Castellum — Earnings Release 2010

Jan 25, 2011

Bokslutskommuniké 2010

Bokslutskommuniké 2010

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till ca 32 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad, Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna 2010 uppgick till 2 759 Mkr (2 694 Mkr föregående år).
• Förvaltningsresultatet förbättrades med 1% till 1 141 Mkr (1 130), motsvarande 6,96 kronor (6,89) per aktie.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 222 Mkr (–1 027) och på räntederivat till 291 Mkr (102).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 964 Mkr (160), motsvarande 11,98 kronor (0,98) per aktie.
• Investeringar uppgick till 1 506 Mkr (1 165) varav 881 Mkr (1 039) avsåg ny-, till- och ombyggnationer och 625 Mkr (126) förvärv.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kronor (3,50) per aktie, motsvarande en ökning om 3%.

	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Förvaltningsresultat, kr/aktie	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30
Förändring föregående år	+1%	+16%	+5%	+5%	+8%	+11%	+11%	+8%	+14%	+24%
Resultat efter skatt, kr/aktie	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00	5,68
Förändring föregående år	+1 122%	pos.	neg.	–11%	+29%	+41%	+108%	–33%	–30%	+39%
Utdelning, kr/aktie (2010 föreslagen)	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63
Förändring föregående år	+3%	+11%	+5%	+5%	+9%	+11%	+12%	+13%	+15%	+18%
Fastigheter verkligt värde, Mkr	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348	16 551
Investeringar, Mkr	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050	1 741
Belåningsgrad	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%	50%

VD har ordet

Både hyres- och fastighetsmarknaden har stärkts, vilket ger Castellum möjlighet till fortsatt tillväxt. Resultatet har ökat, balansräkningen har stärkts och kundernas uppfattning om Castellum har ytterligare förbättrats.

Under 2010 ökade förvaltningsresultatet med 1% till 1 141 Mkr. Det är det högsta förvaltningsresultatet någonsin, men tillväxten var beskedlig jämfört med målet om 10%. Främsta orsaken till den låga tillväxten var ett lågt momentum från 2009 med negativ nettouthyrning, begränsade investeringar och negativ infl ation, men också ett kallt och snörikt 2010.

Även årets resultat blev det bästa någonsin, 1 964 Mkr att jämföra med 160 Mkr året innan. Resultatförbättringen är till övervägande del en effekt av en förbättrad fastighetsmarknad och stigande fastighetspriser, som för Castellums del beräknats till 1 222 Mkr motsvarande 4%.

Mot bakgrund av resultatet föreslås en utdelning om 3,60 kronor per aktie – en ökning med 3% mot föregående år.

Balansräkningen har stärkts ytterligare under året. Investeringarna ökade med 30% till 1,5 miljard medan belåningsgraden sjönk till 50% och outnyttjade långfristiga kreditutrymmen ökade till 2,8 miljarder.

Det är inte bara fi nansiella mått som stärkts. I en serviceinriktad organisation är det viktigt med både nöjda kunder och medarbetare. Mätningar under året visar att vi från redan höga nivåer förbättrats ytterligare. Fortsatt miljöarbete har resulterat i såväl lägre energiförbrukning som CO2 -utsläpp - bättre än uppsatta mål.

Aktiens totalavkastning om 31% under 2010 är något bättre än Stockholmsbörsen och fl ertalet utländska fastighetsindex, men något sämre än svenskt fastighetsindex.

Jag tycker att man i och med 2010 kan konstatera att den globala fi nanskrisen, som tog fart under 2008, knappt påverkat Castellum. Under den senaste treårsperioden har förvaltningsresultatet ökat med 24%. Trots investeringar om 5 miljarder, nedskrivningar om 1 miljard och en utdelningstillväxt om 20%, ligger belåningsgraden på låga 50%.

Men 2010 är redan historia och vilka förväntningar kan man ha på 2011?

Sverige har i ett internationellt perspektiv starka statsfi nanser och en hög tillväxt i BNP. Vi har dock ännu inte sett den fulla effekten av sysselsättningstillväxten på Arbetsmarknaden, vilket är den viktigaste faktorn för fastighetssektorn. De fl esta verkar vara överens om att svensk ekonomi ytterligare kommer att förstärkas under de närmsta åren, med ökad BNP och sysselsättning samt stigande infl ation och räntor som följd.

Med denna tillväxt kommer Hyresmarknaden stärkas - ökad efterfrågan och sjunkande vakanser kommer att påverka marknadshyran uppåt. I Castellum kan vi redan nu se förbättrad nettouthyrning och fl er lämnade offerter, vilket

innebär att befi ntliga vakanser utgör en stor potential. Min bedömning är att fastighetskostnaderna är stabila och att driftsnettot därför kommer att förbättras.

På Räntemarknaden har korträntorna stigit i takt med Riksbankens höjningar av reporäntan, medan långräntorna är på ungefär samma nivåer som för ett år sedan. Att korträntorna fortsätter uppåt är uppenbart, men Castellum betalar gärna priset för ekonomisk tillväxt och infl ation som över tid gynnar tillgångsslaget fastigheter.

Ökat intresse för fastighetsinvesteringar och en klar förbättring att kunna låna pengar på Kreditmarknaden har medfört att likviditeten på Fastighetsmarknaden är tillbaka på normala nivåer. Min bedömning är att fastighetspriserna fortsätter uppåt, kanske mer som en följd av förbättrat driftsnetto och mindre av sänkta avkastningskrav.

Med bra intjäning och stark balansräkning följer hög investeringskapacitet – i Castellum drygt 2 miljarder netto per år. Vi kommer likt tidigare år främst att fokusera på bättre avkastande ny-, till- och ombyggnationer för befi ntliga och nya kunder, men självklart också på förvärv av fastigheter med utvecklingspotential.

Om det var ett lågt momentum i Castellum vid årsskiftet 2009/2010, är min bedömning att det kommer att byggas upp successivt under 2011 för att få full effekt 2012.

Avslutningsvis vill jag framföra ett stort tack till alla anställda i Castellum. I en serviceinriktad organisation med kunden i fokus är ni den viktigaste resursen, vilket ni förvaltar på ett alldeles utmärkt sätt.

Håkan Hellström Verkställande Direktör

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassafl öde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för finansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov och som likvid eller för fi nansiering av fastighetsinvesteringar. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Kunder

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagsföreningar.

Kunderna - en speglig av inhemsk svensk ekonomi

Castellum har ca 4 500 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.

Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 1% av de totala hyresintäkterna.

Hyresavtal

Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till infl ationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen, som genomfördes 2010 och som innefattade kontor, butik, lager och industri, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett sammanvägt index om 76, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. En hög andel, 89%, av de tillfrågade kunderna svarar att man vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2010 har organisationen tecknat 682 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 257 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 74% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 19% kommer via hemsidorna och resterande från mäklare.

Kontraktsfördelning per bransch

Fördelning kontraktsstorlek

Uthyrningsarbete

Organisation

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-5 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Mäta, jämföra och styra

Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/ISstrategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte både internt och externt.

Castellum har ett kompetensutvecklingsprogram som omfattar ett ledarskapsprogram samt enstaka utvecklingsdagar.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2010 visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Castellum hade vid årets utgång 229 (227) anställda.

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.

Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Under 2010 har såväl energiförbrukningen som koldioxidutsläppen minskat med 3% per kvm. Inom Castellum fi nns 86 st Green Building-klassade byggnader vilket är ett externt kvitto på att ett långsiktigt effektivt arbete för att minska energiförbrukningen genomförts i fastigheterna. Castellum färdigställde under 2008 en fastighet som under 2009 fi ck Sveriges första BREEAM-certifi kat.

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Malmö, Lund och Helsingborg Storstockholm

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg Södra Storgöteborg, Borås,

Alingsås och Halmstad

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 1 141 Mkr (1 130), motsvarande 6,96 kr (6,89) per aktie - en förbättring med 1%.

Förvaltningsresultat per aktie Nettouthyrning

Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 1 222 Mkr (–1 027) och räntederivat till 291 Mkr (102). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 964 Mkr (160) motsvarande 11,98 kr (0,98) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 759 Mkr (2 694). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 201 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 711 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot föregående år.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89% vilket är lägre än motsvarande period föregående år, men något högre jämfört med föregående kvartal. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 374 Mkr.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 257 Mkr (251), varav 46 Mkr (31) avsåg

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 221 Mkr (288), varav konkurser 12 Mkr (31), innebärande en nettouthyrning om 36 Mkr (–37). Nettouthyrningen för fjärde kvartalet uppgick till 23 Mkr (–10).Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

I takt med tillväxten i svensk ekonomi och förbättrad sysselsättning fortsätter efterfrågan att öka på Castellums samtliga delmarknader. Förbättrad nettouthyrning och fl er lämnade offerter kommer att medföra sjunkande vakanser. Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila eller, på vissa delmarknader, svagt stigande.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 960 Mkr (942) motsvarande 298 kr/kvm (300). Under året har kostnaderna för snöröjning varit ca 25 Mkr högre jämfört med 2009. Uppvärmningskostnaderna har ökat, då förbrukningen under perioden har beräknats till 116% (93%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Fastighetskostnader, kr/kvm	Kontor/ butik	Lager/ industri	2010 Totalt	2009 Total
Driftskostnader	205	127	169	163
Underhåll	44	21	34	40
Tomträttsavgäld	7	6	6	7
Fastighetsskatt	66	17	43	40
Direkta fastighetskostnader	322	171	252	250
Uthyrning & fast.adm. (indirekta)	–	–	46	50
Totalt	322	171	298
Föregående år	325	166	300	300

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 84 Mkr (81). I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 16 Mkr (14).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –574 Mkr (–541). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (3,7%).

Räntenivåer

Värdeförändringar

Fastighetsmarknaden i Sverige har återhämtat sig och transaktionsvolymen 2010 avseende affärer över 100 Mkr uppgick till ca 100 miljarder kr, vilket är tre gånger högre än 2009.

Signifi kant för fastighetsmarknaden 2010 var att affärer genomfördes i hela landet och nationella aktörer, liksom föregående år, stod för merparten av transaktionerna. I Stockholm dominerade pensionskapitalet som köpare av större kontorsfastigheter, medan fastighetsmarknaden i övriga landet var mer spridd avseende såväl köpare som typ av fastighet.

Castellum bedömer att den successivt ökade efterfrågan under perioden har medfört stigande fastighetspriser, där den största förändringen avser centrala fastigheter och fastigheter med långa hyreskontrakt. Mot bakgrund av detta har avkastningskravet i värderingen sänkts med i genomsnitt 0,2%-enheter. Värdeförändringen under året har beräknats till 4% motsvarande 1 222 Mkr (–1 027) varav cirka två tredjedelar är hänförligt till sänkt avkastningskrav och resterande till ökat kassafl öde. I värdeförändringarna ingår 23 Mkr hänförligt till försäljning av 6 fastigheter där försäljningspriset om 227 Mkr översteg värderingarna med 11%.

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Värdet har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 291 Mkr (102) och vid årets utgång var värdet –574 Mkr (–865).

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 26,3%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsförutsättningar.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 406 Mkr (1 885). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 14 829 Mkr (12 624), varav 109 Mkr är hänförligt till under året förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 26,3% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 502 Mkr (2 824).

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2010-12-31	Underlag	Underlag
	aktuell skatt	uppskjuten
Mkr		skatt
Förvaltningsresultat	1 141
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar	– 629	629
ombyggnationer	– 277	277
ombyggnationer, justering tidigare år	– 18	18
Övriga skattemässiga justeringar	– 9	31
Skattepliktigt förvaltningsresultat	208	955
Försäljning fastigheter	0	– 30
Värdeförändring fastigheter	–	1 199
Värdeförändring räntederivat	291	–
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	499	2 124
Underskottsavdrag, ingående balans	– 1 885	1 885
Underskottsavdrag, utgående balans	1 406	– 1 406
Skattepliktigt resultat	20	2 603
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt	– 5	– 685

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 10% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 2% per år.

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstockholm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 3% består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 820 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 700 Mkr.

Investeringar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet	Värde, Mkr	Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2010	29 267	590
+ Förvärv	625	14
+ Ny-, till- och ombyggnation	881	–
– Försäljningar	– 204	– 6
+/– Orealiserade värdeförändringar	1 199	–
Fastighetsbestånd 31 december 2010	31 768	598

Under året har investerats för totalt 1 506 Mkr (1 165), varav 881 Mkr (1 039) avser ny-, till- och ombyggnation och 625 Mkr (126) avser förvärv. Av de totala investeringarna avser 464 Mkr Mälardalen, 374 Mkr Storstockholm, 315 Mkr Storgöteborg, 187 Mkr Öresundsområdet samt 166 Mkr Östra Götaland.

Investeringar

Investeringar och försäljningar över 30 Mkr

Större projekt		Uthyrnings-	Total inv.,	Varav kvar
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2011		Mkr att inv., Mkr Klart		Kommentar
Pågående projekt
Forskaren 2, Lund	7 900	10%	150	148	Kv 2 2012	Nybyggnation kontor
Boländerna 30:2, Uppsala	14 000	55%	64	39	Kv 4 2011	Om- och nybyggnation av butik
Saltmossen 3, Botkyrka	5 300	0%	45	44	Kv 3 2011	Nybyggnation lager
Kärra 72:36, Göteborg	6 450	100%	39	28	Kv 3 2011	Nybyggnation lager/logistik
Helt / delvis infl yttade projekt
Betongblandaren 10, Stockholm	14 900	50%	130	0	Kv 4 2010	Ombyggnation butik
Visionen 3, Jönköping	7 700	85%	115	3	Kv 4 2010	Nybyggnation kontor
Varuhuset 1, Jönköping	11 000	100%	105	7	Kv 4 2010	Nybyggnation butik
Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala	11 900	100%	96	9	Kv 4 2010	Om- och tillbyggnation av butik
Vägmästaren 5, Kungsbacka	3 000	100%	49	0	Kv 4 2010	Nybyggnation kontor
Grusbädden 3, Helsingborg	6 300	100%	35	0	Kv 3 2010	Tillbyggnation lager
Större fastighetsförvärv under 2010			Uthyrnings- Anskaffnings
Fastighet	Yta, kvm	grad jan 2011	värde, Mkr		Tillträde	Kategori
Dragarbrunn 20:4 och Boländerna 5:12, Uppsala	16 500	75%	190		Nov 2010	Kontor och butik
Veddesta 2:66 & 2:49, Bredgården 1:7, Järfälla
Skälby 2:9, Upplands Väsby, Skarpnäs 5:10, Nacka	19 120	90%	137		Jan 2011	Lager, industri och kontor
Backa 107:4, Göteborg	22 700	100%	82		April 2010	Industri
Svänghjulet 1, Örebro	9 500	100%	70		Dec 2010	Kontor och butik
Större fastighetsförsäljningar under 2010			Försäljnings
Fastighet	Yta, kvm		pris, Mkr		Frånträde	Kategori
Tryckeriet 13, Örebro	6 900		102		Sept 2010	Hotell
Folke 3, Malmö	4 200		63		Okt 2010	Kontor och bostäder
Backa 22:3, Göteborg	5 000		33		Mars 2010	Lager

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 970 kr/kvm (1 000).

Avkastningskravet kan beräknas enligt följande.

Avkastningskrav	Kontor/butik	Lager/industri
Realränta	3,0%	3,0%
Infl ation	1,5%	1,5%
Risk	5,0% - 12,5%	6,5% - 13,9%
Avkastning eget kapital	9,5% - 17,0%	11,0% - 18,4%
Ränta	5,5%	5,5%
Belåningsgrad	65%	55%
Avkastning totalt kapital	6,9% - 9,5%	8,0% - 11,3%
Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9	8,0%	9,2%
Vägd diskont. faktor restvärde*	6,5%	7,7%
*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation)

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 31 768 Mkr (29 267), motsvarande drygt 9 500 kr/kvm.

Genomsnittlig värderingsyield

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,2% (7,3%).

Genomsnittlig värderingsyield (Mkr)
(exkl. projekt/mark och byggrätter)	2010	2009
Driftsöverskott fastigheter	1 987	1 935
+ Beräknad indexjustering 2011, 1,5%	45	– 15
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%	225	197
+/– Fastighetskostnader till normalår	25	–
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm	– 98	– 94
Normaliserat driftsöverskott	2 184	2 023
Värdering (exkl. byggrätter om 496 Mkr)	30 213	27 742
Genomsnittlig värderingsyield	7,2%	7,3%

Genomsnittlig värderingsyield över tid

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 130 fastigheter motsvarande värdemässigt 50% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 15 614 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 15 982 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 368 Mkr motsvarande 2%. Bruttoavvikelserna var +291 Mkr respektive –659 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.

Osäkerhetsintervall

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 588 Mkr motsvarande 30 180 - 33 356 Mkr.

Castellums fastighetsbestånd 2010-12-31

			2010-12-31					januari-december 2010
	Antal		Fastighets	Fastighets	Hyres	Hyres	Ekon. ut	Hyres	Fastighets	Fastighets	Drifts
	fastig		värde	värde	värde	värde kr/	hyrnings	intäkter	kostnader	kostnader	överskott
Kontor/butik	heter	Yta tkvm	Mkr	kr/kvm	Mkr	kvm	grad	Mkr	Mkr	kr/kvm	Mkr
Storgöteborg	76	399	5 502	13 804	508	1 275	95,1%	483	128	321	355
Öresundsområdet	52	323	4 907	15 185	455	1 408	87,6%	398	113	351	285
Storstockholm	49	332	4 039	12 175	434	1 307	79,2%	343	105	318	238
Mälardalen	74	361	3 609	10 007	375	1 041	90,2%	339	112	311	227
Östra Götaland	52	319	2 883	9 026	310	970	88,3%	274	100	312	174
Summa kontor/butik	303	1 734	20 940	12 079	2 082	1 201	88,3%	1 837	558	322	1 279
Lager/industri
Storgöteborg	100	647	4 570	7 069	469	726	93,1%	437	106	164	331
Öresundsområdet	41	298	1 717	5 765	204	684	84,5%	172	49	163	123
Storstockholm	42	210	1 837	8 727	192	912	91,0%	175	50	238	125
Mälardalen	38	158	906	5 720	109	690	91,8%	100	28	178	72
Östra Götaland	35	186	739	3 970	92	495	86,6%	80	23	123	57
Summa lager/industri	256	1 499	9 769	6 515	1 066	711	90,4%	964	256	171	708
Summa	559	3 233	30 709		3 148			2 801	814		1 987
Uthyrning och fastighetsadministration				9 499		974	89,0%		149	252 46	– 149
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration									963		1 838
Projekt	9	78	732	–	42	–	–	15	13	298 –	2
Obebyggd mark	30	–	327	–	–	–	–	–	–	–	–
Totalt	598	3 311	31 768	–	3 190	–	–	2 816	976	–	1 840

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 840 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 799 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 8 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 49 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

	2010	2009
Hyresvärde, kr/kvm	974	969
Ekonomisk uthyrningsgrad	89,0%	89,8%
Fastighetskostnader, kr/kvm	298	300
Driftsöverskott, kr/kvm	569	571
Fastighetsvärde, kr/kvm	9 499	9 036
Antal fastigheter	598	590
Uthyrningsbar yta, tkvm	3 311	3 199

	Hyresintäkter		Förvaltningsresultat
Mkr	2010 jan-dec	2009 jan-dec	2010 jan-dec	2009 jan-dec
Storgöteborg	913	876	438	421
Öresundsområdet	572	570	255	255
Storstockholm	500	488	202	210
Mälardalen	433	428	152	153
Östra Götaland	341	332	126	127
Totalt	2 759	2 694	1 173	1 166

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 173 Mkr (1 166) och koncernens redovisade resultat före skatt om 2 654 Mkr (205) består av ofördelat förvaltningsresultat om –32 Mkr (–36), värdeförändring fastigheter om 1 222 Mkr (–1 027) och värdeförändring derivat om 291 Mkr (102).

Finansiering

Finansiering 2010-12-31

Eget kapital och substansvärde

Det egna kapitalet uppgår till 11 082 Mkr (9 692). Substansvärdet kan beräknas enligt följande tabell.

Substansvärde	Mkr	kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning	11 082	68
Återläggning
Räntederivat enligt balansräkning	574	3
Uppskjuten skatt enligt balansräkning	3 502	21
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*)	15 158	92
Avdrag
Räntederivat enligt ovan	– 574	– 3
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	– 671	– 4
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*)	13 913	85

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).

Räntebärande skulder

Året har präglats av en allt mer optimistisk syn på den svenska ekonomin, vilket medfört att Riksbanken under 2010 höjt reporäntan från 0,25% till 1,25%. Den långa räntan föll kraftigt under sommaren för att vid årets slut vara marginellt högre än vid ingången av 2010.

Tillgången på långa krediter har under 2010 förbättrats och kan för Castellums del betraktas som god. Priset på krediter kan betecknas som stabilt.

Lånestruktur

Under året har Castellum ingått nya låneavtal om 1 600 Mkr och omförhandlat låneavtal om 9 800 Mkr. Efter periodens utgång har Castellum ingått ytterligare nya låneavtal om 500 Mkr. Castellum hade per 31 december 2010 långfristiga låneavtal i banker om 18 062 Mkr (16 262), obligationslån om 200 Mkr (500) och kortfristiga låneavtal i banker om 520 Mkr (1 220) samt ett företagscertifi katprogram om 4 000 Mkr (4 000). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 12 Mkr (8) uppgick till 15 769 Mkr (15 286), varav 1 377 Mkr (0) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums lån är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften, innebärande att lånen har kortfristig löptid både vad avser ränte- och kapitalbindning. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. Korta lån möjliggör amortering utan marginalbrytningskostnader eller annan kompensation till långivare.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev och/eller åtaganden om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Obligationslån och i förekommande fall utfärdade företagscertifi kat säkerställs ej. De åtagande som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 299%.

Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga låneavtal uppgick till 5,0 år (5,5). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,6 år (3,2).

Låneförfallostruktur 2010-12-31

Långfristigt, Mkr	Låneavtal	Utnyttjat
1 - 2 år	200	–
2 - 3 år	5 500	4 930
3 - 4 år	500	–
4 - 5 år	4 800	2 500
> 5 år	7 062	6 562
Summa långfristiga låneavtal	18 062	13 992
Summa kortfristiga låneramar (0 - 1 år)	2 097	1 777
Totala kreditavtal	20 159	15 769
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal		2 293

Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2010 var 3,9% (3,8%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som kreditmarginal, kan uppskattas till 4,0% (3,1). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,6 år (2,8).

För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto över tid, har Castellum valt en förhållandevis lång räntebindning genom att använda räntederivat. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning.

I segmentet 0-1 år nedan fi nns alla lån, alla kreditmarginaler och i förekommande fall derivat med förfall inom 12 månader. En förändring av marknadsräntan i enlighet med den av Riksbanken i december publicerade reporäntebanan, skulle för 2011 ge en effekt på Castellums räntekostnad om ca –30 Mkr.

Ränteförfallostruktur 2010-12-31	Belopp, Mkr	Medelränta
0 - 1 år	6 619	3,1%
1 - 2 år	600	4,3%
2 - 3 år	3 000	4,5%
3 - 4 år	1 000	4,6%
4 - 5 år	1 450	4,6%
5 - 10 år	3 100	4,6%
Totalt	15 769	3,9%

Räntederivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall skall redovisas över resultaträkningen.

Per den 31 december 2010 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –574 Mkr (–865).

Möjligheter och risker

Möjligheter och risker i kassaflödet

Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.

En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Känslighetsanalys - kassafl öde Resultateffekt nästkommande 12 månader
	Resultateffekt, Mkr	Sannolikt scenario
	+/- 1% (enheter) Högkonjunktur		Lågkonjunktur
Hyresnivå / Index	+ 28/– 28	+	–
Vakans	+ 31/– 31	+	–
Fastighetskostnader	– 10/+ 10	–	0
Räntekostnader	– 57/+ 57	–	+

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan låg real tillväxt får motsatt effekt.

Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.

Känslighetsanalys - värdeförändring
Fastigheter	– 20%	– 10%	0	+10%	+20%
Värdeförändring, Mkr	–6 354	–3 177	0	3 177	6 354
Belåningsgrad	62%	55%	50%	45%	41%

Finansiell risk

Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.

Moderbolaget

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.

	2010	2009	2010	2009
RESULTATRÄKNING, Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Intäkter	4	5	15	14
Kostnader	– 18	– 17	– 59	– 63
Finansnetto	– 2	1	12	13
Utdelning	658	563	658	563
Värdeförändr. räntederivat	322	0	291	102
Resultat före skatt	964	552	917	629
Skatt	– 81	3	– 69	– 18
Periodens/Årets resultat	883	555	848	611
BALANSRÄKNING, Mkr		31 dec 2010		31 dec 2009
Andelar koncernföretag		4 087		4 087
Fordringar koncernföretag		17 033		16 608
Övriga tillgångar		179		230
Kassa och bank		0		0
Summa		21 299		20 925
Eget kapital		3 928		3 691
Räntederivat		574		865
Räntebärande skulder		14 949		14 082
Räntebärande skulder konc. företag		1 691		2 109
Övriga skulder		157		178
Summa		21 299		20 925
Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 14 721				15 214
Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag)		1 062		1 362

Redovisningsprinciper

Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är för koncernen oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.

Resultaträkning för koncernen
	2010	2009	2010	2009
Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	701	672	2 759	2 694
Driftskostnader	– 144	– 142	– 547	– 512
Underhåll	– 24	– 48	– 105	– 127
Tomträttsavgäld	– 5	– 5	– 19	– 21
Fastighetsskatt	– 35	– 32	– 140	– 127
Uthyrning och fastighetsadministration	– 39	– 34	– 149	– 155
Driftsöverskott	454	411	1 799	1 752
Centrala administrationskostnader	– 26	– 22	– 84	– 81
Finansnetto	– 148	– 141	– 574	– 541
Förvaltningsresultat	280	248	1 141	1 130
Värdeförändringar
Fastigheter	659	– 74	1 222	– 1 027
Räntederivat	322	0	291	102
Resultat före skatt	1 261	174	2 654	205
Aktuell skatt	0	– 1	– 5	– 10
Uppskjuten skatt	– 335	– 30	– 685	– 35
Periodens/Årets resultat	926	143	1 964	160

Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie
	2010	2009	2010	2009
	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	1,71	1,51	6,96	6,89
Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr	1,75	1,77	6,62	6,93
Resultat efter skatt, kr	5,65	0,87	11,98	0,98
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	194	178	194	178
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	92	82	92	82
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr	85	73	85	73

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal
	2010	2009	2010	2009
	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Överskottsgrad	65%	61%	65%	65%
Räntetäckningsgrad	289%	276%	299%	309%
Avkastning aktuellt substansvärde	37,5%	5,7%	21,5%	1,6%
Avkastning totalt kapital	14,1%	4,3%	9,8%	2,1%
Investering, Mkr	823	316	1 506	1 165
Belåningsgrad	50%	52%	50%	52%

Balansräkning för koncernen

Mkr	31 dec 2010	31 dec 2009
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	31 768	29 267
Övriga anläggningstillgångar	15	13
Kortfristiga fordringar	141	188
Kassa och bank	12	8
Summa tillgångar	31 936	29 476
Eget kapital och skulder
Eget kapital	11 082	9 692
Uppskjuten skatteskuld	3 502	2 824
Räntederivat	574	865
Långfristiga räntebärande skulder	15 781	15 294
Ej räntebärande skulder	997	801
Summa eget kapital och skulder	31 936	29 476
Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar)	17 421	18 281
Ansvarsförbindelser	–	–

Förändring eget kapital

Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapial	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 2008-12-31	164 000	86	4 096	5 867	10 049
Utdelning, mars 2009	–	–	–	– 517	– 517
Resultat januari-december 2009	–	–	–	160	160
Eget kapital 2009-12-31	164 000	86	4 096	5 510	9 692
Utdelning, mars 2010	–	–	–	– 574	– 574
Resultat januari-december 2010	–	–	–	1 964	1 964
Eget kapital 2010-12-31	164 000	86	4 096	6 900	11 082

Kassaflödesanalys

	2010	2009	2010	2009
Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Driftsöverskott	454	411	1 799	1 752
Centrala administrationskostnader	– 26	– 22	– 84	– 81
Återläggning av avskrivningar	1	2	6	7
Betalt fi nansnetto	– 167	– 152	– 595	– 611
Betald skatt	– 5	7	– 9	– 10
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital	257	246	1 117	1 057
Förändring kortfristiga fordringar	3	27	12	62
Förändring kortfristiga skulder	20	– 40	84	– 129
Kassafl öde från den löpande verksamheten	280	233	1 213	990
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnationer	– 288	– 219	– 881	– 1 039
Förvärv fastigheter	– 535	– 89	– 625	– 118
Förändring skuld vid förvärv fastigheter	146	8	137	3
Försäljning fastigheter	0	36	219	36
Förändring fordran vid försäljning fastigheter	4	– 35	32	– 35
Investeringar i övrigt, netto	1	– 7	– 4	– 8
Kassafl öde från investeringsverksamheten	– 672	– 306	– 1 122	– 1 161
Förändring långfristiga skulder	369	69	487	687
Utbetald utdelning	–	–	– 574	– 517
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten	369	69	– 87	170
Periodens / Årets kassafl öde	– 23	– 4	4	– 1
Kassa och bank ingående balans	35	12	8	9
Kassa och bank utgående balans	12	8	12	8

Flerårsöversikt
	2010	2009	2008	2007	2006	2005	2004	2003	2002	2001
Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter	2 759	2 694	2 501	2 259	2 014	1 907	1 856	1 758	1 684	1 571
Fastighetskostnader	– 960	– 942	– 831	– 771	– 700	– 637	– 628	– 595	– 560	– 549
Driftsöverskott	1 799	1 752	1 670	1 488	1 314	1 270	1 228	1 163	1 124	1 022
Centrala admin. kostnader	– 84	– 81	– 71	– 69	– 67	– 68	– 69	– 67	–63	– 67
Finansnetto	– 574	– 541	– 626	– 495	– 364	– 382	– 418	– 428	– 442	– 414
Förvaltningsresultat	1 141	1 130	973	924	883	820	741	668	619	541
Värdeförändringar fastigheter	1 222	– 1 027	– 1 262	920	1 145	932	660	– 43	251	686
Värdeförändringar räntederivat	291	102	– 1 010	99	178	– 40	– 146	– 13	– 168	42
Jämförelsestörande poster	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Aktuell skatt	– 5	– 10	–14	– 22	– 10	–1	– 5	– 1	– 2	–
Uppskjuten skatt	– 685	– 35	650	– 434	– 522	– 417	– 334	– 171	– 44	– 338
Årets resultat	1 964	160	– 663	1 487	1 674	1 294	916	440	656	931
Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter	31 768	29 267	29 165	27 717	24 238	21 270	19 449	18 015	17 348	16 551
Övriga tillgångar	156	201	230	123	200	103	94	167	172	394
Räntederivat	–	–	–	44	–	–	–	–	–	–
Kassa och bank	12	8	9	7	8	5	7	33	20	20
S:a tillgångar	31 936	29 476	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965
Eget kapital	11 082	9 692	10 049	11 204	10 184	8 940	8 035	7 467	7 334	6 946
Uppskjuten skatteskuld	3 502	2 824	2 785	3 322	2 723	2 126	1 659	1 294	1 124	1 081
Räntederivat	574	865	966	–	55	233	391	245	232	64
Räntebärande skulder	15 781	15 294	14 607	12 582	10 837	9 396	8 834	8 598	8 264	8 254
Ej räntebärande skulder	997	801	997	783	647	683	631	611	586	620
S:a eget kapital och skulder	31 936	29 476	29 404	27 891	24 446	21 378	19 550	18 215	17 540	16 965

Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Förvaltningsresultat, kr	6,96	6,89	5,93	5,63	5,38	5,00	4,52	4,07	3,77	3,30
Förv. resultat e skatt (EPRA EPS), kr	6,62	6,93	5,85	5,50	5,09	4,49	4,15	3,82	3,52	3,16
Resultat efter skatt, kr	11,98	0,98	– 4,04	9,07	10,21	7,89	5,59	2,68	4,00	5,68
Utestående antal aktier, tusental	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000	164 000
Fastighetsvärde, kr	194	178	178	169	148	130	119	110	106	101
Långsiktigt substansv. (EPRA NAV), kr	92	82	84	88	79	69	61	55	53	49
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 85		73	75	85	76	65	57	52	50	48
Utdelning, kr (2010 föreslagen)	3,60	3,50	3,15	3,00	2,85	2,62	2,38	2,13	1,88	1,63
Utdelningsandel	70%	69%	74%	74%	74%	73%	73%	72%	69%	68%
Finansiella nyckeltal Överskottsgrad	65%	65%	67%	66%	65%	67%	66%	66%	67%	65%
Räntenivå, genomsnitt	3,7%	3,7%	4,7%	4,2%	3,7%	4,3%	4,9%	5,4%	5,7%	5,8%
Räntetäckningsgrad	299%	309%	255%	287%	343%	315%	277%	256%	240%	231%
Avkastning aktuellt substansvärde	21,5%	1,6%	– 8,3%	16,2%	20,7%	18,2%	14,6%	7,2%	9,0%	17,9%
Avkastning totalt kapital	9,8%	2,1%	1,2%	9,1%	10,4%	10,4%	9,6%	5,9%	7,6%	10,3%
Investeringar i fastigheter, Mkr	1 506	1 165	2 738	2 598	2 283	1 357	1 268	1 108	1 050	1 741
Försäljningar, Mkr	227	36	28	39	460	468	494	397	503	635
Soliditet	35%	33%	34%	40%	42%	42%	41%	41%	42%	41%
Belåningsgrad	50%	52%	50%	45%	45%	45%	45%	48%	48%	50%

Inför årsstämma 2011

Inför årsstämman den 24 mars 2011 föreslår styrelsen:

• en utdelning om 3,60 kr per aktie med avstämningsdag 29 mars 2011. Förslaget innebär en höjning med 3% jämfört med föregående år,
• ändring av bolagsordningen avseende kallelseförfarande och revisorernas mandattid i enlighet med förändrad lag stiftning,
• riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare,
• ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Valberedningen, som består av Maj-Charlotte Wallin representerande AFA Försäkring, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP och Castellums styrelseordförande Jan Kvarnström, föreslår inför årsstämman;

• att omval skall ske av nuvarande styrelseledamöterna Jan Kvarnström, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson samt Johan Skoglund. Göran Lindén, som varit ledamot i styrelsen sedan 1999, har avböjt omval. Jan Kvarnström skall omväljas som styrelsens ordförande,
• att omval skall ske av revisor Carl Lindgren, nyval skall ske av revisor Magnus Fredmer och omval skall ske av revisorssuppleant Conny Lysér. Nuvarande revisor Ingemar Rindstig, som varit revisor i bolaget i två mandatperioder, är till följd av gällande regelverk förhindrad att väljas om,
• att arvodet till styrelsen skall utgå med 1 700 tkr, varav 500 tkr till styrelsens ordförande och 240 tkr till envar av de övriga styrelseledamöterna. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete. Förslaget innefattar en höjning av styrelsearvodet från föregående år med 25 tkr till ordföranden och 15 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Det sammanlagda styrelsearvodet minskar dock med 125 tkr från föregående år till följd av att styrelsen föreslås minskas med en ledamot. Valberedningen föreslår vidare att ersättning till revisorerna under mandattiden skall utgå enligt godkänd räkning,
• att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2012 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av tredje kvartalet 2011 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig.

Göteborg den 25 januari 2011 Håkan Hellström

Verkställande direktör

Styrelse

Jan Kvarnström Styrelseordförande Per Berggren Styrelseledamot

Marianne Dicander Alexandersson Styrelseledamot

Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Styrelseledamot

Christer Jacobson Styrelseledamot Göran Lindén Styrelseledamot

Koncernledning

Håkan Hellström Henrik Saxborn

Anette Asklin Finansdirektör

Fastighets AB

Tage

Claes Larsson VD Aspholmen Fastigheter AB Anders Nilsson VD Fastighets AB Brostaden

Claes Junefelt VD Fastighets AB Corallen

Christer Sundberg VD Harry Sjögren AB

Johan Skoglund Styrelseledamot

Johan Ljungberg Styrelsesekreterare

Verkställande direktör

Castellumaktien

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid årets utgång ca 10 000 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom en utländsk ägare som fl aggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP. Castellum har inga direktregistrerade aktieägare med innehav överstigande 10%. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktieägare per 2010-12-31	Antal aktier	Andel röster
	tusental	och kapital
AFA Sjukförsäkrings AB	8 670	5,3%
AMF Pensionsförsäkrings AB	5 390	3,3%
László Szombatfalvy	5 000	3,0%
Magdalena Szombatfalvy	4 935	3,0%
Andra AP-fonden	3 719	2,3%
Länsförsäkringar Fastighetsfond	2 844	1,7%
Lannebo Småbolag	2 452	1,5%
Nordea Funds Sweden	2 173	1,3%
AMF Aktiefond Sverige	1 800	1,1%
AFA Trygghetsförsäkring AB	1 653	1,0%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige	50 478	30,8%
Aktieägare registrerade i utlandet	74 886	45,7%
Totalt utestående aktier	164 000	100%
Återköpta egna aktier	8 007
Totalt registrerade aktier	172 007

Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.

Aktieägare fördelat på land per 2010-12-31

Kursen på Castellumaktien den 31 december 2010 var 91,55 kronor (72,50) motsvarande ett börsvärde om 15,0 miljarder kronor (11,9), beräknat på antalet utestående aktier.

Under året har totalt 152 miljoner (191) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 602 000 aktier per dag (761 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 93% (117%).

Avkastning, tillväxt och finansiell risk

Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,50 kronor, varit 31% (25%).

Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 20 januari 2011

	2010	3 år	10 år
		snitt /år	snitt/år
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum	31%	15%	16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return)	27%	6%	6%
Fastighetsindex Sverige (EPRA)	49%	13%	16%
Fastighetsindex Europa (EPRA)	20%	–6%	6%
Tillväxt
Förvaltningsresultat kr/aktie	1%	7%	10%
Årets resultat efter skatt kr/aktie	1 122%	10%	11%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie	12%	1%	8%
Aktuellt substansvärde kr/aktie	16%	0%	7%
Utdelning kr/aktie	3%	6%	10%
Fastighetsbestånd kr/aktie	9%	5%	8%
Värdeförändring fastigheter ovägt	4%	–1%	2%
Avkastning
Avkastning aktuellt substansvärde	21,5%	4,9%	14,1%
Avkastning totalt kapital	9,8%	4,4%	8,5%
Finansiell risk
Räntetäckningsgrad	299%	288%	282%
Belåningsgrad	51%	50%	48%

Värdering - kursrelaterade nyckeltal

Intjäningsförmåga

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 2010 till 6,96 kronor (6,89), vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 13 (11).

Förvaltningsresultatet per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till förvaltningsresultatet (EPRA EPS) uppgick 2010 till 6,62 kronor (6,93) vilket ger en multipel om 14 (10).

Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2010 till 11,98 kronor (0,98) vilket ger en multipel om 8 (74).

Substansvärde

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 15 158 Mkr (13 381) motsvarande 92 kr/aktie (82). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 99% (88%) av långsiktigt substansvärde.

Aktuellt substansvärdet (EPRA NNNAV) kan beräknas till 13 913 Mkr (11 979), motsvarande 85 kr/aktie (73). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 108% (99%) av aktuellt substansvärde.

Direktavkastning

Den föreslagna utdelningen om 3,60 kronor (3,50) motsvarar en direktavkastning om 3,9% (4,8%) beräknat på kursen vid årets utgång.

Aktiens vinstmultipel

Aktiens kurs/substansvärde

Aktiens direktavkastning

Kalendarium

Årsredovisning 2010 Vecka 5 2011 Årsstämma 24 mars 2011 Delårsrapport januari-mars 2011 19 april 2011, ca klockan 11 Halvårsrapport januari-juni 2011 12 juli 2011 Delårsrapport januari-september 2011 18 oktober 2011 Bokslutskommuniké 2011 24 januari 2012

Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Håkan Hellström eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 031-60 74 00.

www.castellum.se

På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Inbjudan till Årsstämma 2011

Årsstämma i Castellum AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 24 mars 2011 kl 17.00 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Entrén öppnas kl. 16.00. Aktieägare, som vill delta i årsstämman skall dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken fredagen den 18 mars 2011, dels anmäla sitt deltagande i stämman till bolaget senast fredagen den 18 mars 2011 kl 16.00.

Kallelse till årsstämman kommer att ske kring den 21 februari och kommer fi nnas tillgänglig på bl a www.castellum.se. I samband härmed kommer även Castellums årsredovisning och övriga handlingar som skall läggas fram på stämman att fi nnas tillgängliga på nyss nämnda hemsida. Av kallelsen kommer framgå vilka ärenden som skall hanteras vid stämman. Aktieägare som önskar anmäla sitt deltagande till stämman är dock redan nu välkomna att anmäla sig enligt följande.

Anmälan om deltagande i stämman kan ske per post till Castellum AB (publ), Box 2269, 403 14 Göteborg, per telefon 031-60 74 00, per telefax 031-13 17 55, per e-post info@castellum.se eller i formulär på www.castellum.se. Vid anmälan skall uppges namn/fi rma, personnummer/organisationsnummer, adress och telefonnummer. För den som önskar företrädas av ombud tillhandahåller bolaget fullmaktsformulär, som fi nns tillgängligt på www.castellum.se.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt låta omregistrera aktierna i eget namn för att äga rätt att delta i stämman. Sådan registrering skall vara verkställd hos Euroclear Sweden AB fredagen den 18 mars 2011. Aktieägaren måste i god tid före denna dag begära att förvaltaren ombesörjer omregistrering.

Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman. Av praktiska skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 4 februari 2011. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Håkan Hellström, Box 2269, 403 14 Göteborg.

Dotterbolag

Aspholmen Fastigheter AB

Elementvägen 14, 702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Corallen

Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Fastighets AB Brostaden

Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Eklandia Fastighets AB

Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Fastighets AB Briggen

Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Harry Sjögren AB

Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550