China West Construction Group Co.,Ltd. — Capital/Financing Update 2012

Sep 15, 2012

中国建筑第二工程局有限公司 中国建筑第五工程局有限公司

中国建筑一局（集团）有限公司 拟以持有的湖南中建五局混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目 资 产 评 估 报 告

天兴评报字（2012）第316号 （第1册，共1册）

北京天健兴业资产评估有限公司

二〇一二年八月十日

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中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、中国建筑第五工程局有限公司拟以持有的 湖南中建五局混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明 ...................................................................................... 1 摘 要 ................................................................................................................ 2 一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ......... 6 二、评估目的 ................................................................................................. 10 三、评估对象和评估范围 ............................................................................ 10 四、价值类型及定义 .................................................................................... 11 五、评估基准日 ............................................................................................. 12 六、评估依据 ................................................................................................. 12 七、评估方法 ................................................................................................. 14 八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 23 九、评估假设 ................................................................................................. 25 十、评估结论 ................................................................................................. 27 十一、特别事项说明 .................................................................................... 27 十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 31 十三、评估报告日 ......................................................................................... 32 资产评估报告书附件 .................................................................................... 34

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中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、中国建筑第五工程局有限公司拟以持有的 湖南中建五局混凝土有限公司股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目·资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈 述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章 确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，正确理解和恰当使用评估报告是 委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当 事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在任何偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已 对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所 涉及资产的法律权属资料进行了核对，并对已经发现的问题进行了如实披露，但 本报告不能作为权属证明文件。

五、本报告评估结论系本评估机构和评估专业人员遵守国家有关法律、法规 和资产评估准则，对评估对象在评估基准日市场价值进行分析、估算并发表的专 业估值意见；但本报告的评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的影响， 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限制条件及特别事项说明 等对评估结论的影响。

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中国建筑第二工程局有限公司 中国建筑第五工程局有限公司 中国建筑一局（集团）有限公司

拟以持有的湖南中建五局混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份项目 资产评估报告

天兴评报字（2012）第 316 号 摘 要

根据中国建筑股份有限公司 2012 年 5 月 10 日的《中国建筑股份有限公司董 事长常务会议纪要》。中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有 限公司、中国建筑第五工程局有限公司拟以持有的湖南中建五局混凝土有限公司 股权认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份，北京天健兴业资产评估有 限公司受中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、中国 建筑第五工程局有限公司、新疆西部建设股份有限公司的委托，对上述经济行为 所涉及的湖南中建五局混凝土有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进 行了评估。现将本资产评估报告的主要内容摘要如下：

一、评估目的：评估湖南中建五局混凝土有限公司股东全部权益在评估基准 日的市场价值，为中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公 司、中国建筑第五工程局有限公司拟以持有的湖南中建五局混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份之经济行为提供价值参考。

二、评估对象和范围：评估对象为湖南中建五局混凝土有限公司股东全部权 益，评估范围是湖南中建五局混凝土有限公司纳入评估范围的账面资产及负债。 经大华会计师事务所有限公司审计后的湖南中建五局混凝土有限公司资产总额账 面值 35,273.38 万元，负债总额账面值为 18,403.40 万元，净资产账面值为 16,869.98 万元。

三、价值类型及其定义：

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本报告评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方 在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交 易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 四、评估基准日：2012 年 4 月 30 日。

五、评估方法：采用资产基础法和收益法两种评估方法。

六、评估结论：经评估，在本报告假设条件下，于评估基准日 2012 年 4 月 30

日，委估的湖南中建五局混凝土有限公司的评估结论如下：

• 1．资产基础法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下，湖南中建五局混凝土有限 公司评估前（经审计后）账面资产总额为 35,273.38 万元，负债总额为 18,403.40 万元，净资产为 16,869.98 万元；评估后资产总额为 36,554.85 万元，负债总额为 18,403.40 万元，净资产价值为 18,151.45 万元，评估增值 1,281.47 万元，增值率为 7.60 %。

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 4 月 30 日

金额单位 : 人民币万元

	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	31,580.32	31,580.32	-	-
2	非流动资产	3,693.06	4,974.53	1,281.47	34.70
3	其中：可供出售金融资产	-	-	-
4	持有至到期投资	-	-	-
5	长期应收款	17.87	17.87	-	-
6	长期股权投资	-	-	-
7	投资性房地产	-	-	-
8	固定资产	3,019.40	4,744.29	1,724.89	57.13
9	在建工程	-	-	-
10	工程物资	-	-	-
11	固定资产清理	-	-	-
12	生产性生物资产	-	-	-
13	油气资产	-	-	-
14	无形资产	-	-	-

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15	开发支出	-	-	-
16	商誉	-	-	-
17	长期待摊费用	443.42	-	-443.42	-100.00
18	递延所得税资产	212.37	212.37	-	-
19	其他非流动资产	-	-	-
20	资产总计	35,273.38	36,554.85	1,281.47	3.63
21	流动负债	18,403.40	18,403.40	-	-
22	非流动负债	-	-	-
23	负债合计	18,403.40	18,403.40	-	-
24	净资产（所有者权益）	16,869.98	18,151.45	1,281.47	7.60

（二）收益法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下，采用收益法评估后的股东 全部权益价值为 29,569.49 万元，账面值 16,869.98 万元，增值 12,699.51 万元，增 值率 75.28%。

（三）两种方法评估结果分析

（1）资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的资产和负债为 基础逐一进行评估取值后得出的评估结论，可以使报告使用者很直观地了解企业 的存量资产的价值构成。

（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，收益法的评估结果是对多 种单项资产组成并具有完整生产经营能力的综合体的市场价值的反映，关注的重 点是企业未来的盈利能力，收益法评估结果不仅对被评估单位可确指资产进行了 量化评估，对于商誉等不可确指资产也进行了评估。

资产基础法是从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值，它是从企 业的资产现值的角度来确认企业整体价值。收益法强调的是企业整体资产的预期 盈利能力，收益法的评估结果是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，收 益法的评估结果是对多种单项资产组成并具有完整生产经营能力的综合体的市场 价值的反映，关注的重点是企业未来的盈利能力，二者从不同的角度反映企业的 价值，因此产生一定差异是正常的，鉴于被评估单位二次评为“中国混凝土行业 优秀企业”在业内有着良好的口碑，形成了长沙、重庆、武汉、三亚等地的销售 网络，并且基准日仍存在较多的正在执行的合同，而资产基础法无法体现上述无 形资产的价值，故本次采用收益法作为最终的评估结论。

（四）评估结论

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经评估，在本报告假设条件下，于评估基准日 2012 年 4 月 30 日，湖南中建 五局混凝土有限公司股东全部权益的市场价值为 29,569.49 万元人民币，金额大写： 人民币贰亿玖仟伍佰陆拾玖万肆仟玖佰元整。

七、评估报告结论使用有效期：根据有关规定，本报告结论使用有效期为一 年，即自 2012 年 4 月 30 日至 2013 年 4 月 29 日期间有效。

八、在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文载明的假设、 限制条件及所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。

除此之外，在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文载明的 其他假设、限制条件及所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分 考虑。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应当阅读评估报告正文。

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天兴评报字（2012）第 316 号 正 文

中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、中国建筑第五 工程局有限公司、新疆西部建设股份有限公司：

北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和 资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法两种评估方法，按照必 要的评估程序，对中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公 司、中国建筑第五工程局有限公司拟以持有的湖南中建五局混凝土有限公司股权 认购新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份之经济行为所涉及的湖南中建五 局混凝土有限公司股东全部权益在 2012 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。 现将资产评估情况报告如下。

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方简介

委托方之一

企业名称：中国建筑第五工程局有限公司

住 所： 长沙市雨花区中意一路 158 号

法定代表人： 鲁贵卿 注册资本：16.23 亿元 实收资本： 16.23 亿元

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公司类型： 有限责任公司(法人独资)

经营范围：在本企业《建筑业企业资质证书》核定的工程承包范围内承担房屋 建筑工程、公路工程、市政公用工程、机电安装工程、钢结构工程、桥梁安装工 程、隧道工程、公路路基工程、城市轨道交通工程的施工、建筑材料、混凝土预 制构件及制品的销售、钢铝合金门窗的制作及安装、建筑机械租赁。

委托方之二：

公司名称： 中国建筑一局（集团）有限公司 公司地址： 北京市丰台区西四环南路52号 法定代表人： 罗世威 注册资本：169780万元 企业类型：有限责任公司（法人独资） 营业执照注册号：110000005004433

经营范围：施工总承包；专业承包；建筑设计；建筑材料、设备、技术的开发； 建筑设备租赁；工程技术咨询；物业管理（含出租写字间）；工程技术培训；工程 项目管理；工程技术服务；信息咨询；热力供应。

委托方之三：

公司名称： 中国建筑第二工程局有限公司 公司地址： 北京市通州区梨园镇北杨洼251号 法定代表人： 陈建光 注册资本：183857万元 企业类型：一人有限责任公司（法人独资）

营业执照注册号：100000000024299

经营范围：土木工程建设；核电站工程建设；装饰工程的设计、施工、科研、 咨询；线路、管道、设备的安装；混泥土预制构件及成品的制作；钢结构、网架 工程的制作与安装；地基与基础工程施工；建设项目中预应力专项工程的施工； 公路施工；各类工业、能源、交通、民用等工程建设项目的设计及施工总承包； 建筑机械、钢模板机具的设计、加工、销售、租赁；工业筑炉；建筑材料的销售； 自有房屋租赁；信息咨询服务。

委托方之四：

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公司名称： 新疆西部建设股份有限公司

公司地址： 乌鲁木齐市经济技术开发区泰山路268号 法定代表人： 徐建林 注册资本：21000万元 企业类型：股份有限公司（上市） 营业执照注册号：650000040000136

经营范围：高性能预拌砼的生产、销售及其新技术、新工艺的研究开发与推

广；新型建材及化工材料的研究及生产应用。

（二）被评估单位简介

公司名称：湖南中建五局混凝土有限公司 公司地址：湖南省长沙市雨花区井湾子路 020 号第 001 栋 法定代表人：李明杰 注册资金：7508.44 万元 经济性质：有限责任公司 注册号：430000000066338

经营范围：预拌混凝土的生产、销售及小型预制构件的生产、销售；国家法 律、法规允许的建筑设备租赁。

历史沿革：

湖南中建五局混凝土有限公司（原中建五局三公司混凝土分公司）成立于 1997 年 5 月，是长沙市成立最早、技术实力最雄厚的商品混凝土企业，2004 年、2008 年连续两届被评为长沙市混凝土生产优秀企业之一。

2009 年末，经中国建筑总公司批准，在原中建五局三公司混凝土分公司成立 湖南中建五局混凝土有限公司。由中国建筑第五工程局有限公司和中建五局第三 建设有限公司各出资 3000 万形成。

2012 年 4 月 23 日，根据湖南中建五局混凝土有限公司的股东会决议，中建五 局第三建设有限公司将持有的湖南中建五局混凝土有限公司的股权转让给中国建 筑第五工程局有限公司。股权转让完成后，中国建筑第五工程局有限公司持有湖 南中建五局混凝土有限公司 100%的股权，注册资本为 6000 万元。同时，中国建 筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公司分别以现金出资对湖南

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中建五局混凝土有限公司进行增资，增资额均为 754.22 万元，持股比例为 10.04%。 增资完成后湖南中建五局混凝土有限公司注册资本变为 7508.44 万元。

公司是长沙市唯一一家经建设部核定的商品混凝土生产销售最高资质贰级资 质企业。公司主要从事商品混凝土生产、特种混凝土开发、外加剂生产，并提供 混凝土设备租赁和混凝土质量咨询。

2．公司股东情况

截至评估基准日，湖南中建五局混凝土有限公司实收资本为 7508.44 万元，股 东名称、出资额和出资比例如下：

序号	股东名称	注册资本（万元）	出资比例（%）
1	中国建筑第五工程局有限公司	6000	79.92
2	中国建筑一局（集团）有限公司	754.22	10.04
3	中国建筑第二工程局有限公司	754.22	10.04
合计		7508.44	100

3．主要经营状况

根据该公司评估基准日 2012 年 4 月 30 日经大华会计师事务所有限公司审计 后的财务报表显示，该公司资产总额为 35,273.38 万元，负债总额账面值为 18,403.40 万元，净资产账面值为 16,869.98 万元。企业历史年度各项财务数据如下：

单位：人民币万元

			单位：人民币万元
项目	2012年4月30日	2011年12月31日	2010年12月31日
资产总计	35,273.38	22,226.40	13,734.44
负债总计	18,403.40	11,444.47	5,578.64
净资产	16,869.98	10,781.93	8,155.80
项目	2012年1-4月	2011年度	2010年度
营业收入	14,889.94	29,033.27	23,145.21
营业成本	13,509.93	24,719.14	19,989.03
利润总额	118.49	3,004.04	2,365.52
净利润	88.06	2,626.13	2,161.65

（三）委托方和被评估单位的关系

委托方之一、委托方之二、委托方之三为被评估单位湖南中建五局混凝土有限 公司的股东。委托方之一、委托方之二、委托方之三拟以持有的被评估单位的股 权认购委托方之四非公开发行股份。

（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方及被评估单位、经济行为相关的当事方以及按

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照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不 能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据中国建筑股份有限公司2012年5月10日的《中国建筑股份有限公司董事长 常务会议纪要》。中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、 中国建筑第五工程局有限公司拟以持有的湖南中建五局混凝土有限公司股权认购 新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份。

北京天健兴业资产评估有限公司受中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑 第二工程局有限公司、中国建筑第五工程局有限公司、新疆西部建设股份有限公 司的委托，对上述经济行为所涉及的湖南中建五局混凝土有限公司的股东全部权 益进行评估，为中国建筑一局（集团）有限公司、中国建筑第二工程局有限公司、 中国建筑第五工程局有限公司拟以持有的湖南中建五局混凝土有限公司股权认购 新疆西部建设股份有限公司非公开发行股份提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

本次评估的对象是湖南中建五局混凝土有限公司股东全部权益。 （二）评估范围内资产和负债基本情况

本项目评估范围为湖南中建五局混凝土有限公司经审计后报表所反映纳入评 估范围的账面资产和负债。于评估基准日 2012年4 月30 日的总资产账面值为 35,273.38万元，负债总额账面值为18,403.40万元，净资产账面值为16,869.98万元。

评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、 应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货；非流动资产包括长期应收 款、固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产。

评估范围内的负债全部为流动负债，包括短期借款、应付账款、应付职工薪 酬、应交税费、其他应付款。

以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并

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经大华会计师事务所有限公司审计，出具了编号为大华审字[2012]4900号的标准无 保留意见审计报告。

（三）评估范围内主要资产情况

存货主要为生产必需的原材料，如：沙石、水泥、粉煤灰、柴油、泵送剂、膨 胀剂、阻绣剂等。存货主要分布在湖南中建五局混凝土有限公司开福、三亚等混 凝土搅拌生产场地。

房屋建筑物类资产主要为各个混凝土生产区经营所需的临时性设施。

设备类资产分为机器设备、车辆及电子设备。其中机器设备共43项，主要包括 装载机、搅拌站、混凝土回收站、电力变压器、压力试验机、砼抗渗仪等；车辆 共28项，主要为砼搅拌运输车、轻型载重汽车、奥迪车等；电子设备共3项，主要 包括空调、复印机等办公设备等。设备种类较多，主要分布于湖南中建五局混凝 土有限公司办公场所。

（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况

无。

（五）评估范围内表外资产的类型、数量

无。

（六） 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务所有限公司 的审计结果。除此上述之外，未引用其他机构报告内容。

四、价值类型及定义

根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿 卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进 行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的 原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在本评估机构接受委托 方评估委托时所明确的评估结论价值类型。

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五、评估基准日

本项目评估基准日是2012年4月30日。该评估基准日是由委托方与相关中介机 构讨论确定的。

选择该评估基准日的理由是：（一）该评估基准日，符合相关经济行为的需要， 有利于评估目的的实现；（二）该评估基准日为湖南中建五局混凝土有限公司会计 月末报表日，也是审计报告的审计基准日，便于评估机构充分利用企业现有的财 务资料，有利于评估工作的完成；（三）该基准日是委托方在综合考虑被评估单位 的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估 准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具 体如下：

（一）经济行为依据

• 1．中国建筑股份有限公司 2012 年 5 月 10 日的《中国建筑股份有限公司董事

• 长常务会议纪要》；

（二）法律法规依据

• 1．《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常

• 务委员会第十八次会议修订）；

• 2．《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；

• 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2003）；

• 4．《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工

• 作的意见》（国办发[2001]102号，2001年）；

• 5．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令，2001年）；

• 6．《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3号令，2003年12

月31日）；

• 7．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令，2005年8月25日）；

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• 8．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权

[2006]274号）；

9．《企业会计准则》（2006）；

10．其他相关规定。

（三）评估准则依据

• 1．《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财

• 企[2004]20号）；

• 2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会

• 2003）；

• 3．中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——企业价值》的通知，中评

• 协[2011]227号，2011年12月30日；

• 4．中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评

• 估准则的通知，中评协[2007]189号，2007年11月28日；

• 5．中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知，中评

• 协[2008]218号，2008年12月3日。

（四）资产权属依据

• 1． 湖南中建五局混凝土有限公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、税

• 务登记证、公司章程、验资报告；

2． 车辆行驶证等；

• 3． 设备采购合同、发票；

• 4． 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它

资料。

（五）取价依据

• 1． 《湖南省建设工程计价办法（2006）》；

• 2． 《湖南省建筑装饰装修工程消耗量定额（2006）》；

• 3． 《湖南省安装工程消耗量标准(2006)》；

• 4． 《长沙市建设工程造价信息（2012 年 4 月）》

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5． wind 资讯网提供的上市公司信息；

6． 上市公司定期报告及交易行情；

7． 中国人民银行发布的外汇汇率及贷款利率；

• 8． 企业提供的有关财务资料、资产清查申报明细表、历史收入及成本费用

• 数据；

• 9． 相关部门及人员提供的相关材料；

• 10． 大华会计师事务所有限公司出具的湖南中建五局混凝土有限公司评估基

• 准日审计报告；

11． 《资产评估常用数据与参数手册》；

12． 评估人员现场勘察及询证的相关资料；

13． 评估人员获得的市场调查资料；

14． 国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；

15． 评估机构收集的其他有关资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

根据本项目的评估目的，评估范围涉及企业的账面资产及负债。根据《资产评 —— 估准则 基本准则》和《企业价值评估指导意见（试行）》等有关评估准则规定， 资产评估的基本评估方法可以选择市场法、收益法和资产基础法（成本法）。

市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较 以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国内资本市场的公开资料中无法找 到在相同经济行为下的同类资产的可比案例，因此不具备使用市场法的必要前提， 本次评估不采用市场法。

收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对 象价值的一种评估方法。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资 本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。本次评估以评估对象 持续经营为假设前提，企业有完整的历史经营财务资料，企业管理层对企业未来 经营进行了分析和预测，具备采用收益法进行评估的基本条件。

资产基础法，是指在合理评估委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象

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价值的一种评估方法。本项目对委估范围内的账面资产及负债的资料收集完整， 适宜采用资产基础法进行评估。

因此，本项目采用资产基础法和收益法两种评估方法进行评估。 （二）资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用

1 ．关于流动资产的评估

（1）货币资金：包括现金、银行存款

对于现金和银行存款以核实无误的账面值作为评估值。

（2）应收票据

对于应收票据，共 6 张。其中 5 张已贴现，根据中建财务公司的统一规定， 将已贴现的应收票据计入短期借款。对于该 5 项应收票据按账面值作为评估值。 剩余 1 张已背书。通过查阅相关合同、协议和原始凭证，核实无误后以核实后账 面值为评估值。

（3）预付账款

对于预付账款，评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料， 核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等。核实结果，账、表、单金额相 符。基准日后尚需支付相应的资产或者权益。以核实无误的账面值作为评估值。

（4）应收类账款

评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解 的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、 经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失， 对发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1 到 2 年 的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏 账损失的可能性在 20%；发发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性 在 50%；发生时间 4 到 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 80%；发生时间 在 5 年以上评估风险损失为 100%。以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额 确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

（5）存货

1）原材料

评估人员首先核查了大部分原材料的购销合同、发票，对其购入时间和入账

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金额进行了核实。由于企业执行按需采购的采购政策，原材料周转较快。市场价格 波动较小，按照市场价格乘以核实后数量确定评估值。

2 ．关于长期应收款的评估

评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项 的真实性、账龄、业务内容和金额等，未发现无法收回的迹象，本次评估按账面 值作为评估值。

3 ．关于房屋建筑物类固定资产的评估

基于本次评估之特定目的，结合各委估建筑物的特点，本次评估按照房屋建 筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。具体评估方法介 绍如下：

（1）房屋建筑物的成本法评估说明

根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料，以建筑物工程量套用现行定额标 准和计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重置 全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而 计算出建筑物评估值。重置成本法计算公式如下：

评估值=重置全价×成新率

1）重置全价

重置全价=建安工程费+前期费用及其他费用+资金成本

① 建安工程费

对价值较高的建（构）筑物，评估人员根据委估房屋建筑物具体情况选出典型 工程，收集典型工程的竣工决算、竣工验收、施工图纸等资料，核实工程量，根 据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费 用，并计算出建筑安装工程总造价。对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采 用单方造价法确定其建安工程费；对无法查找到竣工决算等资料的房屋建筑物评 估操作中采用重编预算法或类比法调整确定直接费用。评估中依据《湖南省建设 工程计价办法（2006）》、《湖南省建筑装饰装修工程消耗量定额（2006）》、《湖南 省安装工程消耗量标准(2006)》、《长沙市建设工程造价信息（2012年4月）》等文件

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有关取费标准和市场材料价格，按资产评估操作规范与当地规定的计费程序计算 建安工程费。

同类结构中其他房屋的建筑安装成本采用典型工程差异系数调整法计算，影 响房屋建筑安装成本的因素主要包括层数、层高、外形、平面形式、进深、开间、 跨度、建筑材料、装修标准、设备设施等，把待估对象和典型工程进行比较，获 取综合调整系数，待估对象建筑安装成本等于典型工程建筑安装成本乘以综合调 整系数，从而确定待估对象的建安工程费用。

② 前期工程费及建设相关费用

前期及其他费用包括建设单位管理费、可行性研究费、工程勘察设计费、工 程建设监理费等，根据行业标准和国家有关部门收费规定，确定前期费用和其他 费用。具体见下表：

序号	费用名称	费用标准 (%)	计算公式	取价依据
1	建设单位管理费	1.22%	建安工程费×计费费率	财政部财建[2002]394号
2	工程监理费	2.99%	建安工程费×计费费率	发改价格(2007)670号
3	环境评价费	0.09%	建安工程费×计费费率	计委环保总局计价格(2002)125号
4	项目建议书费及可 行性研究费	0.75%	建安工程费×计费费率	计委计价格(1999)1283号
5	勘察费设计费	3.12%	建安工程费×计费费率	计委建设部计价(2002)10号
6	招投标代理费	0.20%	建安工程费×计费费率	计价格(2002)1980号
7	白蚁防治费	2.50	建筑面积×计费标准	湘价费（2008）122号

③ 资金成本

资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算， 并按均匀投入考虑：

资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×50%

2011 年 7 月 7 日执行利率表

项目	年利率%
一、短期贷款
六个月以内（含六个月）	6.10
六个月至一年（含一年）	6.56
二、中长期贷款
一至三年（含三年）	6.65
三至五年（含五年）	6.90
五年以上	7.05

2）成新率

建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算，经加权

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平均得出成新率。

理论成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%

勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。

房屋现场勘察打分表

建筑物名称	建筑物名称			建筑结构	建筑结构
房产证号				建筑面积
耐用年限			已使用年限			层数
评估基准日				竣工日期
项目				标准分数		评定分数
结构部分	1．地基基础			25
(G)	2．承重结构			25
	3．非承重墙			15
	4．屋盖			20
	5．楼地面			15
	小计：（1+2+3+4+5）×权重=
	6．门窗			25
装饰部分	7．外粉刷			25
(S)	8．内粉刷			25
	9．顶棚			25
	小计：（6+7+8+9）×权重=
设备部分	10．给排水			30
(B)	11．电气照明			30
	12.消防			20
	13.供电线路			20
	小计：（10+11+12+13）×权重=
鉴定评定分数：G+S+B=
年限法评定：（总使用年限—已使用年限）／总使用年限=
综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%=

综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4

3）评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

4 ．关于设备类固定资产的评估

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备 的特点和收集资料情况，本次评估主要采用成本法进行评估。

（1）重置全价的确定

• 1）国产设备重置全价的确定

重置全价=（设备购置价格（含税）+运杂费+基础费及安装调试费+前期费及

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其他费用（如建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费）+资金成本）

购置价主要依据市场询价和产品报价手册予以确定。

混凝土行业按简易征收，不允许抵扣增值税，故设备按含税价。

2）设备运杂费

根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小（能否集装 箱、散装）设备的重量、价值（贵重、价低）以及所用交通工具等因素视具体情 况综合确定。

3）设备安装调试费

首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含， 则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设备按 不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际安装调试费用 综合确定。

4）设备基础费

根据现场勘查，根据设备基础的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业 性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备 实际基础费用综合确定。

5）前期费及其他费用

其他费用的取费如下表：

序号	项目名称	取价基数为工程造价	取价依据
1	建设单位管理费	1.22%	财政部财建[2002]394号
2	工程监理费	2.99%	发改价格(2007)670号
3	环境评价费	0.09%	计委环保总局计价格 (2002)125 号
4	项目建议书费及可行 性研究费	0.75%	计委计价格(1999)1283号
5	勘察费设计费	3.12%	计委建设部计价(2002)10号
6	招投标代理费	0.20%	计价格(2002)1980号
	合计	8.37%

6）资金成本

不论是企业自有资金还是从银行借贷资金用于设备购置，均计算资金成本。 资金成本的计算时间按设备的合理工期并假设资金在合理工期内均匀投入考虑， 贷款利率按评估基准日执行的商业银行同期贷款的基准利率确定。

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7）车辆重置全价的确定：车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日的最 新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购置附加税及牌照费用等予以确定。具体 公式为：

车辆重置全价=购置价+[购置价/（1+17%）]×车辆购置附加税率+牌照等费用 （2）成新率的确定

1）机器设备成新率

分别计算理论成新率 N1 和勘察成新率 N2，加权平均确定其成新率，即 成新率 N=理论成新率 N1×0.4＋勘察成新率 N2×0.6

理论成新率 N1：根据机器设备的已使用年限以及评估确定的不同类型设备的 经济寿命年限，或根据现场勘察情况以及由设备的大修周期、次数确定的超过经 济寿命年限设备的尚可使用年限，计算成新率：

理论成新率 N1＝（1－已使用年限／经济寿命年限）×100%

或：理论成新率 N1＝尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）×100%

勘察成新率 N2：通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资

料，对设备各组成部分进行勘察，确定其勘察成新率。

• 2）车辆综合成新率

根据国经贸经[1997]456 号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及 2000

年 12 月 18 日国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》

的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：

使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%

行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%

成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的

成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。即： 成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

• 另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。

• 3）电子设备成新率

成新率=（1－已使用年限/经济寿命年限）×100%

或成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

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另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。

（3）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

5 ．关于长期待摊费用的评估

长期待摊费用，主要为企业摊销年限在一年以上的属于临时设施的搅拌楼、 地面等，本次作为构筑物进行评估，此处评估为零。

6. 关于递延所得税资产的评估

递延所得税资产主要是由于企业按会计制度要求计提的和按税法规定允许抵 扣应交所得税差额。本次评估是在审计后的账面价值基础上，对企业各类准备计 提的合理性、递延税款借项形成及计算的合理性和正确性进行了调查核实。经核 实递延所得税资产金额计算无误，确认其账面价值为评估值。

7 ．关于负债的评估

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实 现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

（三）收益法的具体评估方法应用

本次采用收益法对湖南中建五局混凝土有限公司整体价值进行评估，即以未来 若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出 企业自由现金流量折现值，然后再加上溢余资产价值减去有息债务得出股东全部 权益价值。

本次评估的具体思路是：

1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年历史经营状况的变化趋 势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；

2）对纳入报表范围的长期投资，根据长期投资单位的具体情况采用适宜的评 估方法单独估算其价值；

3）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基 准日存在的货币资金，应收、应付股利等现金类资产（负债）；呆滞或闲置设备、 房产等以及未计及损益的在建工程等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经 营性资产（负债），单独估算其价值；

4）由上述各项资产（负债）价值的加和，得出评估对象的企业价值，经扣减

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基准日的付息债务价值后，得到评估对象的股东全部权益（净资产）价值。

1.评估模型：本次选用企业自由现金流量模型。

2.计算公式

企业整体价值=企业自由现金流量折现值+溢余资产及非经营性价值

全部股东权益价值=企业整体价值-有息债务

有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款、应付债券、一年 内到期的长期借款、长期借款等。

3.收益期的确定

本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为 2012 年 5 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日，共计 5 年 8 个月，在此阶段根据湖南中建五局混凝土有限公司的 经营情况进行预测；第二阶段为 2018 年 1 月 1 日至永续经营，在此阶段湖南中建 五局混凝土有限公司均按保持 2017 年预测的稳定收益水平考虑。

4.自由现金流量的确定

本次评估采用企业自由现金流量，自由现金流量的计算公式如下：

企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除税务影响后） －资本性支出－净营运资金变动

1. 收益法的评估计算公式

本次采用的收益法的计算公式为：

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P —— 为企业股东全部权益价值评估值；

Ai —— 企业近期处于收益变动期的第 i 年的企业自由现金流量；

A —— 企业收益稳定期的持续而稳定的年企业自由现金流量；

R —— 折现率；

n ——企业收益变动期预测年限；

B —— 企业评估基准日付息债务；

OE——企业评估基准日溢余资产与负债总和的现值；

6.折现率 R 的确定

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按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流

量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。

公式：WACC=Ke×E/（D+E）+ Kd×D/（D+E）×（1－T）

式中：Ke：目标权益资本报酬率；

E/（E+D）：权益资本比率；

Kd：目标付息债务成本；

D/（E+D）：付息债务资本比率；权益资本比率、付息债务资本比率根据上述 计算得出的企业目标资本结构确定；

T：所得税率。

其中：Ke=Rf+β×（Rm- Rf ）+RC

式中：Rf：无风险报酬率；

Rm：市场期望收益率；

β：企业风险系数；

RC：企业特定风险调整系数。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估程序实施过程介绍如下：

（一）明确评估业务基本事项

由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、被评估单位和委托方以 外的其他评估报告使用者；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基 准日；评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时 间和方式；委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。 （二）签订业务约定书

根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进 行综合分析和评价，决定我公司承接该评估业务后签订评估业务约定书。 （三）编制评估计划

我公司承接该评估业务后，立即组织项目经理编制了评估计划。评估计划包 括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。 （四）现场调查

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根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查并提供相关 资料。包括：

1． 要求委托方和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；

2． 要求委托方或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签 字、盖章或者其他方式进行确认；

3． 注册资产评估师通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行 调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权 属；

4． 对无法或不适对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的， 根据重要程度采用抽查等方式进行调查。

（五）收集评估资料

我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务 实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括：

1． 直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当事方 获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料；

2． 查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业 报告及政府文件等形式；

3． 注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、 归纳和整理，形成的资料。

（六）与审计或其他有关机构核对数据

审计机构与我公司同时间进入企业作业现场，因此，在各自工作基础上，与 审计机构进行数据核对工作。

（七）评定估算

1． 资产基础法评估的主要工作：按资产类别进行价格查询和市场询价的基 础上，选择合适的测算方法，估算各类资产及负债的评估值，并进行汇总分析， 初步确定资产基础法的评估结果。

2． 收益法评估的主要工作：对同类行业及上市公司的相关数据进行收集、 筛选、分析、测算，并与被评估企业的相关数据进行对比、分析，在深入研究企 业生产经营的各个方面的基础上，建立计算模型，进行评估测算，并反复进行修

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北京天健兴业资产评估有限公司 第24页

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正，初步确定收益法的评估结果。

3． 对资产基础法和收益法的初步评估结果进行比较、分析、补充、修改、 完善，在综合分析价值影响因素的基础上，合理选用资产基础法的评估结果确定 本次资产评估工作的最终评估结论。

（八）编制和提交评估报告

在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评估报告初 稿和工作底稿进行初审后，与委托方就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全 面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，然后重新按我公 司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行了认真审核后，由北京天健兴业 资产评估有限公司出具正式评估报告向委托方提交。

九、评估假设

（一）评估假设

1. 交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估 资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基 本的前提假设。

• 2．持续经营假设。该假设是假定企业将以现有条件为基础，持续经营下去，

• 在可以预料的将来不停止营业。

3．公开市场假设。该假设是假定参加企业投资的各方投资者彼此地位平等； 彼此都有获取足够市场信息和企业信息的机会和时间，以便对企业行为、市场地 位、发展空间及其投资回报等做出理智的判断；并且各自精明、谨慎行事，不受 任何强迫压制。

4. 资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方 式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确 定评估方法、参数和依据。

• 5．合法经营假设。该假设要求企业经营符合国家的经济政策，遵守税收、环

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保和其他与企业经营相关的法律、法规和规章。

6．合理经营假设。该假设为假设企业未来无重大决策失误和重大管理失职； 企业经营范围内所需的相关许可证，应根据经营的需要，合理保证持续有效；人 员和各项资产的安全达到合理水平。

7．资料合法、真实、完整性假设。委托方和产权持有单位所提供的资料是评 估工作的重要基础资料，评估人员对所收集到的资料履行了应有的清查核实程序， 并在专业范围内进行应有的职业分析判断，对所发现的问题进行进一步澄清核实 和尽可能的充分披露。但评估机构和评估人员受执业范围所限，不能对委托方和 产权持有单位所提供的资料的合法性、真实性和完整性（完整性是相对估值需要 而言的）做出保证。因此，评估工作是以委托方和产权持有单位所提供的有关资 料的合法、真实、完整为假设前提。

8．与企业相关的地区及国家的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家 现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；

9．有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等政策不发生重 大变化；

10．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。

11．被评估单位在未来的经营期内，其营业和管理等各项期间费用不会发生大 幅度的变化，仍将保持其近几年的变化趋势，并随营业规模的变化而同步变动。 12．本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。

（二）评估限制条件

1．本评估结果是依据本次评估目的、以持续经营和公开市场为假设前提而估 算的企业全部资产及负债的市场价值，没有考虑控股权和少数股权等因素产生的 溢价或折价，以及特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的 影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价 格的影响。

2．评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价值的估算是 根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。

3．评估报告在报告前文明确的评估目的下，仅供委托方和报告所明确的其他 使用者使用，评估报告的所有权归委托方所有。但按法律和法规规定提供评估管

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理机构或有关主管部门的除外。

十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要 的评估程序，对湖南中建五局混凝土有限公司纳入评估范围的账面资产及负债进 行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：

（一）资产基础法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下，湖南中建五局混凝土有限 公司评估前（经审计后）账面资产总额为 35,273.38 万元，负债总额为 18,403.40 万元，净资产为 16,869.98 万元；评估后资产总额为 36,554.85 万元，负债总额为 18,403.40 万元，净资产价值为 18,151.45 万元，评估增值 1,281.47 万元，增值率为 7.60 %。

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 4 月 30 日

金额单位 : 人民币万元

	项目	账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
1	流动资产	31,580.32	31,580.32	-	-
2	非流动资产	3,693.06	4,974.53	1,281.47	34.70
3	其中：可供出售金融资产	-	-	-
4	持有至到期投资	-	-	-
5	长期应收款	17.87	17.87	-	-
6	长期股权投资	-	-	-
7	投资性房地产	-	-	-
8	固定资产	3,019.40	4,744.29	1,724.89	57.13
9	在建工程	-	-	-
10	工程物资	-	-	-
11	固定资产清理	-	-	-
12	生产性生物资产	-	-	-
13	油气资产	-	-	-
14	无形资产	-	-	-
15	开发支出	-	-	-
16	商誉	-	-	-

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17	长期待摊费用	443.42	-	-443.42	-100.00
18	递延所得税资产	212.37	212.37	-	-
19	其他非流动资产	-	-	-
20	资产总计	35,273.38	36,554.85	1,281.47	3.63
21	流动负债	18,403.40	18,403.40	-	-
22	非流动负债	-	-	-
23	负债合计	18,403.40	18,403.40	-	-
24	净资产（所有者权益）	16,869.98	18,151.45	1,281.47	7.60

2．收益法评估结果

在评估基准日 2012 年 4 月 30 日持续经营前提下，采用收益法评估后的股东 全部权益价值为 29,569.49 万元，账面值 16,869.98 万元，增值 12,699.51 万元，增 值率 75.28%。

（三）两种方法评估结果分析

（1）资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的资产和负债为 基础逐一进行评估取值后得出的评估结论，可以使报告使用者很直观地了解企业 的存量资产的价值构成。

（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，收益法的评估结果是对多 种单项资产组成并具有完整生产经营能力的综合体的市场价值的反映，关注的重 点是企业未来的盈利能力，收益法评估结果不仅对被评估单位可确指资产进行了 量化评估，对于商誉等不可确指资产也进行了评估。

资产基础法是从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值，它是从企 业的资产现值的角度来确认企业整体价值。收益法强调的是企业整体资产的预期 盈利能力，收益法的评估结果是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，收 益法的评估结果是对多种单项资产组成并具有完整生产经营能力的综合体的市场 价值的反映，关注的重点是企业未来的盈利能力，二者从不同的角度反映企业的 价值，因此产生一定差异是正常的，鉴于被评估单位二次评为“中国混凝土行业 优秀企业”在业内有着良好的口碑，形成了长沙、重庆、武汉、三亚等地的销售 网络，并且基准日仍存在较多的正在执行的合同，而资产基础法无法体现上述无 形资产的价值，故本次采用收益法作为最终的评估结论。

（四）评估结论

经评估，在本报告假设条件下，于评估基准日 2012 年 4 月 30 日，湖南中建

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五局混凝土有限公司股东全部权益的市场价值为 29,569.49 万元人民币，金额大写： 人民币贰亿玖仟伍佰陆拾玖万肆仟玖佰元整。

十一、特别事项说明

1、本评估结论是反映湖南中建五局混凝土有限公司在本次评估目的下，根据 公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及 特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济 政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以 及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

2、本报告评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价 或折价对评估结果的影响。

3、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说 明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承 担相关责任。

4、由湖南中建五局混凝土有限公司提供的与评估相关的行为文件、营业执照、 产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；

5、被评估单位和相关当事人应当提供湖南中建五局混凝土有限公司法律权属 等资料，并对所提供的湖南中建五局混凝土有限公司法律权属资料的真实性、合 法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对湖南中建 五局混凝土有限公司价值进行估算并发表专业意见，并进行了必要的、独立的核 实工作，湖南中建五局混凝土有限公司应对其提供资料的真实性、合法、完整性 负责。

6、本次纳入评估范围的证载权利人部分车辆为其它公司，非被评估单位，对 此被评估单位和证载权利人共同承诺上述车辆实际归被评估单位所有，不存在产 权纠纷。因内部划转等事宜暂未办理产权变更。本次评估结论未考虑该事项可能 对结论造成的影响。具体如下：

	序号	车辆牌号	车辆名称	数 量	购置日期	启用日期	账面价值	账面价值	证载权利人
							原值	净值

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	1	湘 A-AL127	轻型载重汽车	1	2006-12-30	2006-12-30	70,533.00	30,863.34	中建五局第三建设有限公司
	2	湘 A-11861	砼搅拌运输车	1	2004-9-30	2004-9-30	730,500.00	146,946.94	中建五局第三建设有限公司
	3	湘 A-11871	砼搅拌运输车	1	2004-9-30	2004-9-30	730,500.00	146,946.94	中建五局第三建设有限公司
	4	湘 A-11867	砼搅拌运输车	1	2004-9-30	2004-9-30	730,500.00	146,946.94	中建五局第三建设有限公司
	5	湘 A-11645	砼搅拌运输车	1	2004-9-30	2004-9-30	730,500.00	146,947.04	中建五局第三建设有限公司
	6	湘 A-29206	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
	7	湘 A-29209	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
	8	湘 A-29205	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
	9	湘 A-29208	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
10		湘 A-29279	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
11		湘 A-29202	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
12		湘 A-29201	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
13		湘 A-29497	砼搅拌运输车	1	2010-1-1	2010-1-1	501,570.00	378,037.52	中建五局第三建设有限公司
14		湘 A-34501	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.84	中国建筑第五工程局有限公司
15		湘 A-34668	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.78	中国建筑第五工程局有限公司
16		湘 A-36618	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.78	中国建筑第五工程局有限公司
17		湘 A-36669	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.78	中国建筑第五工程局有限公司
18		湘 A-36886	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.78	中国建筑第五工程局有限公司
19		湘 A-37158	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.78	中国建筑第五工程局有限公司
20		湘 A-37889	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.78	中国建筑第五工程局有限公司
21		湘 A-39298	砼搅拌运输车	1	2007-12-1	2007-12-1	515,598.00	275,226.78	中国建筑第五工程局有限公司
22		湘 A-31919	砼搅拌运输车	1	2009-11-1	2009-11-1	521,025.00	384,685.38	中国建筑第五工程局有限公司
23		湘 A-31773	砼搅拌运输车	1	2009-11-1	2009-11-1	521,025.00	384,685.38	中国建筑第五工程局有限公司
24		湘 A-31912	砼搅拌运输车	1	2009-11-1	2009-11-1	521,025.00	384,685.38	中国建筑第五工程局有限公司
25		湘 A-31937	砼搅拌运输车	1	2009-11-1	2009-11-1	521,025.00	384,685.38	中国建筑第五工程局有限公司
26		湘 A-29503	砼搅拌运输车	1	2009-11-1	2009-11-1	521,025.00	384,685.38	中国建筑第五工程局有限公司
27		湘 A-31735	砼搅拌运输车	1	2009-11-1	2009-11-1	521,025.00	384,685.38	中国建筑第五工程局有限公司

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湘 28 奥迪车 1 2011/4/29 2011/4/29 455,948.00 430,757.48 中建五局第三建设有限公司 AGT185 7．本次评估的基准日为 2012 年 4 月 30 日，评估基准日时中国人民银行公布 执行的是 2011 年 7 月 7 日利率水平。基准日后至出具报告前，中国人民银行公布 了最新的利率水平，且自 2012 年 7 月 6 日起执行。故在本次评估作价过程中，涉 及成本法作价资产均采用基准日时执行的利率水平，涉及收益法作价考虑未来融 资成本时均采用 2012 年 7 月 6 日的最新利率水平。

8、被评估单位根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令 538 号称 条例）和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》执行按混凝土销售收入的 6 % 缴纳增值税，其购置固定资产的进行税不能抵扣，固定资产账面值中包含进行税 - 额，故本次固定资产 机器设备评估值中包含进行税额。

评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，不得用于本评 估目的之外的其他经济行为；

（二）本报告报告需经本评估机构及两名注册资产评估师签字、盖章，并依 据国有资产资产管理的有关规定，在有权核准或备案管理单位完成资产评估报告 核准或备案后，方可产生法律规定的效力、正式使用；评估报告的全部或者部分 内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规 规定以及相关当事方另有约定的除外；

（三）本报告书评估结果自评估基准日起算使用有效期限为一年，即自 2012 年 4 月 30 日至 2013 年 4 月 29 日期间使用有效。当评估目的在评估基准日后的一 年内实现时，评估结果可以作为本评估目的的参考依据，超过一年，需重新进行 资产评估；

（四）本报告的使用权归委托方和本报告明确的其他报告人，未经委托方许 可，我公司不得随意向他人公开。

（五）除国家与相关经济行为有关的法律、法规规定以及相关当事方另有约 定的外，本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需 经得本评估机构和签字评估师的书面同意。

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十三、评估报告日

本报告书形成时间为：2012 年 8 月 10 日。

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（此页无正文）

评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

北京天健兴业资产评估有限公司

二Ｏ一二年八月十日

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资产评估报告书附件

• 1． 中国建筑股份有限公司 2012 年 5 月 10 日的《中国建筑股份有限公司董事

• 长常务会议纪要》；

• 2． 大华会计师事务所有限公司出具的湖南中建五局混凝土有限公司评估基

• 准日的专项审计报告；

• 3． 委托方及被评估单位企业法人营业执照复印件（复印件）；

• 4． 被评估单位车辆行驶证等产权资料；

• 5． 委托方及被评估单位承诺函；

• 6． 注册资产评估师承诺函；

• 7． 资产评估机构企业法人营业执照（复印件）；

• 8． 资产评估机构资产评估资格证书（复印件）；

• 9． 证券期货相关业务评估资格证书（复印件）

• 10． 签字注册资产评估师资格证书（复印件）；

• 11． 资产基础法评估明细表（另装成册）；

• 12． 资产评估说明（另装成册）。

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北京天健兴业资产评估有限公司 第34页