | - | () |
| (6) | (2) | () |
| (6) | (2) | (*) |

מסים שוטפים
מסים בגין שנים קודמות ומסים נדחים, ראה גם סעיף 5 להלן

(*) סכום הנמוך מ-1 מיליון ש"ח.

5. מסים נדחים בגין סעיפים מאזניים המיוחסים לחברה (במיליוני ש"ח):

| סה"כ | הפרשי עיתוי
אחרים | זכויות עובדים | רכוש קבוע |
| --- | --- | --- | --- |
| (77) | (80) | 11 | (8) |
| (6) | (5) | 1 | (2) |
| (83) | (85) | 12 | (10) |
| 31 | 32 | (1) | - |
| (52) | (53) | 11 | (10) |
| 4 | 4 | 1 | (1) |
| (48) | (49) | 12 | (11) |

יתרה ליום 1 בינואר 2023
זקיפה לרווח הכולל

יתרה ליום 31 בדצמבר 2023
זקיפה לרווח הכולל

יתרה ליום 31 בדצמבר 2024
זקיפה לרווח הכולל

יתרה ליום 31 בדצמבר 2025
זקיפה לרווח הכולל

הנדחים מוצגים במאזן כדלקמן (במיליוני ש"ח):
נכסים לא שוטפים
התחייבויות לא שוטפות

31 בדצמבר 2024

31 בדצמבר 2025

86

88

המסים הנדחים מחושבים לפי שיעורי המס הצפויים לחול בעת המימוש, בהתאם לחוקי המס שחקיקתם הושלמה למעשה עד לתאריך הדיווח.

259

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מידע נוסף

ה. ערביות, הלוואות, דיבידנד - חברות מוחזקות

1. ערביות

החברה העמידה ערביות כלפי צדדים שלישיים להבטחת התחייבויותיהן של חברות מוחזקות בגין קווי אשראי מתאגידים בנקאיים, הבטחת ביצוע וטיב העבודות בסך של 7,052 מיליוני ש"ח.

2. הלוואות

בשנת 2009 הנפיקה חברה מוחזקת של החברה לחברה שטרי הון, שהינם בתוקף מיום 1 בינואר 2009, ומחליפים הלוואות בעלים שהיו קיימות לאותו מועד. שטרי ההון הונפקו בסך כולל של 480 מיליוני ש"ח, אינם צמודים למדד כלשהו, אינם נושאים ריבית או תשואה כלשהי והינם בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 3(י) לפקודה. שטרי ההון הונפקו לתקופה של חמש שנים לפחות.

ביום 1 במאי 2015 פרעה החברה המוחזקת שטרי הון בסך של 302 מיליוני ש"ח וזאת מתוך התזרים הנובע ממכירת ההחזקה במגדל אלקטרה. בנוסף, ומתוך מטרה לחזק את ההון העצמי של חברת הבת, העמידה החברה הלוואה בסך של 200 מיליוני ש"ח וזאת כנגד הנפקה של שטרי הון חדשים שהונפקו לתקופה של חמש שנים לכל הפחות.

בשנת 2016, על מנת להסדיר מחדש את מבנה המימון של נכסי החברה הבת, פרעה החברה המוחזקת שטרי הון בסך של 128 מיליוני ש"ח. במקביל, ומתוך כוונה של החברה לחזק את הונה העצמי של חברת הבת, החליטה החברה למחול לחברה הבת על פרעון שטרי הון נוספים בסך של 50 מיליוני ש"ח. כחלק מהסדרת מבנה המימון כאמור, העמידה החברה הלוואה בסך של 128 מיליוני ש"ח וזאת כנגד הנפקה של שטרי הון חדשים שהונפקו לתקופה של חמש שנים לכל הפחות.

בשנת 2017 הנפיקה חברה מוחזקת של החברה לחברה שטרי הון נוספים בסך כולל של 150 מיליוני ש"ח, אינם צמודים למדד כלשהו, אינם נושאים ריבית או תשואה כלשהי והינם בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 3(י) לפקודה. שטרי ההון הונפקו לתקופה של חמש שנים לפחות.

מאחר והחברה העמידה את שטרי ההון למימון השקעות בדל"ן יזמי בחו"ל ובישראל במספר פרויקטים במדינות שונות ובשלבי הקמה שונים, החברה שומרת לעצמה את הזכות להוסיף בתיאום עם החברה המוחזקת ולבקשתה, ובמידת הצורך (משיקולים שונים לרבות שיקולי מימון, מקורות ושימושים וחלוקת סיכונים), סעיפים כתוספת להסכמי שטרי ההון, המכפיפים ו/או קובעים את זכאותה או אי זכאותה של החברה להיפרע משטרי ההון האמורים (גם באופן יחסי מסך קרן שטרי ההון) במצבים של הפסדים שייגרמו במצבי עולם שונים בגין השקעות שבוצעו באמצעות החברה המוחזקת במישרין ובעקיפין באמצעות חברות מוחזקות שלה.

ביום 1 באוגוסט 2022, בוצעה הסבה של הלוואות במטבע רובל בסך של כ-140 מיליוני ש"ח שנתנה חברה כלולה לחברה כלולה אחרת וכן פירעון של יתרות בין חברתיות בסך של כ-59 מיליוני ש"ח וזאת כנגד פרעון של שטרי הון ויתרות בין חברתיות שוטפות מול החברה בסך כולל של כ-209 מיליוני ש"ח.

בחודש אוקטובר 2023, החברה פרעה שטרי הון בסך של כ-287 מיליוני ש"ח שהועמדו לחברה המוחזקת למימון השקעה בדל"ן בישראל ובחו"ל כנגד השקעה בחברה המוחזקת כנגד השקעה בחברה מוחזקת נוספת העוסקת ביזום דל"ן בחו"ל.

3. דיבידנדים שנתקבלו מחברות מוחזקות

בתקופת הדוח הכריזו חברות מוחזקות של החברה על חלוקת דיבידנדים בסך של כ-29 מיליוני ש"ח אשר שולמו בתקופת הדוח.

4. דיבידנדים ששולמו לבעלי המניות בתקופת הדוח

א. ביום 25 במרס, 2025, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של כ-47 מיליוני ש"ח (כ-0.61 ש"ח למניה, לאחר התאמה כתוצאה מפיצול הון המניות כאמור בבאור ו'10 להלן), אשר שולם ביום 4 במאי, 2025.

ב. ביום 26 באוגוסט, 2025, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 47 מיליוני ש"ח (כ-0.61 ש"ח למניה, לאחר התאמה כתוצאה מפיצול הון המניות כאמור בבאור ו'10 להלן), אשר שולם ביום 5 באוקטובר, 2025.

260

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מידע נוסף

1. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

1. בהתאם להסכם דמי הניהול בין החברה לבין החברות המוחזקות על ידה, החל מיום 1 בינואר 2021 שיעור ההשתתפות בהוצאות של החברות המוחזקות הינו 1% מהכנסות של כל חברה מוחזקת.

2. לפירוט בדבר הליכים משפטיים בהם מעורבת החברה, ראה ביאור 32א' לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

3. בחודש אפריל 2025 אישרו ועדת התגמול ודירקטוריון החברה רכישת פוליסה לביטוח אחריותם של דירקטורים ונושאי משרה בחברה. לפרטים ראה באור 36י' בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

4. ביום 14 במאי, 2025, חתמה החברה עם שנהב מימון נתניה בי או טי בע"מ, על הסכם למכירת מלוא החזקות החברה בחברת קמפוס אלקטרום בע"מ. לפרטים ראה באור 20ד' בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

5. ביום 25 במאי, 2025, החליטה רשות ניירות ערך להאריך את התקופה להצעת ניירות ערך על-פי תשקיף המדף של החברה מיום 31 במאי, 2023, עד ליום 30 במאי, 2026.

6. ביום 27 במאי, 2025, החליט דירקטוריון החברה לאשר מחדש את המשך יישומה של מדיניות חלוקת הדיבידנד שאומצה על יד, בהתאם למדיניות החברה לשתף את בעלי המניות ברווחי החברה. לפרטים ראה באור 33ז' בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

7. ביום 27 במאי, 2025, דירקטוריון החברה אישר הקצאה פרטית של 78,440 כתבי אופציה בלתי סחירים ובלתי עבירים (לאחר התאמה כתוצאה מפיצול הון המניות כאמור בבארו 10' להלן), הניתנים למימוש למניות רגילות של החברה ללא תמורה למנהל בקבוצה, שאינו מנכ"ל החברה ואינו דירקטור.

8. ביום 7 בספטמבר, 2025, התקשרה החברה עם קרן תשתיות לישראל - תש"י להכנסתה כמשקיעה באלקטרה אפיקים בע"מ ובאלקטרה מוטורס בע"מ. לפרטים ראה באור 32ב'(5) בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

9. ביום 21 בספטמבר, 2025, דירקטוריון החברה אישר הקצאה פרטית של 159,020 כתבי אופציה בלתי סחירים ובלתי עבירים (לאחר התאמה כתוצאה מפיצול הון המניות כאמור בבארו 10' להלן), הניתנים למימוש למניות רגילות של החברה ללא תמורה לנושא משרה בקבוצה, שאינו מנכ"ל החברה ואינו דירקטור.

10. ביום 30 בספטמבר, 2025, האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה החליטה לאשר את ביטול הערך הנקוב למניה ואת פיצול הון המניות של החברה ביחס של 1:20 באופן שכל מניה רגילה אחת (1) של החברה תפוצל לעשרים (20) מניות רגילות של החברה (להלן: "פיצול הון המניות"). לאחר פיצול הון המניות, ההון הרשום של החברה הינו 100,000,000 מניות רגילות, ללא ערך נקוב.

בעקבות פיצול הון המניות בוצעה התאמה לכלל ניירות הערך הממירים הקיימים של החברה באופן בו כל נייר המיר אחד (1), לפי העניין, פוצל לעשרים (20) ניירות ערך המירים של החברה ומחיר המימוש של כל נייר ערך אחד קטן בהתאמה.

1. ביום 8 בדצמבר, 2025, קיבלה החברה הודעה מועדת המכרזים לפרויקט מס הגודש במטרופולין דן לפיה הצעתה של החברה נבחרה כזוכה במכרז לתכנון, הקמה, הפעלה ותחזוקה של פרויקט מס גודש לתקופה כוללת של כ-22 שנים. לפרטים נוספים ראה באור 32ב'(6) בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

2. ביום 5 בינואר, 2026, הונפקו 400 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה ו') נוספות בתמורה כוללת ברוטו בסך של כ-351 מיליון ש"ח ביבית שנתית אפקטיבית קבועה של כ-4.83%.

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

מידע נוסף

1. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה (המשך)

1. ביום 28 בפברואר, 2026, החל מבצע צבאי רחב היקף של מדינת ישראל וארצות הברית נגד איראן, אשר הוביל להאטה בפעילות העסקית במשק הישראלי, בין היתר בעקבות הגבלות על העורף וגיוס אנשי מילואים. לפירוט נוסף, ראה ביאור ג' בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

2. ביום 2 במרס, 2026, אשררה מעלות S&P את דירוג החברה ואגרות החוב (סדרות ד', ה' ו-ו') בדירוג A+ \Stable ודירוג טווח קצר בדירוג A-1.

3. במועד אישור הדוחות הכספיים אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 26 מיליון ש"ח (כ-0.34 ש"ח למינה).

262

---

אולקוביה

CONSIDER IT DONE

פרק ד'

פרטים נוספים על התאגיד

פרק ד'	פרק ד'
263	264
2610: תמצית דוחות רווח והפסד של החברה לכל אחד מהרבעונים בשנת 2025	264
26110: שימוש בתמורת ניירות הערך	264
26111: רשימת השקעות בחברות בת מהותיות המוחזקות במישרין על-ידי החברה, לתאריך המאזן	264
264	265
26120: שינויים בהשקעות בחברות בת ובחברות כלולות	265
26130: הוצאות (הכנסות) של חברות בת והכנסות (הוצאות) התאגיד מהן (באלפי ש"ח)	266
26131: מסחר בבורסה - נייע שנרשמו למסחר והפסקות מסחר	266
26132: תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה	267
26133: השליטה בתאגיד	267
26134: עסקאות עם בעל שליטה	267
26135: החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה	267
26136: הון רשום, הון מונפק וניירות ערך המירים למועד הדוח	267
26137: מרשם בעלי המניות של התאגיד	267
26138: מען רשום ופרטיו של התאגיד	268
26139: הדירקטורים של התאגיד ליום הדוח	26
26140: נושאי משרה בכירה של התאגיד ליום הדוח	26
26141: מורשה חתימה עצמאי	26
26142: רואה החשבון של התאגיד	27
26143: שינוי תקנון החברה	28
26144: המלצות והחלטות דירקטוריון, החלטות אסיפה כללית מיוחדת של החברה	29
26145: החלטות החברה בדבר פטור, ביטוח או התחייבות לשיפוי לנושא משרה שבתוקף בתאריך הדוח	29

---

2025.10

תמצית דוחות רווח והפסד של החברה לכל אחד מהרבעונים בשנת 2025

לפרטים ראו סעיף 3 לדוח הדירקטוריון.

תקנה 10ג: שימוש בתמורת ניירות הערך

בחודש ינואר 2025 הנפיקה החברה 350,000,000 ש"ח ערך נקוב אגרות החוב (סדרה ו'), על דרך של הרחבת סדרה. התמורה (ברוטו), בגין אגרות החוב (סדרה ו') על פי דוח הצעת המדף, מסתכמת לכ-298 מיליוני ש"ח. תמורת ההנפקה שימשה לצורך מחזור חוב פיננסי קיים ולפעילותה השוטפת של החברה.

תקנה 11: רשימת השקעות בחברות בת מהותיות המוחזקות במישרין על-ידי החברה, לתאריך המאזן

שיעור ההחזקה (באחוזים)	שיעור ההחזקה (באחוזים)	שיעור ההחזקה (באחוזים)	ערך מאזני מדווח (אלפי ש"ח)	סה"כ ע.נ.	מס' מניות	סוג מניות	שם החברה
100	100	100	179,347	40,035,157	40,035,157	רגילה	אלקטרה בניה בע"מ
100	100	100	214,731	832	832	רגילה	אלקטרה אלקו התק"ש בע"מ
100	100	100	134,508	1,000	1,000	רגילה	אלקטרה תשתיות בע"מ
100	100	100	369,254	10	1,000	רגילה	אלקטרה אפ.אם אחזקת מבנים ומערכות בע"מ
82	82	82	1,227,734	91,648,384	91,648,384	רגילה	אלקטרה מגורים בע"מ
51	51	51	134,263	0.103	103	רגילה	אפיקים בע"מ
100	100	100	205,354	100	100	רגילה	Electra USA Inc.

הלוואות ושטרי הון לחברות בת לתאריך המאזן

לפרטים ראו תקנה 13 להלן.

תקנה 12: שינויים בהשקעות בחברות בת ובחברות כלולות

א. בתקופת הדוח, רכשה 100% מהון המניות של P.J.M. intermediate, LLC (PJM), חברה קבלנית אמריקאית ותיקה המתמחה בעבודות מכוניות בתחום מיזוג האויר. לפרטים נוספים, ראו ביאור 5 לדוחות הכספיים.

ב. בתקופת הדוח, אלקטרה תשתיות רכשה 51% מהון המניות של כל אחת מהחברות, חברת טר ארמה בע"מ וחברת טר ארמה תעשיות בע"מ, העוסקות בתחום עבודות פיתוח ותשתיות. לפרטים נוספים, ראו ביאור 5 לדוחות הכספיים.

ג. בתקופת הדוח התקשרה החברה בעסקה עם קרן תשתיות לישראל להכנסתה כמשקיעה באלקטרה אפיקים בע"מ ובאלקטרה מוטורס בע"מ (ביחד: "החברת הנמכרות"), במסגרת עסקה לרכישת חלק מהמניות בחברות הנמכרות, אשר מוחזקות על ידי החברה בשיעור של 51%. במסגרת העסקה החברה תמכור, בשני שלבים, כ-16.67% מהון המניות המונפק של כל אחת מהחברות הנמכרות בתמורה לסך כולל של כ-163 מיליוני ש"ח, כך שבמועד השלמת העסקה תחזיק החברה ב-33.33% מהון המניות המונפק של כל אחת מהחברות הנמכרות. לפרטים נוספים ראו ביאור 32(ב') לדוחות הכספיים.

ד. בתקופת הדוח הושלמה עסקה למכירת מלוא החזקות החברה בחברת קמפוס אלקטרום בע"מ, חברה העוסקת במימון, תכנון, הקמה ותחזוקה של מבנה משרדים ממשלתי בקריית הממשלה המחוזית בנתניה. לפרטים נוספים ראו ביאור 20ד לדוחות הכספיים.

מלבד האמור לעיל, בתקופת הדוח לא היו שינויים מהותיים בהשקעות בחברות בנות וחברות כלולות.

1 שווי מאזני מאוחד בחברות הרלוונטיות כפי שמופיע בדוח הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר, 2025.

2 הנתון הינו בדולר ארה"ב.

264

---

תקנה 13: הוצאות (הכנסות) של חברות בת והכנסות (הוצאות) התאגיד מהן (באלפי ש"ח)

שם החברה	רוח נקי (הפסד)	דמי ניהול^{3}	דיבידנד	דמי ניהול^{5}	ריבית והפרשי הצמדה	דיבידנד	דמי ניהול^{6}	ריבית והפרשי הצמדה (*)
אלקטרה בניה בע"מ	33,448	-	24,152	(7,483)	-	-	-	(2,058)
אלקטרה אלקו התק"ש בע"מ	19,983	-	6,697	(11)	-	-	-	-
אלקטרה תשתיות בע"מ	(69,212)	-	14,030	2,473	-	-	-	-
אלקטרה אפ.אם אחזקת מבנים ומערכות בע"מ	64,281	-	21,494	880	-	-	-	-
אלקטרה מגורים בע"מ	15,817	-	7,877	-	-	-	-	-
אלקטרה אפיקים בע"מ	26,782	-	5,000	17,531	-	-	-	381
Electra USA Inc.	27,288	-	6,075	-	-	-	-	1,462

אומדן נכון ליום אישור הדוחות הכספיים.

קשרים בין חברות הקבוצה (באלפי ש"ח)

יתרת החובה (זכות) של החברה עם החברה המוחזקת^{4}	סך ההלוואות שניתנו לחברה המוחזקת ולחברות המוחזקות על ידה
	עם מועד פירעון			ללא מועד פירעון	סך ההשקעה במניות החברה המוחזקת	ללא מועד פירעון
	מועד הפירעון	שיעור הריבית	יתרה ליום המאזן
(185,194)	-	-	-	-	30,000	אלקטרה בניה בע"מ
2,074	-	-	-	-	17,371	אלקטרה אלקו התק"ש בע"מ
28,218	-	-	-	100,000	260,491	אלקטרה תשתיות בע"מ
17,169	-	-	-	-	74,381	אלקטרה אפ.אם אחזקת מבנים ומערכות בע"מ
(298)	-	-	-	-	592,850	אלקטרה מגורים בע"מ
2,160	31/03/2027	לפי סעיף 3^{י3} לפקודת מס הכנסה	51,815	-	75,052	אלקטרה אפיקים בע"מ
(1,950)	31/12/2027	2%	322,445	-	141,010	Electra USA Inc.

לענין ערביות – ראו באור 32^ג3 לדוחות הכספיים.

שם החברה	יתרת מסגרת האשראי שהעמדה החברה לחברה המוחזקת והסכום שנועל	סך נכסי החברה ששועבדו כנגד התחייבויות החברה המוחזקת	היקף ההלוואות שקיבלה החברה המוחזקת לגביהן יש אמות מידה	היקף ההלוואות שקיבלה החברה המוחזקת לנביהן יש אמות מידה	היקף ההלוואות שקיבלה החברה המוחזקת
אלקטרה בניה בע"מ	-	-	-	-	-
אלקטרה בניה בע"מ	-	-	-	-	-
אלקטרה אלקו התק"ש בע"מ	-	-	-	-	-
אלקטרה תשתיות בע"מ	-	35,830	-	-	-
אלקטרה אפ.אם אחזקת מבנים ומערכות בע"מ	-	-	-	-	-
אלקטרה מגורים בע"מ	-	-	-	-	-
אלקטרה אפיקים בע"מ	-	484,854	-	-	46,255
Electra USA Inc.	-	46,255	-	-	-

3 כולל השתתפות בהוצאות.
4 יתרת החו"ז כוללת לרוב את השירותים השונים המשולמים עבור חברות בת (גיוס והשמה, הדרכות, הוצאות משפטיות, נסיעות לחו"ל וכו'), ריבית לשלם בנין הלוואות, דמי ניהול והשתתפות בהוצאות ודיבידנד לקבל.

265

---

תקנה 20: מסחר בבורסה - נייע שנרשמו למסחר והפסקות מסחר

במהלך שנת 2025 הנפיקה החברה מניות כתוצאה ממימוש של אופציות (לא סחירות) על ידי עובדים של החברה.

בתקופת הדוח הופסק המסחר בניירות הערך של החברה לתקופה קצובה, עקב פרסום הדוחות הכספיים השנתיים של החברה.

לפרטים נוספים בדבר שינויים בהון החברה ראו ביאור 33 לדוחות הכספיים.

תקנה 21: תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה

להלן פירוט התגמולים כפי שהוכרז בדוחות הכספיים לשנת 2025, לכל אחד מחמשת בעלי התגמולים הגבוהים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה או בחברת בת, ואשר ניתנו להם בקשר עם כהונתם בחברה או בחברת בת, וכן לבעלי עניין ולדירקטורים (באלפי ש"ח):

סה"כ	תגמולים בעבור שירותים אחר	תגמולים בעבור שירותים דמי ניהול	תגמולים בעבור שירותים מענק	תגמולים בעבור שירותים מענק	תגמולים בעבור שירותים שכר	תגמולים בעבור שירותים שכר	פרטי מקבל התגמולים שיעור החזקה בהון %	פרטי מקבל התגמולים התאגיד %	פרטי מקבל התגמולים שס	פרטי מקבל התגמולים
7,706	---	7,706	---	---	---	45.6	---	---	בעלת שליטה	אלקן בע"מ
15,157	308	---	4,569	6,600	3,680	0.22	100%	---	מנהל כללי	איתמר דויטשר
7,614	227	---	1,586	3,400	2,401	---	100%	---	מנכ"ל אלקטרה Building ויו"ר אלקטרה בניה	עמית מור
5,691	155	---	1,154	2,400	1,982	---	100%	---	מנכ"ל אלקטרה FM	דניאל מילוא
4,955	204	---	1,185	1,900	1,666	---	100%	---	סמנכ"ל משאבי אנוש ומינהל	גד אגמון
4,935	48	1,833	1,154	1,900	---	---	100%	---	סמנכ"ל כספים	שי אמסלם

1. לפרטים בדבר הסדר דמי ניהול לאלקן בע"מ, ראו ביאור 36 ו' לדוחות הכספיים.

2. לפרטים בדבר הסכם העסקתו של מנכ"ל החברה ראו ביאורים 33, ח' ו-36° לדוחות הכספיים. סכום עלות תשלום מבוסס מניות נזקק כהוצאה בדוחות הכספיים בהתאם להוראות IFRS2 ולא באופן לינארי. סכום ההוצאה הממוצע השנתי מסתכם בכ-6 מיליוני ש"ח לשנה, במשך ארבע שנים, החל ממועד ההענקה.

3. על פי תנאי העסקתו זכאי מר עמית מור, למשכורת חודשית (ברוטו) בסך 120 אלפי ש"ח, כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן. המשכורת החודשית ברוטו למועד הדוח לאחר הצמדה כאמור מסתכמת לכ-129 אלפי ש"ח. כן זכאי מר מור למענק שנתי בשיעור 1.5% מהרווח לפני מס של הפעילות המנוהלת על ידי, כפי שנכלל בדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה, בכפוף לתקרה שנתית בסך של 3.4 מיליוני ש"ח. לפרטים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור 33 מ' לדוחות הכספיים. במקרה של פיטורין או פרישה או יציאה לפנסיה, זכאי מר מור להודעה מוקדמת של שישה חודשי עבודה מהחברה. כמו כן, בעת סיום יחסי העבודה יהיה זכאי מר מור למענק הסתגלות בגובה שלוש משכורות חודשיות, כולל תנאים נלווים.

4. על פי תנאי העסקתו זכאי מר דניאל מילוא, למשכורת חודשית (ברוטו) בסך 95 אלפי ש"ח, כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן. המשכורת החודשית ברוטו למועד הדוח לאחר הצמדה כאמור מסתכמת לכ-101 אלפי ש"ח. כן זכאי מר מילוא למענק שנתי בשיעור 4.25% מהרווח לפני מס של אלקטרה FM, כפי שנכלל בדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה, בכפוף לתקרה שנתית בסך של 2.4 מיליוני ש"ח. לפרטים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור 33 מ' לדוחות הכספיים. במקרה של פיטורין או פרישה או יציאה לפנסיה, זכאי מר מילוא להודעה מוקדמת של שישה חודשי עבודה מהחברה.

266

---

267

1. על פי תנאי העסקתו זכאי מר גד אגמון, למשכורת חודשית (ברוטו) בסך 83.3 אלפי ש"ח, כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן. המשכורת החודשית ברוטו למועד הדוח לאחר הצמדה כאמור מסתכמת לכ-88 אלפי ש"ח. כן זכאי מר אגמון למענק שנתי בשיעור 0.8% מהרווח לפני מס של החברה, בהתאם לדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה, בכפוף לתקרה שנתית בסך של 1.9 מיליוני ש"ח. לפרטים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור 33' לדוחות הכספיים. במקרה של פיטורין או פרישה או יציאה לפנסיה, זכאי מר אגמון להודעה מוקדמת של שישה חודשי עבודה מהחברה. כמו כן, בכל מקרה של הפסקת עבודה יהיה זכאי מר אגמון למענק הסתגלות בגובה שלוש משכורות חודשיות.

2. מר אמסלם מספק לחברה שירותי ניהול עבור מילוי תפקיד של סמנכ"ל כספים בחברה. השירותים ניתנים על ידי מר אמסלם עצמו, דרך חברה פרטית בבעלותו. התמורה החודשית עבור שירותי הניהול (לפני מע"מ) משקפת שכר ברוטו בסך 83.3 אלפי ש"ח, כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן (שכר ברוטו בסך של כ-88 אלפי ש"ח נכון למועד הדוח), בתוספת הטבות נלוות ותנאים סוציאליים מקובלים בחברה, כמפורט להלן. כן זכאי מר אמסלם למענק בשיעור של 0.8% מהרווח לפני מס של החברה, בהתאם לדוחות הכספיים המבוקרים והמאוחדים של החברה, בכפוף לתקרה שנתית בסך של 1.9 מיליוני ש"ח. לפרטים בדבר תוכנית האופציות ראו ביאור 33' לדוחות הכספיים. במקרה של סיום ההתקשרות, זכאי מר אמסלם להודעה מוקדמת של שישה חודשים מהחברה. כמו כן, בכל מקרה של סיום ההתקשרות יהיה זכאי מר אמסלם למענק הסתגלות בסכום השווה לסכום התמורה החודשית כפול 3 בצירוף מע"מ כדין.

הערה:

כל נושאי המשרה המפורטים לעיל (למעט החברה בבעלות מר אמסלם, כמפורט בסעיף (6) לעיל), זכאים להטבות נלוות ותנאים סוציאליים כגון: ביטוח מנהלים/קרן פנסיה, קרן השתלמות, גילום המס על הפרשות לפנסיה וקרן השתלמות מעבר לתקרה, ביטוח אובדן כושר עבודה, מחלה והבראה כמקובל. בנוסף, כל נושאי המשרה המפורטים לעיל (לרבות מר אמסלם), זכאים לרכב מנהלים או תשלום חלף רכב, החזר הוצאות תקשורת, החזר הוצאות אש"ל בגין שהות בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה, ביטוח רפואי לעובד ולבני משפחתו, כולל ילדים עד גיל 30 במסגרת פוליסת הקולקטיב של החברה, ימי חופשה שנתית, ואף אחד מהם לא מקבל דמי ייעוץ, עמלה, ריבית, דמי שכירות או תגמול אחר מהחברה או מחברות הבת.

גמול דירקטוריים

החברה משלמת לשלושת הדירקטורים החיצוניים בחברה גמול שנתי וגמול השתתפות בהתאם לסכומים המרביים, על פי התוספת השנייה והשלישית לתקנות החברות (כללים בדבר גמול הוצאות לדירקטור חיצוני), התש"ס-2000 ("תקנות הגמול"), בהתאם לדרגה בה מסווגת החברה כמפורט בתקנות הגמול.

עלות כהונתם של חברי הדירקטוריון האמורים, הסתכמה בשנת 2025 בסך של כ-716 אלפי ש"ח.

יודגש כי דירקטוריון החברה אישר כי השכר והתגמול שניתן לכל אחד מנושאי המשרה ובעלי העניין המפורטים לעיל בגין שנת 2025 הינו סביר והוגן. יצוין כי למעט הדירקטורית החיצונית, כל מקבלי השכר המפורטים לעיל הינם גברים.

תקנה 21: השליטה בתאגיד

בעלת השליטה בתאגיד היא אלקו בע"מ ("אלקו") המחזיקה ב-45.60% ממניות החברה. אלקו הינה חברה ציבורית שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ, שהינה בשליטת האחים ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד המחזיקים יחידי, נכון למועד הדוח, במישרין, בכ-63.50% מזכויות ההצבעה באלקו בע"מ.

תקנה 22: עסקאות עם בעל שליטה

לפרטים ראו ביאור 36 לדוחות הכספיים.

תקנה 24(א): החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה

לפרטים ראו דוח מצבת מיום 8 בינואר 2026, מספר אסמכתא: 2026-01-003302 וכן דיווחים על שינויים באחזקות בעלי עניין ונושאי משרה.

תקנה 24: הון רישום, הון מונפק וניירות ערך המינרים למועד הדוח

לפרטים ראו ביאור 33 לדוחות הכספיים.

תקנה 24: מרשם בעלי המניות של התאגיד

לפרטים ראו דוח מיידי מיום 26 בפברואר 2026 מספר אסמכתא 2026-01-018349, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

---

5

תקנה 25: מען רשום ופרטיו של התאגיד

שם התאגיד: אלקטרה בע"מ
כתובת: ז'בוטינסקי 2, רמת-גן, 5250501
מספר טלפון: 03-7535676
מספר פקס: 03-7535677
דואר אלקטרוני: corpsecretary@electra.co.il
כתובת אתר: www.electra.co.il

תקנה 26: הדירקטורים של התאגיד ליום חתימת הדוח

(א) מיכאל זלקינד

מס ת.ז. 022972020
תאריך לידה 18.4.1967
מען להמצאת כתבי בית דין הגדרות 53, סביון
נתינות ישראלית
לא
בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
כן, עובד של אלקו בע"מ 7.7.2008

בגר במנהל עסקים, אוניברסיטת בוסטון, ארצות הברית.
מוסמך במנהל עסקים (MBA), אוניברסיטת קולומביה, ארצות הברית.
יו"ר דירקטוריון בחברה, יו"ר דירקטוריון בחברת גב-ים לקרקעות בע"מ, דירקטור ומנכ"ל משותף באלקו בע"מ, דירקטור במיכאל ומרסי זלקינד החזקות (1997) בע"מ, דירקטור בתיאטרון החלומות בע"מ, דירקטור באלקו אלפא בע"מ, דירקטור באלקו אירוח, דירקטור באלקטרה מוצרי צריכה (1970) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), דירקטור באלקטרה נדל"ן, דירקטור בסופרגו פאוור (2019) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), דירקטור בחברת השקעות דיסקונט בע"מ. בין החודשים יוני 2021 – מאי 2024 דירקטור בסלקום ישראל בע"מ; בין החודשים יוני 2021 - אפריל 2022 דירקטור באלקו נצ'רס בע"מ; בין החודשים יוני 2021 - נובמבר 2021 דירקטור במהדרין בע"מ; בין החודשים יולי 2021 - דצמבר 2022 דירקטור בחברה לנכסים ולבנין בע"מ.
אלקו בע"מ, אלקטרה נדל"ן בע"מ, חברת גב-ים לקרקעות בע"מ, מיכאל ומרסי זלקינד החזקות (1997) בע"מ, אלקטרה מוצרי צריכה (1970) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), אלקו אלפא בע"מ, תיאטרון החלומות בע"מ, סופרגו פאוור (2019) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), אלקו אירוח בע"מ וחברת השקעות דיסקונט בע"מ.

את של מר דניאל זלקינד, דירקטור בחברה. ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד הינם בעלי השליטה באלקו בע"מ, בעלת השליטה בחברה.
כן 5

התעסקות בחמש השנים האחרונות

מכהן כדירקטור בחברות

האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר בתאגיד

אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה במספר המזערי שקבע הדירקטוריון לפי סעיף 92(א)(12) לחוק החברות

המספר המזערי של דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית הראוי לחברה נקבע לדירקטור אחד. בפועל, במועד הדוח מכהנים שישה דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית, ועל כן כל אחד מהם בפני עצמו אינו נדרש לצורך עמידה במספר המזערי האמור.

---

269
ראו ה"ש 5 לעיל.

דניאל זלקינד (ב)

057277360	מס ת.ז.
24.7.1961	תאריך לידה
הגדרות 24, סביון	מען להמצאת כתבי בית דין
ישראלית	נתינות
לא	חברותו בוועדות הדירקטוריון
בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית	דירקטור בלתי תלוי או דחי"צ כהגדרתו בחוק החברות, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית או כשירות מקצועית, או דחי"צ מומחה
כן, עובד של אלקו בע"מ	האם הוא עובד של התאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
22.12.1997	תאריך תחילת כהונה
בוגר כלכלה, אוניברסיטת חיפה. מוסמך במנהל עסקים (MBA), אוניברסיטת נורת'ווסטון בשיתוף אוניברסיטת תל-אביב.	השכלה
דירקטור בחברה, יו"ר דירקטוריון באלקטרה מוצרי צריכה (1970) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), יו"ר דירקטוריון בסופרגו פאוור (2019) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), דירקטור באלקטרה נדל"ן בע"מ, דירקטור בתיאטרון החלומות בע"מ, דירקטור באלקו אלפא בע"מ, דירקטור באלקו אירוח בע"מ, דירקטור ומכ"ל משותף באלקו בע"מ. אלקו בע"מ, אלקטרה נדל"ן בע"מ, אלקטרה מוצרי צריכה (1970) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), תיאטרון החלומות בע"מ, אלקטרה סופרגו פאוור (2019) בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), אלקו אירוח בע"מ, אלקו אלפא בע"מ. אח של מר מיכאל זלקינד, יו"ר הדירקטוריון. ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד הינם בעלי השליטה באלקו בע"מ, בעלת השליטה בחברה.	התעסקותו בחמש השנים האחרונות
011189776	מס ת.ז.
04.07.1961	תאריך לידה
משה ברזני 1, תל אביב	מען להמצאת כתבי בית דין
ישראלית	נתינות
ביקורת, דוחות כספיים, תגמול, סייבר	חברותה בוועדות הדירקטוריון
דחי"צית, בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית	דירקטורית בלתי תלויה או דחי"צית כהגדרתו בחוק החברות, בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית או כשירות מקצועית, או דחי"צית מומחית
לא	האם היא עובדת של התאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
4.2.2022	תאריך תחילת כהונה
תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים (B.A.) – מדרשת רופין. תואר שני בכלכלה חקלאית ובמנהל עסקים (M.B.A.) האוניברסיטה העברית, הפקולטה לחקלאות, רחובות. קורס גישור, קבוצת גבים. קורס דירקטורים ונושאי משרה, אוניברסיטת רייכמן (המרכז הבינתחומי הרצליה). בנק הפועלים – מנהלת יחידת אשראי חו"ל בחטיבה הבינלאומית, פיקוח על פעילות האשראי הבינלאומית של הבנק עד חודש ספטמבר 2021.	השכלה
התעסקותה בחמש השנים האחרונות	התעסקותה בחמש השנים האחרונות

---

270

```markdown
ועד מנהל ויצו העולמית. יו"ר ועדת אשראי אלטשולר שחם
בע"מ

התחנות כדירקטורית בחברות

לא
התחנות
כן

(ד) אברהם ישראלי

מס ת.ז.
58027053
תאריך לידה
27.3.1963
מען להמצאת כתבי בית דין
ניסים אלוני 5, תל אביב
יתרונות
ישראלית
חברותו בוועדות כדירקטוריון
לא
בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
דירקטור בלתי תלוי או דח"צ כהגדרתו בחוק
החברות, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
או כשירות מקצועית, או דח"צ מומחה
כן, עובד של אלקו בע"מ

4.2.2019
מוסמך במשפטים מהאוניברסיטה העברית בירושלים,
בעל רישיון עו"ד מלשכת עו"ד בישראל,
מוסמך במנהל עסקים (MBA) מ-INSEAD-ג Fontainebleau
שבצרפת ובוגר קורס ניהול מתקדם AMP - Advanced
שבצרפת ובוגר קורס ניהול מתקדם AMP - Advanced
אראייב. תארים דירקטורית, שבחרת פרטיות בקבוצה זו,
משנה למנכ"ל באלקו בע"מ ; דירקטור בחברה ; סמנכ"ל
פיתוח עסקי באלקו בע"מ (עד לחודש מרס 2021), דירקטור
בפריזמה אחזקות בע"מ ובחברות קבוצת אלקו בע"מ כמפורט
להלן. בנוסף, עד חודש ינואר 2022 כיהן כיו"ר דירקטוריון
אלקטרה נדל"ן בע"מ.
דירקטור בחברה, דירקטור באלקטרה מוצרי צריכה (1970)
בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), סופרנו פאוור (2019)
בע"מ (וחברות פרטיות בקבוצה זו), תיאטרון החלומות בע"מ,
אלקו אירוח בע"מ, אלקו אלפא בע"מ, פריזמה אחזקות
בע"מ.

לא
כן

(ה) אלדד אברהם

מס ת.ז.
033670498
תאריך לידה
27.12.1976
מען להמצאת כתבי בית דין
סמטת מעיין חרוד 8 רמת השרון
יתרונות
ישראלית
חברותו בוועדות כדירקטוריון
ביקורת, דוחות כספיים, תגמול
דח"צ, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
או כשירות מקצועית, או דח"צ מומחה

(ה) אברהם יוצא

---

271
ראו ה"ש 5 לעיל.
ראו ה"ש 5 לעיל.
10

האם הוא עובד של התאגיד, חברת בת, חברה
קשורה או של בעל עניין
30.4.2024
תאריך תחילת כהונה
השכלה
בוגר כלכלה ולוגיסטיקה מאוניברסיטת בר-אילן
בוגר קורס גישור ויישוב סכסוכים
בוגר קורס דירקטורים, הפקולטה לניהול, אוניברסיטת תל אביב
בוגר קורס ניתוח דוחות כספיים ב- SRI
דחי"צ בנפש חברה ישראלית לנפש בע"מ, דחי"צ בפייטון
תעשיות בע"מ, דחי"צ בקנדה גלובל (ט.ו) בע"מ, דירקטור
במרילון טכנולוגיה פיננסית בע"מ, דירקטור באש"מ –
תמלוגי מבצעים להשפעה והצגה פומבית, עצמאי - יועץ עסקי
וכלכלי, מכהן כחבר ועדת השקעות בעמותת עילם זכויות
המבצעים של המוזיקאים בישראל
כיהן (ואינו מכהן היום) כדירקטור בשופט של בע"מ, ישראל
קנדה, סאני תקשורת, לידר החזקות והשקעות, HAP.
דירקטור (לרבות דחי"צ) בחברות כמפורט לעיל

התעסקות בחמש השנים האחרונות
מכהן כדירקטור בחברות
האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר
בתאגיד
אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל
מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה
במספר המזערי שקבע הדירקטוריון לפי
סעיף 92(א)(12) לחוק החברות

(ו) עודד שמיר
מס ת.ז.
053528808
תאריך לידה
9.7.1955
מען להמצאת כתבי בית דין
נתינות
בוסתנאי 34, רמת השרון
ישראלית
חברותו בוועדות הדירקטוריון
ביקורת, דוחות כספיים, תגמול ובטיחות
דחי"צ, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
דירקטור בלתי תלוי או דחי"צ כהגדרתו בחוק
החברות, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית
או כשירות מקצועית, או דחי"צ מומחה
לא
האם הוא עובד של התאגיד, חברת בת, חברה
קשורה או של בעל עניין
30.4.2024
תאריך תחילת כהונה
השכלה
בוגר מדע המדינה וסוציולוגיה מאוניברסיטת בר-אילן
דחי"צ בישרס חברה להשקעות בע"מ, דירקטור בעבבל חברה
לביטוח, יו"ר תימורה קרן נדל"ן שותף כללי בע"מ, דירקטור
בנגנן בע"מ ובשער השקעות בע"מ
יו"ר באגודת המים בעמק הירד – אגודה חקלאית שיתופית
בע"מ (2015-2023), דירקטור בלתי תלוי במיליסרון בע"מ
(2013-2021)
דירקטור בחברות כמפורט לעיל

התעסקות בחמש השנים האחרונות
מכהן כדירקטור בחברות
האם הוא בן משפחה של בעל עניין אחר
בתאגיד
אם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל
מומחיות חשבונאית ופיננסית לצורך עמידה
במספר המזערי שקבע הדירקטוריון לפי
סעיף 92(א)(12) לחוק החברות

---

תקנה 26: נושאי משרה בכירה של התאגיד ליום חתימת הדוח

(א) איתמר דויטשר

058756107	מס ת.ז.
2.7.1964	תאריך לידה
מנכ"ל קבוצת אלקטרה	התפקיד בתאגיד, חברה בת,
חברה קשורה או של בעל עניין
15.1.2006	תאריך תחילת כהונה
תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן, תואר שני
במנהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן	השכלה
מנכ"ל החברה	התעסקות בחמש השנים
האחרונות
כן - בן זוג של רונית ברזילי, סמנכ"ל ויועצת משפטית בתאגיד	האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד

(ב) שי אמסלם

025218355	מס ת.ז.
29.5.1973	תאריך לידה
סמנכ"ל הכספים, דירקטור בחברות הקבוצה	התפקיד בתאגיד, חברה בת,
חברה קשורה או של בעל עניין
1.4.2022	תאריך תחילת כהונה
תואר MBA במנהל עסקים מהמכללה למנהל ותואר בוגר במנהל עסקים
(B.B) מהמכללה למנהל, התמחות בחשבונאות
סמנכ"ל כספים בסלקום ישראל בע"מ. דירקטור בחברות בנות בקבוצה	השכלה
לא	התעסקות בחמש השנים
האחרונות
אייל טוכמן	האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד

(ג) 023543036

5.6.1968	תאריך לידה
סמנכ"ל תפעול ובקרה, דירקטור בחברות הקבוצה	התפקיד בתאגיד, חברה בת,
חברה קשורה או של בעל עניין
1.8.2017	תאריך תחילת כהונה
תואר ראשון בכלכלה וחשבונאות מאוניברסיטת בן גוריון, רואה חשבון
בהסמכת מועצת רז"ח
סמנכ"ל תפעול ובקרה של התאגיד ודירקטור בחברות בת של התאגיד	השכלה
לא	התעסקות בחמש השנים
האחרונות
רונית ברזילי	האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד

(ד) 029028628

5.3.1972	מס ת.ז.
	תאריך לידה

11 בתקופת הדוח הסתיימה כהונתם כנושאי משרה בכירה של מר אייל גבאי, גב' תמר גבאי ומר אילון רוזן.

---

273
| התפקיד בתאגיד, חברה בת,
חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים
האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד | סמנכ"לית ויועצת משפטית
20.2.2006
תואר ראשון במשפטים, אוניברסיטת בר אילן
סמנכ"לית ויועצת משפטית בתאגיד
כן - בת זוג של איתמר דויטשר, מנכ"ל התאגיד |
| --- | --- |
| (ה) ניב טנגנבאום | |
| מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת,
חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים
האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד | 040594921
6.12.1980
חשב הקבוצה
1.9.2017
תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים ובוגר החוג לחשבונאות
מאוניברסיטת בר-אילן, תואר שני מוסמך במנהל עסקים התמחות במימון
(MBA) רואה חשבון בהסמכת מועצת רוייח
חשב הקבוצה
לא |
| (ו) עמי כהן | |
| מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת,
חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים
האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד | 057245334
15.9.1961
מנהל הפעילות של החברה באירופה ואפריקה, דירקטור באקלימטיק
בע"מ
1.1.2023
תואר ראשון בהנדסת מכונות מהטכניון חיפה
מנכ"ל משותף אלקטרה M&E, מנהל הפעילות של החברה באירופה
ואפריקה, דירקטור באקלימטיק בע"מ
לא |
| (ז) עמית מור | |
| מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת,
חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה | 036147882
31.3.1979
מנכ"ל אלקטרה Building, יו"ר אלקטרה בניה בע"מ, יו"ר אלקטרה אלקו
התק"ש, יו"ר אלקטרה דנקו בע"מ, יו"ר אלקטרה E&M, יו"ר אלקטרה
פתרונות חניה בע"מ, יו"ר א.צום מעליות בע"מ, יו"ר אלקטרה תעמל
אנש"ח בע"מ, יו"ר פ.ק אלקטרה בע"מ, יו"ר פ.ק אלקטרה מערכות כוח
בע"מ
-1.10.2022 מנכ"ל אלקטרה Building, יו"ר חברות בנות
תואר ראשון בהנדסת תעשיה וניהול ממכללת שנקר ותואר שני במנהל
עסקים למנהלים (Executive MBA) מאוניברסיטת בר אילן |

---

1.9.2025 12
274

התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד
(ח) שי אתרגני12

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד
(ט) גדי אגמון

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד
(ו) גדי אגמון

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד
(ז) אורן הוכברג

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד
(ח) דניאל מילוא

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד
(2022.12)

(2025.12) תואר ראשון במזרח התיכון ומדעי המדינה מאוניברסיטת חיפה, תואר שני למנהל עסקים למנהלים מאוניברסיטת ת"א.
מנהל אגף נכסים ולוגיסטיקה – בנק הפועלים משנת 2017 ועד 2022. דירקטור בחברות בנות בקבוצה.
לא

(2022.12) תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים – המכללה למנהל. שמאי מקרקעין מוסמך. סמנכ"ל פיתוח עסקי באלקטרה מגורים בע"מ עד אוקטובר 2022.
לא

(2025.12) תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים – המכללה למנהל. שמאי מקרקעין מוסמך. סמנכ"ל פיתוח עסקי באלקטרה מגורים בע"מ עד אוקטובר 2022.
לא

(2025.12) תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים – המכללה למנהל.

---

275
```markdown
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד

(יב) שרון נובק

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד

(יג) רוני לינובר

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן משפחה של נושא משרה בכירה או בעל עניין אחר בתאגיד

(יד) טל כהן

מס ת.ז.
תאריך לידה
התפקיד בתאגיד, חברה בת, חברה קשורה או של בעל עניין
תאריך תחילת כהונה
השכלה
התעסקות בחמש השנים האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או בן
משפחה של נושא משרה בכירה
או בעל עניין אחר בתאגיד

ממכ"ל ודירקטור חברת אלקטרה אפ אם אחזקת מבנים ומערכות בע"מ, ומכון כדירקטור בחברות הבנות.
18.10.2009
תואר ראשון בהנדסה אזרחית B.Sc מהטכניון. תואר שני במנהל עסקים (MBA) מאוניברסיטת דרבי ישראל.
ממכ"ל ודירקטור באלקטרה אפ אם אחזקת מבנים ומערכות בע"מ, מכון כדירקטור בחברות בנות וחברות בהחזקת התאגיד – מבט לנגב תפעול בע"מ, אלקטרה סקיורטי בע"מ, מכלול פתרונות בע"מ, טווס שמירה אבטחה ושירותי ניקיון בע"מ, אלקטרה תומר, אלקטרה קמפוס תפעול בע"מ, אלקטרה טרנט בע"מ, לינדנר מערכות בע"מ, אלקטרה אפ אם חטיבת השירות הנייד בע"מ, נכסי אריאל בע"מ.
לא

040144412
3.10.1980
מבכ"ל אלקטרה ארה"ב ודירקטור בחברות הבנות שלה
1.4.2025
תואר ראשון בכלכלה ופסיכולוגיה, אוניברסיטת טורונטו. תואר שני במנהל עסקים (MBA) דירקטור החברות הבנות.
לא

40800690
5.1.1981
מבכ"ל אלקטרה זכיינות בע"מ, דירקטורית בחברות הקבוצה
1.3.2020
במתחל עסקים מאוניברסיטת תל אביב
במשפטים וניהול מאוניברסיטת תל אביב, עו"ד
מבכ"ל אלקטרה זכיינות
לא

024481665
26.7.1969
מבכ"ל קבוצת אלקטרה אפיקים, דירקטור בחברות הבת של אלקטרה אפיקים
1.3.2023
תואר ראשון במדעי המדינה מהאוניברסיטה העברית בירושלים, תואר שני במדעי המדינה מאוניברסיטת חיפה, בוגר המכללה לביטחון לאומי, בוגר קורס דירקטורים
מבכ"ל חברת "דן בדרום" וחברת "דן באר שבע" 2018-2023
מבכ"ל קבוצת אלקטרה אפיקים 2023-היום, דירקטור בחברות הבת של אלקטרה אפיקים

---

276

האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד

(טו) לינור דלומי

מס ת.ז.
025395765
תאריך לידה
05.10.1973
המבקרת הפנימית של החברה ושל אלקו בע"מ, אלקטרה נדל"ן בע"מ,
אלקטרה מוצרי צריכה (1970) בע"מ ואלקטרה סופרנ פאוזר (2019)
בע"מ.
23.2.2023
תואר ראשון במנהל עסקים מהמסלול האקדמי של המכללה למנהל. תואר
שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן. ר"י מוסמכת.
משנת 2010 שותפה בדליט ישראל וכיום ראש חטיבת המטה - Chief
Transformation officer בדליט ישראל.
לא

התעסקותה בחמש השנים
האחרונות
האם הוא בעל עניין בתאגיד או
בן משפחה של נושא משרה
בכירה או בעל עניין אחר
בתאגיד

תקנה 26: מורשה חתימה עצמאי

זכויות החתימה בחברה קובעות כי חתימה בשם החברה, בנושאים שונים, תיעשה בידי שניים בצירוף
חותמת החברה, או ליד שמה המודפס. במסגרת הרכבי זכויות החתימה מורשים גם ה"ה מיכאל זלקינד
ודניאל זלקינד לחייב את החברה בחתימתם המשותפת. ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד, הינם בעלי
השליטה בחברה בעקיפין בשל אחזקותיהם באלקן בע"מ, ובשל כך חתימה משותפת על ידי ה"ה מיכאל
ודניאל זלקינד, נחשבת על פי דין חתימה על ידי מורשה חתימה עצמאי.

תקנה 27: רואה החשבון של התאגיד

קוסט פורר גבאי את קסירר, Ernst & Young, מנחם בגין 144, תל-אביב.

תקנה 28: שינוי תקנון החברה

בתאריך 30.9.2025 הוחלט באסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה על שינויים בתקנון החברה.
מהות השינוי נוגעת לפיצול הון מניות וביטול הערך הנקוב. לפרטים נוספים ראו דוח זימון האסיפה
מיום 26.08.2025 ודוח מיידי על שינויים בתקנון מיום 30.09.2025 (מספרי אסמכתא: 2025-01-063902
ו- 2025-01-073401, בהתאמה).

תקנה 29: המלצות והחלטות דירקטוריון, החלטות אסיפה כללית מיוחדת של החברה

(א) חלוקת דיבידנד במזומן
לפרטים ראו ביאורים 33 ו-43 ד' לדוחות הכספיים.

(ב) שינוי ההון הרשום או המונפק של התאגיד
בתאריך 30.9.2025 הוחלט באסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה על פיצול הון המניות
וביטול הערך הנקוב. לפרטים ראו ביאור 33 א' לדוחות הכספיים.

(ג) שינוי תקנון החברה
לפרטים ראו תקנה 28 לעיל.

(ד) עסקה שאינה בהתאם לתנאי שוק, בין התאגיד ובעלי עניין בו, למעט של תאגיד עם חברה-בת שלו
לפרטים אודות אישור חלקה של החברה בחלוקת פרמיות ביטוחים שונים בין חברות קבוצת אלקו
בע"מ, ראו דיווח מיידי מיום 26.11.2025 (מספר אסמכתא: 2025-01-093011).

(ה) החלטות אסיפה כללית מיוחדת
ראו דוח מיידי בדבר כינוס אסיפה שנתית ומיוחדת (בין היתר מינוי מחדש של דחי צית) מיום
26.11.2024, מספר אסמכתא 2024-01-618883, ודוח מיידי בדבר תוצאות האסיפה מיום
13.1.2025, מספר אסמכתא 2025-01-003752.
ראו דוח מיידי בדבר כינוס אסיפה מיוחדת (בין היתר אישור פיצול הון מניות החברה, ביטול הערך)

---

277
הנקוב של מניות החברה ותיקון תקנון החברה בהתאם, חידוש הענקת כתבי ההתחייבות לשיפוי דירקטורים ונושאי משרה, והענקת כתבי פטור לדירקטורים ונושאי משרה) מיום 26.08.2025, מספר אסמכתא: 2025-01-063902 ודוח מיידי בדבר תוצאות האסיפה מיום 30.09.2025, מספר אסמכתא 2025-01-073394 המובאים בדוח זה בהכללה על דרך ההפניה.

תקנה א29: החלטות החברה בדבר פטור, ביטוח או התחייבות לשיפוי לנושא משרה שבתקף בתאריך הדוח

(א) ביטוח נושאי משרה

ראו ביאור 36יי לדוחות הכספיים.

(ב) שיפוי ופטור נושאי משרה

לנושאי משרה ולדירקטורים בחברה ניתנו כתבי שיפוי וכתבי פטור מהחברה.

---

אלקטרה בע"מ

24 במרס, 2026

תאריך

---

שמות החותמים:

(1) איתמר דויטשר
(2) מיכאל זלקינד
יו"ר הדירקטוריון

תפקידם:

מנכ"ל
הצ"י

---

שאלון ממשל תאגידי – אלקטרה בע"מ

עצמאות הדירקטוריון
לא נכון	נכון
	☑	בכל שנת הדיווח כיהנו בתאגיד שני דירקטורים חיצוניים או יותר.
בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו שני דירקטורים חיצוניים אינה עולה על 90 ימים, כאמור בסעיף 363א.(ב)(10) לחוק החברות, ואולם בכל תשובה שהיא (נכון/לא נכון) תצוין תקופת הזמן (בימים) בה לא כיהנו בתאגיד שני דירקטורים חיצוניים או יותר בשנת הדיווח (ובכלל זה גם תקופת כהונה שאושרה בדיעבד, תוך הפרדה בין הדירקטורים החיצוניים השונים):
דירקטור א': 0.
דירקטור ב': 0.
מספר הדירקטורים החיצוניים המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה: 3.	.1
—	—	שיעור¹ הדירקטורים הבלתי תלויים² המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה: 3/6 (50%).
שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים שנקבע בתקנון³ התאגיד⁴: __.
☑ לא רלוונטי (לא נקבעה הוראה בתקנון).	.2

1 בשאלון זה, "שיעור" – מספר מסוים מתוך הסך הכל. כך לדוגמה 3/8.
2 לרבות "דירקטורים חיצוניים" כהגדרתם בחוק החברות.
3 לענין שאלה זו - "תקנון" לרבות על פי הוראת דין ספציפית החלה על התאגיד (לדוגמא בתאגיד בנקאי - הוראות המפקח על הבנקים).
4 חברת איגרות חוב אינה נדרשת לענות על סעיף זה.

278

---

לא נכון	נכון
	☑	בשנת הדיווח נערכה בדיקה עם הדירקטורים החיצוניים (והדירקטורים הבלתי תלויים) ונמצא כי הם קיימו בשנת הדיווח את הוראת סעיף 240(ב) ו-(ו) לחוק החברות לעניין היעדר זיקה של הדירקטורים החיצוניים (והבלתי תלויים) המכהנים בתאגיד וכן מתקיימים בהם התנאים הנדרשים לכהונה כדירקטור חיצוני (או בלתי תלוי).	.3
	☑	כל הדירקטורים אשר כיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח, אינם כפופים^{5} למנהל הכללי, במישרין או בעקיפין (למעט דירקטור שהוא נציג עובדים, אם קיימת בתאגיד נציגות לעובדים).
אם תשובתכם הינה "לא נכון" (קרי, הדירקטור כפוף למנהל הכללי כאמור) - יצוין שיעור הדירקטורים שלא עמדו במגבלה האמורה: _.	.4
	☑	כל הדירקטורים שהודיעו על קיומו של ענין אישי שלהם באישור עסקה שעל סדר יומה של הישיבה, לא נכחו בדיון ולא השתתפו בהצבעה כאמור (למעט דיון ו/או הצבעה בסיבות המתקיימות לפי סעיף 278(ב) לחוק החברות):
אם תשובתכם הינה "לא נכון" -
האם היה זה לשם הצגת נושא מסוים על ידו בהתאם להוראות סעיף 278(א) סיפה:
☐ לא ☐ כן
(יש לסמן x במשבצת המתאימה).
יצוין שיעור הישיבות בהם דירקטורים כאמור נכחו בדיון ו/או השתתפו בהצבעה למעט בסיבות כאמור בס"ק א: _.	.5

5 לעניין שאלה זו - עצם כהונה כדירקטור בתאגיד מוחזק הנמצא בשליטת התאגיד, לא ייחשב כ"כפיפות", מאידך, כהונת דירקטור בתאגיד המכהן כנושא משרה (למעט דירקטור) ו/או עובד בתאגיד המוחזק שבשליטת התאגיד ייחשב "ככפיפות" לעניין שאלה זו

---

לא נכון	נכון		.6
☑		בעל השליטה (לרבות קרובו ו/או מי מטעמו), שאינו דירקטור או נושא משרה בכירה אחר בתאגיד, לא נכח בישיבות הדירקטוריון שהתקיימו בשנת הדיווח.

אם תשובתכם הינה "לא נכון" (קרי, בעל שליטה ו/או קרובו ו/או מי מטעמו שאינו חבר דירקטוריון ו/או נושא משרה בכירה בתאגיד נכח בישיבות הדירקטוריון כאמור) – יצוינו הפרטים הבאים לגבי נוכחות כל אדם נוסף בישיבות הדירקטוריון כאמור:

זהות: מר אלי וסלי – סמנכ"ל כספים באלקו בע"מ – בעלת השליטה בחברה.
תפקיד בתאגיד (ככל וקיים): ראו לעיל.
פירוט הזיקה לבעל השליטה (אם מי שנכח אינו בעל השליטה עצמו): ראו לעיל.

האם היה זה לשם הצגת נושא מסוים על ידו: ☑ כן ☐ לא
(יש לסמן x במשבצת המתאימה).

שיעור נוכחותו^6 בישיבות הדירקטוריון שהתקיימו בשנת הדיווח לשם הצגת נושא מסוים על ידו: 0. נוכחות אחרת: 7
☐ לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה). | .6 |

6 תוך הפרדה בין בעל השליטה, קרובו ו/או מי מטעמו. 280

---

7 חברת איגרות חוב אינה נדרשת לענות על סעיף זה.

כשירות וכישורי הדירקטורים
לא נכון	נכון	נכון
	✓	בתקנון התאגיד לא קיימת הוראה המגבילה את האפשרות לסיים מיידית את כהונתם של כלל הדירקטורים בתאגיד, שאינם דירקטורים חיצוניים (לעניין זה – קביעה ברוב רגיל אינה נחשבת מגבלה).^{7}

אם תשובתכם הינה "לא נכון" (קרי, קיימת מגבלה כאמור) יצוין – | .7 |
| | | פרק הזמן שנקבע בתקנון לכהונת דירקטור: __. | .א7 |
| | | הרוב הדרוש שנקבע בתקנון לסיום כהונתם של הדירקטורים: _. | .ב7 |
| | | מנין חוקי שנקבע בתקנון באסיפה הכללית לשם סיום כהונתם של הדירקטורים: . | .ג7 |
| | | הרוב הדרוש לשינוי הוראות אלו בתקנון: ___. | .ד7 |
| | ✓ | התאגיד דאג לעריכת תוכנית הכשרה לדירקטורים חדשים, בתחום עסקי התאגיד ובתחום הדין החל על התאגיד והדירקטורים, וכן דאג לעריכת תכנית המשך להכשרת דירקטורים מכהנים, המותאמת, בין השאר, לתפקיד שהדירקטור ממלא בתאגיד.

אם תשובתכם הינה "נכון" - יצוין האם התוכנית הופעלה בשנת הדיווח: ☑ כן ☐ לא (יש לסמן x במשבצת המתאימה) | .8 |
| | ✓ | בתאגיד נקבע מספר מזערי נדרש של דירקטורים בדירקטוריון שעליהם להיות בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית. | .א.9 |

---

לא נכון	נכון
		אם תשובתכם הינה "נכון" - יצוין המספר המזערי שנקבע: 1.
ב.9		מספר הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח -
בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית^{8}: 6.
בעלי כשירות מקצועית^{9}: 0.
במקרה שהיו שינויים במספר הדירקטורים כאמור בשנת הדיווח, יינתן הנתון של המספר הנמוך ביותר (למעט בתקופת זמן של 60 ימים מקרות השינוי) של דירקטורים מכל סוג שכיהנו בשנת הדיווח.
א.10	☑	בכל שנת הדיווח כלל הרכב הדירקטוריון חברים משני המינים.
אם תשובתכם הינה "לא נכון" - יצוין פרק הזמן (בימים) בו לא התקיים האמור: ______.
בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו דירקטורים משני המינים אינה עולה על 60 ימים, ואולם בכל תשובה שהיא (נכון/לא נכון) תצוין תקופת הזמן (בימים) בה לא כיהנו בתאגיד דירקטורים משני המינים: 0.
ב.10	מספר הדירקטורים מכל מין המכהנים בדירקטוריון התאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה:
גברים: 5, נשים: 1.	—	—

8 לאחר הערכת הדירקטוריון, בהתאם להוראות תקנות החברות (תנאים ומבחנים לדירקטור בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ולדירקטור בעל כשירות מקצועית), התשס"ו – 2005.

9 ר' ה"ש 8.

282

---

ישיבות הדירקטוריון (וכינוס אסיפה כללית)

לא נכון	נכון	נכון
—	—	מספר ישיבות הדירקטוריון שהתקיימו במהלך כל רבעון בשנת הדיווח:
3. : רבעון ראשון (שנת 2025)
2. : רבעון שני
2. : רבעון שלישי
5. : רבעון רביעי
—	—	לצד כל אחד משמות הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח, יצוין שיעור10 השתתפותו בישיבות הדירקטוריון (בס"ק זה - לרבות ישיבות ועדות הדירקטוריון בהן הוא חבר, וכמצוין להלן) שהתקיימו במהלך שנת הדיווח (ובהתייחס לתקופת כהונתו):
(יש להוסיף שורות נוספות לפי מספר הדירקטורים).
שיעור
השתתפותו
בישיבות ועדות
דירקטוריון
נוספות בהן הוא
חבר (תוך ציון)
שם הועדה)	שיעור
השתתפותו
בישיבות
ועדות
תגמול11	שיעור
השתתפותו
בישיבות
ועדות
ביקורת12	שיעור
השתתפותו
בישיבות
ועדות
העדה
לבחינת
הדוחות
כספיים13	שם
הדירקטור	מיכאל זלקינד	דניאל זלקינד
---	---	---

10 ר"ה יש 2.
11 לגבי דירקטור החבר בוועדה זו.
12 לגבי דירקטור החבר בוועדה זו.
13 לגבי דירקטור החבר בוועדה זו.

283

---

לא נכון	נכון
			4/4	4/4	4/4	12/12	דבורה
אלחנטי		.12
			4/4	4/4	4/4	12/12	עודד שמיר
			4/4	4/4	4/4	12/12	אלדד אברהם
						9/10	אברהם
ישראלי
	✓	בשנת הדיווח קיים הדירקטוריון דיון אחד לפחות לעניין ניהול עסקי התאגיד בידי המנהל הכללי
ונושאי המשרה הכפופים לו, בלא נוכחותם וניתנה להם הזדמנות להביע את עמדתם.							בשנת הדיווח קיים הדירקטוריון דיון אחד לפחות לעניין ניהול עסקי התאגיד בידי המנהל הכללי
ונושאי המשרה הכפופים לו, בלא נוכחותם וניתנה להם הזדמנות להביע את עמדתם.

---

285

הפרדה בין תפקידי המנהל הכללי ויושב ראש הדירקטוריון
לא נכון	נכון
	☑	בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון.
בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון אינה עולה על 60 ימים כאמור בסעיף 363א.(2) לחוק החברות), ואולם בכל תשובה שהיא (נכון/לא נכון) תצוין תקופת הזמן (בימים) בה לא כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון כאמור: _.	.13
	☑	בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד מנהל כללי.
בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל אינה עולה על 90 ימים כאמור בסעיף 363א.(6) לחוק החברות, ואולם בכל תשובה שהיא (נכון/לא נכון) תצוין תקופת הזמן (בימים) בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל כאמור: _.	.14
		בתאגיד בו מכהן יו"ר הדירקטוריון גם כמנכ"ל התאגיד ו/או מפעיל את סמכויותיו, כפל הכהונה אושר בהתאם להוראות סעיף 121(ג) לחוק החברות.
לא רלוונטי (ככל שלא מתקיים בתאגיד כפל כהונה כאמור).	.15
	☑	המנכ"ל אינו קרוב של יו"ר הדירקטוריון.
אם תשובתכם הינה "לא נכון" (קרי, המנכ"ל הנו קרוב של יו"ר הדירקטוריון) –	.16
—	—	תצוין הקרבה המשפחתית בין הצדדים: _.	.א.16
—	—	הכהונה אושרה בהתאם לסעיף 121(ג) לחוק החברות:
בחברת איגרות חוב – אישור בהתאם לסעיף 121(ד) לחוק החברות.	.ב.16

14 בחברת איגרות חוב – אישור בהתאם לסעיף 121(ד) לחוק החברות.
15 בחברת איגרות חוב – אישור בהתאם לסעיף 121(ד) לחוק החברות.

---

לא נכון	נכון
		☐ כן
☐ לא
(יש לסמן x במשבצת המתאימה)	.17
	✓	בעל שליטה או קרובו אינו מכהן כמנכ"ל או כנושא משרה בכירה בתאגיד, למעט כדירקטור.
☐ לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה).

---

287
| ועדת הביקורת | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| לא נכון | נכון | | |
| — | — | בועדת הביקורת לֹא כִיהוּ בשנת הדיווח - | .18 |
| ☑ | ☑ | בעל השליטה או קרובו.
לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה). | .18.א. |
| ☑ | ☑ | יו"ר הדירקטוריון. | .18.ב. |
| ☑ | ☑ | דירקטור המועסק על ידי התאגיד או על ידי בעל השליטה בתאגיד או בידי תאגיד בשליטתו. | .18.ג. |
| ☑ | ☑ | דירקטור הנותן לתאגיד או לבעל השליטה בתאגיד או תאגיד בשליטתו שירותים דרך קבע. | .18.ד. |
| ☑ | ☑ | דירקטור שעיקר פרנסתו על בעל השליטה.
לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה). | .18.ה. |
| ☑ | ☑ | מי שאינו רשאי להיות חבר בוועדת ביקורת, ובכלל זה בעל שליטה או קרובו, לא נכח בשנת הדיווח בישיבות ועדת הביקורת, למעט בהתאם להוראות סעיף 115(ה) לחוק החברות. | .19 |
| ☑ | ☑ | מנין חוקי לדיון ולקבלת החלטות בכל ישיבות ועדת הביקורת שהתקיימו בשנת הדיווח היה רוב של חברי הועדה, כאשר רוב הנוכחים היו דירקטורים בלתי תלויים ואחד מהם לפחות היה דירקטור חיצוני.
אם תשובתכם הינה "לא נכון" - יצוין שיעור הישיבות בהן לא התקיימה הדרישה כאמור : — | .20 |

---

לא נכון	נכון
	✓	ועדת הביקורת קיימה בשנת הדיווח ישיבה אחת לפחות בנוכחות המבקר הפנימי ורואה החשבון המבקר ובלא נוכחות של נושאי משרה בתאגיד שאינם חברי הוועדה, לעניין ליקויים בניהול העסקי של התאגיד.	.21
	✓	בכל ישיבות ועדת הביקורת בה נכח מי שאינו רשאי להיות חבר הוועדה, היה זה באישור יו"ר הוועדה ו/או לבקשת הוועדה (לגבי היועץ המשפטי ומזכיר התאגיד שאינו בעל שליטה או קרוב).	.22
	✓	בשנת הדיווח היו בתוקף הסדרים שקבעה ועדת הביקורת לגבי אופן הטיפול בתלונות של עובדי התאגיד בקשר לליקויים בניהול עסקי ולגבי ההגנה שתינתן לעובדים שהתלוננו כאמור.	.23
	✓	ועדת הביקורת (ו/או הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים) הניחה את דעתה כי היקף עבודתו של רואה החשבון המבקר ושכר טרחתו ביחס לדוחות הכספיים בשנת הדיווח, היו נאותים לשם ביצוע עבודת ביקורת וסקירה ראויים.	.24

288

---

תפקידי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים (להלן - הועדה) בעבודתה המקדימה לאישור הדוחות הכספיים

	נכון	לא נכון
25.א.	יצוין פרק הזמן (בימים) אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר להעברת המלצות הועדה לקראת הדיון בדירקטוריון לאישור הדוחות הכספיים: 2 ימים.	———
25.ב.	מספר הימים שחלפו בפועל בין מועד העברת ההמלצות לדירקטוריון למועד הדיון בדירקטוריון לאישור הדוחות הכספיים:

דוח רבעון ראשון (שנת 2025): 2 ימים.

דוח רבעון שני: 2 ימים.

דוח רבעון שלישי: 5 ימים.

דוח שנתי: 5 ימים. | ——— |
| 25.ג. | מספר הימים שחלפו בין מועד העברת טיוטת הדוחות הכספיים לדירקטורים למועד הדיון בדירקטוריון לאישור הדוחות הכספיים:

דוח רבעון ראשון (שנת 2025): 3 ימים.

דוח רבעון שני: 3 ימים.

דוח רבעון שלישי: 5 ימים.

דוח שנתי: 5 ימים. | ——— |

289

---

.26	רואה החשבון המבקר של התאגיד השתתף בכל ישיבות הועדה והדירקטוריון, בה נדונו הדוחות הכספיים של התאגיד המתייחסים לתקופות הכללות בשנת הדיווח. אם תשובתכם הינה "לא נכון", יצוין שיעור השתתפותו:	☑
.27	בועדה התקיימו בכל שנת הדיווח ועד לפרסום הדוח השנתי, כל התנאים המפורטים להלן:	______
.28	מספר חבריה לא פחת משלושה (במועד הדיון בועדה ואישור הדוחות כאמור).
התקיימו בה כל התנאים הקבועים בסעיף 115(ב) ו-(ג) לחוק החברות (לענין כהונת חברי ועדת ביקורת).	☑ .א.27
.27 .ג.27	יו"ר הועדה הוא דירקטור חיצוני.	☑ .ג.27
.27 .ד.27	כל חבריה דירקטורים ורוב חבריה דירקטורים בלתי תלויים.	☑ .ד.27
.27.ה.27	לכל חבריה היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים ולפחות אחד מהדירקטורים הבלתי תלויים הוא בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית.	☑ .ה.27
.27 .ז.27	חברי הוועדה נתנו הצהרה עובר למינויים.	☑ .ז.27
.28 .ז.1.27	המניין החוקי לדיון ולקבלת החלטות בוועדה היה רוב חבריה ובלבד שרוב הנוכחים היו דירקטורים בלתי תלויים ובהם דירקטור חיצוני אחד לפחות.	☑ .ז.27
.28	אם תשובתכם הנה "לא נכון" לגבי אחד או יותר מסעיפי המשנה של שאלה זו, יצוין ביחס לאיזה דוח (תקופתי/רבעוני) לא התקיים התנאי האמור וכן התנאי שלא התקיים: _____.	______

---

291
| ועדת תגמול | | | |
| --- | --- | --- | --- |
| לא נכון | נכון | | |
| .29 | הועדה מנתה, בשנת הדיווח, לפחות שלושה חברים והדירקטורים החיצוניים היוו בה רוב (במועד הדיון בועדה).
☐ לא רלוונטי (לא התקיים דיון). | ✓ | |
| .30 | תנאי כהונתם והעסקתם של כל חברי ועדת הגמול בשנת הדיווח הינם בהתאם לתקנות החברות (כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני), התש"ס-2000. | ✓ | |
| .31 | בועדת התגמול לא כיהן בשנת הדיווח - | —— | —— |
| .א.31 | בעל השליטה או קרובו.
☐ לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה). | ✓ | |
| .ב.31 | יו"ר הדירקטוריון. | ✓ | |
| .ג.31 | דירקטור המועסק על ידי התאגיד או על ידי בעל השליטה בתאגיד או בידי תאגיד בשליטתו. | ✓ | |
| .ד.31 | דירקטור הנותן לתאגיד או לבעל השליטה בתאגיד או תאגיד בשליטתו שירותים דרך קבע. | ✓ | |

---

לא נכון	נכון	נכון
.31	✓	דירקטור שעיקר פרנסתו על בעל השליטה.
☐ לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה).
.32	✓	בעל שליטה או קרובו לא נכחו בשנת הדיווח בישיבות ועדת התגמול, למעט אם קבע יו"ר הועדה כי מי מהם נדרש לשם הצגת נושא מסוים.
.33	✓	ועדת התגמול והדירקטוריון לא עשו שימוש בסמכותם לפי סעיפים 267א(ג), 272(ג)(3) ו-272(ג)(1)(ג) לאישור עסקה או מדיניות תגמול, למרות התנגדותה של האסיפה הכללית.

אם תשובתכם הנה "לא נכון" יצוין –

סוג העסקה שאושרה כאמור : הקצאה של אופציות למנכ"ל החברה ואישור מדיניות התגמול.

מספר הפעמים בהן נעשה שימוש בסמכותם בשנת הדיווח : 0 | |

---

מבקר פנים

לא נכון	נכון	נכון
	✓	יו"ר הדירקטוריון או מנכ"ל התאגיד הוא הממונה הארגוני על המבקר הפנימי בתאגיד.	.34
	✓	יו"ר הדירקטוריון או ועדת הביקורת אישרו את תכנית העבודה בשנת הדיווח.*

תכנית העבודה של הביקורת הפנימית של החברה וחברות הבת נקבעת, בין היתר, על פי סקר סיכונים שבוצע בשנת 2023 והשיקולים כדלקמן: כיסוי תחומי פעילות עיקריים של החברה, מוקדי סיכון וחשיפות הידועים למבקרת הפנימית ולהנהלה, פוטנציאל לחיסכון ויעילות, מחזוריות, שינויים מהותיים שחלו בהיקף/סוגי הפעילות וביצוע ביקורות חוזרות כמעקב אחר תיקון ליקויים ויישום המלצות. תכנית העבודה של הביקורת כוללת גם את התאגידים שלחברה יש בהם החזקות מהותיות בארץ ובחו"ל. תכנית העבודה של הביקורת מוגשת לעיון ואישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה. למבקרת הפנימית שיקול דעת לסטות מתוכנית העבודה בהתאם לצורך. במהלך תקופת הדיווח, לא נבחנו עסקאות מהותיות ו/או עם צדדים קשורים ובעלי ענין.

(יש לסמן x במשבצת המתאימה).

*תכנית העבודה של הביקורת הפנימית אושרה לשנים 2023-2026. תכנית העבודה של הביקורת מוגשת לעיון ואישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה. | .35 |

293

---

לא נכון	נכון	נכון
—	—	3,678 :היקף העסקת המבקר הפנימי בתאגיד בשנת הדיווח (בשעות 15):	.36
—	☑	בשנת הדיווח התקיים דיון (בועדת הביקורת או בדירקטוריון) בממצאי המבקר הפנימי.	.37
☑	☑	המבקר הפנימי אינו בעל ענין בתאגיד, קרובו, ר"י"ח מבקר או מי מטעמו וכן אינו מקיים קשרים עסקיים מהותיים עם התאגיד, בעל השליטה בו, קרובו או תאגידים בשליטתם.	.38

כולל שעות עבודה שהושקעו בתאגידים מוחזקים ובביקורת מחוץ לישראל, ולפי העניין.
16
294

---

עסקאות עם בעלי עניין
| לא נכון | נכון | | |
| --- | --- | --- | --- |
| ☑ | | בעל השליטה או קרובו (לרבות חברה שבשליטתו) אינו מועסק על-ידי התאגיד או נותן לו שירותי ניהול.

אם תשובתכם הינה "לא נכון" (קרי, בעל השליטה או קרובו מועסק על ידי התאגיד או נותן לו שירותי ניהול) יצוין –

• מספר הקרובים (לרבות בעל השליטה) המועסקים על-ידי התאגיד (לרבות חברות שבשליטתם ו/או באמצעות חברות ניהול) : *

• האם הסכמי העסקה ו/או שירותי הניהול כאמור אושרו בידי האורגים הקבועים בדין :

☑ כן
☐ לא

(יש לסמן x במשבצת המתאימה)
☐ לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה). ______.

*על פי הסכם ניהול בין החברה לבין אלקו בע"מ, בעלת השליטה בחברה, מעמידה אלקו בע"מ לחברה שירותי יו"ר דירקטוריון פעיל כאשר כיו"ר דירקטוריון החברה ימונה אחד מבין ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד (בעלי השליטה בחברה). בפועל מכהן כיו"ר דירקטוריון החברה מר מיכאל זלקינד כאשר שכרו משולם בלעדית על ידי אלקו בע"מ. יצוין כי על פי הסכם הניהול הנ"ל מעמידה אלקו בע"מ לחברה שירותי ניהול נוספים באמצעות נושאי משרה ועובדים אחרים שלה (שלא מקרב בני משפחת זלקינד) ובכלל זה בגין שירותיו של אברהם ישראלי כדירקטור בחברה. | .39 |
295

---

לא נכון	נכון
40	למיטב ידיעת התאגיד, לבעל השליטה אין עסקים נוספים בתחום פעילותו של התאגיד (בתחום אחד או יותר).

אם תשובתכם הינה "לא נכון" – יצוין האם נקבע הסדר לתיחום פעילויות בין התאגיד ובעל השליטה בו:

☑ כן
☐ לא
(יש לסמן x במשבצת המתאימה)
☐ לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה).

*לחברות בשליטת בעלת השליטה בחברה (ובהן החברה עצמה), יש פעילויות חופפות מסיומות. הסדר תיחום הפעילויות, אושר על-ידי ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה. לפירוט ראו ביאור 36יג' לדוחות הכספיים. | | ☑^{פ} |

יו"ר הדירקטוריון: מיכאל זלקינד

יו"ר ועדת הביקורת: עודד שמיר

יו"ר הועדה לבחינת הדוחות הכספיים: דבורה אלחנטי

תאריך חתימה: 24 במרס, 2026

296

---

דוח שנתי בדבר אפקטיביות

הבקרה הפנימית על

הדיווח הכספי ועל הגילוי, לפי תקנה 9ב(א)

EXCELLENCE ACROSS DECADES

זכיינות © יזמות בנדל"ן © פרויקטים למבנים ותשתיות © הפעלה, שירות ואחזקה

---

אולקטרה
CONSIDER IT DONE

מצורף בזאת דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, לפי תקנה 9ב(א)

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של חברת אלקטרה בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לענין זה, חברי ההנהלה הם:
1. איתמר דויטשר, מנכ"ל
2. שי אמסלם, סמנכ"ל כספים
3. אייל טוכמן, סמנכ"ל תפעול ובקרה
4. גדי אגמון, סמנכ"ל משאבי אנוש ומנהל
5. רונית ברזילי, סמנכ"ל ויועצת משפטית

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנכ"ל וסמנכ"ל הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנכ"ל ולסמנכ"ל הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון, ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה.

הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כללה: בקרות ברמת הארגון, לרבות בקרות על תהליך הערכה והסגירה של הדיווח הכספי ובקרות כללית של מערכות מידע, בקרות על אופן ההכרה בהכנסה, בקרות על בחינת ירידת ערך מוניטין הנוצר בצירוף עסקים ובקרות על מלאי מקרקעין.

בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כמפורט לעיל, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה, כי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד ליום 31 בדצמבר 2025 הינה אפקטיבית.

298

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 9ב(ד)(1)

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

אני, איתמר דויטשר, מצהיר כי:

(1) בחנתי את הדוח התקופתי של אלקטרה בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת 2025 (להלן: "הדוחות").

(2) לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.

(3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.

(4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

(א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -

(ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.

(5) אני, לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד:

(א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע – 2010, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות ; וכן -

(ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.

(ג) הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, והצגתי בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית כאמור למועד הדוחות.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24 במרס, 2026
תאריך
איתמר דויטשר
מנכ"ל

299

---

אלקטרה
CONSIDER IT DONE

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 9ב(ד)(2)

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, שי אמסלם, מצהיר כי:

(1) בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של אלקטרה בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת 2025 (להלן: "הדוחות").

(2) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.

(3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.

(4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכת העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

(א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –

(ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, בה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.

(5) אני, לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד:

(א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010, ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –

(ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.

(ג) הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד הדוחות. מסקנותיי לגבי הערכתי כאמור הובאו בפני הדירקטוריון והנהלה ומשולבות בדוח זה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24 במרס, 2026

תאריך

שי אמסלם
סמנכ"ל כספים

300

---

EY

Shape the future with confidence

+972-3-6232525 .טל. קוטט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144 תל-אביב 6492102

פע.com

24 במרץ, 2026

לכבוד הדירקטוריון של אלקטרה בע"מ ("החברה")
ז'בוטינסקי 2, ר"ג

הנדון: מכתב הסכמה לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר, 2025 של חברת אלקטרה בע"מ

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפניה) של הדוחות שלנו המפורטים להלן על בסיס תשקיף מדף מיום 31 במאי, 2023.

1. דוח רואה החשבון המבקר מיום 24 במרס, 2026 על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לימים 31 בדצמבר, 2025 ו-2024 ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2025.

2. דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 24 במרס, 2026 על מידע כספי נפרד של החברה לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות הערך (דוחות תקופתיים ומידיים), התש"ל-1970 לימים 31 בדצמבר, 2025 ו-2024 ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2025.

3. דוח רואה חשבון המבקר מיום 24 במרס, 2026 על ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31 בדצמבר, 2025.

בכבוד רב,

קוטט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון