Corem Property Group — Earnings Release 2011

Feb 20, 2012

Bokslutskommuniké 2011

Bokslutskommuniké 2011

RÄKENSKAPSÅRET

• • Hyresintäkterna uppgick till 497 mkr (463).
• • Driftsöverskottet ökade med 15 procent till 366 mkr (318).
• • Förvaltningsresultatet uppgick till 137 mkr (162); 0,97 kr per stamaktie (1,54).
• • Omvärderingen av derivat påverkade resultatet negativt med –231 mkr (18); –3,05 kr per stamaktie (0,28).
• • Resultat efter skatt uppgick till 35 mkr (440); –0,38 kr per stamaktie (5,81).
• • Det egna kapitalet uppgick, efter utdelningar och återköp, till 2 008 mkr (2 096); 24,79 kr per aktie (25,58).
• • Investeringarna i fastigheter uppgick till 257 mkr (770) varav 140 mkr (707) avsåg förvärv av fyra fastigheter (28).
• • Den 26 maj 2011 emitterade Corem ett femårigt, icke säkerställt, obligationslån om 300 mkr.
• • Under året genomfördes en aktiesplit om 2:1 1).
• • I december utsågs vvd och CFO Eva Landén till ny vd från och med 1 januari 2012.
• • Styrelsen föreslår en utdelning om 0,50 kr per stamaktie (0,50) samt 10,00 kr (10,00) per preferensaktie att utbetalas med 2,50 kr (2,50) per kvartal.

FJÄRDE KVARTALET

• • Hyresintäkterna uppgick till 129 mkr (120).
• • Driftsöverskottet ökade med 19 procent till 96 mkr (81).
• • Förvaltningsresultatet uppgick till 36 mkr (28); 0,26 kr per stamaktie (0,18).
• • Omvärderingen av derivat påverkade resultatet negativt med –37 mkr (116); –0,48 kr per stamaktie (1,79).
• • Resultat efter skatt uppgick till 56 mkr (194); 0,54 kr per stamaktie (2,74).
• • Investeringarna i fastigheter uppgick till 91 mkr (272) varav 57 mkr (247) avsåg förvärv av en fastighet (6).

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• • Den 16 januari 2012 avtalades om förvärv av en fastighet i Veddesta, Stockholm, om cirka 5 000 kvm för 44 mkr.
• • Den 26 januari 2012 avtalades om förvärv av två fastigheter i Jönköping, om 3 400 kvm för 27 mkr.

RESULTATUTFALL

Mkr	okt-dec 2011 3 mån	okt-dec 2010 3 mån	jan-dec 2011 12 mån	jan-dec 2010 12 mån
Hyresintäkter	129	120	497	463
Driftsöverskott	96	81	366	318
Förvaltningsresultat	36	28	137	162
Andel i intresseföretags resultat	27	–	60	–
Orealiserade värdeförändringar, aktier	–	55	–7	232
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter	29	36	83	60
Orealiserade värdeförändringar, derivat	–37	116	–231	18
Resultat efter skatt	56	194	35	440
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr 1)	0,54	2,74	–0,38	5,81

NYCKELTAL

	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec	Fastighetsrelaterade	31 dec 2011	31 dec 2010
Mkr	2011 3 mån	2010 3 mån	2011 12 mån	2010 12 mån	Antal fastigheter, st	133	133
Hyresintäkter	129	120	497	463	Uthyrbar area, kvm	822 315	817 020
Driftsöverskott	96	81	366	318	Verkligt värde fastigheter, mkr	5 418	5 115
Förvaltningsresultat	36	28	137	162	Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	89
Andel i intresseföretags resultat	27	–	60	–	Överskottsgrad, %	74	69
Orealiserade värdeförändringar, aktier	–	55	–7	232	Finansiella
Orealiserade värdeförändringar,					Soliditet, %	29	39
fastigheter	29	36	83	60	Eget kapital per aktie, kr 1)	24,79	25,58
Orealiserade värdeförändringar, derivat	–37	116	–231	18	Avkastning på eget kapital, %	2	24
Resultat efter skatt	56	194	35	440	Föreslagen utdelning per stamaktie, kr	0,50	0,50
					Föreslagen utdelning per preferensaktie, kr per år	10,00	10,00
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr 1)	0,54	2,74	–0,38	5,81	Totalt antal utestående stamaktier, st 1)	74 669 553	75 588 186
					Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st 1)	75 387 854	65 116 470
1) Samtliga belopp i denna rapport är omräknade efter split om 2:1. I enlighet med IAS 33 Resultat per aktie har justering skett retroaktivt för alla rapporterade perioder.					Totalt antal utestående preferensaktier, st 1)	6 339 263	6 355 576

Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar lager-, logistik, industri- och handelsfastigheter i Sverige samt i Danmark. Corems övergripande mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Corem är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap.

Vd har ordet

Som nybliven vd för Corem är det extra glädjande att kunna summera det gångna året med att driftsöverskottet ökade med 15 procent. Visserligen bidrog avsaknaden av snö och de temperaturmässigt varma månaderna under årets fjärde kvartal till att fastighetskostnaderna minskade kraftigt, men vi kan också se resultatet av ett idogt och lyckat uthyrningsarbete vilket bidragit till att uthyrningsgraden har ökat under året. Fokus på kundvård för såväl nya som gamla kunder har varit och är avgörande för utvecklingen. Vår satsning på energibesparingar visar sig i lägre energikostnader och en friskare miljö. Vi jobbar ständigt med förbättringar av rutiner och processer för att effektivisera både inom förvaltning och administration. Vi är idag ett rutinerat och sammansvetsat team av medarbetare med en härlig laganda.

"Min bedömning är att Corem kommer att visa en fortsatt positiv resultatutveckling."

Skuldkrisen i Europa har bidragit till att den sedan tidigare förväntade tillväxten reviderats ned. Med en svagare ekonomisk tillväxt följer minskad efterfrågan på lokaler och lägre inflationstakt. Dock upplever vi idag en fortsatt god efterfrågan på hyresmarknaden och inflationen föregående år medförde indexjusteringar uppåt för 2012, sammantaget ser vi därmed inget hot om minskade intäkter under 2012. Det är osäkert hur skuldkrisen, bankernas krav på allt högre marginaler och krav på lägre belåningsgrad kommer att påverka transaktionsmarknaden framöver.

Fastighetsvärdena har under året varit stabila med i princip oförändrade avkastningskrav. Värdeökningen i Corems bestånd är en kombination av gjorda förvärv, investeringar i befintligt bestånd och flitigt arbete inom förvaltningen.

För att skydda det operativa kassaflödet har Corem sedan länge valt att räntesäkra en stor del av bolagets krediter på långa löptider genom ränteswappar. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 6,4 år tack vare dessa derivat. Eftersom de långa marknadsräntorna sedan andra kvartalet 2011 sjunkit kraftigt har undervärdet på räntederivatportföljen ökat med 231 Mkr sedan föregående år. Totalt har Corem en reserv om 365 Mkr som i takt med att derivaten löper ut kommer att återföras till eget kapital.

Min bedömning är att Corem kommer att visa en fortsatt positiv resultatutveckling. 2012 har börjat bra! Vi har förvärvat en fastighet i Veddesta, ett av Stockholms mest expansiva områden inom vårt segment av fastigheter, samt stärkt vår lokala närvaro i Jönköping genom förvärvet av ytterligare två fastigheter.

Vi fortsätter således att stärka våra lokala fastighetskluster på våra väl utvalda marknadsområden. Vår förmåga att kunna genomföra fortsatta förvärv trots den kärvare finansiella marknaden ger gott hopp om framtiden!

Stockholm 20 februari 2012

Eva Landén

Verksamheten

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar lager-, logistik, industrioch handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital.

Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser perioden januari - december, såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens respektive föregående års utgång.

Utvecklingen under fjärde kvartalet

Hyresintäkterna under fjärde kvartalet 2011 uppgick till 129 mkr (120). Driftsöverskottet och förvaltningsresultatet uppgick till 96 mkr (81) respektive 36 mkr (28). Orealiserade värdeförändringar uppgick under kvartalet till 29 mkr (36) avseende fastigheter och –37 mkr (116) avseende derivat. I föregående års resultat under fjärde kvartalet ingick 55 mkr avseende värdering till verkligt värde hänförligt till aktieinnehavet i Klövern. Dessa andelar utgör från och med 18 mars 2011 Andelar i intressföretag och redovisas under Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden. Resultatandelen i Klövern uppgick under kvartalet till 27 mkr.

Resultatet efter skatt uppgick för fjärde kvartalet 2011 till 56 mkr (194).

Utvecklingen under året

Årets resultat efter skatt uppgick till 35 mkr (440) vilket, med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av utdelningen, motsvarar –0,38 kr per stamaktie (5,81). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 83 mkr (60) medan orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –231 mkr (18). I föregående års resultat ingick omvärdering av börsnoterade aktier till balansdagens kurs vilket medförde en omvärdering med 232 mkr. Dessa aktier rubriceras, som nämnts ovan, från och med 18 mars 2011 som Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden.

HYRESINTÄKTER

Årets hyresintäkter uppgick till 497 mkr (463). Ökningen är hänförlig till förvärv och ökad uthyrningsgrad. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (89). Det totala hyresvärdet uppgick på årsbasis per den 31 december 2011 till 552 mkr (537).

UTVECKLING PER KVARTAL

FASTIGHETSKOSTNADER, DRIFTSÖVERSKOTT OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT

Fastighetskostnaderna uppgick till –131 mkr (–145). Driftsöverskottet uppgick till 366 mkr (318), vilket genererade en överskottsgrad om 74 procent (69). Förvaltningsresultatet uppgick till 137 mkr (162). Det minskade förvaltningsresultatet kan dels förklaras av att föregående år ingick 22 mkr i utdelningsintäkter från Klövern under rubriken Övriga rörelseintäkter. Utdelningen som erhållits detta år, 48 mkr, har eliminerats i koncernredovisningen. Därutöver har finansnettot förändrats med –50 mkr.

ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER

Övriga rörelseintäkter uppgick under året till 0 mkr (22). I föregående års intäkter ingick utdelning från Klövern med 22 mkr. Då Klövern från och med 18 mars 2011 redovisas som intresseföretag elimineras utdelningsintäkten. I stället redovisas Resultatandel enligt kapitalandelsmetoden uppgående till 60 mkr.

ÖVRIGA KOSTNADER

De centrala administrationskostnaderna uppgick till –26 mkr (–24).

RESULTATANDELAR ENLIGT KAPITALANDELSMETODEN

Innehavet i Klövern klassificeras från och med 18 mars 2011 som Andelar i intresseföretag redovisade enligt kapitalandelsmetoden då innehavet från och med den dagen uppgår till drygt 20 procent av de utestående aktierna i bolaget. Resultatandelen, uppgående till 60 mkr, avser Corems andel för perioden 18 mars till och med 31 december 2011.

Resultatandelar från Fastighetspartners Veddesta AB, gemensamt ägt bolag med Nordic Real Estate Partners AB, understiger 0,1 mkr.

FINANSNETTO OCH DERIVAT

Finansnettot uppgick till –203 mkr (–154), varav finansiella intäkter uppgick till 2 mkr (9) och årets räntekostnader och kreditavgifter uppgick till –205 mkr (–163). De långa räntorna har fallit kraftigt under året vilket fått en negativ effekt på värderingen av Corems derivat. Ackumulerade orealiserade värdeförändringar på derivat under året uppgick till –231 mkr (18). Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,90 procent (4,47).

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick under året till 83 mkr (60) medan realiserade värdeförändringar uppgick till 2 mkr (1).

Derivat

I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen då säkringsredovisning ej tillämpas.

För att säkerställa ett stabilt räntenetto, över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2011 till 6,4 år (5,1). Vid motsvarande tidpunkt uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –365 mkr att jämföras med –135 mkr per 31 december 2010. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatens avtalade slutdatum. Värdeförändringen, vilken uppgick till –231 mkr (18), är inte kassaflödespåverkande.

Aktier i noterade bolag

Orealiserade värdeförändringar avseende aktier i Klövern fram till den tidpunkt då innehavet övergått till att utgöra Andelar i Intresseföretag uppgick till –7 mkr (232). Därefter redovisas resultatet som Andelar i intresseföretag under Resultat enligt kapitalandelsmetoden.

Fastigheternas värde och värdeförändringar

Under årets sista kvartal märktes en tydlig avmattning på den svenska fastighetsmarknaden. Även om den totala transaktionsvolymen för helåret nästan nådde samma nivå som fjolåret, var aktiviteten under det fjärde kvartalet betydligt lägre. Corem har en fortsatt positiv syn på fastighetsmarknaden och den tydliga inbromsningen beror snarare på en turbulent finansmarknad, där svårigheten att finansiera fastighetsinvesteringar blev tydlig i slutet på året.

Det samlade marknadsvärdet för Corems fastighetsportfölj uppgick till 5 418 mkr (5 115) per den 31 december 2011. Jämfört med det tredje kvartalet har värdet på portföljen ökat. Värdeökningen är en kombination av gjorda förvärv, investeringar i befintligt bestånd och höjda marknadsvärden. I det svenska beståndet är avkastningskraven i värderingarna av Corems fastigheter i princip oförändrade. I Danmark däremot är avkastningskraven svagt höjda. Det genomsnittliga avkastningskravet per 31 december 2011 är dock oförändrat och fortsatt knappt 7,8 procent.

Orealiserade värdeförändringar under det fjärde kvartalet uppgick till 29 mkr (36). Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För rapportperioden har fastigheter motsvarande cirka fem procent av det samlade värdet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar.

För rapportperioden har bolaget anlitat DTZ, som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen.

För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för 2010.

FÖRÄNDRING VERKLIGT VÄRDE

	Mkr	Antal
Verkligt värde per den 31 december 2010	5 115	133
Förvärv	140	4
Investeringar	117	–
Försäljningar	–35	–4
Värdeförändringar	83	–
Valutaomräkningar	–2	–
Verkligt värde respektive antal fastigheter per den 31 december 2011	5 418	133

Investeringar och projekt

Förutom förvärvet av en fastighet i Järfälla, Stockholm, en i Malmö och två fastigheter i Jönköping har Corem under året totalt investerat 117 mkr (63) i fastigheterna avseende ny-, till- och ombyggnationer. För 2012 uppgår Corems planerade investeringsvolym till 100 mkr. Förvärvet av fastigheterna har med beaktande av IFRS 3 och efter en bedömning av förvärvens innehåll och karaktär redovisats som tillgångsförvärv.

Kunder

Ericsson är Corems enskilt största hyresgäst och hyr industri-, lager- och kontorslokaler i Region Väst och Region Mälardalen/ Norr. Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 17, 12 respektive 5 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt sex hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 3,1 år. Bilia har sammanlagt tretton hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 11,7 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 6,5 år.

Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

Vid årsskiftet 31 december 2010 uppgick Corems ägande i Klövern till 29 985 600 aktier vilket motsvarade en ägarandel om 18,7 procent av de utestående aktierna. Fram till den 18 mars 2011 förvärvades ytterligare 2 214 400 aktier och ägarandelen uppgick därefter till strax över 20 procent av de utestående aktierna. Från och med 18 mars 2011 klassificeras därmed innehavet som Intresseföretag och redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden. Corems totala ägarandel i Klövern uppgick per den 31 december 2011 till 32 200 000 stamaktier. Den 12 januari 2012 fattade Klövern beslut om att ge ut preferensaktier genom fondemission. För varje fyrtiotal aktier erhöll stamaktieägarna en preferensaktie. Preferensaktien har en tiondels röst medan stamaktien har en röst. Efter registreringen av fondemissionen har Corem således vederlagsfritt erhållit 804 999 preferensaktier.

JOINT VENTURE

Corem och Nordic Real Estate Partners AB (NREP) har bildat ett gemensamt ägt bolag, Fastighetspartners Veddesta AB. Bolaget har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med Posten AB för uppförande av en ny terminal norr om Stockholm. Terminalen på cirka 19 000 kvm kommer att bli Postens största logistikarbetsplats med cirka 450 anställda och beräknas stå klar i slutet av 2013.

Förutsättningarna för det gemensamma ägandet och projektet är sådana att innehavet anses utgöra ett Joint Venture och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Då projektet ännu inte medfört mer än obetydliga kostnader under 2011 understiger resultatandelen för året 0,1 mkr.

Skatt

Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad.

Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.

Följande temporära skillnader beaktas inte:

• • skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässigt resultat.
• • skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till nominell skattesats.

Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas.

Corem redovisar en skatt om –9 mkr (–33) för året. Aktuell skatt uppgick till –6 mkr (–7) och uppskjuten skattekostnad till –3 mkr (–26). Av den uppskjutna skatten avser 61 mkr (–5) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat, –32 mkr (–13) skatt hänförlig till den löpande fastighetsrörelsen, –25 mkr (–10) värdeförändringar i fastigheter och –7 mkr (0) omvärdering av underskottsavdrag.

Eget kapital och Soliditet

Koncernens egna kapital uppgick vid årets utgång till 2 008 mkr (2 096), vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 24,79 kr (25,58). Minskningen av det egna kapitalet under året beror, trots ett totalresultat för året uppgående till 35 mkr, på lämnade utdelningar med 102 mkr samt återköp av egna aktier med 20 mkr. Soliditeten uppgick per 31 december 2011 till 29 procent (39).

Kassaflöde och likvida medel

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för året till 58 mkr (–99), vilket motsvarar –0,07 kr per stamaktie (–2,51) med hänsyn taget till resultat avseende preferensaktier. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –240 mkr (–712) under året och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 53 mkr (930). Likvida medel per 31 december 2011 uppgick till 100 mkr (229), varav ingen del (8) på spärrat konto, vilket motsvarar 1,34 kr per stamaktie (3,03). Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter om 221 mkr (100) uppgick till 321 mkr att jämföras med 329 mkr per 31 december 2010.

RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR

		Räntebindning		Kreditbindning
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2012	1 411	4,69	33	1 374	32
2013	4	5,42	–	1 603	38
2014	30	5,34	1	63	2
2015	405	5,51	9	7231)	17
2016	215	3,17	5	3151)	7
2017	–	–	–	–	–
2018	200	5,42	5	–	–
2019	100	5,59	2	–	–
2020	1 100	5,18	26	–	–
2021	300	4,60	7	–	–
2022-	500	4,95	12	187	4
Totalt	4 265	4,90	100	4 265	100

1) varav 200 avser obligation under 2015 och 300 avser obligation under 2016.

Räntebärande skulder

Den 31 december 2011 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 4 265 mkr (4 091). Räntebärande nettoskulder efter avdrag för likviditet om 100 mkr (229) och aktiverade upplåningskostnader uppgick till 4 156 mkr (3 856). Räntetäckningsgraden uppgick per den 31 december 2011 till 2,0 ggr (2,0). Vid kvartalets utgång var 66 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrade om minst 3 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick per den 31 december 2011 till 6,4 år och den genomsnittliga räntan vid samma tidpunkt var 4,90 procent att jämföra med 5,1 år respektive 4,47 procent per 31 december 2010. Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid årets slut hade Corem ränteswappar om 2 600 mkr (2 300) med löptider mellan 2015 och 2031.

En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,26 procentenheter och en ökning med fem procentenheter skulle leda till en ökning med 2,24 procentenheter.

Den 26 maj emitterade Corem ett femårigt, icke säkerställt, obligationslån om 300 mkr vilket noterades på Företagsobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm med första handelsdag den 14 oktober 2011. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om STIBOR (3 månader) plus 3,50 procentenheter och kan förtidsinlösas av Corem efter två år.

Bolagets totala krediter om 4 265 mkr (4 091) löper med kredittider om 1 till 27 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 31 december 2011 uppgick till 2,9 år (3,1).

Tillgängliga outnyttjade krediter uppgick per 31 december 2011 till 221 mkr (100).

Personal

Corem hade per den 31 december 2011 totalt 36 anställda att jämföra med 32 per 31 december 2010. Därav var 13 (12) kvinnor och 23 (20) män. Corems mål är att vara en attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande.

Möjligheter och risker

Några viktiga riskområden är fastighetsvärdering, finansiering och kassaflöde.

FASTIGHETSVÄRDERING

Corem redovisar fastighetsbeståndet till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Dessa värdeförändringar kan få väsentliga effekter på koncernens resultat och ställning.

FINANSIERING

För Corem är det viktigt att det finns tillgång till finansiering vid behov och avsaknaden av detta skulle kunna innebära en risk. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna finansieringsrisk.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet påverkas av faktorer som hyresintäkter, räntenivåer och vakansgrader särskilt då förändringar av dessa faktorer inte alltid sker samtidigt.

Corems möjligheter och risker i övrigt beskrivs i 2010 årsredovisningen på sidorna 42-45. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.

Närstående transaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av internräntor.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med bolag som kontrolleras av Rutger Arnhult, Locellus Förvaltning AB, samt fram till och med 31 december 2011 även med bolag som kontrolleras av Erik Selin, Fastighets AB Balder (publ). Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor och uppgick under året till 3 mkr (5).

Därutöver köper Coremkoncernen löpande juridiska tjänster från MAQS Law Firm Advokatbyrå AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

Corem har den 16 januari 2012 förvärvat en fastighet om 5 200 kvm i Veddesta, Stockholm. Köpeskillingen uppgick till 44 miljoner kronor.

Corem har den 26 januari 2012 förvärvat två fastigheter om 3 400 kvm i Jönköping. Köpeskillingen uppgick till 27 miljoner kronor.

Moderbolaget

Corems moderbolag ägde per 31 december 2011 inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, ekonomi och finansiering.

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 47 mkr (49) för året. Omsättningen, som till största delen utgörs av koncernfakturering, uppgick till 50 mkr (40). Moderbolagets tillgångar uppgick till 2 195 mkr (2 125). Likvida medel, varav ingen del på spärrat konto (1), uppgick till 11 mkr (20) .

Eget kapital uppgick till 1 521 mkr (1 596).

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Corems årsredovisning för 2010, not 1, förutom vad avser Andelar i intresseföretag som redovisas enligt följande:

Ett bolag redovisas som intresseföretag då Corem innehar minst 20 procent men ej mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen under – Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden – till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång.

Övergången från att redovisa andelarna i Klövern som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen till Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden har redovisats på följande sätt. Befintliga andelar har marknadsvärderats till verkligt värde per det datum Corems andel av de utestående aktierna i Klövern uppgick till strax över 20 procent, dvs den 18 mars 2011. Den värdeförändring som uppstod har redovisats som värdeförändringar i resultaträkningen. Corems andel i Klöverns resultat under perioden 18 mars – 31 december, 2011 redovisas som Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden.

Utdelning och direktavkastning

Corems strategi är att aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden. I syfte att skapa förutsättningar för Corems fortsatta utveckling anser styrelsen att det mest fördelaktiga för bolagets aktieägare är att upparbetade resultat till stor del återinvesteras i den befintliga verksamheten.

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 0,50 kronor per stamaktie (0,50). Därutöver föreslås att preferensaktieägare erhåller 10,00 kronor per år per preferensaktie att betalas ut med 2,50 kronor varje kvartal. Corems föreslagna utdelning 2012 om 0,50 kr per stamaktie och 10,00 kr per preferensaktie motsvarar, om årsstämman bifaller förslaget, en direktavkastning om 2,5 (2,2) procent respektive 8,2 (7,7) procent av Corems aktiekurs per den 31 december 2011.

Valberedning

I enlighet med beslut på årsstämman den 2 maj 2011 för Corem Property Group AB (publ) har en valberedning utsetts med deltagare från bolagets två största ägare, vilka är Rutger Arnhult via bolag genom Lars Höckenström och Volati Ltd genom Patrik Wahlén.

Valberedningen består av ovan nämnda personer samt styrelsens ordförande Patrik Essehorn och valberedningens ordförande Thomas Lifvendahl.

Styrelsens föslag till årsstämman 2012

Styrelsen avser att föreslå årsstämman den 2 maj 2012, att besluta om:

• • Utdelning om 0,50 kronor (0,50) per stamaktie.
• • Utdelning om 10,00 kronor (10,00) per preferensaktie.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa och överlåta aktier i Corem motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier motsvarande en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent. Aktierna skall kunna tecknas kontant, genom apport, med kvittningsrätt eller på villkor enligt 2 kap 5§ aktiebolagslagen.

Stockholm den 20 februari 2012 Corem Property Group AB (publ)

Eva Landén Verkställande direktör

Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd är indelat i fem geografiska Regioner: Stockholm, Öresund, Väst, Småland samt Mälardalen/Norr.

Denna regionsindelning används från och med 1 januari 2011 och skiljer sig från tidigare på följande sätt: Region Mellansverige/ Väst har delats upp i Region Väst respektive Region Småland medan Mälardalsregionen och Region Norr slagits samman till Region Mälardalen/Norr.

Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2011 svarade Stockholm för 39 procent, Öresund för 11 procent, Väst för 15 procent, Småland för 15 procent och Mälardalen/Norr för 20 procent.

Per den 31 december 2011 uppgick fastigheternas marknadsvärde till 5 418 mkr (5 115). Det totala hyresvärdet bedömdes uppgå till 552 mkr (537)och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 510 mkr (480) på årsbasis per den 31 december 2011. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (89).

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av lager-, logistik-, industri- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2011 av 133 fastigheter med en total uthyrbar area om 822 315 kvm.

HYRESVÄRDE OCH HYRESINTÄKT PER REGION, 31 DECEMBER 2011

Veddesta 2:79

Transaktioner under första kvartalet

Corem har förvärvat en fastighet samt avyttrat två fastigheter under det första kvartalet 2011.

Förvärvet utgjordes av en fastighet i Stockholm till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari 2011.

Den 1 februari 2011 avyttrades en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr och den 11 mars avyttrades en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr.

Transaktioner under andra kvartalet

Corem har förvärvat två fastigheter samt avyttrat en fastighet under det andra kvartalet 2011. Förvärvet utgjordes av två fastigheter i Jönköping till en köpeskilling om 40 mkr. Fastigheterna förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 16 maj 2011.

Den 31 maj 2011 avyttrades en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 5 mkr.

Transaktioner under tredje kvartalet

Den 2 september 2011 avyttrades en fastighet i Kumla till en köpeskilling om 8 mkr.

Transaktioner under fjärde kvartalet

Den 18 oktober 2011 förvärvades en fastighet i Malmö till en köpeskillingen om 57 miljoner kronor.

Transaktioner efter periodens utgång

Corem har den 16 januari 2012 tecknat avtal om förvärv av en fastighet om 5 200 kvm i Veddesta, Stockholm, med tillträde i februari. Köpeskillingen uppgick till 44 miljoner kronor.

Corem har den 26 januari 2012 tecknat avtal om förvärv av två fastigheter om 3 400 kvm i Jönköping, med tillträde i februari. Köpeskillingen uppgick till 27 miljoner kronor.

Klassificering av förvärv

Samtliga fastighetsförvärv har gjorts i bolagsform och utgör med beaktande av IFRS 3 tillgångsförvärv. Corems totala uthyrbara area efter transaktioner gjorda under 2011 uppgår per 31 december 2011 till 822 315 kvm och efter förvärv gjorda under 2012 till 830 915 kvm.

TRANSAKTIONER 1 JANUARI – 31 DECEMBER 2011

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm
Förvärvat
Kvartal 1	Veddesta 2:63	Järfälla	Lager	4 952
Totalt förvärvat kvartal 1				4 952
Kvartal 2	Ädelmetallen 4	Jönköping	Lager	3 501
Kvartal 2	Ädelmetallen 14 Jönköping		Lager	1 509
Totalt förvärvat kvartal 2				5 010
Kvartal 4	Sadelgjorden 1	Malmö	Lager	9 420
Totalt förvärvat kvartal 4				9 420
	Totalt förvärvat 1 januari – 31 december 2011			19 382
Avyttrat
Kvartal 1	Starkärr 4:58	Ale	Industri	1 256
Kvartal 1	Flahult 21:8	Jönköping	Lager	5 378
Totalt avyttrat kvartal 1				6 634
Kvartal 2	Balder 18	Jönköping	Handel	808
Totalt avyttrat kvartal 2				808
Kvartal 3	Oxen 17	Kumla	Industri	6 645
Totalt avyttrat kvartal 3				6 645
	Totalt avyttrat 1 januari – 31 december 2011			14 087

FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE, 31 DECEMBER 2011

					Verkligt värde		Hyresvärde		Ekonomisk	Hyresintäkt1)
Region	Antal fastigheter	Uthyrbar area, kvm	Vakant area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	uthyrnings grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	52	238 583	17 834	2 113	39	8 856	213	39	94	201	39
Öresund	17	87 058	15 110	683	12	7 847	66	12	87	57	11
Väst	21	133 140	9 392	808	15	6 070	78	14	95	74	15
Småland	23	142 494	23 071	748	14	5 251	83	15	89	75	15
Mälardalen/Norr	20	221 040	20 449	1 066	20	4 821	112	20	93	103	20
Totalt	133	822 315	85 856	5 418	100	6 589	552	100	92	510	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2011.

FÖRDELNING AV UTHYRBAR AREA PER LOKALTYP OCH GEOGRAFISKT OMRÅDE, 31 DECEMBER 2011

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	44 425	95 252	79 631	12 713	6 562	238 583	29
Öresund	3 080	28 591	14 126	25 482	15 779	87 058	11
Väst	39 842	75 366	9 511	8 402	19	133 140	16
Småland	13 497	93 752	18 086	6 808	10 351	142 494	17
Mälardalen/Norr	157 131	35 455	10 427	14 045	3 982	221 040	27
Totalt	257 975	328 416	131 781	67 450	36 693	822 315	100
Andel, %	31	40	16	8	5	100

FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE, 31 DECEMBER 2010

			Vakant area, kvm		Verkligt värde		Hyresvärde		Ekonomisk	Hyresintäkt1)
Region	Antal fastigheter	Uthyrbar area, kvm		Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	uthyrnings grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	51	233 631	31 668	1 930	38	8 263	204	38	89	182	38
Öresund	16	77 638	15 185	619	12	7 966	60	12	86	52	11
Väst	22	134 396	8 165	780	15	5 804	79	14	95	75	16
Småland	23	143 670	29 479	729	14	5 074	80	15	85	68	14
Mälardalen/Norr	21	227 685	27 317	1 057	21	4 642	114	21	90	103	21
Totalt	133	817 020	111 814	5 115	100	6 261	537	100	89	480	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010.

FÖRDELNING AV UTHYRBAR AREA PER LOKALTYP OCH GEOGRAFISKT OMRÅDE, 31 DECEMBER 2010

Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631	29
3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638	9
41 098	75 366	9 511	8 402	19	134 396	16
13 497	93 652	18 554	7 290	10 677	143 670	18
163 776	35 455	10 427	14 045	3 982	227 685	28
265 876	315 797	130 656	67 932	36 759	817 020	100
33	39	16	8	4	100

Segmentsredovisning

Sammandrag per region, januari-december 2011

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga

intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i raden Ofördelade tillgångar. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen.

Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG PER REGION, MKR

	Koncernen totalt		Stockholm		Öresund		Väst		Småland		Mälardalen /Norr		gemensamt	Koncern
TILLGÅNGAR	2011 31 dec	2010 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec
Förvaltningsfastigheter	5 418	5 115	2 113	1 930	683	619	808	780	748	729	1 066	1 057	–	–
Ofördelade tillgångar	1 465	1 441	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	1 465	1 441
Totala tillgångar	6 883	6 556	2 113	1 930	683	619	808	780	748	729	1 066	1 057	1 465	1 441

	Koncernen totalt		Stockholm		Öresund		Väst		Småland		Mälardalen /Norr		Övriga justeringar och elimineringar
RESULTAT	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010	2011	2010
Hyresintäkter	497	463	190	186	53	51	74	62	74	62	106	102	–	–
Fastighetskostnader	–131	–145	–67	–71	–13	–18	–14	–16	–18	–19	–19	–21	–	–
Driftsöverskott	366	318	123	115	40	33	60	46	56	43	87	81	–	–

Ofördelade resultatposter

Central administration	–26	–24
Övriga rörelseintäkter	–	22
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–203	–154
Förvaltningsresultat	137	162
Andelar från intresseföretag	60	–
Andra vinster/förluster netto	–7	232
Realiserade värde förändringar fastigheter	2	1
Orealiserade värde förändringar fastigheter	83	60
Orealiserade värde förändringar derivat	–231	18
Resultat före skatt	44	473

AKTIEFAKTA, 31 DECEMBER 2011

Börsvärde 2 270 miljoner Stängningskurs, stamaktie 20,00 Antal stamaktier 75 896 586, varav 1 227 033 återköpta Stängningskurs, preferensaktie 122,50 Antal preferensaktier ^{6 386} 416, varav 47 153 återköpta Marknadsplats NASDAQ OMX Stockholm, Antal aktieägare 3 085 Mid Cap

Corem noterades på NASDAQ OMX Stockholm den 24 juni 2009. Det finns efter beslut om fondemission vid extra bolagsstämma den 23 februari 2010 två olika aktieslag; stamaktier och preferensaktier, där preferensaktiernas röstandel uppgår till en tiondel av stamaktiernas röstandel per aktie.

Mid Cap

Handeln av Corems aktier flyttades den 3 januari 2011 från Small Cap till Mid Cap. Vid årets utgång uppgick antalet aktieägare till 3 085.

Aktiesplit

Corem har genomfört en aktiesplit 2:1 där varje aktie delades upp i två aktier av samma slag. Avstämningsdag för uppdelningen var den 16 juni 2011, vilket innebar att sista dag för handel i aktien före uppdelning var den 13 juni 2011. Första dag för handel med uppdelade aktier var den 14 juni 2011. Aktierna som erhölls genom aktieuppdelningen registrerades på VP-konton den 17 juni 2011, dvs dagen efter avstämningsdagen. Nytt antal aktier efter genomförd aktiesplit är 82 283 002 aktier, varav 75 896 586 stamaktier och 6 386 416 preferensaktier.

Återköp av Coremaktier

Corem inledde den 9 september 2011 ett återköpsprogram i enlighet med beslut av årsstämma den 2 maj 2011.

Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Återköpsprogrammet ger ökade möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan. Härmed ges bland annat möjlighet att kunna överlåta aktier som likvid i samband med eventuella förvärv eller för finansiering av fastighetsinvesteringar.

Under perioden 12 september till 31 december 2011 har Corem återköpt 918 633 stamaktier till ett snittpris om 20,20 kr och 16 313 preferensaktier till ett snittpris om 121,97 kr. Corem ägde 308 400 stam- och 30 840 preferensaktier aktier före återköpsprogrammet och ägde per den 31 december 1 227 033 stam – respektive 47 153 preferensaktier.

KURSUTVECKLING COREM-STAMAKTIEN 19 NOVEMBER 2007 TILL 17 FEBRUARI 2012

DE STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER DEN 31 DECEMBER 2011

Aktieägare	Stam aktier	Preferens aktier	Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag	28 721 348	1 551 606	37,4%	38,3%
Volati Ltd	7 527 840	–	9,3%	10,0%
Länsförsäkringar fonder	7 007 248	–	8,6%	9,3%
Allba Holding AB	4 191 840	349 298	5,6%	5,6%
Swedbank Robur fonder	4 202 464	136 720	5,4%	5,6%
Livförsäkrings AB Skandia	2 485 108	77 758	3,2%	3,3%
Handelsbanken fonder	2 064 587	–	2,5%	2,7%
Aktie-Ansvar Sverige	1 910 500	–	2,4%	2,5%
Pomona Gruppen AB	1 499 998	–	1,9%	2,0%
Patrik Tillman via bolag	1 442 882	120 000	1,9%	1,9%
Övriga aktieägare	13 615 738	4 103 881	21,8%	18,8%
Totalt antal utestående aktier	74 669 553	6 339 263	100,0	100,0
Återköpta aktier	1 227 033	47 153
Totalt antal aktier	75 896 586	6 386 416

Källa: Euroclear Sweden AB

Utdelning

Stamaktien: Utdelning om 0,50 kr (efter split om 2:1) för stamaktien är utbetald per den 10 maj 2011. Föreslagen utdelning inför kommande årsstämma är 0,50 kr för stamaktien.

Preferensaktien: Föreslagen utdelning inför kommande årsstämma är för preferensaktien 10,00 kr, att utbetalas med 2,50 kr per kvartal. Avstämningsdagar för utdelning om 2,50 kr per kvartal beslutad 2 maj 2011 är:

• • 30 juni 2011. Sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) var den 27 juni 2011 och utbetalning skedde den 5 juli 2011
• • 30 september 2011. Sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) var den 27 september 2011 och utbetalning skedde den 5 oktober 2011
• • den 31 december 2011. Sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) var den 27 december 2011 och utbetalning skedde den 4 januari 2011
• • den 30 mars 2012 med beräknad utbetalningsdag 4 april 2012. Sista handelsdag inklusive rätt till utdelning (2,50 kr) är den 27 mars 2012

KURSUTVECKLING COREM-PREFERENSAKTIEN 9 MARS 2010 TILL 17 FEBRUARI 2012

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

	2011	2010	2011	2010
	3 mån	3 mån	12 mån	12 mån
Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	129	120	497	463
Fastighetskostnader	–33	–39	–131	–145
Driftsöverskott	96	81	366	318
Central administration	–7	–7	–26	–24
Övriga rörelseintäkter	–	–	–	22
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–53	–46	–203	–154
Förvaltningsresultat	36	28	137	162
Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden	27	–	60	–
Andra vinster/förluster – netto	–	55	–7	232
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	1	2	1
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	29	36	83	60
Orealiserade värdeförändringar derivat	–37	116	–231	18
Resultat före skatt	55	236	44	473
Skatt	1	–42	–9	–33
Periodens resultat	56	194	35	440
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser	–3	–2	–1	–20
Totalresultat för perioden hänförligt till
moderbolagets aktieägare	53	192	34	420
Antal aktier och resultat per aktie1)
Resultat per stamaktie, kr2)	0,54	2,75	–0,38	5,81
Antal utestående stamaktier vid periodens utgång	74 669 553	75 588 186	74 669 553	75 588 186
Genomsnittligt antal utestående stamaktier	74 871 060	74 692 334	75 387 854	65 116 470
Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång	6 339 263	6 355 576	6 339 263	6 355 576

Utdelning kommer att föreslås vara 0,50 kr (0,50) per stamaktie och 10,00 kr (10,00) per preferensaktie.

1) Antal aktier och resultat per aktie har räknats om efter aktiesplit om 2:1 för samtliga rapporterade perioder

2) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn tagen till preferensaktiernas rätt till utdelning. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

Mkr	31 dec 2011	31 dec 2010
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	5 418	5 115
Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden	1 097	–
Övriga materiella anläggningtillgångar	3	3
Uppskjuten skattefordran	247	174
Övriga långfristiga fordringar	1	4
Summa anläggningstillgångar	6 766	5 296
Omsättningstillgångar
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	–	1 019
Övriga omsättningstillgångar	17	12
Likvida medel1)	100	229
Summa omsättningstillgångar	117	1 260
Summa tillgångar	6 883	6 556
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	2 008	2 096
Långfristiga skulder
Räntebärande långfristiga skulder	2 882	3 091
Derivat	365	135
Uppskjutna skatteskulder	74	17
Övriga långfristiga skulder	2	2
Summa långfristiga skulder	3 323	3 245
Kortfristiga skulder
Räntebärande kortfristiga skulder	1 374	994
Övriga kortfristiga skulder	178	221
Summa kortfristiga skulder	1 552	1 215
Summa skulder	4 875	4 460
Summa eget kapital och skulder	6 883	6 556

1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick per 31 december 2011 respektive 31 december 2010 till 321 mkr resp 329 mkr.

Koncernens rapport över kassaflödesanalys i sammandrag

Mkr	2011 3 mån okt-dec	2010 3 mån okt-dec	2011 12 mån jan-dec	2010 12 mån jan-dec
Löpande verksamhet
Resultat före skatt	55	237	44	473
Ej kassaflödespåverkande poster	–20	–207	142	–318
Betald inkomstskatt	2	–11	–3	–16
Kassaflöde, löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital	37	19	183	139
Förändring i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	3	–1	–5	8
Avyttring/förvärv av finansiella tillgångar, netto	–	–273	–73	–298
Förändring av rörelseskulder	–18	72	–47	52
Kassaflöde, löpande verksamhet	22	–183	58	–99
Investeringsverksamhet
Förvärv och investeringar i fastigheter	–91	–221	–257	–719
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	–13	–	–19	–
Investeringar i andra materiella anläggningstillgångar	–	–	–2	–2
Avyttring av förvaltningsfastigheter	–	9	38	9
Kassaflöde, investeringsverksamhet	–104	–212	–240	–712
Finansieringsverksamhet
Upptagna lån	35	314	387	806
Amorterade lån	–13	–1	–212	–21
Återköp av egna aktier	–10	–	–20	–
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–17	–15	–102	–77
Nyemission	–	227	–	227
Emissionskostnader vid fondemission	–	–3	–	–5
Kassaflöde, finansieringsverksamhet	–5	522	53	930
Periodens/Årets kassaflöde	–87	127	–129	119
Likvida medel vid periodens/årets början	187	103	229	111
Kursdifferens i likvida medel	0	–1	0	–1
Likvida medel vid periodens/årets slut	100	229	100	229

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen i sammandrag

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings reserver	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2010	233	1 097	9	179	1 518
Totalresultat januari -december 2010	–	–	–20	440	420
Apportemission	5	40	–	–	45
Nyemission	47	180	–	–	227
Fondemission av preferensaktier	23	–23	–	–	–
Emissionskostnader	–	–	–	–5	–5
Utdelning till stamaktieägare, 0,50 kr per aktie , 2)	–	–	–	–31	–31
Utdelning till preferensaktieägare, 12,50 kr per aktie , 2)	–	–	–	–78	–78
Utgående eget kapital 31 december 2010	308	1 294	–11	505	2 096
Totalresultat januari - december 2011	–	–	–1	35	34
Återköp av egna aktier	–	–	–	–20	–20
Utdelning till stamaktieägare, 0,50 kr per aktie , 2)	–	–	–	–38	–38
Utdelning till preferensaktieägare, 10 kr per aktie1) , 2), 3)	–	–	–	–64	–64
Utgående eget kapital 31 december 2011 hänförligt till moderbolagets aktieägare	308	1 294	–12	418	2 008

1) Därav utbetalas 16 mkr i januari och 16 mkr i april 2012.

2) Utdelning per aktie är omräknad med hänsyn tagen till split om 2:1.

3) Justerad med hänsyn tagen till återköpta preferensaktier.

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

Mkr	2011 12 mån jan-dec	2010 12 mån jan-dec
Nettoomsättning	50	40
Kostnad sålda tjänster	–26	–19
Bruttoresultat	24	21
Central administration	–26	–24
Rörelseresultat	–2	–3
Ränteintäkter och liknande resultatposter	90	68
Räntekostnader och liknande resultatposter	–37	–16
Resultat före skatt	51	49
Skatt	–4	0
Årets resultat	47	49

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Mkr	31 dec 2011	31 dec 2010
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier	2	2
Summa materiella anläggningstillgångar	2	2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	185	170
Andelar i intresseföretag	730	–
Fordringar på koncernföretag	1 191	1 190
Uppskjuten skattefordran	32	36
Summa finansiella anläggningstillgångar	2 138	1 396
Summa anläggningstillgångar	2 140	1 398
Övriga omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag	41	45
Övriga kortfristiga fordringar	3	5
Kortfristiga placeringar	–	657
Kassa och Bank	11	20
Summa omsättningstillgångar	55	727
Summa tillgångar	2 195	2 125
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	1 521	1 596
Räntebärande skulder	550	483
Ej räntebärande skulder	124	46
Summa eget kapital och skulder	2 195	2 125

Fastighetsförteckning

REGION STOCKHOLM

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 26	Äganderätt		554	75			629
Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
Veddesta 2:63	Järfälla	Fakturavägen 9	Äganderätt		4 094	858			4 952
Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan	Äganderätt		1 075	486			1 561
Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7,9	Äganderätt		1 319	957			2 276
Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
Ringpärmen 1	Sollentuna	Bergkällavägen 26	Äganderätt		4 126	1 000	1 000		6 126
Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22, m fl	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt		358	3 102			3 460
Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25, m fl	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14, m fl	Tomträtt		7 294	611			7 905
Mörtö 6	Stockholm	Fryksdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 28-32	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
Dahlian 5	Täby	Enhagsvägen 5	Äganderätt				1 279		1 279
Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92, m fl	Äganderätt		330			167	497
Måttbandet 10	Täby	Linjalvägen 3	Äganderätt		2 340	736			3 076
Tumstocken 8	Täby	Hantverkarvägen 5	Äganderätt		614	614	1 227		2 455
Viby 19:32	Upplands-Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, 32	Äganderätt	532	1 429				1 961
Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, 28	Äganderätt		2 089				2 089
Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
Hammarby-Smedby 1:435	Upplands Väsby	Travgatan 91, 92	Äganderätt		338	718			1 056
Totalt Region Stockholm				44 425	95 252	79 631	12 713	6 562	238 583

REGION ÖRESUND

Sverige		Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt			5 856		6 113	11 969
Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 3, 5, m fl	Äganderätt	1 001	3 688	357		164	5 210
Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211, m fl	Tomträtt		720			1 030	1 750
Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213, m fl	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215, m fl	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
Sadelgjorden 1	Malmö	Galoppgatan 4	Tomträtt		8 425	735		260	9 420
Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12, m fl	Äganderätt		993	257	2 528		3 778
Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6, m fl	Äganderätt		7 115	2 010		195	9 320
Totalt Sverige				3 080	28 591	14 126	3 228	15 779	64 804

Danmark/Köpenhamn				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
5Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
Totalt Danmark							22 254		22 254
Totalt Region Öresund				3 080	28 591	14 126	25 482	15 779	87 058

REGION VÄST

				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Fjädern 3	Borås	Industrigatan 31	Äganderätt		750				750
Fjädern 4	Borås	Industrigatan 29	Äganderätt	1 976	3 854				5 830
Pantängen 19	Borås	Getängsvägen 32	Äganderätt				2 213		2 213
Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
Backa 21:8	Göteborg	Exportgatan 19, 21	Äganderätt		15 382	1 526			16 908
Backa 96:2	Göteborg	Exportgatan 23	Äganderätt		6 634				6 634
Backa 30:4	Göteborg	Importgatan 23, 25	Äganderätt		10 375				10 375
Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt		5 610				5 610
Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt		8 877				8 877
Spinnaren 1	Mölndal	Göteborgsvägen	Äganderätt	2 061	8 103	576	4 260		15 000
Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483
Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 1, 3, 5, m fl	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
Totalt Region Väst				39 842	75 366	9 511	8 402	19	133 140

REGION SMÅLAND

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Arkadien 4	Jönköping	Lantmätargränd 22, m fl	Äganderätt			217	505	1 486	2 208
Barnarp 1:156	Jönköping	Thorsviksvägen 6A, m fl	Äganderätt					2 504	2 504
Budkaveln 17	Jönköping	Långgatan 9	Äganderätt		2 323				2 323
Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt		7 346	856			8 202
Ädelkorallen 1	Jönköping	Bultvägen 2	Äganderätt		1 132				1 132
Ädelkorallen 10	Jönköping	Bultvägen 6 A	Äganderätt		435				435
Ädelkorallen 17	Jönköping	Bultvägen 4	Äganderätt		1 287	1 026			2 313
Ädelmetallen 4	Jönköping	Kabelvägen 14	Äganderätt		3 501				3 501
Ädelmetallen 5	Jönköping	Kabelvägen 2	Äganderätt		2 974	1 719			4 693
Ädelmetallen 12	Jönköping	Grossistgatan 12	Äganderätt		480	1 538			2 018
Ädelmetallen 14	Jönköping	Grossistgatan 5	Äganderätt		977	532			1 509
Äreporten 3	Jönköping	Fridhemsvägen 10, 12, 14	Äganderätt				1 285		1 285
Öronlappen 7	Jönköping	Bangårdsgatan 1	Äganderätt				3 383		3 383
Öronlappen 8	Jönköping	Bangårdsgatan 3	Äganderätt			1 295	668		1 963
Öronskyddet 9	Jönköping	Bangårdsgatan 9	Äganderätt			1 713			1 713
Överlappen 8	Jönköping	Granitvägen 8	Äganderätt		1 858				1 858
Överlappen 15	Jönköping	Granitvägen 10	Äganderätt		976	968			1 944
Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 4	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6,10, 12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9, m fl	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen	Äganderätt		25 425				25 425
Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1, m fl	Äganderätt		31 575				31 575
Totalt Region Småland				13 497	93 752	18 086	6 808	10 351	142 494

REGION MÄLARDALEN/NORR

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2, m fl	Äganderätt	1 782	568	110	892	191	3 543
Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
Ratten 9	Fagersta	Kristiansbergsvägen 10	Äganderätt		380		423		803
Strömmen 1, 4	Fagersta	Virsbovägen 4, 8, m fl	Äganderätt	563	67		1 053	89	1 772
Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	40 540				100	40 640
Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4, m fl	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	632	809	53	1 135	195	2 824
Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	50 411					50 411
Blåsten 2	Karlstad	Stormgatan 4	Äganderätt		2 210	670	619		3 499
Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
Montören 1, 2	Köping	Ringvägen 75, 77, m fl	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
Norbergsby 10:66	Norberg	Nytgatan 2	Äganderätt		2 668				2 668
Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt		2 805				2 805
Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1, m fl	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
Totalt Region Mälardalen/Norr				157 131	35 455	10 427	14 045	3 982	221 040

TOTALT COREM 31 DECEMBER 2011 257 975 328 416 131 781 67 450 36 693 822 315

Kvartalsöversikt

Mkr	2011 3 mån okt-dec	2011 3 mån jul-sep	2011 3 mån apr-jun	2011 3 mån jan-mar	2010 3 mån okt-dec	2010 3 mån jul-sep	2010 3 mån apr-jun	2010 3 mån jan-mar
Hyresintäkter	129	125	123	121	120	116	117	110
Fastighetskostnader	–33	–26	–29	–43	–39	–29	–30	–48
Driftsöverskott	96	99	94	78	81	87	87	62
Central administration	–7	–6	–7	–6	–7	–6	–6	–5
Övriga rörelseintäkter	–	–	–	–	–	–	22	1
Övriga rörelsekostnader	–	–	–	–	–	–	–	–
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–53	–53	–50	–48	–46	–39	–37	–33
Förvaltningsresultat	36	40	37	24	28	42	66	25
Andra vinster/förluster netto	–	–	–	–7	55	163	–38	52
Resultatandelar i intresseföretag	27	–6	33	6	–	–	–	–
Realiserade värdeförändringar fastigheter	–	1	1	1	1	–	–	–
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	29	22	24	8	36	12	12	1
Orealiserade värdeförändringar derivat	–37	–191	–43	40	116	–17	–37	–45
Resultat före skatt	55	–134	52	72	236	200	3	33
Skatt	1	32	–23	–19	–42	–7	4	13
Periodens resultat	56	–102	28	53	194	193	7	46
Kassaflöde från den löpande verksamheten	22	26	83	–73	–183	–54	51	85
Totalt kassaflöde	–87	–12	118	–148	127	101	–2	–107

Nyckeltal

	2011 12 mån jan-dec	2011 9 mån jan-sep	2011 6 mån jan-jun	2011 3 mån jan-mar	2010 12 mån jan-dec	2009 12 mån jan-dec	2008 12 mån jan-dec
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	133	132	133	132	133	106	100
Fastigheternas verkliga värde, mkr	5 418	5 308	5 253	5 155	5 115	4 332	4 140
Uthyrbar area, kvm	822 315	812 895	819 540	815 338	817 020	708 621	668 784
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	91	90	89	89	94
Överskottsgrad, %	74	73	71	64	69	75	70
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	2	–1	8	10	24	17	–20
Avkastning på totalt kapital, %	7	7	7	5	11	7	–4
Soliditet, %	29	30	32	33	39	33	27
Belåningsgrad fastigheter, %	68	69	70	71	76	76	77
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	2,0	2,0	1,6	2,0	2,2	1,9
Skuldsättningsgrad, ggr	2,1	2,2	2,0	1,9	2,0	2,2	2,4
Nettoskuldsättning, mkr	4 155	4 052	4 024	3 976	2 867	2 726	2 862
Aktierelaterade 1)
Resultat per stamaktie, kr	–0,38	–0,91	0,65	0,98	5,81	3,76	–4,72
Resultat per preferensaktie, kr	10,00	7,50	5,00	5,00	10,00	–	–
Eget kapital per aktie, kr	24,79	24,12	25,34	26,22	25,58	24,53	21,14
Kassaflöde, löpande per stamaktie, kr	–0,07	–0,15	–0,50	–1,17	–2,51	1,65	–1,61
Kassaflöde, totalt per stamaktie, kr	–1,71	–0,56	–0,40	–1,96	1,81	1,69	1,88
Utdelning per stamaktie, kr, föreslagen	0,50	–	–	–	0,50	–	–
Utdelning per preferensaktie, kr, föreslagen	10,00	–	–	–	10,00	–	–
Börskurs per stamaktie vid periodens utgång, kr	20,00	20,50	24,00	24,90	23,00	22,80	19,85
Börskurs per preferensaktie vid periodens utgång, kr	122,50	122,00	127,00	127,50	130,00	–	–
Fastighetsvärde per stamaktie, kr	73	71	70	68	68	70	75
Nettoskuldsättning per stamaktie, kr	56	54	53	53	38	44	57
Antal utestående stamaktier, exklusive återköpta aktier, st	74 669 553		75 115 288 75 588 186 75 588 186			75 588 186 61 889 440	55 212 612
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st	75 387 854		75 562 011 75 588 186 75 588 186		65 116 470	60 178 998	53 314 890
Antal utestående preferensaktier, exklusive återköpta aktier, st	6 339 263	6 355 576	6 355 576	6 355 576	6 355 576	–	–

1) Samtliga belopp är beräknade med hänsyn tagen till split om 2:1. I enlighet med IAS 33 Resultat per aktie har justering skett retroaktivt för alla rapporterade perioder.

Definitioner

ANTAL FASTIGHETER

Totalt antal fastigheter i Corems ägo.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden.

AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL

Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden.

BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER

Fastighetsrelaterade räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

EGET KAPITAL PER AKTIE

Eget kapital i förhållande till antal utestående stam- och preferensaktier per balansdagen. Preferensaktier har i samband med likvidation av Bolaget, företrädesrätt till 150 kr av eget kapital jämte periodens andel av ackumulerad rätt till årlig utdelning om 10 kr.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE

Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden delat med genomsnittligt antal utestående stamaktier.

HYRESVÄRDE

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

KASSAFLÖDE PER STAMAKTIE

Kassaflöde från den löpande verksamheten respektive totalt kassaflöde justerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.

NETTOSKULDSÄTTNING

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER

Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

REALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, FASTIGHETER

Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

RESULTAT PER STAMAKTIE

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

RESULTAT PER PREFERENSAKTIE

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelningen om 10 kr per preferensaktie.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, samt andel av intressebolags förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

SKULDSÄTTNINGSGRAD

Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital.

SOLIDITET

Eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR AREA

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Årsstämma 2012

Corem Property Group ABs årsstämma äger rum den 2 maj 2012, kl 10.00 hos MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, Norrmalmstorg 1, Stockholm.

Kallelse till årsstämman kommer att ske den 4 april 2012.

Övriga handlingar som ska läggas fram på stämman kommer att finnas tillgängliga på bolagets hemsida www.corem.se senast den 10 april 2012. Av kallelsen kommer det att framgå vilka ärenden som ska behandlas vid stämman.

Corems årsredovisning kommer att finnas tillgänglig på bolagets hemsida i mars 2012.

Aktieägare som önskar deltaga i årsstämman ska:

• • dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast den 25 april 2012.
• • dels anmäla sig till bolaget senast den 25 april 2012 kl 16.00, under adress Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm, per telefon 08-503 853 33 eller via email: info@corem.se

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 25 april 2012, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget

namn för att erhålla rätt att deltaga i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis.

Styrelsens förslag till årsstämman 2012

Styrelsen avser att föreslå årsstämman den 2 maj 2012, att besluta om:

• • utdelning om 0,50 kronor (0,50) per stamaktie.1)
• • utdelning om 10,00 kronor (10,00) per preferensaktie.1)
• • att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa och överlåta aktier i Corem motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
• • att ge styrelsen bemyndigande att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier motsvarande en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent. Aktierna skall kunna tecknas kontant, genom apport, med kvittningsrätt eller på villkor enligt 2 kap 5§ aktiebolagslagen.

1) efter split om 2:1 i juni 2011.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems vd Eva Landén eller transaktions- och IR-chef Håkan Engstam. Telefon: 08-503 853 33

E-post: eva.landen@corem.se respektive hakan.engstam@corem.se

Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden finns på Corems hemsida, www.corem.se.

Kalendarium

Årsredovisning 2011 mars 2012 Årsstämma 2012 2 maj 2012 Delårsrapport januari-mars 2012 2 maj 2012 Halvårsrapport januari-juni 2012 11 juli 2012 Delårsrapport januari-september 2012 25 oktober 2012 Bokslutskommuniké 2012 18 februari 2013

Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon 08 503 853 33, fax 08 503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm E-post: info@corem.se, Internet: www.corem.se