KORAY GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Annual Report • Nov 10, 2025

			• =
	na		/11	OF
161	nd	ıa.	VП	eı
- 3 -

STATE STREET

د	•	UMSAL YAPI	Δ
	1.
	2.
		TAMAMLANMIŞ PROJELERİMİZ
		ÜSTÜN PERFORMANSIMIZIN TEYİDİ ÖDÜLLERİMİZ	14
		YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLERİMİZ	15
	3.	SERMAYE VE ORTAKLIK YAPISI	17
	4.	. İLİŞKİLİ TARAFLARA İLİŞKİN BİLGİLER	17
		Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. (Koray)	17
		YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş. (YKS)
	5.		18
		YÖNETİM KURULU
	6.	3 3 7	28
ľ		ŞİRKET İÇİ SİSTEMLER & ESASLAR	28
		KURUMSAL POLİTİKALAR & SOSYAL SORUMLULUKLAR	30
D	Ö۱	NEME İLİŞKİN GELİŞMELER & FAALİYETLER
	7.		37
	E	OLAĞAN GENEL KURUL BİLGİLERİ	37
	H	DÖNEM İÇERİSİNDEKİ ÖNEMLİ OLAYLAR	38
		• Şirketimizin QNB Bank A.Ş.'den kullanmış olduğu ve kullanacağı krediler ile türev işlem
	Ė	çerçeve sözleşmeleri kapsamındaki mevcut ve doğacak tüm borçlarının teminatını teşkil etm üzere;
		DÖNEM İÇERİSİNDE HİZMET ALINAN FİRMALAR
	8.
	Ŭ.	ÜST DÜZEY YÖNETİCİLERE SAĞLANAN MENFAATLER
		ilişkili taraflardan alacak – Borçlar
		ilişkili taraflardan alım satım işlemleri
		DAVALARA İLİŞKİN BİLGİLER
		ŞİRKET'İN FAALİYETLERİNİ ETKİLEYEBİLECEK ÖNEMLİ TEBLİĞ ve MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ
		YAPILAN ARAŞTIRMA ve GELİŞTİRME FAALİYETLERİ	50
	9.
		BİLANÇO	51
		GELİR TABLOSU	54
		PORTFÖYDEKİ GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN BİLGİLER	55
		PORTEÖVDEKÍ GAVRÍMENKULLERÍN DEĞERLEME RAPORLARINA İLİSKİN ÖZET BİLGİLER	50

	POR	TFÖYDEKİ KİRALANMIŞ G	SAYRİME	NKULLERE	İLİŞKİN BİLO	GİLER		59
	10.	PORTFÖY SINIRLAMALA	ARINA U\	YUM KONT	ROLÜ			60
S		L DEĞERLENDİRMELER
	11.	GAYRİMENKUL SEKTÖF
1		RİMENKUL YATIRIM ORT
	14.	ŞİRKETİN SEKTÖRDEKİ					45.5
	Hiss	E ("KGYO.E") PERFORMA	ANSI

KURUMSAL YAPI

1. ŞİRKET BİLGİLERİ

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ("Koray GYO" veya "Şirket") gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları, Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

Şirket, "Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." unvanıyla 1998 yılında Borsa İstanbul A.Ş. ("Borsa İstanbul" veya "BİST")'e "YKGYO.E" koduyla kote olmuş olup, 17.05.2021 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısı kararı ile Yapı ve Kredi Bankası'nın Şirket'in sermayesindeki paylarını Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş.'ye devretmesi sonucu Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi unvanını almış, unvan değişikliği İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'nce 09.06.2021 tarihinde tescil edilmiş Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi ("TTSG")'nin 14.06.2021 tarih ve 10348 sayılı nüshasında ilan olmuştur. Unvan değişikliği sonrası Şirket'in BİST'te hisse kodu 01.07.2021 itibarıyla "KGYO.E" (eski kod: "YKGYO.E") olarak değiştirilmiştir.

Firma Unvanı : KORAY GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM

ŞİRKETİ - Koray GYO

İş Adresi : LEVENT MAH. CÖMERT SK. YAPI KREDİ PLAZA SİTESİ B

BLOK KAT:10 İÇ KAPI NO: 26 BEŞİKTAŞ/İSTANBUL

Telefon No : 0 212 380 16 80

İnternet Adresi : www.koraygyo.com E-Posta Adresi : koray@koraygyo.com

Ticaret Sicil No : 359254

Vergi Dairesi /

No : Büyük Mükellefler VD / 937 010 0130

Mersis No : 0937010013000015

İşlem Gördüğü

Borsa : BORSA İSTANBUL A.Ş. (BIST) ANA PAZAR

İşlem Kodu : KGYO.E

2. KISACA KORAY GYO

Koray GYO, Aralık 1996'da Yapı ve Kredi Bankası ile Koray Grubu'nun ortak bir girişimi olarak faaliyete başlamıştır.

Mayıs 2021 tarihi ile Yapı ve Kredi Bankası'nın hisselerinin Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. tarafından satın alınması ile Şirket, tamamen Koray Grubu'nun bir parçası olmuştur.

Nisan 2024 tarihinde Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş.'nin sahibi olduğu payların tamamı Orhun Kartal tarafından satın alınmıştır.

KORAY GYO'NUN VİZYON ve STRATEJİSİ

Koray GYO, doğru yer seçiminden mimari konsepte, tasarımın işlevselliğinden pazarlamaya dek kesintisiz bir süreç kabul ettiği proje geliştirmeyi, çağın gereksinimlerini doğru analiz edip dünya standartlarında, özgün, insana, doğaya

ve çevre dokusuna saygılı projeler hayata geçirmeyi benimsemiş bir şirket olarak, geliştirdiği her bir projenin keyifli bir yaşam alanı olduğu kadar kârlı birer yatırım aracı olmasına da odaklıdır.

Vizyonumuz;

• Performansa odaklı bir şirket kültürü yaratarak iş geliştirme, proje yönetimi, satış ve satış sonrası müşteri ilişkileri ile finansal yönetim konularında tüm süreçlerini ve organizasyonunu Dünya'nın en iyi gayrimenkul firmaları ile eşdeğer düzeye getirmek,
• Alanında dünyanın en iyisi olan yönetim, pazarlama ve tasarım firmaları ile stratejik iş birlikleri kurarak gayrimenkul geliştirme ve gayrimenkulde değer yaratma konusunda sektörün lider kuruluşlarından biri olma,
• Optimum risk-getiri performansı sürekliliği ile ortakları ve müşterilerine değer yaratan projeler hedeflemektedir.

Misyonumuz;

Koray GYO tüm deneyimini, enerjisi ve birikimini, kentsel yaşamın sürekli gelişen ve değişen gereksinimlerine uygun, insan odaklı farklılık yaratan özgün projelerin hayata geçirilmesine yoğunlaştırmıştır. Çağdaş kent mimarisinde işlevselliği estetikle buluşturan konforlu yaşam alanları ve değer yaratan yatırımlar ile hedef kitlenin beğenisini ve dikkatini çekmeyi hedeflemektedir.

Stratejimiz;

• Makroekonomik gelişmeleri iyi analiz edip, azami getiri elde etmek için, kaynaklar ile yatırımlar arasındaki optimum dengeyi kurmak,
• Gelecekle ilgili piyasa beklentilerini doğru analiz ederek, stratejisini ve portföy dağılımını her türlü ekonomik koşula uyum sağlayacak şekilde düzenlemek,
• Finansal Yönetim, Satış-Pazarlama ile Proje Geliştirme ve Yönetimi konularındaki nitelikli profesyonel yönetim kadrosunun sağladığı rekabetçi gücüyle, stratejik yol haritasını vizyonuyla uyumlu çerçevede planlamak,
• Risk-getiri dengesini, ortaklarımıza azami değer yaratacak şekilde yönetmektir.

Koray GYO 25 yıllık öyküsünde emsalsiz projeler hayata geçirmiştir

25 yıllık öyküsünde geliştirdiği emsalsiz yaşam alanlarıyla sektörde öncü rol üstlenen Koray GYO, yatırımcılarına ve paydaşlarına değer katmaya devam etmektedir. Koray GYO, beklentileri doğru analiz edip, bilgi birikimi ve tecrübesi ile hedef kitlesine özgün konseptli yaşam alanları sunmayı; yenilikçi ve nitelikli projeler üretmeyi sürdürmektedir. Koray GYO, hayata geçirdiği projelerle hedef kitlesinin olduğu kadar yurt içi ve yurt dışı çevrelerin de beğenisini ve ödüllerini toplamaktadır.

Özgün ve Çevreci Yaşam Alanları

Koray GYO günümüz modern dünyasındaki gelişip değişen kentsel hayata ve geleceğin yaşam alanlarının gereksinimlerine uygun, yeniliklerin ve estetiğin ön planda olduğu, ortaklarına değer yaratan insan odaklı çevreci özgün projeleri yüksek enerjisi ve tecrübesiyle geliştirmektedir.

Koray GYO, tüm deneyimini, bilgi birikimini ve enerjisini kentsel yaşamın sürekli gelişen ve değişen gereksinimlerine uygun, insana odaklı projeler geliştirmeye yoğunlaştırmıştır.

Koray GYO'nun geliştirdiği projeler üstün nitelikleri ve sektöründe birer "ilk"e işaret eden uygulamaları ile öne çıkmakta; hedef kitlelerin olduğu kadar uluslararası çevrelerin de beğenisini toplamaktadır.

Şirket'in imza attığı projeler arasında; İstanbul İstanbul, İstanbul Zen, İstanbul Bis, Evidea, Ankara Ankara, Elit Residence, Bomonti Apartman, Levent Loft Bahçe, Kağıthane OfisPark, Neo Alışveriş ,Yaşam Merkezi, Ankara Çankaya ile inşaatı tamamlanan, satışı devam eden ise Koray Liberte 1, Koray Upland, Koray İstanbul İstanbul ve Koray Kasaba 6 projesi yer almaktadır.

TAMAMLANMIŞ PROJELERİMİZ İstanbul İstanbul

İstanbul'daki Akdeniz Esintisi…

Akdeniz ve geleneksel Türk mimarisinin benzersiz bir sentezi olarak geliştirilen İstanbul İstanbul, tamamı bir gayrimenkul yatırım ortaklığı tarafından planlanan, geliştirilen ve pazarlanan Türkiye'nin ilk konut projesidir.

Doğayla Baş Başa Renkli ve Huzurlu Bir Yaşam Seçeneği…

İstanbul'un iş merkezlerine yakın mesafedeki Göktürk beldesinde, 100 dönümlük bir arazi üzerinde, 3 etap halinde planlanmış olan projenin hayata geçen iki fazı, yaklaşık73 dönümlük arsa üzerinde konumlanan 204 üniteden oluşmaktadır.

Gündelik yaşamı tekdüzelikten uzaklaştıran İstanbul İstanbul projesi, köprüleri, bakımlı yeşil alanları, 10.200 m2'lik göleti ve çevre düzenlemesi ile tatil köyü konforunda sıcak ve samimi bir yaşam alanı sunmaktadır.

İstanbul İstanbul projesiyle, Türkiye'de ilk defa bir gayrimenkul projesinde uygulanan servis ve hizmet konsepti "BizBize" konut sahiplerinin hizmetine sunulmuştur. Sosyal tesisler için ayrılan yaklaşık 6.000 m2'lik tesis alanı içerisinde, açık ve kapalı yüzme havuzu, aerobik ve fitness salonu, çocuk oyun odası, squash, bilardo salonu, restoran & bar, sauna, masaj odası, buhar odası, tenis kortları, basketbol sahaları ile çok amaçlı toplantı ve oyun alanı bulunmaktadır.

İstanbul Zen

Kent Konforunu Doğanın Verdiği Huzurla Kaynaştıran Bir Uzak Doğu Esintisi…

İstanbul Zen, Yapı Kredi Koray'ın metropol kaygılarından uzak, kent konforunu, doğanın sunduğu huzur ve ışıkla kaynaştıran bir tasarım anlayışıyla gerçekleştirdiği ve İstanbul İstanbul projesine komşu 10 dönüm arazi üzerinde hayata geçirdiği ikinci konut projesidir.

Kentsel Kaygılardan Uzak, Keyifli Bir Yaşam Alanı...

Uzak doğu Zen felsefesinin "Yaşanan mekân, içinde yaşadığını anlamak, hayata uyanmaktır" içeriğindeki huzur ve denge ile ışık ve doğanın uyum ve harmonisi, yaşayanlarda keyif duygusunu açığa çıkartacak biçimde gerek konut gerekse çevre mimarisine yansıtılmıştır.

Kusursuz alt yapısı ve sosyal alanların içinde sunduğu konforuyla, ışık, doğa, yeşil ve ahşabın uyumu sağlanarak inşa edilen Zen evlerinde; aydınlık ve ferah mekân duygusunu somutlaştıracak şekilde doğal ışık kullanımı en üst düzeye çıkarılıp, içsel dengeleri korumak, dış koşulların olumsuz baskısını kaldırmak için, insanla uyumlu çevre ve peyzaj düzenlemesine önem verilerek herkesin kendi hayat tarzından bir şeyler katmasına olanak veren mimari anlayış benimsenmiştir.

İstanbul Zen, 2+1'den 4+1'e, bahçe dublekslerinden teraslı dublekslere, üç bloktaki düz dairelerden, galerili ünitelere, ara dublekslerden köşe dublekslere uzanan dokuz farklı tipte 74 konuttan oluşmaktadır.

Yalın mimari tasarımında işlevsellik ve kişisellik ön plana çıkartılarak sadece kaliteli ve keyifli bir yaşam alanı sunmanın yanı sıra değer yaratan bir yatırım aracı olması hedeflenerek, dünyadaki yeni trendler incelenmiş, ayrıntılar bu gereksinimlere cevap verecek tarzda geliştirilmiştir.

İstanbul Bis

Kentin Uzağına Düşmeden, Doğayla İç İçe Farklı Bir Yaşam Alanı

Koray GYO'nun İstanbul İstanbul ve Zen projelerinin ardından hayata geçirdiği üçüncü projesi olan Bis, arazi konumundan kaynaklanan benzersiz manzarası, mükemmel peyzajı yanında yalın, soylu ve işlevsel mimarisi ile bölgede fark yaratan bir yaşam alanı oluşturmuştur.

Manolya Ağaçlarıyla Dost

Sitenin sosyal tesislerinde fitness, çok amaçlı spor alanı, mini kafe, bisiklet yolu, toplantı ve oyun salonu, yüzme havuzu, çocuk havuzu, güneşlenme terası, yürüyüş parkuru ve çocuk oyun alanı bulunmaktadır.

İstanbul Bis on dönüm arazi üzerine kurulu olan, 2+1'den 5+1'e değişen, düz, dubleks ve bahçeli seçenekleriyle herkesin kendinden bir şey bulacağı fonksiyonel 112 üniteden oluşmaktadır.

İstanbul Bis, manolya ve servi ağaçları, su perdeleriyle bezenmiş yeşil alanları, çevreye

Evidea

İdeallerin Odağında Çağdaş ve Keyifli Bir Seçenek

Doğuş GYO ile Koray GYO'nun sektördeki ilk proje ortaklığı olarak Çekmeköy'de geliştirdiği Evidea, iki şirketin gayrimenkul alanında tecrübelerinin yarattığı sinerjiyle oluşturduğu ve sektörde proje ortaklığı şeklinde geliştirilen ilk referans projedir.

Yaşam Kültürüne İdeal Ruhu Yansıtan Farklı Bir Yaşam Alanı

Yaşamda keyif alınan şehir hayatındaki yokluğu hissedilen her şeyi en ince ayrıntısına kadar içinde barındırıp, toplu konut kavramını çağdaş ve keyifli bir seçenek ile sunan Evidea, Ümraniye-Çekmeköy'de estetik ve fonksiyonelliği ile her santimetrekaresi en ince ayrıntısına kadar düşünülüp tasarlanmış olan 1+1 ile 4+1 arasında, dubleks bahçeli ya da teraslı konut seçenekleriyle, geniş yelpazedeki gereksinimlere cevap verecek şekilde 60 dönüm üzerinde gerçekleştirilen 473 konuttan oluşmaktadır.

Emre Arolat, İhsan Bilgin ve Nevzat Sayın'ın imzasını taşıyan Evidea, farkındalık yaratan sosyal tesisleri, yürüyüş parkuru, çim tepeleri, gölet ve manolya, meyve ve kayın ağaçlarıyla zenginleştirilmiş peyzaj alanları, yürüyüş parkuru, çocuk parkı, çocuklar için tırmanma duvarı, su oyunları, kreş, çarşı ve diğer sosyal olanaklarıyla şehir hayatında yokluğunu hissettiğiniz her şeyin en ince ayrıntısına dek düşünüldüğü ve yaşam kültürüne ideal ruhu yansıtan farklı bir yaşam alanı sunmaktadır.

Neo Alışveriş ve Yaşam Merkezi

Alışveriş, Keyif ve Eğlenceye Yeni Bir Renk, Yeni Bir Soluk

"Hayatın Üç Rengi; Alışveriş, Keyif ve Eğlence" sloganıyla yola çıkan, Eskişehir'in ilk alışveriş ve yaşam merkezi olan NEO projesi; farklı mimari çizgisi, keyifli yeşil alanları ve eğlence bölümleriyle, şehre yeni bir renk ve soluk getiren, kendi kategorisinde benzersiz ve çarpıcı bir projedir.

Birbirinden Seçkin Markalar…

Şehrin gelişen merkez ilçelerinden Tepebaşı'nda yer alan ve yaklaşık 50.000 m² 'lik açık alan üzerinde gerçekleştirilmiş olan projede, birbirinden seçkin markaların oluşturduğu mağazalar ve 11.500 m² alan üzerine kurulu hipermarketin yanı sıra, 1.500 araçlık otopark ve çok sayıda mağaza yer almaktadır.

Carrefour, Cinemars ve birbirinden seçkin mağazalarıyla 2007 yılı mart ayında kapılarını açan Neo, aynı yıl içinde 127,4 milyon TL (KDV dahil) bedel ile Riva Gayrimenkul Geliştirme Yatırım'a satılmıştır.

Ankara Ankara

Yalın, Elit Ve İşlevsel Mimarisiyle Beklentilerin Üzerinde Bir Yaşam Projesi

Bugüne kadar geliştirdiği tüm projelerinde insan odaklı yaklaşımıyla farklar yaratan ve ödüllü projelere imza atan Koray GYO, İstanbul dışında geliştirdiği ilk konut projesi olan Ankara Ankara ile başkente beklentilerin ötesinde hayranlık uyandıran bir yaşam projesi sunmakla kalmayıp, aynı zamanda farklı bir bakış açısı ile tüm beklentilerin karşılandığı benzersiz bir yaşam projesi sunmaktadır.

Hayranlık Uyandıran Farklı Bir Bakış Açısı...

Ankara Ankara, yaşamın ve gelişim aksının tam merkezinde, Bilkent'e 3 km, ODTÜ'ye 6 km, metro ve otobüs güzergahına ise 100 metre mesafe ile şehrin her yerine kolayca erişebilecek avantajlı konumuyla dikkat çekmektedir.

Ankara Ankara, benzersiz sosyal tesisleri, fitness, toplantı ve oyun salonları, kafe, havuz, çocuk havuzu, güneşlenme terası, yürüyüş parkuru, bisiklet yolu ve çocuk oyun alanıyla, şehir hayatının karmaşasından uzakta, keyifli sosyal olanaklar sağlayan, 2+1'den 5+1'e değişen, düz, dubleks ve bahçeli seçenekleriyle, 18 dönüm arazi üzerinde kurulu olan bu özgün yaşam alanı, toplam 184 fonksiyonel üniteden oluşmaktadır.

Ankara Çankaya

Şehrin Merkezinde

Koray GYO'nun, şehrin tarihsel ve kültürel yaşamının tam kalbinde hayata geçirdiği Ankara Çankaya Projesi, Çankaya'nın prestijli caddesi, İran Caddesi'nde konumlandırılmıştır.

Şehri Yaşamak İsteyenlerin Ayrıcalıklı Noktası

Modern hayatın tüm ihtiyaçlarına cevap veren, kent dokusuyla uyumlu mimarisi, tasarım konutları ve caddeye cepheli seçkin mağazalarıyla şehrin merkezinde bir yaşam alanı.

Mimar Haluk Tümay tarafından tasarlanan, klasik ve modern çizgileri buluşturan mimari konseptiyle Ankara Çankaya, ayrıcalıklı bir yaşamın kapılarını aralıyor. Kent dokusuyla uyumlu modern mimarisi, incelikli iç mekân detayları ve yüksek teknolojili alt yapısı ile Ankara Çankaya, gelecekteki sakinlerine bir daireden çok daha fazlasını sunuyor.

Konumu itibarıyla Ankara'nın en değerli projesi olarak kabul edilen Ankara Çankaya, farkını her ayrıntısında hissettiren kusursuz mimarisi ile sakinlerine ayrıcalıklı bir yaşam alanı sunmasının yanı sıra, son derece kârlı bir yatırım imkânı fırsatını da beraberinde getirmektedir.

ÜSTÜN PERFORMANSIMIZIN TEYİDİ ÖDÜLLERİMİZ

2001

Elit Residence

MIPIM Uluslararası Gayrimenkul Ödülleri'nde Elit Residence finalist oldu.

2006

Yapı Kredi Koray GYO

Euromoney Mükemellik Ödülleri'nde Yapı Kredi Koray GYO ''En İyi Gayrimenkul Geliştiricisi'' ve ''En İyi Gayrimenkul Yatırım Yöneticisi'' ödüllerini aldı.

2002

İstanbul İstanbul

MIPIM Uluslararası Gayrimenkul Ödülleri'nde ''İstanbul İstanbul'' projesi ''Konut Geliştirme'' dalında Dünya Birincisi oldu.

2008

Evidea

''Evidea Konutları'' ile ''Konut Yeni Gelişim Alanı'' Arkipark'08 birincilik ödülünü aldı.

2003

İstanbul İstanbul

ULI Awards Excellence yarışmasında ''İstanbul İstyanbul'' projesi finalist, ''Müşteri Odaklı Süreç Yönetimi'' alanında CRM Oskarı'nı aldı.

2017

Ankara Çankaya

Sign of the City 2017 Ödüllerinde ''Ankara Çankaya'' projesi ile ''En İyi Karma Kullanımlı Tamamlanmış Proje'' ödülüne layık görülmüştür.

YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLERİMİZ

Kağıthane Ofis Park

Çevreyle Uyumlu Yenilikçi Tasarım

Kağıthane OfisPark, semtin mevcut dokusunun modern bir yorumu olarak tasarlanmış ve yüksek bir ofis bloğu yerine, bölgenin dokusuna uygun olarak parçalı ve bir avlu etrafında yasayan bir yerleşim alanı olarak dizayn edilmiştir.

Proje, kentin merkezinde yer almak isteyen fakat yüksek kira ve sınırlı arz nedeniyle bölgede yer bulamayan firmalar için A sınıfı ofis standartlarına göre çağdaş ve yenilikçi bir tasarımla dizayn edilmiştir.

Proje, MIPIM Architectural Review Future Awards 2009'da ofis projeleri kategorisinde ödül almış olup; Kağıthane OfisPark'ta uygulanan tasarım modeli, Yeşil Binaları değerlendiren bir sertifikasyon sistemi olan Amerikan Standardı LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) kriterleri çerçevesinde düzenlenerek, Core&Shell (çekirdek ve kabuk) kategorisinde de LEED sertifikasına sahip olmuştur.

Yapı Kredi Plaza

Yapı Kredi Plaza, İstanbul-Levent'te yapılan ve bu bölgenin iş merkezi olarak gelişmesine öncülük eden ilk modern iş merkezidir. Koray tarafından tasarlanıp inşa edilen ve her biri 20 katlı 3 bloktan oluşan proje, toplam 90.000 m² inşaat alanına sahiptir. Tipik ofis katları 972 m² olan ve her blokta 6 adet elektronik kontrollü asansörün bulunduğu kompleksin, merkezi kontrollü ısıtma, soğutma ve havalandırma sistemleri ASHRAE standartlarına uygun olarak yapılmıştır.

3. SERMAYE VE ORTAKLIK YAPISI

Şirket, 6362 sayılı SPK'n hükümlerine göre 500.000.000 (beş yüz milyon) TL kayıtlı sermaye tavanına sahip olup, her biri 1 TL itibari değerde 500.000.000 (yüz milyon) adet paya bölünmüştür. Sermaye Piyasası Kurulu'nca verilen kayıtlı sermaye tavanı izni 2022-2026 yılları (5 yıl) için geçerlidir.

Şirketin çıkarılmış sermayesi tamamı ödenmiş 1.000.000.000 TL (Birmilyar Türk Lirası) olup, bu çıkarılmış sermaye 1 TL itibari değerde 1.000.000.000 (Birmilyar) adet paya ayrılmış ve tamamı ortaklar tarafından muvazaadan ari olarak taahhüt edilmiş ve ödenmiştir. Şirket'in önceki sermayesini teşkil eden 61.426.385,06 TL tamamen ödenmiş olup bu defa artırılan 938.573.614,94 TL nominal değerli payların iç kaynakların sermayeye ilavesi sonucu Şirket'in toplam sermayesi 1.000.000.000 TL'ye çıkarılmıştır.

Esas sözleşme uyarınca Şirket'in sermayesini temsil eden payların 50.000.000 adedi A Grubu (imtiyazlı) nama yazılı, 950.000.000 adedi ise B Grubu (imtiyazsız) hamiline yazılı paylardan oluşmaktadır. A grubu nama yazılı payların yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı olup, paylara tanınmış başka bir imtiyaz bulunmamaktadır. 30.09.2025 tarihinde Şirket ortaklık ve sermaye yapısı aşağıda gösterilmektedir.

KORAY GYO SERMAYE YAPISI
Ortağın Unvanı	Grubu	Tutarı	Oranı
Orhun Kartal	A	50.000.000	5%
Orhun Kartal	B	596.393.496,64	59,64%
Halka Açık	B	353.606.503,36	35,36%
Toplam	A+B	1.000.000.000	100,00%

Dönem içerisinde bedelsiz sermaye artırımı gerçekleştirilmiş olup, temettü dağıtımı yapılmamıştır.

4. İLİŞKİLİ TARAFLARA İLİŞKİN BİLGİLER

Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. (Koray)

Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. 'nin sermaye yapısı aşağıdaki gibidir:

Ortağın Adı Soyadı/Unvanı	Sermayedeki Pay Oranı
Orhun Kartal	70%
Ahmet Salahattin Şakarcan	15,00%
Vehbi Ergin Öztürk	15,00%
Toplam	100,00%

Koray Gayrimenkul Yatırım A.Ş 'nin bağlı ortaklıkları aşağıdaki gibidir:

Koray Gayrimenkul Yatırım A.Ş 'nin Bağlı Ortaklıkları
Faaliyet Çıkarılmış Sermayedeki Ticaret Unvanı Konusu Sermayesi Pay Adedi		Sermayedeki Pay Oranı
Koray İnşaat ve Sanayii ve Ticaret A.Ş	İnşaat	33.236.277	33.236.277	100%

YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş. (YKS)

Şirket'in 31 Aralık 2004 tarihinde Yapı ve Kredi Bankası A.Ş.'den %43,65 ve Bayındırlık İşleri A.Ş.'den %7,35 oranlarında hisselerini alarak toplam %51 oranında iştirak ettiği bağlı ortaklığı 55.000 TL sermayeli YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş., 25 Ekim 1988 tarihinde kurulmuş olup, faaliyet konusu Yapı Kredi Plaza ve diğer kompleks kuruluş ve sitelere yönetim-işletim hizmeti, danışmanlık ve proje hizmetleri vermektir.

YKS'nin Sermaye Yapısı
Ortağın Adı Soyadı/Unvanı	Sermaye İştiraki	Sermayedeki Pay Oranı
Koray GYO	28.050	51,00%
Selim Koray	13.200	24,00%
Leyla Koray	6.600	12,00%
Mihda Emine Koray	6.600	12,00%
Ahmet Kaplan	550	1,00%
Toplam	55.000	100,00%

5. ORGANİZASYON YAPISI

Şirket faaliyetleri, 6 kişiden oluşan yönetim kurulu ve 27 kişiden oluşan personel tarafından yürütülmektedir.

Grup'un (Şirket ve YKS) faaliyetleri ise ortalama 133 kişiden oluşan personel tarafından yürütülmektedir.

YÖNETİM KURULU

Yönetim Kurulu Üyeleri, Türk Ticaret Kanunu'nun ilgili maddeleri ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı çerçevesinde Şirket Esas Sözleşmesi'nin 15, 17 ve 18. maddelerinde belirtilen yetkilere haizdir. Yönetim Kurulu üyelerinin, TTK'nın "Şirketle İşlem Yapma, Şirkete Borçlanma Yasağı" başlıklı 395. maddesinin birinci fıkrası ve "Rekabet Yasağı" başlıklı 396. maddeleri çerçevesinde işlem yapabilmeleri ancak Genel Kurul'un onayı ile mümkündür. Yönetim Kurulu üyelerimiz ile eş ve ikinci dereceye kadar kan ve sıhrî yakınlarının 2025 yılı ilk dokuz ayı içerisinde bu düzenlemeler kapsamında herhangi bir işlemleri olmamıştır. Yönetim kontrolünü elinde bulunduran pay sahiplerinin, yönetim kurulu üyelerinin ve bunların eş ve ikinci dereceye kadar kan ve sıhrî hısımlarının bir kısmı, Şirketimiz ile benzer faaliyet konusu olanlar dahil, diğer bazı Koray Topluluğu şirketlerinde yönetim kurulu üyesi veya yönetici olarak görev

yapmaktadırlar. 2025 yılı ilk dokuz ayı içerisinde Kurumsal Yönetim Tebliği'nin 1.3.6 numaralı ilkesi kapsamında bilgilendirme gerektiren önemli bir işlem olmamıştır. Yönetim Kurulu Üyelerinin Şirket dışında başka görev veya görevler almasına ilişkin bir sınırlandırma ise bulunmamaktadır. Özellikle bağımsız üyelerin iş deneyimleri ve sektörel tecrübelerinin Yönetim Kurulu'na önemli katkısı dolayısıyla böyle bir sınırlandırmaya ihtiyaç duyulmamaktadır. Ayrıca Yönetim Kurulu Üyelerimize veya Yöneticilerimize Şirket tarafından borç verilmesi, kredi kullandırılması, üçüncü bir kişi aracılığıyla şahsi kredi adı altında kredi kullandırılması ve lehlerine kefalet gibi teminatlar verilmesi söz konusu olmamıştır. Şirketin faaliyetleriyle ilgili Yönetim Kurulu üyelerinin haklarında açılmış herhangi bir dava bulunmamaktadır.

Şirketimizin Yönetim Kurulu 6 üyeden oluşmakta olup, üyeler 22.04.2025 tarihli Olağan Genel Kurul toplantısında 2026 yılı faaliyetlerinin görüşüleceği genel kurul tarihine kadar görev yapmak üzere seçilmişlerdir.

		KORAY GYO YÖNETİM KURULU
Adı Soyadı	Görevi	Başlangıç Tarihi	Bitiş Tarihi	Son Beş Yılda İhraççıda Üstlendiği Görevler	Ortaklıkta Sahip Olduğu Pay Durumu
Orhun Kartal	Yönetim Kurulu Başkanı	22.04.2025	2026 yılı Olağan Genel Kurulu	Yönetim Kurulu Başkanı	%64,64
Oruç Burak Kavuncu	Yönetim Kurulu Üyesi	22.04.2025	2026 yılı Olağan Genel Kurulu	-	Yoktur.
Ece Solmaz Saka	Yönetim Kurulu Üyesi	22.04.2025	2026 yılı Olağan Genel Kurulu	-	Yoktur.
Tamer Metinsoy	Yönetim Kurulu Üyesi	22.04.2025	2026 yılı Olağan Genel Kurulu	Yönetim Kurulu Üyesi	Yoktur.
Hasan Recai Anbarcı	Yönetim Kurulu Bağımsız Üyesi	22.04.2025	2026 yılı Olağan Genel Kurulu	Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	Yoktur.
Kadir Kırhan Uluçay	Yönetim Kurulu Bağımsız Üyesi	22.04.2025	2026 yılı Olağan Genel Kurulu	Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	Yoktur.

ÖZGEÇMİŞLER

Orhun Kartal (Yönetim Kurulu Başkanı)

1969 yılında Manisa'da doğan Orhun KARTAL, 1986 yılında Ankara Fen Lisesi'nden mezun olmuştur. Lisans eğitimini 1991 yılında Boğaziçi Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü'nde tamamlamıştır.

İnşaat, müteahhitlik, gayrimenkul ve enerji alanlarında 25 yılı aşkın süre yöneticilik yapmış olup girişimcilik tecrübesi mevcuttur. Orhun KARTAL, 3 kıtada, 7'den fazla ülkede, çok sayıda müteahhitlik ve inşaat projesinin geliştirilmesi ve tesliminde yöneticilik ve 6.000'i aşkın çalışana liderlik etmiştir. İş alanında inşaat, enerji ve tarım sektörlerine odaklanırken, başta güneş enerjisi (solar) olmak üzere yenilenebilir enerji alanında önemli projelere imza atmıştır. Öte yandan, tarımsal üretim ve gayrimenkul yatırımlarına da devam etmiştir.

1991-2012 yılları arasında Kayı İnşaat A.Ş.'de yönetim kurulu başkanı ve kurucu ortak olarak görev almıştır. 2013 yılında hidroelektrik santralleri ve güneş enerjisi santralleri gibi yenilenebilir enerji projelerini geliştirmek, faaliyette bulunmak ve bu projelere yatırım yapmak amacıyla Hun Şirketler Grubu'nu kurmuş olup mevcut durum itibarıyla da yönetim kurulu başkanı ve kurucu olarak görev almaktadır. Hun Şirketler Grubu, günümüze değin faaliyetlerine devam etmekte olup Türkiye ve Doğu Avrupa'da toplam 120 MW kapasiteli güneş enerjisi santrallerine sahiptir ve bu santralleri işletmektedir. Ayrıca, Hun Şirketler Grubu'nun Türkiye'de 40 MW kapasiteli bir hidroelektrik santrali bulunmaktadır.

Orhun KARTAL, aynı zamanda 2017 yılında Koray İnşaat ve Gayrimenkul Grubu'nu satın almış olup yönetim kurulu başkanı ve hakim ortak olarak görevine devam etmektedir. Koray İnşaat ve Gayrimenkul Grubu, Türkiye'de ve uluslararası alanda Rusya, İngiltere, Ürdün, Azerbaycan ve Suudi Arabistan gibi ülkelerde alışveriş merkezleri, oteller, kuleler, eğitim binaları, okul kampüsleri ve konut projeleri gibi birçok inşaat projesini üstlenmiş ve başarıyla tamamlamıştır. Evli ve 3 çocuk babasıdır.

Oruç Burak Kavuncu (Yönetim Kurulu Üyesi)

Orta Doğu Teknik Üniversitesi İktisat Bölümü'nden mezun olan Oruç Burak KAVUNCU, yüksek lisans eğitimini Gazi Üniversitesi Bankacılık Bölümü'nde tamamlamıştır. Risk yönetimi, mali işler ve finans alanlarında 20 yılı aşkın süre üst düzey yöneticilik deneyimine sahiptir.

2019 yılından bu yana Koray Şirketler Grubu'nda CEO olarak görev almakta olan Oruç Burak KAVUNCU, 2022 yılının Mayıs ayı itibarıyla Hun Yenilenebilir Enerji Üretim A.Ş.'ye genel müdür ve yönetim kurulu üyesi olarak atanmıştır. Ayrıca Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Koray Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş.' de yönetim kurulu üyesi olarak görev almaktadır.

Tamer Metinsoy (Yönetim Kurulu Üyesi)

Dr. Tamer Metinsoy 1979 yılında İstanbul'da doğmuştur. 2001 yılında Yıldız Teknik Üniversitesi'nden İnşaat Mühendisi olarak mezun olmuş ve 2004 yılında Boğaziçi Üniversitesinde İnşaat Mühendisliği Bölümünde Yüksek Lisans derecesi almıştır. Doktora eğitimi için 2005-2006 yıllarında West Virginia Üniversitesinde eğitimini sürdürmüş ve 2011 yılında Boğaziçi Üniversitesinde İnşaat Mühendisliği Doktorasını tamamlamıştır.

Dr. Tamer Metinsoy 2002-2012 yılları arasında Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı'nda Bakanlık İş Müfettişi olarak görev yapmış ve 2012 yılında Müfettişlikten ayrılarak Maltepe Üniversitesinde lisans dersleri vermiştir. Halen Yeditepe Üniversitesinde akademisyen olan Dr. Tamer Metinsoy birçok sektörde ulusal ve uluslararası firmalarda danışmanlık hizmetleri vermektedir. Sn. Metinsoy iyi düzeyde İspanyolca ve İngilizce bilmekte olup evli ve 2 çocuk babasıdır. 2023 yılı Haziran ayından itibaren Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.' de Yönetim Kurulu Üyesi olarak görevini sürdürmektedir.

Hasan Recai Anbarcı (Yönetim Kurulu Bağımsız Üyesi)

1968 doğumludur. Boğaziçi Üniversitesi İnşaat Mühendisliği 1993 yılı mezunu olup Sabancı Üniversitesi Executive M.B.A. Yönetim Bilimleri Bölümü 2012 yılı mezunudur. 1993 yılında iş hayatına başlamıştır. 1993-1995 yılları arasında Garanti Bankası'nda kurumsal ticari pazarlama uzmanı, 1996-2001 yılları arasında İnterbank A.Ş.'de kurumsal pazarlama yönetmeni, 2001-2003 yılları arasında Halkbank T.A.Ş.'de Kurumsal şube müdürü olarak görev almış ve çeşitli kademelerden sonra 2017-2018 yılları arasında Akbank T.A.Ş.'de genel müdür yardımcısı olarak görev almıştır. Akbank T.A.Ş' de 2003-2018 yılları arasında görev almış olup aynı zamanda 2015-2018 yılları arasında Ak Finansal Kiralama A.Ş., Akbank AG ve Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş.'de yönetim kurulu üyesi ve kredi komitesi başkanlığı görevlerini yürütmüştür. 17.05.2021 tarihinden itibaren Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş' de Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yapmaktadır.

Kadir Kırhan Uluçay (Yönetim Kurulu Bağımsız Üyesi)

Kadir Kırhan Uluçay, 1968 yılında Ankara'da doğmuştur. 1990 yılında Ortadoğu Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünden mezun olmuştur. 1990 - 2005 yılları arasında Tepe İnşaat A.Ş. ve Öztaş İnşaat A.Ş. bünyesinde yurtiçinde, İdil İnşaat A.Ş. ve Gama İnşaat A.Ş. bünyesinde Rusya ve Azerbaycan'da muhtelif şantiyelerde Proje Müdürlüğü görevinde bulunmuştur. 2006-2018 yılları arasında Bilyap İnşaat A.Ş.'de ülke yöneticisi olarak muhtelif projeleri tamamlamıştır. 2019 yılından itibaren serbest olarak danışmanlık hizmeti vermektedir. 2023 yılı Haziran ayından itibaren Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'de Yönetim Kurulu Bağımsız Üyesi olarak görevini sürdürmektedir.

Ece Solmaz Saka (Yönetim Kurulu Üyesi / Genel Müdür)

1986 yılında İstanbul'da doğan Ece Solmaz Saka, ortaokul ve lise eğitimini Yüzyıl Işıl Okulları'nda tamamlamıştır. Lisans eğitimini Londra Southbank Üniversitesi

Hukuk Fakültesi'nde tamamlamıştır. 2014 yılında İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden denkliğini almıştır.

İstanbul Universitesi Hukuk Bölümü'nde devam eden denklik eğitim süreci ile eş zamanlı olarak, 2013 – 2015 yılları arasında Göksu Safi Işık Avukatlık Ortaklığı'nda borçlar hukuku, ticaret hukuku, enerji hukuku, birleşme&devralmalar alanlarında çalışmıştır.

2015 yılında İstanbul Barosu'na kaydolmasını takiben, İnal Hukuk Bürosu'nda Avukat olarak görevine başlayan Ece Solmaz Saka, görevi süresince yoğun olarak şirket birleşme ve devralmaları, ticaret hukuku, altyapı ve proje finansmanı, deniz hukuku, borçlar hukuku ve yenilenebilir enerji alanlarında çalışmalarını yürütmüştür.

2017 yılında Koray Holding bünyesinde avukat olarak çalışmaya başlamıştır.2021- 2024 yılları arasında Holding ve bağlı iştiraklerinin tüm hukuksal işlemlerinin yönetimi ve koordinasyonundan sorumlu olarak Hukuk Direktörü olarak görev almıştır. 2025 yılı itibarıyla Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'ne Genel Müdür olarak atanmıştır.

YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN ORTAKLIK DIŞINDA ALMIŞ OLDUĞU GÖREVLER

Adı Soyadı	Görevi	Ortaklık Dışında Aldığı Görevler
Orhun Kartal	Yönetim Kurulu Başkanı	Koray İnşaat Grubu ve Hun Şirketler Grubu Bağlı Şirketlerde Ortak ve Yönetim Kurulu Başkanı
Oruç Burak Kavuncu	Yönetim Kurulu Üyesi	Hun Yenilenebilir Enerji, Üretim A.Ş.' de Yönetim Kurulu Üyesi, Koray Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş.' de Yönetim Kurulu Üyesi
Ece Solmaz Saka	Yönetim Kurulu Üyesi	Yoktur
Tamer Metinsoy	Yönetim Kurulu Üyesi	Koray İnşaat Grubu Yönetim Kurulu Üyeliği
Hasan Recai Anbarcı	Yönetim Kurulu Bağımsız Üyesi	Hun Yenilenebilir Enerji Üretim A.Ş. 'de Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi, Koray Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yönetim Kurulu Üyesi
Kadir Kırhan Uluçay	Yönetim Kurulu Bağımsız Üyesi	Hun Yenilenebilir Enerji Üretim A.Ş.' de Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi, Koray Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş Yönetim Kurulu Üyesi

BAĞIMSIZ YÖNETİM KURULU ÜYELERİNİN BAĞIMSIZLIK BEYANLARI

Bağımsız yönetim kurulu üyelerimiz olan Hasan Recai Anbarcı ve Kadir Kırhan Uluçay ilgili mevzuatlar ve Esas Sözleşme çerçevesinde bağımsız olduklarına ilişkin aşağıda örneği bulunan beyanı, atanmaları esnasında yönetim kurulumuza sunmuşlardır.

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'de

• a) Şirket, Şirket'in yönetim kontrolü ya da önemli derecede etki sahibi olduğu ortaklıklar ile Şirket'in yönetim kontrolünü elinde bulunduran veya Şirket'te önemli derecede etki sahibi olan ortaklar ve bu ortakların yönetim kontrolüne sahip olduğu tüzel kişiler ile kendim, eşim ve ikinci dereceye kadar kan ve sıhrî hısımlarım arasında; son beş yıl içinde önemli görev ve sorumluluklar üstlenecek yönetici pozisyonunda istihdam ilişkisinin bulunmadığını, sermaye veya oy haklarının veya imtiyazlı payların %5'inden fazlasına birlikte veya tek başına sahip olunmadığını ya da önemli nitelikte ticari ilişki kurulmadığını,
• b) Son beş yıl içerisinde, başta Şirket'in denetimini, derecelendirilmesini ve danışmanlığını yapan şirketler olmak üzere, yapılan anlaşmalar çerçevesinde Şirket'in önemli ölçüde hizmet veya ürün satın aldığı veya sattığı şirketlerde, hizmet veya ürün satın alındığı veya satıldığı dönemlerde, %5 ve üzeri ortak, önemli görev ve sorumluluklar üstlenecek yönetici pozisyonunda çalışan veya yönetim kurulu üyesi olmadığımı,
• c) Bağımsız yönetim kurulu üyesi olarak üstleneceğim görevleri gereği gibi yerine getirecek mesleki eğitim, bilgi ve tecrübeye sahip olduğumu,
• d) Bağımsız yönetim kurulu üyesi olarak seçilmem durumunda, üniversite öğretim üyeliği hariç, görevim süresince kamu kurum ve kuruluşlarında tam zamanlı olarak çalışmayacağımı,
• e) Gelir Vergisi Kanunu'na göre Türkiye'de yerleşmiş sayıldığımı,
• f) Şirket faaliyetlerine olumlu katkılarda bulunabilecek, Şirket ile pay sahipleri arasındaki çıkar çatışmalarında tarafsızlığımı koruyabilecek, menfaat sahiplerinin haklarını dikkate alarak özgürce karar verebilecek güçlü etik standartlara, mesleki itibara ve tecrübeye sahip olduğumu,
• g) Şirket faaliyetlerinin işleyişini takip edebilecek ve üstlendiğim görevlerin gereklerini tam olarak yerine getirebilecek ölçüde şirket işlerine zaman ayırabileceğimi,
• h) Şirket yönetim kurulunda son on yıl içinde altı yıldan fazla yönetim kurulu üyeliği yapmamış olduğumu,
• i) Şirket'in veya Şirket'in yönetim kontrolünü elinde bulunduran ortakların yönetim kontrolüne sahip olduğu şirketlerin üçten fazlasında ve toplamda, borsada işlem gören şirketlerin beşten fazlasında bağımsız yönetim kurulu üyesi olarak görev yapmadığımı,
• j) Yönetim Kurulu üyesi olarak seçilen tüzel kişi adına tescil ve ilan edilmemiş olduğumu

beyan ederim.

Hasan Recai Anbarcı Kadir Kırhan Uluçay

YÖNETİM KURULU BÜNYESİNDE OLUŞTURULAN KOMİTELER

Esas Sözleşme'nin "Yönetim Kurulu Görev Bölümü, Temsil ve Yönetimin Devri" başlıklı 18. maddesi uyarınca, yönetim kurulunun görev ve sorumluluklarının sağlıklı bir biçimde yerine getirilmesi için TTK ve Sermaye Piyasası Mevzuatı'na uygun olarak oluşturulan Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi ve Riskin Erken Saptanması Komitesi olmak üzere toplamda üç komitenin üyeleri, Yönetim Kurulumuz'un 05.05.2025 tarihli kararı ile belirlenmiştir. Aday gösterme

ve Ücret Komitesi kurulmamış olup bu komitelerin görevleri Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yönetilecektir.

Denetim Komitesi

	Denetim Komitesi	Seçildiği Yönetim Kurulu Kararı Tarihi ve Sayısı
Komite Başkanı	Hasan Recai Anbarcı - Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	05.05.2025 – 2025/19
Komite Üyesi	Kadir Kırhan Uluçay - Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	05.05.2025 – 2025/19

Komitede iki üye bulunmakta olup, yapılanması iki Bağımsız Yönetim Kurulu üyesi şeklindedir.

Denetim Komitesi'nin başlıca amacı; Şirketimizde muhasebe ve raporlama sistemlerinin ilgili kanun ve düzenlemeler çerçevesinde işleyişinin, finansal bilgilerin kamuya açıklanması, bağımsız denetim ve iç kontrol sisteminin işleyişinin ve etkinliğinin gözetimini yapmaktır.

Denetim Komitesi en az iki üyeden oluşur ve Denetim Komitesi üyeleri yönetim kurulundaki bağımsız üyeler arasından seçilir. Bu üyelerin en az birinin denetim/muhasebe ve finans konusunda beş yıllık tecrübeye sahip olması gerekir. Denetim Komitesi üyeleri yönetim kurulu tarafından her yıl en geç Şirket'in olağan genel kurul toplantısını takip eden ilk yönetim kurulu toplantısında belirlenir.

Denetim Komitesi, üyelerinin salt çoğunluğunun mevcudiyetiyle toplanır ve karar alır. Üyelerin oy birliğiyle toplantı harici karar alınması mümkündür. Denetim Komitesi, İlişkili Taraf İşlemlerine ilişkin Esaslar çerçevesinde acil olarak toplandığı haller hariç olmak üzere, en az üç ayda bir ve yılda en az dört kere toplanır. Denetim Komitesi toplantıları, zamanlama olarak mümkün olduğu ölçüde yönetim kurulu toplantıları ile uyumlu olarak, yapılması planlanan her bir yönetim kurulu toplantısı öncesinde, Şirket merkezinde veya Denetim Komitesi üyelerinin bulunduğu başka bir yerde gerçekleştirilir.

Denetim Komitesi, yapmış olduğu tüm çalışmaları yazılı hale getirir, kaydını tutar ve Denetim Komitesi çalışmaları ile Denetim Komitesi toplantılarına ilişkin sonuçları içeren bilgileri yönetim kuruluna raporlama yapar, kendi görev ve sorumluluk alanıyla ilgili tespit ve önerileri derhal yönetim kuruluna yazılı olarak bildirir.

Denetim Komitesi aşağıdakilerle sınırlı olmamak üzere şu görevleri yerine getirir:

• Bağımsız denetim kuruluşunun seçimi, bağımsız denetim kuruluşundan alınacak hizmetlerin kapsamının belirlenmesi, bağımsız denetim sözleşmelerinin hazırlanarak bağımsız denetim sürecinin başlatılması ve bağımsız denetim kuruluşunun her aşamadaki çalışmalarını gözetmek.
• Bağımsız denetçinin bağımsızlık kriterleri karşısındaki durumunu, bağımsızlık beyanını ve bağımsız denetim kuruluşundan alınabilecek ilave hizmetleri değerlendirmek.

• Bağımsız denetim kuruluşu tarafından Komite'ye iletilen bağımsız denetim kapsamında ulaşılacak tespitleri, ortaklığın muhasebe politikası ve uygulamalarıyla ilgili önemli hususları; bağımsız denetçi tarafından daha önce Şirket yönetimine iletilen SPK'nın muhasebe standartları ile muhasebe ilkeleri

• çerçevesinde alternatif uygulama ve kamuya açıklama seçeneklerini; bunların muhtemel sonuçlarını ve uygulama önerisini, ortaklık yönetimiyle arasında gerçekleştirilen önemli yazışmaları değerlendirmek.

• Şirketin muhasebe, raporlama, iç kontrol sistemleri ve bağımsız denetim süreçleri ile ilgili olarak Şirkete ulaşan şikayetlerin incelenmesi, sonuca bağlanması; Şirket çalışanlarının muhasebe, raporlama, iç kontrol ve bağımsız denetim konularındaki bildirimlerinin gizlilik ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesi konularında uygulanacak yöntem ve kriterleri belirlemek.
• Kamuya açıklanacak yıllık ve ara dönem finansal tabloların, Şirketin izlediği muhasebe ilkelerine, gerçeğe uygunluğuna ve doğruluğuna ilişkin olarak Şirketin sorumlu yöneticileri ve bağımsız denetçilerinin görüşlerini alarak, kendi değerlendirmeleriyle birlikte Yönetim Kurulu'na yazılı olarak bildirmek.
• SPK düzenlemeleri ve Türk Ticaret Kanunu ile komiteye verilen/verilecek diğer görevleri yerine getirmek.

Ayrıca, Şirket'in paylarının sermaye artışı yoluyla halka arzı halinde ise; söz konusu rapora ek olarak sermaye artışından elde edilen fonun belirtilen şekilde kullanılıp kullanılmadığına ilişkin olarak; Şirket paylarının borsada işlem görmeye başlamasından itibaren kamuya açıklanan ve yapılan sermaye artışının sonuçlarını içeren ilk iki finansal tablolarının ilanını takip eden on iş günü içinde bir rapor hazırlamakla yükümlüdür.

Denetim Komitesi kararları yönetim kuruluna tavsiye niteliğinde olup komitenin çalışmaları ve önerileri yönetim kurulu üyelerinin TTK'dan doğan sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Yönetim kurulu, Denetim Komitesi'nin görev ve sorumluluklarını yerine getirebilmesi için gerekli kaynakları ve desteği sağlar. Denetim Komitesi, incelemesine konu olan veya konularla ilgili gerekli gördüğü hallerde, Şirket yönetici ve çalışanlarından (gerekirse mahremiyet çerçevesinde) bilgi alabileceği gibi, ilgili kişileri komite toplantılarına davet edebilir. Denetim Komitesi, faaliyetleriyle ilgili olarak ihtiyaç gördüğü konularda bağımsız uzman görüşlerinden yararlanabilir.

Kurumsal Yönetim Komitesi

	Kurumsal Yönetim Komitesi	Seçildiği Yönetim Kurulu Kararı Tarihi ve Sayısı
Komite Başkanı	Hasan Recai Anbarcı - Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	05.05.2025 – 2025/19
Komite Üyesi	Kadir Kırhan Uluçay - Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	05.05.2025 – 2025/19
Komite Üyesi	Cihan Kurt - Yatırımcı İlişkileri Yöneticisi	05.05.2025 – 2025/19

Kurumsal Yönetim Komitesi'nin başlıca amacı; Şirketimizde kurumsal yönetim ilkelerinin uygulanıp uygulanmadığını, uygulanmıyor ise gerekçesini ve bu prensiplere tam olarak uymama, dolayısıyla meydana gelen çıkar çatışmalarını tespit ederek, Yönetim Kurulu'na kurumsal yönetim uygulamalarını iyileştirici tavsiyelerde bulunmak. Ayrıca Şirketimizde SPK'nın ilgili Tebliği kapsamında Aday Gösterme Komitesi ve Ücret Komitesi görevlerini yerine getirmek.

Komite, yönetim kurulu üyesi olan veya yönetim kurulu üyesi olmayıp kendi alanında uzmanlığı olan en az iki üyeden oluşur ve Kurumsal Yönetim Komitesi başkanı, bağımsız yönetim kurulu üyelerinden seçilir. Yatırımcı İlişkileri Birimi Yöneticisi, Kurumsal Yönetim Komitesi'nin doğal üyesidir.

Komite üyeleri yönetim kurulu tarafından her yıl, en geç Şirket'in olağan genel kurul toplantısını takip eden ilk yönetim kurulu toplantısında belirlenir. Görev süresi sona eren yönetim kurulu üyeleri yeniden görevlendirilebilir. Komite'nin üyeleri olanaklar dahilinde, yürütmede görevli olmayan kişiler arasından seçilir. Komite' de muhasebe, finans, hukuk, denetim vb. alanlarda uzman kişiler görev alabilir.

Komite, görevlerinin gerektirdiği sıklıkla, Şirket merkezinde veya komite üyelerinin bulunduğu başka bir yerde toplanabilir. Komite, üyelerinin salt çoğunluğunun mevcudiyetiyle toplanır ve karar alır. Üyelerin oy birliğiyle toplantı harici karar alması mümkündür.

Komite yapmış olduğu tüm çalışmaları yazılı hale getirir, kaydını tutar ve komite çalışmaları ile komite toplantılarına ilişkin sonuçları içeren bilgileri yönetim kuruluna raporlama yapar. Komite, kendi görev ve sorumluluk alanıyla ilgili tespit ve önerileri derhal yönetim kuruluna yazılı olarak bildirir.

Kurumsal Yönetim Komitesi aşağıdakilerle sınırlı olmamak üzere şu görevleri yerine getirir:

• Kurumsal yönetim ilkelerinin uygulanıp uygulanmadığını, uygulanmıyor ise gerekçesini ve bu prensiplere tam olarak uymama dolayısıyla meydana gelen çıkar çatışmalarını tespit ederek, Yönetim Kurulu'na kurumsal yönetim uygulamalarını iyileştirici tavsiyelerde bulunmak.
• Yatırımcı ilişkileri biriminin çalışmalarını gözetmek.
• Kamuya açıklanacak "Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Raporu" nu gözden geçirerek, burada yer alan bilgilerin Komite'nin sahip olduğu bilgilere göre doğru ve tutarlı olup olmadığını kontrol etmek.
• Kurumsal Yönetim İlkeleri'nin Şirket içerisinde geliştirilmesini, benimsenmesini ve uygulanmasını sağlamak, uygulanamadığı konularda çalışma yaparak, Yönetim Kurulu'na uyum derecesini iyileştirici önerilerde bulunmak.
• Dünyada Kurumsal Yönetim İlkeleri'ni takip ederek, gerekli unsurların Şirket bünyesinde uygulanması amacıyla Yönetim Kurulu'na öneride bulunmak.

SPK düzenlemelerinde aday gösterme ve ücret komitesi için öngörülen görevler de, Şirketimizde Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yerine getirilmekte olup, Komite'nin bu kapsamdaki görevleri ise aşağıdaki gibidir:

• Yönetim Kurulu'na ve idari sorumluluğu bulunan yöneticilik pozisyonlarına uygun adayların saptanması, değerlendirilmesi ve eğitilmesi konularında şeffaf bir sistem oluşturmak ve bu hususta politika ve stratejiler belirlenmesi konularında çalışmalar yapmak.
• Yönetimin ve yatırımcıların da dahil olmak üzere; bağımsız üyelik için aday tekliflerini, adayın bağımsızlık ölçütlerini taşıyıp taşımaması hususunu dikkate alarak değerlendirmek ve buna ilişkin değerlendirmesini yönetim kurulu onayına sunmak.

• Bağımsız yönetim kurulu üyeliklerinde boşalma olması durumunda, asgari bağımsız üye sayısının yeniden sağlanmasını teminen, yapılacak ilk genel kurul toplantısına kadar görev yapmak üzere, boşalan üyeliklere bağımsız üye seçimi için değerlendirme yaparak sonucunu yönetim kuruluna yazılı olarak iletmek.

• Yönetim Kurulu'nun yapısı ve verimliliği hakkında düzenli değerlendirmeler yapmak ve bu konularda yapılabilecek değişikliklere ilişkin tavsiyelerini Yönetim Kurulu'na sunmak.

• Yönetim Kurulu üyelerinin ve üst düzey yöneticilerin performans değerlendirme ve kariyer planlaması konusundaki yaklaşım, ilke ve uygulamalarını belirlemek ve bunların gözetimini yapmak.
• Yönetim Kurulu üyelerinin ve üst düzey yöneticilerin ücretlendirme esaslarına ilişkin önerilerini, şirketin uzun vadeli hedeflerini dikkate alarak belirlemek ve bunların gözetimini yapmak.
• Şirketin ve üyenin performansı ile bağlantılı olacak şekilde ücretlendirmede kullanılabilecek ölçütleri belirlemek.
• Kriterlere ulaşma derecesi dikkate alınarak, Yönetim Kurulu üyelerine ve üst düzey yöneticilere verilecek ücretlere ilişkin önerilerini Yönetim Kurulu'na sunmak.

Komite'nin görevlerini yerine getirmesi için gereken her türlü kaynak ve destek yönetim kurulu tarafından sağlanır. Komite, gerekli gördüğü yöneticileri toplantılarına davet edebilir ve görüşlerini alabilir. Komite gerektiğinde konusunda uzman kişilerin görüşlerinden yararlanır.

Riskin Erken Saptanması Komitesi

	Riskin Erken Saptanması Komitesi	Seçildiği Yönetim Kurulu Kararı Tarihi ve Sayısı
Komite Başkanı	Hasan Recai Anbarcı- Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	05.05.2025 – 2025/19
Komite Üyesi	Kadir Kırhan Uluçay- Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	05.05.2025 – 2025/19

Riskin Erken Saptanması Komitesi'nin başlıca amacı; Şirketin varlığını, gelişmesini ve devamını tehlikeye düşürebilecek stratejik, operasyonel, finansal, hukuki ve sair her türlü riskin erken tespiti, değerlendirilmesi, etki ve olasılıklarının hesaplanması; bu risklerin Şirketin kurumsal risk alma profiline uygun olarak yönetilmesi, raporlanması, tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin uygulanması, karar mekanizmalarında dikkate alınması ve bu doğrultuda etkin iç kontrol sistemlerinin oluşturulması ve entegrasyonu konularında Yönetim Kurulu'na tavsiye ve önerilerde bulunmak.

Risk Komitesi, en az iki üyeden oluşur. Risk Komitesi'nin iki üyeden oluşması halinde her ikisi, ikiden fazla üyesinin bulunması halinde üyelerin çoğunluğu, icrada görevli olmayan yönetim kurulu üyelerinden seçilir. Komite başkanı bağımsız yönetim kurulu üyelerinden seçilir. Yönetim kurulu üyesi olmayan konusunda uzman kişilere komitede yer verilebilir.

Risk Komitesi üyeleri yönetim kurulu tarafından her yıl, en geç Şirket'in olağan genel kurul toplantısını takip eden ilk yönetim kurulu toplantısında belirlenir. Görev süresi sona eren yönetim kurulu üyeleri yeniden görevlendirilebilir.

Risk Komitesi, üyelerinin salt çoğunluğunun mevcudiyetiyle toplanır ve karar alır. Üyelerin oy birliğiyle toplantı harici karar alması mümkündür. Risk Komitesi,

görevlerinin gerektirdiği sıklıkla, Şirket merkezinde veya Risk Komitesi üyelerinin bulunduğu başka bir yerde toplanabilir.

Risk Komitesi yapmış olduğu tüm çalışmaları yazılı hale getirir, kaydını tutar ve Risk Komitesi çalışmaları ile Risk Komitesi toplantılarına ilişkin sonuçları içeren bilgileri yönetim kuruluna raporlama yapar. Risk Komitesi, kendi görev ve sorumluluk alanıyla ilgili tespit ve önerileri derhal yönetim kuruluna yazılı olarak bildirir.

Risk Komitesi aşağıdakilerle sınırlı olmamak üzere şu görevleri yerine getirir:

• Şirket hedeflerine ulaşmayı etkileyebilecek mevcut ve olası risk unsurlarının Kurumsal Risk Yönetimi (ERM) sistematiği çerçevesinde tanımlanması, değerlendirilmesi, izlenmesi ve şirketin risk alma profiline uygun olarak ilgili risklerin yönetilmesine ilişkin prensiplerin belirlenmesi, karar mekanizmalarında kullanılmasının sağlanması,
• Olasılık ve etki hesaplarına göre, şirkette tutulacak ve yönetilecek, paylaşılacak veya tamamen ortadan kaldırılacak risklerin tespiti,
• Risk yönetimi ve iç kontrol sistemlerinin Şirketin kurumsal yapısına entegrasyonunun sağlanması,
• Risk yönetim sistemlerinin yılda en az bir defa gözden geçirilmesi ve risklerin yönetim sorumluluğunu üstlenen ilgili bölümlerdeki uygulamaların, komite kararlarına uygun gerçekleştirilmesinin gözetimi,
• Teknik iflasın erken teşhisi ve Yönetim Kurulu'nun bu konuda uyarılması, önlemlere ilişkin öneri geliştirilmesi,
• SPK düzenlemeleri ve Türk Ticaret Kanunu ile komiteye verilen/verilecek diğer görevleri yerine getirmek,

Risk Komitesi'nin görevlerini yerine getirmesi için gereken her türlü kaynak ve destek yönetim kurulu tarafından sağlanır. Risk Komitesi, gerekli gördüğü yöneticiyi toplantılarına davet edebilir ve görüşlerini alabilir. Risk Komitesi gerektiğinde konusunda uzman kişilerin görüşlerinden yararlanır. Risk Komitesi kendi yetki ve sorumluluğunda hareket eder, her iki ayda bir durum değerlendirmesi, tavsiye ve önerilerini içeren bir rapor hazırlayarak yönetim kuruluna sunar. Yönetim kuruluna sunulan söz konusu raporlar bağımsız denetçiye de iletilir. Nihai karar sorumluluğu yönetim kuruluna aittir.

6. ŞİRKET İÇİ SİSTEMLER, ESASLAR VE POLİTİKALAR

ŞİRKET İÇİ SİSTEMLER & ESASLAR

Stratejik Finansal Hedeflere Ulaşma Performansının Değerlendirilmesi

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından yıllık stratejik ve finansal planlar hazırlanarak Yönetim Kurulu'na sunulur. Yönetim Kurulu tarafından değerlendirilen stratejik ve finansman planı çerçevesinde; yıl sonunda şirket, belirlenen usul ve prensipler çerçevesinde 1 yıllık bütçesini hazırlar ve üst yönetim tarafından onaylandıktan sonra Yönetim Kurulu'na sunulur. Stratejik planlar ve bütçeler ışığında yöneticilerin ve şirketin yıllık performansları belirlenir. Koray GYO Yönetim Kurulu ve üst yönetimi, yıl içinde düzenlenen periyodik toplantılarla şirketin hedeflerine ulaşma seviyelerini, bütçelerine göre performanslarını ve faaliyetlerini takip eder ve gerekiyorsa alınması gereken tedbirler konuşulur; ayrıca üst yönetimin finansal performansını bütçeye göre gözden geçirip, stratejik hedefler doğrultusundaki gelişmeleri de takip eder ve gerek gördüğünde öneriler

geliştirir. 2025 yılının ilk altı ayında Yönetim Kurulu tarafından yapılan stratejik toplantılarda Şirket ile ilgili yeterli ve şeffaf bilgi alınması ve stratejik değerlendirmelerde bulunulmasına imkân sağlanmış, bu kapsamda yıl içinde alınan tüm kararların şirketin stratejik hedeflerine uygun ve zamanında gerçekleştirilmesi hedefine uyum sağlanmıştır.

Yönetim Kurulu Üyelerinin ve Üst Düzey Yöneticilerin Ücretlendirme Esasları

Yönetim kurulu üyelerine her yıl genel kurul tarafından belirlenen tutarda ücret ödenmektedir. Yönetim Kurulu üye ücret seviyeleri belirlenirken; Yönetim Kurulu üyesinin karar verme sürecinde aldığı sorumluluk, sahip olması gereken bilgi, beceri, yetkinlik, verimlilik gibi unsurlar dikkate alınacak ve ayrıca sektörde yer alan benzer şirketlerin yönetim kurulu üye ücret seviyeleri ile karşılaştırmalar yapılacaktır.

Risk Yönetimi Politikaları, İç Kontrol Sistemi ve Mevzuata Uyum

Şirkette risk yönetimi, iç denetim ve kontrol sistemleri; uluslararası uygulamalar, ilkeler ve örgütlenme çerçevesine uygun olarak yapılandırılmıştır. İç kontrol faaliyetleri; Şirketin iş ve işlemlerinin yönetim stratejisi ve uygulamalarına, kurumsal yönetimin amaç ve hedeflerine ve mevzuatına uygun olarak düzenli, verimli ve etkin bir şekilde, mevcut mevzuat ve kurallar çerçevesinde yürütülmesi, hesap ve kayıt düzeninin bütünlüğü ile güvenilirliğinin veri sistemindeki bilgilerin zamanında ve doğru bir şekilde elde edilebilirliğinin sağlanması, varlıklarının korunması, Şirket içerisinde var olan iç kontrollerin yeterli olup olmadığının kontrolü, üretilen bilgilerin güvenilirliği, kontrolü, hata, hile ve usulsüzlüklerin önlenmesi ve tespiti amacıyla, gerekli kontroller yapılacak şekilde organize edilmiştir.

İç denetim sistemi, kurumun her türlü etkinliğini geliştirmek, iyileştirmek ve kuruma katma değer yaratmak amacıyla bağımsız ve tarafsız bir şekilde risk yönetimi; iç kontrol ve yönetim süreçlerinin etkinliği ve verimliliğinin değerlendirilmesi ve geliştirilmesi için sistematik yaklaşımlar geliştirerek, kurumun hedeflerine ulaşmasına yardımcı olacak şekilde işletilmektedir.

a) İç Kontrol Sistemi: Komite ("Denetim Komitesi"), Şirket iç kontrol sistemine ilişkin olarak görüş ve önerilerini, Şirket üst yönetimi ve bağımsız dış denetçinin konuya ilişkin bildirimlerini de dikkate alarak, Yönetim Kurulu'na iletir.

Komite hem iç denetimin hem de bağımsız denetimin yeterli ve şeffaf bir şekilde yerine getirilmesinin sağlanması için gerekli her türlü tedbirin alınmasını sağlar.

Yönetim Kurulu, finansal tablo ve yıllık raporları imzalamakla yükümlü olan görevlilerin, ortaklıkla veya konsolide finansal tablolar kapsamına giren bağlı ortaklıklar, iştirakler ve müşterek yönetime tabii teşebbüsler ile ilgili önemli bilgilere ulaşmasını sağlayacak tedbirleri almakla yükümlüdür. İmza yükümlüsü görevliler gerek işletmenin iç kontrol sistemiyle gerekse kendilerinin bilgi ulaşma sistemiyle ilgili eleştiri ve önerilerini Yönetim Kurulu'na, Komiteye, Şirketin bağımsız dış denetimini yapmakta olan kuruluşa bildirmekle ve yıllık raporu incelemeleri sırasında kullandıkları iç kontrol sistemi hakkında bilgi vermekle yükümlüdürler.

b) Mevzuata Uyum: Komite ("Denetim Komitesi"), Şirket bünyesinde finansal tablolar, raporlar ve idari mercilere veya kamuya iletilen diğer finansal bilgilerin aktarımı konusunda, yasal gereklilikleri karşılayan yeterli ve kesintisiz bir sistem oluşturulup oluşturulmadığını ayrıca değerlendirir.

Komite, Yönetim Kurulu üyeleri, üst yönetim veya diğer ilişkili taraflar arasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarını ve ticari sır kapsamında veya Şirket paylarının değerini etkileyebilecek nitelikteki bilginin kötüye kullanılmasını önlemeye yönelik şirket içi düzenlemelerine uyumu gösterir.

Gerekli hallerde Komite, bağımsız dış denetçiyle birlikte, Şirket muhasebe veya iç kontrol sistemi içerisinde önemli görev üstlenen yetkililerin, burada belirtilen düzenlemelere aykırı davranışlarını değerlendirir ve konuya ilişkin bulgu ve önerilerini Yönetim Kurulu ile paylaşır.

Komite, hukuk danışmanlarıyla birlikte finansal tablolar üzerinde önemli etkisi bulunabilecek hukuki ihtilafları değerlendirir.

c) Risk Yönetimi: Komite ("Denetim Komitesi"), Şirket kapsamında yürütülen risk yönetim sisteminin etkinliğini değerlendirir ve bu amaçla Yönetim Kurulu tarafından kurulan diğer komiteler ile bilgi paylaşımında bulunur ve iş birliği içerisinde çalışır.

Şirket faaliyetleri ile ilgili riskler; Operasyonel Risk, Piyasa Riski, Kredi Riski, Likidite Riski ve yasal limitlere uyum anlamında Uyum Riski olmak üzere 5 kategoride sınıflandırılmaktadır:

Operasyonel Risk: Şirketin süreçleri, çalışanları, kullandığı teknoloji ve alt yapısı ile geniş çeşitliliğe sahip sebeplerden kaynaklanan direkt ve dolaylı zarar riskidir. Operasyonel riskler Şirketin bütün faaliyetlerinden kaynaklanabilir. Şirketin amacı, bir yandan finansal zararlardan ve şirketin itibarına zarar vermekten kaçınmak, diğer yandan girişimciliği ve yaratıcılığı destekleyerek operasyonel riski yönetmektir.

Piyasa Riski: Para ve sermaye piyasası araçlarına ilişkin piyasa riski, düzenli olarak ölçülmekte, mevzuatın belirlediği limitler dahilinde izlenmekte ve üst yönetime raporlanmaktadır.

Kredi Riski: Şirketin esas faaliyeti gereği muhtemel alacakların en büyük kaynağını, kira alacakları ve geliştirilen projelerdeki ünitelerin satışlarından kaynaklanan alacaklar oluşturmaktadır. Nitelikli kiracı portföyü ve alacakların yönetimin belirlediği standartlar çerçevesinde teminatlandırılması uygulaması ile kredi riski en aza indirilmektedir.

Likidite Riski: Şirket, projelere yönlendirmediği nakit kaynaklarını, nakit çıkışlarını, tam ve zamanında karşılayacak şekilde para ve sermaye piyasası araçlarında değerlendirmekte, miktar ve vade uyumunu gözetmektedir.

Uyum Riski: Şirket, SPK'nın yayınladığı Seri III No:48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde yer alan portföy sınırlamalarına, aktif dağılımda uyulması gereken yasal sınırlara uymaktadır.

KURUMSAL POLİTİKALAR & SOSYAL SORUMLULUKLAR

İnsan Kaynakları Politikası

Koray GYO olarak işe alım süreçlerindeki temel beklentimiz, şirket kültürümüzle ve bu kültürün parçası olan tüm departman ve çalışma arkadaşlarıyla uyumlu, profesyonel ve kişisel gelişimini en az asli vazifeleri kadar önemseyen bireylerden oluşan bir çalışma ortamı inşa etmektir. İnsan kaynakları politikamızın temel ilkeleri;

• Yüksek verimliliği, yüksek motivasyonla sağlamak.
• Fırsat eşitliği yaratıp kariyer planlaması ve kişisel gelişim aşamalarında iş arkadaşlarımıza her imkânı sunmak.
• Doğru pozisyonlar için doğru isimleri istihdam ederek sağlam ve sarsılmaz ekipler kurmak.
• Liyakat esasıyla, performansa ve yeterliliğe dayalı bir terfi politikası yürütmek.
• Değer yaratma motivasyonuyla hareket eden iş arkadaşlarımızın doğru desteği bulmasını sağlamak.
• Yalnızca kurum içinde değil sosyal hayatında da şirketimizi temsil edecek nitelikte, mutlu, motive ve proaktif iş arkadaşları istihdam etmektir.

İnsan Kaynakları Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

i. Organizasyon Yapısı ve Çalışan Profili

Şirketimizin 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla personel sayısı 27 olup çalışan profili aşağıdaki gibidir:

Çalışanlara Tanınan Sosyal Haklar

Çalışanların sosyal ve iş hayatı dengesi gözetilerek gerek mesleki gerek sosyal gelişimleri için ihtiyaç duydukları eğitimlere ve organizasyonlara katılmalarına her türlü kolaylık sağlanmaktadır.

Şirket çalışanlarının kendini ve işini geliştirmesi, değer yaratması, çalışanın temel sorumluluğu olarak kabul edilir. Şirketimiz, çalışanların kendi uzmanlık alanları içinde tam olarak bilgilendirilmeleri ve bu bilgiyi kullanarak kendilerini ve işlerini geliştirmeleri amacıyla, tüm çalışanlara gerekli olanakları sunmayı ve rehberlik etmeyi sorumluluk olarak benimsemiştir.

Şirketin, insan kaynakları uygulamalarında çalışan eğitim ve gelişim faaliyetleri, stratejik hedefleri ve öncelikleri ile ilişkilendirilir.

ii. Seçme ve Yerleştirme Süreci

İşe alımlarımızda tüm pozisyonlar için doğru hedef grubuna ulaşılarak, en uygun adayın seçilmesi amaçlanmaktadır. Kurum kültürüne uygun, açık iletişim ve

sürekli gelişime inanan, kurum aidiyetine sahip, müşteri ve sonuç odaklı adayların bünyemize katılması hedeflenmektedir. Ayrıca deneyimli işe alımlarımızda; adayların pozisyonun gerektirdiği eğitim, bilgi, deneyim, sertifika ve yetkinliklere sahip olması beklenmektedir.

Ayrıca eğitim düzeyi yüksek, yeniliğe ve değişime açık, girişimcilik yeteneğine sahip, dinamik, kendisini ve işini geliştirme potansiyeli olan, takım çalışması yapabilen, şirket değerlerini benimseyip sahip çıkacak kişileri iş hayatına kazandırmayı hedeflemekteyiz.

İşe alım süreçlerinde ana ilke, hiçbir ayrım yapmadan ve ayrıcalık tanımadan, işin gerektirdiği yetkinliklere sahip ve şirket değerlerini benimseyip yaşatacak kişilere eşit fırsat vermektir.

Personel seçme süreçlerimiz;

• Başvuru
• İnceleme
• Mülakat
• Değerlendirme
• İş teklifi

iii. İşe Alım Genel Şartları:

Şirketimizde göreve başlayacak personelin aşağıda belirtilen niteliklere sahip olması gerekmektedir;

• 18 yaşını bitirmiş olmak,
• Erkek adaylar için askerliğini yapmış veya en az bir yıl tecilli olmak ya da askerlikten muaf tutulmuş olmak,
• Görevini yapmasına engel sağlık sorunu gibi bir durumu olmamak,
• Herhangi bir kurum veya kuruluşa karşı, mecburi hizmet taahhüdü altında bulunmamak,
• Görevinin gerektirdiği bilgi, birikim, tecrübe ve gerekiyorsa sertifikalara sahip olmak.

iv. Kariyer Planlama

Bir üst unvana geçişlerde, İnsan Kaynakları Yönetmeliği'nde belirtilen bekleme süreleri çerçevesinde, görev tanımının gerektirdiği bilgi, deneyim, performans ve ilgili yetkinliklere sahip olunması gibi kriterler göz önünde bulundurulmaktadır.

Ücretlendirme Politikası

Ücretlendirme politikasının amacı; ücretlendirme ile ilgili uygulamaların, ilgili mevzuat ile Şirket faaliyetlerinin kapsamı ve yapısı, Şirket'in stratejileri ve uzun vadeli hedefleri ile uyumlu olarak planlanıp yürütülmesini sağlamaktır.

Ücret ve yan hakların yönetiminde; adil, objektif, yüksek performansı takdir eden, rekabetçi, ödüllendirici ve motive edici kriterler olarak dikkate alınmakta, ücretlendirmede, dil, ırk, renk, cinsiyet, siyasi düşünce, inanç, din, mezhep, yaş, fiziksel engel ve benzeri özellikler kriter olarak kabul edilmemekte, ayrımcılık yapılmamaktadır.

Ücretlendirme politikası, yeni yetenekleri Şirket bünyesine kazandırmak ve performansı yüksek çalışanlarımızı korumak amacı ile oluşturulmuştur. Ücretlendirme politikası belirlenirken, sektörel veriler göz önünde bulundurulur.

Politika; ücretlendirme yönetimi yönünden, şirketin her kademedeki yönetici ve çalışanlarını kapsamaktadır.

Ücretlendirme Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Kâr Payı ve Kâr Payı Avansı Dağıtım Esasları

Şirket'in kâr dağıtım esasları, Esas Sözleşme'nin "Kârın Tespiti ve Dağıtımı" başlıklı 31. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, Şirket kâr tespiti ve dağıtımı konusunda TTK ve sermaye piyasası mevzuatı hükümlerine uygun hareket eder.

Şirket'in genel masrafları ile muhtelif amortisman bedelleri gibi genel muhasebe ilkeleri uyarınca, Şirket'çe ödenmesi ve ayrılması zorunlu olan meblağlar ile Şirket tüzel kişiliği tarafından ödenmesi gereken zorunlu vergiler ve mali mükellefiyetler için ayrılan karşılıklar; hesap yılı sonunda tespit olunan gelirlerden indirildikten sonra, geriye kalan ve yıllık bilançoda görülen safi (net) kârdan varsa geçmiş yıl zararlarının düşülmesinden sonra kalan miktar aşağıdaki sıra ve esaslar dahilinde dağıtılır:

Genel Kanuni Yedek Akçe

a) Kalanın %5'i, Türk Ticaret Kanunu'nun 519. maddesi uyarınca ödenmiş sermayenin %20'sini buluncaya kadar kanuni yedek akçe olarak ayrılır.

Birinci Temettü

b) Kalan tutara varsa ilgili hesap yılı içinde yapılan bağışların ilave edilmesiyle hesaplanacak matrahtan, Sermaye Piyasası Kurulu'nca saptanan oran ve miktarın altında olmamak kaydıyla, Şirket'in kar dağıtım politikası esaslarını da dikkate alarak Genel Kurulca belirlenen tutarda birinci temettü ayrılır.

İkinci Temettü

c) Safi kardan (a) ve (b) bentlerinde yer alan hususlar düşüldükten sonra kalan kısmı genel kurul, kısmen veya tamamen ikinci temettü payı olarak dağıtmaya, dönem sonu kar olarak bilançoda bırakmaya, kanuni veya ihtiyari yedek akçelere ilave etmeye veya olağanüstü yedek akçe olarak ayırmaya yetkilidir.

Genel Kanuni Yedek Akçe

• d) Türk Ticaret Kanunu'nun 519. maddesinin ikinci fıkrasının (c) bendi gereğince kanuni yedek akçe ayrılır.
• e) Kanunen ayrılması gereken yedekler ve esas sözleşmede pay sahipleri için belirlenen kâr payı ayrılmadıkça, başka yedek akçe ayrılmasına, ertesi yıla kâr aktarılmasına ve intifa senedi sahiplerine, yönetim kurulu üyeleri ile ortaklık çalışanlarına kârdan pay dağıtılmasına karar verilemeyeceği gibi, belirlenen kâr payı ödenmedikçe bu kişilere kârdan pay dağıtılamaz.
• f) Sermaye Piyasası Kanunu'nun 20. maddesindeki düzenlemeler çerçevesinde ortaklara kâr payı avansı dağıtılabilir.

Kanuni yedek akçeler toplamının, çıkarılmış sermayenin yarısını aşmış olması durumunda Genel Kurul, çıkarılmış sermayenin yarısını aşan kanuni yedek akçelerin ne şekilde kullanılacağı ya da dağıtılacağı hususunu serbestçe karara bağlayacaktır.

Kâr payı, dağıtım tarihi itibarıyla mevcut payların tümüne, bunların ihraç ve iktisap tarihleri dikkate alınmaksızın eşit olarak dağıtılır.

Yıllık kârın pay sahiplerine hangi tarihte ne şekilde verileceği, Sermaye Piyasası Kurulu'nun konuya ilişkin düzenlemeleri dikkate alınarak, yönetim kurulunun teklifi üzerine genel kurul tarafından kararlaştırılır. Bu ana sözleşme hükümlerine uygun olarak dağıtılan kârlar geri alınmaz.

Bağış, Yardım ve Sponsorluk Politikası

Şirket, toplumsal ve kurumsal sorumluluk bilinci içerisinde toplumsal ihtiyaçları karşılamak, ülkenin geleceğine ve kalkınmasına katkıda bulunmak suretiyle; eğitim, sağlık, kültür-sanat, hukuk, bilim, çevreyi koruma, spor, engellilerin topluma kazandırılması, girişimcilik, teknoloji, iletişim ve benzeri, kamuya yararlı faaliyetlerin karşılıksız bağışlarla özendirilmesi ve desteklenmesi için gerekli ilke, kuralların belirlenmesi, bağış sürecinin yönetilmesi ve bu konuda bilgilendirme, raporlama ve sorumlulukların belirlenmesi amacıyla bağış politikası oluşturmuştur.

Bağış, yardım ve sponsorlukların temel amacı, toplumsal sorumlulukların yerine getirilmesi, pay sahiplerimiz ve çalışanlarımızda kurumsal sorumluluk bilinci oluşturmanın yanı sıra, sosyal ve toplumsal ihtiyacı karşılamak ve kamuya yarar sağlamaktır. Bu amaçla toplumsal gelişime katkı sağlayacak projelerin gerçekleştirilmesine de destek olunmaktadır.

Bağış ve Yardım Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Etik İlkeler

Bütün yönetici ve çalışanların uyma zorunluluğu bulunan Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. "Etik Kuralları", Şirketimizin kurumsal değerini yükseltmek, hizmet kalitesini artırmak, çalışanların toplumla ve diğer çalışma arkadaşları ile olan ilişkilerinin düzenlenmesi, haksız rekabetin önlenmesi amacıyla tanımlanmıştır. Etik İlkeler Şirket çalışanlarının kendi aralarındaki ve toplum ile olan ilişkilerini düzenleyen ve aynı zamanda şirket içi davranış kültürünü de oluşturan ilkeler bütünüdür. Etik İlkeleri'n tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Bilgilendirme Politikası

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. bilgilendirme politikasında amaç, şirketin geçmiş performansını, gelecek beklentilerini, stratejilerini, ticari sır niteliğindeki bilgiler haricindeki hedeflerini ve vizyonunu kamuyla, ilgili yetkili kurumlarla, mevcut ve potansiyel yatırımcılarla ve pay sahipleriyle eşit bir biçimde paylaşmak, Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait finansal bilgileri, genel kabul gören muhasebe ilkeleri ve Sermaye Piyasası Düzenlemeleri çerçevesinde doğru, adil, zamanında ve detaylı bir şekilde ilan ederek; gerek Yatırımcı İlişkileri gerekse Kurumsal İletişim birimleri tarafından sürekli, etkin ve açık bir iletişim platformu sunmaktır.

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Sermaye Piyasası Mevzuatı, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Türk Ticaret Kanunu hükümleri, BİST düzenlemeleri ve SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri gereğince, yasal olarak açıklanması gereken bilgi ve açıklamaları kamuyla, yetkili kurum ve kuruluşlarla, mevcut ve potansiyel yatırımcılarla eşit ve etkin bir şekilde, aktif ve açık bir iletişimle, zamanında paylaşmayı amaçlar.

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. bilgilendirme politikası, SPK'nın Seri: VIII, No: 54 sayılı "Özel Durumların Kamuya Açıklanmasına İlişkin Esaslar Tebliği" çerçevesinde hazırlanmıştır.

Bilgilendirme Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Kamuyu Aydınlatma Politikası

Kamuyu Aydınlatma Politikası'nın amacı, Şirket'in tabii olduğu düzenlemeler ve esas sözleşme hükümleriyle uyumlu olarak pay sahipleri, yatırımcılar ve çalışanlar olmak üzere tüm menfaat sahipleri ile ticari sır niteliği taşımayan her türlü bilgiyi tam, adil, doğru, zamanında, anlaşılabilir, düşük maliyetle ve kolay ulaşılabilir bir şekilde eşzamanlı paylaşarak, aktif, etkin ve şeffaf bir iletişim sağlamaktır.

Kamuyu aydınlatma politikasında amaç, Şirket stratejileri ve performansını da dikkate alarak, Şirket'in geçmiş performansını, gelecek beklentilerini, stratejilerini, ticari sır niteliğindeki bilgiler haricindeki hedeflerini ve vizyonunu kamuyla, ilgili yetkili kurumlarla, mevcut ve potansiyel yatırımcılarla ve pay sahipleriyle eşit bir biçimde paylaşmak, Şirket'e ait finansal bilgileri genel kabul gören finansal raporlama ilkeleri ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde doğru, adil, zamanında ve detaylı bir şekilde ilan ederek; Yatırımcı İlişkileri Müdürlüğü tarafından sürekli, etkin ve açık bir iletişim platformu sunmaktır. Şirket aktif ve şeffaf bir bilgilendirme politikası izlerken; kamuyu aydınlatmaya ilişkin tüm uygulamalarda SPK ve Borsa İstanbul A.Ş. (BİST) düzenlemelerine uyum göstermek ve en etkin iletişim politikasını uygulamayı amaçlamaktadır.

Kamuyu Aydınlatma Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Menfaat Sahiplerine İlişkin Şirket Politikası

Şirket, işlem ve faaliyetlerinde tüm menfaat sahiplerinin mevzuat ve karşılıklı sözleşmelerle düzenlenen haklarını korumak hususunda azami dikkati göstermektedir ve bu konularda yeterli bilgilendirmeler yapılmaktadır. Menfaat sahiplerinin mevzuat ve sözleşmelerle korunan haklarının ihlal edildiğinin fark edilmesi halinde, hakların geri tesis edilmesini sağlamak üzere düzeltici önlemler etkili ve süratli bir şekilde alınır.

Menfaat sahiplerinin haklarının mevzuat ve karşılıklı sözleşmeler ile korunmadığı durumlarda, menfaat sahiplerinin çıkarları iyi niyet kuralları çerçevesinde ve Şirketin de imkânları, hakları ve itibarı gözetilerek korunur. Şirket ile menfaat sahipleri arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkların giderilmesinde ve çözüme ulaştırılmasında Şirket öncü rol oynar. Menfaat sahipleri arasında çıkar çatışmaları ortaya çıktığında veya bir menfaat sahibinin birden fazla çıkar grubuna dahil olması durumunda, sahip olunan hakların korunması açısından mümkün olduğunca dengeli bir politika izlenir, her bir hakkın birbirinden bağımsız olarak korunması hedeflenir.

Menfaat Sahiplerine İlişkin Şirket Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Rüşvet ve Yolsuzlukla Mücadele Politikası

Rüşvet ve Yolsuzlukla Mücadele Politikası'nın ("Politika") amacı Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olarak rüşvet ve yolsuzluk konusundaki yaklaşımımızın açık bir şekilde belirtilmesidir. Şirket olarak, işbu Politika ile rüşvet ve yolsuzluk karşıtı yasa ve düzenlemelere, uluslararası düzenlemelere ve faaliyet

gösterilen ülkelerdeki yasal düzenlemelere ve etik ilkelere uyulmasını, bu konudaki sorumlulukların ve kuralların belirlenmesini hedeflemekteyiz.

Bu bağlamda, işbu Politika'nın amacı;

• •Şirket'in, bütünlüğünü ve itibarını korumak amacıyla potansiyel yolsuzluk eylemlerini belirlemeye ve önlemeye ilişkin ilke ve kuralları tanımlamak,
• •Yolsuzluk risklerini belirlemek, azaltmak ve yönetmek için tüm çalışanlarımıza bilgi sağlamaktır.

Rüşvet ve Yolsuzlukla Mücadele Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Şikâyet ve Takip Politikası

Şikâyet ve Takip Politikası'nın amacı; paydaşların talep ve şikayetlerinin etkin bir biçimde kayıt altına alınması, tarafsız bir biçimde değerlendirilerek çözülmesi, sonucun paydaşlara bildirilmesi, kayıtlardan yararlanarak sorunun tekrarlanmamasına yönelik gerekli tedbirlerin alınması ve hizmet kalitesinin geliştirilmesinde izlenecek adımların belirlenmesidir.

Şikâyet Yönetimi süreci, sunulan hizmetlere ilişkin paydaşlardan gelen şikâyet, öneri, ihbar, teknik destek, ürün/hizmet talebi, görüş, yorum ve önerilerin ele alınması ve elde edilen bilgilerin değerlendirilmesi yoluyla süreçlerde iyileştirme sağlanması ve paydaş memnuniyetinin arttırılması amacına hizmet etmektedir.

Bu amaçla paydaşların her türlü şikâyeti, memnuniyetle karşılanarak mümkün olan en kısa sürede en uygun çözümün sunulması hedeflenir. Her bir şikâyet, adil, objektif ve tarafsız olarak, etkin ve verimli bir şekilde ele alınır ve sonuçlandırılır.

Şikâyet ve Takip Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Bilgi Güvenliği Politikası

Bilgi Güvenliği Politikası ("Politika" veya "BGP"), Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin ("Koray GYO" veya "Şirket") bünyesindeki bilgi varlıklarını kapsamaktadır. Tüm lokasyonlardaki çalışanlar, lokasyon içi ve dışı tedarikçiler / yüklenici tarafından uygulanır.

Bilgi Güvenliği Politikası, halka açık şirketleri için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yürürlüğe konan VII-128.9 no.lu Bilgi Sistemleri Yönetimi Tebliği ("Tebliğ") ve Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ile diğer düzenlemeler dikkate alınarak hazırlanmıştır.

Bilgi Güvenliği Politikasında amaç: Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., kurumsal bilgiyi son derece değerli bir varlık olarak kabul etmektedir. Koray GYO Bilgi Güvenliği Politikası'nın amacı da Şirket ve bağlı ortaklıklarının iş sürekliliğini sağlamak ve potansiyel tehditlerin etkisini azaltmak için bilgi varlıklarının gizlilik, bütünlük ve erişilebilirliğini sağlayarak bilgi güvenliği olaylarını engellemek veya hasar riskini minimize etmektir.

Şirket özellikle aşağıda belirtilen konuların yerine getirilmesini benimsemiştir:

• Bilgi varlıklarına yönelik riskleri tespit etmek ve sistematik bir şekilde risklerin yönetilmesini,
• Bilgi Güvenliği Standartlarının gerekliliklerini yerine getirmeyi,

• Bilgi Güvenliği ile ilgili tüm yasal mevzuata uyum sağlamayı,

• Bilgi Güvenliği Yönetim Sistemi'nin yaşatılması için gerekli kaynakları sağlamayı, kontrolleri tesis etmeyi, sürekli iyileştirme fırsatlarını değerlendirmeyi ve gözetim için gerekli çalışmaları gerçekleştirmeyi,

• Bilgi güvenliği farkındalığını artırmak için, teknik ve davranışsal yetkinlikleri geliştirecek şekilde eğitimler gerçekleştirmeyi,

Bilgi Güvenliği Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Çıkar Çatışması Politikası

Çıkar çatışması; çalışanların görevlerini tarafsız bir şekilde icra etmelerini etkileyen veya etkileyebilecek, parayla ölçülebilir olan veya olmayan her türlü menfaati ve onlarla ilgili herhangi bir şahsi çıkara sahip olmaları halini ifade eder.

Çıkar Çatışması Politikası, çalışanlara çıkar çatışmalarının tespitinde ve yönetiminde yardımcı olacak uygulama ve prosedürleri tanımlamanın yanı sıra; aşağıda yer alan çıkar çatışmalarının tespiti, yönetimi ve kayıt altına alınması konusunda alınan önlemler hakkında genel bilgi sağlamaktadır.

Çalışanın kişisel çıkarlarından kaynaklanan çatışmalar,

Yatırım hizmetleri ve faaliyetlerinin sağlanmasına ilişkin çatışmalar,

Şirket hizmet ve faaliyetleriyle bağlantılı çatışmalar,

Sermaye Piyasası Faaliyetleri'nin yürütülmesi sırasında ortaya çıkabilecek çatışmalar,

Organizasyonel çatışmalar,

Ortaklar, bağlı ortaklıklar ve iştirakler ile olan ilişkilerden kaynaklanan çatışmalar,

Çıkar Çatışması Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

Tazminat Politikası

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. çalışanlarına yönelik tazminat politikasını belirlerken, yürürlükte olan 4857 Sayılı İş Kanunu hükümlerine uygun olarak hareket eder ve 4857 Sayılı İş Kanunu referans alır.

Şirket'in 4857 sayılı İş Kanunu hükümleri uyarınca, kıdem tazminatına hak kazanacak şekilde iş sözleşmesi sona eren çalışanlarına, hak kazandıkları yasal kıdem tazminatlarının ödenmesi yükümlülüğü vardır.

Kıdem tazminatı yükümlülüğü yasal olarak herhangi bir fonlamaya tabii değildir.

Tazminat Politikası'nın tamamına Şirket kurumsal internet sitesinin "Kurumsal Politikalar" sekmesinden ulaşılabilir.

DÖNEME İLİŞKİN GELİŞMELER & FAALİYETLER

7. GENEL KURUL BİLGİLERİ

OLAĞAN GENEL KURUL BİLGİLERİ

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 2024 faaliyet yılına ait Olağan Genel Kurul toplantısı 22.04.2025 Salı günü saat 15:00'da Levent Mah. Cömert Sk. Yapı

Kredi Plaza Sitesi B Blok No:1B Kat 10 İç Kapı No:26 Beşiktaş-İstanbul / Türkiye adresinde, T.C. Ticaret Bakanlığı İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü'nün 21.04.2025 tarih ve E-90726394-431.03-00108439683 sayılı yazıları ile görevlendirilen Bakanlık Temsilcisi Sn. Emrah Günay gözetiminde yapılmıştır.

Özetle, Genel Kurul tarafından;

2024 yılı finansal tablolar ve faaliyet raporu onaylanmış,

Yönetim Kurulu'nun kâr payı dağıtımı yapılmaması teklifi kabul edilmiş,

Bütün yönetim kurulu üyeleri ayrı ayrı ibra edilmiş,

Yönetim Kurulu üyelik seçimi gerçekleşmiş ve görev süreleri belirlenmiş,

2025 faaliyet yılı finansal raporlarımız için bağımsız denetim hizmetinin Vizyon Grup Bağımsız Denetim A.Ş.' den alınmasına karar verilmiştir.

2026 yılı içerisinde yapılacak 2025 yılı faaliyetlerinin görüşüleceği olağan genel kurul toplantısına kadar bağımsız nitelikteki yönetim kurulu üyelerine huzur hakları kapsamında aylık net 30.000 TL bağımsız olmayan nitelikteki yönetim kurulu üyelerine ise aylık net 15.000 TL ücret ödenmesine karar verilmiştir.

2025 yılında yapılacak bağış yardım ve sponsorluk tutarının üst limiti 6.111.281,695 TL olarak onaylanmıştır.

Yönetim Kurulu Üyelerine, bunların eş ve ikinci dereceye kadar kan ve sıhri yakınlarına Türk Ticaret Kanunu'nun 395. Ve 396. Maddeleri çerçevesinde izin verilmesine karar verilmiştir.

Olağan genel kurul toplantısının sonuçları 22.04.2025 günü KAP aracılığıyla kamuoyu ile paylaşılmıştır. https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/1428787

Toplantının sonuçları İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'nce 05.05.2025 tarihinde tescil ve Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinin 11324 sayılı nüshasında ilan olunmuştur.

Dönem içerisinde olağanüstü genel kurul toplantısı olmamıştır.

DÖNEM İÇERİSİNDEKİ ÖNEMLİ OLAYLAR

• Koray GYO'nun sahibi olduğu, İstanbul ili, Çekmeköy ilçesi, Ömerli mahallesi, 1 ada, 73 parsel sayılı yerde, 54.332,24 m2 arsa üzerinde, toplam inşaat alanı 25.987,42 m2 olan 56 adet villadan oluşan projenin inşaatının yapımına başlanılmış olup 09.01.2025 tarihinde Kap' ta açıklanmıştır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (III-48.1) 40. maddesinin 3. fıkrasının ç bendi uyarınca; dönem içerisinde gerçekleştirilen ve kamuya açıklanan son finansal tablolarımızda yer alan aktif toplamının %2'sini geçmeyen alım, satım ve kiralama işlemlerinin hesap dönemi bitimini takiben toplu olarak bildirimi kapsamında; İstanbul İstanbul Projemiz bünyesinde 401.129.143 TL + KDV karşılığında 8 adet bağımsız bölüm, Upland Projemiz bünyesinde 245.240.028 TL + KDV karşılığında 28 adet bağımsız bölüm, Kasaba 6 Projemiz bünyesinde 44.979.462 TL + KDV karşılığında 1 adet bağımsız bölüm ve Liberte Projemiz bünyesinde 147.755.520 TL + KDV karşılığında 11

• adet bağımsız bölüm olmak üzere 2024 yılı içerisinde toplam 839.104.153 TL + KDV satım işlemi gerçekleştiğini, portföyümüzde kiralanmış olan gayrimenkullerimizden ise toplam 4.398.025,52 TL+ KDV karşılığında kira geliri elde edilmiştir. İlgili açıklama 13.01.2025 tarihinde KAP' ta açıklanmıştır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (III-48.1) 37. maddesinin 1. fıkrası uyarınca,2024 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısında onaya sunulmak üzere,
• Şirketimiz portföyünde yer alan İstanbul İli Çekmeköy İlçesi Ömerli mahallesinde 1 ada 73 parsel üzerinde başlatılan Kasaba 6 Projemiz kapsamında; Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 31.12.2024 tarih Özel 2024-753 sayılı raporuna göre;Ekspertiz değeri 66.090.827,10 TL (KDV Hariç) olan 8 no'lu bağımsız bölüm, mevcut piyasa koşulları gözetilerek 50.908.914 TL (KDV Hariç ) bedel karşılığında satılmıştır. İlgili açıklama 20.01.2025 tarihinde KAP 'ta açıklanmıştır.
• Yönetim Kurulumuzun 21.01.2025 tarih ve 2025/02 sayılı toplantısında almış olduğu karar doğrultusunda;Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği'nin 35.maddesi uyarınca, 2025 yılı için;
• ✓ Porföyümüzdeki İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Rumelihisarı mahallesi 1403 ada 648 parsel Yapıkredi Plaza'da yer alan gayrimenkulümüzün değerlemesini, İstanbul ili Çekmeköy ilçesi Ömerli mahallesi 1 ada 73 parsel'de yer alan projenin değerlemesini ve İstanbul ili Eyüpsultan ilçesi Göktürk mahallesi 131 ada 4 parsel'de yer alan projenin değerlemesini, 218 ada 1 parsel'de yer alan projenin değerlemesini, 1703 ve 1935 parsellerde yer alan projenin değerlemesini yapmak üzere Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin seçilmesine,
• ✓ Portföyümüzdeki İstanbul ili Eyüpsultan ilçesi Göktürk mahallesi 200 ada 13 parsel'de yer alan konut projesini, İstanbul ili Kağıthane ilçesi Merkez mahallesi 0 ada 12648 parsel'de yer alan ofis değerlemesini ve İstanbul ili Sarıyer ilçesi M.Ayazağa Mahallesi 11 Ada 87 Parsel'de yer alan imalathane nitelikli taşınmazın Şirket'imize ait hissesinin değerlemesini yapmak üzere Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin seçilmesine,
• ✓ Ayrıca, 2025 yılı hesap dönemi içinde şirketimiz portföyüne katılacak ve değerleme gerektiren varlıklarla ilgili değerleme yapmak üzere, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin ve/veya Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin seçilmesine, verilmiştir.
• Şirketimiz bünyesinde Genel Müdür olarak görev yapmakta olan Sn. Dilek Çopur 24.01.2025 tarihi itibariyle görevinden istifa etmiş olup, aynı gün KAP'ta açıklanmıştır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") II-17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği'nin "Yaygınlık ve Süreklilik Arz Eden İlişkili Taraf İşlemleri" başlıklı

• 10.maddesi kapsamında; Yaygın ve Süreklilik Arz Eden İşlemler Raporunun Sonuç Bölümü; 05.02.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.

• Yönetim Kurulumuz tarafından 11.02.2025 tarihinde alınan karar doğrultusunda; Şirketimiz bünyesinde görev yapmak üzere Sayın Ece Solmaz Saka'nın, Şirketimiz Genel Müdürü olarak atanmasına karar verilmiş olup, aynı tarihte KAP'ta açıklanmıştır.
• Şirketimiz tarafından 19.11.2024 tarihinde yapılan açıklamamızda, Şirketimizin 61.426.385,06 TL olan çıkarılmış sermayesinin, tamamı iç kaynaklardan karşılanmak suretiyle % 1527,96 oranında artırılarak 1.000.000.000 TL'ye çıkarılmasına ilişkin ihraç belgesi ve esas sözleşmesinin tadil metninin onaylanması için SPK'ya başvuru yapıldığı duyurulmuştu.
• Başvurumuzun onaylandığı Sermaye Piyasası Kurulunun 06.03.2025 tarih 2025 / 13 sayılı bülteni ile duyurulmuştur.
• Onaylı ihraç belgesi ve onaylı tadil metni 11.03.2025 tarihinde KAP'ta yayınlanmış olup, bedelsiz sermaye artırımı süreci sonrasında sermayemiz 1.000.000.000 TL'ye ulaşmış ve 28.03.2025 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü tarafından tescil edilmiştir.
• Şirketimizin 2024 Yılında yapılan tahsisli sermaye artırımına ilişkin Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 sayılı Pay Tebliği'nin 33. maddesi gereğince hazırlanan "Tahsisli Sermaye Artırımından Elde Edilen Fonun Kullanım Yerlerine İlişkin Denetimden Sorumlu Komite Raporu" 19.03.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.
• Yönetim Kurulumuzun 21.03.2025 tarih ve 2025/10 sayılı kararına istinaden Denetimden Sorumlu Komite'nin görüşü alınarak, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca belirlenen esaslara uygun olarak, Şirketimizin 2025 yılı hesap dönemindeki finansal raporlarının denetlenmesi ile bu kanunlardaki ilgili düzenlemeler kapsamındaki diğer faaliyetleri yürütmek üzere Vizyon Grup Bağımsız Denetim A.Ş.'nin seçilmesine ve bu seçimin Genel Kurul'un onayına sunulmasına karar verilmiştir.
• 22.04.2025 tarihinde yapılacak olan Şirketimiz 2024 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısına İlişkin Toplantı Davet İlanı, Bilgilendirme Dokümanı ve Kar Dağıtım Teklifi 25.03.2025 tarihinde KAP'ta yayınlanmıştır.

• Şirketimiz tarafından 22.04.2025 tarihinde yapılacak olan 2024 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantı Gündeminde, "Yönetim Kurulu üyeliklerine seçim yapılması ve görev sürelerinin belirlenmesi, Bağımsız Yönetim Kurulu üyelerinin seçimi," maddesinin yer alması nedeniyle; Sn. Orhun Kartal'ın, Sn Oruç Burak Kavuncu'nun ve Sn. Ece Solmaz Saka'nın Şirketimizde Yönetim Kurulu Üyesi olarak, Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("SPK") II-17.1. sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği ("Tebliğ"), esas sözleşme ve SPK Kurumsal Yönetim İlkelerinde ("KYİ") yer alan kriterler çerçevesinde Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından Sn. Hasan Recai Anbarcı'nın ve Sn. Kadir Kırhan Uluçay'ın Şirketimizde Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi olarak, seçilmelerinin 22 Nisan 2025 tarihinde yapılacak Şirketimiz 2024 yılı Olağan

• Genel Kurul Toplantısında genel kurulun onayına sunulmasına karar verilmiştir.

• Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 2024 faaliyet yılına ait Olağan Genel Kurul toplantısı 22.04.2025 Salı günü saat 15:00'da Levent Mah. Cömert Sk. Yapı Kredi Plaza Sitesi B Blok No:1B Kat 10 İç Kapı No:26 Beşiktaş-İstanbul / Türkiye adresinde, T.C. Ticaret Bakanlığı İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü'nün 21.04.2025 tarih ve E-90726394-431.03-00108439683 sayılı yazıları ile görevlendirilen Bakanlık Temsilcisi Sn. Emrah Günay gözetiminde yapılmıştır.

Özetle, Genel Kurul tarafından;

• 2024 yılı finansal tablolar ve faaliyet raporu onaylanmış,
• Yönetim Kurulu'nun kâr payı dağıtımı yapılmaması teklifi kabul edilmiş,
• Bütün yönetim kurulu üyeleri ayrı ayrı ibra edilmiş,
• Yönetim Kurulu üyelik seçimi gerçekleşmiş ve görev süreleri belirlenmiş,
• 2025 faaliyet yılı finansal raporlarımız için bağımsız denetim hizmetinin Vizyon Grup Bağımsız Denetim A.Ş.'den alınmasına karar verilmiştir.
• 2026 yılı içerisinde yapılacak 2025 yılı faaliyetlerinin görüşüleceği olağan genel kurul toplantısına kadar bağımsız nitelikteki yönetim kurulu üyelerine huzur hakları kapsamında aylık net 30.000 TL bağımsız olmayan nitelikteki yönetim kurulu üyelerine ise aylık net 15.000 TL ücret ödenmesine karar verilmiştir.
• 2025 yılında yapılacak bağış yardım ve sponsorluk tutarının üst limiti 6.111.281,695 TL olarak onaylanmıştır.
• Yönetim Kurulu Üyelerine, bunların eş ve ikinci dereceye kadar kan ve sıhri yakınlarına Türk Ticaret Kanunu'nun 395. Ve 396. Maddeleri çerçevesinde izin verilmesine karar verilmiştir.
• Şirketimizin 2025 yılı hesap dönemindeki finansal raporların denetlenmesi ile bu kanunlardaki ilgili düzenlemeler kapsamındaki diğer faaliyetleri yürütmek üzere Vizyon Grup Bağımsız Denetim A.Ş. 'nin seçilmesi Genel Kurul'da kabul edilmiş, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünce 05.05.2025 tarihinde tescil ve Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinin 11324 sayılı nüshasında ilan edilmiştir.
• Şirketimizin 22.04.2025 tarihinde yapılan 2024 Yılına Ait Olağan Genel Kurul Toplantısı sonuçları İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü tarafından 05.05.2025 tarihinde tescil ve 11324 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi'nde ilan edilmiş olup ayni tarihli KAP' ta açıklanmıştır.
• Şirketimizin 22.04.2025 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısı'nda; Sn.Orhun Kartal'ın,Sn. Ece Solmaz Saka'nın,Sn. Oruç Burak Kavuncu'nun,Sn. Tamer Metinsoy'un, Sn. Hasan Recai Anbarcı'nın ve Sn. Kadir Kırhan Uluçay'ın Yönetim Kurulu Üyeleri olarak seçilmeleri ile Sn.Orhun Kartal'ın Yönetim Kurulu Başkanı olarak görevlendirilmesine ilişkin Yönetim Kurulu görev dağlımı kararı İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü tarafından 05.05.2025 tescil ve ilan edilmiştir.
• 22.04.2025 tarihinde yapılan 2024 Yılı Olağan Genel Kurul Toplantısında toplantı kararları sonucunda, Şirket Yönetim Kurulu Üyelerinin yeniden seçilmesi nedeniyle Denetim Komitesi, Riskin Eken Saptanması Komitesi ve

Kurumsal Yönetim Komitesi üyeleri yeniden belirlenmiş olup 05.05.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.

• Şirketimiz Çekya'nın Prag şehri Kemanne Zehrovice Kladno bölgesinde 914 No'lu parselde kayıtlı bulunan 174.000 m2 arsa üzerinde proje geliştirmek üzere Arsa Sahibi ile Gelir Paylaşımına Dayalı Olarak Proje Geliştirme Sözleşmesi imzalamıştır.Proje kapsamında tüm bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirler arsa sahibi ve Koray GYO arasında, Koray GYO Gelir Payı %72,5; Arsa Sahibi'nin Gelir Payı %27,5 olacak şekilde paylaşılacaktır. Arsanın yer aldığı Kemanne Zehrovice Kladno bölgesi, Çekya'nın başkenti olan Prag'ın şehir merkezine 30 dakika, Prag havalimanına 15 dakika mesafede,bir cazibe merkezidir. Arsa üzerinde proje geliştirme çalışmalarına başlanılmıştır. Tahmini olarak 35.000 m2 satış alanı olup, konut projemizin hedeflenen cirosunun (Koray GYO Payı) 140.000.000 Euro olması öngörülmektedir.İlgili ülkede projenin yürütülmesi için iştirak kurulması çalışmaları başlamış olup, 13.05.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.
• Şirketimiz tarafından, İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 131 Ada 4 Parsel üzerinde yer alan 3 (üç) adet bağımsız bölümün Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetimi Anonim Şirketi 'ne devri hususunda mutabık kalınmıştır.Toplam brüt 263 m2 alana sahip 3 (üç) adet bağımsız bölüm KDV Dahil Satış Bedeli 51.800.000 TL karşılığında Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetimi Anonim Şirketi 'ne devredilmesine karar verilmiştir.
• Sermaye Piyasası Kurulu II.17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği'nin "İlişkili Taraflarla Gerçekleştirilecek İşlemler" başlıklı 9. maddesinin 6. fıkrası gereğince; İstanbul İli, Eyupsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 131 Ada 4 parselde yer alan bağımsız bölümlere ilişkin Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmalık A.Ş. tarafından 15.08.2025 tarihli 2025-448 sayılı Gayrimenkul Değerleme Raporu hazırlanmış olup, söz konusu satışa ilişkin tapu devir işlemleri tamamlanmıştır. İlgili rapor ve tüm süreç 20.08.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.
• Şirketimiz tarafından, ihraç tavanı limiti dahilinde, 90 gün vadeli 75.000.000 TL tutarında finansman bonosunun ihracı tamamlanmış olup TRFKRYGA2513 ISIN kodlu finansman bonosu ihracına ilişkin yıllık basit faiz oranı %49,00, yıllık bileşik faiz oranı %58,82 ve ihraç fiyatı 0,89220 olarak gerçekleşmiştir.
• Şirketimiz tarafından, ihraç tavanı limiti dahilinde, 84 gün vadeli 145.000.000 TL tutarında finansman bonosunun ihracı tamamlanmış olup TRFKRYGA2521 ISIN kodlu finansman bonosu ihracına ilişkin yıllık basit faiz oranı %48,00, yıllık bileşik faiz oranı %57,66 ve ihraç fiyatı 1,00 olarak gerçekleşmiştir.
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 sayılı Pay Tebliği'nin "Payları Borsada İşlem Gören Ortaklıkların Pay Sahiplerine Yönelik Bilgi Formu Düzenleme Yükümlülüğü" başlıklı 27. Maddesi kapsamında; Şirketimizin hakim ortağı Orhun Kartal'ın, çıkarılmış sermayemizde sahibi olduğu B grubu hamiline yazılı paylardan 100.000.000 TL nominal değerli kısmının borsada işlem gören niteliğe dönüştürülmesi amacıyla "Pay Satış Bilgi Formu" hazırlanmıştır. Hazırlanan Pay Satış Bilgi Formu'nun onaylanması talebiyle 29.09.2025 tarihinde Sermaye Piyasası Kurul'una başvuruda bulunulmuştur.
• Şirketimizin 13.05.2025 tarihli KAP açıklamasında belirtildiği üzere;

Çekya'nın Prag şehrinde 140.000.000 Euro ciro hedefli konut projemizin gerçekleştirilmesi için iştirak kurulması çalışmalarına başlandığı duyurulmuştu. Bu karar doğrultusunda; Çekya'daki iş geliştirme faaliyetlerini yürütmek amacıyla, Şirketimizin %100 iştiraki olacak şekilde KORAY GYO CZ a.s. ünvanlı şirket resmi olarak kurulmuş olup, 30.09.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.

Yeni şirketimiz, hem mevcut projelerimizin yürütülmesinde hem de ilerleyen dönemde bölgedeki yeni yatırım fırsatlarının değerlendirilmesinde önemli bir rol üstlenecektir.

RAPORLAMA DÖNEMİ SONRASI GELİŞMELER

• Şirketimizin QNB Bank A.Ş.'den kullanmış olduğu ve kullanacağı krediler ile türev işlem çerçeve sözleşmeleri kapsamındaki mevcut ve doğacak tüm borçlarının teminatını teşkil etmek üzere;
• İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 218 Ada 1 Parsel üzerinde bulunan maliki bulunduğumuz 13 adet bağımsız bölümün tapu kaydı üzerine, QNB Bank A.Ş. lehine 880.000.000 TL tutarında ipotek tesis edilmesine, ipoteklerin QNB Bank A.Ş.'nin dilediği şartlarla, dilediği dereceden ve sıradan, boşalacak serbest derecelerden devamlı istifade etmek üzere ve fekki banka tarafından bildirilinceye kadar geçerli olacak şekilde tesis edilmesine karar verilmiş olup, 14.10.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin "Gayrimenkul Değerleme Kuruluşunun Seçimi" başlıklı 35.2. Maddesi uyarınca 2025 yılında değerleme yaptırılacak şirketler 21.01.2025 tarihli Yönetim Kurulu toplantısında belirlenerek aynı gün Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda açıklanmıştı. Ancak seçilen değerleme şirketlerinden Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin değerleme hizmetini süresi içinde yerine getiremeyeceği anlaşılmıştır.Bu gelişmeler sonucunda Şirket Yönetim Kurulu'nun 04.11.2025 (bugün) tarihli toplantısında almış olduğu karar ile, daha önce Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından ekspertiz değerlemesi yapılması planlanan gayrimenkullerin ekspertiz çalışmaları için aşağıdaki şirketin seçilmesine,
• -İstanbul ili, Eyüpsultan ilçesi, Göktürk Mahallesi, 200 ada, 13 parsel'de yer alan konut projesi,
• -İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, Merkez Mahallesi, 0 ada, 12648 parsel'de yer alan B blok 32 numaralı ofis,
• -İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, Maslak-Ayazağa Mahallesi, 11 ada, 87 parsel'de yer alan 9 numaralı imalathane nitelikli taşınmazdaki Şirket payının,

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından değerleme hizmeti alınmasına,

2025 yılı hesap dönemi içinde portföyümüze alınabilecek ve değerleme gerektirecek gayrimenkuller için ise; Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ve/veya Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık

A.Ş.'den değerleme hizmeti alınmasına ve ilgili değişikliklerin onayı için Sermaye Piyasası Kurulu'na başvurulmasına karar verilmiş olup, 04.11.2025 tarihinde KAP'ta açıklanmıştır.

DÖNEM İÇERİSİNDE HİZMET ALINAN FİRMALAR

BAĞIMSIZ DENETİM FİRMASI

Yönetim Kurulumuz tarafından, Denetimden Sorumlu Komite'nin görüşü alınarak, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca belirlenen esaslara uygun olarak, Şirketimizin 2025 yılı hesap dönemindeki finansal raporlarının denetlenmesi ile bu kanunlardaki ilgili düzenlemeler kapsamındaki diğer faaliyetleri yürütmek üzere Genel Kurul'un onayına sunulmak üzere Vizyon Grup Bağımsız Denetim A.Ş'nin seçilmesine karar verilmiştir. Vizyon Grup Bağımsız Denetim A.Ş 'nin Ortaklık ile herhangi bir ilişkisi yoktur.

DEĞERLEME KURULUŞU

• Yönetim Kurulumuzun 21.01.2025 tarih ve 2025/02 sayılı toplantısında almış olduğu karar doğrultusunda;Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği'nin 35.maddesi uyarınca, 2025 yılı için;
• ✓ Porföyümüzdeki İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Rumelihisarı mahallesi 1403 ada 648 parsel Yapıkredi Plaza'da yer alan gayrimenkulümüzün değerlemesini, İstanbul ili Çekmeköy ilçesi Ömerli mahallesi 1 ada 73 parsel'de yer alan projenin değerlemesini ve İstanbul ili Eyüpsultan ilçesi Göktürk mahallesi 131 ada 4 parsel'de yer alan projenin değerlemesini, 218 ada 1 parsel'de yer alan projenin değerlemesini, 1703 ve 1935 parsellerde yer alan projenin değerlemesini yapmak üzere Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin seçilmesine,
• ✓ Portföyümüzdeki İstanbul ili Eyüpsultan ilçesi Göktürk mahallesi 200 ada 13 parsel'de yer alan konut projesini, İstanbul ili Kağıthane ilçesi Merkez mahallesi 0 ada 12648 parsel'de yer alan ofis değerlemesini ve İstanbul ili Sarıyer ilçesi M.Ayazağa Mahallesi 11 Ada 87 Parsel'de yer alan imalathane nitelikli taşınmazın Şirket'imize ait hissesinin değerlemesini yapmak üzere Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin seçilmesine,
• ✓ Ayrıca, 2025 yılı hesap dönemi içinde şirketimiz portföyüne katılacak ve değerleme gerektiren varlıklarla ilgili değerleme yapmak üzere, Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin ve/veya Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin seçilmesine,

Karar verilmiştir.

HUKUK FİRMASI

Şirketimizin hukuksal konularda hizmet aldığı bir hukuk firması bulunmamaktadır.

8. İLİŞKİLİ TARAF İŞLEMLERİ

ÜST DÜZEY YÖNETİCİLERE SAĞLANAN MENFAATLER

Grup üst düzey yönetim kadrosunu, Yönetim Kurulu Üyeleri, Genel Müdür ve Genel Müdür Yardımcıları olarak belirlemiştir. Üst düzey yöneticilere sağlanan faydalar tutarı ücret, prim, SGK primleri ve Yönetim Kurulu Üyelerine ödenen huzur haklarını içermektedir. Dönem içerisinde üst düzey yöneticilere sağlanan faydalar aşağıdaki gibidir:

	30 Eylül 25	31 Aralık 2024
Üst yönetime sağlanan fayda ve menfaatler	7.057.034	4.122.247
TOPLAM	7.057.034	4.122.247

İLİŞKİLİ TARAFLARDAN ALACAK – BORÇLAR
İlişkili taraflardan kısa vadeli ticari alacaklar	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş. (*)	61.958.440	58.328.484
Koray Yapı Endüstri Ticaret A.Ş.	444.481	226.528
Diğer	3.386	-
Toplam	62.406.308	58.555.012
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
İlişkili taraflardan uzun vadeli ticari alacaklar
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş. (*)	36.975.368	93.904.416
Toplam	36.975.368	93.904.416
	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024

Orhun Kartal - 2.663

Toplam	25.886.773	22.391.227
Diğer	229.081	-
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetimi A.Ş.	2.593.318	-
İlişkili taraflara ticari borçlar reeskontu	(554.128)	-
Korsis Enerji ve Gayrimenkul Anonim Şirketi	-	352.112
Koray Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş.	23.240.046	21.560.816
Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş.	378.456	474.696
Vehbi Ergin Öztürk	-	941

(*)Yönetim Kurulunun 4 Aralık 2024 tarih ve 2024/44 sayılı toplantısında; 18 Temmuz 2023 tarihinde inşaat yapı ruhsatı alınan, İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Ömerli Mahallesi, 1 Ada 73 Parsel üzerinde yer alan 1 (bir) adet bağımsız bölümün Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetimi Anonim Şirketi'ne devri hususunda mutabık kalınmıştır. Net 350,18 m2 alana sahip 1 (bir) adet bağımsız bölüm Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetimi Anonim Şirketi 'ne devredilmiştir.

Kısa vadeli borçlanmalar

İlişkili Taraflardan Kısa Vadeli Borçlanmalar	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Faaliyet kiralamasından borçlar
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş. (*)	433.829	607.320
Toplam	433.829	607.320
Uzun vadeli borçlanmalar İlişkili Taraflardan Uzun Vadeli Borçlanmalar	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Faaliyet kiralamasından borçlar
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş. (*)	430.795	1.147.310
Toplam	430.795	1.147.310

^(*) Şirket'in 1 Ağustos 2021 itibarıyla kiralamış olduğu ve merkez ofisi olarak kullandığı bağımsız bölümden oluşmaktadır.

	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
İlişkili taraflardan kısa vadeli ertelenmiş gelirler
Orhun Kartal	329.879.104	374.109.393
Ahmet Salahattin Şakarcan	82.531.391	82.531.391
Vehbi Ergin Öztürk	79.947.798	79.947.798

Koray Yapı Endüstrisi Ve Ticaret A.Ş.			63.361.791	63.361.791
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş. (*)			43.792.365	-
Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş.			20.390.706	20.390.707
Toplam			619.903.155	620.341.080
			30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
İlişkili taraflardan uzun vadeli ertelenmiş gelirler
Orhun Kartal			1.848.876.539	1.848.876.538
Ahmet Salahattin Şakarcan			590.731.368	590.731.368
Vehbi Ergin Öztürk			368.337.757	368.337.757
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş.			154.060.180	154.060.180
Toplam			2.962.005.843	2.962.005.843
İlişkili taraflara kısa vadeli diğer borçlar		30 Eylül	2025	31 Aralık 2024
Vehbi Ergin Öztürk Toplam			750 367.667.416	- -
İLİŞKİLİ TARAFLARDAN ALIM SATIM İŞLEMLERİ
	1 Ocak	1 Temmuz	1 Ocak	1 Temmuz
İlişkili taraflara yapılan satışlar (*)	30 Eylül 2025	30 Eylül 2025	30 Eylül 2024	30 Eylül 2024
Ortaklar
Koray Gayrimenkul Yatırım A.Ş.	260.869	156.763	-	-
Diğer ilişkili kuruluşlar
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş.	-	-	132.861	-

Hun Yenılenebılır Enerjı Üretım A.Ş.	106.915	28.459	-	-
Koray Yapı Endüstrisi Ticaret A.Ş.	205.189	33.956	-	-
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme ve Yönetim A.Ş.	163.848	163.848	-	-
YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş	4.738.777	4.738.777	-	-

Toplam	5.560.688	5.183.888	132.861	-

^(*) İlişkili taraflara yapılan satışların büyük çoğunluğu YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş. tarafından sağlanan tesis yönetim hizmetlerinden kaynaklanmaktadır.

	1 Ocak	1 Temmuz	1 Ocak	1 Temmuz
İlişkili taraflardan yapılan	30 Eylül	30 Eylül	30 Eylül	30 Eylül
hizmet alımları (*)	2025	2025	2025	2024
Ortaklar
Koray Gayrimenkul Yatırım A.Ş.	93.880	6.627	-	-
Diğer
Koray Yapı Endüstrisi Ticaret A.Ş.	222.208.180	198.030.184	89.905.907	21.435.893
Hun Yenılenebılır Enerjı Üretım A.Ş.	2.217	-	-	-
Hüseyin Ayduk Esat Koray	246.119	66.726	-	-
Hunsis Enerji İnşaat ve Tic. A.Ş.	-	-	142.331	(12.696)
Bağlı Ortaklıklar
YKS Tesis Yönetim Hizmetleri A.Ş	519.322	519.322	-	-
Sunsis Enerji Sistemleri İzleme
ve Yönetim A.Ş.	1.043.331	1.031.522	6.059.442	1.908.777

DAVALARA İLİŞKİN BİLGİLER

Şirket'in 30 Haziran 2025 tarihi itibarıyla davacı ve davalı konumda olduğu davalar bulunmaktadır. Şirket avukatından alınan görüş doğrultusunda davalar ile ilgili risk görülmediğinden Şirket'in finansal tablolarında karşılık ayrılmamıştır. Şirket

Toplam 224.113.049 199.654.382 96.107.680 23.331.974

tarafından önem arz eden davalara ilişkin açıklamalar aşağıda detaylı olarak belirtilmiştir.

a) 30 Haziran 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla projeler bazında şerhler, hak ve yükümlülükler aşağıdaki gibidir:

Kağıthane Ofis Park

Kağıthane Ofis Park üzerinde, Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. ve Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine kira şerhleri bulunmaktadır.

Yapı Kredi Plaza

Yapı Kredi Plaza üzerinde, Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine kira şerhleri bulunmaktadır.

İstanbul-İstanbul Projesi

2001 yılında bitirilerek bağımsız bölüm sahiplerine teslimi yapılan İstanbul-İstanbul projesinin mevcut 1. ve 2. fazlarının satışı esnasında Şirket tarafından verilen taahhütname kapsamında, proje kapsamında yer alan ancak parsellerin 1249 parsel hariç 2-B olması nedeniyle mülkiyetleri site sakinlerine devredilememiş olan eski 1283-1285'in bir bölümü-1286-1249 ve 969 numaralı parsellerin gerekli hukuki zeminin oluşması durumunda tapu ferağ takrirleri alınarak site sakinlerine hisse şerhi oranında devredilmesi söz konusudur. 1249 parsel ile ilgili olarak site yönetimi tarafından, söz konusu parselin 2-B parseli olması için Milli Emlak Dairesi'ne dava açılmıştır. Mahkemece parselin 2-B parseli olması yönünde karar verilmiştir. Gerekçeli karar yayımlanmıştır. Dava ile ilgili olarak İstinaf Mahkemesi'nde dava şartına aykırılık nedeniyle istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın yeniden görülmesine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinde dava tekrar görülmüş, parselin 2-B parseli olmasına karar verilmiştir. İlk derece Mahkemesi kararı İstinaf Mahkemesi tarafından bozulmuş olup, dosya temyiz edilmiştir.

Eski 969 parselin (gelinen aşamada, en güncel hali ile 18 madde uygulaması sonrası 200 Ada 2 parsel; 18 madde uygulaması öncesinde ise 157 Ada 15 parsel) 6.828,89 m2'lik kısmı için İstanbul-İstanbul site yönetimine 28 Şubat 2018 tarihinde; geri kalan 2.163,09 m2'lik kısmı için ise Şirket'e 2 Mart 2018 tarihinde ilgili parselin satın alımına yönelik tebligatlar ulaşmıştır. Site yönetimi kendisine tebliğ edilen kısım için Şirketi akdi halefi olarak belirlediğinden, her iki kısım için de Şirket Milli Emlak Dairesi'ne alım başvurusu yapmış, peşinat tutarlarını yatırmıştır. Milli Emlak Dairesi tarafından işlemler sonuçlandırılmış (satış işlemi yapılmış) olup, Şirket adına 29/11/2018 tarihli tapu senedi düzenlenmiştir. İstanbul- İstanbul site yönetiminin arsanın satın alınmasını, Şirket'ten talep etmesi beklendiğinden dolayı, Şirket'e satışı yapılan ve toplam yüzölçümü 18 madde uygulaması sonrası 7.207,17 m2 olan 200 Ada 2 parsel için 17.038.609 TL'lik bir yükümlülük doğmuştur. (31 Aralık 2024: 17.038.609 TL). Söz konusu tebligatların tebliğ tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde satış bedelinin ödeme seçeneklerine göre ödenmesine başlanması gerektiğinden Şirket 30 Eylül 2023 tarihi itibarıyla toplam 17.038.609 TL ödemeyi gerçekleştirmiştir. (31 Aralık 2024: 15.675.520 TL).

Şirket iç verim oranı yöntemine göre bu yükümlülüğü iskontolayarak 1.201.478 TL tutarındaki karşılığı mali tablolarına yansıtmıştır (31 Aralık 2024: 1.201.478 TL). Şirket de verdiği taahhütler gereği 200 Ada, 2 parselin; site kat maliklerine tapu dağıtımını yapacaktır. Bedelsiz iade kapsamındaki eski 1285-1286 ve 1283

parsellerin (18. Madde sonrası 200/1 parsel ile, 200 Ada, 2 parselin küçük bir bölümü) tapuları eski tapu maliklerine 6 Kasım 2017 tarihinde iade edilmiş olup, eski tapu malikleri ile Şirket arasında 1998 yılında yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca, söz konusu parsellere ait tapular gerekli işlemlerin tamamlanmasını müteakip eski tapu malikleri tarafından ilave bir bedel söz konusu olmaksızın 2 Şubat 2018 tarihi itibarıyla Şirket'e devredilmiştir. Ayrıca, 2-B kapsamındaki parsellerde 18 madde imar uygulaması sonuçlandırılmış olup, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) %26.29840, Kamu Ortaklık Payı (KOP) %5,37247 oranlarında düzenlenerek konut alanı 200 Ada, 1 parselde, Kültür tesisi (195 Ada, 8 parselde) ve spor alanı (199 Ada,2 parselde) fonksiyonlu alan tahsisi yapılmış konut alanı (200 Ada, 1 parsel) ile, hisseli spor alanının (199 Ada, 2 parsel) tapuları verilmiş, hisseli kültür tesisi alanı ile ilgili (195 Ada, 8 parsel) 18'nci madde uygulaması öncesi devam etmekte olan 937 parsel ile ilgili ihtiyati tedbir kararı nedeniyle tapu devri işlemi gerçekleşememiş olup, idari işlemlerin sonuçlanması beklenmektedir. 19 Mart 2018 tarihinde 4.486,73 m2'lik 200 Ada 1 parselin tüm hissesinin Şirket adına tapu tescili yapılmıştır.

Göktürk Mahallesi, 1015 sayılı parselle ilgili dava

Şirket İstanbul İli, Eyüp İlçesi, Göktürk Mahallesi, 1015 parsel nolu arsa için asa sahibi ile 2003 yılında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalamış ancak karşı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle söz konusu taşınmazı devralamamıştır. Bu konuda Şirket ve karşı taraflar arasında uzun süredir devam eden bir hukuki süreç bulunmaktadır. Son durum itibarıyla İstanbul 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/227E sayılı dava dosyasında 755.849 ABD doları alacağın arsa sahibi varislerinden tahsil edilerek Şirket'e ödenmesine karar verilmiştir. Karara dair temyiz başvuruları ve Yargıtay'da "karar düzeltme" incelemesi de reddedilmiştir. Ayrıca bu konu ile bağlantılı olarak Şirket'in uğradığı müspet zararın ve cezai şartın tazmini amacıyla açmış olduğu İstanbul 41. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/84E sayılı dava dosyasında müspet zarar alacağı tutarı 93.285.915 TL bedele ıslah edilmiş olup, söz konusu davada yargılama devam etmektedir.

Diğer

Şirket'in 1571-1572 numaralı parsellerle ilgili açılan davaya ilişkin avukata ödenmesi planlanan yükümlülüğü bulunmamaktadır (31 Aralık 2024: Bulunmamaktadır). Ancak bilanço tarihi itibarıyla, 1571-1572 numaralı parseller ile ilgili olarak Şirket'in açmış olduğu 2B tasdik konulu söz konusu davalarına ilişkin olarak Şirket'in temyiz talepleri ilgili Mahkemece reddedilmiş ve istinaf mahkemesi kararlarının onanması yönünde karar verilmiştir. Adil yargılanma hakkı ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğine dair Anayasa Mahkemesine başvurulmuş ancak Anayasa Mahkemesinde de karar aleyhimize sonuçlanmıştır.

ŞİRKET'İN FAALİYETLERİNİ ETKİLEYEBİLECEK ÖNEMLİ TEBLİĞ ve MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ

Dönem içerisinde, şirket faaliyetlerini önemli ölçüde etkileyecek mevzuat değişikliği olmamıştır.

YAPILAN ARAŞTIRMA ve GELİŞTİRME FAALİYETLERİ

Bulunmamaktadır.

- İlişkili taraflardan diğer alacaklar		-	-
- İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	8	15.755.407	19.036.663
Stoklar	9	1.338.280.886	1.211.139.393
Câri dönem vergisiyle ilgili varlıklar	20	1.501.450	1.570.317
Peşin ödenmiş giderler	11	156.206.566	103.621.413
Diğer dönen varlıklar	10	245.291.055	106.702.346
Duran varlıklar		6.640.847.104	5.944.435.274
Finansal yatırımlar		3.246.464	-
Ticari alacaklar
- İlişkili taraflardan ticari alacaklar	7	36.975.368	93.904.416
Diğer alacaklar
- İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	8	884.209	1.139.905
Stoklar	9	6.457.503.846	5.712.415.266
Yatırım amaçlı gayrimenkuller	12	123.938.230	123.938.230
Kullanım hakkı varlıkları	13	2.544.579	4.600.563
Maddi duran varlıklar	14	15.458.325	8.245.034
Maddi olmayan duran varlıklar	15	296.083	191.860
Toplam varlıklar		8.575.973.528	7.665.355.441

		Sınırlı	Bağımsız
	Dipnot	denetimden geçmemiş	denetimden geçmiş
		30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
KAYNAKLAR
Kısa vadeli yükümlülükler		1.852.523.096	1.123.171.193
Kısa vadeli borçlanmalar	6	253.438.016	16.490.033
Ticari borçlar
- İlişkili taraflara borçlar	7-25	25.886.773	22.391.227
- İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar	7	172.580.872	65.137.158
Çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında borçlar	17	4.215.793	10.267.786
Diğer borçlar
- İlişkili taraflara diğer borçlar		367.667.416	-
- İlişkili olmayan taraflara diğer borçlar	8	14.495.064	9.843.002
Ertelenmiş gelirler	11
- İlişkili taraflardan ertelenmiş gelirler		619.903.155	620.341.080
- İlişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler		390.846.102	375.813.627
Dönem kârı vergi yükümlülüğü	20	1.888.547	1.192.278
Kısa vadeli karşılıklar
- Diğer kısa vadeli karşılıklar	19	1.601.358	1.695.002
Uzun vadeli yükümlülükler		4.914.321.837	4.646.456.705
.Uzun vadeli borçlanmalar	6	430.795	1.147.310
Ticari borçlar
- İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar	7	-	1.990.448
Diğer borçlar
- İlişkili olmayan taraflara diğer borçlar	8	21.243.261	11.326.382
Ertelenmiş gelirler
- İlişkili taraflardan ertelenmiş gelirler	11-25	2.962.005.843	2.962.005.843
- İlişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler	11	1.490.710.068	1.072.580.854
Uzun vadeli karşılıklar
- Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli karşılıklar	18	10.856.484	6.698.360

	Ertelenmiş vergi yükümlülüğü	20	429.075.386	590.707.508
_	Özkaynaklar		1.809.128.595	1.895.727.543
-	Ana ortaklığa ait özkaynaklar		1.801.866.647	1.889.205.515
	Ödenmiş sermaye	21	1.000.000.000	61.426.385
٧.	Sermaye düzeltme farkları	21	3.883.034.381	3.855.594.212
100	Paylara ilişkin primler			966.013.783
	Kâr veya zararda yeniden sınıflandırılmayacak birikmiş diğer kapsamlı gelirler veya giderler			-
	- Tanımlanmış fayda planları yeniden ölçüm kazançları (kayıpları)	21	(6.210.894)	(4.348.582)
	Kârdan ayrılan kısıtlanmış yedekler	21	120.084. 093	118.9 94.51 7
	Geçmiş yıllar kârları veya zararları		(3.109.564.376)	(3.022.12 5.403 )
Ш	Net dönem kârı veya zararı	11.5	(85.476.557)	(86.349.397)
	Kontrol gücü olmayan paylar	21	7.261.948	6.522.028
	Toplam kaynaklar	DA .	8.575.973.528	7.665.355.441

GELİR TABLOSU

	Dipnot	Sınırlı denetimden geçmemiş 1 Ocak- 30 Eylül 2025	Sınırlı denetimden geçmemiş 1 Temmuz- 30 Eylül 2025	Sınırlı denetimden geçmemiş 1 Ocak- 30 Eylül 2024	Sınırlı denetimden geçmemiş 1 Temmuz- 30 Eylül 2024
Kâr veya zarar kısmı		I III III An In	31	Service Co.	and the same
Hâsılat	22	279.014.000	92.092.552	291.426.738	87.583.086
Satışların maliyeti (-)	22	(234.085.220)	(75.974.401)	(245.917.377)	(72.718.845)
Brüt kâr/(zarar)		44.928.780	16.118.151	45.509.361	14.864.241
Genel yönetim giderleri (-) Pazarlama giderleri (-)	23	(103.807.600) (81.685.804)	(36.592.658) (7.923.923)	(71.727.592) (233.013)	(31.046.817) (57.549)
Esas faaliyetlerden diğer gelirler	24	27.942.916	231.664	2.678.566	86.608
Esas faaliyetlerden diğer giderler (-)	24	(30.069.730)	(6.112.142)	(87.530.980)	20.434.152
Esas faaliyet kârı/(zararı)		(142.691.438)	(34.278.908)	(111.303.658)	4.280.635
Yatırım faaliyetlerinden gelirler	25	15.802.359	2.003.252	16.128.070	11.034.234
Finansman geliri/(gideri) öncesi faaliyet kârı/(zararı)		(126.889.079)	(32.275.656)	(95.175.588)	15.314.869
Finansman gelirleri Finansman giderleri (-)	25 25	10.956.542 (31.738.152)	2.214.632 (25.460.398)	7.428.146 (13.861.032)	4.184.849 (4.594.880)
Net parasal pozisyon kazançları / kayıpları	25	(89.204.702)	(18.364.235)	(112.427.121)	(65.086.234)

Sürdürülen faaliyetler vergi öncesi kârı/(zararı)		(236.875.391)	(73.885.657)	(214.035.595)	(50.181.396)
Sürdürülen faaliyetler vergi (gideri)/geliri		156.228.343	(13.215.065)	(3.597.371)	619.608
Dönem vergi/(gideri) geliri	20	(4.842.843)	(2.069.161)	(4.792.436)	(905.221)
Ertelenmiş vergi (gideri)/geliri	20	161.071.186	(11.145.904)	1.195.065	1.524.828
Dönem kârı/(zararı)		(80.647.048)	(87.100.722)	(217.632.966)	(49.561.788)
Dönem kârının/(zararının) dağılımı
Kontrol gücü olmayan paylar		5.230.064	2.040.963	1.390.546	1.226.659
Ana ortaklık payları		(85.877.112)	(89.141.685)	(219.023.512)	(50.788.447)
Pay başına kazanç/(zarar)		(0,0806)	(0,0871)	(4,0000)	0,2058
Diğer kapsamlı gelir/(gider) kısmı Kâr veya zararda yeniden sınıflandırılmayacaklar	1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1		1
Tanımlanmış fayda planları yeniden ölçüm kazançları / (kayıpları)	15	122.581	1.772.321	(435.530)	584.063
Ertelenmiş vergi (gideri)/geliri Diğer kapsamlı gelir/(gider)	ii.	478.235 600.816	220.605 1.992.926	(45.805) (481.335)	(163.421) 420.642
TOPLAM KAPSAMLI GELİR	HIB	(80.046.232)	(85.107.796)	(218.114.301)	(49.141.146)
Toplam kapsamlı gelirin / (giderin) dağılımı	18	CES
Kontrol gücü olmayan paylar		5.185.015	2.374.629	1.457.879	1.524.517
Ana ortaklık payları	III.	(85.231.247)	(87.482.425)	(219.572.179)	(50.665.662)

PORTFÖYDEKİ GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN BİLGİLER

Kağıthane OfisPark

Şirket, 30 Haziran 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihleri itibarıyla Kağıthane Ofis Park'ı yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırmıştır. "İstanbul ili, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, Bağlar Caddesi B Blok No:14B, BB:32" adresinde 540 metrekarelik alanda 1 ofis katından oluşmaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 20 Aralık 2024 tarihli rapora göre Kağıthane Ofis Park'ın pazar yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 35.468.875 TL'dir. Yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

Yapı Kredi Plaza

Şirket, 30 Haziran 2025 ve 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla Yapı Kredi Plaza'yı yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırmıştır. "İstanbul ili, Beşiktaş İlçesi, Levent Mahallesi, Cömert Sokak B Blok No:1/B, BB:25" adresinde 383 metrekarelik alanda 1 ofis katından oluşmaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 23 Aralık 2024 tarihli rapora göre Yapı Kredi Plaza'nın pazar yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 79.817.802 TL'dir. Yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

Göktürk 200 Ada 13 Parsel (İstanbul-İstanbul III.Etap)

Şirket'in 2 Şubat 2018 tarihi itibarıyla devir aldığı ve İstanbul-İstanbul site maliklerine devretmeyeceği 4.486,73 m2 yüzölçümüne sahip Göktürk 200 Ada 1 numaralı parsele ilişkin olarak (eski 157 Ada 12 parselin 4.486,73 m2si, daha önceki dönemde ise 1285 parsel), Şirket ilk kez 31 Aralık 2017 itibarıyla hazırlanan finansallarında, söz konusu parsel için geriye dönük olarak peşin ödenen giderler hesabı altında 578.145 TL tutarında arsa avansını muhasebeleştirmiştir. 19 Mart 2019 tarihinde ise 4.486,73 m2'lik 200 Ada 1 parselin tüm hissesinin Şirket adına tapu tescili işlemi tamamlanmıştır. Daha sonra 200 Ada 1 parsel ve 200 Ada 3 Parsel birleşerek 200 Ada 13 Parsel olarak yeniden isimlendirilmiştir. Şirket 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla söz konusu avans ve ilave diğer ödemeleri projenin tahmini geri kazanabilir tarihinin 1 yıldan uzun olması sebebiyle uzun vadeli stoklar hesabında sınıflamaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 25 Aralık 2024 tarihli rapora göre Göktürk 200 Ada 13 Parsel'de 45 meskenlik inşa edilen proje kapsamında 18 adet mesken satışı gerçekleşmiş olup kalan satılmaya hazır 27 adet meskenin mevcut durum itibari ile toplam değeri emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 908.782.578 TL'dir.(30.06.2025 satın alma gücüne göre endekslemesi yapılmıştır.)

Göktürk Erikli Evleri (Upland/Liberte 1/ Liberte 2)

Şirket Yönetim Kurulu'nun 18 Nisan 2022 tarih ve 2022/23 sayılı toplantısında; SGD Bağımsız Denetim Hizmetleri A.Ş.'nin 14 Nisan 2022 tarihli raporuna 650.301.149 TL değer biçilen İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğünde 851396 sicil numarasıyla kayıtlı Orka Yapı Taahhüt ve Ticaret A.Ş.'nin sermayesinin %24'üne tekabül eden 1.800.000 adet hissenin bedelinin en geç 2024 yıl sonuna kadar ödenmek 11.000.000 ABD \$ ve proje tamamlandığında verilecek olan 100 m2 satılabilir alan karşılığında satın alınmasına karar verilmiştir. İlgili ödemeler bilanço tarihi itibari ile yapılmıştır.

Satın alma işlemi sonrasında Orka Yapı Taah. ve Tic. A.Ş.(Devralan) ve Göktürk 218 Yapı A.Ş. (Devrolan) Orka Yapı Taah. ve Tic. A.Ş. altında birleşmiştir. Birleşme işlemi

İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü tarafından 8 Haziran 2022 tarihinde tescil edilmiş, T.T.S.G.'nin 13 Haziran 2022 tarih ve 10597 sayılı nüshasında ilan edilmiştir.

Bu satın almalar sonrasında Orka Yapı Taah. ve Tic. A.Ş.'nin kontrolünün tamamı Grup tarafından sağlanmaya başlanmıştır.

Orka Yapı Taahhüt ve Ticaret A.Ş. portföyünde "İstanbul ili Eyüpsultan ilçesi 131 Ada 4 Parsel (10.144,84 m2) ve 218 Ada 1 Parsel"de (20.131,50 m2) bulunan toplam 30.276,34 m2'lik arsa üzerinde yapılması planlanan "Erikli Evleri" projesinde %57'lik "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" bulunmaktadır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 31 Aralık 2024 tarihli rapora göre Erikli Evleri I'in gelir yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 1.644.791.811 TL'dir. Değerleme tarihi itibariyle parsel üzerinde "Upland" Projesi'nin inşai faaliyetleri devam etmektedir. Konu taşınmaz üzerinde çok sayıda riskli yapı beyanı bulunmakta olup bahsi geçen beyanlar parsel üzerindeki eski yapılarla alakalıdır. Konu taşınmazı etkilememektedir.

Şirketin uhdesinde bulunan İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Göktürk Mahallesi, 218 ada 1 parsel 20.131,50 m2 yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" çerçevesinde inşa edilecek Erikli Evleri Projesi'nin ikinci etabının (Upland Projesi), toplam inşaat alanı 49.971,74 m2 olup, 187 adet mesken ve 8 adet iş yeri vasıflı olmak üzere toplam 195 adet bağımsız bölüm inşa edilmesi için Eyüpsultan Belediyesi'nden 16 Ocak 2024 tarihinde inşaat yapı ruhsatı alınmıştır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 31 Aralık 2024 tarihli rapora göre Erikli Evleri II'in gelir yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 925.608.290 TL'dir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 31 Aralık 2024 tarihli rapora göre Erikli Evleri III'in gelir yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 369.907.275 TL'dir. (30.06.2025 satın alma gücüne göre endekslemeleri yapılmıştır.)

Şirket tarafından Orka Yapı Taahhüt ve Ticaret A.Ş. ve Göktürk 218 Yapı A.Ş. hisselerinin alım işlemi işletme birleşmesi değil stok alımı olarak değerlendirilmiş ve mali tablolara maliyet bedeli ile yansıtılmıştır.

Kasaba 06 Projesi (1 Ada 73 Parsel)

Şirket Yönetim Kurulu'nun 31 Temmuz 2023 tarih ve 2023/37 sayılı toplantısında; Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince SGD Bağımsız Denetim Hizmetleri A.Ş.'nin 31 Temmuz 2023 tarihli raporunda 1.708.245.051 TL değer biçilen İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü'nde 168054-5 sicil numarasıyla kayıtlı Kasaba Bir Servis ve Hizmet A.Ş. hisselerinin tamamının bedelinin en geç 2026 yıl sonuna kadar ödenmek üzere 60.000.000 ABD \$ karşılığında satın alınmasına karar verilmiştir.

Kasaba Bir Servis ve Hizmet A.Ş. portföyünde "İstanbul ili Çekmeköy ilçesi Ömerli mahallesinde 1 Ada 73 Parselde" 54.332 m2 boş arsa bulunmaktadır.

Şirket tarafından Kasaba Bir Servis ve Hizmet A.Ş. hisselerinin alım işlemi işletme birleşmesi değil stok alımı olarak değerlendirilmiş ve mali tablolara maliyet bedeli ile yansıtılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 31 Aralık 2024 tarihli rapora göre Kasaba 06 Projesi'nin 'in gelir yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 3.746.569.084.-TL'dir. (30.06.2025 satın alma gücüne göre endekslemesi yapılmıştır.)

Maslak Projesi (11 ada 87 Parsel)

İstanbul İli Sarıyer İlçesi Maslak Mahallesi 11 ada 87 No' lu parselde kayıtlı, tapu kayıtlarında yüzölçümü 9.034 m2 olan arsada %50 - %50 Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi yapmak amacıyla arsa üzerinde %50 paya sahip olan İlk Grup Malikler ile "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıldığı, diğer grup (kalan %50) ile bu amaçla görüşmelerin devam ettirileceği 22.07.2022 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda açıklanmıştır. Akabinde 07.08.2023 tarihinde İlk Grup Malikler ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan 28.06.2022 tarih ve Özel 2022-524 sayılı Ekspertiz Raporuna göre değeri 99.116.285 TL (%21,87'si 21.676.731 TL) olarak tespit edilen A Blok 9 No'lu Bağımsız Bölümün %21,87'lik hissesinin tamamı aylık tüfe artışına göre hesaplanarak 30.753.470 TL bedel karşılığında satın alınmış olup, hisse devir işlemleri tamamlanmıştır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:III No:62.1 Tebliğ hükümlerince Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye hazırlatılan 31 Aralık 2024 tarihli rapora göre Maslak Projesi'nin Pazar yaklaşımı yöntemine göre belirlenen gerçeğe uygun değeri KDV hariç 112.250.822.-TL'dir. (30.06.2025 satın alma gücüne göre endekslemesi yapılmıştır.)

PORTFÖYDEKİ GAYRİMENKULLERİN DEĞERLEME RAPORLARINA İLİŞKİN ÖZET

Gayrimenkuller, Gayrimenkul Projeleri, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Şehir	Gayrimenkul Niteliği	31 Aralık 2023 Ekspertiz Değeri
Kağıthane Ofis Park (İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 12648 Parsel- B Blok Bağımsız Bölüm: 32)	İstanbul	1 Adet Ticari Vasıflı Bağımsız Bölüm	30.400.000
Yapı Kredi Plaza İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, 1403 Ada, 648 Parsel B Blok Bağımsız Bölüm No: 25)	İstanbul	1 Adet Ticari Vasıflı Bağımsız Bölüm	68.411.000
Göktürk Arsa (İstanbul İli, EyüpSultan İlçesi, Göktürk Köyü, 200 ada, 13 parsel)	İstanbul	Arsa	778.908.000
Erikli Evleri 2 Projesi İstanbul-Eyüpsultan Göktürk 131/4 parsel	İstanbul	Arsa	873.160.000
Erikli Evleri 1 Projesi İstanbul-Eyüpsultan Göktürk 218/1 parsel	İstanbul	Arsa	1.551.592.000
Kasaba 06 Projesi İstanbul Çekmeköy Ömerli 1/73 Parsel	İstanbul	Arsa	3.211.145.000
Erikli Evleri 3 Göktürk Arsa 1703 ve 1935 Parsel	İstanbul	Arsa	348.947.000
Maslak Projesi 11 Ada 87 Parsel	İstanbul	Arsa	96.209.000
6.958.772.000 100,00% BİLGİLER

PORTFÖYDEKİ KİRALANMIŞ GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN BİLGİLER

Portföyümüzde kiralanabilir durumda olan 2 adet bağımsız bölüm mevcut durumda kiralanmış olup, kiralanmış gayrimenkullere ilişkin detayları gösteren tablo aşağıda gösterilmiştir.

	KİRA GELİRİ ELDE EDİLEN GAYRİMENKULLER	Bağımsız Bölüm No	Kiralanabilir Alan (m²)	Birim Sayısı	KİRACI	KULLANIM AMACI	EKSPERTİZ KİRA BİRİM M2 DEĞERİ (TL) ARALIK2024 (KDV Hariç)
	Kağıthane Ofis Park	32	540,00	1	KANTAR MEDIA	Ofis	310
۹	YK Plaza	25	383,00	1	TYCO ELEKTRONİK	Ofis	723
	TOPLAM		923	2

Kiralanabilir Alan	Birim Sayısı	Birim Doluluk Oranı (%)	Alan (m²)	Alan Doluluk Oranı (%)
Boş Alan	0	0,00%	0,00	0,00%
Dolu Alan	2	100,00%	923	100,00%
Toplam Kiralanabilir Alan	2	100%	923	100%

10. PORTFÖY SINIRLAMALARINA UYUM KONTROLÜ

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla, 13 Haziran 2013 tarih ve 28676 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Seri II, 14.1 no'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği"nin 16. Maddesi uyarınca finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 28 Mayıs 2013 tarihinde 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Seri: III, No: 48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" ve 9 Ekim 2020 tarihinde 31269 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Seri: III, No: 48.1.e sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği"nin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

Ek Di l	Ek Dipnot: Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü
	Konsolide Olmayan/Bireysel Finansal Tablo Ana Hesap Kalemleri	III-48.1a Sayılı Tebliğdeki Düzenleme	30 Eylül 25	31 Aralık 24
Α	Para ve Sermaye Piyasası Araçları	Md.24/(b)	1.110.904	9.921.323
В	(Değişik:RG-9/10/2020-31269) Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, Gayrimenkul Yatırım Fonu Katılma Payları ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri 28 inci maddenin birinci fikrasının (ç) bendi kapsamındaki şirketler	Md.24/(a)	7.919.722.963	7.047.492.890
С	İştirakler	Md.24/(b)	9.319.082	6.072.618
	İlişkili Taraflardan Alacaklar (Ticari Olmayan)	Md.23/(f)
	Diğer Varlıklar		602.228.401	555.647.345
D	Toplam Varlıklar (Aktif Toplamı)	Md.3/(p)	8.526.415.570	7.616.414.860
Ε	Finansal Borçlar	Md.31	253.868.810	17.634.696
F	Diğer Finansal Yükümlülükler	Md.31
G	Finansal Kiralama Borçları	Md.31
Н	İlişkili Taraflara Borçlar (Ticari Olmayan)	Md.23/(f)	367.667.416

·			(5)
'	Özkaynaklar	Md.31	1.796.063.355	1.883.248.651
	Diğer Kaynaklar		6.108.815.989	5.715.531.513
D	Toplam Kaynaklar	Md.3/(p)	8.526.415.570	7.616.414.860
	Konsolide Olmayan/Bireysel Diğer Finansal Bilgiler	III-48.1a Sayılı Tebliğdeki Düzenleme
A1	Para ve Sermaye Piyasası Araçlarının 3 Yıllık Gayrimenkul Ödemel eri İçin Tutulan Kısmı	Md.24/(b)	100
A2	Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Özel Cari-Katılma Hesabı ve TL Cinsinden Vadeli Mevduat / Katılma Hesabı	Md.24/(b)	1.079.408	9.881.816
А3	Yabancı Sermaye Piyasası Araçları	Md.24/(d)
В1	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, G ayrim enkule Dayalı Haklar	Md.24/(d)		Ziro-
B2	Atıl Tutulan Arsa/Araziler	Md.24/(c)	500
C1	Yabancı İştirakler	Md.24/(d)	and the second
C2	İşletmeci Şirkete İştirak	Md.28/1(a)	9.319.082	6.072.618
J	Gayrinakdi Krediler	Md.31	1.593.050	1.998.156
К	Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Ait Olmayan İpotekli Arsaların İpotek Bedelleri	Md.22/(e)	THE REAL PROPERTY.
L	Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	Md.22/(I)	448.102	23.181.541

	Portföy Sınırlamaları	III-48.1a Sayılı Tebliğdeki Düzenleme	Hesaplama Yöntemi	30 Eylül 25	31 Aralık 24	Asgari / Azami Oran
1	Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Ait Olmayan İpotekli Arsaların İpotek Bedelleri	Md.22/(e)	K/D	0,00%	0,00%	Azami %10
2	(Değişik:RG-9/10/2020-31269) Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, Gayrimenkul Yatırım Fonu Katılma Payları ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri 28 inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendi kapsamındaki şirketler	Md.24/(a),(b)	(B+A1)/D	92,88%	92,53%	Asgari %51
3	Para ve Sermaye Piyasası Araçları ile İştirakler	Md.24/(b)	(A+C-A1)/D	0,05%	0,17%	Azami %49
4	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, İştirakler, Sermaye Piyasası Araçları	Md.24/(d)	(A3+B1+C1)/D	0,00%	0,00%	Azami %49
5	Atıl Tutulan Arsa/Araziler	Md.24/(c)	B2/D	0,00%	0,00%	Azami %20
6	İşletmeci Şirkete İştirak	Md.28/1(a)	C2/D	0,11%	0,08%	Azami %10
7	Borçlanma Sınırı	Md.31	(E+F+G+H+J)/İ	4,18%	0,34%	Azami %500
8	Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Özel Cari- Katılma Hesabı ve TL Cinsinden Vadeli Mevduat / Katılma Hesabı	Md.24/(b)	(A2-A1)/D	0,01%	0,13%	Azami %10
9	Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	Md.22/(I)	L/D	0,01%	0,30%	Azami %10

SEKTÖREL DEĞERLENDİRMELER

11. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmak üzere düzenlenmiş bir sermaye piyasası oluşumudur. GYO'ların 35 ülkede yürürlükte olan GYO mevzuatı uyarınca dünyada en yaygın oldukları ülke ABD'dir. Başlangıçları yaklaşık 45 yıl önceye dayanan GYO'ların bugünkü sayısı 300'ün üzerindedir.

Üç tür GYO bulunmaktadır. Birinci tür, belirli bir proje için kurulan; ikinci tür, belirli alanlara yatırım yapmak için süreli veya süresiz kurulan; üçüncü tür ise, amaçlarında ve kurulma sürelerinde sınırlama olmaksızın kurulan GYO'lardır. Türkiye'de kurulan GYO'lar genellikle üçüncü türe girmektedir. Avrupa ve Uzak Doğu'da yaygın olan GYO'lar ise, gayrimenkul sektörüne finansman yaratan yatırımcı şirketlerdir.

Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ("GYO") ilk olarak 1995 yılında kurulmuştur. 1997 yılında Sermaye Piyasası Kurulu ("SPK") düzenlemeleri gereğince halka açılıp İMKB'ye kote olmuşlardır. SPK tebliğleri kapsamında faaliyet gösteren sermaye piyasası kurumları olan GYO'lar, 1 Ocak 2010 tarihinden itibaren geçerli mevzuat değişikliği gereği, kuruluş tarihinden azami 3 ay sonra en az %25 oranında hisselerini halka arz etmek üzere Kurul'a başvurmakla yükümlüdür. Tabii oldukları yasal mevzuat gereği GYO'lar, şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkelerinin geçerli olduğu kurumsal yapılardır. Mevcut durumda Türkiye'de faaliyet sürdüren BİST'e kote olan 50 adet gayrimenkul ortaklığı bulunmaktadır.

GYO'ların halka açık şirketler olması hem sektör, hem de yatırımcılar açısından önemli avantajları beraberinde getirmektedir. Sektörde faaliyet yürüten şirketler, halka açılmak suretiyle kapsamlı gayrimenkul projeleri geliştirmeye olanak sağlayacak şekilde finansman imkânlarını güçlendirmektedir. Yatırımcılar ise, GYO şirketlerinde pay sahibi olarak bireysel tasarruflarıyla gerçekleştiremeyeceği projelere dolaylı olarak ortak olmaktadır.

Türkiye'de 31 Aralık 2024 tarihine kadar 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu ("KVK") madde 5/1(d) (4)' göre, gayrimenkul yatırım ortaklığından elde edilen kazançlar Kurumlar Vergisi'nden istisna tutulmuştur. Ancak 2 Ağustos 2024 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7524 Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile gayrimenkul yatırım fonları için bu istisnanın uygulama esaslarında değişikliğe gidilmiş ve 1 Ocak 2025 tarihinden geçerli olmak üzere aşağıda detayları belirtilen değişlikler yürürlüğe girmiştir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının ("GYO") ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarının ("GYF") kazançlarına sağlanan kurumlar vergisi istisnasının uygulanması söz konusu fon ve ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50'sinin kurumlar vergisi beyannamesi verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kar payı olarak dağıtılması şartına bağlanmış,

Kurumlar Vergisi Kanunun 32. maddesinde eklenen c bendi ile %10 yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulaması getirilmiş ve asgari kurumlar vergisi hesaplanacak kurum kazancından GYO ve GYF'lerin taşınmazlardan elde ettikleri kazançların

istisna ve indirim olarak dikkate alınamayacağı hüküm altına alınmıştır. Kar dağıtım şartının yerine getirilmemesi halinde ise GYO ve GYF'lerin kazançları %30 kurumlar vergisine tabi olacaktır.

GYO sektörü ülkemizde henüz yeni olmasına karşın, devletin sağladığı vergisel teşvikler sektöre kayda değer miktarda kurumsal sermaye girişine neden olmuştur. Bunu, Türk halkının yatırım alışkanlıkları arasında gayrimenkullerin önemli bir yere sahip olması da önemli ölçüde desteklemiştir. GYO'lar ortaklık yapıları gereği hesap verebilir, güvenilir, şeffaf, denetlenebilir olma özellikleri ve kurumsallıklarıyla örnek şirket modelini temsil etmektedir.

Gayrimenkul sektörünün talebi artan bir sektör olması, bu talebi karşılamak üzere kurumsal sermayeye ihtiyaç duyulması ve GYO'ların küçük yatırımcıların küçük meblağlar karşılığında da olsa gayrimenkul yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması yeni kuruluş veya dönüşüm şeklinde GYO'ların sektöre girmesinde etkili olmaktadır.

Piyasa değeri yaklaşık 770 MYR TL seviyelerinde olan 51 gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketinden oluşan GYO Endeksi ("XGMYO") 2025 yılı ikinci çeyreğini 5.485,14 seviyelerinde kapatmıştır.

14. ŞİRKETİN SEKTÖRDEKİ YERİ

Kuruluşundan itibaren sektördeki yenilik ve gelişimin öncülüğünü yapmış olan Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., geride bıraktığımız yılda da önceliklerini kârlı iş geliştirme ve değer yaratma yaklaşımı içerisinde sürdürmeye devam etmiştir.

Bu çerçevede, pazar araştırmalarına dayalı değişen trendlerin ruhunu yansıtan yeni projelerinin oluşumu için çalışmalarını sürdürmüş ve mevcut gelir kaynaklarıyla finanse edilecek, nakit yaratma gücü yüksek, hedef kitlesinin ihtiyaçlarına yönelik çağdaş ve özgün projelerin hayata geçirilmesine odaklanmıştır.

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2015 yılında, Ankara'nın merkezi Çankaya'da yükselen ve her ayrıntısında Şirketin fark yaratan işlevsel ve elit mimarisi ile seçkin ve nitelikli yaklaşımını yansıtmakta olan Ankara-Çankaya Projesi'ni tamamlamış, bir taraftan da özellikle Göktürk gibi gelecek vadeden ve şehir merkezlerinde veya merkezlere yakın bölgelerde projeler oluşturma yönünde arayış ve çalışmalarına devam etmiştir. Ankara-Çankaya Projesi, inşaatı tamamlanarak planlandığı şekilde 2015 Nisan ayından itibaren satılan konutların teslimatlarına başlanılmıştır. Projenin ticari kısmıyla ilgili olarak da tüm ticari ünitelerin kiralamaları 2017 yılı içinde tamamlanmıştır.

2019 yılı içerisinde Ankara-Çankaya Projesi'nde yer alan F Ticari Blok ve Bomonti Apartman Projesi'nde yer alan 9 adet bağımsız ünitenin tamamının satışları gerçekleştirilmiştir.

2021 yılı içinde Levent Loft 2 Bahçe Projesi'nden 2, Elit Residence ve Ankara Çankaya projelerinden birer adet bağımsız bölümün satışı yapılmış, İstanbul'un en değerli iş merkezlerinin bulunduğu aks üzerinde yer alan Levent Büyükdere Caddesi üzerinde konumlu Yapı Kredi Plaza Sitesi'nden 1 adet ticari ofis vasıflı bağımsız bölüm ise yatırım amaçlı gayrimenkuller portföyümüze kazandırılmıştır.

2022 yılı Nisan ayında %24 hissesine doğrudan, %76 hissesine ise Göktürk 218 Yapı A.Ş. vasıtasıyla dolaylı olarak sahip olduğu Orka Yapı Taahhüt ve Ticaret A.Ş. tarafından İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesinde toplam 30.276 m² 'lik 131 Ada, 4 Parsel ve 218 Ada 1 Parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan Erikli Evleri Projesi portföyümüze kazandırılmıştır.

Proje Liberte 1 / Upland / Liberte 2 olarak 3 etaptan tamamlanacak olup, Liberte 1 ve Upland inşaat ruhsatları alınmış ve inşaata başlanmıştır. Liberte 2 inşaat ruhsat alım çalışmaları devam etmektedir.

2022 yılı Temmuz ayında ise İstanbul'un en değerli iş merkezlerinin bulunduğu akslardan biri olan Maslak'ta, tapu kayıtlarında yüzölçümü 9.034 m² olan arsada ("Arsa") Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında arsanın %50,00 hissesine sahip malikler ile ticari ve ofis vasıflı gayrimenkul projesi için "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" yapılmıştır. Diğer malikler ile görüşmeler devam etmektedir.

2023 yılı Ağustos ayında Geliştirilen projede %22 arsa hisse sahipleri ile de "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapılarak toplamda %77 paya sahip hisse sahipleri ile sözleşmeler tamamlanmış olup, kalan %23 ile görüşmeler devam etmektedir.

Şirketimiz Portföyünde bulunan 200 Ada 13 parselde inşaat ruhsatı alınıp inşaatına başlanılmıştır. İstanbul – İstanbul 3.etap projemiz devam etmektedir

2025 yılında Koray GYO'nun sahibi olduğu, İstanbul ili, Çekmeköy ilçesi, Ömerli mahallesi, 1 ada, 73 parsel sayılı yerde, 54.332,24 m2 arsa üzerinde, toplam inşaat alanı 25.987,42 m2 olan 56 adet villadan oluşan Kasaba 6 projenin inşaatının yapımına başlanılmış olup proje devam etmektedir.

Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. çevreye duyarlı, fark yaratacak projeler geliştirmeye odaklanıp, sürekli ve kârlı büyüme hedefini gerçekleştirme yönündeki çalışmalarını önümüzdeki dönemlerde de aralıksız sürdürmeye devam edecektir.

HİSSE ("KGYO.E") PERFORMANSI

Fiyat hareketlerine bakıldığında 2025 yılının ücüncü çeyreğinde KGYO.E, dönem içerisinde en düşük 2,5 TL, en yüksek 4,06 TL ve ağırlıklı ortalama fiyatı 3,21 TL seviyelerindedir.

"İşbu Faaliyet Raporu ('Rapor'), Türk Ticaret Kanunu'nun 516. madde hükmü, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı'nın 28.08.2012 tarihli ve 28395 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan 'Şirketlerin Faaliyet Raporunun Asgari İçeriğinin Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik' hükümleri, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (II-14.1) sayılı 'Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği'nin 8. madde hükmü, (II-17.1) sayılı 'Kurumsal Yönetim Tebliği'nin ilgili madde hükümleri ve (III-48.1) sayılı 'Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 39. madde hükmü uyarınca düzenlenmiş olup, Şirketimizin 01.01.2025-30.09.2025 dönemi itibarıyla faaliyetlerinin değerlendirilmesi ve yatırımcılarımıza bilgi verilmesi amacını taşımaktadır."

Saygılarımızla,

KORAY GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Yönetim Kurulu