Agat Ejendomme — Interim / Quarterly Report 2018

Dec 11, 2017

Delårsrapport 1.-3. kvartal 2017/18, Ændret strategisk fokus, Hurtigere afvikling af aktiver, Nedjustering, Ledelsesændring

Delårsrapport 1.-3. kvartal 2017/18, Ændret strategisk fokus, Hurtigere afvikling af aktiver, Nedjustering, Ledelsesændring

*Selskabsmeddelelse nr. 9/2017*

*Resumé*

ÆNDRET STRATEGISK FOKUS, HURTIGERE AFVIKLING AF AKTIVER SAMT NEDJUSTERING

Bestyrelsen har dags dato besluttet at TK Development ændrer strategisk fokus. Fokus bliver fremadrettet på danske og svenske development-aktiviteter, og koncernens polske aktiviteter vil blive søgt afviklet inden for en periode på 2 år.

Hidtidige asset management-aktiviteter planlægges afviklet hurtigere end tidligere planlagt.

Der foretages nedskrivninger af primært asset management-aktiviteter med i alt DKK 405 mio. som følge af de strategiske tiltag.

Koncernens resultat forventes for året 2017/18 at udgøre i niveauet DKK -355 mio. før skat mod tidligere forventet DKK 50-60 mio. før skat. Koncernens resultat for året, ekskl. de beskrevne nedskrivninger, forventes i niveauet DKK 50 mio. før skat.

Koncernens resultat før skat forventes for året 2018/19 at udgøre DKK 80-90 mio. før skat. Målsætningen for afkast af den allokerede egenkapital i development-segmentet er fortsat 15-20 % p.a. før skat, nu gældende fra og med regnskabsåret 2018/19.

Koncernens nettoprovenu ved salg af asset management-aktiviteter vil i lighed med tidligere udmeldinger blive udloddet til aktionærerne.

Som en konsekvens af ovenstående vil de polske aktiviteter med virkning fra 31. oktober 2017 blive rapporteret under asset management. Samtidig overgår koncernens ejerandel af BROEN Shopping i Esbjerg til asset management og tidligere ikke-fordelte balanceposter vil blive allokeret til development-segmentet.

Bestyrelsen har fastlagt en egenkapital i development-segmentet på DKK 500 mio. pr. 31. oktober 2017. Beløbet er fastlagt som et passende egenkapitalniveau for de fremadrettede development-aktiviteter, og målsætningen er et årligt afkast på 15-20 % før skat af egenkapitalen.

LEDELSESÆNDRING

Bestyrelsen ønsker at gennemføre et generationsskifte på CEO-posten hvorfor bestyrelsen har igangsat en søgeproces efter en ny administrerende direktør for koncernen.

I den forbindelse er det aftalt at adm. direktør Frede Clausen fratræder senest på tidspunktet hvor en ny direktør er fundet. Indtil da vil Frede Clausen sammen med koncerndirektør Robert Andersen forestå ledelsen af koncernens aktiviteter.

Frede Clausen har været direktør i koncernen siden 1992 og administrerende direktør siden 2002. 

RESULTATER I Q1-Q3 2017/18

Resultat før skat i de første ni måneder 2017/18 udgør DKK -397,8 mio. mod DKK 0,2 mio. i de første ni måneder 2016/17. Resultat efter skat udgør DKK -395,9 mio. mod DKK -4,1 mio. i samme periode året før.

Balancen udgør DKK 2.541,9 mio. mod DKK 2.852,9 mio. pr. 31. januar 2017. Koncernens egenkapital udgør DKK 902,5 mio. mod DKK 1.293,7 mio. pr. 31. januar 2017 og svarer til en soliditet på 35,5 %.

Segmentfordeling:

DKK mio.	Development	Asset management	Ikke-fordelt
Resultat
Resultat før skat	-33,5	-355,4	-8,9
Balance
Udviklingsprojekter	707,3	-	-
Færdigopførte ejendomme	-	898,0	-
Øvrige projekter	-	346,3	-
Øvrige aktiver	341,8	248,5	-
Aktiver i alt	1.049,1	1.492,8	-
Egenkapitalbinding	500,0	402,5	-

DEVELOPMENT

Resultat før skat for de første ni måneder 2017/18 udgør DKK -33,5 mio. og er negativt påvirket af en samlet nedskrivning på DKK 60 mio. vedrørende polske grunde som koncernen har ejet i en længere årrække.

Der er generelt et højt aktivitetsniveau i development, og der er også efter regnskabsperiodens udløb solgt og igangsat en række projekter, jf. omtale nedenfor.

TK Development har i de første ni måneder 2017/18 afleveret en retailpark på ca. 3.200 m² i Oskarshamn, Sverige, til investor, afleveret de solgte boligenheder i Amerika Have, København, til køberne og afleveret første etape af retailprojektet i Strædet, Køge, til investor.

Større udviklingsprojekter:

• Byggeriet af det nye shoppingcenter, BROEN Shopping, i Esbjerg, Danmark, er afsluttet, og centret åbnede i april 2017. Aktuel udlejningsgrad udgør 93 % af arealet (Q2 2017/18: 93 %).
• Byggeriet af Strædet, Køge, Danmark, har været udfordret som følge af en entreprenørkonkurs i august 2017. Den væsentligste del af projektet, anden etape, blev derfor forsinket. Anden etape er nu færdig, og butikkerne åbnede ultimo september 2017. Retailprojektet på i alt ca. 19.000 m² afleveres til investor i tre etaper, og anden etape er efter regnskabsperiodens udløb aftalt afleveret til investor, finske Citycon.
• Byggeriet af boligprojektet Amerika Have, København, Danmark, blev afsluttet i foråret 2017, og de solgte lejligheder er afleveret til køberne i Q2 2017/18. 119 ud af de i alt 121 lejligheder er solgt (Q2 2017/18: 119).
• Både byggeriet og forhåndssalget af tredje etape af boligprojektet i Bielany, Warszawa, Polen, forløber planmæssigt. 81 % af enhederne er solgt (Q2 2017/18: 68 %).

IGANGSÆTNING AF NYE PROJEKTER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB

TK Development har efter regnskabsperiodens udløb både solgt og igangsat en række projekter. Samlet set er der igangsat byggerier efter regnskabsperiodens udløb på ca. 27.000 m². Disse projekter er:

*MetroBielany, boligprojekt, Bielany, Warszawa, Polen*

TK Development har i december 2017 igangsat byggeriet af fjerde og sidste etape af boligprojektet i Bielany, Warszawa. Projektet omfatter ca. 12.500 m² og vil bestå af 227 boligenheder og servicearealer. Der er indgået forhåndsreservationer på 20 % af enhederne.

*SporbyenScandia, Randers, Danmark*

Der er indgået betingede aftaler om salg af 12.000 m² boligbyggeretter til private investorer og betinget aftale om salg af 5.500 m² boligbyggeretter til et boligselskab.

*BROEN Shopping, Esbjerg, Danmark*

BROEN Shopping der åbnede i april 2017, er planlagt udvidet med en biograf, og der er indgået lejekontrakt med Nordisk Film Biografer om en biograf med 8 sale i tilknytning til centret. Der er nu opnået byggetilladelse til denne biograf, og byggeriet heraf er igangsat i november 2017. Biografen forventes at kunne åbne i foråret 2019.

*Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet*

Som et led i afviklingen af koncernens tjekkiske aktiviteter og for at optimere værdierne har bestyrelsen som tidligere oplyst besluttet at udvikle og gennemføre udviklingsprojektet Outlet Arena Moravia i Ostrava. TK Development har i november 2017 betinget solgt outletcentret under udvikling til CPI Property Group der er en stor international ejendomskoncern med ejendomme i 11 lande. Outletcentret omfatter ca. 17.000 m² hvoraf første etape udgør 11.700 m². Byggeriet af første etape er igangsat i december 2017 og forventes afleveret til investor ultimo 2018.

ASSET MANAGEMENT

Resultat før skat for de første ni måneder 2017/18 udgør DKK -355,4 mio. og er negativt påvirket af samlede nedskrivninger på DKK 345 mio. vedrørende disse aktiviteter.

På trods af en række positive tendenser er driften af de traditionelle centre endnu ikke tilfredsstillende for koncernen, og modningen og optimeringen af disse centre tager længere tid end forventet. De økonomiske konjunkturer er gode, men har ikke givet en tilsvarende god afsmitning på privatforbrugets andel af handel i de fysiske butikker. Dette har affødt en meget hård konkurrence med konkurrerende centre, og den stadigt stigende e-handel har skærpet det samlede konkurrencebillede yderligere.

Konsekvensen er at der i mange traditionelle centre er en relativt flad omsætningsudvikling, og det medfører et pres på udlejningspriserne i nedadgående retning. Antagelser og forudsætninger for centrenes modning og optimering kan for flere centre i dag konstateres at have været for positive. Modningspotentialet er fortsat til stede, men tidshorisonten for at realisere en salgsværdi i overensstemmelse med de oprindelige forventninger vurderes længere end hidtil vurderet.

Selskabets bestyrelse har dags dato besluttet at afvikle asset management-aktiviteterne hurtigst muligt for dermed at frigøre kapital og fokusere på development-aktiviteterne i Danmark og Sverige hvor indtjeningen fortsat vurderes tilfredsstillende for selskabets aktionærer.

Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Peter Thorsen, bestyrelsesformand, tel. +45 4070 0676.

http://prlibrary-eu.nasdaq.com/Resource/Download/9932ca42-7879-4863-bf50-929fb71d33d5