Delårsrapport januari - september 2011

Delårsrapport januari – september 2011

Utfall den aktuella delårsperioden (9 mån)

• Hyresintäkterna uppgick till 369 mkr (343).
• Driftsöverskottet ökade med 15 procent till 271 mkr (237).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 101 mkr (134), motsvarande 0,71 kr per stamaktie (1,42).
• Omvärderingen av derivat påverkar resultatet negativt med –194 mkr (–99), motsvarande –2,60 kr per stamaktie (–1,60).
• Resultat efter skatt minskade till –21 mkr (246), motsvarande –0,91 kr per stamaktie (3,22).
• Det egna kapitalet uppgick, efter utdelningar, till 1 965 mkr (2 096) motsvarande 24,12 kr per aktie (25,58).
• Den 26 maj 2011 emitterade Corem ett femårigt, icke säkerställt, obligationslån om 300 mkr vilket noterades på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm med första handelsdag 14 oktober 2011.
• Investeringarna uppgick till 168 mkr (500) varav 83 mkr (460) avsåg förvärv av tre fastigheter (22).
• Under perioden genomfördes en aktiesplit om 2:1. Första handelsdag efter split var 14 juni 2011.

Utfall den aktuella rapportperioden (3 mån)

• Hyresintäkterna uppgick till 125 mkr (116).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 40 mkr (42), motsvarande 0,32 kr per stamaktie (0,44).
• Omvärderingen av derivat påverkar resultatet negativt med –191 mkr (–17), motsvarande –2,50 kr per stamaktie (–0,27).
• Resultat efter skatt uppgick till –102 mkr (193) vilket motsvarar –1,56 kr per stamaktie (2,87).
• Investeringarna uppgick till 41 mkr (19) varav ingen del (0) avsåg förvärv av fastigheter (0). En fastighet (0) i Kumla har sålts under perioden till en köpeskilling om 8 mkr.
• Under perioden återköptes 472 898 stamaktier till ett värde om 9,8 mkr.
• Corem har genom ett gemensamt ägt bolag tecknat ett 15 årigt hyresavtal med Posten för uppförandet av en ny terminal i Veddesta, norr om Stockholm. Terminalen på cirka 19 000 kvm kommer att bli Postens största logistikarbetsplats med cirka 450 anställda och beräknas stå klar i slutet av 2013.

Händelser efter periodens utgång

• Corem har den 18 oktober tillträtt en fastighet om cirka 9 400 kvm i Malmö. Köpeskillingen uppgick till 57 mkr.

resultatutfall
Mkr	jul-sep 2011 3 mån	jan-sep 2011 9 mån	jul-sep 2010 3 mån	jan-sep 2010 9 mån	jan-dec 2010 12 mån
Hyresintäkter	125	369	116	343	463
Driftsöverskott	99	271	87	237	318
Förvaltningsresultat	40	101	42	134	162
Andel i intresseföretags resultat	–6	33	–	–	–
Orealiserade värdeförändringar, aktier	–	–7	163	176	232
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter	22	54	12	25	60
Orealiserade värdeförändringar, derivat	–191	–194	–17	–99	18
Resultat efter skatt	–102	–21	193	246	440
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr *)	–1,56	–0,91	2,87	3,22	5,81

*) Samtliga belopp är omräknade efter split om 2:1. I enlighet med IAS 33 Resultat per aktie har justering skett retroaktivt för alla rapporterade perioder.

Nyckeltal

Fastighetsrelaterade	30 sep 2011	30 sep 2010	31 dec 2010
Antal fastigheter, st	132	128	133
Uthyrbar area, kvm	812 895	789 911	817 020
Verkligt värde fastigheter, mkr	5 308	4 821	5 115
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	89	89
Överskottsgrad, %	73	69	69
Finansiella
Soliditet, %	30	32	39
Eget kapital per aktie, kr *)	24,12	24,04	25,58
Avkastning på eget kapital, %	–1	21	24
Totalt antal utestående stamaktier, st *)	75 115 288	61 889 440	75 588 186
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st *)	75 562 011	61 889 440	65 116 470
Totalt antal utestående preferensaktier, st *)	6 355 576	6 188 944	6 355 576

Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i Sverige samt i Danmark. Corems övergripande mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Corem är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap.

Verksamheten

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital.

Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser perioden januari - september, såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens respektive föregående års utgång.

Utvecklingen under tredje kvartalet

Hyresintäkterna under tredje kvartalet uppgick till 125 mkr (116). Driftsöverskottet och förvaltningsresultatet uppgick till 99 mkr (87) respektive 40 mkr (42). Orealiserade värdeförändringar uppgår under kvartalet till 22 mkr (12) avseende fastigheter och –191 mkr (–17) avseende derivat. I föregående års resultat under tredje kvartalet ingick 163 mkr avseende värdering till verkligt värde hänförligt till aktieinnehavet i Klövern. Dessa andelar redovisas från och med 18 mars detta år som andelar i intresseföretag. Resultatandelen i Klövern uppgick under kvartalet till –6 mkr.

Resultatet efter skatt uppgick för tredje kvartalet 2011 till –102 mkr (193).

Utvecklingen under delårsperioden Hyresintäkter

Periodens hyresintäkter uppgick till 369 mkr (343). Ökningen är hänförlig till förvärv och ökad uthyrningsgrad. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (89). Det totala hyresvärdet uppgick på årsbasis per den 30 september 2011 till 544 mkr (517).

Fastighetskostnader, driftsöverskott och förvaltningsresultat

Fastighetskostnaderna uppgick till –98 mkr (–106). Driftsöverskottet uppgick till 271 mkr (237), vilket genererade en överskottsgrad om 73 procent (69). Förvaltningsresultatet uppgick till 101 mkr (134). Föregående år ingick 22 mkr i utdelningsintäkter från Klövern under rubriken Övriga rörelseintäkter som ingår i förvaltningsresultatet. Utdelningen som erhållits detta år, 48 mkr, har eliminerats i koncernredovisningen. Årets första kvartal har belastats av högre kostnader för snöröjning och taxebundna kostnader än för ett normalår.

Utveckling per kvartal

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter uppgick under perioden till 0 mkr (23). I föregående års intäkter ingick utdelning från Klövern med 22 mkr. Då Klövern från och med 18 mars 2011 redovisas som intresseföretag elimineras utdelningsintäkten. I stället redovisas Resultatandel i intresseföretag vilket uppgår till 33 mkr.

Övriga kostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till –19 mkr (–17).

resultatandelar i intresseföretag

Innehavet i Klövern redovisas från och med 18 mars 2011 som Andelar i intresseföretag då innehavet från och med den dagen uppgår till drygt 20 procent av de utestående aktierna i bolaget. Resultatandelen, uppgående till 33 mkr, avser Corems andel för perioden 18 mars till och med 30 september 2011.

Finansnetto och derivat

Finansnettot uppgick till –151 mkr (–109), varav finansiella intäkter uppgick till 1 mkr (9) och periodens räntekostnader och kreditavgifter uppgick till –152 mkr (–118). Höjda långa marknadsräntor under början av 2011 innebar under första kvartalet en positiv utveckling på Corems derivat. Det oroliga finansiella läget har under andra och tredje kvartalet bidragit till sjunkande långa marknadsräntor vilket fått en negativ effekt på värderingen av Corems derivat. Ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat under delårsperioden uppgick till –194 mkr (–99). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,80 procent (4,26).

Värdeförändringar

Fastigheter

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick under perioden till 54 mkr (25) medan realiserade värdeförändringar uppgick till 2 mkr (0).

Derivat

I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen då säkringsredovisning ej tillämpas.

För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 30 september 2011 till 6,6 år (5,7). Vid motsvarande tidpunkt uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –329 mkr att jämföras med –135 mkr per 31 december 2010. Värdeförändringen, vilken uppgick till –194 mkr (–99), är inte kassaflödespåverkande.

Aktier i noterade bolag

Orealiserade värdeförändringar avseende aktier i Klövern fram till den tidpunkt då innehavet övergått från att redovisas som Innehav i noterade aktier till Andelar i intresseföretag uppgick till –7 mkr (176).

Resultat efter skatt

Resultatet efter skatt uppgick till –21 mkr (246) vilket med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av utdelningen, motsvarar –0,91 kr per stamaktie (3,22).

Fastigheternas värde och värdeförändringar

Trots den höga aktiviteten under årets andra kvartal, kunde Corem notera en fortsatt stark fastighetsmarknad även under tredje kvartalet, med ökade volymer jämfört med motsvarande period förra året. Generellt och specifikt inom Corems segment av fastighetsmarknaden, noterades även ett stort utbud av fastigheter ute till försäljning.

Det samlade marknadsvärdet för Corems fastighetsportfölj uppgick till 5 308 mkr per den 30 september 2011. Trots en mindre nettoförsäljning, har värdet på portföljen ökat jämfört med det andra kvartalet. Värdeökningen är en kombination av investeringar i befintligt bestånd och höjda marknadsvärden. Trots en fortsatt positiv syn på fastighetsmarknaden, är avkastningskraven i värderingarna av Corems fastigheter i princip oförändrade och det genomsnittliga avkastningskravet per 30 september 2011 är fortsatt knappt 7,8 procent.

Orealiserade värdeförändringar under det tredje kvartalet uppgick till 22 mkr. Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För rapportperioden har fastigheter motsvarande cirka fem procent av det samlade värdet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. För rapportperioden har bolaget anlitat Savills Sweden AB och NAI Svefa AB, som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen.

För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för 2010.

förändring verkligt värde

	Mkr	Antal
Verkligt värde per den 31 december 2010	5 115	133
Förvärv	83	3
Investeringar	83
Försäljningar	–35	–4
Värdeförändringar	54
Valutaomräkningar	8
Verkligt värde respektive antal fastigheter
per den 30 september 2011	5 308	132

Investeringar och projekt

Förutom förvärvet av en fastighet i Järfälla, Stockholm, och två fastigheter i Jönköping har Corem under perioden totalt investerat 83 mkr (38) i fastigheterna avseende ny-, till- och ombyggnationer. För 2011 uppgår Corems planerade investeringsvolym till 100 mkr. Förvärvet av fastigheterna har med beaktande av IFRS 3 och efter en bedömning av förvärvens innehåll och karaktär redovisats som tillgångsförvärv.

Kunder

Ericsson är Corems enskilt största hyresgäst och hyr industri, lager och kontorslokaler i Region Väst och Region Mälardalen/ Norr. Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 18, 12 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt sex hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 3,6 år. Bilia har sammanlagt tretton hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 12,2 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 7,0 år.

Andelar i intresseföretag

Vid årsskiftet 31 december 2010 uppgick Corems ägarandel i Klövern till 29 985 600 aktier vilket motsvarade 18,7 procent av de utestående aktierna. Fram till den 18 mars 2011 förvärvades ytterligare 2 214 400 aktier och ägarandelen uppgick därefter till över 20 procent av de utestående aktierna. Från och med 18 mars 2011 redovisas innehavet därmed som Andelar i Intresseföretag. Corems totala ägarandel i Klövern uppgick per den 30 september 2011 till 32 200 000 aktier.

Skatt

Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.

Följande temporära skillnader beaktas inte:

• skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat.
• skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till nominell skattesats.

Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas.

Corem redovisar en skatt om –10 mkr (10) för delårsperioden. Aktuell skatt uppgick till –2 mkr (–5) och uppskjuten skattekostnad till –8 mkr (15). Av den uppskjutna skatten avser 51 mkr (28) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat, –23 mkr (–13) skatt hänförlig till den löpande fastighetsrörelsen, –21 mkr (0) avseende värdeförändringar i fastigheter samt omvärdering av underskottsavdrag –15 mkr (0).

Eget kapital och Soliditet

Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 1 965 mkr (2 096), vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 24,12 kr (25,58). Minskningen av det egna kapitalet under perioden beror, förutom på grund av resultatet, på lämnade utdelningar samt återköp av egna aktier. Soliditeten uppgick per 30 september 2011 till 30 procent (39).

Kassaflöde och likvida medel

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för delårsperioden till 36 mkr (82), vilket motsvarar –0,15 kr per stamaktie (0,58) med hänsyn taget till resultat avseende preferensaktier. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –136 mkr (–500) under perioden och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 58 mkr (409). Likvida medel per 30 september 2011 uppgick till 187 mkr (229), vilket motsvarar 2,49 kr per stamaktie (1,66). Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter om 225 mkr (100) uppgick till 412 mkr att jämföras med 329 mkr per 31 december 2010.

Räntebärande skulder

Den 30 september 2011 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 4 250 mkr (4 091). Räntebärande nettoskulder efter avdrag för likviditet om 187 mkr (229) och aktiverade upplåningskostnader uppgick till 4 053 mkr (3 856). Räntetäckningsgraden uppgick per den 30 september 2011 till 2,0 ggr (2,0). Vid kvartalets utgång var 66 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrade om minst 3 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick per den 30 september 2011 till 6,6 år och den genomsnittliga räntan vid samma tidpunkt var 4,80 procent att jämföra med 5,1 år respektive 4,47 procent per 31 december 2010. Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid periodens slut hade Corem ränteswappar om 2 600 mkr (2 300) med löptider mellan 2015 och 2031.

En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,25 procentenheter.

Den 26 maj emitterade Corem ett femårigt, icke säkerställt, obligationslån om 300 mkr vilket noterades på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm med första handelsdag den 14 oktober 2011. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om STIBOR (3 månader) plus 3,50 procentenheter och kan förtidsinlösas av Corem efter två år.

Bolagets totala krediter om 4 250 mkr (4 091) löper med kredittider om 1 till 27 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 30 september 2011 uppgick till 3,2 år (3,1).

Tillgängliga outnyttjade krediter uppgick per 30 september 2011 till 225 mkr (100).

		Räntebindning		Kreditbindning
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2011	1 152	4,67	27	245	7
2012	244	3,80	6	1 156	26
2013	4	5,35	0	1 554	37
2014	30	5,27	1	63	1
2015	405	5,48	10	724	17
2016	215	3,12	5	315	7
2017	–	–	–	–	–
2018	200	5,35	4	–	–
2019	100	5,51	2	–	–
2020	1 100	5,11	26	–	–
2021 –	800	4,75	19	193	5
Totalt	4 250	4,80	100	4 250	100

Personal

Corem hade per den 30 september 2011 totalt 37 anställda att jämföra med 32 per 31 december 2010. Därav var 13 (12) kvinnor och 24 (20) män. Corems mål är att vara en attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande.

Möjligheter och risker

Några viktiga riskområden är fastighetsvärdering, finansiering och kassaflöde.

Fastighetsvärdering

Corem redovisar fastighetsbeståndet till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Dessa värdeförändringar kan få väsentliga effekter på koncernens resultat och ställning.

FINANSIERING

För Corem är det viktigt att det finns tillgång till finansiering vid behov och avsaknaden av detta skulle kunna innebära en risk. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna finansieringsrisk.

kassaflöde

Kassaflödet påverkas av faktorer som hyresintäkter, räntenivåer och vakansgrader särskilt då förändringar av dessa faktorer inte alltid sker samtidigt.

Corems möjligheter och risker i övrigt beskrivs i 2010 års årsredovisning på sidorna 42-45. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.

Närståendetransaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av internräntor.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med bolag som kontrolleras av Rutger Arnhult, Locellus Förvaltning AB, samt bolag som kontrolleras av Erik Selin, Fastighets AB Balder (publ). Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor och uppgick under perioden till 2,7 mkr (4,1).

ränte- och låneförfallostruktur ränte- och låneförfallostruktur

Därutöver köper Coremkoncernen löpande juridiska tjänster från MAQS Law Firm Advokatbyrå AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare.

Väsentliga händelser efter periodens utgång Fastighetsförvärv

Corem har den 18 oktober 2011 tillträtt en fastighet om cirka 9 400 kvm i Malmö. Köpeskillingen uppgick till 57 miljoner kronor.

Fastigheten har förvärvats i bolagsform och utgör med beaktande av IFRS 3 tillgångsförvärv. Corems totala uthyrbara area efter förvärvet uppgår efter tillträdet till cirka 822 000 kvm.

Moderbolaget

Corems moderbolag ägde per 30 september 2011 inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, ekonomi och finansiering.

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 50 mkr (45) för perioden. Omsättningen, som till största delen utgörs av koncernfakturering, uppgick till 36 mkr (27). Moderbolagets tillgångar uppgick till 2 213 mkr (2 125). Likvida medel, varav ingen del på spärrat konto (1), uppgick till 57 mkr (20) .

Eget kapital uppgick till 1 534 mkr (1 596).

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2

Redovisning för juridiska personer. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Corems årsredovisning för 2010, not 1, förutom vad avser Andelar i intresseföretag som redovisas enligt följande:

Ett bolag redovisas som intresseföretag då Corem innehar minst 20 procent men ej mer 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång.

Övergången från att redovisa andelarna i Klövern som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen till Andelar i intresseföretag har redovisats på följande sätt. Befintliga andelar har marknadsvärderats till verkligt värde per det datum Corems andel av de utestående aktierna i Klövern uppgick till strax över 20 procent, dvs den 18 mars 2011. Den värdeförändring som uppstod har redovisats som värdeförändringar i resultaträkningen. Corems andel i Klöverns resultat under perioden 18 mars – 30 september, 2011 redovisas som Resultatandelar i intresseföretag.

Stockholm den 21 oktober 2011 Corem Property Group AB (publ)

Styrelsen

Revisors rapport över översiktlig granskning av finansiell delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) upprättad i enlighet med IAS 34 och 9 kap. årsredovisningslagen (1995:1554)

inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Corem Property Group AB (publ) per 30 september 2011 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor.

En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 21 oktober 2011

Mats Fridblom Jörgen Sandell Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Grant Thornton Sweden AB Grant Thornton Sweden AB

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd är indelat i fem geografiska Regioner: Stockholm, Öresund, Väst, Småland samt Mälardalen/Norr. Denna regionsindelning används från och med 1 januari 2011 och skiljer sig från tidigare på följande sätt: Region Mellansverige/ Väst har delats upp i Region Väst respektive Region Småland medan Mälardalsregionen och Region Norr slagits samman till Region Mälardalen/Norr.

Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 30 september 2011 svarade Stockholm för 39 procent, Öresund för 10 procent, Väst för 15 procent, Småland för 15 procent och Mälardalen/Norr för 21 procent.

Per den 30 september 2011 uppgick fastigheternas marknadsvärde till 5 308 mkr. Det totala hyresvärdet bedömdes uppgå till 544 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 500 mkr på årsbasis per den 30 september 2011. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (89).

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet bestod per den 30 september 2011 av 132 fastigheter med en total uthyrbar area om 812 895 kvm.

Transaktioner under första kvartalet

Corem har förvärvat en fastighet samt avyttrat två fastigheter under det första kvartalet 2011.

Förvärv utgjordes av en fastighet i Stockholm till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari 2011.

Den 1 februari 2011 avyttrades en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr och den 11 mars avyttrades en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr.

Transaktioner under andra kvartalet

Corem har förvärvat två fastigheter samt avyttrat en fastighet under det andra kvartalet 2011. Förvärv utgjordes av två fastigheter i Jönköping till en köpeskilling om 40 mkr. Fastigheterna förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 16 maj 2011.

Den 31 maj 2011 avyttrades en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 5 mkr.

Hyresvärde och hyresintäkt per geografiskt område, 30 september 2011

Transaktioner under tredje kvartalet

Den 2 september 2011 avyttrades en fastighet i Kumla till en köpeskilling om 8 mkr.

Transaktioner efter periodens utgång Fastighetsförvärv

Corem har den 18 oktober 2011 tillträtt en fastighet om cirka 9 400 kvm i Malmö. Köpeskillingen uppgick till 57 miljoner kronor.

Fastigheten har förvärvats i bolagsform och utgör med beaktande av IFRS 3 tillgångsförvärv. Corems totala uthyrbara area efter förvärvet uppgår efter tillträdet till cirka 822 000 kvm.

Transaktioner 1 januari – 30 september 2011

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm
Förvärvat
Kvartal 1	Veddesta 2:63	Järfälla	Lager	4 952
	Totalt förvärvat kvartal 1			4 952
Kvartal 2	Ädelmetallen 4	Jönköping	Lager	3 501
Kvartal 2	Ädelmetallen 14	Jönköping	Lager	1 509
	Totaltförvärvat kvartal 2			5 010
	Totalt förvärvat 1 januari – 30 september 2011			9 962

Avyttrat
Kvartal 1	Starkärr 4:58	Ale	Industri	1 256
Kvartal 1	Flahult 21:8	Jönköping	Lager	5 378
Totalt avyttrat kvartal 1				6 634
Kvartal 2	Balder 18	Jönköping	Handel	808
Totalt avyttrat kvartal 2				808
Kvartal 3	Oxen 17	Kumla	Industri	6 645
Totalt avyttrat kvartal 3				6 645
	Totalt avyttrat 1 januari – 30 september 2011			14 087

Hudiksvall

Fördelning per geografiskt område, 30 september 2011

				Verkligt värde		Hyresvärde		Ekonomisk	Hyresintäkt1)
Region	Antal fastigheter	Uthyrbar area, kvm	Vakant area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	uthyrnings grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	52	238 583	20 377	2 070	39	8 678	211	39	93	197	39
Öresund	16	77 638	15 449	638	10	8 220	60	11	86	51	10
Väst	21	133 140	9 859	798	15	5 993	78	14	95	74	15
Småland	23	142 494	23 071	749	15	5 257	83	15	89	75	15
Mälardalen/Norr	20	221 040	20 253	1 053	21	4 762	112	21	93	103	21
Totalt	132	812 895	89 009	5 308	100	6 530	544	100	92	500	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 30 september 2011.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 30 september 2011

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	44 425	95 252	79 631	12 713	6 562	238 583	29
Öresund	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638	10
Väst	39 842	75 366	9 511	8 402	19	133 140	16
Småland	13 497	93 752	18 086	6 808	10 351	142 494	18
Mälardalen/Norr	157 131	35 455	10 427	14 045	3 982	221 040	27
Totalt	257 975	319 991	131 046	67 450	36 433	812 895	100
Andel, %	32	39	16	8	5	100

Fördelning av uthyrbar area per geografiskt område 30 september 2011

Fördelning av verkligt värde per geografiskt område

Väst 14% Öresund 11%

Fördelning per geografiskt område, 30 september 2010

	Antal	Uthyrbar	Verkligt värde Vakant				Hyresvärde		Hyresintäkt1)
Region	fastigheter	area, kvm	area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	uthyrnings grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	47	222 715	29 635	1 785	37	8 015	192	37	93	178	38
Öresund	16	77 638	15 900	632	13	8 139	60	12	85	51	11
Väst	22	121 702	9 704	661	14	5 433	73	14	95	69	15
Småland	23	143 670	31 402	719	15	5 005	80	15	84	68	14
Mälardalen/Norr	20	224 186	28 757	1 024	21	4 565	112	22	90	101	22
Totalt	128	789 911	115 398	4 821	100	6 103	517	100	90	467	100

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 30 september 2010

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	44 425	86 080	76 441	9 207	6 562	222 715	28
Öresund	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638	10
Väst	41 018	67 263	8 935	4 142	344	121 702	16
Småland	13 497	93 652	18 554	7 290	10 677	143 670	18
Mälardalen/Norr	163 776	33 245	9 757	13 426	3 982	224 186	28
Totalt	265 796	300 406	127 078	59 547	37 084	789 911	100
Andel, %	34	38	16	7	5	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 30 september 2010.

Segmentsredovisning Sammandrag per region, januari-september 2011

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och

kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i raden Ofördelade tillgångar.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen.

Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

Segmentsredovisning i sammandrag per region, mkr

		Koncernen totalt	Stockholm		Öresund		Väst		Småland		Mälardalen/Norr		Koncerngemensamt
Tillgångar	2011 30 sep	2010 31 dec	2011 30 sep	2010 31 dec	2011 30 sep	2010 31 dec	2011 30 sep	2010 31 dec	2011 30 sep	2010 31 dec	2011 30 sep	2010 31 dec	2011 30 sep	2010 31 dec
Förvaltningsfastigheter	5 308	5 115	2 070	1 930	638	619	798	780	749	729	1 053	1 057	–	–
Ofördelade tillgångar	1 473	1 441	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	1 473	1 441
Totala tillgångar	6 781	6 556	2 070	1 930	638	619	798	780	749	729	1 053	1 057	1 473	1 441

Resultat	Koncernen totalt		Stockholm		Öresund		Väst		Småland		Mälardalen/Norr		Övriga justeringar och elimineringar
Januari - september	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Hyresintäkter	369	343	140	140	39	38	55	44	55	45	80	76	0	0
Fastighetskostnader	–98	–106	–50	–53	–11	–13	–10	–11	–13	–14	–14	–15	0	0
Driftsöverskott	271	237	90	87	28	25	45	33	42	31	66	61	0	0
Ofördelade resultatposter
Central administration	–19	–17
Övriga rörelseintäkter	0	23
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–151	–109
Förvaltningsresultat	101	134

Förvaltningsresultat	101	134
Andelar från intresseföretag	33	–
Andra vinster/förluster netto	–7	176
Realiserade värde förändringar fastigheter	2	–
Orealiserade värde förändringar fastigheter	54	25
Orealiserade värde förändringar derivat	–194	–99
Resultat före skatt	–11	236

Aktien

aktiefakta, 30 september 2011

Börsvärde 2 315 miljoner kronor Antal aktieägare 3 088

Antal stamaktier 75 896 586, varav 781 298 återköpta Antal preferensaktier 6 386 416, varav 30 840 återköpta

Stängningskurs, stamaktie 20,50 kr Stängningskurs, preferensaktie 122 kr Marknadsplats NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap

Corem noterades på NASDAQ OMX Stockholm den 24 juni 2009. Det finns efter beslut om fondemission vid extra bolagsstämma den 23 februari 2010 två olika aktieslag; stamaktier och preferensaktier, där preferensaktiernas röstandel uppgår till en tiondel av stamaktiernas röstandel per aktie.

Mid Cap

Handeln av Corems aktier flyttades den 3 januari 2011 från Small Cap till Mid Cap. Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till 3 088.

Aktiesplit

Corem har genomfört en aktiesplit 2:1 där varje aktie delades upp i två aktier av samma slag. Avstämningsdag för uppdelningen var den 16 juni 2011, vilket innebar att sista dag för handel i aktien före uppdelning var den 13 juni 2011. Första dag för handel med uppdelade aktier var den 14 juni 2011. Aktierna som erhölls genom aktieuppdelningen registrerades på VP-konton den 17 juni 2011, dvs dagen efter avstämningsdagen. Nytt antal aktier efter genomförd aktiesplit är 82 283 002 aktier, varav 75 896 586 stamaktier och 6 386 416 preferensaktier.

Återköp av Coremaktier

Corem inledde den 9 september 2011 ett återköpsprogram i enlighet med beslut av årsstämma den 2 maj 2011.

Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Återköpsprogrammet ger ökade möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan. Härmed ges bland annat möjlighet att kunna överlåta aktier som likvid i samband med eventuella förvärv eller för finansiering av fastighetsinvesteringar.

Under perioden 12 till 20 september har Corem återköpt 472 898 stamaktier till ett snittpris om 20,80 kr. Corem ägde 308 400 egna stam- och 30 840 egna preferensaktier aktier före återköpsprogrammet och äger per den 30 september 781 298 stam – respektive 30 840 preferensaktier.

Kursutveckling corem-stamaktien 19 november 2007 till 18 oktober 2011

de största ägarna per den 30 september 2011

Aktieägare	Stam aktier	Preferens aktier	Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag	28 721 348	1 551 606	37,2	38,1
Volati Ltd	7 527 840	-	9,2	9,9
Länsförsäkringar fonder	6 711 548	-	8,2	8,9
Allba Holding AB	4 191 840	349 298	5,6	5,6
Swedbank Robur fonder	4 202 464	136 720	5,3	5,6
Livförsäkrings AB Skandia	2 485 108	77 758	3,1	3,3
Handelsbanken fonder	2 460 896	-	3,0	3,2
Aktie-Ansvar Sverige	1 871 000	-	2,3	2,5
Pomona Gruppen AB	1 499 998	69 813	1,9	2,0
Patrik Tillman via bolag	1 442 882	120 000	1,9	1,9
Övriga aktieägare	14 000 364	4 050 381	22,2	19,0
Totalt antal utestående aktier	75 115 288	6 355 576	100,0	100,0
Återköpta aktier	781 298	30 840
Totalt antal aktier	75 896 586	6 386 416

Källa: Euroclear Sweden AB

Utdelning

Stamaktien: Utdelning för stamaktien är utbetald (1 kr) per den 10 maj 2011.

Preferensaktien: Avstämningsdagar är,

• den 30 juni 2011 med beräknad utbetalningsdag den 5 juli 2011, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) var den 27 juni 2011
• den 30 september 2011 med beräknad utbetalningsdag den 5 oktober 2011, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) var den 27 september 2011
• den 30 december 2011 med beräknad utbetalningsdag den 4 januari 2012, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) är den 27 december 2011
• den 30 mars 2012 med beräknad utbetalningsdag den 4 april 2012, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) är den 27 mars 2012

Kursutveckling corem-PREFEReNSaktien 9 mars 2010 till 18 oktober 2011

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

Mkr	2011 3 mån jul-sep	2011 9 mån jan-sep	2010 3 mån jul-sep	2010 9 mån jan-sep	2010 12 mån jan-dec	Rullande 12 mån okt 2010- sep 2011
Hyresintäkter	125	369	116	343	463	489
Fastighetskostnader	–26	–98	–29	–106	–145	–137
Driftsöverskott	99	271	87	237	318	352
Central administration	–6	–19	–6	–17	–24	–26
Övriga rörelseintäkter	–	–	–	23	22	–1
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–53	–151	–39	–109	–154	–197
Förvaltningsresultat	40	101	42	134	162	128
Andra vinster/förluster netto	–	–7	163	176	232	48
Resultatandel i intresseföretag	–6	33	–	–	–	33
Realiserade värdeförändringar fastigheter	1	2	–	0	1	3
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	22	54	12	25	60	90
Orealiserade värdeförändringar derivat	–191	–194	–17	–99	18	–77
Resultat före skatt	–134	–11	200	236	473	225
Skatt	32	–10	–7	10	–33	–53
Periodens resultat	–102	–21	193	246	440	172
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens	0	2	–7	–18	–20	0
Totalresultat för perioden hänförligt till moderbolagets aktieägare	–102	–19	186	228	420	172
Antal aktier och resultat per aktie1)
Resultat per stamaktie, kr2)	–1,56	–0,91	2,87	3,22	5,81	1,45
Antal utestående stamaktier vid periodens utgång	75 115 288	75 115 288	61 889 440	61 889 440	75 588 186	75 115 288
Genomsnittligt antal utestående stamaktier	75 561 917	75 562 011	61 889 440	61 889 440	65 116 470	75 342 805
Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång	6 355 576	6 355 576	6 188 944	6 188 944	6 355 576	6 355 576

1) Antal aktier och resultat per aktie har räknats om efter aktiesplit om 2:1 för samtliga rapporterade perioder

2) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn tagen till preferensaktiernas rätt till utdelning.

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

Mkr	30 sep 2011	30 sep 2010	31 dec 2010
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	5 308	4 821	5 115
Andelar i intresseföretag	1 070	–	–
Övriga materiella anläggningtillgångar	3	3	3
Uppskjuten skattefordran	194	204	174
Övriga långfristiga fordringar	–	4	4
Summa anläggningstillgångar	6 575	5 032	5 296
Omsättningstillgångar
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	–	691	1 019
Övriga omsättningstillgångar	19	12	12
Likvida medel1)	187	103	229
Summa omsättningstillgångar	206	806	1 260
Summa tillgångar	6 781	5 838	6 556
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Summa Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 965	1 636	2 096
Långfristiga skulder
Räntebärande långfristiga skulder	3 601	3 109	3 091
Derivat	329	252	135
Uppskjutna skatteskulder	40	6	17
Övriga långfristiga skulder	2	2	2
Summa långfristiga skulder	3 972	3 369	3 245
Kortfristiga skulder
Räntebärande kortfristiga skulder	638	667	994
Övriga kortfristiga skulder	206	166	221
Summa kortfristiga skulder	844	833	1 215
Summa skulder	4 816	4 202	4 460
Summa eget kapital och skulder	6 781	5 838	6 556

1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick per 30 september 2011 respektive 31 december 2010 till 412 mkr resp 329 mkr.

Rapport över kassaflödesanalys i sammandrag

	2011 3 mån	2011 9 mån	2010 3 mån	2010 9 mån	2010 12 mån
Mkr	jul-sep	jan-sep	jul-sep	jan-sep	jan-dec
Löpande verksamhet
Resultat före skatt	–134	–11	200	236	473
Ej kassaflödespåverkande poster	174	162	–168	–111	–318
Betald inkomstskatt	–1	–5	–3	–5	–16
Kassaflöde, löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital	39	146	29	120	139
Förändring i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	–10	–8	4	9	8
Avyttring/förvärv av finansiella tillgångar, netto	–	–73	–67	–25	–298
Förändring av rörelseskulder	–3	–29	–20	–22	52
Kassaflöde, löpande verksamhet	26	36	–54	82	–99
Investeringsverksamhet
Förvärv och investeringar i fastigheter	–39	–166	–18	–497	–719
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	–	–6	–	–	–
Investeringar i andra materiella anläggningstillgångar	–2	–2	–1	–3	–2
Avyttring av förvaltningsfastigheter	8	38	–	–	9
Kassaflöde, investeringsverksamhet	–33	–136	–19	–500	–712
Finansieringsverksamhet
Upptagna lån	24	352	194	492	806
Amorterade lån	–4	–199	–5	–20	–21
Återköp av egna aktier	–10	–10	–	–	–77
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–15	–85	–16	–62	–77
Emissionskostnader vid fondemission	–	–	–	–1	–5
Kassaflöde, finansieringsverksamhet	–5	58	173	409	930
Periodens/Årets kassaflöde	–12	–42	101	–8	119
Likvida medel vid periodens/årets början	199	229	2	111	111
Kursdifferens i likvida medel	0	0	–	–	–1
Likvida medel vid periodens/årets slut	187	187	103	103	229

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen (i sammandrag)

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings reserver	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2010	233	1 097	10	178	1 518
Totalresultat januari -september 2010	–	–	–18	246	228
Fondemission av preferensaktier	23	–23	–	–	–
Emissionskostnader	–	–	–	–1	–1
Utdelning till stamaktieägare, 0,50 kr per aktie , 2)	–	–	–	–31	–31
Utdelning till preferensaktieägare, 12,50 kr per aktie , 2)	–	–	–	–78	–78
Utgående eget kapital 30 september 2010	256	1 074	–8	314	1 636
Totalresultat juli - december 2010	–	–	–3	195	192
Apportemission	5	40	–	–	45
Nyemission	47	180	–	–	227
Emissionskostnader	–	–	–	–4	–4
Utgående eget kapital 31 december 2010	308	1 294	–11	505	2 096
Totalresultat januari - september 2011	–	–	2	–21	–19
Återköp av egna aktier	–	–	–	–10	–10
Utdelning till stamaktieägare, 0,50 kr per aktie , 2)	–	–	–	–38	–38
Utdelning till preferensaktieägare, 10 kr per aktie1) , 2)	–	–	–	–64	–64
Utgående eget kapital 30 september 2011 hänförligt till moderbolagets aktieägare 1) Därav utbetalas 16 mkr i januari och i april 2012.	308	1 294	–9	372	1 965
2) Utdelning per aktie är omräknad med hänsyn tagen till split om 2:1.

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

	2011	2010	2010
	9 mån	9 mån	12 mån
Mkr	jan-sep	jan-sep	jan-dec
Nettoomsättning	36	27	40
Kostnad sålda tjänster	–19	–14	–19
Bruttoresultat	17	13	21
Central administration	–19	–17	–24
Rörelseresultat	–2	–4	–3
Ränteintäkter och liknande resultatposter	78	56	68
Räntekostnader och liknande resultatposter	–26	–7	–16
Resultat före skatt	50	45	49
Skatt	–	–	0
Periodens resultat	50	45	49

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Mkr	30 sep 2011	30 sep 2010	31 dec 2010
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier	2	2	2
Summa materiella anläggningstillgångar	2	2	2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	170	170	170
Andelar i intresseföretag	730	–	–
Fordringar på koncernföretag	1 191	1 081	1 190
Uppskjuten skattefordran	36	36	36
Summa finansiella anläggningstillgångar	2 127	1 287	1 396
Summa anläggningstillgångar	2 129	1 289	1 398
Övriga omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag	25	0	45
Övriga kortfristiga fordringar	2	1	5
Kortfristiga placeringar	–	391	657
Kassa och Bank	57	12	20
Summa omsättningstillgångar	84	404	727
Summa tillgångar	2 213	1 693	2 125
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Eget kapital	1 534	1 324	1 596
Räntebärande skulder	546	306	483
Ej räntebärande skulder	133	63	46
Summa eget kapital och skulder	2 213	1 693	2 125

Fastighetsförteckning

region Stockholm

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 26	Äganderätt		554	75			629
Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
Veddesta 2:63	Järfälla	Fakturavägen 9	Äganderätt		4 094	858			4 952
Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan	Äganderätt		1 075	486			1 561
Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7,9	Äganderätt		1 319	957			2 276
Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
Ringpärmen 1	Sollentuna	Bergkällavägen 26	Äganderätt		4 126	1 000	1 000		6 126
Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22, m fl	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt		358	3 102			3 460
Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25, m fl	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14, m fl	Tomträtt		7 294	611			7 905
Mörtö 6	Stockholm	Fryksdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 28-32	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
Dahlian 5	Täby	Enhagsvägen 5	Äganderätt				1 279		1 279
Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92, m fl	Äganderätt		330			167	497
Måttbandet 10	Täby	Linjalvägen 3	Äganderätt		2 340	736			3 076
Tumstocken 8	Täby	Hantverkarvägen 5	Äganderätt		614	614	1 227		2 455
Viby 19:32	Upplands-Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, 32	Äganderätt	532	1 429				1 961
Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, 28	Äganderätt		2 089				2 089
Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
Hammarby-Smedby 1:435 Upplands Väsby		Travgatan 91, 92	Äganderätt		338	718			1 056
Totalt Region Stockholm				44 425	95 252	79 631	12 713	6 562	238 583

REGION ÖRESUND

– Sverige

					Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt			5 856		6 113	11 969
Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 3, 5, m fl	Äganderätt	1 001	3 688	357		164	5 210
Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211, m fl	Tomträtt		720			1 030	1 750
Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213, m fl	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215, m fl	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12, m fl	Äganderätt		993	257	2 528		3 778
Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6, m fl	Äganderätt		7 115	2 010		195	9 320
Totalt Sverige				3 080	20 166	13 391	3 228	15 519	55 384

– Köpenhamn, Danmark

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
5Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
Totalt Danmark							22 254		22 254
Totalt Region Öresund				3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638

REGION VÄST

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Fjädern 3	Borås	Industrigatan 31	Äganderätt		750				750
Fjädern 4	Borås	Industrigatan 29	Äganderätt	1 976	3 854				5 830
Pantängen 19	Borås	Getängsvägen 32	Äganderätt				2 213		2 213
Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
Backa 21:8	Göteborg	Exportgatan 19, 21	Äganderätt		15 382	1 526			16 908
Backa 96:2	Göteborg	Exportgatan 23	Äganderätt		6 634				6 634
Backa 30:4	Göteborg	Importgatan 23, 25	Äganderätt		10 375				10 375
Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt		5 610				5 610
Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt		8 877				8 877
Spinnaren 1	Mölndal	Göteborgsvägen	Äganderätt	2 061	8 103	576	4 260		15 000
Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483
Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 1, 3, 5, m fl	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
Totalt Region Väst				39 842	75 366	9 511	8 402	19	133 140

REGION SMÅLAND

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Arkadien 4	Jönköping	Lantmätargränd 22, m fl	Äganderätt			217	505	1 486	2 208
Barnarp 1:156	Jönköping	Thorsviksvägen 6A, m fl	Äganderätt					2 504	2 504
Budkaveln 17	Jönköping	Långgatan 9	Äganderätt		2 323				2 323
Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt		7 346	856			8 202
Ädelkorallen 1	Jönköping	Bultvägen 2	Äganderätt		1 132				1 132
Ädelkorallen 10	Jönköping	Bultvägen 6 A	Äganderätt		435				435
Ädelkorallen 17	Jönköping	Bultvägen 4	Äganderätt		1 287	1 026			2 313
Ädelmetallen 4	Jönköping	Kabelvägen 14	Äganderätt		3 501				3 501
Ädelmetallen 5	Jönköping	Kabelvägen 2	Äganderätt		2 974	1 719			4 693
Ädelmetallen 12	Jönköping	Grossistgatan 12	Äganderätt		480	1 538			2 018
Ädelmetallen 14	Jönköping	Grossistgatan 5	Äganderätt		977	532			1 509
Äreporten 3	Jönköping	Fridhemsvägen 10, 12, 14	Äganderätt				1 285		1 285
Öronlappen 7	Jönköping	Bangårdsgatan 1	Äganderätt				3 383		3 383
Öronlappen 8	Jönköping	Bangårdsgatan 3	Äganderätt			1 295	668		1 963
Öronskyddet 9	Jönköping	Bangårdsgatan 9	Äganderätt			1 713			1 713
Överlappen 8	Jönköping	Granitvägen 8	Äganderätt		1 858				1 858
Överlappen 15	Jönköping	Granitvägen 10	Äganderätt		976	968			1 944
Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 4	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6,10, 12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9, m fl	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen	Äganderätt		25 425				25 425
Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1, m fl	Äganderätt		31 575				31 575
Totalt Region Småland				13 497	93 752	18 086	6 808	10 351	142 494

REGION MÄLARDALEN/NORR

					Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2, m fl	Äganderätt	1 782	568	110	892	191	3 543
Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
Ratten 9	Fagersta	Kristiansbergsvägen 10	Äganderätt		380		423		803
Strömmen 1, 4	Fagersta	Virsbovägen 4, 8, m fl	Äganderätt	563	67		1 053	89	1 772
Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	40 540				100	40 640
Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4, m fl	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	632	809	53	1 135	195	2 824
Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	50 411					50 411
Blåsten 2	Karlstad	Stormgatan 4	Äganderätt		2 210	670	619		3 499
Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
Montören 1, 2	Köping	Ringvägen 75, 77, m fl	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
Norbergsby 10:66	Norberg	Nytgatan 2	Äganderätt		2 668				2 668
Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt		2 805				2 805
Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1, m fl	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
Totalt Region Mälardalen/Norr				157 131	35 455	10 427	14 045	3 982	221 040
Totalt Corem 30 september 2011				257 975	319 991	131 046	67 450	36 433	812 895

Kvartalsöversikt

Mkr	2011 3mån jul-sep	2011 3mån apr-jun	2011 3mån jan-mar	2010 3mån okt-dec	2010 3mån jul-sep	2010 3mån apr–jun	2010 3mån jan-mar	2009 3mån okt-dec
Hyresintäkter	125	123	121	120	116	117	110	110
Fastighetskostnader	–26	–29	–43	–39	–29	–30	–48	–31
Driftsöverskott	99	94	78	81	87	87	62	79
Central administration	–6	–7	–6	–7	–6	–6	–5	–7
Övriga rörelseintäkter	0	–	0	–	–	22	1	–
Övriga rörelsekostnader	0	–	–	–	–	–	–	–2
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–53	–50	–48	–46	–39	–37	–33	–33
Förvaltningsresultat	40	37	24	28	42	66	25	37
Andra vinster/förluster netto	–	–	–7	55	163	–38	52	13
Resultatandelar i intresseföretag	–6	33	6	–	–	–	–	–
Realiserade värdeförändringar fastigheter	1	1	1	1	–	–	–	–
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	22	24	8	36	12	12	1	–29
Orealiserade värdeförändringar derivat	–191	–43	40	116	–17	–37	–45	4
Resultat före skatt	–134	52	72	236	200	3	33	25
Skatt	32	–23	–19	–42	–7	4	13	–5
Periodens resultat	–102	28	53	194	193	7	46	20

Kassaflöde från den löpande verksamheten	26	83	–73	–183	–54	51	85	2
Totalt kassaflöde	–12	118	–148	127	101	–2	–107	–30

	2011 3 mån jul-sep	2011 9 mån jan-sep	2010 3 mån jul–sep	2010 9 mån jan–sep	2010 12 mån jan–dec	2009 12 mån jan–dec	2008 12 mån jan–dec
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	132	132	128	128	133	106	100
Fastigheternas verkliga värde, mkr	5 308	5 308	4 821	4 821	5 115	4 332	4 140
Uthyrbar area, kvm	812 895	812 895	789 911	789 911	817 020	708 621	668 784
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	89	89	89	89	94
Överskottsgrad, %	80	73	75	69	69	75	70
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	–20	–1	50	21	24	17	–20
Avkastning på totalt kapital, %	7	7	18	11	11	7	–4
Soliditet, %	30	30	32	32	39	33	27
Belåningsgrad fastigheter, %	69	69	78	78	76	76	77
Räntetäckningsgrad, ggr	2,2	2,0	2,1	2,0	2,0	2,2	1,9
Skuldsättningsgrad, ggr	2,2	2,2	2,3	2,3	2,0	2,2	2,4
Nettoskuldsättning, mkr	4 052	4 052	2 982	2 982	2 867	2 726	2 862
Aktierelaterade 1)
Resultat per stamaktie, kr	–1,56	–0,91	2,87	0,38	5,81	3,76	–4,72
Resultat per preferensaktie, kr	2,50	7,50	2,50	7,50	10,00	–	–
Eget kapital per aktie, kr	24,12	24,12	24,04	24,04	25,58	24,53	21,14
Kassaflöde från den löpande verksamheten per stamaktie, kr	0,13	–0,15	–1,12	0,58	–2,51	1,65	–1,61
Kassaflöde för perioden per stamaktie, kr	–0,16	–0,56	1,62	–0,14	1,81	1,69	1,88
Börskurs per stamaktie vid periodens utgång, kr	20,50	20,50	22,50	22,50	23,00	22,80	19,85
Börskurs per preferensaktie vid periodens utgång, kr	122,00	122,00	126,25	126,25	130,00	–	–
Fastighetsvärde per stamaktie, kr	71	71	78	78	68	70	75
Nettoskuldsättning per stamaktie, kr	54	54	48	48	38	44	57
Antal utestående stamaktier, exklusive återköpta aktier, st	75 115 288	75 115 288	61 889 440	61 889 440	75 588 186	61 889 440	55 212 612
Genomsnittligt antal stamaktier, st	75 561 917	75 562 011	61 889 440	61 889 440	65 116 470	60 178 998	53 314 890
Antal utestående preferensaktier, exklusive återköpta aktier, st	6 355 576	6 355 576	6 188 944	6 188 944	6 355 576	–	–

1) Samtliga belopp är beräknade med hänsyn till split om 2:1. I enlighet med IAS 33 Resultat per aktie har justering skett retroaktivt för alla rapporterade perioder.

Definitioner

DEFINITIONER

Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Corems ägo.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden.

Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden.

Belåningsgrad fastigheter

Fastighetsrelaterade räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

Eget kapital per aktie

Eget kapital i förhållande till antal utestående stamoch preferensaktier per balansdagen. Preferensaktier har i samband med likvidation av Bolaget, företrädesrätt till 150 kr av eget kapital jämte periodens andel av ackumulerad rätt till årlig utdelning om 10 kr.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Förvaltningsresultat per stamaktie

Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden delat med genomsnittligt antal utestående stamaktier.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per stamaktie

Kassaflöde från den löpande verksamheten respektive totalt kassaflöde justerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.

Nettoskuldsättning Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar,

fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar,

fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per STAMaktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Resultat per preferensaktie

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelningen om 10 kr per preferensaktie.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, samt andel av intressebolags förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital. Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med likvida medel.

Uthyrbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult tel: 08-503 853 33 På Corems hemsida, www.corem.se, finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Kalendarium

Bokslutskommuniké 2011 Måndag den 20 februari 2012 Årsredovisning 2011 Mars 2012 Årsstämma 2012 Onsdag den 2 maj 2012 Delårsrapport januari-mars 2012 Onsdag den 2 maj 2012

Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm. Besök: Riddargatan 13 C. Telefon 08 503 853 33, fax 08 503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm E-post: [email protected], Internet: www.corem.se