Baida Group Co.,Ltd. — Annual Report 2013

Mar 28, 2014

百大集团股份有限公司 2013 年年度报告摘要

百大集团股份有限公司 2013 年年度报告摘要

一、 重要提示

• 1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于 上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

1.2公司简介
股票简称	百大集团	股票代码		600865
股票上市交易所	上海证券交易所
联系人和联系方式	董事会秘书		证券事务代表
姓名	彭永梅		方颖
电话	0571-85823016		0571-85823016
传真	0571-85174900		0571-85174900
电子信箱	invest@baidagroup.com		invest@baidagroup.com

二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

2.1主要财务数据
			单位：元 币种：人民币
	2013 年(末)	2012 年(末)	本年(末)比上 年(末)增减 （%）	2011 年(末)
总资产	2,811,823,665.56	4,846,670,107.67	-41.98	4,420,576,677.12
归属于上市公司股东 的净资产	1,220,133,371.80	1,098,173,139.99	11.11	1,171,898,797.08
经营活动产生的现金 流量净额	699,748,469.16	229,073,063.94	205.47	-185,522,383.61
营业收入	1,234,017,130.76	1,225,265,405.88	0.71	1,297,644,083.32
归属于上市公司股东 的净利润	121,960,231.81	86,979,382.68	40.22	78,752,309.55
归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润	59,966,744.72	71,121,901.96	-15.68	76,751,496.74
加权平均净资产收益 率（%）	10.52	7.77	增加2.75 个 百分点	7.38
基本每股收益（元／ 股）	0.32	0.23	39.13	0.21
稀释每股收益（元／ 股）	0.32	0.23	39.13	0.21

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2.2 前10 名股东持股情况表

单位：股

报告期股东总数	30,705	30,705	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	31,557
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质			持股 比例 (%)	持股总数	持有有限 售条件股 份数量	质押或冻结 的股份数量
西子国际控股有 限公司	境内非国有法 人			29.98	112,800,000	0	无
西子联合控股有 限公司	境内非国有法 人			7.71	29,001,388	0	无
杭州股权管理中 心	国有法人			1.98	7,443,078	0	无
张建民	境内自然人			1.39	5,229,576	0	无
耿彦旻	境内自然人			0.98	3,705,500	0	无
严雅	境内自然人			0.82	3,093,040	0	无
俞逸修	境内自然人			0.80	3,016,077	0	无
孙纯	境内自然人			0.78	2,930,910	0	无
林增红	境内自然人			0.67	2,531,876	0	无
徐成武	境内自然人			0.67	2,506,628	0	无
上述股东关联关系或一 致行动的说明		（1）公司实际控制人陈夏鑫先生在西子联合控股有限公司任总裁职务。 （2）公司未知其他股东之间是否存在关联关系。

2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

• 3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2013 年，公司紧紧围绕董事会确定的目标和工作重点，积极应对公司所处行业的市场环 境影响与冲击，在公司经营层的带领和全体员工的共同努力下，较好地完成了公司全年的经 营目标，持续保持了公司稳定发展的良性态势。其中，公司在建项目西子国际项目按计划顺 利结顶，销售指标达到预期；杭州百货大楼委托管理运行正常；杭州大酒店GOP 利润创出新 高；商居物业管理分公司整体盘整初见成效；公司控股股东及实际控制人完成变更及公司各 项基础管控工作等方面也得到有力推进。报告期内，公司实现营业收入 12.34 亿元，同比增 长0.71%；实现归属上市股东净利润1.22 亿元，同比增长 40%。 （1）在建项目进展达预期

2013 年，西子国际项目，借势其2012 年营造的良好销售局面，继续以项目销售为核心，转 变营销理念，创新营销模式，多种营销举措齐头并进，较好地完成了销售指标。在其项目工 程方面，西子国际项目主要围绕主体结构工程进度、地下室及主楼安装工程、单元式幕墙安 装准备三个重要方面展开，在进程中，不断突破项目中各项难关，稳扎稳打，项目主体已实 现全面结顶，顺利完成各项指标。

（2）传统业务发展见成效

杭州百货大楼在报告期内业务经营发展稳定，公司与浙江银泰百货有限公司签订的《委托 管理协议》、《委托管理补充协议》履行顺利。公司始终与受托方浙江银泰百货有限公司保持 良好沟通，本着有利于商场经营的共同目的，在协议范围内，公司为上述协议的履行提供良 好的支持。

杭州大酒店于2013 年初将客房进行了全面装修改造，酒店的硬件品质得到显著提升，在此 基础上，积极开发新市场，并加强现有客户的回访维护；同时向管理要效益，严控费用支出， 通过以上举措，杭州大酒店全年实现出租率达到78%，GOP 利润创新高。

商居物业管理分公司经过近几年的物业盘整和统筹规划，商居物业管理分公司经营业态基 本调整完毕，各项经营管理工作围绕业绩提升展开，经营业绩超计划，配套服务出成效。并 于2013 年妥善解决承租户的经营困难，力保商居物业管理分公司全年利润的达成。

公司丁桥仓库搬迁顺利收口，截止2013 年底，拆迁补偿款1.12 亿元已全部收取完毕。 （3）经营管理水平得提升

2013 年公司通过完善绩效考核机制，推进流程再造，不断提升工作绩效，管理工作落实有 效，团队氛围更趋和谐。在公司经营班子的积极倡导下，公司在企业文化理念的学习和践行、 员工队伍的培育、员工健康关怀、业余文娱活动组织、团队氛围营造等方面开展了积极有效 的工作，员工归属感和认同感得以增强。公司持续贯彻"预防为主、安全第一"的安全工作方

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针，加强施工现场安全管理及消防演练与培训，公司消防、治安、设备运行正常，实现全年 安全生产零事故。

本报告期内，公司子公司浙江百大置业有限公司与绿城房地产集团有限公司解除西子国际 项目的委托持股关系，并于 2013 年11 月初完成相应工商变更登记手续。另，根据原控股股 东西子联合控股有限公司的计划安排及变更流程，自2013 年11 月29 日起，公司控股股东由 西子联合控股有限公司变更为西子国际控股有限公司，实际控制人由王水福先生变更为陈夏 鑫先生。

3.1.1 主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种:人民币

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	1,234,017,130.76	1,225,265,405.88	0.71
营业成本	938,779,716.84	944,375,428.27	-0.59
销售费用	81,209,561.58	72,729,537.22	11.66
管理费用	113,423,408.72	99,156,552.64	14.39
财务费用	3,272,730.41	1,080,531.12	202.88
经营活动产生的现金流量净额	699,748,469.16	229,073,063.94	205.47
投资活动产生的现金流量净额	213,023,595.19	-227,706,008.52	不适用
筹资活动产生的现金流量净额	-997,808,713.13	-142,029,858.53	602.53

营业收入变动原因说明：主要系本期下属范围分公司杭州百货大楼营业收入增长所致。 营业成本变动原因说明：主要系本期控制成本所致。

销售费用变动原因说明：主要系杭州百大置业（2013 年1-10 月）开始预售相应销售费用较去 年同期增加所致。

管理费用变动原因说明：主要系本期职工薪酬较上年增加所致。

财务费用变动原因说明：主要系本期黄金租赁利息比上年同期增加及存款利息收益减少所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期杭州百大置业（2013 年1-10 月）预 收房款增加所致。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期杭州百大置业偿还往来款所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期归还银行借款较上年同期增加所致。

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2、主要销售客户的情况

本公司主要从事商品零售业务，从单个客户取得的业务收入很低，因此向前五名客户销 售的收入总额占公司主营业务收入比例很小。

3、 成本分析表

单位:元

分行业情况

分行业情况	分行业情况	分行业情况	分行业情况	分行业情况	分行业情况	分行业情况
分行业	成本构成 项目	本期金额	本期占总 成本比例 (%)	上年同期金额	上年同期 占总成本 比例(%)	本期金额 较上年同 期变动比 例(%)
商品零售 行业	进货成本	928,224,167.65	98.91	933,803,409.02	98.86	-0.60
旅游服务 行业		10,214,771.40	1.09	10,205,481.85	1.08	0.09

3.1.2 行业、产品或地区经营情况分析

• 1、 主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况	主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率 （％）	营业收入 比上年增 减(%)	营业成本 比上年增 减(%)	毛利率比 上年增减 （%）
商品销售	1,158,378,528.87	928,224,167.65	19.87	-0.18	-0.60	增加0.34 个百分点
旅游服务	74,250,054.01	10,214,771.40	86.24	19.93	0.09	增加2.72 个百分点

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2、 主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
内销收入	1,234,017,130.76	0.71

3.1.3 资产负债情况分析表

单位:元

项目名称	本期期末数	本期期末数占 总资产的比例 （%）	上期期末数	上期期末数 占总资产的 比例（%）	本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%）
预付账款	2,712,361.24	0.10	3,972,144.72	0.08	-31.71
应收利息	1,890,747.22	0.07	0.00	0.00	不适用
其他应收款	1,084,031,266.33	38.55	5,581,789.86	0.12	193.21 倍
存货	9,178,271.20	0.33	3,830,912,031.32	79.04	-99.76
一年内到期 的非流动负 债	50,000,000.00	1.78	0.00	0.00	不适用
其他流动资 产	603,169,883.58	21.45	62,198,512.62	1.28	8.70 倍
长期股权投 资	344,042,443.05	12.24	137,032,739.84	2.83	151.07
递延所得税 资产	4,181,980.30	0.15	10,680,041.39	0.22	-60.84
短期借款	100,400,000.00	3.57	960,000,000.00	19.81	-89.54
应付账款	97,485,272.53	3.47	163,297,984.88	3.37	-40.30
预收款项	85,657,746.43	3.05	430,481,350.21	8.88	-80.10
其他应付款	31,401,138.60	1.12	89,802,051.76	1.85	-65.03
应交税费	11,534,823.37	0.41	17,628,280.29	0.36	-34.57
应付利息	1,743,973.77	0.06	6,130,360.69	0.13	-71.55

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其他流动负 债	474,652,955.20	16.88	115,003,673.33	2.37	312.73
长期借款	412,567,800.00	14.67	1,219,303,900.00	25.16	-66.16
未分配利润	466,505,956.72	16.59	347,323,895.84	7.17	34.31
少数股东权 益		0.00	357,545,479.93	7.38	-100.00

其他应收款：主要系公司对杭州百大往来款项不再合并抵消所致。

存货：主要系杭州百大在建的房产项目不再纳入合并报表所致。

一年内到期的非流动负债：两年期的委托贷款下一会计期间将到期故转列所致。

其他流动资产：主要系公司对杭州百大4.7 亿元委托贷款不再合并抵消以及杭州百大预缴的 各项税费不再纳入合并报表所致。

长期股权投资：主要系对杭州百大长期股权投资不再合并抵消以及对该投资按照公允价值计 量等所致。

递延所得税资产：主要系合并报表下抵消的内部未实现损益在丧失控制权时予以转回实现， 相应的递延所得税资产也不再确认致。

短期借款：主要系本期归还借款以及杭州百大不再纳入合并报表所致。

应付账款：主要系杭州百大工程应付款不再纳入合并报表所致。

预收款项：主要系杭州百大房产预售款不再纳入合并报表所致。

其他应付款：主要系杭州百大向相关单位收取的各项保证金等不再纳入合并报表所致。

应交税费：主要杭州百大置业应交税费不再纳入合并报表所致。

应付利息：主要系本期借款较上年同期减少所致。

其他流动负债：主要系本期黄金租赁融资款增加所致。

长期借款：主要系本期归还银行借款以及杭州百大借款不再纳入合并报表所致。

未分配利润：主要系本期净利润增加所致。

少数股东权益：主要系杭州百大不再纳入合并报表范围所致。

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3.1.4 核心竞争力分析

本公司作为浙江省重点流通企业和省服务业百强企业，在浙江省内具有较高的知名度。本 公司位于杭州市武林广场的杭州百货大楼是公司的核心资产，随着杭州地铁1 号线的开通， 以及延安路商业街提升改造的完成，周边商业氛围更加浓郁，市口更加良好，将为公司带来 长期且稳定的收益。

近五年来，公司通过西子国际项目的开发，业已在商业综合体整体规划、工程营造、项目 融资、成本控制、房产营销等专业领域汇集了一大批专业人才，并形成了一套符合公司实际 及商业综合体开发规律的管控模式，公司的商业综合体骨干队伍和运营管理经验都将是公司 在商业综合体方面发展的有利因素。

2014 年，是公司的关键年，市场充满挑战，也面临机遇，公司将进一步发挥资产优势，优 化人力资源结构，提升内部管理与运营能力，确保公司能不断提升竞争力，提高经营效益， 促进公司持续、稳定、健康发展。

3.1.5 主要子公司、参股公司分析

公司 名称	业 务 性 质	主要产品或 服务	注册资本	总资产（元）	净资产（元）	净利润（元）
杭州 百大 广告 公司	广 告 服 务	设计、制作、 代理、发布国 内广告，室内 美术装饰，空 调器安装	50 万元	3,589,295.62	3,368,251.78	1,611,261.5
浙江 百大 酒店 管理 有限 公司	酒 店 管 理	酒店管理、咨 询策划	3,000 万元	33,138,809.70	32,978,352.13	1,899,395.38
浙江 百大 置业 有限 公司	房 产 开 发	房地产投资、 物业管理	40,000 万元	437,408,094.14	435,572,308.89	13,234,475.18

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3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

3.2.1 行业竞争格局和发展趋势

报告期内，公司的主要业务仍集中在杭州市，公司所处的商贸服务业和商业地产的发展 势态对本公司的经营有着直接的影响。

对于公司在建项目西子国际来说，作为杭城商业综合体的标杆项目，肩负着打造成为国 际一流的商业综合体，具有较好的发展前景和示范效应，但受国家宏观调控政策的影响及各 项优质资源能否有效整合，对西子国际项目做成高品质、高标准的项目，提出了更高的要求。 对公司的传统业务来说，受中央八项规定出台、城市中心商圈的不断外拓、电子商务的 分流等方面影响，公司的传统业务面临了较大的冲击，如何及时转型升级，积极有效应对， 依托既有的资产优势与品牌效应，不断创新、拓展思路，以保持稳定发展的态势，对公司也 是刻不容缓。

3.2.2 公司发展战略

公司在不断做好原有传统商贸服务业的同时，将围绕商业地产项目拓展与商业运营管理能 力培育展开工作，在稳步推进现有西子国际项目销售和验收工作的同时，结合公司业务现状， 系统深入分析公司发展内外部环境，把握历史机遇，利用宏观调控对土地市场带来的深度调 整，合理、审慎地做好新城市、新项目的拓展和布局。在此基础上，公司将以商业综合体项 目建设与拓展为依托，培养并储备商业管理团队，逐步培育自身商业运营管理能力。同时， 公司将把握政策机遇，发挥公司的综合优势与整体协同效应，多方寻找优质项目资源，创造 新的利润增长点，提升经营效益，以实现公司持续、稳定、健康发展。

3.2.3 经营计划

1、持续做强西子国际项目

西子国际项目将以销售任务和工程进度为核心，通过进一步完善相关管理制度与激励政策， 积极做好销售工作，确保《还款计划》顺利执行；在工程进度方面，力争2014 年底前全面完 工，具备竣工验收条件。

• 2、不断做优原有传统业务

• （1）做好杭州百货大楼委托管理的配套工作，保持与浙江银泰百货有限公司的良好沟通， 切实配合杭州百货大楼的经营，确保委托管理利润顺利按时收取。

• （2）杭州大酒店持续改进和优化管理，提升经营管理品质，提高经营效益。

• （3）商居物业管理分公司继续挖潜增效，做好自营业务与外租业务，实现共赢。

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3.2.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

公司将继续优化资产结构，合理统筹各项资金的使用，充分利用各种金融工具降低资金 使用成本。公司资金流能充分满足当前主营业务未来需求。2014 年公司将继续拓展融资渠道， 提升融资能力，为公司的快速拓展提供资金保证。

3.2.5 可能面对的风险

目前，国家宏观经济形势趋缓，经济发展方式从规模扩张型为主向质量效益型为主转变、 从投资驱动型为主向创新驱动型为主转变，总体上仍处在增长格局转换、调整蓄势阶段。在 此背景下，房地产行业仍将维持较为从严从紧的调控政策，本公司的商业综合体项目处于整 个大的行业背景之下，具有一定的挑战，公司将密切关注房地产市场动态，及时跟踪杭州百 大置业业务进展，了解其销售进度及资金回笼情况。

宏观经济不景气与网商模式的迅猛发展对杭州百货大楼和杭州大酒店业务将带来一定的影 响，全行业转型升级将是持续和长期的。公司顺应市场形势的变化，采取积极措施，克服困 难，确保经营目标稳中有升。鉴于市场形势和公司的实际情况，根据审慎的原则，2013 年度 公司在商业地产的拓展方面未取得新的项目，因此，公司未来发展可能存在项目储备不足的 风险。在2014 年，公司将利用宏观调控对土地市场带来的深度调整，做好新城市、新项目的 拓展与布局。

四、 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。 2013 年 6 月 6 日，杭州大厦有限公司(以下简称杭州大厦)、浙江百大置业有限公司(以 下简称浙江百大)、绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城集团)与杭州百大置业有限公司 (以下简称杭州百大)签署了附条件生效的《关于杭州百大置业有限公司之投资合作暨股东协 议之补充协议》，约定绿城集团解除与浙江百大对杭州百大 30%股权的委托持股关系，收回相 应股权表决权并对杭州百大董事人选重新调整。2013 年9 月18 日，本公司收到中国证监会出 具的批复（证监许可[2013]1189 号），核准重组事项。2013 年10 月31 日，杭州百大召开股 东会，对董事成员进行了调整，浙江百大委派7 名董事成员中的2 名，故自2013 年11 月起， 本公司失去对杭州百大的控制权，自2013 年11 月起杭州百大不再纳入合并财务报表范围。 4.2 本报告期无会计政策、会计估计的变更。

4.3 本报告期无前期会计差错更正。

董事长：陈顺华 百大集团股份有限公司 2014 年3 月27 日

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