Bokslutskommuniké 2016

Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 71 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler för kontor, butik, lager och logistik om 4,3 miljoner kvm. Fastigheterna ägs och förvaltas under ett gemensamt varumärke via en decentraliserad organisation med stark och tydlig lokal närvaro i fem geografi ska tillväxtregioner i Sverige och Danmark. De fem regionerna är Mitt (Örebro, Västerås, Uppsala, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl Borås och Halmstad), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Stockholm och Norr (Gävle och Sundsvall). Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap.

Hyresintäkterna 2016 uppgick till 4 533 Mkr (3 299 Mkr föregående år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kronor (8,11) per aktie, en förbättring med 9%.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 4 085 Mkr (1 837) och på derivat till 82 Mkr (216).
Årets resultat efter skatt uppgick till 4 972 Mkr (2 881), motsvarande 21,20 kronor (15,24) per aktie.
Nettoinvesteringarna uppgick till 24 737 Mkr (2 413) varav 29 372 Mkr (2 321) avsåg förvärv, 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnationer och 6 754 Mkr (1 140) försäljningar.
Under året genomfördes dels en nyemission om 6,2 miljarder kr, dels en apportemission av Castellumaktier motsvarande ett värde om 3,1 miljarder kr, i syfte att fi nansiera förvärvet av Norrporten.
Nettouthyrningen under året uppgick till 178 Mkr (18).
Styrelsen föreslår en utdelning om 5,00 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 18%, att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,50 kronor.

	2016 okt-dec	2015 okt-dec	2016 jan-dec	2015 jan-dec
Hyresintäkter, Mkr	1 367	850	4 533	3 299
Driftöverskott, Mkr	860	550	3 036	2 225
Förvaltningsresultat, Mkr	573	381	2 065	1 533
D:o kr/aktie*)	2,10	2,02	8,80	8,11
D:o tillväxt	+ 4%	13%	+ 9%	6%
Resultat efter skatt, Mkr	2 481	1 260	4 972	2 881
Nettoinvestering, Mkr	– 5 460	1	24 737	2 413
Utdelning, kr/aktie (2016 föreslagen)	–	–	5,00	4,25
D:o tillväxt	–	–	18%	7%
Nettouthyrning, Mkr	84	11	178	18
Belåningsgrad	50%	49%	50%	49%
Räntetäckningsgrad	331%	353%	348%	351%
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie *)	133	112	133	112
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie *)	121	100	121	100

NYCKELTAL

*) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission. För mer detaljerad information om Castellum se www.castellum.se.

Året då mycket gick i mål!

2016 hände "allt" i Castellum. Jätteförvärv, stora försäljningar, omorganisation och varumärkespositionering. Jag vill gärna lyfta blicken och - genom några väsentliga nyckeltal - i ett större perspektiv belysa den stora strategiska positionsförändring, som ägt rum i Castellum:

	2013	2016
Fastighetsvärde, miljarder kr	38	71
Fastighetsvärde, kr/aktie	230	259
Centrala lägen, andel	30%	54%
Butiker, andel	12%	10%
Offentliga hyresgäster, andel	9%	21%
Återstående kontraktslängd	3,3 år	3,8 år
Pågående/beslutade egna projekt, miljarder kr 3,3		4,5
Byggrätter, miljarder kr	0,9	1,5
Belåningsgrad	51%	50%/47%

Här syns den samlade eff ekten av ett stort antal aff ärer och en process som initierades för tre år sedan. Ett mer centralt bestånd, lägre andel butiker, längre kontrakt och fl er off entliga hyresgäster. Den lägre andelen butiksytor har vi strävat efter eftersom e-handeln kan förutses påverka traditionell detaljhandel. Hela denna omvandling har skett samtidigt som belåningsgraden sänkts.

Bilden som framträder är ett nytt Castellum, positionerat för högre tillväxt under ett ännu lägre fi nansiellt risktagande. Med en belåningsgrad på 50% (47% efter att likvid erhållits från höstens stora försäljningar) har vi nu fi nansiella muskler att utveckla de många befi ntliga projekten i egen regi med högre direktavkastning än vid förvärv. Lägg därtill att nya projekt kan initieras med våra utökade byggrätter i goda tillväxtlägen samt även, förstås, att vi har kapacitet att göra strategiskt viktiga förvärv.

Fastighetsvärdena har ökat markant under året. Totalt uppgår värdestegringarna till 4 miljarder kr (17,42 kr per aktie). Bara förvärvet av Norrporten har inneburit värdeökningar om totalt 1,6 miljarder kr. En bra aff är, kort sagt. Vi är särskilt glada över att säljarna nu är med som aktieägare och tar del av Castellums fortsatta tillväxt.

"Våga förändra – även i framgång" var rubriken för VD-ordet år 2013. Och det tycker jag att vi har gjort. Vid sidan av alla fastighetsaff ärer har bolaget nu också omvandlats till en sammanhållen koncern med ett varumärke: Castellum. Över hela landet vajar nu närmare tusen Castellumfl aggor från Sundsvall i norr till Öresund i söder. Allt detta gick i mål under 2016, men det har, som sagt, varit en systematisk och välplanerad process sedan ett antal år.

Så vad händer framöver?

Vi förstärker förstås vårt idoga arbete med att realisera de synergieff ekter som förvärven och omorganisationen möjliggör. Eff ekterna av dessa liksom aviserade sparprogram kommer successivt att materialiseras under 2017 för att nå fullt genomslag under 2018. Detta gäller även eff ekterna av vår rekordhöga nettouthyrning under 2016 och de fortsatta omförhandlingarna som kommer att genomföras under året. Till det skall läggas en ökande projektvolym med hög uthyrningsgrad.

Oro för fastigheter?

Men alla ser inte en ljus framtid för fastighetsaktierna den närmaste tiden. Fastighetsindex har backat ganska ordentligt sedan oron för höjda räntor börjat ta fart under förhösten.

Är oron befogad? Jag tycker inte det. De låga räntorna sedan fi nanskrisen har tjänat som medicin för en sjuk patient. Om räntenivåerna nu sakta börjar normaliseras bör det snarast vara ett tecken på att patienten, världsekonomin, börjar tillfriskna. Det är inte negativt för näringsliv och handel. Tvärt om. För fastighetsbolagen betyder bättre konjunktur höjda räntor, lägre vakanser och högre infl ation, vilket driver hyresnivåerna uppåt och som i sin tur normalt bidrar till stigande fastighetsvärden. Visst kan det vara ett tidsglapp mellan dessa olika eff ekter, men generellt gäller att det som är bra för näringslivet också är bra för de kommersiella fastighetsbolagen. Ökade räntekostnader kompenseras på sikt mer än väl av andra positiva eff ekter. I synnerhet för fastighetsbolag med låg fi nansiell risk som Castellum.

Eff ekterna börjar komma under 2017

2017 kommer de omfattande försäljningarna under 2016 på nästan 7 miljarder kr självfallet att dämpa tillväxten i förvaltningsresultatet. De har å andra sidan skapat fi nansiella resurser för investeringar i egna projekt som ger ett par procentenheters högre yield än vad de avyttrade fastigheterna gav – och även till att dra nytta av förvärv under rätt förutsättningar. Den större delen av Norrportens fastigheter som vi behållit och övriga investeringar kommer bidra till en god tillväxt. Detta i kombination med övriga synergieff ekter och besparingsprogram kommer att innebära att förvaltningsresultatet per aktie fortsätter att växa 2017, om än inte i nivå med vårt långsiktiga mål. Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva eff ekterna av Castellums ompositionering. Styrelsens förslag om en utdelning för 2016 på 5,00 kr per aktie, jämfört med 4,25 kr för 2015, visar på en tro på fortsatt långsiktig positiv utveckling för Castellum. 2 vis utvecklingför C

Henrik Saxborn Verkställande direktör V k täll d d

STRATEGIER

Mission och vision

Ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta.

Aff ärsidé

Att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt, genom att med stark och tydlig närvaro i tillväxt regioner, erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Aff ärsmodell

Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassa fl öde och bedriver all verksamhet med låg fi nansiell risk.

Hållbart företagande

Castellum har ett uttalat fokus på långsiktighet, vilket går hand i hand med hållbarhetens alla perspektiv. Verkhållbar utveckling med hänsyn till såväl ekologiska, sociala som ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög aff ärsmoral och ansvarskännande.

Genom att vara lokalt närvarande och engagerade i de städer där bolaget verkar, kan goda miljöer byggas, utvecklas och förvaltas. Castellum ska vara fi nansiellt starka eftersom det ger möjlighet att agera klokt och långsiktigt.

Hållbarhetsarbetet fokuseras på

ansvarsfullt och eff ektivt minska resursanvändningen
och koldioxidutsläppen, • skapa en resilient och hållbar fastighetsportfölj,
främja hälsa, välbefi nnande och produktivitetsökning,
skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang.

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxtregioner i Sverige och Danmark. De fem regionerna är Mitt, Väst, Öresund, Stockholm och Norr. Detta tillsammans med eff ektiv förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda aff ärs möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med hållbara, fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager.

För att skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt och eff ektiv förvaltning ska densiteten och kvalitén i fastighetsbeståndet ständigt öka. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 3 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är aff ärsmässigt motiverat.

Kundfokus genom lokala organisationer

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med stark lokal närvaro. Aff ärsbesluten ska fattas lokalt, där aff ären fi nns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellum arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare och medarbetare med kompetens att leverera erbjudanden som är konkurrenskraftiga och möjliggör för kunder att vara attraktiva arbetsgivare. Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter.

Stark balansräkning med låg fi nansiell risk

Castellum ska ha låg fi nansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kredit marknad samt till media, dock utan att enskild aff ärsrelation exponeras.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. I kundstocken ska fi nnas en riskspridning.

Kunder och Organisation

En viktig framgångsfaktor för Castellum är kunskapen om och känslan för den lokala marknaden och därför bedrivs verksamheten i en decentraliserad organisation med 20 lokala aff ärsområden samordnade i fem regioner. Genom arbetssättet är Castellum en nära och närvarande partner till kunderna och kan bidra till tillväxt i deras verksamheter. Dessutom ger den lokala närvaron möjlighet att fatta aff ärsbeslut där aff ärerna fi nns och kunderna kan erbjudas korta beslutsvägar med snabba besked.

Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv

Castellum har ca 6 000 kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi , lokaltyp, förfallotid och bransch. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Nio av tio kunder rekommenderar Castellum

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar – att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten 2016, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 79 på en skala om 100. Jämförelseindex i branschen för kontor uppgår till 73.

Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 89%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Hög aktivitet i uthyrningsarbetet

Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2016 har 757 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 488 Mkr. Det framgångsrika uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten.

Lokala aff ärsområden ger koll på kvarteren

Castellum förvaltar fastigheterna via en decentraliserad organisation för att skapa närhet till kunder, korta beslutsvägar och lokal beslutskraft. Verksamheten är indelad i fem regioner; Mitt, Öresund, Väst, Stockholm och Norr. Under regionerna fi nns totalt 20 aff ärsområden.

Castellum är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellum även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare som trivs

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste mätningen visade ett index på 85 på en 100-gradig skala.

Castellumkoncernen har 408 (299) medarbetare.

Ansvarsfulla aff ärer

Hållbarhet innefattar att skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv och därmed aktieägarvärde. Förutom att ta ansvar och skapa värde för vårt samhälle, vår planet och framtida generationer skapar hållbarhetsarbetet ökade konkurrensfördelar för Castellum. Det bidrar också till bättre förvaltning och god kontroll på fastigheterna. Detta i sin tur ger nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet. Hållbarhet är att agera rätt idag så att de intressenter Castellums verksamhet är beroende av väljer Castellum i framtiden.

Castellums hållbarhetsarbete bygger på ständig förbättring med fokus på att ansvarsfullt och eff ektivt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen, att skapa en resilient och hållbar fastighetsportfölj, att främja hälsa, välbefi nnande och produktivitetsökning samt att skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang.

Castellums energianvändning är idag ca 43% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 24% certifi erat enligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Certifi ering pågår av ytterligare 11% av beståndet.

Under 2016 har Castellum tilldelats fl era internationella utmärkelser för hållbarhetsarbetet, dels "Global Sector Leader" av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) vilket innebär att Castellum rankas som etta i världen i fastighetsbranschen inom sektorn kontors- och logistiklokaler, dels förstapris för bästa hållbarhetsrapportering från EPRA (European Public Real Estate Association). Castellum har dessutom valts in i det prestigefyllda Dow Jones Sustainability Index (DJSI), som inkluderar de bolag i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet samt fi ck högst betyg av fastighetsbolagen i Sverige i klimatutvärderingen CDP (Carbon Disclosure Project), A-.

Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, aff ärsetik och information. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners.

Marknadskommentar

Svensk och dansk ekonomi

Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP även om prognoserna framåt har reviderats ned något. Tillväxten är alltjämt driven av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion.

Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen. Resultatet av såväl brittisk EU-folkomröstning, som utfallet i amerikanska presidentvalet har skapat ytterligare osäkerhet och eff ekterna på sikt är svåra att överblicka.

Arbetsmarknaden påverkas positivt av en god konjunktur. Brist på arbetskraft tenderar att öka för fl era grupper inom främst bygg- och off entlig sektor. Arbetslöshetsnivån förväntas dock endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud. Infl ationen har börjat visa tecken till att stiga, men är fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg infl ation i omvärlden. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för infl ationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre infl ation. Kronan har successivt försvagats under främst andra halvåret 2016 även om en del av nedgången återtogs i slutet av året.

Makroindikatorer - Sverige

Arbetslöshet	6,2%	(november 2016)
Infl ationstakt	1,7%	(december 2016 jämfört med december 2015)
BNP-tillväxt	0,5%	(kv 3 2016 jämfört med kv 2 2016)
Källa: SCB

Dansk BNP-tillväxt förväntas enligt Danmarks Nationalbank öka till ca 1,5% under 2017 jämfört med knappt 1% under 2016. Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bidrar. Infl ationen i Danmark uttryckt som KPI väntas stiga till ca 1,5% under 2017 jämfört med strax över noll-strecket under 2016.

Hyresmarknad

Generellt har hyresmarknaden varit stark, med hög efterfrågan på de flesta av Castellums delmarknader. På ett fåtal marknader börjar kontorsytor bli en bristvara till följd av för låg nyproduktion, stark tillväxt och därmed fortsatt stark arbetsmarknad.

Logistikmarknaden präglas av förändringen inom handel där e-handelns volymökning medför högre efterfrågan på centrumnära logistikanläggningar såväl som stora effektiva anläggningar i rätt läge.

Fastighetsmarknad

Transaktionsåret 2016 slutade som ett nytt rekordår. Aldrig tidigare har svensk transaktionsmarknad omsatt fastigheter till dessa nivåer. Bedömd total transaktionsvolym för helåret uppgår till ca 200 miljarder kr.

Castellums förvärv av Norrporten var den enskilt största aff ären och Castellums försäljning av Luleå, Umeå och delar av Sundsvall var den fj ärde största aff ären under året.

Transaktionsmarknaden har kännetecknats av hög aktivitet inom alla segment, kontor, bostäder, samhällsfastigheter, lager och logistik. Nationella aktörer har varit mest aktiva och internationella aktörer har kännetecknats av stor variation av investerare.

Avkastningskraven har fortsatt att sjunka under 2016 över samtliga segment, lett av en stark hyresmarknad och sjunkande vakansgrader på de fl esta av Sveriges tillväxtorter.

Ränte- och kreditmarknad

Svenska Riksbanken har under 2016 fortsatt såväl sitt entydiga fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari, då reporäntan sänktes till ny historisk lägstanivå om −0,50%, har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan successivt justerats ned. Riksbanken har köpt statsobligationer under året och aviserat fortsatta köp under första halvåret 2017. Den svenska reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under början av 2018 förväntas reporäntan börja stiga långsamt.

Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3mån) rörde sig nedåt efter Riksbankens sänkning av repo-räntan i februari och har sedan dess handlats inom intervallet –0,4% och –0,6% och avslutade året på en nivå om –0,6%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig fi nanspolitisk stimulans i USA från den tillträdande presidenten.

Tillgången till bankfi nansiering och fi nansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har allmänt sett varit relativt stabila under året.

I Danmark har Cibor-räntan (3mån) handlats inom intervallet –0,05% till –0,25% och avslutade året på en nivå om knappt –0,25%.

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. Vid beräkning av historiskt antal aktier har omräkning skett mht fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission.

Årets förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader, värdeförändringar och skatt i koncern såväl som i joint venture, uppgick till 2 065 Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kr per aktie (8,11) - en förbättring med 9%.

Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 4 085 Mkr (1 837) och derivat till 82 Mkr (216). Årets resultat efter skatt uppgick till 4 972 Mkr (2 881) motsvarande 21,20 kr (15,24) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 4 533 Mkr (3 299). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 561 kr/kvm, medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2% mot föregående år, vilket bland annat är en eff ekt av indexuppräkningar (och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen - oktober till oktober - som uppgick till 0,1% för 2016) samt genomförda omförhandlingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg infl ation respektive defl ation.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr (392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 178 Mkr (18), medan den för fj ärde kvartalet isolerat uppgick till 84 Mkr (11).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateff ekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 497 Mkr (1 074) motsvarande 376 kr/kvm (316). Ökningen kr/kvm är hänförligt till förvärvet av Norrporten, vars fastighetsportfölj utgörs av kontor med generellt sett högre kostnadsnivåer men även högre hyresnivåer. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader kr/kvm	Kontor/ butik	Lager/ logistik	2016 Totalt	2015 Totalt
Driftskostnader	199	110	168	149
Underhåll	58	26	47	39
Tomträttsavgäld	3	8	5	6
Fastighetsskatt	95	23	70	50
Direkta fastighetskostnader	355	167	290	244
Uthyrning och fastighetsadministration	–	–	86	72
Totalt	355	167	376	316
Föregående år	307	166	316

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 143 Mkr (113) och har belastats med 11 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående arbete med att samla koncernen under ett gemensamt varumärke samt samordning av

Nettouthyrning

stödfunktioner. I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 20 Mkr (11).

Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordningsvinster om 150 Mkr.

Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat.

Resultat från joint venture

Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en aff är med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni 2015. Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten 2016. Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr.

Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto.

Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23) förvaltningsresultat och –1 Mkr (–5) skatt.

Förvaltningsresultat per aktie

Räntenetto

Räntenettot uppgick till –832 Mkr (–602). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,7% (3,0%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 150 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter.

Värdeförändringar och goodwill

Fastighetsmarknaden under 2016 kännetecknades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lageroch logistikfastigheter. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassafl öde medfört en värdeförändring under året om 3 793 Mkr, motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för 6 754 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 6 986 Mkr, översteg senaste värdering om 6 461 Mkr med 525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av Norrporten förändras med –373 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 82 Mkr (220). Värdet på Castellums valutaderivat, har under året ändrats med 19 Mkr (20) där den eff ektiva delen i värdeförändringen om 19 Mkr (24) redovisas i övrigt totalresultat.

Resultat över tid

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 2 392 Mkr (809). Vidare fi nns derivat med ett undervärde om 385 Mkr som inte är skattemässigt avdragsgillt samt obeskattade reserver om 31 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 36 851 Mkr (22 239), varav 1 992 Mkr (1 893) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 7 065 Mkr (4 299).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2016

Mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt

Förvaltningsresultat	2 065
D:o hänförligt till joint venture	– 4
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 1 044	1 044
ombyggnationer	– 485	485
Övriga skattemässiga justeringar	48	212
Skattepliktigt förvaltningsresultat	580	1 741
- aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas	– 128
Försäljning fastigheter	44	– 2 577
Värdeförändring fastigheter		– 3 793
Värdeförändring derivat	– 245	70
Emissionskostnader	– 123	123
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	256	3 150
Underskottsavdrag, ingående balans	– 809	809
Förvärvat underskott CORHEI och Norrporten	– 1 736	1 736
Underskottsavdrag, utgående balans	2 392	– 2 392
Skattepliktigt resultat	103	3 303
Årets skatt enligt resultaträkningen	– 23	– 727

Förvärv av Norrporten

Castellum tecknade den 13 april 2016 ett avtal med Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden om att förvärva samtliga aktier i Norrporten AB (publ). Tillträde till aktierna skedde 15 juni 2016 för ett anskaff ningsvärde om 13 468 Mkr fördelat på 10 393 Mkr i kontanter och 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om 3 075 Mkr, fördelat mellan 19 194 458 nyemitterade aktier och 8 006 708 befi ntliga aktier i eget förvar. Värdering av dessa aktier har skett till marknadsvärde på transaktionsdagen uppgående till 113 kr/aktie (noterad kurs på Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och har redovisats i resultaträkningen.

Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en goodwillpost om 1 891 Mkr uppstår, motsvarande uppskjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället.

Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighetsbolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna, högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxtorter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition – utbudet av fastighets- och lokaltyper utökades samtidigt som den geografi ska närvaron har breddats. Förvärvet stärkte Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan var etablerade – Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i kontraktsportföljen och ett ökat inslag av statliga myndigheter och verk. Under fj ärde kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Luleå, Östersund, Umeå samt delar av beståndet i Sundsvall.

Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samordningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till driftskostnader realiseras under en 3-årsperiod från och med förvärvstidpunkten.

Balansräkning för Norrporten

31 december 2016	15 juni 2016

22 736	26 415
36	38
5 249	278
930	–
28 951	26 731

14 205	11 918
1 584	1 590
11 968	11 858
1 194	1 365
28 951	26 731

	15 juni - 31 dec
Mkr	2016	jan - dec 2016
Hyresintäkter	1 042	1 917
Fastighetskostnader	– 350	– 656
Centraladministration	– 40	– 73
Räntenetto	– 189	– 329
Förvaltningsresultat	463	859
Värdeförändring fastighet	1 620	2 258
Värdeförändring derivat	70	– 165
Aktuell skatt	– 14	– 31
Uppskjuten skatt	45	– 131
Redovisat resultat	2 184	2 790
Omräkning, valuta	10	31
Periodens totalresultat	2 194	2 821

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner i Sverige och Köpenhamn. Det kommersiella beståndet består av 78% kontors- och butiksfastigheter och 18% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,5 miljarder kr.

Investeringar

Under året har investerats för totalt 31 491 Mkr (3 553), varav 29 372 Mkr (2 321) avser förvärv och 2 119 Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 6 754 Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till 24 737 Mkr (2 413).

Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om 2 083 Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om 26 415 Mkr. Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari 2017. Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande.

Förändring av fastighetsbeståndet

	Verkligt värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2016	41 818	597
+ Förvärv	29 372	149
+ Ny-, till- och ombyggnation	2 119	– 1
– Försäljningar	– 6 462	– 80
+/– Orealiserade värdeförändringar	3 793	–
+/– Valutakursomräkning	117	–
Fastighetsbestånd 31 december 2016	70 757	665

Investeringar per region

Castellums fastighetsbestånd 2016-12-31

			2016-12-31			januari - december 2016
	Antal		Fastighets	Fastighets	Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig	Yta	värde	värde	värde	värde	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
	heter	tkvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kr/kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Kontor/butik
Mitt	144	1 025	17 517	17 092	1 401	1 367	92,5%	1 296	361	352	935
Väst	81	458	9 115	19 894	651	1 420	93,7%	610	144	315	466
Öresund	71	575	13 502	23 479	1 069	1 858	88,2%	942	232	403	710
Stockholm	47	369	10 514	28 538	683	1 854	93,6%	639	128	348	511
Norr	28	259	4 751	18 315	389	1 501	93,2%	363	87	334	276
Summa kontor/butik	371	2 686	55 399	20 626	4 193	1 561	91,8%	3 850	952	355	2 898
Lager/logistik
Mitt	45	225	1 653	7 346	168	744	89,3%	149	40	178	109
Väst	104	674	5 781	8 581	519	770	90,5%	470	103	152	367
Öresund	33	228	1 596	6 963	169	737	83,4%	141	36	159	105
Stockholm	51	290	3 516	12 143	304	1 051	91,2%	278	58	199	220
Summa lager/logistik	233	1 417	12 546	8 851	1 160	818	89,5%	1 038	237	167	801
Summa	604	4 103	67 945	16 558	5 353	1 304	91,3%	4 888	1 189	290	3 699
Uthyrning och fastighetsadministration									351	86	– 351
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									1 540	376	3 348
Projekt	40	189	2 310	–	146	–	–	61	33	–	28
Obebyggd mark	21	–	502	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	665	4 292	70 757	–	5 499	–	–	4 949	1 573	–	3 376

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 376 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 036 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 220 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 560 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2016	2015
Hyresvärde kr/kvm	1 304	1 095
Ekonomisk uthyrningsgrad	91,3%	90,3%
Fastighetskostnader kr/kvm	376	316
Driftsöverskott kr/kvm	816	673
Fastighetsvärde kr/kvm	16 558	12 282
Antal fastigheter	665	597
Uthyrningsbar yta, tkvm	4 292	3 392
Värderingsyield, genomsnittlig	5,8%	6,5%

Segmentinformation

		Hyresintäkter	Förvaltningsresultat
Mkr	2016 jan-dec	2015 jan-dec	2016 jan-dec	2015 jan-dec
Mitt	1 258	854	533	393
Väst	1 108	1 091	561	557
Öresund	933	651	421	300
Stockholm	809	703	431	343
Norr	425	–	255	–
Totalt	4 533	3 299	2 201	1 593

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 2 201 Mkr (1 593) och koncernens redovisade resultat före skatt om 5 722 Mkr (3 584) består av ofördelat förvaltningsresultat om –136 Mkr (–60), förvärvs- och omstruktureringskostnader om –163 Mkr (–), förändring goodwill om –373 Mkr (–), värdeförändring fastigheter om 4 085 Mkr (1 837), värdeförändring derivat om 82 Mkr (216) och stegvis förvärv samt skatt i joint venture om 27 Mkr (–) respektive –1 Mkr (0).

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Större investeringar och försäljningar

Större projekt

		Hyresvärde		Uthyrnings	Total inv.	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	Mkr	kr/kvm	grad jan 2017	ink. mark, Mkr	att inv., Mkr Klart		Kommentar
Olaus Petri 3:244, Örebro	14 526	35	2 400	48%	420		420 Kv 2 2019	Nybyggnation kontor
Lindholmen 30:5, Göteborg	9 243	23	2 500	96%	265		27 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Balltorp 1:124, Mölndal	18 000	14	750	100%	180		137 Kv 4 2017	Nybyggnation logistik
Varpen 11, Huddinge	7 060	14	2 550	100%	162		131 Kv 4 2017	Nybyggnation bilhandel
Nordstaden 2:16, Göteborg	9 200	5	3 300	28%	135		53 Kv 1 2017	Ombyggnation kontor/handel
Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala	5 963	8	1 313	100%	101		101 Kv 1 2018	Nybyggnation logistik
Spejaren 5, Huddinge	3 480	8	2 200	100%	98		85 Kv 3 2017	Nybyggnation bilhandel
Kranbilen 2, Huddinge	8 571	9	1 050	40%	97		9 Kv 1 2017	Nybyggnation lager/logistik
Inom Vallgraven 4:1, Göteborg	2 500	9	3 700	100%	92		36 Kv 2 2017	Om- och tillbyggnation kultur och nöjesarena
Majorna 163:1, Göteborg	5 867	9	1 500	75%	88		1 Kv 1 2017	Ombyggnation kontor och lager
Tjurhornet 15, Stockholm	5 786	1	250	–	68		9 Kv 4 2017	Parkeringsdäck
Visiret 3, Huddinge	2 440	6	2 400	100%	61		45 Kv 4 2017	Nybyggnation bilhandel
Boländerna 12:1, Uppsala	3 687	5	1 400	52%	58		35 Kv 4 2017	Nybyggnation lager/logistik
Sändaren 1, Malmö	2 771	4	1 550	100%	53		14 Kv 2 2017	Ombyggnation kontor
Gamla Rådstugan 1, Norrköping	2 185	5	2 100	30%	48		17 Kv 4 2016	Ombyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås	1 844	4	2 000	85%	45		15 Kv 1 2017	Nybyggnation kontor
Bangården 4, Solna	4 120	4	1 100	100%	42		7 Kv 1 2017	Ombyggnation lägenhetshotell
Färdigställda eller helt/delvis infl yttade projekt
Drottningparken, Örebro	4 237	8	2 000	100%	103		0 Kv 3 2016	Nybyggnation kontor
Verkstaden 14, Västerås	6 100	9	1 400	100%	84		3 Kv 1 2016	Om- och tillbyggnation skola
Varpen 10, Huddinge	2 520	5	2 100	100%	72		9 Kv 4 2016	Nybyggnation bilhandel
Ringspännet 5, Malmö	3 333	5	1 450	100%	46		1 Kv 3 2016	Nybyggnation bilhandel/verkstad

Större fastighetsförvärv under 2016

			Hyresvärde	Uthyrnings	Anskaff nings
Fastighet	Yta, kvm	Mkr	kr/kvm	grad jan 2017	värde, Mkr	Tillträde	Kategori
Norrporten	1 114 274	2 053	1 850	93%	26 415	Juni 2016	Kontor och handel
CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping	162 714	202	1 200	79%	2 083	Mars 2016	Kontor och logistik
Mässhallen 2, Malmö	7 318	20	2 712	100%	328	April 2016	Kontor
Örnäs 1:17, Upplands-Bro	–	–	–	–	205	Dec 2016	Mark
Pilgrimen 5, Växjö	6 036	13	2 146	90%	196	Nov 2016	Kontor
Lerstenen 1 och 2, Lund	3 649	3	700	95%	26	Feb 2016	Lager
Hamnen 22:28 och 22:31, Malmö	5 107	1	300	85%	25	Maj 2016	Lager

Större fastighetsförsäljningar under 2016

			Hyresvärde	Underliggande	Uppskjuten skatt/	Försäljn. pris
Fastighet	Yta, kvm	Mkr	kr/kvm	fastighetspris, Mkr	omkostn., Mkr	netto, Mkr Frånträde		Kategori
Portfölj i Sundsvall, Umeå och Luleå	214 750	364	1 700	4 592	– 153		4 439 Feb 2017	Kontor och butik
Portfölj i Malmö och Lund	113 249	120	1 050	949	– 38		911 Dec 2016	Kontor och lager
Lejonet 11, Luleå	21 839	32	1 500	489	– 3		486 Dec 2016	Kontor
Portfölj i Sundsvall och Östersund	48 571	51	1 050	491	– 20		471 Mars 2017	Kontor och lager
Portfölj i Östersund	18 494	21	1 150	269	– 15		254 Dec 2016	Kontor
Smörkärnan 1, Lund	7 807	11	1 350	115	– 8		107 Nov 2016	Kontor
Tågarp 16:22, Malmö	9 862	7	700	46	0		46 Nov 2016	Logistik och lager
Sadelknappen 1 & 4, Stångbettet, Malmö	5 248	4	800	28	1		27 Juli 2016	Lager och kontor

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassifi cering sker, liksom föregående år, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 700 kr/kvm (1 700). Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell.

Avkastningskrav
	Kontor/butik	Lager/logistik
Realränta	1,5%	1,5%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	3,7 - 12,3%	7,9 - 12,5%
Avkastning eget kapital	6,7 - 15,3%	10,9 - 15,5%
Ränta	5,0%	5,0%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	5,6% - 8,6%	7,7% - 9,7%
Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9	7,0%	8,5%
Vägd diskont. faktor restvärde*	5,5%	7,0%
*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 70 757 Mkr (41 818), motsvarande 16 558 kr/kvm (12 282).

Genomsnittlig värderingsyield

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Den sjunkande värderingsyielden förklaras delvis av större förändringar i fastighetsportföljen.

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2016	2015
Driftsöverskott fastigheter	3 699	2 443
+ Indexjustering 2016, 1,2% (1%)	62	35
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	265	216
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 129	– 100
Normaliserat driftsöverskott	3 897	2 594
Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr)	67 557	39 824
Genomsnittlig värderingsyield	5,8%	6,5%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Osäkerhetsintervall

En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 67 219 - 74 295 Mkr motsvarande +/- 3 538 Mkr.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE och Cushman & Wakefi eld i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 41 180 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 40 642 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +1 563 Mkr respektive – 1 025 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.

Därtill har Cushman & Wakefi eld utfört en skrivbordsvärdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt 27% av beståndet. Cushman & Wakefi elds värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 18 229 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 088 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –859 Mkr motsvarande –5%. De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till 19 382 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om +294 Mkr motsvarande 2%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Finansiering

Castellum ska ha en låg fi nansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2016 till 78 313 Mkr (42 652) och finansieras genom eget kapital om 29 234 Mkr (15 768), uppskjuten skatteskuld om 7 065 Mkr (4 299), räntebärande skulder om 38 467 Mkr (20 396) och övriga skulder om 3 547 Mkr (2 189).

Eget kapital

Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission.

Företrädesemissionen om 82 000 000 nya aktier, som avslutades i juni, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier till ett antal om totalt 27 201 166 en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om 3 075 Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om 19 194 458 vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande 8 006 708 aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr.

Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal utestående Castellum aktier till 273 201 166.

Räntebärande skulder

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 53 259 Mkr (30 325), varav långfristigt uppgick till 40 358 Mkr (25 141) och kortfristigt till 12 901 Mkr (5 184).

Förvärvet av Norrporten innebar övertagande av 14 172 Mkr i kreditavtal. Av dessa har 5 498 Mkr avslutats eller förfallit. Av kvarvarande volym har 3 269 Mkr omförhandlats och borgensförbindelse har ingåtts för 6 059 Mkr av avtalen. I Castellum har därutöver nya avtal om 5 300 Mkr tillförts, befi ntliga avtal utökats med 1 000 Mkr och kreditavtal om 8 150 Mkr omförhandlats och förlängts. Även fi nansiering om 1 069 Mkr från det tidigare joint venture-bolaget CORHEI har under året inkluderats i Castellums räntebärande fi nansiering, av dessa har dock

447 Mkr förfallit. Under året har obligationer om 500 Mkr förfallit och 3 275 Mkr har emitterats, varav 1 000 Mkr är gröna obligationer emitterade enligt Castellums nya "Green Bond Framework".*

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 257 Mkr (39) uppgick till 38 210 Mkr (20 357), varav 9 256 Mkr (6 499) avser utestående obligationer och 7 702 Mkr (3 157) utestående företagscertifi kat. (Nominellt 9 275 Mkr respektive 7 710 Mkr.)

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor fl exibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansiering och breddar fi nansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 38 210 Mkr (20 357) var 21 252 Mkr (10 460) säkerställda med pantbrev och 16 958 Mkr (9 897) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 28% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 348%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,0 år (3,1). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (3,1).

Kreditförfallostruktur 2016-12-31

			Utnyttjat i
Mkr	Kreditavtal	Bank	MTN/Cert	Totalt
0 - 1 år	12 901	3 090	9 302	12 392
1 - 2 år	7 745	1 695	2 250	3 945
2 - 3 år	19 291	7 104	1 447	8 551
3 - 4 år	5 857	4 085	1 772	5 857
4 - 5 år	3 027	2 027	1 000	3 027
> 5 år	4 438	3 251	1 187	4 438
Totalt	53 259	21 252	16 958	38 210

* Castellum har samarbetat med Handelsbanken vid utformningen av det gröna ramverket.

Fördelning av räntebärande fi nansiering 2016-12-31

Ränteförfallostruktur 2016-12-31

	Krediter, Mkr	Ränte derivat, Mkr	Netto, Mkr	Utgående ränta	Genomsnittlig räntebindning

0-1 år	34 120	– 16 887	17 233	3,0%	0,2 år
1-2 år	0	2 400	2 400	2,0%	1,3 år
2-3 år	297	1 800	2 097	1,7%	2,5 år
3-4 år	847	4 337	5 184	2,0%	3,5 år
4-5 år	2 350	2 900	5 250	2,3%	4,4 år
5-10 år	596	5 450	6 046	2,7%	6,5 år
Totalt	38 210	–	38 210	2,6%	2,4 år

Ränteförfallostruktur

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (2,5). Den genomsnittliga eff ektiva räntan per den 31 december 2016 var 2,6% (2,9%).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är normalt ett kostnadseff ektivt och fl exibelt sätt att hantera räntebindning. Kostnadseff ektiviteten för Castellum påverkas dock negativt i nuläget eftersom Stibor-räntan är negativ. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna.

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 5 395 Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor.

Ränte- och valutaderivat

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den eff ektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris.

Per den 31 december 2016 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 608 Mkr (–1 124) och valutaderivatportföljen till +26 Mkr (7). Samtliga derivat är, liksom föregående år, klassifi cerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Policy		Åtaganden	Utfall

Belåningsgrad	Varaktigt ej överstiga 55%	Ej över 65%	50%
Räntetäckningsgrad	Minst 200%	Minst 175%	348%
Finansieringsrisk
– genomsnittlig kapitalbindning	Minst 2 år		3,0 år
– förfall inom 1 år	Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal		10%
– genomsnittlig kreditprislöptid	Minst 1,5 år		2,4 år
– andel kapitalmarknadsfi nansiering	Högst 75% av utestående räntebärande skulder		44%
– likviditetsbuff ert	Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall		Uppfyllt
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning	1,0 - 3,5 år		2,4 år
– förfall inom 6 månader	Minst 20%, högst 55%		40%
Kredit- och motpartsrisk
– ratingrestriktion	Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+		Uppfyllt
Valutarisk
– omräkningsexponering	Eget kapital säkras ej		Ingen säkring
– transaktionsexponering	Hanteras om överstigande 25 Mkr		Mindre än 25 Mkr

Totalresultat för koncernen i sammandrag

Mkr	2016 okt-dec	2015 okt-dec	2016 jan-dec	2015 jan–dec
Hyresintäkter	1 367	850	4 533	3 299
Driftskostnader	– 223	– 137	– 671	– 507
Underhåll	– 80	– 48	– 189	– 133
Tomträttsavgäld	– 7	– 7	– 24	– 27
Fastighetsskatt	– 81	– 43	– 262	– 172
Uthyrning och fastighetsadministration	– 116	– 65	– 351	– 235
Driftsöverskott	860	550	3 036	2 225
Centrala administrationskostnader	– 39	– 31	– 143	– 113
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	– 13	–	– 163	–
Resultat från joint venture	–	10	3	21
– varav förvaltningsresultat	–	9	4	23
– varav värdeförändring fastigheter	–	3	–	3
– varav skatt	–	– 2	– 1	– 5
Räntenetto	– 248	– 147	– 832	– 602
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	560	382	1 901	1 531
– varav förvaltningsresultat*	573	381	2 065	1 533
Omvärdering resultat stegvis förvärv	–	–	27	–
Nedskrivning goodwill	– 373	–	– 373	–
Värdeförändringar
Fastigheter	2 020	1 019	4 085	1 837
Derivat	306	163	82	216
Resultat före skatt	2 513	1 564	5 722	3 584
Aktuell skatt	3	– 3	– 23	– 16
Uppskjuten skatt	– 35	– 301	– 727	– 687
Periodens / Årets resultat	2 481	1 260	4 972	2 881
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m m	4	– 25	63	– 32
Värdeförändring derivat, valutasäkring	5	19	– 57	24
Periodens / Årets totalresultat	2 490	1 254	4 978	2 873

Årets resultat hänförligt till:
– Moderföretagets aktieägare	2 490	1 254	4 978	2 873
– Innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–	–

Genomsnittligt antal aktier, tusen	273 201	189 014	234 540	189 014
Resultat, kr/aktie	9,08	6,67	21,20	15,24

* För uträkning se Finansiella nyckeltal på sidan 22.

Balansräkning för koncernen i sammandrag

Mkr	31 dec 2016	31 dec 2015
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	70 757	41 818
Andelar i joint venture	–	526
Goodwill	1 659	–
Övriga anläggningstillgångar	93	27
Kortfristiga fordringar	5 547	242
Likvida medel	257	39
Summa tillgångar	78 313	42 652
Eget kapital och skulder
Eget kapital	29 234	15 768
Uppskjuten skatteskuld	7 065	4 299
Övriga avsättningar	9	14
Derivat	1 582	1 117
Räntebärande skulder	38 467	20 396
Ej räntebärande skulder	1 956	1 058
Summa eget kapital och skulder	78 313	42 652
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	33 130	18 164
Ställda säkerheter (företagsinteckningar)	838	–
Eventualförpliktelser	–	–

Förändring eget kapital i sammandrag

	Antal utestående	Aktie	Övrigt till	Valuta omräknings	Valuta säkrings	Innehav utan bestäm mande	Balanserad	Totalt eget
Mkr	aktier, tusental	kapital	skjutet kaptial	reserv	reserv	infl ytande	vinst	kapital
Eget kapital 2014-12-31	164 000	86	4 096	20	– 13	–	9 460	13 649
Utdelning, mars 2015 (4,60 kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 754	– 754
Årets resultat 2015	–	–	–	–	–	–	2 881	2 881
Övrigt totalresultat 2015	–	–	–	– 32	24	–	–	– 8
Eget kapital 2015-12-31	164 000	86	4 096	– 12	11	–	11 587	15 768
Utdelning, mars 2016 (4,90 kr/aktie)	–	–	–	–	–	–	– 804	– 804
Nyemission	82 000	41	6 273	–	–	–	–	6 314
Apportemission/Försäljning egna aktier	27 201	10	2 160	–	–	–	905	3 075
Emissionskostnader	–	–	– 123	–	–	–	–	– 123
D:o Skatteeffekt	–	–	28	–	–	–	–	28
Förvärvat minoritetsintresse	–	–	–	–	–	– 2	–	– 2
Årets resultat 2016	–	–	–	–	–	–	4 972	4 972
Övrigt totalresultat 2016	–	–	–	63	–57	–	–	6
Eget kapital 2016-12-31	273 201	137	12 434	51	– 46	– 2	16 660	29 234

Kassafl ödesanalys i sammandrag

Mkr	2016 okt-dec	2015 okt-dec	2016 jan-dec	2015 jan–dec
Driftsöverskott	860	550	3 036	2 225
Centrala administrationskostnader	– 39	– 31	– 143	– 113
Återläggning av avskrivningar	4	3	14	12
Betalt räntenetto	– 253	– 153	– 814	– 605
Betald skatt	– 27	– 1	9	– 8
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet	8	– 3	6	– 7
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	553	365	2 108	1 504
Förändring kortfristiga fordringar	60	7	– 47	– 66
Förändring kortfristiga skulder	– 16	– 132	199	69
Kassaflöde från löpande verksamhet	597	240	2 260	1 507
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	– 735	– 385	– 2 119	– 1 232
Förvärv fastigheter	– 478	– 477	– 874	– 2 321
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	–	– 3	– 4	– 17
Försäljning fastigheter	6 673	856	6 781	1 135
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	– 4 971	– 3	– 4 953	238
Rörelseförvärv	– 56	–	– 11 369	–
Investering i joint venture	–	– 6	–	– 505
Investeringar i övrigt	– 11	– 4	– 23	– 9
Kassaflöde från investeringsverksamhet	422	– 22	– 12 561	– 2 711
Förändring långfristiga skulder	– 1 144	– 284	5 144	1 950
Förändring långfristiga fordringar	– 9	–	– 11	–
Nyemission	–	–	6 190	–
Utbetald utdelning	–	–	– 804	– 754
Kassaflöde från finansieringsverksamhet	– 1 153	– 284	10 519	1 196
Periodens / Årets kassaflöde	– 134	– 66	218	– 8
Likvida medel ingående balans	391	105	39	47
Likvida medel utgående balans	257	39	257	39

Moderbolaget

Resultaträkning i sammandrag	2016	2015	2016	2015
Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Intäkter	9	7	23	21
Kostnader	– 42	– 27	– 124	– 90
Finansnetto	– 15	8	– 35	9
Utdelning/koncernbidrag	5 900		815 5 900	815
Värdeförändring derivat	222	163	12	216
Nedskrivning aktier i dotterbolag	– 3 900		– – 3 900	–
Försäljning aktier i dotterbolag	–	–	2 784	–
Resultat före skatt	2 174		966 4 660	971
Skatt	– 131	– 75	– 66	– 76
Periodens/årets resultat	2 043	891	4 594	895
Totalresultat för moderbolaget
Periodens resultat	2 043	891	4 594	895
Poster som kommer att omföras via periodens resultat
Omräkningsdiff erens utlandsverksamhet	– 3	– 19	30	– 24
Värdeförändring valutaderivat	3	19	– 30	24
Periodens/årets totalresultat	2 043	891	4 594	895

Balansräkning i sammandrag Mkr	31 dec 2016	31 dec 2015
Andelar koncernföretag	19 403	6 030
Fordringar koncernföretag	32 250	19 918
Övriga tillgångar	157	112
Likvida medel	0	0
Summa	51 810	26 060
Eget kapital	17 801	4 718
Derivat	1 259	1 117
Räntebärande skulder	27 912	18 005
Räntebärande skulder koncernföretag	4 702	2 105
Övriga skulder	136	115
Summa	51 810	26 060
Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag)	21 986	15 309
Eventualförpliktelser (borgen dotterbolag)	7 353	2 150

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 31.

okt - dec 2016	okt - dec 2015	jan - dec 2016	jan - dec 2015
273 201	189 014	234 540	189 014
273 201	189 014	273 201	189 014

*) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna - minst 50% av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg.

		okt - dec 2016		okt - dec 2015		jan - dec 2016		jan - dec 2015
Förvaltningsresultat	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie
Resultat före skatt	2 513	9,20	1 564	8,28	5 722	24,40	3 584	18,96
Återläggning
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	13	0,05	–	–	163	0,69	–	–
Omvärdering resultat stegvis förvärv	–	–	–	–	– 27	– 0,12	–	–
Nedskrivning goodwill	373	1,36	–	–	373	1,59	–	–
Värdeförändring fastighet	– 2 020	– 7,39	– 1 019	– 5,39	– 4 085	– 17,42	– 1 837	– 9,72
Värdeförändring derivat	– 306	– 1,12	– 163	– 0,86	– 82	– 0,34	– 216	– 1,14
Värdeförändring fastighet i joint venture	–	–	– 3	– 0,02	–	–	–3	–0,02
Skatt i joint venture	–	–	2	0,01	1	0,00	5	0,03
= Förvaltningsresultat	573	2,10	381	2,02	2 065	8,80	1 533	8,11
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat	573	2,10	381	2,02	2 065	8,80	1 533	8,11
Återläggning; Aktuell skatt förvaltningsresultat	– 18	– 0,07	17	0,09	– 128	– 0,54	– 52	– 0,28
EPRA Earnings / EPRA EPS	555	2,03	398	2,11	1 937	8,26	1 481	7,84

SUBSTANSVÄRDE

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds marknadsvärde.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	29 234	107	15 768	83
Återläggning:
Derivat enligt balansräkning	1 582	6	1 117	6
Goodwill enligt balansräkning	– 1 659	– 6	–	–
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	7 065	26	4 299	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	36 222	133	21 184	112
Avdrag
Derivat enligt ovan	– 1 582	– 6	– 1 117	– 6
Bedömd verklig uppskjuten skatt 5%*	– 1 558	– 6	– 1 121	– 6
Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV)	33 082	121	18 946	100

* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%. Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdragsgilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%.

FINANSIELL RISK

Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt fi nansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Räntetäckningsgrad	okt - dec 2016	okt - dec 2015	jan - dec 2016	jan - dec 2015
Förvaltningsresultat	573	381	2 065	1 533
Återläggning;
Räntenetto	248	147	832	602
Förvaltningsresultat i joint venture	–	– 9	– 4	– 23
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto och JV	821	519	2 893	2 112
Räntetäckningsgrad	331%	353%	348%	351%
Belåningsgrad
Räntebärande skulder			38 467	20 396
Likvida medel			– 257	– 39
Räntebärande skulder netto			38 210	20 357
Förvaltningsfastigheter			70 757	41 818
Förvärvade ej tillträdda fastigheter			– 11	– 15
Sålda ej frånträdda fastigheter			4 971	18
Förvaltningsfastigheter netto			75 717	41 821
Belåningsgrad			50%	49%

INVESTERING

För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet.

Nettoinvestering

	okt - dec 2016	okt - dec 2015	jan - dec 2016	jan - dec 2015
Förvärv	478	477	29 372	2 321
Ny-, till- och ombyggnation	735	385	2 119	1 232
Summa investering	1 213	862	31 491	3 553
Försäljningspris	– 6 673	– 861	– 6 754	– 1 140
Nettoinvestering	– 5 460	1	24 737	2 413
Andel av fastighetsvärdet, %	– 7%	0%	59%	6%

Övriga nyckeltal

	2016 okt - dec	2015 okt - dec	2016 jan - dec	2015 jan – dec
Överskottsgrad	63%	65%	67%	67%
Räntenivå, genomsnitt	2,7%	2,9%	2,7%	3,0%
Avkastning långsiktigt substansvärde	30,0%	27,7%	25,3%	18,2%
Avkastning aktuellt substansvärde	37,4%	33,2%	20,9%	20,4%
Avkastning totalt kapital	14,8%	14,6%	11,9%	10,0%
Avkastning eget kapital	37,1%	34,7%	20,1%	21,7%
Fastighetsvärde kr/aktie	259	221	259	221
Bruttouthyrning	161	90	489	316
Nettouthyrning	84	11	178	18

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Kvartalsöversikt ²⁰¹⁶

	jan-mars	2016 apr-juni	2016 juli-sept	2016 okt-dec	2016	2015 jan-mars	2015 apr-juni	2015 juli-sept	2015 okt-dec	2015
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	855	952	1 359	1 367	4 533	801	816	832	850	3 299
Fastighetskostnader	– 299	– 299	– 392	– 507	– 1 497	– 283	– 256	– 235	– 300	– 1 074
Driftsöverskott	556	653	967	860	3 036	518	560	597	550	2 225
Centrala administrationskostnader	– 42	– 36	– 36	– 39	– 143	– 29	– 32	– 21	– 31	– 113
Joint venture (förvaltningsresultat)	3	–	–	–	3	–	2	12	9	23
Räntenetto	– 152	– 173	– 259	– 248	– 832	– 151	– 152	– 152	– 147	– 602
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	365	444	672	573	2 065	338	378	436	381	1 533
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	–	– 123	– 17	– 13	– 163	–	–	–	–	–
Nedskrivning goodwill	–	–	–	– 373	– 373
Värdeförändringar fastigheter	489	127	1 449	2 020	4 085	329	551	– 62	1 019	1 837
Värdeförändringar derivat	– 148	– 75	– 1	306	82	– 102	239	– 84	163	216
Omvärdering resultat stegvis förvärv	27	–	–	–	27	–	0	– 3	1	– 2
Aktuell skatt	– 1	– 9	– 16	3	– 23	– 5	– 4	– 4	– 3	– 16
Uppskjuten skatt	– 155	– 97	– 440	– 35	– 727	– 109	– 216	– 61	– 301	– 687
Årets / periodens resultat	577	267	1 647	2 481	4 972	451	948	222	1 260	2 881
Övrigt totalresultat	15	– 26	8	9	6	– 6	0	4	– 6	– 8
Årets / periodens totalresultat	592	241	1 655	2 490	4 978	445	948	226	1 254	2 873
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	44 773	72 109	74 220	70 757	70 757	38 951	40 187	40 826	41 818	41 818
Joint venture	–	–	–	–	–	–	479	510	526	526
Goodwill	140	2 032	2 032	1 659	1 659
Övriga tillgångar	391	639	714	5 640	5 640	599	489	270	269	269
Likvida medel	150	425	391	257	257	73	55	105	39	39
S:a tillgångar	45 454	75 205	77 357	78 313	78 313	39 623	41 210	41 711	42 652	42 652
Eget kapital	15 556	25 089	26 744	29 234	29 234	13 340	14 288	14 514	15 768	15 768
Uppskjuten skatteskuld	4 593	6 596	7 030	7 065	7 065	3 721	3 937	3 998	4 299	4 299
Övriga avsättningar	16	18	15	9	9	21	19	18	14	14
Derivat	1 271	1 925	1 950	1 582	1 582	1 447	1 202	1 299	1 117	1 117
Räntebärande skulder	22 650	39 356	39 611	38 467	38 467	19 791	20 483	20 680	20 396	20 396
Ej räntebärande skulder	1 368	2 221	2 007	1 956	1 956	1 303	1 281	1 202	1 058	1 058
S:a eget kapital och skulder	45 454	75 205	77 357	78 313	78 313	39 623	41 210	41 711	42 652	42 652
Finansiella nyckeltal Överskottsgrad	65%	69%	71%	63%	67%	65%	69%	72%	65%	67%
Räntenivå, genomsnitt	2,9%	2,7%	2,6%	2,7%	2,7%	3,2%	3,0%	3,0%	2,9%	3,0%
Räntetäckningsgrad	338%	357%	359%	331%	348%	324%	349%	379%	353%	351%
Avkastning aktuellt substansvärde	15,6%	2,3%	27,8%	37,4%	20,9%	13,1%	26,0%	5,5%	33,2%	20,4%
Avkastning totalt kapital	9,2%	4,9%	12,6%	14,8%	11,9%	8,5%	10,8%	5,0%	14,6%	10,0%
Avkastning eget kapital	15,0%	5,3%	26,3%	37,1%	20,1%	13,6%	28,4%	6,2%	34,7%	21,7%
Investeringar i fastigheter, Mkr	2 445	27 246	587	1 213	31 491	1 117	834	740	862	3 553
Försäljningar, Mkr	3	30	48	6 673	6 754	78	183	18	861	1 140
Belåningsgrad	50%	54%	53%	50%	50%	50%	51%	50%	49%	49%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	189 014	201 531	273 201		273 201 234 540	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Förvaltningsresultat, kr	1,99	2,20	2,46	2,10	8,80	1,79	2,00	2,31	2,02	8,11
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	1,83	2,03	2,29	2,03	8,26	1,69	1,95	2,08	2,11	7,84
Resultat efter skatt, kr	3,05	1,32	6,03	9,08	21,20	2,39	5,02	1,17	6,67	15,24
Utestående antal aktier, tusental	189 014	273 201	273 201	273 201	273 201	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Fastighetsvärde, kr	237	264	272	259	259	206	213	216	221	221
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	113	116	123	133	133	98	103	105	112	112
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	100	104	111	121	121	86	91	93	100	100
Utdelning, kr (2016 föreslagen)	–	–	–	–	5,00	–	–	–	–	4,25
Utdelningsandel	–	–	–	–	57%	–	–	–	–	52%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 119	1 292	1 314	1 311	1 304	1 082	1 092	1 103	1 095	1 095
Ekonomisk uthyrningsgrad	90,3%	90,6%	89,9%	91,9%	91,3%	88,7%	88,7%	89,6%	91,5%	90,3%
Fastighetskostnader, kr/kvm	354	346	339	442	376	336	302	276	348	316
Fastighetsvärde, kr/kvm	12 506	15 363	15 817	16 558	16 558	11 384	11 602	11 758	12 282	12 282

Flerårsöversikt

	2016	2015	2014	2013	2012	2011	2010	2009	2008	2007
Resultaträkning, Mkr
Hyresintäkter	4 533	3 299	3 318	3 249	3 073	2 919	2 759	2 694	2 501	2 259
Fastighetskostnader	– 1 497	– 1 074	– 1 096	– 1 105	– 1 042	– 1 003	– 960	– 942	– 831	– 771
Driftsöverskott	3 036	2 225	2 222	2 144	2 031	1 916	1 799	1 752	1 670	1 488
Centrala administrationskostnader	– 143	– 113	– 108	– 96	– 93	– 83	– 84	– 81	– 71	– 69
Joint venture (förvaltningsresultat)	3	23	–	–	–	–	–	–	–	–
Räntenetto	– 832	– 602	– 664	– 702	– 683	– 660	– 574	– 541	– 626	– 495
Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture	2 065	1 533	1 450	1 346	1 255	1 173	1 141	1 130	973	924
Förvärvs- och omstruktureringskostnader	– 163	1 837	344	328	– 69	194	1 222	– 1 027	– 1 262	920
Nedskrivning goodwill	– 373	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Värdeförändringar fastigheter	4 085	1 837	344	328	– 69	194	1 222	– 1 027	– 1 262	920
Värdeförändringar derivat	82	216	– 660	429	– 110	– 429	291	102	– 1 010	99
Omvärdering resultat stegvis förvärv	27	– 2	–	–	–	–	–	–	–	–
Aktuell skatt	– 23	– 16	– 11	– 6	– 7	– 10	– 5	– 10	–14	– 22
Uppskjuten skatt	– 727	– 687	88	– 390	404	– 217	– 685	– 35	650	– 434
Årets / periodens resultat	4 972	2 881	1 211	1 707	1 473	711	1 964	160	– 663	1 487
Övrigt totalresultat	6	– 8	8	3	– 4	0	–	–	–	–
Årets / periodens totalresultat	4 978	2 873	1 219	1 710	1 469	711	1 964	160	– 663	1 487
Balansräkning, Mkr
Förvaltningsfastigheter	70 757	41 818	37 599	37 752	36 328	33 867	31 768	29 267	29 165	27 717
Joint venture	–	526	–	–	–	–	–	–	–	–
Goodwill	1 659	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Övriga tillgångar	5 640	269	442	291	259	207	156	201	230	123
Likvida medel	257	39	47	70	44	97	12	8	9	7
S:a tillgångar	78 313	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847
Eget kapital	29 234	15 768	13 649	13 127	12 065	11 203	11 082	9 692	10 049	11 204
Uppskjuten skatteskuld	7 065	4 299	3 612	3 700	3 310	3 714	3 502	2 824	2 785	3 322
Övriga avsättningar	9	14	23	–	–	–	–	–	–	–
Derivat	1 582	1 117	1 357	683	1 105	1 003	574	865	966	– 44
Räntebärande skulder	38 467	20 396	18 446	19 481	19 094	17 160	15 781	15 294	14 607	12 582
Ej räntebärande skulder	1 956	1 058	1 001	1 122	1 057	1 091	997	801	997	783
S:a eget kapital och skulder	78 313	42 652	38 088	38 113	36 631	34 171	31 936	29 476	29 404	27 847

Finansiella nyckeltal
Överskottsgrad	67%	67%	67%	66%	66%	66%	65%	65%	67%	66%
Räntenivå, genomsnitt	2,7%	3,0%	3,3%	3,7%	3,9%	4,1%	3,7%	3,7%	4,7%	4,2%
Räntetäckningsgrad	348%	351%	318%	292%	284%	278%	299%	309%	255%	287%
Avkastning aktuellt substansvärde	20,9%	20,4%	7,6%	13,2%	7,9%	6,4%	21,5%	1,6%	– 8,3%	16,20%
Avkastning totalt kapital	11,9%	10,0%	6,5%	6,4%	5,3%	6,2%	9,8%	2,1%	1,2%	9,1%
Avkastning eget kapital	20,1%	21,7%	9,5%	14,6%	13,5%	6,6%	20,9%	1,6%	– 6,1%	14,9%
Investeringar i fastigheter, Mkr	31 491	3 553	2 525	1 768	2 798	2 015	1 506	1 165	2 738	2 598
Försäljningar, Mkr	6 754	1 140	3 054	687	253	107	227	36	28	39
Belåningsgrad	50%	49%	49%	51%	52%	50%	50%	52%	50%	46%
Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	234 540	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Förvaltningsresultat, kr	8,80	8,11	7,67	7,12	6,64	6,21	6,04	5,98	5,15	4,89
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	8,26	7,84	7,17	6,97	6,31	6,08	5,75	6,02	5,08	4,77
Resultat efter skatt, kr	21,20	15,24	6,41	9,03	7,79	3,76	10,39	0,85	– 3,51	7,87
Utestående antal aktier, tusental	273 201	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014	189 014
Fastighetsvärde, kr	259	221	199	200	192	179	168	155	154	147
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	133	112	99	93	87	84	80	71	73	77
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	121	100	87	84	78	75	74	63	65	74
Utdelning, kr (2016 föreslagen)	5,00	4,25	3,99	3,69	3,43	3,21	3,12	3,04	2,73	2,60
Utdelningsandel	57%	52%	52%	52%	52%	52%	52%	51%	53%	53%
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm	1 304	1 095	1 064	1 036	1 015	995	974	969	921	896
Ekonomisk uthyrningsgrad	91,3%	90,3%	88,7%	88,4%	88,6%	89,3%	89,0%	89,8%	89,7%	87,9%
Fastighetskostnader, kr/kvm	376	316	307	307	298	300	298	300	268	262
Fastighetsvärde, kr/kvm	16 558	12 282	11 118	10 285	9 916	9 835	9 499	9 036	8 984	9 098

Möjligheter och risker för koncern och moderbolag

Möjligheter och risker i kassafl ödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en eff ekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateff ekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateff ekt nästkommande 12 månader

	Resultateff ekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/– 1% (enheter)	Högkonjunktur	Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 49/– 49	+	–
Vakans	+ 55/– 55	+	–
Fastighetskostnader	– 16/+ 16	–	0
Räntekostnader	– 26/– 118*	0	–

*På grund av bl a räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt eff ekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt eff ekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring

Fastigheter	– 20%	– 10%	0%	+ 10%	+ 20%
Värdeförändring, Mkr	– 14 151	– 7 076	–	7 076	14 151
Belåningsgrad	62%	56%	50%	46%	42%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Inför Årsstämman 2017

Inför årsstämman den 23 mars 2017 föreslår styrelsen en utdelning om 5,00 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 2,50 kr, vilket innebär en höjning med 18% jämfört med föregående år. Avstämningsdag för den första utbetalningen föreslås till 27 mars 2017 och avstämningsdag för den andra utbetalningen föreslås till 25 september 2017.

Valberedningen, som består av Johan Strandberg representerande SEB Fonder (ordförande), Martin Jonasson representerande Andra AP-fonden, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP samt styrelseordförande Charlotte Strömberg, föreslår inför årsstämman;

omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Nina Linander, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem och Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg,
att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsens ordförande: 825 000 kr, envar av övriga styrelse ledamöter: 350 000 kr, ledamot i ersättningsutskottet, inkl ordföranden: 30 000 kr, ordföranden i revisions-

och fi nansutskottet: 100 000 kr, envar av övriga ledamöter i revisions- och fi nansutskott: 50 000 kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 3 215 000 kr (2 820 000 kr år 2016),

nyval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att nuvarande auktoriserade revisorn Hans Warén kommer att vara huvudansvarig revisor,
att stämman beslutar att en ny valberedning inrättas inför 2018 års årsstämma genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända ägarna per den sista dagen för aktiehandel i augusti 2017 och ber dem utse en ledamot vardera. De tre ledamöter som utses jämte styrelsens ordförande utgör valberedningen. Valberedningen utser ordförande inom sig.

Göteborg den 19 januari 2017 Göteborg ja

Henrik Saxborn Verkställande direktör Henrik Verkställande direk

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Styrelse

Charlotte Strömberg Styrelseordförande

Christer Jacobson Styrelseledamot Christina Karlsson Kazeem Styrelseledamot

Nina Linander

Styrelseledamot

Per Berggren Styrelseledamot

Claes Larsson VD Region Mitt

Jörgen Lundgren VD Region Norr

Anders Nilsson VD Region Stockholm

Erika Olsén Chief Investment Officer

Verkställande

Ola Orsmark VD Region Öresund

Hornsberg 10, Stockholm Anne Thelin-Ehrling HR Chef

Hornsberg 10, Stockholm Ingalill Östman Kommunikationsdirektör

Ingalill Östman tillträder sin tjänst som Kommunikationsdirektör i mitten av januari 2017.

Castellum Bokslutskommuniké o k s l u t s k o m m u n i k é 2016

Castellumaktien

Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång ca 30 000 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom två utländska ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största aktieägarna registrerade i Sverige framgår nedan.

Aktieägare per 2016-12-31

	Antal aktier	Andel
Aktieägare	tusental	röster/kapital
Andra AP-fonden	15 199	5,6%
Sjätte AP-fonden	13 601	5,0%
Lannebo Fonder	8 288	3,0%
SEB Fonder	8 016	2,9%
AMF Försäkring & Fonder	7 926	2,9%
AFA Försäkring	4 167	1,5%
Stiftelsen Global Challenges	3 750	1,4%
Länsförsäkringar Fonder	2 854	1,0%
Handelsbanken Fonder	2 659	1,0%
Magdalena Szombatfalvy	2 635	1,0%
Styrelse och ledning Castellum	309	0,1%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	65 066	23,8%
Aktieägare registrerade i utlandet	138 731	50,8%
Totalt utestående aktier	273 201	100,0%

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB

Aktieägare fördelat på land per 2016-12-31

Kursen på Castellumaktien den 31 december 2016 var 124,90 kr (104,73) motsvarande ett börsvärde om 34,1 miljarder kr (19,8), beräknat på antalet utestående aktier.

Sedan årets början har totalt 285 miljoner (188) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 780 000 aktier per dag (751 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 71% (114%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise samt BATS Europe.

Substansvärde

Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) uppgick till 133 kr/aktie (112). Aktiekursen vid årets utgång utgjorde således 94% (94%) av långsiktigt substansvärde.

Intjäning

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick till 8,26 kronor (7,84) vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 6,6% (7,5%), motsvarande en multipel om 15 (13). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt eff ektiv betald skatt.

Resultatet efter skatt per aktie uppgick till 21,20 kronor (15,24), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 17,0% (14,6%), motsvarande ett P/E om 6 (7).

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 5,00 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 4,0% (4,1%) beräknat på kursen vid periodens utgång.

Totalavkastning

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 4,25 kronor, varit 23,8% (2,3%).

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I defi nitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för infl ationen.

Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt eff ektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassafl öde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2016

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring Känslighetsanalys

			–1%-enhet +1%-enhet
Förvaltningsresultat rullande 12 mån	2 065	2 065	2 065
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år)	867	200	1 533
D:o %	1,3%	0,3%	2,3%
Aktuell skatt, 5%	– 102	– 102	– 102
Resultat efter skatt	2 830	2 163	3 496
Resultat kr/aktie	13,27	10,14	16,39
Avkastning långsiktig substans	12,7%	10,2%	15,4%
Resultat / aktiekurs	10,6%	8,1%	13,1%
P/E	9	12	8

Tillväxt, avkastning och fi nansiell risk

	1 år	3 år snitt/år	10 år snitt/år
Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie	11%	4%	6%
Förvaltningsresultat kr/aktie	9%	7%	7%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	39%	33%	9%
Utdelning kr/aktie	18%	11%	7%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	19%	13%	7%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	21%	13%	6%
Fastighetsbestånd kr/aktie	17%	9%	7%
Värdeförändring fastigheter	6,3%	3,9%	1,3%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde	25,3%	15,9%	11,6%
Avkastning aktuellt substansvärde	20,9%	14,7%	11,2%
Avkastning totalt kapital	11,9%	8,0%	6,5%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	23,8%	17,0%	8,5%
Nasdaq Stockholm (SIX Return)	9,6%	11,9%	7,6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	7,2%	22,6%	10,2%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	– 4,5%	12,6%	0,3%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA)	4,7%	14,8%	2,4%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)	– 8,5%	7,5%	– 2,7%
Finansiell risk
Belåningsgrad	50%	51%	50%
Räntetäckningsgrad	348%	341%	303%

2015 1 481


7,84
21 184
112
18 946
100
10%

Avkastning vinst per aktie

Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde

Castellums aktie är sedan 1997 noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST.

Defi nitioner

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.

Aktiens totalavkastning

Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning.

Antal aktier

Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.

Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.

Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

Avkastning aktuellt substansvärde

Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Avkastning eget kapital

Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning långsiktigt substansvärde

Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter.

Data per aktie

Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.

EPRA EPS (Earnings Per Share)

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

EPRA NNNAV - Aktuellt substansvärde

Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

Fastighetskategori

Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen.

Fastighetskostnader

I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som joint venture.

Hyresintäkter

Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

Hyresvärde

Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.

Kronor per kvm

Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto och förvaltningsresultat i joint venture i procent av räntenetto.

Utdelningsandel

Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Kalendarium

Årsredovisning 2016	Vecka 5, 2017
Årsstämma 2017	23 mars 2017
Delårsrapport januari - mars 2017	24 april 2017
Halvårsrapport januari - juni 2017	12 juli 2017
Delårsrapport januari - september 2017	19 oktober 2017
Bokslutskommuniké 2017	24 januari 2018
Årsstämma 2018	22 mars 2018

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Henrik Saxborn telefon 031-60 74 50 eller ekonomi- och fi nansdirektör Ulrika Danielsson telefon 0706-47 12 61.

Inbjudan till Årsstämman 2017

Årsstämma i Castellum AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 23 mars 2017 kl 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Entrén öppnas kl. 16.00. Aktieägare, som vill delta i årsstämman skall dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 17 mars 2017, dels anmäla sitt deltagande i stämman till bolaget senast fredagen den 17 mars 2017 (helst före kl 16.00).

Kallelse till årsstämman kommer att ske kring den 16 februari 2017 och fi nnas tillgänglig på bl a www.castellum.se. I samband härmed kommer även Castellums årsredovisning och övriga handlingar som skall läggas fram på stämman att fi nnas tillgängliga på nyss nämnda hemsida. Av kallelsen kommer framgå vilka ärenden som skall hanteras vid stämman. Aktieägare som önskar anmäla sitt deltagande till stämman är dock redan nu välkomna att anmäla sig enligt följande.

Anmälan om deltagande i stämman kan ske per post till Castellum AB (publ), Box 2269, 403 14 Göteborg, per telefon 031-60 74 00, per e-post [email protected] eller i formulär på www.castellum.se. Vid anmälan skall uppges namn/fi rma, personnummer/organisationsnummer, adress och telefonnummer. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär, som fi nns tillgängligt på www.castellum.se.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste omregistrera aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i stämman. Sådan registrering, som kan vara tillfällig, skall vara verkställd hos Euroclear Sweden AB fredagen den 17 mars 2017. Aktieägaren måste i god tid före denna dag begära att förvaltaren ombesörjer omregistrering.

Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman. Av praktiska skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 30 januari 2017. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Henrik Saxborn, Box 2269, 403 14 Göteborg.

Regionkontor

Region Mitt i Castellum

Rörvägen 1, Box 1824, 701 18 Örebro Telefon 019-27 65 00 [email protected]

Region Öresund i Castellum

Lilla Nygatan 7, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 [email protected]

Region Väst i Castellum

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 [email protected]

Region Stockholm i Castellum

Tjurhornsgränd 6, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 [email protected]

Region Norr i Castellum Landsvägsallén 4, Box 225, 851 04 Sundsvall Telefon 060-64 12 00 [email protected]

Castellum Bokslutskommuniké 2016 a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 6 Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • E-post [email protected] • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550

AI assistant

Castellum — Earnings Release 2016

2900_10-k_2017-01-19_bea80eb3-6529-4023-82fe-5ba1986eb5df.pdf

Bokslutskommuniké 2016

NYCKELTAL

Året då mycket gick i mål!

Så vad händer framöver?

Oro för fastigheter?

Eff ekterna börjar komma under 2017

Mission och vision

Aff ärsidé

Aff ärsmodell

Hållbart företagande

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Kundfokus genom lokala organisationer

Stark balansräkning med låg fi nansiell risk

Kunder och Organisation

Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv

Nio av tio kunder rekommenderar Castellum

Hög aktivitet i uthyrningsarbetet

Lokala aff ärsområden ger koll på kvarteren

Medarbetare som trivs

Ansvarsfulla aff ärer

Marknadskommentar

Svensk och dansk ekonomi

Makroindikatorer - Sverige

Hyresmarknad

Fastighetsmarknad

Ränte- och kreditmarknad

Intäkter, kostnader och resultat

Hyresintäkter

Fastighetskostnader

Centrala administrationskostnader

Nettouthyrning

Förvärvs- och omstruktureringskostnader

Resultat från joint venture

Räntenetto

Värdeförändringar och goodwill

Resultat över tid

Skatt

Skatteberäkning 2016

Förvärv av Norrporten

Balansräkning för Norrporten

Fastighetsbestånd

Investeringar

Förändring av fastighetsbeståndet

Investeringar per region

Castellums fastighetsbestånd 2016-12-31

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Segmentinformation

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Större investeringar och försäljningar

Större projekt

Större fastighetsförvärv under 2016

Större fastighetsförsäljningar under 2016

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Genomsnittlig värderingsyield

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Osäkerhetsintervall

Extern värdering

Finansiering

Eget kapital

Räntebärande skulder

Kreditförfallostruktur 2016-12-31

Ränteförfallostruktur 2016-12-31

Ränteförfallostruktur

Valuta

Ränte- och valutaderivat

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Totalresultat för koncernen i sammandrag

Balansräkning för koncernen i sammandrag

Förändring eget kapital i sammandrag

Kassafl ödesanalys i sammandrag

Moderbolaget

Finansiella nyckeltal

FÖRVALTNINGSRESULTAT

SUBSTANSVÄRDE

FINANSIELL RISK

Castellum Earnings Release 2016

Kvartalsöversikt ²⁰¹⁶